房地产会计心得体会

第一篇：房地产会计心得体会

房地产会计的学习心得体会

10级统计2班

106202032219 梁琼芸

随着我国城市化建设进程的加快，房地产开发企业不断升温。房价一路飙升。而另一方面，房地产开发企业的各项费用也在不断的增长.为了保障房地产开发企业的经济利益，提高企业的盈利能力，就必须进行有效的会计核算。

我通过这两个多月对房地产企业会计的学习懂得了以下的知识：房地产是房产和地产的总称，房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，也是房地产商品的经营者。

一、而进行的主要业务有：

1、土地的开发与经营。

2、房屋的开发与经营。

3、城市基础设施和公共配套设施的开发。

4、代建工程的开发。5．物业管理和服务。房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。这些资金运动具体表现为六大会计要素：即资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。房地产业的会计核算，就是对上述六大会计要素的增减变动进行核算和监督。

二、房地产开发企业的生产经营与施工企业不同，房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。主要有：1．开发经营的计划性。2．开发产品的商品性。

3．开发经营业务的复杂性4．开发建设周期长，投资数额大。5．经营风险大。

三、房地产开发项目投资费用估算。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。

房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。(一)开发成本1．土地征用及拆迁安置补偿费。2．前期工程费。3．建筑工程费。4．基础设施费。5．公共配套设施费。6．开发期间税费。(二)开发费用1．管理费用。2．销售费用。3．财务费用。房地产开发项目投资估算的作用：

(1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；

(2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；

(3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。

四、房地产开发企业会计核算特点

由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有

如下特殊情况：

1．产成品的种类多，核算方法不同。

2．产品成本的核算复杂。

3．经营收入及其相关税金的核算不同。

房地产开发企业的收入，从经营的业务内容来区分，具体可分为三个类别：一是开发产品的销售和结算收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建房和代建工程结算收入等；二是出租开发产品及多种经营业务收入，包括出租土地和房屋的经营业务收入、工业收入、商业收入、饮食服务业收入等；三是其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。本章主要介绍房地产开发企业收入的来源、收入的实现以及收入的核算。

总的来说，这段时间的学习，我觉得房地产企业会计对我们并不是很难学，我们都学过与会计有关的基础会计的财务会计等，所以对我们来说就不难了。主要区分它们的区别就很容易了。学完这门课对我受益匪浅，为以后我们进入房地产开发企业奠定了基础。

第二篇：大学生房地产会计实习心得体会

大学生房地产会计实习心得体会

会计是以货币为主要计量单位，运用专门的方法，反映和监督一个单位经济活动的一种经济管理工作。qc99分享，欢迎阅读!

大学生房地产会计实习心得体会一

为期半年实习生活结束了，在这半年的学习中我学到了在课堂上根本就学不到的知识，受益非浅。以下是我的毕业实习报告总结。

随着市场经济的高速发展，会计成为了公司的重要组成部分。这给我们会计专业造就了前所未有的机遇，同时也给我们带来了新的的挑战，作为一名刚走出学校大门的大学生，提高自身素质，增强专业技能并且能够把课本上的知识

转化为自身的能力，就成为了我目前的迫切任务。会计实习是我从大学校园走入社会的第一个舞台。为了将有关会计的专业知识、基本理论、基本方法及结构体系变为自身的职业素质，避免纸上谈兵。因此实习为走向工作岗位打下坚实基础。

我实习的公司是一家房地产开发公司。我公司注重软、硬件建设，拥有各种必备的办公设施，使用正版财务软件为客户提供服务，全面实行会计电算化。本公司制定有规范的代理合同、严格的管理制度，依据《会计法》、《税收征收管理法》、财政部《代理记账管理办法》等规定从事代理记账和纳税申报服务，不做假账。为客户把握财税政策，帮助企业做好合理税务筹划，规避财务风险，合理合法的企业谋求最大的经济利益，促进企业的发展。

我所学的是针对于公司制增值税一般纳税人、小规模纳税人、个体户一般纳税人和小规模纳税人的账务处理以

及提供每月抄税、报税、纳税服务，和会计咨询以及一些代办业务。

对于现代企业来说，会计工作是一项重要的管理制度，是要为实现企业的经营目标服务。因此，可以认为，实现企业的经营目标是企业会计的根本目标。带着这个目标，我开始了在我所在的实习企业进行了有目的实习。在此之前，我认真学习了《会计法》以及财政颁布的《企业会计准则》、《企业财务通则》等作为过渡的新的行业会计制度和财务制度，因为这些大学法规我国会计制度改革进程中的一重大举措。大学生房地产会计实习心得体会二

1、将所学知识与实践相结合，学以致用，扩宽自己的知识面，缩小理论与实践的差距。

2、获得与所学专业相关理论知识，充实自我，学习如何成为一个综合型人才。

3、培养良好的职业道德观，恪敬职守，勇于创新。

我实习的公司是北京宗圣兴业商业控股有限公司，该公司是一家私营企业，主要经营范围有人防建设、新能源、房地产销售等，未来将发展为集团公司，旗下在山东、江苏、内蒙古、广东等地都有子公司。我担任的是北京母公司的出纳一职，负责编制集团公司的资金日报表，去银行取原始单据，处理电汇业务，审核原始单据，根据审核后的原始单据办理现金支付，为员工报销相关费用，开具公司的现金支票和转账支票，用用友软件录入现金部分分录，记录银行、现金日记账，支付工资。

近四个月的实习仿佛一眨眼就过去了，如今回忆起来，从当初刚踏上岗位时的手足无措，到信心满满地完成领导交代的任务，可谓受益匪浅，感触颇多。首先，很多大学生实习觉得课堂上学的知识用不上，因而产生挫败感，这是一个误区。我担任出纳一职时，很多操作都是以课本知识做铺垫，抓住最基本的知识，以不变应万变，帮我解决了

许多麻烦问题。所以，在学校时，我们应该珍惜学习的机会，认真学习专业知识，到了社会上，再也没有老师一点点把知识捏碎了讲给你听。其次，人际关系是现今大学生刚踏入社会时遇到的一大难题。校园是相对比较单纯的学习之地，而到了社会这个大家庭里，勾心斗角和陷阱无处不在，我们就要时时注意自己的言行举止。良好的人际关系能给工作带来顺利，还能让你保持一个好的工作心情。实习期间我留心观察公司里的前辈们如何与同事及上级相处，真诚待人，虚心求教，对自己严格要求。要搞好人际关系，并不能仅限于本部门，拿财务部门来说，它需要全公司上下各部门人员的配合，才能完成工作。

如果你和各部门的人相处的都很不错，自然就提高了工作的效率。在工作结束后，常常与前辈们聊聊天，不仅可以放松神经，还可以学到许多工作以外的知识，虽然许多情况我们不一定会遇到，但是做到心中有数，增长了自己 的见识，学到了经验。最后，在实习期间，我曾觉得整天对着枯燥无味的账目和数字，以及每天要跑银行的任务而心生烦闷、厌倦，以致于登帐登的错漏百出。越错越乱，越烦越错，这只会雪上加霜。会计类工作本来就是繁琐的，不过慢慢觉得只要你用心做，反而会左右逢源，越做越觉乐趣。梁启超曾说过：凡职业都具有趣味的，只要你肯干下去，趣味自然发生。因此，做账切忌：粗心大意，心浮气躁，马虎了事。做任何事都一样，需要恒心、细心和毅力，只有这样才能到达成功的彼岸。

总之，在这次实习中，我努力将自己在学校所学的理论知识向实践方面转化，尽量做到理论与实践相结合。在实习期间，我遵守工作纪律，不迟到不早退，认真完成领导交办的工作。同时，在和人交往的过程中，我总能学到不少东西，但也看到自己的差距和不足。主要如下：

1、知识量太少，专业知识不够扎

实。

2、房地产企业方面的知识很少。

3、税法税务知识仅仅是纸上谈兵，与实际不能结合起来。

4、excel、用友、数据库等软件使用熟练度不够。

5、账务处理要细化学习。在以后的学习中，我会吸取教训，多多注意这些问题。相信经过这次的实习，我有能力也会以更好的姿态融入社会。

大学生房地产会计实习心得体会二

我通过这两个多月对房地产企业会计的学习懂得了以下的知识：房地产是房产和地产的总称，房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，也是房地产商品的经营者。

1、土地的开发与经营。

2、房屋的开发与经营。

3、城市基础设施和公共配套设施的开发。

4、代建工程的开发。

5.物业管理和服务。房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。这些资金运动具体表现为六大会计要素：即资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。房地产业的会计核算，就是对上述六大会计要素的增减变动进行核算和监督。

房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用.由开发成本和开发费用两大部分组成。

(一)开发成本

1.土地征用及拆迁安置补偿费。

2.前期工程费。

3.建筑工程费。.基础设施费。

5.公共配套设施费。

6.开发期间税费。

(二)开发费用

1.管理费用。

2.销售费用。

3.财务费用。

房地产开发项目投资估算的作用：

(1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据;

(2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据;

(3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。

由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：

1.产成品的种类多，核算方法不同。

2.产品成本的核算复杂。

3.经营收入及其相关税金的核算不同。

房地产开发企业的收入，从经营的业务内容来区分，具体可分为三个类别：一是开发产品的销售和结算收入，包括

土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建房和代建工程结算收入等;二是出租开发产品及多种经营业务收入，包括出租土地和房屋的经营业务收入、工业收入、商业收入、饮食服务业收入等;三是其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。本章主要介绍房地产开发企业收入的、收入的实现以及收入的核算。

总的来说，这段时间的学习，我觉得房地产企业会计对我们并不是很难学，我们都学过与会计有关的基础会计的财务会计等，所以对我们来说就不难了。主要区分它们的区别就很容易了。学完这门课对我受益匪浅，为以后我们进入房地产开发企业奠定了基础。

第三篇：房地产会计工作总结

某房地产公司财务工作年终工作总结

时间如梭，转眼间又跨过一个之坎，回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不帄凡的考验和磨砺。

年初，置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。**年*月份集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿**年*月份集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水帄的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不帄凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。*、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

*、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。*、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。*、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

*、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。*、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。*、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。**月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。*、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。*、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。*、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

