融创香璟台公寓项目说辞20180505

第一篇：融创香璟台公寓项目说辞20180505

融创香璟台公寓项目说辞

先生/女士，您好：

您好，我是Plus·跃城的置业顾问XXX，现在由我为您介绍一下我们项目。不知道你对我们区域是否熟悉？Plus·跃城位于成都国际城南的核心区域——新川板块。众所周知，成都作为新一线城市，必然会着力打造建设国际化现代城市的核心区域，2017年12月成都市委十三届二次全会审议通过了《成都市城市总体规划(2016—2035年)(送审稿)》，正式确定成都市空间发展格局，“北改、西控、中优、南拓、东进”十字发展发展，简单来说就是城北改变城市面貌，城西控制发展、中部优化发展，进行功能疏散，重点发展城南、城东，而且区别于成都其他区域城南、城东并非只仅仅是在现状上发展，而是要不断拓展城市范围，再造一个成都，让整个城市中心南移，那么未来城市的中心将会在哪？必然是成都主城与天府新区的结合部，即本项目所在的高新区。所以高新区已然成为成都市的金融中心、商务中心、科技中心、会议展览中心和政务服务中心，在中国投资跟着政府走总不会错。

（指向区域灯箱图）从空间格局看，高新区形成了站南（火车南站-高新区管委会）、金融城、大源、新川几大板块，其中站南板块，大源及金融城由于建设较早，发展接近饱和；而中河作为老城区，改造成本过高不利于整体打造；新川是目前高新区唯一高规格规划的集中发展板块，从图上，我们可以看出新川创新科技园位于连接成都高新区和天府新区的枢纽位置，连接双流、天府两大机场，拥有多层功能区叠加的战略位置，园区是新加坡和四川省政府合力打造的产城一体花园新城，面积是软件园的三倍，将来会建设成为中国西部高端生物医药及产业聚集的标杆。故新川是目前高新主城内绝无仅有的比金融城起点更高的整体规划、整体开发的热土，是投资城南的首选区域，是难得的价值洼地。

（引领至产业配套灯箱）新川创新科技园由新加坡政府与四川省政府共同预计投资1000亿倾力打造，占地面积 10.34平方公里，规划居住人口 12 万人，就业人口 12 万至 15 万人，将建设成为一座产业发展和城市生活有机结合，低碳环保、服务完善的现代化高科技园区。园区从2012年5月8日开工建设预计完工时间2020年，投入资金超过千亿。目前已签约50余家高、精、简企业，主要以IT信息技术、生物科技研究、金融创新等产业集群。已经签约入驻的包括世界五百强企业全球医疗巨头美敦力医疗创新中心，海思科总部研发中心、方正科技总部研发中心以及Oppo全国第二个运营基地等。故未来新川将成为百万海归人士、本土精英、乃至新一代蓉漂青年的工作、生活、置业的热土。

（引领至区域公建配套）除了产业规划外，新川更是区别于其他区域，配套先行，配套富集。

据新川创新科技园官网公示，新川版块规划居住人口约12万，规划有约22所学校，包含13所幼儿园，7所小学，2所中学。平均每平方公里内就规划有约两-三所学校，教育的密集度高于一般区域。

区域规划有7座融入新加坡的先进社区服务理念，将打造集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“邻里商业及服务中心”为业主提供“一站式”的服务。园区另规划有综合医院、养老院、派出所、菜市场等配套设施，贴心满足园区内及周边居民的生活需求。同时，园区内还有在建的“省级文化中心”，主要由文化演艺中心、群众文化活动中心以及艺术创研馆三个单体建筑组成，以后将承办高规格的文娱、商务等活动，为业主带来丰富前沿的文化娱乐享受。

项目南侧 1紧邻新川之心公园规划面积达 1平方公里，相当于 6 个人民公园，是成都主城区最大的公园之一，目前也已经蓄水完成，投入使用。项目北侧1公里，四川省人民医院高新院区（规划中），医院占地 108 亩，规划床位约500 张。为项目提供医疗卫生保障。

以后该区域工作、生活必将十分的方便，由于政府先行规划建设，公建配套更是有别于其他版块，一开始入驻就十分的完善，为物业的增值创造了良好的条件。

（引领至区域交通灯箱）当然除了规划先行，完善的配套，该区域完善的立体交通网络也为置业者提供了极大生活的便利。

新川形成了密集的交通网络与立体化的出行模式，园区以“三横四纵”的主干路网系统为骨架，三横即：新通大道、新川大道，华阳大道中段；四纵即：天府大道、红星路南延线（梓州大道）、新成仁路、成仁快速通道；辅以园区内纵横交错的次干道、支路，形成密度为9.98公里/平方公里的网状道路结构，连接园区内外。

已经投入使用的地铁1号线、以及建设中6号线将通过园区。按照规划，园区内还会设置8处地铁站点;园区内沿新川之心将设置有轨电车环线通道，有效连接各组团核心。常规公交：使用清洁能源的公交车将作为园区内部主要的接驳交通工具，连接各产业组团及公交站点、地铁站点，形成无缝换乘。

规划中的快速公交（BRT）3号线：经梓州大道连接园区内外，在园区周边将设立平均间距为1000米的站点。

凭借先天的交通优势，新川区域的物业将成为炙手可热的抢手货。

（引领至沙盘）相信通过我的介绍，您对我们项目所在的区域有所了解了。我现在详细为您介绍一下我们项目Plus·跃城，请看沙盘。本案是由全国前五强开发商倾力打造的新川区域稀缺的200亩品质大盘。项目所在一期占地60余亩，约20万㎡，容积率3.0，绿化率30%，项目分为3个地块，其中一二号地块主要住宅，三号地块是住宅+公寓，我们现在在售的就是3号地块的1号楼2单元的4.9米层高公寓。整个建筑采用纽约大都会建筑风格，匠造都市建筑新品位标签。小区自带万平特色商业，让业主购物、休闲、生活无忧，公寓业主比邻700余户高端业主，共享小区优质配套，享受城南大牌生活。（全国10强，品牌打造）

开发商作为高端精品生活创领者，物业服务在行业内处于领先水平，国家一级资质物业，第三方调查管理满意度超过80%，超越龙湖，荣获第一。在行业内第三方调查满意度超过80%的物业公司屈指可数，我开发商、万科、龙湖、金地就位列其中。这样的成绩与开发商所倡导的高端生活价值体系息息相关。（品质物业，行业引领）

项目位于高新区新川板块核心，新成仁快速路与新川大道交汇处，6号线新通大道站站口不到200米，属于地铁上盖物业，也可以快速接驳有轨电车、公交车。（立体交通，地铁环绕）。同时，Plus·跃城也属于绝版物业。

2017年4月《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》 出台规定：

一、商业、办公类建设项目（含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分）应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。

二、商业、办公类建设项目（不含酒店）宜采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型式布局与功能设计（及单间内不得设置卫生间、厨房）。

三、商业、办公类建设项目标准层办公用房分隔的，（单间分割）层高不应大于4.2米；商业、办公类建设项目标准层办公用房不分隔的，（整层分割）层高不应大于4.6米。

所以错过跃城，一线开发商开发的4.9米的城南新川品质公寓不再。

项目4.9米层高，可分割为上下两层，相对于买一层送一层，还外带超值赠送空间。错过跃城，买一赠一的城南新川品质公寓不再

单栋总共20层，一层为商业，2-20为公寓，这次推出的loft跃层公寓，为6T29户（另外有两个楼梯），面积均为35.7㎡小面积产品，总价低，购买压力小，变现能力极强。

