房地产估价报告心得

第一篇：房地产估价报告心得

房地产估价心得

本学期我们工程管理专业对《房地产估价》这门课程进行了学习，课程结束后，在杨老师的指导下我们自己动手完成了一份房地产估价报告。所谓“一份耕耘，一份收获”，虽然编制报告的过程并非我想象中那么顺利，但是总的来说在这整个过程中的确让我获益良多。对此，我将自己的心得作如下总结。

一、房地产估价报告的组成

起初，我以为要完成一份房地产估价报告是一件很简单的事，只需要选择一个待估对象和一种估价方法，最后得出一个结论就行了，左右不过三两页稿纸就可以完成任务了。但是当自己真正对一份完整的房地产估价报告实例进行详细地分析后才发现自己当时的想法究竟有多么简单，原来一份完整的估价报告是包括以下几项内容的：1.封面 2.目录 3.致委托方函 4.估价师声明 5.估价假设和限制条件 6.估价结果报告 7.估价技术报告 8.附件。

二、对房地产估价的要素的理解

1、估价目的：土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算。

2、估价对象，当估价对象仅为房地产权益时，可称为被估价权益。估价对象有在建工程、期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修部分。概括起来有：土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。

3、估价时点：估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值估算在后。

4、估价假设：是房地产估价师所必要、但不能肯定而又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种情况：滥用估价假设；不明确估价假设；无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设。

5、估价程序：获取估价业务；受理估价委托；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查看估价对象；分析估价对象及房地产市场上；选定估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；出具估价报告；估价资料归档。

6、估价结果：估价师不宜在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关系人讨论估价结果。否则会影响估价独立、客观、公正地进行。

三、几种房地产估价方法的详解

估价方法主要有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法等。

1、市场比较法

市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。通俗来讲就是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。

2、收益法

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

收益法是以预期原理为基础的。将估价时点视为现在，那么，在现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则一货币额就是该宗房地产的价格。主要适用于有收益或有潜在收益的房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅店、餐馆、停车场等，一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。运用收益法求取房地产价格一般分为下列4个步骤：①搜集有关房地产收入和费用的资料；②预测估价对象的未来收益；③求取报酬率、资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法计算公式。

3、成本法

成本法是根据估价对象的重置成本来求取估价对象价值的方法。具体来说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

成本法的理论基础依据是资产价值时间等价原理。其理论论证主要表现为:价值时间等价及其变换、多期价格时间等价变换和资产历史成本法估价模式。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设。一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值，包括新开发的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产等。例如：学校、体育馆、公园、行政办公楼等。运用成本法求取房地产价格一般分为下列4个步骤：①弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；②测算估价对象的重新构建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的计算价值。

4、假设开发法法

假设开发法，又称剩余法、倒算法或残余法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本（如造地费、建筑物建造费等）、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。

假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。在实际工作中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发方式（包括用途、规模、档次等）。②是否根据当地房地产行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）等。运用假设开发法法求取房地产价格一般分为下列6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估计开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

5、长期趋势法 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产的未来价格作出的方法。长期趋势法的理论依据是房地产价格通常有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料，并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，从而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗(或该类)房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗(或该类)房地产的价格。

长期趋势法适用的对象和条件，长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就越准确、可信。操作步骤分为下列4个步骤进行：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)；④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。具体的长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。

6、路线价法

路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。实质上是市场比较法的派生方法，其理论依据与市场比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”，临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。

路线价法与一般的市场法的主要不同之处，一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个“估价对象”的价格。在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准宗地的平均价格，已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。

路线价法适用的对象和条件，路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街土地的价格。

四、本次估价内容的描述

在本估价报告中，估价项目为河南省虞城县西湖春天住宅区号楼二层西户房屋，估价目的是为了能够对所学知识进行灵活运用，估价时点2013年6月5日，价值类型是估价对象的公开市场价值。因估价对象为完整房产，虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场 比较活跃，且类似交易案例较多，我采用了市场法进行估价，根据替 代原则，在此我选择了选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交 易案例，它们分别是西湖春天、木兰国际、响河大街进行比较。根据 可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主 要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素。将 可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格 为2285.84元/m2，估价对象评估总值为297159元（取整）。

又根据该类似房地产有出租收益，又采用了收益法进行估价，计算公式为V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，其中 资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率3% ,风险、管理等补偿按5.34%，年房屋出租总费用为6507.2（元），年房地纯收益为1892.8（元），最后确

V=A *[1-1/(1+r)^n] /Y =1892.8/8.34%[1-1/(1+8.34 %)^66]= 22580.66（元）。以上是我对房地产估价报告的体会，在此和大家分享。

第二篇：房地产估价心得

房地产估价心得

在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。

一、房地产估价的含义

房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。

二、房地产估价的本质

1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。

2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。

3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。

4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。

5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。

三、房地产估价的必要性

1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。

2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。

四、几种常用估价方法的介绍

1、市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

2、成本法

(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

3、收益法

不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。常用于房屋或土地的单项估价。

4、假设开发法

对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

5、基准地价法

针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

6、路线价法

土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

五、房地产估价方法运用中应注意的问题

（一）评估方法的选择

在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况:

1、各种估价方法的适用范围。

2、估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。

（二）运用估价方法进行价格试算的注意事项

依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信服，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。

（三）调整试算价格的注意事项 运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。

试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面：

1、资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。

2、估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。

（四）各种方法常见的改错项目

市场比较法：

1、交易情况修正对于交易情况非正常负担的修正

2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减（等比），期内平均上升或下降（等差）的修正

3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用加权平均法综合可比实例的得分问题地产估价理论

4、比较物与参照物互相颠倒的问题。

收益法：

1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。

2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。

3、收益年限确定错误的公式。

4、漏算了营业税及其附加的问题。

5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。

成本法：

1、没有选择估价时点的正常成本（如：重置价）的问题。

2、耐用年限确定错误的问题。

3、计息期确定错误的问题。

4、没有将各成本项目统一到相同的年限内的问题。

5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。

6、利息的计费基础多少项目的问题。如：销售税费不能计算利息。

7、销售税费的计算基础错误的问题。

基准地价修正法动态方式不存在投资利息。

假设开发法：（1）没有确定最佳的开发利用方式

最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件直接作为最佳的开发利用方式。（2）没有计算待开发土地或待完成房地产的利润（3）把利息和税金也作为计算利润的基础（4）贴现期确定错误（5）当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。（6）未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。（7）遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费。（8）贴现期确定错误的问题。（9）管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。