经过调研、沟通、设计，于****年**月推出《成本费用明细分类目录及说明》于****年**月**日推出《会计报表管理试行办法》****年*月**日推出《会计凭证管理试行办法》。

会计报表推出执行*个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）ⅴ《融资及融资成本情况表》”。会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，*月份实行逐步换新的办法，*月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足。****年*月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于****年*月**日下发了有关规定。

经过财务合同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水帄离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

（一）核算工作 核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。*、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。

如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。*、材料核算

材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配合材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。如：杭州友联建材有限公司供应的“楼梯砖”，****年**月**日供给浙江大经有限公司和****年**月**日供给浙江闻堰建筑有限公司“楼梯砖”于****年*月*日前来办理结算，时间跨度近一年，在与施工单位核对时发现浙江大经材料员签名非本人手迹，当时该款项未办理结算支付，要求核对无误后再付货款。在材料采购调拨过程中，我们感觉在材料管理的“采购---供货---结算”三个环节中，我们只掌握了两头，对供货这一环节掌握不够，材料供应均由厂家与施工单位交接，我方是否参与验收不清楚，因收货单上无我方人员的验收签字，这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如*月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”，施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异，经核实，是厂家供货时未注明等级，发现后也未及时补救，只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购---供货---结算”三个环节，特别是供货环节监控管理。*、会计内部报表执行

对*月份会计报表审核中发现存在的问题，如：①@#￥公司的“费用明细表”明细目录未按新规定执行，使用的仍然是老格式，发现后要求重新调整编制②宁波公司未按新表编制，因为信息传递上的出了问题，已通知从*月份报表按新表 式编制。对这件事的反思，一项新工作的推行，一是要责任人大力宣传并监督执行，二是执行人足够重视并自觉执行，只有这样一项新工作才能有效地推行。对会计报表推出执行*个月后进行反检，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）ⅴ《融资及融资成本情况表》”。并布置集团公司和嘉和公司在编制*月份报表时试行。本打算在*月份报表中全面推广，因这项工作的前期工作量较大，由于*月份开展税务自查工作把此事担搁了，要求*月份落实执行。*、销售管理 春节前后按揭放款缓慢，针对这个问题，姚笑君副总裁亲自督阵，由财务部与销售部门进行了核对查明原因，并催促银行放款。并明确了职责，按揭资料由销售部门负责，整理完整的资料提供给按揭放款银行的同时，将名册报财务部，财务负责催放工作，在规定放款期限内未放款的由财务与银行交涉并查明原因。*月份公司加强了财务部销售管理力量，加强了对销售台帐的审核，加快了财务销售明细的编制，及时与销售置业部的销售月报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，提出有关措施。如：从*月份开始银行有关个人住房贷款的门槛提高，要求客户提供的资料增加和贷款额度的控制，建议置业部在签约及办理按揭前与客户说明情况，或了解清楚客户的相关信息，避免按揭办理后反复工作对银行提出的黑名单客户抓紧催促办理相关手续，并对这批客户多加关注。*、税务政策及纳税申报 运用税务政策，向税务机关申报集团公司向下属子公司计提管理费的申请，经杭州市地方税务局检查审核于****年*月**日下文批复同意杭州建设集团有限公司对杭州山水人家置业有限公司、杭州坤和建设有限公司等*户企业按不超过当年销售收入*%的比例提取****总机构管理费。****年会计决算中集团公司向山水人家置业公司提取了***.**万元。对****年养老保险进行清算，整个集团养老保险分四个公司交费，集团公司、客旅分公司、@#￥公司、宁波公司，今年社区公司也单独开户交费。在集团参保人员较多，各公司人员都有，不利于管理，我们看出参保人按块划分，集团公司主要纳入集团本部、山水公司、三墩公司员工及外派人员@#￥公司员工划到余杭客旅中心划入客旅分公司社区员工由社区统一办理宁波当地人员在宁波公司办理。这样利于管理，对该项费用支出便于掌握，主要还是有利于接受税务与社保的检查。****，山水置业公司产生利润，为弥补以前的亏损，我们做了税务审计和申报工作，经多方努力于****年*月获得所得税退税返还**万元。

根据浙地税发**号文件《浙江省地方税务局浙江省财政厅关于个人取得差旅费津贴、误餐补助收入征收个人所得税问题的通知》，从月份开始在工资核算上进行相关调整，一是企业可在税前列支二是员工可减轻税赋。

（二）审计工作 *、山水置业公司一期交付结算后产生了利润，在进行所得税申报的同时，办理以前亏损弥补申报。为弥补以前亏损委托杭州天瑞税务师事务所对山水置业公司****年、****年及****年进行了税务审计（****年、****年已审计过），出据的审计结果符合公司利益，西湖区地方税务征管局已对山水置业公司前五年的亏损进行了核实。*、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司、山水置业、@#￥置业、客运中心、集团合并报表进行会计审计，审计的目的是为了融资的需要。已取得了集团公司、山水置业、@#￥置业、客运中心审计报告，审计报告出据的审计结果基本符合公司要求。集团合并报表的会计审计报告经过蹉商获得了有效的会计审计报告。*、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司增资的验资工作，已取得有效的验资报告。*、*月份对各公司财务状况进行了一次审计**月份对客旅分公司****年经营进行了内部审计对投资企业彩虹城项目的****年会计报表进行复核*月份对社区服务公司****年经营情况自查工作进行了布置，并进行了财务审计。*、今年房地产行业是税务机关重点审查对象，为此我们在*月份已对****年的有关会计资料进行复检，做好有关准备工作。*月*日，杭州市审计局前来对山水置业公司进行税务的延伸审计，由于准备充分，审计后对我们的会计核算规范性给予肯定。*、****年*月**日，杭州市地方税务局稽查二局召开属管辖的下房地产企业税收缴纳情况稽查工作会议。本次税务大检查在全省范围开展，会上对税务大检查工作进行了布置，税务大检查工作分三个阶段，第一阶段，为自查阶段，时间从*月**日至*月**日，给企业一个补交的机会第二阶段，为市地方税务局稽查二局对重点企业进行稽查，时间从*月下旬至*月底，对以下三类企业为必查对象：①自查情况空白的②销售利润率不到*的③不交自查情况表的，另外按自查户数的**%比例确定重点检查对象第三阶段，为省局重点检查。

公司领导对这次税务大检查工作非常重视，姚笑君副总裁会后亲自布置了自查工作，要求财务人员全力以赴做好自查工作，经过**天的奋战，完成了自查工作。在自查申报过程中，认真对待税务机关的查询，在姚笑君副总裁统一部署下顺利通过自查申报，未将我公司列入重点检查行列。

能过这次税务自查，我们感到会计核算的基础工作还需要进一步加强，基础工作是一切工作的根本。我们将进一步开展会计规范化，特别是对会计制度和税务政策有差异的问题多咨询研究，尽可能做好会计处理，在对每笔会计核算都要有统盘考虑和长远的观念。篇二：房地产公司会计年终总结

员工自我总结及自评表 篇三：房地产会计工作总结

房地产财务工作总结

深圳市xx开发置业xxx项目自xx年4月开始筹备，在集团的大力支持下，实业公司正确领导和决策下，置业公司全体员工、各个相关部门克服了人员相对不足、时间要求紧、房地产市场宏观调控等多转载自百分网，请保留此标记方面不利因素的影响，积极配合和坚决执行实业公司整体发展战略，齐心协力，众志一心，扎实工作，实现了“三当”，即当年开工，当年销售、当年售罄的骄人成绩，同时也为南山房地产商业品牌的创立做出了自己应有的贡献

一、xxx项目财务基本数据：

截至xx年年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7%，圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标。

二、财务控制管理与财务指标分析(一)在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破 1)监督与服务 xx年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。2)合作银行的选择

在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行(中行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。(二)在连带担保责任方面

我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的最优惠条件：连带担保到办妥楼花抵押登记为止，最早免除开发商担保责任，较房产证办妥并抵押给银行的一般条件至少提前了一

年半的时间，同时也免除了数千万相关担保保证金的巨额支出。(三)免费合作增值服务

我部与具有多年房地产行业经验的银行达成协议，共同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动，支持网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期发布楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务，为保证良好的销售态势创造了机遇。(四)为工程、销售部门提供最优秀的服务

项目销售准备及开展期间，营销部与财务部的工作被推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色。1)研究编制销售日报小软件，及时获得销售新信息，发现并解决问题

在未能使用销售软件的情况下，部门员工做了艰苦的努力，齐力研究并编制和逐渐完善了《销售情况日报表》以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题，及时与销售部门的销售日报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，以此来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况，发现工作中的问题，加强内部控制，提出有关措施，及时改进。2)我部与深银联及合作银行联系安装了固定和移动两种pos刷卡机，极大的方便了业主交纳定金和首期款，并协议由银行承担深银联刷卡手续费，从而降低了财务费用。

经过上级实业公司和我司各部门的不断努力，原计划项目最大现金流3.61亿元，实际最大现金流为3.17亿元转载自百分网，请保留此标记，节约投入资金4400万元。(五)编制工程付款台帐，建立部门间审核方式

在项目成立伊始，每笔工程付款在财务部都要经过2次记录，一次是金蝶财务系统入账，另外一次是“工程台帐”，由于金蝶财务系统近年连续升级和更换账套，所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换，比较耽误时间，工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法，并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细节。另外，我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况，确保双方审核、记录正确，保证工程款项的支付无误。(六)加强与税务等政府部门沟通，积极推进土地增值税清算

两年来，置业公司财务部积极研究学习国家新的财政税务政策，加强了与税务部门等的沟通往来，努力寻找应对方案，为确保税务工作的顺利进行做着准备。在初始的会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间接费用”的重要性，其实直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保等都可以在此科目下列

示，而开发间接费用作为房地产开发成本的基本一项，按照税法的规定在计算房地产企业土地增值税时有加计20%的扣除，仅这一点就使得置业公司的土地增值税应纳税额减少近10万元。

三、存在的问题和解决的办法： xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。(一)营销台帐建立的重要性

营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控，所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁杂，经常会出现与同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压力忽然的增加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能够按时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有本明白账。

