第一篇：分享法律智慧——吴少博律师接受《法律大讲堂》采访畅聊著书心得
分享法律智慧的——吴少博律师接受《法律大讲堂》采访畅聊著
书心得
作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁关停维权
郑重声明：本文章为北京吴少博律师事务所原创文章，禁止同行转载、伪原创等，其他平台转载请注明出处。
温馨提示：北京吴少博律师事务所，10年企业拆迁维权经验，各位企业当事人面临拆迁征收时，补偿低，补偿不合理，政策强压，断水断电断路等问题，请及时与我们联系，避免错过律师介入的最好时机。
11月2日，北京吴少博律师事务所主任律师吴少博做客法制晚报《法律大讲堂特别节目——法律读书会》，与网友分享自己写作“企业征收拆迁维权三部曲”的心得体会，并就相关问题回答了主持人李奎和网友的提问。
主持人：吴律师能不能给我们讲讲写作“企业征收拆迁维权三部曲”的背景？
吴少博律师：首先是我们总结了近年来中小企业非市场因素的风险，一般有五种：征收、拆迁、环保关停、破产、处罚，这些都不是因为经营不善而产生的风险。这其中，征收和拆迁是可以拿到一定的补偿，而关停则是连补偿都没有，对于企业来说，遇上征收拆迁了，拿不到合理的补偿怎么办，遇上环保关停了，又该如何来维护自己的合法权益？这是城市化的过程中以及现在环保形势愈发紧迫的情况下，很多中小企业都在面临的问题，也是使我萌生了写书系统阐述这些问题的原因。
主持人：三部曲里面最先完成的是哪一本呢？效果怎么样？ 吴少博律师：最先出版的是这本《企业拆迁维权攻略》，可以说一经发售马上就得到了中小企业主的广泛响应，他们告诉我，他们不
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是不懂法律条文，也不是不懂相关政策，他们不懂的是当政策下来了，依据的是什么条文，自己又能够运用哪些条文、哪些方式来维护自己的合法权益。这是一个实际的问题，而不是一个理论的问题，而我们的这本书就是立足实际来告诉广大的中小企业主能做什么、该怎么做，从法律的层面为他们提供指引。
主持人：那第二部是哪一本呢？主要讲的是什么？
吴少博律师：出版的第二本是《企业征收关停补偿纠纷案例评析》，以16个典型案例为媒介，从法律角度对企业遇到征收关停等行政强制行为时，如何运用法律对企业进行体检与合法性补强以及对政府行为进行全面合法审查的分析。相比较第一本书的讲方法、讲对策，这本书更进一步，在第一本书的基础上，为企业主们讲解了他们关心的评估问题，讲述了如何选择评估机构，如何评估企业资产，如何评估企业隐形资产等。
主持人：您的意思是三本书是由浅入深的对企业征收拆迁问题进行分析吗？那我很好奇第三部书深入到什么程度。
吴少博律师：我们在案件代理的实践中发现，企业征收拆迁问题和数学定理一样，都是有规律可循的，正是在这种理解之下我们总结十余年的办案经验和心得，写出了这本《企业征收拆迁维权办案手记》。我们发现，尽管每个案子都有各自不同的情况，所面临的人和物也不相同，但是企业征收拆迁这一类案子里存在的蹊跷之处，潜在的规律，都是有共通之处的，而这本的目的就是要告诉大家如何抓住这些规律，利用这些规律。其实这些客观规律，很多都是超过了法律的范围，但
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是我认为律师不仅仅是法律的工作者，同时也是客户利益的保障者。我们把三本书联合起来，就能够回答企业在遇到征收拆迁时的大部分问题。
主持人：也就是说您这第三本书已经跳出对策的层面，总结的是普遍的规律了。大家常说“艺术来源于生活又高于生活”，我发现吴律师的总结出来的东西，来源于办案过程中形成的经验，最后又没有局限于法律条文的这些规定。
吴少博律师：因为我们国家的立法，是在一步一步的前进，对于一个社会现象出现以后，有可能立法会相对的滞后，要很久才能跟的上。那么在法律不明确的阶段，依靠的往往就是经验，办事的规律，从中吸取养分，来哺育我们存在的不足。
主持人：企业通过您步步深入的分析，是否能够采取更加理性的方式用法律来进行维权呢？
吴少博律师：这也是我们出这三本书的初衷和宗旨之一，提醒大家在维权的时候一定要客观、理性，一旦在现实中遇到征、拆、管的问题，矛盾可能会很尖锐，人的思维就会引向极端。我们从大的角度来说，为了社会稳定家庭和谐，从小的方面来说为了客户个人的长远发展和人身安全，我们是希望大家理性维权的。我们这系列的书，就是为大家讲解如何理性的用法律维权。