错过跃城，轻资产的城南新川品质公寓不再

2017 年下半年开始，新川板块地王频出，楼面地价已接近现有房价，将来面世后的价格可想而知。

1）2017 年 8 月 18 日，金隅置业以 12800 元/平米楼面地价拿下中和 91.54 亩纯住宅地块。

2）2017 年 9 月 6 日，德商以 11200 元/平米楼面地价拿下中和 30.41 亩地块。3）2017 年 12 月 6 日，高投以 13600 元/平米楼面地价拿下新川 32.81 亩地块。4）2017 年 12 月 20 日，高投以 10124 元/平米楼面地价拿下新川纯 55.04 亩地块。根据拍卖要求，该地块将用于建设人才公寓，且全装修成品住宅比例为 100%，对《成都高新区急需紧缺人才和高端人才目录》确定的 A、B、C、D 类人才进行定向租售，项目户型配比为 60 ㎡占10%、90 ㎡占 20%、120 ㎡占 20%，其余 50%的户型由竞得人自行确定。换算下来，实际上的楼面地价至少再 2 万/平米。

5）2018年3月，中建竞得高新区新川64.5亩，楼面价13000元/平成交，无偿移交面积20%。金隅竞得高新区新川观东二街旁82.5亩宗地，楼面价13000元/平成交，无偿移交面积19%，折合楼面价接近20000元/㎡。

项目仅售16000元/㎡，买下即增值，19年收房后周边的公寓至少18000元/㎡ 算上成都的建安成本4000元/㎡+土地成本 错过跃城，买到即赚到的城南新川品质公寓不再

项目周边环绕已经确定签约的公司包括：浪潮信息、金鼎产融、四川九洲旗下的九州迪飞、超图软件、亚洲脉络等，大量的高端科研人员、工程师等高收入金领人群即将进入，另有3个地块政府还在接洽中。

错过跃城，产业客群如众星捧月般环绕的城南新川品质公寓不再

如今房价节节攀升，城南像样一套改善性住房动辄都要200-300万，预计以后如果均价突破5万，那么Plus·跃城这种价廉物美的产品更是奇货可居，根本不用担心转手的问题。

错过跃城，稳健增值，未来可期的城南新川品质公寓不再

（如果产品没有其他疑问，引领至样板间）你现在看到的是我们的实体样板间，6T39户，35.7㎡，4.9m层高，隔为了两层，我们在交付的时候，也是给您隔两层的，二楼这个地方（过道）是有一部分赠送面积（户型不同赠送略有差异）。

您看样板间您还满意吧？如果没有现在立刻预定下来，我们这批次的产品数量有限，大家都在抢，公寓产品已经不多了（引领客户去签约）

第二篇：融创项目计划和成本管理制度建设

融创项目计划体系及成本管理制度建设

一、环环相扣的项目计划

融创的项目计划制定，聚焦项目目标，以销售为核心，以设计为源头，过程中进行合理穿插，整个项目计划执行非常流畅。项目计划形成如下图：

其中尤为重视销售开盘的关键节点：

融创的项目成本构成如下：

而环环相扣的成本管理则主要体现在如下10点：

第一，项目公司在项目前期应及时了解当地政府的规费情况，用足用活各项政策和资源，努力寻求降低成本的途径。

第二，由运营部门来统筹目标成本控制，及实际发生成本的有效监督。

一方面，所有与项目开发相关的直接成本支出（不含贷款利息）必须经运营部审核，管理费用及贷款利息支出必须经财务部审核。天津公司的销售费用支出必须经过集团运营中心审核，异地公司的销售费用支出必须经过公司运营审核。

另一方面，项目开发过程中，项目公司运营部人员持续参与各阶段活动，统计分析项目成本变化，及时发现、纠正异常成本情况，以保证对项目成本的有效控制。

第三，对于已经市场化、社会化的设计费用，研发部门必须严格控制，确保设计费支出标准不高于市场平均水平。

第四，成本动态控制上，项目公司运营部必须参与和控制所有影响项目成本的业务活动，包括但不限于设计方案优化、业务分包（招投标）、材料设备采购比价和限价、合同签订、设计变更及现场签证、合同付款等。项目公司运营部负责建立动态成本台账（包括合同台帐、设计变更台帐和现场签证台帐），项目公司财务部负责建立管理费用支出及贷款利息成本台账，集团运营中心销售管理部建立天津公司销售费用台帐，登记、审核实际发生成本是否在成本控制指标规定范围内。

第五，项目成本一旦超支，则相应进行以下处理及调整：不使用不可预见费，拟采取降低成本措施补救，由公司总经理审批；拟使用不可预见费弥补，调整细项成本，报集团运营中心成本管理部审核后由运营中心总经理、集团主管副总裁审批；需要突破项目目标成本时，必须经集团运营中心管理部及运营中心总经理审核后，报集团主管副总裁、集团总裁审批。

第六，项目公司在完成《成本差异分析表》的同时，应提出上月成本核算意见，以供进行项目经济分析使用。其主要内容应包括：直接成本和非直接成本上月的总体变动情况（超支或节省）及趋 势判断；直接成本和非直接成本在上月发生较大变动（超支或节省）的成本细项的变动情况及趋势判断；实际发生成本与成本指标的比较和说明及控制成本的建议。第七，经营情况分析的主要内容：

融创项目公司运营部对预算外工程成本增减情况分析，包括变更设计、现场签证、材料差异调整、工程补充协议、甲供材料价格变动等方面的控制情况。

项目公司财务部统计核算期内实际发生的管理费用和贷款利息，比较与月度计划的节超情况并分析节超原因。

异地公司运营部统计核算期内实际发生的销售费用，比较与月度计划的节超情况并分析节超原因，集团运营中心销售管理部统计天津公司核算期内实际发生的销售费用，比较与月度成本计划的节超情况并分析节超原因。

第八，项目开发建设过程中发生了原先预见不到的事项或者因管理不善，导致成本细项即将发生或很可能发生超出目标成本时，由预警人向项目公司总经理发出警讯，进行成本预警。不可预见的事项范围：

发生工程事故或其他经营活动中的事故；发生法律诉讼；因经济合同的对方不履行合同或与我方在履行合同中有纠纷；因政府或其他单位突然以行政手段（如制定法规、政策）调整收费、税率、利率标准；发生原先未预见的情况而增加了经济合同的补充协 6 议、对外承担新的责任；出现了未计划的对外捐赠；目标成本预测时不准确；发生重大设计变更；其他经营过程出现的意外情况。此外还有管理不善的情况，如作业现场管理松懈，导致物料被盗或被抢；计算不精发生多余采购物资；为无效劳动支付了劳动报酬；工作质量低劣引起的返工开支；使用过程中的浪费；非必需的计划外开支；未能以市场最合理的价格购物或价与质不匹配；工期拖延造成的费用增加；其他管理不严的情况。

第九，规定了目标成本调整的范围。因经营计划调整引起成本细项的目标成本的增加或减少，如：

由于市场因素或公司主动调整竞争策略、项目产品定位发生变化而引起增减；

调整销售计划而使广告费、样板房、代理费等发生增减； 贷款额度调整导致财务费用增减；

发生机构重组、公司合并、产业调整引起增减。

第十，目标成本调整由项目公司运营部组织，与总经理确定处理，一般情况下，可以选择以下三种方式：

一是不使用不可预见费，采取有效措施在成本细项内调整或消化，由公司总经理审批。

二是使用不可预见费调整目标成本，报集团运营中心成本管理部审核，由运营中心总经理、主管副总裁审批；

三是不可预见费已用完，或将不可预见费留做它用而不能在不可预见费内调整时，即意味着项目目标成本将被突破，此时应编制 项目目标成本调整的专题报告，报集团运营中心成本管理部备案，经运营中心总经理审核后，呈集团主管副总裁、集团总裁审批。