六、我的房地产估价报告的介绍

估计对象：估价对象为河南省周口市商水县的法姬娜欧洲城2号楼401室房地产，房屋建筑面积为123平方米，三室两厅两卫，框架结构，南北朝向，简单装修，个人完全产权；估价目的：运用自己所学的知识，并检验自己对所学知识的掌握情况；估价时点为2013年6月3日；价值类型为估价对象的公开市场价值。

选用市场比较法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：306166元，单价：2489.15/m2。估价步骤：1．选择可比案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易案例，分别为：法姬娜欧洲城、融辉城、南阳国际公馆进行比较；2．比较因素的选择，根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素；3．比较因素修正，将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。

选用收益法其为计算公式：V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率3% ,风险、管理等补偿按5%，房屋出租总费用：管理费+年维修费+年保险费+年税金+年折旧费年房地总费用=7191.6（元），年房地纯收益为4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）

选用成本法本例是仅对建筑物进行估价，其计算公式为积算价格＝建筑物重置价格-建筑物累积折旧，本估价报告中的估价对象是框架结构，建筑物的重置价格为800元/平方米，故此估价对象的重置造价为800*123=98400（元），建筑物年折旧额为1377.6元，最后得出计算积算价格94267.2元。

以上就是对房地产估价概述的心得和体会，非常感谢老师对我们的细心教导。

第三篇：房地产估价心得（定稿）

房地产估价概论心得

在大三下学期，我们开设了《房地产估价概论》这门课程，通过学习收获很大，开阔了眼界，对房地产评估行业的未来有了更多的信心。同时也对自己选择了这个行业有了更多的了解。自己体会最深的是下面几个方面。

一、房地产估价的定义

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

二、房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：

土地使用权出让价格评估；房地产转让价格评估；房地产租赁价格评估；房地产抵押价值评估；房地产保险估价；房地产课税估价；征地和房屋t征收拆迁补偿估价；房地产分割、合并估价；房地产纠纷估价；房地产拍卖底价评估；企业各种经济活动中涉及的房地产估价；其他目的的房地产估价。

三、对房地产估价的原则之一“合法原则”有深刻的认识  老师的授课内容中，无不一而再，再而三地提到“合法原则”，反复强调估价必须遵守合法原则，以法律为依据进行估价。这使我深刻地感觉自己在法律学习方面的不足。作为一名房地产估价者，不了解相关的法律法规，仅仅从技术层面出发做估价，是不可能做好估价工作的。老师通过列举案例，说明深刻理解法律法规不仅能够正确维护房地产行政管理机关的依法行政的权力，对提高房地产估价机构和房地产估价者的社会地位都有十分重要的意义。老师也曾问过：房地产评估行业的未来应该向什么方向发展？他认为除了正常意义上的估价服务，有必要向房地产咨询服务的方向发展，向客户提供专业化的房地产相关业务细分服务。这样就要求我们房地产估价者，必须对涉及房地产评估行业的相关法律法规规章有充分的了解，要求房地产估价者具备很高的法律素养。通过学习，不仅在认识上有很大的提高，也增强了做好房地产估价工作的信心，有了更加明确的努力方向和新的动力。

以上就是对房地产估价概述的心得和体会，非常感谢老师对我们的细心教导，希望以后还可以听到老师的授课，虽然老师教我们的时间短，但具体学习内容之外的意义是巨大的。除了面对面学习新知识新思考之外，我能够感受到老师对房地产评估行业的敬业和钻研精神。工作和学习是相辅相成的两件事情，平时的努力和学习更为重要，大学期间能够学到这门课程是一次极好的学习机会。

第四篇：房地产估价报告范文

房地产估价报告模板

××市××区××广场×号××大厦 房地产估价报告

项目名称：位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦 委 托 人：××大厦酒店有限公司 估价机构：××房地产估价公司 估价人员：××× ×××

估价作业日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估价报告编号：××××××

目 录

一、致委托人函„„„„„„„„„„„„„„第×页

二、估价师声明„„„„„„„„„„„„„„第×页

三、估价的假设和限制条件„„„„„„„„„第×页

四、估价结果报告„„„„„„„„„„„„„第×页

五、估价技术报告„„„„„„„„„„„„„第×页

六、附件„„„„„„„„„„„„„„„„„第×页 致委托人函

×× 大厦酒店有限公司：

受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状 态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。

在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。×× 房地产估价公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估价师声明 我们郑重声明：

⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。

⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。

我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。

⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。

⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)相关规定。

⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。参加本次估价的注册房地产估价师 签名 盖章

×× 房地产估价公司 二○○四年十一月六日

估价的假设和限制条件 本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下：

① 估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。

② 估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。

③ 估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束，报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。⑵ 最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。

⑶ 估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应 对本估价结论进行必要的调整。

⑷ 公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。⑸ 报告使用限制条件如下：

① 本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。

② 本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。

③ 估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。⑹ 其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：

① 估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。

② 本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。

关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦 的估价结果报告

(编号：××××××)一 委托人：

××大厦酒店有限公司，法定代表人为××，住所为××市××区××广场×号。

二 估价机构：

××房地产估价公司，法定代表人为×××，住所为××市××区××街×号，房地产价格评估资格等级为一级，证书编号为 “建房估证字〔 2003 〕××号”。

三 估价对象

估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及 A、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间。

估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。四 估价目的： 为估价对象转让提供公开市场价格参考。五 估价时点： 2004 年 10 月 29 日。六 价值定义：

根据 《房地产估价规范》 第 6.2.2 关于 “房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准”的规定，本报告评估估价对象于估价时 点状态下的公开市场价格。七 估价依据：

⑴ 房地产价格评估委托协议书；

⑵ 《国有土地使用权证》证书编号：××××××； ⑶ 《施工许可证》，证书编号：××××××； ⑷ 《中华人民共和国土地管理法》；

⑸ 《中华人民共和国城市房地产管理法》； ⑹ 国家及地方的有关法律、法规；

⑺ 《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；； ⑼ 委托人提供的工程施工图纸等相关资料。八 估价原则：

