【踩盘】超级大盘碧桂园森林城市实地考察体会!

第一篇：【踩盘】超级大盘碧桂园森林城市实地考察体会!

【踩盘】超级大盘碧桂园·森林城市实地考察体会！

注：自去年12月15日累计投资将达到2500亿的碧桂园森林城市亮相以来一直在各种媒体可以看到，密集程度堪比春节前的恒大海花岛，借着旅游看房团的机会，我上周也在项目现场仔细的看了一下，并潜入到工地现场，在平台还征集了对这个项目的问题，今天把项目情况和感受和大家分享，比较长。首先说交通：海外项目交通的便利性是很重要的，免不了要来回跑如果太折腾就得不偿失了，去的时候我们是由郑州飞新加坡，但是中间周转了厦门，等了1个多小时后再由厦门飞新加坡，从新加坡再过关去马来西亚，可能是因为郑州经济不发达去新加坡的旅客太少没法直飞，如果未来可以直飞新加坡的话就方便很多；回来路上看到的最新消息是在马来西亚新山海关专门为碧桂园的业主设立了一个绿色通道，而且广州飞往马来西亚新山（森林城市所在地）的航班也即将马上开通；交房后未来会在新加坡机场碧桂园提供业主班车。▲从沙盘可以看出基本紧挨新加（项目在左下角）森林城市的项目情况：位置：碧桂园森林城市位于马来西亚依斯干达特区，与新加坡仅一桥之隔，占地面积近20平方公里，官方宣传定位为“全球未来绿色智慧城市的典范”。项目投资总额据说将超过人民币2500亿元。▲森林城市总规图最右侧陆地是新加坡，直线距离2公里，在现场售楼部可以清晰的看到对岸。项目整体规划成四个岛：岛一：会展中心、商务中心、度假休闲、购物中心、高新科技研发中心；岛二：娱乐、商务中心、海关、交流中心、休闲乐园、中心公园、健康中心；岛三：购物中心、国际港口、CBD、酒店业、住宅；岛四：国际交流中心、酒店业、第2连接通道、城市中心区。

森林城市按目前方案占地1,386万平米,一期开发面积约49.70万平米，建筑面积约4600万平米（住宅建筑面积和公建面积），总户数约30-35万户，整体平均容积率为3.3。▲售楼部超大，18000平米，图为售楼内沙盘规划特色：地面公园：因为是人工岛，这么大的面积造城，对产品的规划空间非常大，所以项目的核心理念把大BOSS杨国强的梦想全实现了，地面都是公园，有轻轨把四个岛连在了一起，没有车辆穿行，地下两层是道路、立交和停车空间，全城人车分流，这种规划理念的确很赞，可以想象：如果国内的某个城市是这样的话，会有多爽。▲森林城市交通剖面示意

垂直绿化：从碧桂园的总部应该就可以看出是老板的最爱，当然这个肯定是要和当地气候结合的，所以在森林城市所有的建筑设计上，均采用垂直绿化设计，全城搭建垂直绿墙、空中花园和屋顶花园系统，好处当然很多了，比如降低能耗、净化空气等，建筑外墙长满植物，想想甚是美好。▲垂直绿化沙盘示意图

▲销售现场垂直绿化户型：碧桂园的户型在国内大家都看过，户型设计的不错，全国复制，在马来西亚房子是按套内面积进行计算的，户型比国内还要好一些。

▲48平米的一室一厅户型前期配套：超大会所、海边泳池、儿童游乐区、商业街等已开放、交通中心已经建好；酒店在建，共270个客房，计划8月份开业；学校是从幼儿园到高中的私立寄宿学校沙特圣玛丽学校，2018年开学；跨海大桥10月通车。已签约美国第四大医疗集团UIW / Christus Health▲这是一期已经销售完毕的产品，最上面是售楼部和未来的交通中心，最左侧为酒店▲销售中心前的沙滩▲销售中心前儿童戏水区销售氛围营造：杨老板是场景营造大师这一点大家都认同吧，从碧桂园各项目开发区应该都可以看出来，森林城市这么大的项目也同样如此，碧桂园史上逼格最高的现代造型售楼部、商业街、海滩、游泳池，超大沙盘、裸眼3D沙盘、样板间等体验感还是很足，估计是因为看房人多置业顾问不够用，只领着看房团看却不介绍户型有什么优势，装修有什么特点等，只是解答客户问题，有那些是根据人的居住生活习惯进行的优化等，这部分并没有详细介绍。召客途径：从CCTV的强势广告，甚至NBA的地面都被电视台贴上森林城市的LOGO了到全国所有案场的现场、各地公众号、微信朋友圈等应该能看到这个项目铺天盖地的广告，当地的导游都戏称：现在的旅游团去碧桂园快成一个标配了。森林城市这个项目一个月杨老板去了好几次，所以它肯定是集团最重视的项目，没有之一。●全国这几百个在售项目都额外有森林城市的销售任务，所以当地案场组织了很多次旅游看房团，联合旅游公司，每个人碧桂园进行补贴部分资金，一般是新加坡加马来西亚新山5天4夜的行程安排，其中一个上午去销售案场。●据说内部已经下过通知，碧桂园所有员工每个必须最少介绍一套房源成交，印象员工人数是7万人左右，碧桂园的兄弟姐妹加油；●各地分公司都签约了大量的分销中介；●推广全民经纪人介绍客户；●组织媒体团等当地意见领袖现场体验；