二、渐进明细的设计阶段管控

融创的设计管理本着“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，做到“适用经济、安全美观、防灾抗灾、环境协调”。

部门归口上，天津地区项目由研发中心设计部负责完成规划、方案及扩初阶段的设计管理工作，施工图部分的设计组织由天津地区各项目公司研展部负责管理完成。规划、方案及扩初阶段的设计成果经方案评审委员会评审通过后即移交项目公司研展部，并填报《方案成果移交施工图交接单》，由项目公司研展部配合项目公司开发部进行报建工作，并完成施工图组织设计，研发中心设计部提供相关设计技术支持。

设计进度上，必须严格按照研发中心时间计划执行，保证工程、营销的时间要求。如有重大变动，必须报集团研发中心备案。设计委托上，项目公司研展部须将项目整体设计费用预算及各阶段设计费构成（规划、方案、扩初、施工图阶段等，含景观设计、室内设计部份）上报集团运营中心审批，经集团运营中心审批通过后方可签订委托设计合同。

方案设计上，研发中心对于项目的整体规划设计、景观设计以及建筑的单体设计方案的审核，对于重要公共区间、部位的建筑效 果、装饰效果进行监督、把控。对于天津本地项目，负责整体规划设计、景观以及重要建筑的单体的方案设计，对于重要公共区间、部位的建筑效果、装饰效果进行监督、把控。

单项工程设计审核上，影响营销的样板房、售楼处、示范单位，必须由项目公司研展部组织方案设计单位进行汇报，并由项目公司的策划、销售、工程、运营等部门及项目公司总经理进行评审、会签，最终方案以及评审意见以书面形式上报研发中心审批，二个工作日内反馈意见；其他单项工程，如住宅大堂、电梯厅等装修设计由项目公司研展部组织本部门专业人员、运营部、销售部、工程部等相关人员进行审核，审核结果以书面形式进行记录，并由相关部门存档备案，上报研发中心备案，2个工作日内反馈意见。

设计及施工交楼标准上，项目方案设计经审批最终完成后，住宅、会所、住宅大堂、电梯间、走道等重点部位的施工图设计与施工交楼标准，首先由项目公司研展部初步制定，并牵头组织项目公司相关部门进行初步评审，形成初步评审决议后报集团研发中心，研发中心在接收审批申请后组织相关部门进行最终审批，3个工作日内给予回复意见。

交楼标准审批由集团研发中心、项目公司领导、集团运营中心组成方案评审小组。运营中心审核方案是否符合国家规范，选用材料是否超出成本预算，并有权建议设计人员使用集团采购中标产品；研发中心审核方案是否满足市场及客户需求，最后形成审批 意见。项目公司研展部依据集团审批意见形成最终设计与施工交楼标准，报研发中心确认备案。

初步设计上，所有大型项目工程，如大型商业设施、写字楼、星级酒店等各类大型公建），必须进行初步设计，初步设计深度应符合地方设计文件编制深度；住宅设计原则上也须进行建筑初步设计。如由于其他因素，项目公司决定不做初步设计，需向研发中心提交情况说明，核准后方可直接进入施工图设计阶段。

报建图上，报建后如政府部门提出修改，按如下程序管理： 修改对公司利益损失不大的（五十万元以内），项目公司开发部必须送主管领导及项目公司总经理批准后，方可委托设计单位进行修改。

修改对公司利益损失较大的（如容积率、层数降低或五十万元以上），由项目公司提交研发中心审核后，集团相关部门会签，方可委托设计单位进行修改。修改完成后重新报研发中心及集团相关部门审批通过，五个工作日内反馈意见后，再进行报建。经政府部门批复的报建图及文件，由项目公司及时归档。

施工图上，设计单位完成的施工图，必须符合施工图的深度要求。专业配套图纸的设计（如：综合管网）的设计由项目公司开发部全部完成，项目公司研展部配合并提供相应技术支持；钢结构、幕墙、栏杆等分项工程的设计应由设计单位统一完成，设计单位 10 作为设计主负责人的原则不变，一般不进行设计分包。如必须进行分项工程的设计分包也由设计单位牵头并最终负责。设计质量把控上，首先，方案设计的安全性、合理性、经济性及设计效果和图纸出图质量，是设计质量的主要管理内容；其次，方案设计应以其安全性第一，其合理性、经济性、设计效果应以其具有的商业价值衡量，以为公司创造最大价值为目标；再次，出图质量应保证其设计深度符合要求，减少专业矛盾，避免设计错误，杜绝设计事故。

设计变更管理上，施工图纸的设计变更需由项目公司上报集团运营中心审批，一般设计变更一个工作日反馈意见，重大设计变更五个工作日内反馈意见。关于设计变更和工程签证，后面有详细阐述。

样板房施工完成后，必须由项目公司研展部组织营销部、工程部门进行评审，其工程质量、设计效果满足要求后，方可进行验收，验收合格后交给项目公司或营销部门管理。

三、巨细靡遗的设计变更与工程签证

由于设计变更和工程签证而调整的工程造价占整个单位工程竣工结算的比例较高，设计变更、工程签证是施工图内容的完善和补充，也是承包商的主要索赔手段，设计变更、工程签证对工程安全度、使用功能、外观造型、付款、造价等均会产生直接影响。为保障工程的顺畅进行，达到工程的进度、质量、成本目标，融 11 创将设计变更和工程签证的强化管理作为从集团到项目公司的一项重要工作内容，可谓巨细靡遗。

设计变更一般包括由原设计单位出具的设计变更通知单和由施工单位征得由原设计单位同意的设计变更联络单两种。1.融创设计变更与工程签证管控原则

工程签证主要是指施工企业就施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外，施工图预算或预算定额取费中未含有而施工中又实际发生费用的施工内容所办理的签证，如由于施工条件的变化或无法遇见的情况所引起工程量的变化。

融创在设计变更和工程签证方面的管控主要有如下几个方面： 所有设计变更、工程签证在于其必要性由提出部门说明；设计变更、工程签证相应的经济变更，分别由甲方或承包商（供货商）作出有效证明；

所有设计变更、工程签证的经济否决权在集团运营中心成本管理部，所有设计变更签发权在集团运营中心工程管理部；工程签证的签发权按变更金额分别由项目公司总经理及集团公司签发。工程开工前，项目公司（包括集团运营中心工程管理部、运营中心成本管理部、研发中心、销售、物业）、设计单位、监理公司与承包商（供货商）

双方专业技术人员应认真审阅施工图纸，进行图纸会审和交底，减少设计修改和图纸补充，降低因设计变更和工程签证而增加的工程造价。所有的设计变更（含工程签证），必须由项目公司工程部所有专业工程师、研展部建筑师会审并签字，确保所有的变更（含签证）的连锁变更（签证）一次性完成，必须避免某专业变更带动的其他专业变更不同步，反复变更及返工。