（二）销售费用与开发成本支出的预警

项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，对于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款项必须按期支付，哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤，财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面，要争取更多的机会和时间走出去，促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享，与外部相关市场的接触，增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力，这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于可靠性和真实性，不至于调整的偏差太大。根据前述制定的计划目标来指导日常工作（转载自本网，请保留此标记。），细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。

（三）管理费用使用要区别责任中心

管理费用也往往容易超计划，这项费用的支出都是由公司内部各个职能部门累积的，超计划也难找到根源，尤其是业务招待费、汽车费用、办公用品等费用在发生时都认为是必要的，难以控制，xx年年置业财务部提出将费用控制落实到每个部门，使得每个职能部门都成为费用的责任中心，每个职能部门再落实到每个职员的头上，年初制定计划目标，作为部门工作考核的指标，减轻了以前单由财务部门一厢情愿控制，其他职能部门不理解、难于配合、不照此执行的矛盾、尴尬局面，让职员、部门共同担负费用控制的责任，有力提高了目标的执行效力。

以上的一些心得体会都是从财务工作的细节出发的，每个日常工作的细节虽小，但是都关系到整个财务工作的最终品质，与整个项目完成优良情况息息相关，我们无非是要做到心中有数、有底，不辱财务部门的职责使命。

四、2010年工作提纲

置业财务部的工作方方面面都离不开公司各级领导和各位同事对我们财务工作的指导和关怀，有如此强大的精神支持，是我们做好公司财务工作的巨大精神动力和力量。

我们也将继续随时求得上级领导的无尽支持，做好以下重点工作：

（1）继续保持与税务及相关政府部门的沟通联系，及时掌握国家新的政策法规，分析税务新政对公司发展的影响，规避风险，并且坚决完成项目土地增值税等的清算工作，不留尾巴。

（2）加强与同行业人员的沟通和探讨，加强财务制度执行力度，把握总体工作思路，做细、做精财务工作，充分发挥财务部门的职能作用，保障和促进全局各项工作顺利开展。

（3）与公司销售部门配合，共同完成销售后期的房产证的办理，保证资金和办证工作的万无一失。

（4）与公司工程部门共同完成销售后期的开发成本费用结算篇四：房地产公司财务主管年终述职报告及财务部年终工作总结

时间如梭，转眼间又跨过一个之坎，回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。

年初，置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部；客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部；新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。2011年集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿；2011年集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水平的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

（一）、过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。1?建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

2、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。

3、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

4、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

（二）财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

1、为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

2、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性；二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

3、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求；二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。

4、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。9月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

5、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。

6、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。

7、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识；二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西；三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

8、会计报表推出执行几个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充；另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）ⅴ《融资及融资成本情况表》”。

9、会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，10月份实行逐步换新的办法，11月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足2011年9月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于2011年9月下发了有关规定。

10、经过财务合同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

（一）核算工作

核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

1、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。

2、材料核算

材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不

断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配合材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。2011年房地产公司财务部年终工作总结的延伸内容：工作总结的结构形式是什么？它的内容又包括哪些？

年终总结（含综合性总结）或专题总结，其标题通常采用两种写法，一种是发文单位名称+时间+文种，如《铜仁地区烟草专卖局2004年工作总结》；另一种是采用新闻标题的形式，如松桃县大兴访送部的卷烟零售户诚信等级管理专题总结：《客户争等级，诚信稳销量》。

正文一般分为如下三部分表述：

1、情况回顾 这是总结的开头部分，叫前言或小引，用来交代总结的缘由，或对总结的内容、范围、目的作限定，对所做的工作或过程作扼要的概述、评估。这部分文字篇幅不宜过长，只作概括说明，不展开分析、评议。

2、经验体会 这部分是总结的主体，在第一部分概述情况之后展开分述。有的用小标题分别阐明成绩与问题、做法与体会或者成绩与缺点。如果不是这样，就无法让人抓住要领。专题性的总结，也可以提炼出几条经验，以起到醒目、明了。运用这种方法要注意各部分之间的关系。各部分既有相对的独立性，又有密切的内在联系，使之形成合力，共同说明基本经验。

3、今后打算 这是总结的结尾部分。它是在上一部分总结出经验教训之后，根据已经取得的成绩和新形势、新任务的要求，提出今后的设法、打算，成为新一年制订计划的依据。内容包括应如何发扬成绩，克服存在问题及明确今后的努力方向。也可以展望未来，得出新的奋斗目标。篇五：房地产开发公司会计工作总结

房地产开发公司会计工作总结 时光飞逝，转眼间过去了，对我而言，这一年的工作是最难忘，印记最深的一年。工作单位的转换，连带着工作思想，方法等一系列的适应与调整，带给我很大的压力和挑战，但在压力中也得到了收获和快乐。在领导的指导与支持下，同事的密切配合下，我圆满的完成了自己的各项工作任务同时也很好地配合了其他部门的工作。

一、办理公司各项初始登记手续作为一个新成立的公司一切都要从头开始，办理银行开户，验资，办理税务登记等，这些是我既熟悉又陌生的工作，我在办理的过程中遇到了很多问题和困难，经过多方咨询，和不懈的努力终于圆满完成。

二、建立财务帐套 领导从公司发展的角度考虑，决定启用比用友财务软件更先进和规范的金碟财务软件，我根据财务管理及房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要，设计了一套较为科学、完整的会计核算科目体系，制定了详细的二级和三级明细科目，及辅助核算、项目核算帐，首次启用了固定资产核算系统，在较短的时间内，完成了难度较大的全部帐套初始化工作。并根据公司内部业务的需要，印刷了统一的粘贴单，收据，借款单等常用单据。

三、建立健全各项财务制度流程 制度化管理是企业发展的基础，建立一套科学、完整、实用性强的规章制度，是规范财务管理及核算的基础，公司成立初期我和主管领导一起根据《会计法》、《企业财务准则》和《企业财务通则》及相关法律法规,结合公司的实际情况及经营特点，经过反复讨论、研究、起草了宇都公司的，会计核算管理办法，内部会计控制制度与经济业务审批流程等制度。对资金的收支，个人借款的管理，实物资产的管理，会计核算原则等都做出了详细的规定和流程。

四、认真执行财务会计制度，提高财务信息质量 会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是各项财务工作的基石和根源。在日常的工作中，我严格遵守国家财务会计制度、税收法规、公司的各项制度，认真履行会计的工作职责。审核原始凭证、录入记账凭证，计提各项税费，申报纳税、上缴税款，编制资金收支计划并审核支出，及时准确的编制财务会计报表，为领导决策和进行财务分析提供全面、可靠的信息。

五、加强自身建设，提高工作能力 随着社会经济的快速发展，会计准则和税收政策都在不断的更新，因此领导多次组织学习，让我们能及时掌握新知识，政策，法规。我们由原民营企业会计核算变为 国有企业会计核算，在政策和制度方面有很多区别，所以把这方面的内容也作为学习的重点，使我们在工作中能尽快的转变角色。同时对于公司所制定的各项规章制度也进行了系统的学习。总结过去是为了更好地面对未来。在过去的这一年里，虽然没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺，收获了许多专业知识和工作经验。在新的一年里公司将进行小白桥建设项目的实施，首先要进行艰巨的拆迁工作。在当前的经济形式下，难度可想而知，这对宇都公司的每一个人都是一种考验，我要发扬团队精神，积极配合拆迁人员的工作。在拆迁过程中，向老百姓发放补偿金是比较重要的一个环节，所涉及的现金发放额较大，我们在发放过程中要主动与其他部门沟通，核对数据、安排流程，做到安全，准确、及时,为拆迁工作的顺利进行做好服务。同时我会更加努力学习各项财务知识，钻研会计业务，提高会计核算水平，加强自己在税务法规、规避财务风险方面的学习，加强房地产开发企业相关知识的学习，进一步增强自己的的工作能力，在企业的项目实施中更好的发挥会计的核算、监督、服务职能，为宇都公司的发展壮大做出贡献。

第四篇：房地产会计工作总结

某房地产公司财务工作年终工作总结

时间如梭，转眼间又跨过一个之坎，回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不帄凡的考验和磨砺。

年初，置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。**年*月份集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿**年*月份集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水帄的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不帄凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。*、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

*、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。*、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。*、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

*、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。*、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。*、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。**月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。*、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。*、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。*、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

经过调研、沟通、设计，于****年**月推出《成本费用明细分类目录及说明》于****年**月**日推出《会计报表管理试行办法》****年*月**日推出《会计凭证管理试行办法》。

会计报表推出执行*个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）ⅴ《融资及融资成本情况表》”。会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，*月份实行逐步换新的办法，*月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足。****年*月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于****年*月**日下发了有关规定。

经过财务合同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水帄离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

（一）核算工作 核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。*、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。

如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。*、材料核算

材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配合材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。如：杭州友联建材有限公司供应的“楼梯砖”，****年**月**日供给浙江大经有限公司和****年**月**日供给浙江闻堰建筑有限公司“楼梯砖”于****年*月*日前来办理结算，时间跨度近一年，在与施工单位核对时发现浙江大经材料员签名非本人手迹，当时该款项未办理结算支付，要求核对无误后再付货款。在材料采购调拨过程中，我们感觉在材料管理的“采购---供货---结算”三个环节中，我们只掌握了两头，对供货这一环节掌握不够，材料供应均由厂家与施工单位交接，我方是否参与验收不清楚，因收货单上无我方人员的验收签字，这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如*月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”，施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异，经核实，是厂家供货时未注明等级，发现后也未及时补救，只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购---供货---结算”三个环节，特别是供货环节监控管理。*、会计内部报表执行