政府支持的利好政策及核心卖点：

1、森林城市为免税岛；

2、认证开发商管理公司企业，以及旅游、教育、医疗三大产业相关企业首5年企业所得税的全额减免；

3、低门槛购房，本来马来西亚规定外国买家只可购买100万马币以上房产，森林城市特别获批：外国买家可购买面积500平方英尺（约46.5平方米）以上房产，无金额限制；

4、永久产权，没有遗产税，个人海外房产隐私严密保护（这个是政府机构工作的最爱）

5、第二家园计划：这个我认为是最核心的卖点之一（最吸引我的，为了孩子考虑），就是可以以“华侨生”身份轻松升学国内名校，考试的题目比国内简单而且分数也低了很多，本科录取率100%。（横屏看，更清晰）这么大的地块，就是建一座总人口50万人的城市，由于是在国外，整体的控规指标和业态估计都是根据情况逐步修正，所以首期开卖的都是围绕住宅和住宅配套，一个城市的功能可是太多了，作为一个20年才能开发完的超大型项目，未来的想象力空间巨大从圈内人看项目是否值得买：坦白说我也做过移民梦，但那是在有钱的情况下，所以现在还依旧是在我梦里。吸引我的地方：马来西亚自然环境的确好，处处鲜花大树绿植，消费便宜、华人多、空气好没雾霾、项目规划理念好地上全公园、碧桂园的户型一贯都不错，最关键的是：第二家园计划，孩子作为华侨生考取国内211/985大学比国内错近200分......我个人来说不太满意的地方：我是纯北方重口味，吃的东西不太习惯，另外我怕热不怕冷，太阳直射下有点热；

下面是前天推送时候有些朋友留言问的问题，这里一并回答：问：马来西亚的居住环境，当地居民是否排华严重？东南亚国家华人比较多，我觉得语言不是问题，大街到处也都是华人的招牌，做生意的很多是华人；听导游说不排华，华人经济条件好是因为勤奋，治安不错但是没有新加坡好是真的。问：地下道路管网系统成本与布局，产品及户型问题，购买大马房产居住权问题？成本这个，碧桂园营销系统了解不多哈，其实不存在地下道路，是整体架高了；产品就是高层、双拼、独栋；居住权在马来西亚有一个第二家园计划。问：从国内召集的客群是什么样的群体？召集方式？本地客户对森林城市的认可度怎么样？召集的群体都是老业主、看到广告的客户、还有旅社行引导、渠道等导入过来的旅游看房团；本地客户怎么看？吃饭时和服务员、老板聊天，说他们暂时还买不起，希望我们多来照顾生意他们好挣钱去买房，哈~问：当地的环境包括居住环境、政治环境、经济环境怎么样？以后的管理问题，因为以后不可能常住，是否有托管服务？作为投资是否好转手，当地二手房交易的税费怎么算？居住环境一流，毕竟是热带气候紧挨大海，很干净，政治是英式制度，本届政府和中国关系亲密，马来西亚近年来经济一般，而森林城市位于新山的伊斯干达经济特区，是新加坡政府和马来西亚一起搞的，前景很好，很多企业要入住；有托管服务；二手房交易的收取房价利润额的5%； 问：最小面积是多少？是否可以按揭？以在售套内面积约48㎡的洋房为例，选择一次性付款总价需人民币75万元起；中国人购买可以按揭，但不是传统银行渠道，只能贷款10年；问：新加坡填海要等10年才能建房，为什么森林城市只1年就建房？碧桂园官方回答：这问题根本上来说就是安全问题，而我们所有建筑计划都通过政府部门的安全评估后才交付的。所有建筑都会打桩到海底岩层，安全有保障。采用排水板技术加快沉降速度。

问：填海的团队？填海的技术应用，是采用哪种先进填海技术？答：填海团队是JBB（本地著名填海公司，柔佛州大多数填海工程由该公司负责）；使用了CSD吹填、车填技术。PVD排水加速固结、预留沉降、加大基础尺寸。现场的置业顾问给我说澳门、新加坡、荷兰很多城市的很多地方都填海填出来的。

问：项目那么大，你的客户群从哪里来？我觉得这个回答最霸气：我们项目定位为世界级的宜居之城，所以客群将来自全世界（目前客户以国内为主）。我们首期规划先满足项目周边的需求他们来源于项目附近的PTP港口的工作人群（因为到目前为止，项目周边都没一个完整的项目满足该部分人群的需求）和新加坡的租客，后续的客群来源于新马中及东南亚国家；在满足周边的需求后以及整体的产业引进，未来的客群将来自中东、欧洲等全世界。问：房子出售如何收税？答：（针对本地人）需要缴产业盈利税(RPGT),从签署买卖合约开始的首3年为30%，第4年为20%，第5年为15%，5年后无需缴税；（针对外国人）需要缴产业盈利税(RPGT),从签署买卖合约开始的首5年为30%，5 年后 5%；最后，晒晒给我算的价格吧，差点没忍住下定，等我女儿长大了看看再议：

▲别墅样板间内临时给我算的一个价格单