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。⑴ 合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

⑵ 最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

⑶ 替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

⑷ 估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九 估价方法：

根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。

十 估价结果：

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。(十一)估 价人员：××× ××××(十二)估 价作业日期：

二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估价报告应用的有效期：

估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。

×× 房地产估价公司 二 ○ ○四年十一月六日

关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦 的估价技术报告

估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及 A、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间。

估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。根据委托人要求的估价目的，本报告评估××大厦于二○ ○ 四年十月二十九日估价时点停止施 工状态的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对 象价格形成的各种因素进行分析。针对× × 大厦的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的因素主要有以下方面。一 实物状况分析

⑴ ××大厦主要技术经济指标说明

根据委托人提供的经批准的××大厦施工图纸，该大厦的主要技术经济指标说明如下：

⒈ 总用地面积 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面积 3963.87 ㎡ 写字间部分用地面积 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面积 5300.83 ㎡ ⒋ 总建筑面积 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑层数： 地下部分-4F~-1F 写字间部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容积率 1:18.47 ⒎ 建筑覆盖率 69.81% ⒏ 绿化率 9.22% ⒐ 建筑总高 A 座总高 200.80m B 座总高 112.45m ⒑ 总用水量 2162m3/ 日 复用水量 310 m3/ 日 实际用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空调冷量 3715RT ⒓ 过热蒸汽量 12.209MW ⒔ 设备总容量 10167KV A 变压器安装容量 9300KVA 发电机 1120KVA 和 400KV A 各一台 ⑵ ××大厦整体设计方案说明

依据“××大厦整体设计方案”，建成后的××大厦要达到如下标准： ⒈ 总平面布置

××大厦依原地势设计，充分利用有效的用地面积，保证退后××路道路红线 10m、××广场 12m 的规划要求。根据用地形状，建筑物长轴与××街平行，且沿××街方向布置商场以及半智能型写字间，五星级酒店和智能型写字间则正对××广场。⒉ 建筑立面造型

根据规划设计要求，××大厦建筑采用欧洲新古典建筑风格，强调裙房的细部刻划，注重色彩配合、材质选择和比例的划分，在整体风格上显得浑厚、庄重。塔身部分线条简洁、流畅，塔顶向塔身的过渡自然，强调建筑轮廓线条完美。对酒店主入口采用弧形金属棚架，大片弧形幕墙，使酒店大堂的中庭与××广场有机地融合起来；智能型写字间入口设计为半开敞的大台阶，与酒店入口相映衬，××街一侧的商场入口布置广告灯饰。⒊ 绿化及景观

根据规划设计要求，建筑用地红线内，临××广场一侧及沿××街、××街一侧尽量布置绿化面积，绿化风格与大厦的欧洲新古典风格相适应。酒店入口轴线正对的绿地上设置铜合金雕塑标志，环绕酒店大堂设置五根不锈钢旗杆，夜间辅以立面泛光照明，形成鲜明、生动、清新的外部空间环境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估价对象地下部分设四层地下室，主要为地下停车场(22 7 个车位)、机电设备用房和酒店的辅助用房。地下四层按地下人防设计，地下一层设计有舞厅、保龄球室等娱乐服务设施，地下二层至地下四层为地下停车场。② 裙房

估价对象地上一至六层为裙房，主要用于商场、餐饮、商务等以及酒店的公共部分。××街一侧裙房的一层至四层设商场，面对××广场的酒店大堂设三层挑空的中庭，半圆形玻璃幕墙。一层设总服务台、电梯厅、瀑布流水，并设自动扶梯联结地下一层的娱乐设施和地上一层至五层裙房的餐饮、会议等公共空间，五层的多功能厅设有四国语言同声传译系统及声光控制室，六层设桑拿、游泳池、屋顶花园等休憩、健身设施。③ A 座塔楼

A 座塔楼七层至十三层为办公写字间，建筑面积 9910.64 ㎡。十五层至二十九层、三十一层至四十四层为按照五星级标准设计的酒店客房，四十六层至四十八层为屋顶餐厅，十四层、三十层、四十五层为避难层(兼设备层)，四十九层至五十一层为设备层、机房，屋顶设直升飞机停机坪。④ B 座塔楼

B 座塔楼的设计功能为半智能型写字间。建筑面积为29016.44。七层为会议中心，六层及八层至二十六层为写字间，二十七层至二十九层为设备层、机房，屋顶设冷却塔。⒌ 装修

外墙：裙房采用暖灰色花岗岩板；塔楼外墙采用玻璃幕部分塑铝板挂面； 窗和局部玻璃幕墙采用铝合金框，浅灰色隔热中空玻璃。

酒店大堂：花岗岩拼花地面，石材或木质墙面，金属吸音板装饰吊顶。公共卫生间：高级防滑地砖，墙面装饰釉面砖贴至顶棚金属板吊顶，嵌入式灯具，大理石化妆台，进口卫生洁具。

高级写字间：地面铺高级地毯，木墙裙，吸音板吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。

普通写字间：地面铺地毯，涂料或无框玻璃隔断，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。

会议室：地面铺高级地毯，木墙裙，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具。

餐厅：地面石材或地毯、地砖，木质镶板墙面，装饰玻璃门，装饰吸音吊顶。厨房、备餐间：防滑地砖，釉面砖墙面，金属板吊顶。客房：地面铺地毯，壁纸墙面，装饰吸音吊顶。

设备用房、库房等：细石混凝土地面，墙面、顶棚刷涂料。

其他：特殊要求的会议室、多功能厅做音质设计，有振动和噪音的机房做减振和防噪处理。

⒍ 设备及设施配置 ① 中央空调系统

××大厦采购美国“开利”牌中央空调系统，对不同的功能区分别采用空气系统和风机盘管加新风系统，地下室设 4 台 930RT的双效溴化锂吸收式水冷机组，由城市集中供热系统提供蒸汽，另在地下室设 2 台进口蒸汽发生器。② 电梯

××大厦共采用美国“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型电扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型电梯 18 部。③ 楼宇自动化系统