对*月份会计报表审核中发现存在的问题，如：①@#￥公司的“费用明细表”明细目录未按新规定执行，使用的仍然是老格式，发现后要求重新调整编制②宁波公司未按新表编制，因为信息传递上的出了问题，已通知从*月份报表按新表 式编制。对这件事的反思，一项新工作的推行，一是要责任人大力宣传并监督执行，二是执行人足够重视并自觉执行，只有这样一项新工作才能有效地推行。对会计报表推出执行*个月后进行反检，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）ⅴ《融资及融资成本情况表》”。并布置集团公司和嘉和公司在编制*月份报表时试行。本打算在*月份报表中全面推广，因这项工作的前期工作量较大，由于*月份开展税务自查工作把此事担搁了，要求*月份落实执行。*、销售管理 春节前后按揭放款缓慢，针对这个问题，姚笑君副总裁亲自督阵，由财务部与销售部门进行了核对查明原因，并催促银行放款。并明确了职责，按揭资料由销售部门负责，整理完整的资料提供给按揭放款银行的同时，将名册报财务部，财务负责催放工作，在规定放款期限内未放款的由财务与银行交涉并查明原因。*月份公司加强了财务部销售管理力量，加强了对销售台帐的审核，加快了财务销售明细的编制，及时与销售置业部的销售月报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，提出有关措施。如：从*月份开始银行有关个人住房贷款的门槛提高，要求客户提供的资料增加和贷款额度的控制，建议置业部在签约及办理按揭前与客户说明情况，或了解清楚客户的相关信息，避免按揭办理后反复工作对银行提出的黑名单客户抓紧催促办理相关手续，并对这批客户多加关注。*、税务政策及纳税申报 运用税务政策，向税务机关申报集团公司向下属子公司计提管理费的申请，经杭州市地方税务局检查审核于****年*月**日下文批复同意杭州建设集团有限公司对杭州山水人家置业有限公司、杭州坤和建设有限公司等*户企业按不超过当年销售收入*%的比例提取****总机构管理费。****年会计决算中集团公司向山水人家置业公司提取了***.**万元。对****年养老保险进行清算，整个集团养老保险分四个公司交费，集团公司、客旅分公司、@#￥公司、宁波公司，今年社区公司也单独开户交费。在集团参保人员较多，各公司人员都有，不利于管理，我们看出参保人按块划分，集团公司主要纳入集团本部、山水公司、三墩公司员工及外派人员@#￥公司员工划到余杭客旅中心划入客旅分公司社区员工由社区统一办理宁波当地人员在宁波公司办理。这样利于管理，对该项费用支出便于掌握，主要还是有利于接受税务与社保的检查。****，山水置业公司产生利润，为弥补以前的亏损，我们做了税务审计和申报工作，经多方努力于****年*月获得所得税退税返还**万元。

根据浙地税发**号文件《浙江省地方税务局浙江省财政厅关于个人取得差旅费津贴、误餐补助收入征收个人所得税问题的通知》，从月份开始在工资核算上进行相关调整，一是企业可在税前列支二是员工可减轻税赋。

（二）审计工作 *、山水置业公司一期交付结算后产生了利润，在进行所得税申报的同时，办理以前亏损弥补申报。为弥补以前亏损委托杭州天瑞税务师事务所对山水置业公司****年、****年及****年进行了税务审计（****年、****年已审计过），出据的审计结果符合公司利益，西湖区地方税务征管局已对山水置业公司前五年的亏损进行了核实。*、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司、山水置业、@#￥置业、客运中心、集团合并报表进行会计审计，审计的目的是为了融资的需要。已取得了集团公司、山水置业、@#￥置业、客运中心审计报告，审计报告出据的审计结果基本符合公司要求。集团合并报表的会计审计报告经过蹉商获得了有效的会计审计报告。*、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司增资的验资工作，已取得有效的验资报告。*、*月份对各公司财务状况进行了一次审计**月份对客旅分公司****年经营进行了内部审计对投资企业彩虹城项目的****年会计报表进行复核*月份对社区服务公司****年经营情况自查工作进行了布置，并进行了财务审计。*、今年房地产行业是税务机关重点审查对象，为此我们在*月份已对****年的有关会计资料进行复检，做好有关准备工作。*月*日，杭州市审计局前来对山水置业公司进行税务的延伸审计，由于准备充分，审计后对我们的会计核算规范性给予肯定。*、****年*月**日，杭州市地方税务局稽查二局召开属管辖的下房地产企业税收缴纳情况稽查工作会议。本次税务大检查在全省范围开展，会上对税务大检查工作进行了布置，税务大检查工作分三个阶段，第一阶段，为自查阶段，时间从*月**日至*月**日，给企业一个补交的机会第二阶段，为市地方税务局稽查二局对重点企业进行稽查，时间从*月下旬至*月底，对以下三类企业为必查对象：①自查情况空白的②销售利润率不到*的③不交自查情况表的，另外按自查户数的**%比例确定重点检查对象第三阶段，为省局重点检查。

公司领导对这次税务大检查工作非常重视，姚笑君副总裁会后亲自布置了自查工作，要求财务人员全力以赴做好自查工作，经过**天的奋战，完成了自查工作。在自查申报过程中，认真对待税务机关的查询，在姚笑君副总裁统一部署下顺利通过自查申报，未将我公司列入重点检查行列。

能过这次税务自查，我们感到会计核算的基础工作还需要进一步加强，基础工作是一切工作的根本。我们将进一步开展会计规范化，特别是对会计制度和税务政策有差异的问题多咨询研究，尽可能做好会计处理，在对每笔会计核算都要有统盘考虑和长远的观念。篇二：房地产公司会计年终总结

员工自我总结及自评表 篇三：房地产会计工作总结

房地产财务工作总结

深圳市xx开发置业xxx项目自xx年4月开始筹备，在集团的大力支持下，实业公司正确领导和决策下，置业公司全体员工、各个相关部门克服了人员相对不足、时间要求紧、房地产市场宏观调控等多转载自百分网，请保留此标记方面不利因素的影响，积极配合和坚决执行实业公司整体发展战略，齐心协力，众志一心，扎实工作，实现了“三当”，即当年开工，当年销售、当年售罄的骄人成绩，同时也为南山房地产商业品牌的创立做出了自己应有的贡献

一、xxx项目财务基本数据：

截至xx年年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7%，圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标。

二、财务控制管理与财务指标分析(一)在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破 1)监督与服务 xx年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。2)合作银行的选择

在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行(中行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。(二)在连带担保责任方面

我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的最优惠条件：连带担保到办妥楼花抵押登记为止，最早免除开发商担保责任，较房产证办妥并抵押给银行的一般条件至少提前了一

年半的时间，同时也免除了数千万相关担保保证金的巨额支出。(三)免费合作增值服务

我部与具有多年房地产行业经验的银行达成协议，共同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动，支持网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期发布楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务，为保证良好的销售态势创造了机遇。(四)为工程、销售部门提供最优秀的服务

项目销售准备及开展期间，营销部与财务部的工作被推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色。1)研究编制销售日报小软件，及时获得销售新信息，发现并解决问题

在未能使用销售软件的情况下，部门员工做了艰苦的努力，齐力研究并编制和逐渐完善了《销售情况日报表》以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题，及时与销售部门的销售日报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，以此来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况，发现工作中的问题，加强内部控制，提出有关措施，及时改进。2)我部与深银联及合作银行联系安装了固定和移动两种pos刷卡机，极大的方便了业主交纳定金和首期款，并协议由银行承担深银联刷卡手续费，从而降低了财务费用。

经过上级实业公司和我司各部门的不断努力，原计划项目最大现金流3.61亿元，实际最大现金流为3.17亿元转载自百分网，请保留此标记，节约投入资金4400万元。(五)编制工程付款台帐，建立部门间审核方式

在项目成立伊始，每笔工程付款在财务部都要经过2次记录，一次是金蝶财务系统入账，另外一次是“工程台帐”，由于金蝶财务系统近年连续升级和更换账套，所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换，比较耽误时间，工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法，并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细节。另外，我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况，确保双方审核、记录正确，保证工程款项的支付无误。(六)加强与税务等政府部门沟通，积极推进土地增值税清算

两年来，置业公司财务部积极研究学习国家新的财政税务政策，加强了与税务部门等的沟通往来，努力寻找应对方案，为确保税务工作的顺利进行做着准备。在初始的会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间接费用”的重要性，其实直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保等都可以在此科目下列

示，而开发间接费用作为房地产开发成本的基本一项，按照税法的规定在计算房地产企业土地增值税时有加计20%的扣除，仅这一点就使得置业公司的土地增值税应纳税额减少近10万元。

三、存在的问题和解决的办法： xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。(一)营销台帐建立的重要性

营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控，所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁杂，经常会出现与同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压力忽然的增加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能够按时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有本明白账。

（二）销售费用与开发成本支出的预警

项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，对于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款项必须按期支付，哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤，财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面，要争取更多的机会和时间走出去，促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享，与外部相关市场的接触，增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力，这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于可靠性和真实性，不至于调整的偏差太大。根据前述制定的计划目标来指导日常工作（转载自本网，请保留此标记。），细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。

（三）管理费用使用要区别责任中心

管理费用也往往容易超计划，这项费用的支出都是由公司内部各个职能部门累积的，超计划也难找到根源，尤其是业务招待费、汽车费用、办公用品等费用在发生时都认为是必要的，难以控制，xx年年置业财务部提出将费用控制落实到每个部门，使得每个职能部门都成为费用的责任中心，每个职能部门再落实到每个职员的头上，年初制定计划目标，作为部门工作考核的指标，减轻了以前单由财务部门一厢情愿控制，其他职能部门不理解、难于配合、不照此执行的矛盾、尴尬局面，让职员、部门共同担负费用控制的责任，有力提高了目标的执行效力。

以上的一些心得体会都是从财务工作的细节出发的，每个日常工作的细节虽小，但是都关系到整个财务工作的最终品质，与整个项目完成优良情况息息相关，我们无非是要做到心中有数、有底，不辱财务部门的职责使命。

四、2010年工作提纲

置业财务部的工作方方面面都离不开公司各级领导和各位同事对我们财务工作的指导和关怀，有如此强大的精神支持，是我们做好公司财务工作的巨大精神动力和力量。

我们也将继续随时求得上级领导的无尽支持，做好以下重点工作：

（1）继续保持与税务及相关政府部门的沟通联系，及时掌握国家新的政策法规，分析税务新政对公司发展的影响，规避风险，并且坚决完成项目土地增值税等的清算工作，不留尾巴。

