房贷新政(新国十条)对我行房地产零售业务的影响[五篇材料]

第一篇：房贷新政(新国十条)对我行房地产零售业务的影响

房贷新政（新国十条）对我行房地产零售业务的影响

●政策发布的背景

2009年底开始，国家相继出台了一系列对房地产调控的宏观政策，初步确定了2010年中国房地产政策基调和架构。2010年以来，随各项政策的颁布，国家对高房价的措辞从‘抑制’到‘遏制’，到‘ 2转5’、国四条、五部委‘ 拿地首付50% ’ 新规，再到三月份的国十一条，形成了较大声势。但与之相反的是，3月末，京沪深三地的成交量再次大涨，尤其是北京出现了量价齐升的火爆局面，上述情况说明，前期的相关政策目前依然没有体现出应有效力。对此，国务院进一步收紧房贷政策，于2010年4月17日进一步下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条），矛头直指“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”的情况，明确“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；，同时通知要求对不能提供”1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，要求各商业银行对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。随即，银监会在各银行电视电话会议上对二套房认定标准明确为“不以房贷发生为界限，拥有一套房产家庭再购房即认定为第二套”。

●各地政府、监管机构及商业银行反应

响应国家政策导向，今年以来各地政府对房地产市场相继出台大量政策，北京等城市更是出台较中央更为严格的打压政策。同时，银监会及各商业银行也纷纷响应。

中国银监会16日强调，银行业金融机构要切实按照国务院常务会议要求，防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，银监会将加强对银行各类房地产贷款行为规范的监管。

4月15日，中国工商银行率先对外表示，已开始正式实行差别化住房信贷政策，农、中、建、交四大行也表示将严格执行国务院房贷新政策，目前正在研究实施细则。新政策对房价的影响与各家银行切实执行新政的时间密切相关。

工商银行、招商银行也已明确表示执行国务院最新房贷新政，从4月16日开始，正式实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。

而中国银行也已发出通知，从4月19日开始实施最新的贷款政策。在新政执行前递交申请并已获通过的，将按以前的政策执行，之后的将按新办法处理。

●新政对我行零售业务的影响（1）机遇与挑战并存

预计新政实施后投资性住房需求将得到极大遏制，自主性需求者，特别是那些计划购买第二套改善性住房的潜在消费群体，短期内也可能采取观望等待房价回落的态度，短期内首付要求的提高和不合理需求的抑制将降低银行个人住房贷款的增速。但此次政策保留了对首次置业购买中小户型的购房人的保护和鼓励，政策出台以后，会使市场上对中小户型的需求热度大幅提高。

同时我们也要看到，我行近三年以来一手房按揭业务总量增长并不是很明显，09年末余额14.31亿元，较08年仅增长2.48亿元，增幅21%；09年在我行零售业务占比29.18%，较08年占比31.11%反而有所下降，总体我行该业务品种较其他股份制商业银行发展明显滞后。分析原因，我行利润考核机制对支行的创利水平要求较高，而同时期其他银行个人住房首套按揭实行利率7折的政策，该项业务较低的创利水平严重制约了支行发展该项业务的热情。此次房地产新政的实行，将对提高我各支行拓展该项业务热情有一定推动作用。

（2）我行的信贷资产结构将会获得合理配置

新政实施将会使银行的信贷配置更加合理，特别是使得银行零售业务对于住房贷款的依赖程度下降，为了保持零售业务的增长，银行将进一步拓展住房贷款以外的业务渠道，将更多的精力和资源投向个人经营性贷款、微小企业贷款等其他高收益率的零售贷款业务。

整体上看，新政对于我行短期的业绩及存量房贷的资产质量负面影响将比较有限，长期来说，新政将引导银行对于自主性住房贷款给予更大支持，对我行而言将提升各支行发展该项业务的积极性，对调整我行个贷的结构反而是一种机遇。零售贷款结构的逐步变化长期将提高我行资产的收益能力，对于房地产开发业贷款的主动调控将有利于我行资产质量的长期稳定。

本次房地产新政推行后，我行在严格执行中央及监管机构提出的各项政策底线的同时，对一手住房按揭业务不宜过分压制，在能够落实好还贷来源及真实交易背景前提下，可抓住其他行纷纷推出严格限制条款且该业务品种收益率提升这一机遇，对具备优质开发商、优质项目、优质客户适度支持，抢占这一市场中优质的客户资源，进而使我行零售业务产品结构获得合理的调整。

第二篇：最主要影响房地产市场的三个文件之(三)房地产2010年“新国十条”

国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

《国 务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地 价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民 住房问题，现就有关问题通知如下：

一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责

（一）统一思想，提高认识。住房 问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于 经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价的过快上涨，促进民生改善和经济发展。

（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房 城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响 社会发展和稳定的，要追究责任。

二、坚决抑制不合理住房需求

（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套 型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例 不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险 管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

要 严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能 提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套 数。对境外机构和个人购房，严格按有关的政策执行。

（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局 要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过 高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

三、增加住房有效供给

（五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促 各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回 的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地的 出让价格非理性上涨。

（六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房的建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比 例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住 房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以 及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租 赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

四、加快保障性安居工程建设

（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人 民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参 与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房 城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公 布。

五、加强市场监管

（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土 地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其 他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房 地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和 重大资产重组。

（九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房 源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房 地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房 屋租赁的管理办法，规范发展租赁市场。

各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。

（十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。

国 务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好 房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产 市场平稳健康发展的舆论氛围。国务院

二○一○年四月十七日