主持人：是的，现在我们提倡的就是依法治国，企业在遇到征收拆迁的问题时，还是要拿起法律的武器来维护权益，这样才是最有保障的一种手段。下面我们看看网友提出了哪些问题。
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网友提问：什么样的企业拆迁维权胜算比较大？
吴少博律师：这个问题问的比较实际，我认为有这么几个前提和条件：第一，自身过硬，手续、来源等各种都在法律的框架之类；第二，手段要强，所打出的每一张牌，既要符合法律的规定，又要让对手感受到压力。满足了这两个条件，企业拆迁最后得到的结果一定不会差。但是在此我也要提醒这位网友，一定要在法律的框架内解决问题，不能超出法律范围，否则会给自身带来很大的风险，这也是我们一直不提倡的。
网友提问：看了您的书我们都学会了，企业拆迁中律师起到什么作用？
吴少博律师:我在书中讲过一篇，叫“企业征收拆迁中的道与术”，真正经营丰富的律师，首先他是一个布道者。企业拆迁的道是什么，是平衡，这里也是借用我们古人的智慧，达到双方近乎平衡的状态，这就体现了律师的价值，律师所运用的法律和手段，采取的方式和方法，目的就是让双方在一个平衡的状态来谈判这个事，从一种对抗性的谈判转变为合作型的谈判，这才是一个真正企业拆迁律师的作用，而不仅仅是用来打官司。
网友提问：律师会接手什么样的企业拆迁维权案子？
吴少博律师：我们在接案件的时候会有几个考量的标准：第一是看企业是否有齐全的手续，是否具有合法性；其实是看企业要求赔偿的合理性，是不是在合理的范围内有依据的提出报价；第三要看企业对律师维权的态度，作为客户是否认可律师的价值。在实际的操作中，文章为吴少博律师原创，转载请经过本团队同意并注明出处。
我们也遇到过很多手续有所欠缺的企业，或者是被认定为违章建筑，污染的企业，我们也会根据实际情况提出意见，告诉客户应该得到哪些补偿，相关的行政认定是否合理合法，如果企业是有合理的存在证明，也是我们代理的范围之内的。一般什么样的情况我们无法代理呢，比如说知道马上要拆迁了，企业这边立刻大规模扩建意图取得额外的补偿，这种本身对拆迁存在不切实际的目的，我们是无法争取的。
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第二篇：第二届环保论坛,吴少博律师“从法律层面看养殖场关停搬迁的补偿问题”
第二届环保论坛，吴少博律师“从法律层面看养殖场关停搬迁的补偿问题”
北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验
2017年6月27、28日由猪场动力网主办的南农高科特约·第二届猪场污水处理和废弃资源利用技术论坛在长沙招考，大会邀请了具有十年拆迁经验的北京吴少博律师事务所主任吴少博律师受邀就“法律层面看养殖场关停搬迁的补偿问题”进行专业的讲解。
“养殖场遇到拆迁，或者说遇到关停搬迁的问题，在补偿和维权方面的相关法律依据已经耳熟能详，我下面主要从维权实务的角度，给大家介绍一下实践当中如果面临关停搬迁，应该从哪些角度进行维权。”吴少博律师在热烈的掌声中站上演讲台，为上百家养殖企业娓娓道出八个角度，来说明在法律层面遇到养殖场关停搬迁该怎么办。
这八个方面分别是：关停关闭的法律依据;遇到哪些情况必然会产生关闭关停的后果;职能机关会运用哪些手段来达到关闭关停的结果;对关闭关停的结果不服可以通过哪些法律程序和手段维权;补偿方式和补偿的价格区间应该怎么确定;拆迁和征收到底有哪些区别;如果补偿不到位应该怎么办;以及遇到强制关停关闭或强拆如何运用法律进行实际维权。
首先，吴少博律师明确指出，养殖场关闭关停的法律依据主要有三个——《环境保护法》《大气污染法》和《水污染防治法》，此外还要加上2014年1月1日实施的《畜禽规模养殖污染防治条例》，该条例对养殖业有了更加详细的规定。如该条例第25条“ 因畜牧业发展规划、土地利用总体规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域，或者因对污染严重的畜禽养殖密集区域进行综合整治，确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由县级以上地方人民政府依法予以补偿”，就明确为符合条件的畜牧养殖业提供了获得补偿的法律依据。
就第二个方面，吴少博律师介绍“有两种情况必然会导致关闭关停的后果，第一是环保环评严重不达标;第二是被划入禁养区”。“而对于违章建筑”，吴少博律师补充道，“也会导致关闭关停，但与环保有所区分。”
那么，职能机关对企业进行关闭关停时会采取哪些方式呢?