综合布线系统：模块化的开发性布线系统，可进行语音、数据和图像传输。通讯系统： 半智能型写字间设 400 对市话直通线路； 智能型写字间设 410 对市话直通线路和一台 450 门程控交换机，45 条中继线；酒店设 110 对市话直通线路和一台 1750 门程控交换机，175条中继线。A 座屋顶平台设各种天线，接收设备在 A 座十三层。机电设备自动控制系统： 采用计算机进行分散控制和集中管理。

酒店管理系统：前台和后台酒店管理系统、俱乐部管理系统、会议及宴会管理系统、管理信息系统、餐饮库存成本控制系统和电视综合服务系统。

智能型会议系统：设置于多功能厅的全套飞利浦公司的智能型会议系统。广播音响系统：包括背景音乐系统、客房音响系统、业务广播系统、火灾事故广播系统。

保安系统：包括报警系统、监视系统、巡更系统。

车库管理系统：自动验卡、计费、卷闸、信息显示等设备。智能型二总线火灾自动报警及联动控制系统。④ 给排水系统

包括给水、排水、热水及开水供应、循环供水、游泳池供水、消防和排水系统。

⑤ 动力系统

包括热力站、锅炉房、柴油发电机、油罐、油泵和泠库等设备。⑥ 供配电系统

10KVA 双回路供电系统、变电所、配电室等设备。⑶ 其它实物状况说明 ⒈ 用地面积及形状

估价对象用地面积 7593.66 ㎡，为国有出让性质，使用权人为××大厦酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形状为不规则矩形。⒉ 建造年代

估价对象于 2000 年 8 月开工建设，2003 年 10 月建至目前状态停工至今。⒊ 建筑结构

估价对象为钢结构及钢筋混凝土结构。⒋ 建筑面积

本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊 公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：

酒店(含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等)： 建筑面积 93584.80 ㎡

商场： 建筑面积 7763.46 ㎡

写字间： A 座(智能型)建筑面积 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面积 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地质条件

估价对象所处地形由东南向西北倾斜，高差约 5 米，地质条件 良好。

⒍ 临街状态

估价对象三侧临街。南侧与宽约 30m 的××街等高相接，临街宽度约 50m，西侧与宽约 20m 的××街等高相接，临街宽度约120m，北侧与宽约 50m 的××路等高相接，临街宽度约 50m，东侧临宽约 6m 的巷道。二 区位状况分析 ⑴ 区域范围

估价对象所处区域为以估价对象为中心，向东 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所围成的区域。该区域按××市城市类区划分标准属一类一级区域，估价对象建设用地按××市土地级别标准属一级地一类区。估价对象所处区域景观条件良好，整个区域地势略向西北倾斜。⑵ 街路配置

估价对象所处区域南接宽约 30m 的××街，西接宽约 20m 的××街，北接宽约 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通过该区域，以××广场为枢纽形成东连××广场、××广场、××广场，西连××广场、××广场××广场，南接××路，北接××路的完善的道路交通网络，道路通达条件较好。整个区域内路网发达，路况良好。⑶ 交通设施与接近条件

估价对象所处区域距火车站约 0.5km，距 海 港 约 2km，距国际机构约 8km。经过该区域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余条公交联营线路，可通达市内各个区域，形成辐射能力极强的公共交通网络。该区域东接××广场商贸金融区，西面和北面与市中心商业区相连接。⑷ 基础设施

在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政主管网可由××街、××街一侧接入，距离较近。⑸ 商服设施配置 估价对象所处区域内有××广场大厦、××大酒店、××大厦、××大厦等中高档酒店、办公服务设施，××电影城、××影剧院等娱乐设施，以及一定数量的中小型店铺、娱乐文化场所。⑹ 区域特征及变动趋势

估价对象所处区域是××市最繁华的文化娱乐中心区，以各种规模的影视厅、宾馆、酒店等娱乐服务设施为主，混杂少量居民住宅。该区域内目前以中、低层建筑为主，低层建筑建造年代较早，目前市政府正在分期进行拆迁改造。根据××市城市总体规划和分区规划，该区域未来的发展趋势是集聚程度更高的城市商贸娱乐中心区，建筑规模向中高层、大型化发展。⑺ 其他影响设施

估价对象所处区域内无污染、危险及其他使人心理上产生嫌恶感的设施。三 市场背景分析

××市位于辽东半岛最南端，三面环海，一面与大陆相接，是我国东北地区对外开放的窗口和走向世界的桥梁，是我国北方开放度最高的城市。改革开放以来，特别是近十多年来，××市经济发展迅速。2003 年，经济总量增速跃上 15% 的新台阶，成为近年来增长量最快的年份。初步核算，全市生产总值 1632.6 亿元，人均生产总值按户籍平均人口计算为 29206 元，按年末汇率测算纵约合

3529 美元。××市已经在国内外特别是东亚地区形成了较高的知名度。近十年来，××市政府始终致力于加强城市建设与管理工作，城市面貌发生了巨大的改观，城市功能不断增强。良好的城市环境与基础设施建设，使得××市的投资环境不断改善，与此同时投资领域也不断拓宽，××市始终是中国北方的投资热点城市之一。几年来，××市对外贸易持续快速增长。全市新批外商投资企业 879家，比上年增长 5.6% ； 合同外资金额 45.75 亿美元，增长 51.6% ；实际使用外商直接投资 22.11 亿美元，增长 37.9%。在新批外商投 资企业项目中，总投资超 1000 万美元的大项目有 118 项，趋超5000 万美的有 14 项。全市外商投资企业共完成产值 790.6 亿元。目前，××市已有外商投资企业 7000 多家，来××市投资的国家和地区 50 多个，境外企业驻××市的代表机构 2000 多家。国内外商家的不断进入，对高档商务用房产生了大量需求。同时整洁优美的城市环境，宜人的气候条件，以及美丽的自然风光，每年也吸引了大量的中外来宾观光旅游。每年“黄金周”期间、服装节期间，市内的星级酒店入住率超过 80%，五星级酒店时常爆满。因此，目前市中心商业区域、商务金融区域的高档酒店、写字楼的收益状况良好。可以预见，随着国家振兴东北老工业基地相关政策的落实与实施，作为东北亚航运中心以及国际航运中心的建设、东北亚金融中心、物流集散地的建设，会使××市的经济发展和对外开放的步伐进一步加快，国内外进入××市的投资、经商、旅游等活动将会持续增长。因此，在市中心商业区域或金融商务区域投资 兴建高档酒店和写字楼前景明朗，物业价格将保持在较高水平。四 最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用原则，本估价报告中估价对象作为集酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为其最高最佳使用。五 估价方法选用