所有变更或签证的每一单（以后称单项），均指有此项变更或签证所包含的所有需涉及到的全部工程，非指某单位工程。2.设计变更的变更程序

首先，因设计单位认为施工图设计不合理，设计单位要求变更的，由设计单位填写《工程设计变更通知单》，经运营中心成本管理部进行经济变更可行性认定、运营中心工程管理部批准后作为技术文件实施，其设计变更损失按设计合同规定处理。对于不涉及经济的设计变更及洽商，要注明技术洽商字样；

其次，因项目公司研展、工程、销售、商业、物业等部门及领导认为原设计不合理，认为有必要变更的，首先经项目公司工程部所有专业会签、确定所有专业的连锁变更均完成后，然后进行项目公司各部门内部会签，最后经项目总经理审批；项目公司审批后的变更文件须报集团运营中心，由成本管理部进行经济变更可行性认定后，工程管理部通知项目公司进行设计变更； 再次，因施工单位认为原设计不合理（如施工难度大，成本高等），施工单位提出《工程变更申请》，并说明工程量及价格，变更内容、原因，由项目工程部初审、经项目公司相关部门审核变更费用，项目总经理审批；项目公司审批后的变更文件须报集团运营 中心，经运营中心工程管理部、成本管理部、研发中心研究，进行技术经济变更可行性认定确认后，按以下程序处理： 不影响使用功能、设计效果及结构安全的，由运营中心工程管理部在《工程变更申请》表中直接签章，项目公司按工程技术文件处置；影响使用功能、设计效果及结构安全的，由工程管理中心签署意见，项目公司通知设计单位进行修改。

此外，所有的设计变更必须写明产生的原因、变更内容、技术要求，能用图示的必须用图示说明，文字及图示均要表达清楚，以达到设计变更及工程签证的准确性，并由项目公司工程部统一编号下发。所有的设计变更均采用电脑打印，但不得打印姓名，姓名部分必须由本人亲自签字。3.工程签证签发原则

首先，严格现场经费签证。凡涉及经济费用支出的停工、窝工、用工签证、机械台班签证等，由项目公司现场工程师认真核实、工程副总经理审定后签证，并注明原因、背景、时间、部位等。例如：由于业主或别的非施工单位的原因造成机械台班窝工，我司只承担租赁费或摊销费而不是机械台班费。

其次，应在合同中约定的，不能以签证形式出现。例如：人工浮动工资、议价项目、材料价格等；合同中没约定的，应以补充协议的形式约定。项目公司现场工程师不能以工程签证的形式取代。

再次，已在投标报价方案中明确的、或在施工组织方案中审批的内容，不能做签证处理。例如：临设的布局、塔吊数量、挖土方式、钢筋搭接方式等，已在投标方案中明确、在施工组织方案中严格审查，不再做工程签证处理。

此外，工程签证单必需采用打字文件并即时统一编号报审，以避免重复签证和添加涂改等现象。材料价格的确认要注明采购价还是预算价，以避免采购保管费重复计取。4.设计变更、工程签证的经济处置 设计变更经济处置程序如下：

单项变更损失（含返工）在5万元以内（含5万元）的，由运营中心工程管理部确认是否变更；

单项变更损失（含返工）在30万元以内（含30万元）的，由工程总监确定是否变更，送集团运营中心成本管理部备案； 单项变更损失（含返工）在30万元以上的，报集团公司批准后方可变更。

工程签证经济处置程序如下：

单项签证工程造价在5万元（含5万元）以内的，由项目工程部填写《工程通知单》，项目运营部核价后，报项目公司总经理审批同意后施工，送运营中心备案。

单项签证工程造价在5万元～30万元（含30万元）的，项目运营部核价、项目公司总经理审核同意，报运营中心成本管理部核价、工程管理部批准后，方可安排施工。单项签证工程造价在30万元以上的，经项目公司总经理同意、运营中心总经理批准并集团总裁批准后，方可安排施工。对于处理紧急情况和抢险、救灾，项目公司可突破5万元的限制，但须事中（事后）补办相应审批手续。5.设计变更、工程签证审核签发时限

一般的设计变更、工程签证应在提交之日起5日内审核签字下发（其中包括经济变更认定）。

对于事关工程进度须加急办理的洽商，由承办部门注明，运营中心工程管理部负责在标定时间内审核签发。

对于重大设计变更，将根据进度确定下发时间，一般控制在15日内（其中包括经济变更认定）。6.加强设计变更和工程签证的管理措施

首先，严格遵循企业的管理制度。各级领导、施工技术、予结算等有关人员的责任、权利和义务必须明确，只有责权利明确了，才能规范各级工程管理人员在设计变更和工程签证的管理行为，提高其履行职责的积极性。

其次，建立合同交底制度。让每一个参与项目管理的人了解合同，并做好合同交底记录，必要时将合同复印件分发给有关人员，使大家对合同的内容做到全面了解、心中有数，划清甲乙双方的经济技术责任，便于实际工作中运用。

再次，严格区分设计变更和工程签证。根据我国的现行规定，设计变更与工程签证是有严格的区别和划分的。属于设计变更范畴 的就应该设计单位下发设计变更通知单，所发生的费用按设计变更处理。属于工程签证的由现场工程管理工程师签发，所发生费用按发生原因处理。

第四，提高责任心和业务水平，严把设计变更和工程签证关。有关人员每接受一项工程时，首先要对施工图及合同等有关规定进行认真学习和了解，其次要经常深人施工现场，了解施工中的异常情况或施工工艺的变动对工程造价的影响。

最后，加强奖惩管理，对在设计变更的审核及实施过程中，发现问题并妥善解决的人员，按企业的相关规定予以奖励；对工作不负责任、设计审查不力、签证事实不符、造成企业损失的管理人员，将严厉追究其责任；造成企业重大损失的将追究其刑事责任。

四、营销——要效率，也要控费用

首先了解一下融创的销售费用组成，以明确口径，如下图：

融创的费用预算编制及评审小组架构如下图：

1.费用预算编制步骤

首先，集团领导下达该集团项目销售费用总指标，销售费用总指标是指销售费用占项目销售收入的百分比；

其次，集团运营中心通过招标等方式，确定天津地区各类单项销售费用标准，以供项目公司编制预算方案、费用结算之用；异地项目公司运营部确定所在地各类单项销售费用标准；

再次，项目公司根据运营中心确定的销售费用指标，并根据各类单项费用标准进行测算，每年一月中旬前拟定销售费用预算，报集团备案；

此外，同一季度三个月的销售费用可相互挪用，但须做好整季度的费用计划工作，同一年内上一季度节省的销售费用可结转至下一季度使用。2.预算编制 首先，运营中心、财务中心对项目公司拟定的预算方案进行会审，并提出相应的建议措施；

其次，项目公司根据建议对原方案作出调整；

再次，经调整后的预算方案由运营中心及项目公司再次组织预算评审小组对新方案进行二次会审，最终决定预算方案； 最后，预算方案确定后，项目公司与集团签订《全年销售费用计划责任书》，作为考核项目公司的依据。预算表头如下图：

3.月度预算编制

首先，预算单位根据预算计划，于每月20日之前拟定下一个月的预算计划；

其次，天津项目公司每月20日将拟定的月度预算计划报送运营中心会签；异地项目公司截止在每季度最后 5 天之前向运营中心上报下季度费用计划，运营中心每季度前5天审计异地项目上季度费用使用情况。