（2）加强与同行业人员的沟通和探讨，加强财务制度执行力度，把握总体工作思路，做细、做精财务工作，充分发挥财务部门的职能作用，保障和促进全局各项工作顺利开展。

（3）与公司销售部门配合，共同完成销售后期的房产证的办理，保证资金和办证工作的万无一失。

（4）与公司工程部门共同完成销售后期的开发成本费用结算篇四：房地产公司财务主管年终述职报告及财务部年终工作总结

时间如梭，转眼间又跨过一个之坎，回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。

年初，置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部；客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部；新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。2011年集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿；2011年集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水平的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

（一）、过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。1?建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

2、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。

3、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

4、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

（二）财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

1、为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

2、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性；二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

3、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求；二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。

4、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。9月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

5、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。

6、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。

7、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识；二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西；三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

8、会计报表推出执行几个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充；另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）ⅴ《融资及融资成本情况表》”。

9、会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，10月份实行逐步换新的办法，11月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足2011年9月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于2011年9月下发了有关规定。

10、经过财务合同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

（一）核算工作

核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

1、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。

2、材料核算

材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不

断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配合材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。2011年房地产公司财务部年终工作总结的延伸内容：工作总结的结构形式是什么？它的内容又包括哪些？

年终总结（含综合性总结）或专题总结，其标题通常采用两种写法，一种是发文单位名称+时间+文种，如《铜仁地区烟草专卖局2004年工作总结》；另一种是采用新闻标题的形式，如松桃县大兴访送部的卷烟零售户诚信等级管理专题总结：《客户争等级，诚信稳销量》。

正文一般分为如下三部分表述：

1、情况回顾 这是总结的开头部分，叫前言或小引，用来交代总结的缘由，或对总结的内容、范围、目的作限定，对所做的工作或过程作扼要的概述、评估。这部分文字篇幅不宜过长，只作概括说明，不展开分析、评议。

2、经验体会 这部分是总结的主体，在第一部分概述情况之后展开分述。有的用小标题分别阐明成绩与问题、做法与体会或者成绩与缺点。如果不是这样，就无法让人抓住要领。专题性的总结，也可以提炼出几条经验，以起到醒目、明了。运用这种方法要注意各部分之间的关系。各部分既有相对的独立性，又有密切的内在联系，使之形成合力，共同说明基本经验。

3、今后打算 这是总结的结尾部分。它是在上一部分总结出经验教训之后，根据已经取得的成绩和新形势、新任务的要求，提出今后的设法、打算，成为新一年制订计划的依据。内容包括应如何发扬成绩，克服存在问题及明确今后的努力方向。也可以展望未来，得出新的奋斗目标。篇五：房地产开发公司会计工作总结

房地产开发公司会计工作总结 时光飞逝，转眼间过去了，对我而言，这一年的工作是最难忘，印记最深的一年。工作单位的转换，连带着工作思想，方法等一系列的适应与调整，带给我很大的压力和挑战，但在压力中也得到了收获和快乐。在领导的指导与支持下，同事的密切配合下，我圆满的完成了自己的各项工作任务同时也很好地配合了其他部门的工作。

一、办理公司各项初始登记手续作为一个新成立的公司一切都要从头开始，办理银行开户，验资，办理税务登记等，这些是我既熟悉又陌生的工作，我在办理的过程中遇到了很多问题和困难，经过多方咨询，和不懈的努力终于圆满完成。

二、建立财务帐套 领导从公司发展的角度考虑，决定启用比用友财务软件更先进和规范的金碟财务软件，我根据财务管理及房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要，设计了一套较为科学、完整的会计核算科目体系，制定了详细的二级和三级明细科目，及辅助核算、项目核算帐，首次启用了固定资产核算系统，在较短的时间内，完成了难度较大的全部帐套初始化工作。并根据公司内部业务的需要，印刷了统一的粘贴单，收据，借款单等常用单据。

三、建立健全各项财务制度流程 制度化管理是企业发展的基础，建立一套科学、完整、实用性强的规章制度，是规范财务管理及核算的基础，公司成立初期我和主管领导一起根据《会计法》、《企业财务准则》和《企业财务通则》及相关法律法规,结合公司的实际情况及经营特点，经过反复讨论、研究、起草了宇都公司的，会计核算管理办法，内部会计控制制度与经济业务审批流程等制度。对资金的收支，个人借款的管理，实物资产的管理，会计核算原则等都做出了详细的规定和流程。

四、认真执行财务会计制度，提高财务信息质量 会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是各项财务工作的基石和根源。在日常的工作中，我严格遵守国家财务会计制度、税收法规、公司的各项制度，认真履行会计的工作职责。审核原始凭证、录入记账凭证，计提各项税费，申报纳税、上缴税款，编制资金收支计划并审核支出，及时准确的编制财务会计报表，为领导决策和进行财务分析提供全面、可靠的信息。

五、加强自身建设，提高工作能力 随着社会经济的快速发展，会计准则和税收政策都在不断的更新，因此领导多次组织学习，让我们能及时掌握新知识，政策，法规。我们由原民营企业会计核算变为 国有企业会计核算，在政策和制度方面有很多区别，所以把这方面的内容也作为学习的重点，使我们在工作中能尽快的转变角色。同时对于公司所制定的各项规章制度也进行了系统的学习。总结过去是为了更好地面对未来。在过去的这一年里，虽然没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺，收获了许多专业知识和工作经验。在新的一年里公司将进行小白桥建设项目的实施，首先要进行艰巨的拆迁工作。在当前的经济形式下，难度可想而知，这对宇都公司的每一个人都是一种考验，我要发扬团队精神，积极配合拆迁人员的工作。在拆迁过程中，向老百姓发放补偿金是比较重要的一个环节，所涉及的现金发放额较大，我们在发放过程中要主动与其他部门沟通，核对数据、安排流程，做到安全，准确、及时,为拆迁工作的顺利进行做好服务。同时我会更加努力学习各项财务知识，钻研会计业务，提高会计核算水平，加强自己在税务法规、规避财务风险方面的学习，加强房地产开发企业相关知识的学习，进一步增强自己的的工作能力，在企业的项目实施中更好的发挥会计的核算、监督、服务职能，为宇都公司的发展壮大做出贡献。

第五篇：房地产会计基础知识

房地产会计基础知识

第一章 开发产品成本的内容

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：

1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售 费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。

第二章 自营开发工程成本的核算

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。

采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：

借：开发成本——房屋开发成本XXX 贷：银行存款XXX 库存材料XXX 应付工资XXX

如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。

一、自营工程成本核算的对象和项目

由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。

按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：

（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。

为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目：

1．材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。

2．人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。

3．机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。

4．其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。

5．施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。

上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。

二、材料费的核算

各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。

本月定额耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定额）

再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率：

本月实际耗用量＝月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量

差异数量＝本月实际耗用量一本月定额耗用量

差异分配率＝差异数量÷本月定额耗用量×100%

然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本：

某项工程实际耗用大堆材料数量＝该工程定额耗用量×（1±差异分配率）

某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本＝该工程实际耗用大堆材料数量×计划单价

施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。

三、人工费的核算

工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14％）计入各项工程的成本。

“工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。

对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下：

某施工单位平均工资率（元/时）＝月份内施工单位建筑安装工人工资和职工福利费总额（元）÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时）

用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费：

项工程分配的人工资＝该项工程耗用工时×施工单位平均工资率

四、机械使用费的核算

施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。

机械使用费的内容，一般包括：

1．人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。

2．燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。3．材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。

4．折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。

5．替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。

6．运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。

7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工——机械使用费”账户，摊入各月工程成本。

8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。

9．间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。

至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。

机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工——机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工——机械使用费”账户的借方，作如下分录入账：

借：工程施工——机械使用费用 9 000 贷：库存材料

00 低值易耗品

材料成本差异 应付工资 4 000 应付福利费

560 银行存款 2 165 累计折旧 8 000 待摊费用 3 000

机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。

机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。

某项工程应分配的机械使用费＝该项工程使用机械的工作台时×机械使用 费合计÷机械工作台时合计

对于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下，对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分比，再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。

某项工程应分配的机械使用费＝∑（该工程使用机械的工作台时×机械台时费计划数）×实际发生的机械使用费÷∑（机械工作台时合计×该机械台是费计划数）

现举例说明它的分配计算方法如下：

（一）先确定各种施工机械每个台时费计划数

施工机械台时费计划数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中：0.5立方米履带挖土机的台时费计划数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为 8元。

（二）求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计

设例中:

0.5立方米履带挖土机

290台时×台时费计划数 20元 5 800元

0.4立方米混凝土搅拌机

300台时×台时费计划数 8元 2 400元

其他施工机械 11 800元

按台时费计划数计算的机械使用费合计 20 000元

（三）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计 19 000元

（四）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比，设例中为

19000元/20000元×100％＝95％

（五）将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整

如 101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为9 000元，则应分配的机械使用费为：

9000元×95％＝8550元

对于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工——机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目：

借：工程施工 19 000 贷：工程施工——机械使用费 19 000

对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。

五、其他直接资的核算

工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，主要包括：

1．施工过程中耗用的水、电、风、汽费；

2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用；

3．因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费；

4．土方运输费。

此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。

施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行存款为某项工程支付土方运输费2 000元，应作：

借：工程施工 2 000 贷：银行存款 2 000

对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。

根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。

对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。

六、施工间接费用的核算

工程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还包括施工单位组织施工、管理所发生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、管理所必需，但是不能确定其为某项工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程成本。

施工间接费用的内容，一般包括：

1．管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。

2．职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。3．折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。

4．修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。

5.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。

6.办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。

7．差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。

8.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。

9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。

施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折；日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。

借：施工间接费用 20 538 贷：库存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差异 50 应付工资 8 500 应付福利费 1190 银行存款 2 900 现金 298 累计折旧 4 600 待摊费用 1500

如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。

施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。

每月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配，可按 照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。

某项工程本期应分配的施工间接费用＝本期实际发生的施工间接费用×该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程规定的施工间接费用定额÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］

在实际核算工作中，对于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额计算的施工间接费用进行调整，即将上列算式改为：

某项工程本期应分配的施工间接费用＝［该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额］×本期实际实际发生的施工间接费用÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］

如某施工单位在 1998年 7月份计发生施工间接费用 20 538元，各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下：