根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为在建工程这一特点，本估价报告采用假设开发法与成本法进行评估。六 估价测算过程

⑴ 假设开发法估价过程

具体技术思路为：在合理估计建设期的基础上，首先运用市场比较法、收益法估算估价对象在未来建成状态的市场总值，扣减目前尚未投入的建安费，配套费以及管理费、销售税费等得出估价对象目前状态下的市场价格。由于估价对象建筑面积及建设的项目规模较大，比较××市相同规模物业的建设期以及定额规定的建设期，确定其开发期为 18 个月。本报告在测算中考虑资金的时间价值，将各期资金投入和销售收入折算为估价时点的现值，并基于如下假设进行折现：

所有投资均在各期期中一次性实现。销售收入在 2006 年 5 月31 日一次性变现。报酬率确定为 7.55%(详情见后)。故本报告采用动态方式进行测算。基本计算公式为： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各个项目费用均为折现值)： P ：估价对象目前状态价格

P’ ： 项目全部建成后销售价格 A ：续建成本 B ：管理费用 C ：销售税费

D ：买方购买在建工程应负担税费 具体分项核算如下：

⒈ 项目全部建成后的市场价格：

根据委托人的估价目的和估价对象功能上的特点，本报告采用不同的评估方法，分别对估价对象——××大厦在目前状态下各功能部分的价格进行评估，确定××大厦目前状态的市场总值。本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为： 酒店(含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等)： 建筑面积 93584.80 ㎡

商场： 建筑面积 7763.46 ㎡

写字间： A 座(智能型)建筑面积 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面积 29016.44 ㎡ ① 关于××大厦酒店部分的评估

××大厦的酒店部分按五星级酒店标准设计，预计在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地产市场上同类高档商业型房地产的市场实际交易案例很少，而此类房地产在使用过程中具有明显的收益性质，可以不断地获得经营收益。故本报告采用收益法评估其市场价格。

收益法称收益资本化法或收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本次评估采用收益法当中的报酬资本化法。即根据估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内的经营、使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率(折现率)将估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年的净收益进折算到估价时点后累加，以此确定估价对象在估价时点的价值。采用收益法评估房地产价格通常采用下列步骤：

Ⅰ 估算估价对象未来各年的潜在毛收入。即假设估价对象在充分利用、无空置时的年总收入。

Ⅱ 估算估价对象未来各年的有效毛收入。即在潜在毛收入的基础上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置、拖欠租金等损失后，实际所能获得的年总收入。

Ⅲ 估算估价对象未来各年的运营费用。即在房地产的使用过程中为取得经营收益所花费的各种费用，包括：营业成本、营业费用、财务费用、税金及附加费以及经营者利润等。

Ⅳ 计算估价对象未来各年的净收益，即有效年收入中减去各种运营费用得到的，由使用房地产所产生的收益。

Ⅴ 确定报酬率。即投资者投资同类房地产所获得的投资回报与所投入的资本的比率。

Ⅵ 确定收益年限。即估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。

Ⅶ 选择报酬资本化公式。即将各年净收益采用适当方式进行资本化还原的具体公式。本报告中假设估价对象在未来使用年限(有限年)内，每年可获得稳定的年净收益，且各年的报酬率保持不变，确定报酬资本化法的计算公式为：

A ——年净收益； Y ——报酬率；

n ——收益期限，自估价时点起至未来可获得收益时间。A 酒店部分净收益测算：

预计××大厦于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估价报告基于前述基本分析和××市高档酒店的客观收入和费用标准来预测计算其净收益。酒店部分净收益由客房部分的净收益、餐饮娱乐部分的净收益和其他部分(车库、商务中心、健身及出租柜台等)的净收益构成。分别测算如下：

A.1 客房部分净收益测算 a 客房年经营收入

××大厦酒店的客房部分分为： 15 ～ 42 层共有标准间 528 套；15 ～ 42 层，每层设两个套间，共 54 个套间； 44 层为 8 套豪华套间； 43 层为 1 套总统套房。根据本公司掌握的××市目前五星级酒店标准间收费标准，并考虑估价对象酒店部分的设计及装修标准，确定××大厦的酒店标准间收费标准预计为 900 元 / 日(人民币)，利用率为 70% ； 套间为 1800 元 / 日，利用率为 65% ； 豪华套间为 2800元 / 日，利用率为 50% ； 总统套房为 24500 元 / 日，利用率为 35%。每年按 360 个营业日计算。客房年经营收入为：

(900 元 / 日•套× 528 套× 70%+1800 元 / 日•套× 54 套× 65% +2800 元 / 日•套× 8 套× 50%+24500 元 / 日•套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 万元 b 客房年运营费用 ○ 营业成本：

客房营业成本包括客房的各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定资产(除房屋和与房屋不可分离的设备设施)折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，客房年营业成本约 3120 万元。

○ 营业费用：

包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据××市同类酒店 2000 ～ 2003 年此项费用平均水平估算，客房年营业费用为 625 万元。

○ 管理费用：

包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算客房部分年管理费用为 343 万元。○ 财务费用：

包括流动资金的利息、筹资成本、汇兑损益等，估算为 257 万元。○ 营业税及附加：

按客房营业收入的 5.55% 计 算，为 830 万元。○ 经营者利润：

根据调查和 2003 年××市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算年经营者利润为 1496 万元。

● 年经营费用合计： 6671 万元。c 客房部分净收益

客房部分净收益＝年经营收入－年经营费用 ＝ 14961 万元－ 6671 万元 ＝ 8190 万元

A.2 餐饮娱乐部分净收益 a 餐饮部分年营业收入

××大厦餐饮娱乐部分主要集中在地下一层，地上二层至六层和地上四十六至四十八层，包括程式餐厅、包间等。根据××广场、××广场、××路一带同类餐饮娱乐设施的经营情况，经营规模按建筑面积比例套算，估算餐饮娱乐部分年经营收入为 3650 万元。b 餐饮部分年运营费用 ○ 营业成本

包括原材料和各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定固定资产(除房屋和与房屋不可分离的设备设施)折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，餐饮部分年营业成本为 1095 万元。