再次，天津项目公司编制的月度预算计划经运营中心及项目总经理会签后，报主管副总裁审阅；天津项目公司计划经主管副总裁审阅后返回预算单位。

月度预算方案实施流程如下：

此外，预算单位根据月度预算方案，确定近期即将开展的销售推广项目，即立项，并针对每一个立项制定具体的实施方案。销售费用立项的具体内容主要分如下几类：

计划类：主要是指媒体广告投放计划，如：报纸、电视、电台、网络等广告投放计划。

合同类：开展促销活动、制作、印刷宣传物料等所需签订各类合同。

说明类：是指无须以计划或合同形式操作的立项。审批时间的规定上：

计划类立项，经办单位须于每月 20 日前制定月度费用计划，其中包含下月的媒介投放计划，并送至运营中心，经运营中心会签后报主管副总裁审阅。

合同类、说明类立项，待月度计划审批通过后，则根据具体时间要求开展工作，原则上不允许在合同、说明通过审批之前发生业务。

计划类立项按上述程序会签后，根据会签意见落实；合同类、说明类，经上述程序会签，按会签意见执行。

结算上，计划类费用结算按样报或播出证明凭实结算有关款项；合同类、说明类费用结算：则根据《验收制度》验收，按合同条款如实结算款项。4.预算方案调整与执行监督 预算方案调整的操作流程如下图：

在具体的操作规定上，首先，预算单位在预算执行过程中根据实际需要提出预算方案调整，或运营中心、财务中心、项目公司运营部、财务部等有关单位在监督预算执行时提出修改建议； 其次，评审小组对预算调整方案或建议进行会审，会审通过后预算单位调整原方案，并按调整后方案执行。

预算执行监督方面，各财务部门及费用使用单位应分别设立预算监控台帐如：《预算执行情况登记表》（如下），用于掌握预算执行情况、使用进度。

每月1~2日费用使用单位（项目策划部）将上月《预算执行情况登记表》报所在单位的财务复核，每月 3 日各单位财务部门将复核无误的《预算执行情况登记表》报运营中心，抄报财务中心，每月 5 日运营中心将编制好的《预算执行情况汇总表》报主管运营副总裁。

每月费用统计区间为：每月1日至月末最后一天，由运营中心、财务中心联合对各预算单位的预算执行情况进行审计，并根据实际需要对预算进行调整；

预算制订后，要求每季度费用支出不超出预算，上月余额可结转下月使用，各类别可相互挪动，但不可挪作销售费用以外的用途。5.预算编制考核

预算单位必须于每年12月10日前将下预算方案报评审小组，评审小组必须及时组织会审，并在12月20日前完成各预算单位的初审工作，12月31日前完成二次会审，1 月份签订《预算责任书》；

预算单位收到已经批复的预算方案后，1 个工作日内将预算方案复印件送项目公司及地区公司财务部备案；

对于未能按规定时间拟定、报送、会签预算方案的单位或部门，每延迟一天，扣罚单位或部门责任人当月奖金的 5%，超过三天，且无正当理由的，扣罚责任人全月奖金。

销售费用预算列入年终奖金考核内容，按预算完成情况进行考核，节约有奖，超支惩罚，具体在后面有详述。6.销售费用奖励与处罚

在销售收入、销售率、目标实收均价三项指标都达标的情况下，可获得营销费用节约奖励：

奖励以奖金形式发放，作为集团已有奖金制度的补充； 奖金来源为每年在完成任务情况下节省的销售费用，奖金总额提取比例为该所节省销售费用的10％；

奖金与年终奖一起发放，各公司将发放情况报集团运营中心和人力资源部备案。处罚分季度和： 季度考核上：

超出部分≤季度预算 10％，扣发考核对象当季度最后一月 50％效绩工资；

季度预算 10％<超出部分≤季度销售费用预算 30％，扣发考核对象当季度最后一月 100％效绩工资；

季度预算 30％<超出部分≤季度预算 50％，扣发考核对象当季度最后一月全部工资。考核上： 超出部分≤预算的 10％，扣发考核对象 10％年终奖； 预算 10％<超出部分≤预算 30％，扣发考核对象 30％年终奖；

预算 30％<超出部分≤预算 50％，扣发考核对象 50％年终奖。

五、融创的工程结算审核与管理

项目公司合同履行完毕并验收合格后，合同主办部门向承包单位发放结算通知书；承包单位收到通知后在约定时间内向主办部门提报竣工结算书及相关结算资料；主办部门将以下相关资料汇总后，填报结算申请单：

合同工期的完成情况；工程质量情况判断；现场签证单、技术核定单和设计变更台帐的比较核对；设备、材料数量统计；工程款支付情况的确认；业主索赔资料的整理统计；业主索赔资料包括但不限于减帐指示、信函、备忘录、声明等；索赔类别包括减帐、漏做工程、质量不合格工程、拖期、扰民、闹事、员工停工、不配合工作、不协调、偷工减料、代替品…… 及竣工图纸的审核确认。

主办部门将核查完毕的结算资料及核查结果连同承包单位提交的结算书，提交运营部，运营部根据结算资料，编制结算书。结算资料至少应该包括以下内容：招投标文件有关资料；工程施工总、分包合同、补充合同或施工协议书；工程竣工全套图纸（土建、安装等）；设计变更图纸、设计变更签证单、技术核定单、图纸会审交底纪要；施工组织设计；施工过程中双方签证资料（甲方认可的）；地质勘探报告；工程预（结）算书（加盖编制单位公章、预算员签章）；甲供料、甲控材清单；主要材料分析表；主要材料差价证明材料；施工形象进度月报表；其他。运营部预算工程师根据编制的结算书对承包单位的结算进行核定，并确定结算价款报部 门负责人审核；运营部负责人签署审核意见后，将结算书及结算资料一并报公司总经理审批；结算书经公司总经理审批后报集团运营中心审核；异地公司结算书及相关资料一般情况通过快递方式报送集团运营中心，特殊情况另议。

审查项目公司结算流程执行情况及结算数据的准确性，对于工程量计算误差超过1.5%，材料、设备及取费标准高于市场平均水平的结算，有权要求项目公司重新结算。

经运营中心审核后的结算，满足如下额度的要报运营中心总经理审批：

销售费用中与工程相关的，如售楼处及样板间建安工程、现场围档、装修工程、钢结构工程）结算金额在50万元以上的，经运营中心审核后，报运营中心总经理审批；

其他合同结算金额在100万元以上的结算书，经运营中心审核后报运营中心总经理签字审批。

第三篇：重庆融创御锦项目介绍

周边围合式布局 水岸风情住宅

重庆融创御锦

[工程档案] 开发商：重庆融创基业房地产开发有限公司

投资商：中体奥林匹克花园管理集团有限公司、融创集团 建筑设计：AAI国际建筑师事务所

设计团队：蔡晟、邵立彦、邹婷、李烨、张海涛、姚之忆、舒韬等 项目地址：重庆北部新区 总规划用地面积：14 8799平方米 总建筑面积：42 0000平方米 容积率：2.30 绿化率：40% 摄影：金霑

[项目特色] 融创御锦定位为周边围合式布局、拥有超大中央景观的高层精品住宅。规划将项目内南侧第一排建筑自东向西从高到到低的组织，以呼应周围四、五、七期面向机场路的高层群天际线，并强化点式高层沿周边间隔布局方式，营造沿机场路的视觉通透感，进而利用个体的跌落、进退、及顶部造型变化等方法，获取建筑天际线的韵律感。同时，将建筑沿周边布置，围合出中心大花园，并在中间地平台处围合出近万平方米的人工湖，结合湖岸打造水岸风情，形成景观中心。通过层次明朗、色彩丰富的景观植被，打造优质生活环境的同时，呼应绿色重庆的城市原景。