101商品房建筑工程 直接费 141 000元

施工间接费用定额为直接费的6% 102商品房建筑工程 直接费 126 000元

施工间接费用定额为直接费的6％

151出租房建筑工程 直接费 59 000元

施工间接费用定额为直接费的6％

则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下：

101商品房建筑工程：

141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%

＝8460元×20538元/19560元

＝8460元×105％＝8883元

102商品房建筑工程：

126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元

151出租房建筑工程：

59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元

对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目：

借：工程施538 贷：施工间接费用 20 538

七、自营工程成本核算程序小结 为了核算各项自营工程的实际成本，会计部门在接到施工部门的开工报告后，即要根据前述有关成本核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设有如图表5七所示的“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工期限的长短，都须等到工程完工记入各项应计成本以后，工程成本明细分类账的记录方为完整。

工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。对于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开发成本”账户的借方:

借：开发成本XXX 贷：工程施工XXX

根据上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下：

1．根据开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账；

2．按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用；

3．分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费；

4．计算各月施工工程实际成本；

5．根据完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成本对比分析。

第三章 发包开发工程及其价款结算的核算

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。

对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容：（l）工程名称和地点；（2）工程范围和内容；（3）开、竣工日期；（4）工程质量、保修期及保修条件；（5）工程造价；（6）工程价款的支付、结算及交工验收办法；（7）设计文件和技术资料提供日期；（8）材料、设备的供应和进场期限；（9）双方相互协作事项和违约责任等。开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。

一、工程价款结算的办法

开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。

1．按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都 有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制订的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。

2．分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。

3．竣工一次结算开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。

不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95％。结算双方可以在5％的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，候工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。

又由承包施工企业储备工程施工所需主要建筑材料、结构件时，发包开发企业可根据承包施工企业的要求，在签订工程承包合同后按发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款，干后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。

在实际工作中，预付备料款的额度和扣回办法，在各个地区并不完全相同，当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75％的情况下，预付备料款的额度应为当年工程价值的25％。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50％时，就可将超过发包工程价值50％部分的工程价款的50％，抵作预付备料款扣回。这样，到工程完工，扣回相当于发包工程价值25％（50％X50％）的全部预付备料款。不过随着生产资料的开放，施工所需的建筑材料、结构件，一般均可从当地市场随时采购，今后也就没有必要再预付备料款了。

二、应付工程款和预付备料软、工程款的核算

开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款——预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和 “应付账款——应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款——预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款——应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款——应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

如上述某开发企业某项发包工程合同总值为 600 000元，按照合同规定开工前应付预付备料款 150 000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账：

借：预付账款——预付承包单位款 150 000 贷；银行存款 150 000

9月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即35 000元，用银行存款预付工程款时，应作：

借：预付账款——预付承包单位款 35 000 贷：银行存款 35 000

10月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为 75 000元，减去应扣回预付备料款 18 000元。月中预付工程款 35 000元，尚应支付工程款 22 000元（75 000元一18 000无一35 000元），应作：

借：开发成本 75 000

贷：预付账款——预付承包单位款 53 000 应付账款——应付工程款 22 000 用银行存款支付应付工程款时，应作：

借：应付账款——应付工程款 22 000 贷：银行存款 22 000

第四章 开发间接费用的核算

一、开发间接费用的组成和核算

开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。

为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：

l．工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。

2.福利费 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。3．折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。

4．修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。

5．办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。6．水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。

7．劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。

8.周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

9．利息支出 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。10．其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。

开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账： 借：开发间接费用 41 600 贷：应付工资 8 000 应付福利费 1120 累计折旧 10 000 递延资产 3 500 银行存款 8 480 周转房——周转房摊销 10 500 必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。

开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。

二、开发间接费用的分配

每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的 配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际 发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：

某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额

如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用 41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下： 开发产品编号名称 直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周转房 70 000 201大配套设施——商店 80 000 301商品性土地 125000 合 计 520 000 根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费： 101商品房： 50000元×41600元÷520000元 ＝50 000元×8%＝4 000元

102商品房： 120 000元×8%＝9 600元 151出租房： 75 000元×8％＝6 000元 181周转房： 70 000元×8％＝5 600元 201大配套设施： 80 000元×8％＝6 400元 301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元

根据上面计算，就可编制有如图表5－10所示的开发间接费用分配表：

开发间接费用分配表 2000年5月 单位：元

开发项目编号名称 直接成本 分配开发间接费 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周转房 70 000 5 600 201大配套设施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 计 520 000 41 600 根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本——房屋开发成本 25 200 开发成本——配套设施开发成本 6 400 开发成本——商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 41 600

第五章 土地开发成本的核算

一、土地开发支出划分和归集的原则 房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本” 账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。

二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

（一）土地开发成本核算对象的确定

为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：

1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；

2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。

成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

（二）土地开发成本项目的设置

企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。

三、土地开发成本的核算

企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

现举例说明土地开发成本的核算如下；

如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：

301351

商品性土地

自用土地

支付征地拆迁费 78 000元 72 000元

支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元

应付承包施工单位基础设施款 25 000元 18 000元

分配开发间接费 10 000元

合 计 133 000元 108 000元

则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借；开发成本——商品性土地开发成本 78 000 开发成本——自用土地开发成本 72 000 贷；银行存款 150 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：开发成本——商品性土地开发成本 20 000 开发成本——自用土地开发成本 18 000 贷：银行存款 38 000

将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：开发成本——商品性土地开发成本 25 000 开发成本——自用土地开发成本 18 000 贷；应付账款——应付工程款 43 000

分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：

借：开发成本——商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 10 000

同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。

四、已完土地开发成本的结转

已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。

为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账：

借：开发产品——土地 1002 000

贷：开发成本——商品性土地开发成本 1002 000

为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。

假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出 540 000元共 648 000元。这块土地用于建造 151出租房和181周转房，其中 151出租房用地1500平方米，181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为 240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元×1500），结转 181周转房开发成本的土地开发支出为 288 000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账：

借：开发成本——房屋开发成本 648 000 贷：开发成本——自用土地开发成本 648 000

如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开 发产品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方。配套设施开发成本的核算

一、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；

3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务 的有关设施的开发成本。对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

三、配套设施开发成本的核算

企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工

程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度

安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%

式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周转房 800 000元

201大配套设施——商店 500 000元

251幼托设施 320 000元

则

幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周转房；800 000元×8％＝64000元

201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。

现举例说明配套设施开发成本的核算如下：

如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）：

201251 252

商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000

支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000 应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000 应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔设施配套设施费 35 000 分配开发间接费 55 000 预提幼托设施配套设施费 40 000 则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借；开发成本——配套设施开发成本 105 000 贷：银行存款 105 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本 80 000 贷：银行存款 80 000

将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本 765 000 贷：应付账款—一应付工程款 765 000

分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作；

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 35 000 贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000 分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000 贷：开发间接费用 55 000

预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作：

借：开发成本—一配套设施开发成本—一商店 40000 贷：预提费用——须提配套设施费 40000

同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明

细分类账。

四、已完配套设施开发成本的结转

已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况

和用途结转其开发成本：

1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设

施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施吁发

成本”账厂的贷方转入“开发产品——一配套设施”账户的借方，作如

下分录入贴： 借：外发产品—一配套设施 460000 贷；开发成本－－－配套设施开发成本

460000 配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。

2．按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本

或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如

下分录入账：

借；开发成本——－房屋开发成本 265000 开发成本—一配套设施可发成本 35000 贷：开发成本—一配套设施开发成本 300000

3．对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开

发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：

借：预提费用—一预提配套设施费 320 000 贷：开发成本—一配套设施开发成本 320 000

如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。房屋开发成本的核算

一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目

房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：

1．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可 以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。

3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。

开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用）。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。

二、房屋开发成本的核算

（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价

房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款’等账户的贷方。

房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应先将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方。

房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

（二）前期工程费

房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程 费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

（三）基础设施费

房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

（四）建筑安装工程费

房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。

如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080 000元，这两幢商品房的预算造价为；

101商品房 630 000元

102商品房 504 000元

合计 1134 000元

则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：

某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计

设例中：

商品房 1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

商品房 1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本—— 房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。

（五）配套设施费

房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。

1．配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本——配套设施开发成本“账户先行汇集，待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本”账户的贷方。

2．配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋

开发成本”账户的借方和“预提费用”账户的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。

（六）开发间接费

企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方，并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。

三、房屋开发成本核算举例

如某房地产开发企业在某内，共发生了下列有关房屋开发支出（单位：元）：

101102152 182

商品房

商品房 出租房

周转房

支付征地拆迁费 100 000 80 000 结转自用土地征地拆迁费 75 000 75 000 应付承包设计单位前期 工程费000 30 000 30 000 30000 应付承包施工企业基础

设施工程款 90 000 75 000 7000070000 应付承包施工企业建筑

安装工程款

600 ***450000 分配配套设施费（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 预提配套设施费（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配开发间接费用 82 00066 000 62 000 62 000 则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 180 000 贷：银行存款 180 000

结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 150 000 贷：开发成本——自用土地开发成本 150 000 将应付设计单位前期工程款入账时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 120 000 贷：应付账款——应付工程款 120 000

将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 305 000 贷：应付账款——应付工程款 305 000

将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 1980 000 贷：应付账款——应付工程款 1980 000

分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 265 000

贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 265 000 预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 280 000 贷：预提费用——预提配套设施费 280 000

分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 272 000 贷：开发间接费用 272 000

同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。

四、已完房屋开发成本的结转 房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”账户的借方和“开发成本——房屋开发成本”账户的贷方。“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。设例中，应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方，作如下分录入账：

借：开发产品 3 562 000

贷；开发成本——房屋开发成本 3 562 000 代建工程开发成本的核算

一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目

代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。因此，开发企业在“开发成本——代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。

代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：（l）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。

二、代建工程开发成本的核算

开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。

完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。

如某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过 程中，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，前期工程费 160 000元，应付基础设施工程款 540 000元，分配开发间接费用 80 000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：

借：开发成本——代建工程开发成本 1080 000 贷：银行存款 460 000

应付账款——应付工程款 540 000 开发间接费用 80 000

道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：

借：开发产品——代建工程 1080 000 贷：开发成本——代建工程开发成本 1080 000

一、现金流量及其分类

现金流量表是反映企业在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出信息的会计报表。

现金流量表中的现金，是指企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款。它不仅包括“现金”科目核算的库存现金，还包括企业“银行存款”科目核算的存入金融企业、随时可以用于支付的存款，也包括“其他货币资金”科自核算的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金。至于银行存款和其他货币资金中有些不能随时用于支付的存款，如不能随时支取的定期存款等，不应作为现金，而应列作投资。