○ 营业费用：

包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据××市同类酒店 2000 ～ 2003 年此项费用平均水平估算，餐饮娱乐部分年营业费用为 200 万元。○ 管理费用：

包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算年管理费用为 70 万元。○ 财务费用：

包括流动资金的利息、筹资成本等，估算为 53 万元。○ 营业税及附加： 按营业收入的 5.55% 计 算，为 203 万元。○ 经营者利润：

根据调查和 2003 年××市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算餐饮部分年经营者利润为 365 万元。● 年经营费用合计： 1986 万元。c 餐饮娱乐部分净收益

餐饮娱乐部分净收益＝年经营收入－年经营费用 ＝ 3650 万元－ 1986 万元 ＝ 1664 万元

A.3 其他部分净收益

酒店的其他部分净收益包括通过地下停车场、商务中心、健身、娱乐等服务项目的收费获得的收入，减去相关费用获得的净收益。因××大厦尚在建设中，难以将各部分的经营收入、经营费用划分清楚，故本报告中考虑按同档次酒店经营中的一般比例进行估算，即以客房部分和餐饮部 分的年净收益之和的 10% 确定为其他部分的年净收益。

其他部分净收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 万元 A.4 酒店部分的净收益(a)以上三部分的净收益之和，即：

净收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 万元 B 报酬率的确定

本次评估采用市场提取法确定估价对象的报酬率，即投资回报与所投入的资本的比率。市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。根据本估价机构掌握的有关资料，测算出类似房地产的报酬率为 7.55%。最终确定报酬率： Y ＝ 7.55% C 经济收益年限确定

估价对象的土地出让使用年限为 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)条文说明中的参考值，对于钢结构的非生产用房一般为 80 年；钢筋混凝土结构的非生产用房一般为 60 年。《房地产估价规范》第 4.3.8 条规定：“对于土地和建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限”。由于估价对象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出让使用年限 32 年，故确定经济收益年限为 32 年.D 测算酒店部分价格

通过上述分析，将净收益、报酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 万元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

测算××大厦酒店部分价格为： V ＝ 130898 万元 ② 测算××大厦商场部分的价格 A 商场净收益测算

××大厦的商场主要位于大厦 B、C 区，临××街一侧裙房的二层至五层，建筑面积约为 7763.46 ㎡，估价人员根据估价对象所处区域内几家大型商场的商品销售利润及柜台出租水平，并对估价对象的规模、位置等个别及区位状况进行修正，结合估价师的经验，预计 2006 年建成后，此类繁华地区高档次商场的年总收入扣除其经营成本、费用、税金、利润等，确定该商场的年净收益约为 1500万元。B 确定报酬率

根据估价对象的实际情况，确定商场部分年净收益的报酬率采 用与酒店部分相同的报酬率即 7.55% 的报酬率。C 经济收益年限确定

商场部分的经济收益年限按酒店部分经济收益年限同样思路确定，本估价报告选定商场部分的经济收益年限为 32 年。

D 商场部分价格 将净收益、报酬率和经济收益年限代入计算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

测算商场部分价格为： V ＝ 17933 万元 ③ ××大厦写字楼部分的价格评估

根据委托人提供的规划设计图纸，××大厦写字楼部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座写字楼全部向市场发售。近几年，××市的××广场、××广场、××路两侧开发了大量高档写字楼，如××大厦、××大厦、××大厦、××大厦、××大厦等，类似标准档次写字楼的实际交易案例较多，故选用市场比较法评估其市场价格。

市场比较法是以替代原理为理论基础，即将估价对象与同一地区或同一供求范围内的类似地区中在较近时期发生交易的类似房地产加以比较对照，从其既知价格通过交易日期修正、交易情况修正、房地产状况因素修正、区位状况修正、实物状况修正而得出估价对象最有可能实现的合理价格的一种方法。运用市场比较法评估房地产价格通常采用下列步骤： Ⅰ 广泛收集交易实例； Ⅱ 从中选取可比实例； Ⅲ 建立价格比较基础； Ⅳ 进行交易情况修正； Ⅴ 进行交易日期修正； Ⅵ 时行区位状况修正； Ⅶ 进行实物状况修正； Ⅷ 综合评估决定估价额。A 选择类似交易案例 实例一：

位于××区××街，为一栋二十七层钢筋混凝土结构现代化大厦，1998 年 10 月投入使用。比较实例位于该大厦的二十一层，南向，成交面积 227 ㎡，室内为初装修，铝合金窗，采用进口高速电梯两部，设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积每平方米 8400 元，交易日期为 2004 年 9 月 30 日。实例二：

位于××区××路，临主干道，为一栋钢筋混凝土框架结构大厦，2002 年投入使用，共计 29 层。比较实例位于该大厦的十九层，成交建筑面积约 99.73 ㎡，室内为初装修，铝合金窗，采用 4 部进口高速电梯，设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积 9000 元 / ㎡，交易日期为 2004 年 9 月 6 日。实例三：

位于××区××路，为一栋框剪结构写字楼，设有进口高速电梯，配套设施有中央空调、消防烟雾报警及自动喷淋、IDD 电话系统，2003 年底交付使用。比较实例位于该写字楼的二十八层，建筑面积 348.26 ㎡，东南朝向，室内为初装修。成交价格为建筑面积 8800 元 / ㎡，交易日期为 2004 年 10 月 12 日。

B 比较实例与估价对象的比较因素见表 1 ： 比较实例 一 二 三（此处未列表）区 位 状 况

自然条件 相似 相似 相似 社会条件 相似 相似 相似 离市中心距离 相似 相似 相似 交通条件 相似 相似 相似 商业繁华程度 稍差 相似 稍差 公共设施配套情况 相似 相似 相似 规划条件 稍差 相似 相似 实 物 状 况

临街状态 相似 相似 相似 结构形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑规模 相似 相似 相似 装修情况 稍差 相似 稍差 所处楼层 相似 相似 相似 成新度 十 十 十

外观 稍差 稍差 稍差 交易情况 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 确定修正系数 ○ 交易情况修正