吴少博律师一针见血地说：“手段方式无非就是三个字 拆、关、转 ”。
“拆”指在一定时间内要求强制拆除。“关”的方式有很多，可以简单地要求关闭，在一定的时间内处理设备和产品，并给予一定的补贴;或者一次性谈定，直接把养殖场关闭，然后支付停产停业损失。这种“一关了之”的方式对养殖户造成的损失是比较巨大的。“转”在实务中的比例很小，其关键在于有没有后续的政府资金或者政策扶持，一般只有企业在当地有巨大影响，职能部门才可能会把养殖行业转到相近的行业。由此可见，主要方式是“拆”和“关”，“关”的赔偿方式不同所产生的分歧往往非常大，在实务中关闭之后怎么办是一个很大的问题。
当养殖企业主对关闭关停的结果不服时，有哪些法律程序和手段可以维护自己的权利?
“首先要知道职能部门会通过哪些手段来达到自己的目的。不管是针对什么，目的只有一个，就是把你关掉”。吴少博律师认为，在实务中针对的主体无非是三个层面，一是针对土地——是否有使用权?是租赁还是承包?二是针对厂房，如果手续不齐全就要适用国家对违建的相关法律规定。三是针对环境不达标，这在原则上不需要赔偿。无非就是这三种。我国对行政程序有要求，比如提前收回土地使用权必须要经过一个完整的程序，对下达行政通知书和强制关停的行为，我们都有复议和诉讼的权利，由法院和上级部门作出司法判定和复议决定。在实务中，对政府部门的要求比对行政相对人更高一些，除了要在实体上进行认定，还必须对执法程序进行有效的规制。一旦进入复议和诉讼程序，原则上就不能对建筑物和构筑物实施强制拆除，必须等到司法认定为违章建筑，才能执行。而这段时间就可以成为缓冲期。这段时间非常长，可能一年，甚至一年半的时间，这恰恰可以作为环保达标、程序权利救济时间段。很多企业认为反正都要被拆，是不是只要下达了行政处罚就马上拆，才能商榷补偿标准?如果不执行会不会有严重的后果?“在此就想告诉企业主们，”吴少博律师正色道，“不是这样的。提起相应的法律程序，对建筑物的保存是有着好处的。而且养殖行业瞬息万变，把时间留得充分也是非常有意义的。”
补偿方式和补偿的价格区间应该怎么确定呢?
吴少博律师道出了法律和实务的不同：“如果按照法律来讲，补偿的方式无非就是一次性货币补偿，但是一旦到了实务当中，补偿的方式就会变得多种多样了。虽然最多的仍然是一次性货币补偿，但是补偿的价值和区间都非常低。”还有一种是非强制性的，你自愿拆除的，就补加一些钱。吴律师通过自己办理的北京延庆的大型养殖场关停案例讲解了实务中的情况。
紧接着，吴少博律师为在座的养殖企业主介绍了拆迁和征收的区别。“这两者在理论和实践中都有着很大的不同，但是很多人却弄不清楚。”吴律师从拆迁和征收的主体、法律依据、程序要求、补偿标准等方面做了详细的解读。
那如果补偿不到位应该怎么办?可以通过协商的方式或者采用通过法律程序来解决这个问题。如果遇到强制关停关闭或者强拆呢?首先是不要慌，也不要过于消极，吴律师根据丰富的办案经验总结了以下几点：可以向关停主管部门陈述企业自身情况，包括损失，企业发展前景，企业关停后续安排争取政策扶持;向企业产业发展主管部门反馈情况，积极争取产业导向政策和资金;对关停行为要求其上级机关进行复议审查或进行司法审查;对企业的改造升级进行预订方案设计;协调拆迁方相关部门积极谈判。
吴律师在这次论坛上把条理清晰的维权经验倾囊相授，得到了与会企业的一致好评。会后，吴少博律师表示“能够和更多企业讲述维权经验，和大家交流，是非常有价值的。希望这些经验能够帮到更多的人。”
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温馨提示：北京吴少博律师事务所，10年企业拆迁维权经验，各位企业当事人面临拆迁征收时，补偿低，补偿不合理，政策强压，断水断电断路等问题，请及时与我们联系，避免错过律师介入的最好时机。
第三篇：林叔权律师法律时评-接受媒体采访 从未委托售房频遭中介骚扰
本所林叔权律师接受媒体采访
从未委托售房频遭中介骚扰
小区业主从未委托任何一家房产中介公司出售房屋却不时收到地产公司的电话和短信，业主怀疑小区业主的个人信息被泄露，担心拒绝对方受到报复。而打电话的中介公司则称因业内人员流动频繁，无从追究业主信息从何而来。