融创御锦位于重庆两江新区的核心区，整个奥园地块的西南侧，城市核心轨道——轻轨3号线从南侧经过，经城市主干道金渝大道15分钟可达江北国际机场，8分钟可到达江北核心商圈观音桥，到市中心解放碑也仅20分钟。

设计背景

重庆城市空间结构为“一城五片，多中心组团”，城市中心向江北拓展，而奥园所属的鸳鸯标准分区是两江新区中的重要居住组团区域，与金渝大道仅隔一个街区，是机场高速路、金开大道、金渝大道、金童路等城市道路视觉通廊的重要组成部分。其西侧和北侧均为城市公园绿地，东侧紧邻区级行政中心和商业中心。整个奥园作为一个成熟的生活区，除了几百万平方米的高层住宅和别墅群之外，还包括数十万平米的集零售、餐饮、娱乐、影院、办公、SOHO等众多业态为一体的综合性商业。融创御锦住宅区作为奥园收官之作，开发的项目具极大的标杆作用及巨大的升值空间。

规划设计

总体形象规划

项目位于金通路和机场高速这两条城市主要道路之间，总体上为呼应周围四、五、七期面向机场路的高层群天际线，规划将项目内南侧第一排建筑自东向西从高到到低的组织。同时，采用点式沿周边布局，加强高层建筑群沿机场路的视觉通透感。利用跌落、进退、地形起伏、顶部造型等手法，获取建筑天际线的韵律感，从而建立从机场进入北部新区的美好门户形象。中央大场景 用地呈不规则长方形，东西长约550米，南北宽约300米，呈两侧高、中间低的地貌。设计基本顺应原有地势走向，将建筑沿两边布置，并在中间低平台处围合出近万平方米的人工湖，结合蜿蜒跌宕的湖岸打造出丰富的水岸风情，形成景观中心，并围合出一个400多米宽、100多米进深、约5公顷的中心大花园。

宅前屋后之入户

车行道布置在最外围，增加坡道长度，减缓坡度，以创造舒适的行车条件。面对主景花园处设置仪式性单元入口门厅，且住宅近花园侧均设户前广场，与主花园适当分离，同时以景观道联系各前侧的小广场，并引导人群汇集向湖边。

建筑设计

风格分析

建筑采用鲜明的ART-DECO形态。ART-DECO是20世纪二三十年代流行的一种建筑艺术，它从许多流派运动和文化中吸取灵感，以“大胆的轮廓，几何的形体，阶梯状的造型，新材料等的运用”为特征，迎合当时人们的需求，更受到了从贵族到中产阶级的社会中上层的欢迎。时隔百年，ART-DECO建筑又迎来一个繁华的时段。随着生活水平的不断提高，房地产的中高端诉求日益增长，ART-DECO建筑由于其现代摩登的姿态再度为世人所瞩目。设计亮点

融创御锦采用高耸垂直的线条，凸显建筑的自身比例及相互协调、追求有层次的体积感、打造摩登雕塑及饰带。关键部位反复运用放射线和几何图案，试图在近人尺度中以石材、铜等材料营造“贵重感”。

每栋建筑采用向上渐进收分设计，头部表现出强烈的标志性，加之垂直挺拔的线条、金黄的色彩和细长的比例，在细节中展现出ART-DECO艺术风格。并对窗间墙、阳台、空调百叶、栏杆等细部采取一系列精细的设计，使每栋单体建筑本身成为一个艺术品。建筑外墙以米黄色仿石涂料为主，下部基座采用深暖灰色石材装饰，达成整体建筑群的鲜明形象。

每栋楼设有2个门厅，分别面向小区内车行环道及中心庭院，形成一前一后、内部贯通的组合门厅。设计中结合山城意识，巧妙创造内外地势高差，使得面向庭院的门厅空间两层挑高，营造出仪仗感。

景观设计

景观设计强调情景化的营造，突出生活气息。鉴于项目内外均没有更多的景观资源，设计在内部创造了一个近五万平方米的内花园和2个各1公顷的组团花园，共同形成一片7公顷的绿地，成为社区的绿肺。开敞的景观草坪向景观湖延伸，结合层次明朗、色彩丰富的景观植被，打造疏密有致、对比强烈的植物大空间气场，在响应绿色重庆目标的同时，也提供给住户优质的生活环境。

此外，设计注重对原生态的保护，尽可能保留场地中现有的较好植被，采用自由式的设计手法，在入口处设置入口广场，并随交通线路自由设置水池、假山、喷泉、叠水、广场、雕塑、花池、踏步、小品、亭、廊、台、榭等景观小品。同时根据景观视线分析，在小区内种植树木、花草，使之一年四季均有良好的观赏效果，一期达到自然景观与人文景观的最佳效果。

室内设计

户型设计

本着“多元产品、全面服务”的原则，项目以110-150平方米户型为主，兼具90平方米以下与120平方米以上的户型产品。采用一梯四户以下的户型，使住户能拥有更好的采光通风和更加自然生态的生活。同时，将户型的主朝向面向花园，且使更多的单元有更广阔的视野。并高效采用“灰空间”，提高得房率。会所设计

会所掩映于林荫道下，入口处华美精致的雨棚是为重庆多雨的天气而准备，同时又布置得犹如玄关处，让人驻足迎接回家的心情。会所设计以华丽为基调，设有前后2个厅，中间以一条长廊式的庭院相连，分上下2层，中心有一个圆形的挑高空间，与屋顶的采光天井相呼应。大厅面向奥园的中心湖景，将湖景尽收眼底。会所内的泳池设计强调开放性，与湖水有相连的视觉效果。

第四篇：融创北京公司-项目品质管理制度-20160628

融创北京公司项目品质管理制度

第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章

融创北京公司项目品质管理制度

（试行版）

总则

各部门、管理岗位的职责

融创集团的品质管理要求、融创集团考核要求 区域平台层面的品质管理要求 城市公司层面的品质管理要求 项目公司层面的品质管理要求 北京公司品质考核要求 其他管理要求

第五篇：武湖台创园项目管理办法 2015.5.11

武湖台创园项目

新纪元地产集团武湖台创园

项目质量管理办法

为加强武湖台创园项目现场管理，规范各参建单位的现场各项管理工作，依据国家及省市现行有关标准、规范、规程和新纪元地产集团管理制度，特制定本项目现场管理办法。本管理办法是对参与武湖台创园项目建设的各单位在工程施工准备、施工过程、竣工验收、交付使用的全过程管理。凡参与武湖台创园项目建设的各单位及个人都必须遵守本管理办法，自觉服从和配合业主的项目管理。

武湖台创园项目

二、例会及定期检查制度

1、监理例会制度，本项目每周四召开监理例会，会议由总监主持，甲方项目部管理人员、监理部监理工程师、施工单位项目部主要管理人员参加，其它分包单位的现场负责人参加。监理单位负责整理会议纪要《监理例会纪要》，经业主项目经理审核后及时发至各参会单位签收。

2、每周定期的质量、安全检查，每周二由业主项目经理带队，业主工程师、总监及监理工程师、施工单位的项目经理及主要管理人员参加，针对施工现场存在的施工安全、质量进行全面的巡查，对各施工单位本周完成的工程质量进行评定，对不合格工程或质量隐患下达整改通知单。监理单位负责整理检查记录，经业主审核后及时将《质量检查记录》发至各施工单位签收。