实例一、二、三均为正常买卖不需进行交易情况修正。○ 交易日期修正

可比实例一、二、三的交易日期接近，且在该期间内，写字楼类房地产价格基本平稳，因此可看作 100。由 于受经济发展及市场供需的影响，预计到 2006 年 5 月 31 日，类似房地产的价格将有5% 的下降幅度。为简化分析，本估价报告中假设在销售前提下，全部销售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性变现。因此估价对象交易日期修正系数为 95。○ 区位状况修正

比较实例三处于估价对象同一区域，比较实例一、二处于类似区域，根据表 1 比较参照物与估价对象的区域进行的比较分析，确定比较修正系数为： 设估价对象的区域价格为 100，则实例一为 95，实例二为 100，实例三为 98。○ 实物状况修正 根据表 1 比较参照物与估价对象实物状况进行的比较分析，主要考虑装修标准、结构功能、规模和设施等因素进行修正，确定比较修正系数为： 设估价对象的价格为 100，则实例一为 95，实例二为 95，实例三为 95。D 根据以上各项修正系数，列表比准价格详见表 2 ： 项 目 一 二 三

成交单价(元/㎡)8400 9000 8800 区位状况修正 100/95 100/100 100/98 房地产状况因 素修正 实物状况修正 100/95 100/95 100/95 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比准价格 8840 9000 8980 对调整后的比准价格进行综合平均，估价对象的市场单价为：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 写字楼部分的价格

估价对象写字楼部分的价格为：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(万元)④ ××大厦于 2006 年 5 月 31 日所能实现的整体价值为： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(万元)本报告采用动态方式进行计算测算。从估价时点至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 个月的时间，即 1.58 年的时间。考虑目前行业报酬率水平并结合近期利率情况，确定折现率为 17%。则××大厦于估价时点的现值为143290万元 ⒉ 应扣除开发费用测算

① 尚未完成的建安工程费及装饰装修工程费 根据估价对象目前完成状况，根据委托人提供的资料结合本公司现场勘查掌握的有关资料，确定尚须投入的装修费、设备购置及安装工程费、智能工程(含设备)、通讯、变电所等合计约为每平方米建筑面积 2500 元左右，建设期为 19 个月，并假设此项费用均匀投入，则此项费用于估价时点的现值为：30978万元

② 管理费

管理费取建安费用的 4%，则该项费用 B ＝ 1239 万元 ③ 销售税费

销售税费取总楼价的 2.5%，营业税及附加费率取总楼价的 5.55%，此项费用为 C ＝ 11535 万元 ④ 买方应负担的税费

确定买方购买时应负担的税费为购买价格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 总计

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(万元)＋ 0.05P ⒊ 估价对象目前状态下价格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(万元)

⑵ 成本法估价过程 具体技术思路为：假设在估价时点条件下重新取得建设用地，以现有设计、工艺、技术水平、现有原材料、施工方式，重新建设与估价对象具有同等效用的房地产，所需花费适当、必须的客观成本、费用，再加上正常的投资利润及税费，求取估价对象的积算价格，由于估价对象为在建工程不考虑折旧，最终确定估价对象的价格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：评估价格； L ：土地费用； A ：前期费用； B ：建安工程费； C ：基础设施配套费； D ：资源性费用； E ：管理费；

F ：利息及融资费用； G ：投资利润； H ：税费。

具体分项测算如下： ⒈ 取得土地的费用

根据估价对象所占用土地的性质，此项费用包括土地出让金、拆迁安置补偿费和城市基础设施配套费。① 土地出让金

估价对象所占用的土地为国有出让土地，根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地块的土地出让金经平均修正后为每平方米建筑面积 900 元，计算该土地的土地出让金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(万元)② 拆迁安置补偿费

根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地区拆迁安置补偿所需的费用为每平方米占地面积 7500 元左右，则计算拆迁安置补偿费为： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(万元)③ 综合配套费

根据××市政府相关文件规定，××综合配套费为每平方米建筑面积 300 元左右，则计算此项费用为：

300 × 140274.34 ≈ 4200(万元)④ 土地费用合计： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 万元 ⒉ 前期费用

前期费用包括“三通一平”工程费和专业费用。① “三通一平”工程费约为 30 万元 ② 专业费用

包括规划、勘察设计、可行性研究等费用。参照同类房地产此项费用计算估价对象专业费用为 1120 万元。③ 前期费用合计： 1150 万元 ⒊ 建安工程费

根据委托人提供的资料并比照类似工程的造价，确定估价对象目前状态的建安工程费为每平方米建筑面积 2550 元左右，则此项费用为： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(万元)⒋ 基础设施配套费

估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。⒌ 资源性费用

估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。⒍ 管理费

根据估价对象类型及规模，管理费按总投资的 4% 计算： 2377万元。⒎ 投资利息

此项费用支出按××市近期平均水平计算，年利率按 7.02%，建设期按 3 年进行计算，则计算利息总额约为 6500 万元。⒏ 投资利润

根据同类档次房地产同期平均投资利润率 20% 计算约为13658 万元。⒐ 销售费用及税金

按销售价格的 2.5% 计算销售费用，按销售价格的 5.55% 计算 营业税及附加，则此项费用约为 0.0805P。⒑ 估价对象价格

估价对象重置成本总价为：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(万元)⑶ 估价结果确定

假设开发法估价结果为 94798 万元，成本法估价结果为 89125万元，两估价结果相差比例为 6.37% 比较接近，利用简单算术平均数法，求得计算结果为 91962 万元。评估人员经过综合分析上述结果，最终确定估价结果为 9.2 亿元。

七 估价结果

根据上述分析、测算，确定估价对象——××大厦于估价时点2004 年 10 月 29 日的市场总值约为大写(人民币)玖亿贰仟万圆整。

×× 房地产估价公司 二 ○ ○四年十一月六日

第五篇：房地产估价报告

《房地产估价》课程设计任务书

二、估价调查对象：

本次课程设计内容为合肥大溪地某层办公场所的估价。项目位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。大溪地国际BLOCK街区，是以大溪地人文精神与理想人居的全新构想，创建的一种符合国际文明居住标准的新型居住模式，包括花园洋房、多层、小高层、高层等多种住宅形态，SOHO公寓、IEO型总部办公楼、酒店、主力商业店、步行街、体育馆、艺术馆、儿童游乐中心、幼儿园、中小学等完善设施，是一个超大型开放式综合国际街区，充分体现未来居住标准。小区内部有百米风情步行街，9300多平米的艺术馆、体育馆、名牌小学、合肥50中、2所幼儿园、综合商场有家乐福超市、好又多超市、合肥协和医院、中西医院结合医院、炮院医院、105医院、合肥脑科医院等基本配套设施。园林景观:9300多平米的艺术馆、“大溪地”项目开发将充分利用坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。