现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资。现金等价物虽不是现金，但其支付能力与现金的差别不大，也可视为现金。如企业为保证支付能力，手持必要的现金，为了不使现金闲置，可以购买短期债券，在需要现金时，随时可以变现。一项投资被确认为现金等价物，必须同时具备如下四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金

额现金、价值变现风险很小。其中期限短，一般是指3个月内可到期变现。

现金流量是指某一段时期内企业现金（包括现金等价物，下文同）流入和流出的数量。如企业销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、出售固定资产、向银行借款等取得现金，形成企业的现金流入；发包工程、购买设备材料、接受劳务、购买固定资产、对外投资、偿还债务等支付的现金，形成企业的现金流出。现金流量信息能够表明企业经营状况是否良好，资金是否紧缺、企业偿付能力大小，从而为企业管理者、投资者、债权人等报表使用者提供非常有用的信息。应该指出的是：企业现金形式的转换，并不构成现金的流入和流出，如企业从银行提取现金，企业用现金购买将于3个月内到期的国库券等。

房地产开发企业的现金流量，可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三类。

（一）经营活动产生的现金流量 经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。就房地产开发企业来说，经营活动主要包括：销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、交纳税款，等等。

经营活动产生的现金流入有：销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金；收到的租金；收到的税费返还；收到的其他与经营活动有关的现金等。

经营活动产生的现金流出有：发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金；经营租赁所支付的现金，支付给职工以及为职工支付的现金；支付的营业税款；支付的所得税款，支付的除营业税、所得税以外的其他税费；支付的其他与经营活动有关的现金等。

（二）投资活动产生的现金流量

投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。这里所指的长期资产是指固定资产、无形资产、递延等其他资产等待有期限在一年或一个营业周期以上的资产。所以将包括在现金等价物范围内的投资排除在外，是因为已将包括在现金等价物范围内的投资视为现金。

投资活动产生的现金流入有：收回投资所收到的现金；分得股利或利润所收到的现金；取得债券利息收入所收到的现金；处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额；收到的其他与投资活动有关的现金等。

投资活动产生的现金支出有：购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金；权益性投资所支付的现金；债权性投资所收到的现金；支付的其他与投资活动有关的现金。

（三）筹资活动产生的现金流量

筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。这里所说的资本，是指实收资本（股本）、资本溢价（股本溢价）及与资本有关的现金流入和流出项目，包括吸收投资、发行股票、分配利润等。“债务”是指企业对外举债所借入的款项，如发行债券、向金融企业借入款项及偿还债务等。

筹资活动产生的现金流入有；吸收权益性投资所收到的现金；发行债券所收到的现金；借款所收到的现金；收到的其他与筹资活动有关的现金等。

筹资活动产生的现金流出有：偿还债务所支付的现金；发生筹资费用所支付的现金；支付股利或利润所支付的现金；偿付利息所支付的现金；融资租赁所支付的现金；减少注册资本所支付的现金；支付的其他与筹资活动有关的现金。

二、现金流量表的作用

编制现金流量表，可为企业管理当局改善企业财务状况，投资者、债权人及其他报表使用者正确评价企业财务状况和预测企业发展情况提供会计信息。

（一）可使企业管理当局掌握现金流量信息，搞好资金调度，最大限度地提高资金使用效率，化解财务风险

在市场经济条件下，企业现金流量很大程度上决定企业的生存和发展能力。即使企业有盈利 能力，但如资金周转不畅，现金调度不灵，就会严重影响企业的发展，甚至影响企业的生存。如在1997年亚洲金融风暴中，香港百富勤公司就因无法及时筹措6 000万美元以偿还到期债务，最终导致崩溃。事实上，当时百富勤公司只是定息市场业务在东南亚金融危机中蒙受了巨额损失，集团整体仍是盈利，也远未达到资不抵债。但终因现金不足无法清偿到期债务，被迫清盘。因此，一个企业如被拖欠的应收账款和销不出去的商品房很多，即使有账面利润，也会使企业无钱组织再开发，偿还应付款。所以企业管理当局根据现金流量表掌握的现金流量信息，可以及时搞好资金调度，合理地利用资金，化解财务风险。

（二）可使投资者、债权人了解企业较真实的财务状况，预测企业的支付能力、偿债能力和未来发展情况

现金流量表提供的信息，能说明企业从经营中获得现金的各种活动，借以偿还债务、分发股利或重行投资以维持或扩大开发经营的能力。它还能说明在债务和权益方面的各种理财活动，以及现金投资和现金耗用等情况。如通过经营活动净现金流量与流动负债的对比，可以评价企业短期偿债能力的强弱；通过经营活动净现金流量与全部负债的对比，可以说明企业用每年的经营活动现金流量偿付所有债务的能力；通过经营活动净现金流量与普通股股数的对比，可以说明企业进行资本支出和支付股利能力的强弱，等等。所有这些，都有助干投资者、债权人了解企业当前的支付能力。偿债能力和支付股利能力，预测企业未来的发展情况，为投资者。债权人进行投资决策、贷款决策提供依据。

（三）可使经济管理部门对企业的财务活动进行监督

现金流量信息是政府综合经济管理部门、国有资产管理部门。尤其是证券市场监管部门对企业进行监督的重要依据。因为现金流量表是以现收现付实现制原则为基础综合反映企业一定期间现金流入和流出的会计报表，将现金流量信息与资产负债表和利润表或损益表提供的信息综合起来考虑，可以评价企业是如何获得现金，又是如何运用这些现金的；企业的真实财务状况如何，是否潜伏着重大的风险，等等。通过掌握、分析现金流量信息，监管部门可以将事后监督转为事前监督，防范和化解潜在风险。

由于现金流量表有上列作用，因此在企业会计制度中规定在决算时，也须编制现金流量表，并用现金流量表代替原来编制的财务状况变动表。

三、现金流量表的编制

编制现金流量表时，列报经营活动现金流量的方法有两种：一是直接法；二是间接法。

所谓直接法，是指通过现金收入和支出的主要项目反映来自企业经营活动的现金流量。在实务中，一般是以利润表或损益表中的经营收入为起算点，调整与经营活动各项目有关的增减变动，然后分别计算出经营活动的现金流量。

所谓间接法，是指以本期净利润为起算点，调整不涉及现金的收入、费用、营业外收支以及应收应付等项目的增减变动，据以计算并列示经营活动的现金流量。

直接法的主要优点是显示了经营活动现金流量的各项流入流出内容。相对间接法来说，它更

能体现现金流量表的目的。因在现金流量表中列示各项现金流入的来源和现金流出的用途，有助于预测未来的经营活动现金流量，更能揭示企业从经营活动中产生足够的现金来偿付其债务的能力，进行再投资的能力和支付股利的能力。当然，间接法在净利润的基础上调整不涉及现金收支的收入、费用、营业外收支和应收应付等项目，据以确定并列示经营活动现金流量，也有助于分析影响现金流量的原因以及从现金流量角度分析企业净利润的质量。因此，在现行企业会计准则中，要求企业按直接法编制现金流量表，并在附注中披露按间接法将净利润调整为经营活动现金流量的信息，从而兼顾了两种方法的优点。

（一）采用直接法编制现金流量表的方法

房地产开发企业现金流量表按照经营活动产生的现金流量。投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量分别反映。

1.经营活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法：

“销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金”项目，反映企业销售商品房屋、转让土地、提供物业管理等劳务实际收到的现金。包括本期销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金，以及前期销售商品、转让土地、提供劳务本期收到的现金和本期预收的款项，扣除本期退回本期销售的商品和前期销售本期退回的商品支付的现金。根据“现金”、“银行存款”、“应收账款”、“应收票据”、“预收账款”、“经营收入”、“其他业务收入”等账户的记录分析填列。

“收取的租金”项目，反映企业实际收到现金的租金收入。包括经营性房屋、土地等租赁收到的租金以及融资租赁收到的租赁收益。根据“现金”、“银行存款”、“应收账款”、“应收票据”、“预收账款”、“经营收入”、“其他业务收入”等账户的记录分析填列。

“收到的租费返还”项目，反映企业收到的营业税、所得税、教育费附加等返还，根据“现金”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”等账户的记录分析填列。

“收到的其他与经营活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项目外，收到的其他与经营活动有关的现金，如捐赠现金收入、罚款收入、流动资产损失中由个人赔偿的现金收入等，根据“营业外收入”、“其他应收款”、“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。

“发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金”项目，反映企业与承包工程单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务实际支付的现金，包括本期与承包单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务支付的现金，以及本期支付前期与承包单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务的未付款项，和本期预付承包单位工程款、备料款及供应单位购货款。根据“现金”、“银行存款”、“应付账款”、“应付票据”、“预付账款”、“物资采购”等账户的记录分析填列。

“经营租赁所支付的现金”项目，反映企业从其他单位经营租入资产支付的现金，根据“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。至干融资租赁支付的租金，在筹资活动产生的现金流量中反映。

“支付给职工以及为职工支付的现金”项目，反映企业实际支付给职工，以及为职工支付的现金，32 包括本期实际支付给职工的工资、奖金、各种津贴和补贴等，以及为职工支付的养老保险、待业保险、补充养老保险、住房公积金、支付给职工的住房困难补助、支付的离退休人员的费用等。但不包括购建固定资产人员的工资。根据“现金”、“银行存款”、“应付工资”、“应付福利费”等账户的记录分析境列。

“支付的营业税款”项目，反映企业实际支付的营业税，根据“应交税金”账户的借方发生额分析填列。

“支付的所得税款”项目，反映企业实际支付的所得税，根据“应交税金”账户的借方发生额分析填列。至于本期退回的所得税和营业税，在“收到的税费返还”项目反映。

“支付的除营业税、所得税以外的其他税费”项目，反映企业按规定支付的除营业税、所得税以外的税费，包括本期发生并支付税费，以及本期支付以前各期发生的税费和预交的税金，如支付的土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、印花税、车船使用税、教育费附加等，根据“现金”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”等账户的记录分析填列。对实际支付已计入固定资产价值的固定资产投资方向调节税、耕地占用税等，在投资活动产生的现