3、专题会议制度，业主或监理根据现场的施工质量、进度、安全发现的问题，认为需要组织召开专题会议的，专题会议必须有施工单位现场负责人参加，重要专题会议提前一天通知，紧急专题会议当天通知，各单位收到通知后必须按时参加。监理单位负责整理专题会议记录，经甲方审核后及时将《专题会议纪要》发至各参会单位签收。

三、技术准备

1、施工单位明确的质量目标及完备的质量管理体系，制定切实可行的质量管理及控制措施，明确项目部人员职责分工表。

2、施工单位正式开工前，应按合同的约定，认真编制施工组织设计方案，并报监理部审查，经监理审查同意后报甲方备案。施工单位必须严格按审批同意的施工组织设计（方案）施工，未报经监理部和甲方项目部批准，不得擅自对施工组织设计（方案）做调整和修改。

3、施工单位必须认真看图纸，并熟悉国家、行业及地方现行的有关标准、规范、规程，及时发现图纸中存在的问题，在图纸会审中明确相关问题，并以书面形式提交至甲方项目部和设计院解决，如因施工方未发现图纸存在的影响施工的设计问题或发现问题不及时提出影响正常施工，由此产生

武湖台创园项目 的一切费用由施工单位承担（包括工程延期索赔及影响其他施工单位的费用索赔）。

4、施工单位项目部必须有齐全的办公设备、资料表格、测量工具、质检工具等，要有本工程图纸中所涉及到的规范、图集及相关标准性资料文件。

5、监理部针对本项目的施工特点制定监理细则及监理工程师的职责分工表，具备必要的办公设备、质检工具、验收规范、标准图集等。

四、处罚细则 3.1、施工单位现场负责人参加例会迟到，每次罚款100元；无故不参加例会也不提前向监理和甲方请假的，罚款500元。3.2、施工单位现场负责人参加专题会议迟到，每次罚款200元；无故不参加专题会议的，罚款500元。3.3、罚款由甲方项目部开具罚单，经甲方主管工程师、项目副经理、项目经理签字后生效，罚款交现金至甲方项目部。

武湖台创园项目

料,同时通知甲方项目部主管工程师。2.4、对施工单位擅自更换材料、成品、半成品的品牌或自行更换材料规格、型号的行为，一经发现将给予严厉处罚，并对已施工的部位予以返工处理。2.5、工程施工技术资料是施工质量可追溯的依据，各单位应该与工程同步，及时有效地整理，要求项目齐全，内容具体，手续完备，真实、及时、准确。甲方项目部每月组织一次资料检查，监理单位配合参加，对存在的问题限时整改。1.6、施工单位材料进场,应通知监理工程师和甲方项目部主管工程师到场进行检查验收,同时提交材料合格证、检验报告等质量证明资料，经检查验收合格后方可卸车并堆放至指定地点，经见证取样送检合格后方可使用。监理及施工单位要做好材料进场验收台帐及见证取样送检台帐。1.7、大面积展开施工前,施工单位必须先做样板,施工样板必须书面报验，经监理工程师和甲方主管工程师检查验收确认后,方可大面积展开施工。重要部位的样板施工，必须由甲方项目部经理共同参与确认。施工过程中需做样板的有：（1）地下室及屋面防水；（2）外墙及屋面节能保温层；（3）室内外砖砌体及抹灰；（4）外墙饰面砖、铝合金窗、栏杆；（5）室内地面砖、木地板；（6）室内墙面、天花（吊顶）的腻子及油漆；（7）室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等。

二、分部分项工程质量管控重点

1、基础开挖及回填工程

2、钢筋工程 隐蔽验收内容：钢筋的规格、级别、形状、尺寸、数量、间距、位置、锚固长度、搭接长度、武湖台创园项目

接头位置、保护层厚度、箍筋肢数及间距等。接头采用焊接和机械连接的钢筋必须按规定见证取样送检。4.1.1、钢筋工程。钢筋进场后，应按规格、品种放置整齐并垫木方，做好标识。已加工成型的钢筋，按工程部位分规格、型号码放整齐，做好标识。绑扎墙柱钢筋时应搭设架子，不准蹬踩钢筋。预埋电线管与钢筋发生冲突时，应将钢筋弯曲，严禁随意切断钢筋。绑扎钢筋时，禁止移动预埋件和预留洞模板。钢筋绑扎完后，禁止其它工整踩踏。楼板的弯起钢筋、负弯矩钢筋绑扎完后及时铺设板道，严禁直接踩在上面行走。浇筑混凝土时，设专人看筋，振捣混凝土时，不得振动钢筋、模板及预埋管件，以免钢筋、预埋管件移位、模板变形。

3、模板工程 隐蔽验收内容：模板的支撑、立柱位置、垫板、预埋筋、预埋螺栓、预留洞、轴线位置、表面标高、截面尺寸、相邻两块板表面高差、表面平整度、墙柱垂直度、起拱高度等。4.1.2、模板工程。模板进场应整洁，放置合理，吊运时防止碰撞；模板要求涂刷脱模剂，涂刷脱模剂应在堆放场进行，严禁污染钢筋；拆除时按程序进行，禁止使用大锤，防止砼墙面及门口等处出现裂纹、掉角现象。

4、混凝土工程 4.1.3、混凝土工程。混凝土浇筑过程中严禁加水并安排专人看模；混凝土浇注完毕后，强度达到1.2Mpa前严禁上人踩踏。剪力墙及梁侧模在砼强度能保证其表面及棱角不因拆模而手损坏后即可拆除。拆模时不得用钢棍或铁锤猛击乱橇，以防砼外观及内部受损。

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梁、板及悬挑构件模板及模板支撑拆除必须在砼强度达到规范允许强度（以同条件养护试块试压结果为准），申报拆模申请经监理工程师签署意见，甲方主管工程师同意后方可拆除。浇筑完后的砼，如果遇到下雨，应及时用塑料布对其进行覆盖，以免砂浆流失，影响强度。已拆模的钢筋砼成品，如楼梯、柱角可采用护角板对其易损坏部位加以保护，以免损伤。

5、砌体工程 隐蔽验收内容：(1)砌体放线；(2)砌筑砂浆标号；(3)墙柱预留拉结筋；(4)构造柱的锚固与拉结；(5)顶砖砌筑时间和方式。4.1.4、砌体工程。进场的砌块应堆码整齐，不得超高，防止碰撞，减少破损，对已砌好的墙体注意保护。埋设的管道、电管应注意保护，不得碰动损坏。加强对构造柱和墙体拉结筋的保护，不得随意拆除损坏。

6、抹灰工程 抹灰时要注意墙上的预埋件、电线盒和各种管道部位要进行特殊处理，采取加强措施，以免造成空鼓和开裂。抹灰层未硬化前严禁冲水、撞击、振动和挤压。不得污染门窗等成品，一旦污染，要立即采取措施清理，并注意不要损伤保护层。为保护成品，吊顶板安装必须在顶棚内管道试水、保温等一切工序全部验收合格后进行。吊顶安装时注意保护顶棚内各种管线，吊杆不准固定在通风管道及其它设备上。吊顶安装时注意保护已完的门窗、地面、墙面、窗台，防止损坏。涂料工程施工时，不得污染已有成品，应采取措施加强保护。