三、课程设计进度计划：

2011年12月19、20日————收集资料 2011年12月21日——— 计算

2011年12月22、23日————撰写估价报告

四、课程设计实施途径：

（一）、运用收益法估价应按下列步骤进行：

1、搜集有关收入和费用的资料;

2、估算潜在毛收入;

3、估算有效毛收入;

4、估算运营费用;

5、估算净收益;

6、选用适当的资本比率;

7、选用适宜的计算公式求出收益价格。

（二）、净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：

出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

（三）、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。

（四）、在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1每年基本上固定不变;2每年基本上按某个固走的数额递增或递减;3每年基本上按某个固定的比率递增或递减;4其他有规则的变动情形。

（五）、资本化率应按下列方法分析确定：

l市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。

2安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。

3复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R= M·Rm +(1-M)Re(5)式中R ——资本化率(%);M——贷款价值比率(%)，低押贷款额占房地产价值的比率;Rm——抵押贷款资本化率(%)，第一年还本息额与抵押贷款额的比率;Re——自有资本要求的正常收益率(%)。

4投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。

（六）、资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——综合资本化率(%)，适用于土地与建筑物合一的估价;RL——土地资本化率(%)，适用于土地资本估价;RB——建筑物资本化率(%)，适用于建筑物估价;L——土地价值占房地产价值的比率(%);B——建筑物价值占房地价值的比率(%)，L+B+100%.（七）、计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。

（八）、对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

房地产估价报告

估价项目名称：合肥大溪地某层办公场所 委托方：合肥某大溪地客户经理 估价方： 估价人员：

估价作业日期

第一篇 前言

致委托方函 ××客户经理：

根据委托，我们对您合肥大溪地某层办公场所在估价时点2011-12-21的房地产价值进行了评估。评估的目的是为您的住房者提供价格参考。

估价人员根据估计目的，遵循估价原则，经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，选用收益法和市场比较法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。

此致

2011-12-20

模拟法定代表人： 估价师声明 我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告

5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7.如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。

8.最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托

方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。

模拟房地产估价师： 估价的假设和限制条件

1.鉴于同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本次估价报告的估价结果所体现的是估价对象在完整权利状态下的现有价值，为委托方地产转让提供参考依据。因此，本估价报告的估价结果仅作为委托方确定估价对象在没有他项权利约束条件下现有价值的参考依据。

2.本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，且该估价对象具有完整和合法的产权之前提进行估价。仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，并对此承担全部责任。

3.本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。对于估价对象的年收益视为恒定不变，且不考虑资本化率每年的波动。

4.房地产估价结果具有很强的时效性，因此，本次估价的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。

5.根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。

6.未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分及任何参考资料于公开发表的文件、通告或报告中引用，亦不得以任何形式公开发表。

7.报告中所使用的货币为人民币。

第二篇

估价结果报告

委托方：合肥大溪地客户经理

模拟法定代表人：×××

写字楼：合肥国大溪地××层××号 估价方： 模拟法定代表人： 住所 估价对象

名称：合肥大溪地某层办公场所 坐落：合肥大溪地 建筑面积：180平方米； 建筑结构：框架剪力墙结构

装修情况：外墙： 涂料，干挂石材 供暖： 无 大堂： 无 内墙： 毛坯 门： 暂无资料 窗： 双层真空玻璃

设施设备：供气： 天然气 供电： 市政供电，一户一表 厨房： 毛坯 有线(数字)电视： 有有线电视接口 供水： 市政供水 通讯： 电信 卫生间： 毛坯 消防： 按国家标准 宽带： 电信。工程质量：经验收合格 竣工日期：2009年×月×日

维修保养情况：物业维护及住户保养情况良好 基础设施：水电、煤气、有线电视、网络等齐全

周边设施：合肥大溪地某层办公场所位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。估价目的

为该业主出租办公楼提供有效参考。估价时点

2011年12月21日 价值定义

本次估价采用收益法来确定其市场价值。估价依据

1．国家和合肥市有关的法律法规

（1）《中华人民共和国城市房地产管理办法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《合肥市土地管理办法》 2．合肥市蜀山区规划详图 3． 委托方提供的有关资料（1）估价委托书（2）购房合同（3）产权证明

4．估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘查收集的资料。估价原则

本次房地产估价遵循以下原则: 1．合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2．最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3．替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

估价方法

根据收益法对本栋办公场所进行估计，最终得到待估房地产的价格。估价结果

合肥大溪地某层办公场所于估价时点2011-12-21在价值定义设定条件下房地产的价值为：市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。

估价人员： 估价作业日期：

第三篇 估价技术报告

一、估价方法选用：

由于有较多的可比对象，本次估价选用的是收益法。

二、估价测算过程：

（一）、根据估价对象状况：

合肥大溪地某层办公场所180平米，框架剪力墙结构，土地使用年限为50

年，从2004年12月22日算起。

估价需要：评估该商铺2011年12月22日的购买价格。估价过程：

1、选择估价方法：

该宗房地产是出租的写字楼，为收益型房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：V=∑Ai／(1+Y)i

2、搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：

（1）可供出租的面积为180㎡.（2）月租金为50元/㎡.（3）出租率年平均为100%。

（4）经常费平均每月210元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。

（5）房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。（6）其他税费为租金收入的6%。

3、测算年有效毛收入：

年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元

4、测算年运营费用：（1）经常费：210*12=2012元（2）房产税：

年房产税=1108000*12%=12960元（3）其他税费：

年其他税费：108000 *6%=6480元

（4）年运营总费用=2012+12960+6480=21425元

5、计算年净收益：

年净收益=年有效毛收入-年运营费用 =108000-21425

=86572元

6、确定报酬率：在调查市场上想似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。

7、计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用公式为：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n为45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用年限。土地使用年限从2004年12月起计为50年，2004年到2012年12月为8年，此后的收益期限为42年），因此：

V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元

估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象与2011年12月21日的总价为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。