南都讯 记者高志远 小区业主从未委托任何一家房产中介公司出售房屋却不时收到地产公司的电话和短信，业主怀疑小区业主的个人信息被泄露，担心拒绝对方受到报复。而打电话的中介公司则称因业内人员流动频繁，无从追究业主信息从何而来。昨日，业主张先生来到给他打电话的世华地产和佳佳欢地产提出多项诉求，地产公司称很多环节不可控，能满足一定满足。
知道门牌号和住房面积
上周日，家住金地伊顿山的张先生再一次接到了世华地产销售人员的电话，询问是否出售房屋，再一次拒绝对方后，张先生在小区业主的Q Q群里询问有没有人接到类似的电话，没想到好多业主都接到了类似的电话，多是来自世华地产和佳佳欢地产，而且这些业主都跟张先生一样没有授权委托过这些地产公司出售房屋。张先生说：“这些销售人员每个月最少打两次电话，宣传短信就更多了，主要是这些人打过来电话直接就称呼我张先生，而且知道我家的门牌号和住房面积。我很担心如果我拒绝他们或者某句话说得语气重了点被他们报复。”
在了解到有业主和自己的遭遇一样后，张先生通过之前给他打电话的销售人员了解到他们分别所属世华地产和佳佳欢地产，于是张先生昨天下午来到这两家公司尝试解决问题。
输入房号查出自己信息
昨天下午3时许，南都记者和张先生一起来到世华地产公司。张先生提出，要世华地产立即停止拨打电话和发短信，同时调查清楚销售人员通过何种渠道拿到业主信息，收集未委托业主的资料并当面销毁。世华地产刘经理表示，按照常规如果未委托公司售房的话他们是不会打电话或发短信的，对于停打电话和短信，刘经理称没问题。但对于如何得到业主信息，刘经理则称因为地产行业销售人员每个月的流动率都在30%以上，至于客户资料有可能是销售人员从别家地产公司带来的，这点他们控制不了。如果世华地产销售人员致电业主询问是否售房被拒绝3次后，在公司内部信息平台上会标注暂不销售，或者在接到电话后说房屋已售出，销售人员就不会再打电话。而业主收到短信则是公司通过号码段群发，业主可直接按短信提示退订。同时刘经理表示，如果能知道哪些是未委托业主的信息当面销毁没有问题。
随后，张先生来到佳佳欢地产公司，在佳佳欢地产的电脑里工作人员打开系统查到大量金地伊顿山业主的房屋信息，工作人员输入张先生的房号后，查出其栋数、单元、房号、朝向、面积、售价、联系电话等详细信息。工作人员称，存储在电脑里的业主房屋信息是上一批员工留在电脑里的，不确定这些信息是如何得来的，有可能是业主委托的。但张先生从未委托该地产公司出售房屋，当张先生要求佳佳欢地产工作人员提供自己委托该中介售楼的书面证据时，对方却无法提供。随后按照张先生的要求，佳佳欢地产公司屏蔽了张先生的信息，但是由于系统原因无法删除信息资料，张先生担心等过几天该公司又重新激活自己的信息资料。
目前，张先生报警后听从民警的建议先跟地产公司调解商量解决办法，如果调解不成再到派出所报警。
律师说法
可追究谁将业主信息卖给中介
对于地产公司销售人员私自打电话给未委托售房的业主的行为是否涉及非法获取公民个人信息呢？林叔权律师称，非法获取公民个人信息罪是指以窃取或者其他方法非法获取国家机关或者金融、电信、交通、教育、医疗等单位在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息，出售或者非法提供给他人，情节严重的行为。根据刑法规定，犯此罪可处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。而地产公司销售人员的行为不构成以上条件，没有证据表明他们将业主的信息卖给他人。所以，要追究的话一定要追究到是谁将业主的信息提供或者卖给了地产公司。
教你一招
遇中介电话该怎么办？
如果业主未委托地产公司出售房屋而接到地产公司询问是否售房的电话时，一定要第一时间拒绝对方，而不是给予对方模棱两可的回答，不然会给销售人员一个错觉，觉得有可能该业主想售房但还在犹豫，于是会变本加厉地打电话发短信给你。当业主在拒绝对方3次后，一般正规的房地产公司的销售人员就会在内部系统标注暂不售房的信息，就不会再打电话给业主。另外还有一个方法，就是直接跟对方说房屋已经卖了，这样销售人员也会在内部系统标注房屋已售，该信息成为一条无用信息
来源：金牙大状律师网
关键词：广州律师、广州律师事务所、房地产律师
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