7、门窗工程 隐蔽验收内容：(1)安装前的窗框封边砂浆是否填满；(2)窗框固定片间距是否符合规范要求、固定是否牢固；（3）窗框安装后框边的塞缝是否密实。4.2.1、门窗工程。门、窗等装卸时应轻拿轻

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放，防止碰撞；不得超高堆码和压放重物，底部垫木高度不得小于100mm；玻璃侧立堆放，支撑稳固。门窗框安装完毕后，应及时作好边口保护板，防止损坏。门窗扇安装完毕后，应及时作出醒目标志，并派专人巡视检查，避免人为损坏。拆除脚手架时要轻拆轻放，拆除后的各种材料要码放整齐，不得撞坏门窗、墙面和边角。

8、水、电安装工程 隐蔽验收内容：(1)防雷接地；(2)管线预留预埋；（3）接头连接；(4)管道试压。

9、防水工程 隐蔽验收内容：（1）砼结构自防水的各种变形缝、后浇带、预埋件、穿墙管等的设置和构造；（2）卷材防水的基层处理、卷材接口和收头、细部处理；（3）涂膜防水的基层处理、涂膜遍数和厚度、细部处理、涂膜防水层的切片封存；（4）蓄水试验。

10、楼地面及屋面工程 4.2.2、楼地面工程。楼地面施工时，运输物料的小车应注意不得碰撞门框和墙壁。基层和面层施工时，应注意不得堵塞地漏等水电管线；水泥砂浆不得污染墙体。地面养护期间不得上人行走，已完工的面层上不得堆放水泥、砂石、砂浆等材料。严禁在地面上直接拌合或堆放砂浆。块材楼地面施工完后，应清扫干净，不得有砂浆等尖锐物，达到养护期后方可上人，以免造成空鼓。在地面上施工的马凳、架子、推车脚几梯子要用软胶皮包裹好，以免各种坚硬物体碰坏面层。楼梯地面装修施工完成后进行临时封闭，达到养护期后要对棱角做好保护措施。4.2.3、屋面工程。施工时注意保护好已完成的找平层、保温层，屋面防水施工前应注意检查排水管道的畅通，施工时，加以保护。防水层施工时注意避免污染墙壁面、檐口及门窗等已完工程。

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对穿过板面、墙面的管道加以保护，施工过程中不得碰损变位。防水层施工完毕后，严禁在其上面堆放硬质物品，避免防水层被破坏。

11、外墙涂料工程

三、质量管理处罚细则

1、违反施工准备阶段管理项。分部分项工程施工前，要求报专项施工方案，施工单位未报专项施工方案或方案未经监理审查同意就开始施工的，罚款500元。材料进场未通知监理工程师和甲方项目部主管工程师到场进行检查验收的，罚款200元；未及时提交材料合格证、检验报告等质量证明资料的罚款300元；未经见证取样送检合格就擅自使用的罚款800元。确定须做样板的项目未做样板就大面展开施工的罚款800元，样板未经报验确认就大面展开施工的罚款800元。违反其它一般项目罚款200～500元。

2、违反施工过程管理项。施工过程中上一道工序未经验收合格，就进入下道工序施工的，罚款800元。施工单位擅自更换材料、成品、半成品的品牌或自行更换材料规格、级别、型号的，发现一次罚款2000元。工程施工技术资料未与工程同步，拖延达7天以上的，罚款500元；经检查，施工资料不完整、不真实、不准确的每项罚款200元。

3、违反隐蔽工程验收管理项。隐蔽验收未通知监理、甲方工程师的，罚款800元，将已隐蔽的项目打开检查，如存在问题，限时整改直至验收合格，施工单位承担由此产生的一切费用。隐蔽验收时提出的问题未在限定时间内整改完成的，每项罚款500元。

4、违反工程成品与半成品保护项，根据情况处以500～1000元罚款，造成实际损失的，由责任

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单位负责修复并承担由此产生的一切费用。

5、甲方和监理提出的质量问题，未在限定时间内整改完成的，每项罚款200元。监理发出的监理工程师通知单未在限定时间内整改完成并书面回复的，每项罚款300元。

6、罚款由甲方项目部开具罚单，经甲方主管工程师、项目副经理、项目经理签字后生效，罚款金额在1000元及1000元以下的，交现金至甲方项目部；罚款金额在1000元以上的，由甲方项目部开具罚单，经甲方主管工程师、项目副经理、项目经理签字后传至公司预算部和财务部，在支付工程进度款时扣除。

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3、以月为单位全面检查进度完成情况，周进度计划关键工作有拖延的，必须采取有效措施在本月内消化，以周进度保证月进度计划的实现，以月进度保证总工期的实现。

4、甲方要求编制的重要节点施工进度控制计划，要随时检查反馈信息，发现偏差立即采取措施实施纠偏，确保重要节点计划目标的实现。

三、进度管理处罚细则

1、在施工前未按要求报总进度计划（含配套的材料采购进场计划和劳动力计划），每延期一天罚款500元。

2、每月底未报下个月的月进度计划的，每延期一天罚款200元。

3、每周五未报下一周的周进度计划的，每延期一天罚款100元。

4、未根据甲方要求的时间，编制报送重要节点施工进度控制计划的，每延期一天罚款300元。

5、甲方以月为单位检查施工进度完成情况，周进度计划关键工作延期能再本月内消化的，不予处罚，如影响到下月施工进度的，每延期一天罚款300元。

6、根据甲方要求编制的重要节点施工进度控制计划延期的，每延期一天罚款1000元，或根据施工单位的书面承诺罚款金额执行。

7、总进度计划的延期处罚，按照施工合同约定处理。

8、罚款由甲方项目部开具罚单，经甲方主管工程师、项目副经理、项目经理签字后生效，罚款金额在1000元及1000元以下的，交现金至甲方项目部；罚款金额在1000元以上的，由甲方项目部开具罚单，经甲方主管工程师、项目副经理、项目经理签字后传至公司预算部和财务部，在支付工程进度款时扣除。

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三、机械设备部分

1、手持电动设备在使用时不用防触电的个人防护用品，发现一处罚款100元；

2、操作木工电锯、平刨带手套者，每一人次罚款100元。

3、操作木工电锯不用防护挡板，操作木工平刨不用护指键推板、推棍每一人次罚款100元。

四、基坑、基槽边防护部分 基坑、基槽周边不设防护，不设围挡，每处罚款100元；

五、其它

1、木工支模板，将支撑顶在脚手架上，引起外架变形、倾斜，每处罚款100元；

2、未经施工管理人员同意，私自将支护、围挡拆除，每一处罚款100元。

3、景观区水系已形成，严禁向水系内排水、倾倒垃圾、在水系内清洗施工工具，每发现一次，罚款500元。

4、甲方和监理提出的安全隐患问题，未在限定时间内整改完成的，每项罚款200元。监理发出的监理工程师通知单未在限定时间内整改完成并书面回复的，每项罚款300元。

5、罚款由甲方项目部开具罚单，经甲方主管工程师、项目副经理、项目经理签字后生效，罚款金额在1000元及1000元以下的，交现金至甲方项目部；罚款金额在1000元以上的，由甲方项目部开具罚单，经甲方主管工程师、项目副经理、项目经理签字后传至公司预算部和财务部，在支付工程进度款时扣除。

武湖台创园项目

五、附 则

1、本管理办法解释权属新纪元地产集团武湖台创园项目部所有。

2、未尽事宜按国家现行相关法律、法规、标准、规范、相关合同要求及地方管理规定执行。

3、本办法自二O一五年五月十八日起实施。