金流量中反映。

“支付的其他与经营活动有关的现金”项目，反映企业除上述各项目外、支付的其他与经营活动有关的现金，如捐赠现金支出。罚款支出、支付的差旅费、业务招待费、广告费、保险费等现金支出，根据“现金”、“银行存款”、“开发间接费用”、“销售费用”、“管理费用”、“营业外支出”等账户的记录分析填列。

2.投资活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法：

“收回投资所收到的现金”项目，反映企业出售、转让或到期收回除现金等价物以外的短期投资、长期股权投资而收到的现金，以及收回长期债权投资本金而收到的现金，根据“现金”、“银行存款”、“短期投资”、“长期投资”或“长期股权投资”、“长期债权投资”等账户的记录分析填列。

“分得股利或利润所收到的现金”项目，反映企业因股权投资而收到的现金股利，以及从子公司、联营企业和合营企业分回利润收到的现金，但不包括股票股利，根据“现金”、“银行存款”、“投资收益”、“应收股利”或“其他应收款”等账户的记录分析填列。

“取得债券利息收入所收到的现金”项目，反映企业因债权性投资而收到的利息，根据“现金”、“银行存款”、“短期投资”、“投资收益”、“长期债权投资”或“长期投资”等账户的记录分析填列。

“处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额”项目，反映企业处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金，扣除所发生的现金支出后的净额，根据“现金”、“银行存款”、“固定资产”、“固定资产清理”、“无形资产”等账户的记录分析填列。

“收到的其他与投资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项以外，收到的其他与投资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款”等账户的记录分析境列。

“购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金”项目，反映企业购买、建造固定资产，33 取得无形资产和其他长期资产支付的现金；根据“现金”、“银行存款”、“固定资产”、“固定资产购建支出”、“无形资产”等账户的记录分析填列。至于为购建固定资产而发生的借款利息资本化的部分，以及融资租入固定资产支付的租赁费、借款利息，在筹资活动产生的现金流量中反映。

“权益性投资所支付的现金”项目，反映企业进行权益性投资支付的现金，包括企业取得短期股票投资、长期股权投资支付的现金，以及支付的佣金、手续费等附加费用，根据“现金”、“银行存款”、“短期投资”、“长期股权投资”或“长期投资”账户的记录分析填列。至于企业以非现金的固定资产、材料等进行的权益性投资，在现金流量表的附注中加以反映。

“债权性投资所支付的现金”项目，反映企业进行债权投资支付的现金，包括企业购买的除现金等价物以外的短期债券投资、长期债券投资、其他债权投资支付的现金，以及支付的佣金、手续费等附加费用，根据“现金”、“银行存款”、“短期投资”、“长期债权投资”或“长期投资”等账户的记录分析填列。

“支付的其他与投资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项以外，支付的其他与投资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。3．筹资活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法：

“吸收权益性投资所收到的现金”项目，反映企业收到的技资者的现金，包括实际收到投资者的现金，以发行股票方式筹集的资金实际收到的股款净额（发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额），根据“现金”、“银行存款”、“股本”或“实收资本”、“资本公积”等账户的记录分析填列。至于以发行股票方式筹集资金而由企业直接支付的审计、咨询等费用，在“发生筹资费用所收到的现金”项目反映。

“发行债券所收到的现金”项目，反映企业发行债券实际收到的现金，即发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额，根据“现金”、“银行存款”、“应付债券”等账户的记录分析填列。至于企业自行发行债券支付的发行费用，在“发生筹资费用所支付的现金”项目反映。

“借款所收到的现金”项目，反映企业向银行等金融机构借入的资金，根据“银行存款”、“短期借款”、“长期借款”等账户的记录分析填列。

“收到的其他与筹资活动有关的现金”项目，反映企业除上述各项外，收到的其他与筹资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款’等账户的记录分析填列。

“偿还债务所支付的现金”项目，反映企业以现金偿还债务的本金，包括偿还银行等金融机构的借款本金、偿还债券本金，根据“银行存款”、“短期借款”。“长期借款”、“应付债券”等账户的记录分析填列。至于企业偿还的借款利息、债券利息，在“偿付利息所支付的现金”项目反映。

“发生筹资费用所支付的现金”项目，反映企业为筹集长期使用的资金而发生，由企业直接支付的发行股票和债券的费用，根据“现金”、“银行存款”、“财务费用”等账户的记录分析填列。

“分配股利或利润所支付的现金”项目，反映企业实际支付的现金股利，以及支付给其他单位的利润，根据“现金”、“银行存款”。“应付股利”、“应付利润”等账户的记录分析填列。

“偿付利息所支付的现金”项目，反映企业实际支付的利息，包括支付的借款利息、债券利息等，根据“现金”、“银行存款”、“财务费用”、“长期借款”、“应付债券”等账户的记录分析旗列。

“融资租赁所支付的现金”项目，反映企业融资租人固定资产支付的租金，根据“现金”、“银行存款”、“长期应付款”等账户的记录分析填列。

“减少注册资本所支付的现金”项目，反映企业因减少注册资本而对投资者支付的现金，根据“现金”、“银行存款”、“股本”或“实收资本”、“资本公积”、“盈余公积”等账户的记录分析境列。

“支付的其他与筹资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项外，支付的其他与筹资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。

房地产开发企业如有外币业务的，还要在“汇率变动对现金的影响额”项目，反映企业因外币汇率变动产生的现金流量，按现金流量发生日的汇率或平均汇率折算的人民币金额与外币现金净额按期末汇率折算的人民币金额之间的差额填列。如某房地产开发企业当期向外商销售商品房时收入60万美元，收汇当日汇率为1:8.50，期末汇率为1:8.40。假定当期没有其他外币业务发生，则“汇率变动对现金的影响为 6万元[600 000（美元）X（8.50－8.40）]。在实际工作中，对当期发生的外币业务，也可不必逐笔计算汇率变动对现金的影响额，可以通过报表附注中“现金及现金等价物净增加额”数额，与报表中“经营活动产生的现金流量净额”。“投资活动产生的现金流量净额”、“筹资活动产生的现金流量净

额”三项之和比较，其差额即为“汇率变动对现金的影响额”。

“现金及现金等价物净增加额”项目，反映企业本期净增加的现金、银行存款、其他货币资金和持有期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资，根据下列公式计算填列。

现金及现金等价物＝经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额+筹资活动产生的现金流量净额+汇率变动对现金的影响额

经营活动产生的现金流量净额＝经营活动流入的现金－经营流动流出的现金

（二）现金流量表附注披露的信息及其填列

现金流量表附注披露的信息，包括不涉及现金收支的投资和筹资活动、将净利润调节为经营活动的现金流量和现金及现金等价物净增加情况三个部分。

1.不涉及现金收支的投资和筹资活动的项目及其境列方法。

不涉及现金收支的投资和筹资活动的项目包括：（l）以固定资产偿还债务；（2）以投资偿还债务；（3）以存货偿还债务；（4）以固定资产、无形资产进行长期投资；（5）融资租赁固定资产。这些投资和筹资活动，虽不涉及本期现金收支，但能影响本期和以后各期的现金收支。如以固定资产偿还债务，能减少本期现金流出；用融资租赁方式租入固定资产，会增加以后各期的现金流出，所以也应在现金流量表附注中加以披露。至于这些项目的金额，可根据“固定资产”、“无形资产”、“长期借款”、“长期股权投资”或“长期投资”、“长期应付款”、各有关材料账户的记录分析填列。

2．采用间接法将净利润调节为经营活动的现金流量的方法。

上文已经说过，为了有助于报表使用者分析影响现金流量增减变动的原因和分析企业净利润的质量，现金流量还应采用间接法将净利润调节为经济活动的现金流量。由于利润表或损益表中反映的净利润，是按权责发生制原则确定的，其中有些收入、费用；损失项目并没有实际发生现金流出和流入，有些不属于经营活动的损益，因此要在净利润基础上计算经营活动的现金流量，必须对这些项目进行调整。房地产开发企业应加调整的项目主要有：（1）计提的坏账准备或转销的坏账；（2）固定资产折旧；（3）无形资产和递延资产摊销；（4）处置固定资产、无形资产和其他长期资

产的损失（减收益）；（5）固定资产报废损失；（6）属于投资活动和筹资活动的财务费用；（7）投资损失（减收益）；（8）递延税款贷项（减借项）；（9）存货的减少（减增加）；（10）经营性应收项目的减少（减增加）；（11）经营性应付项目的增加（减减少）等。上述各调整项目的金额，可根据“坏账准备”、“累计折旧”、“无形资产”、“递延资产”或“开办费”、“长期待摊费用”、“固定资产清理”、“财务费用”、“投资收益”、“递延税款”、“应收账款”、“应收票据”、“应付账款”、“应付票据”、“应交税金”、“应付福利费’等账户的记录和资产负债表“存货”项目的期初、期末数分析计算填列。

“经营活动产生的现金流量净额”项目的金额根据“净利润”项目与上述各调整项目的金额加总填列。

3．现金及现金等价物净增加额的计算。

现金及现金等价物净增加额＝现金的期末余额－现金的期初余额+现金等价物的期末余额－现金等货物的期初余额

“现金的期末余额”和“现金的期初余额”项目反映企业“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”账户的期末、期初余额扣除超过3个月定期存款的合计数。“现金等价物的期末余额”和“现金等价物的期初余额”项目反映特有期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险小的投资的期末、期初数，根据“短期投资”账户的期末、期初余额分析填列。

附注中的“现金及现金等价物净增加额”应与现金流量表中最后一项“现金及现金等价物净增加额”核对相符。

房地产开发企业现金流量表及其附注的格式列示如图表：

现 金 流 量 表

编制单位；

1998 单位；元

项

目

金 额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金

收到的租金

收到的税费返还

收到的其他与经营活动有关的现金

现金流入小计

发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金

经营租赁所支付的现金

支付给职工以及为职工支付的现金

支付的营业税款

支付的所得税款

支付的除营业税、所得税以外的其他税费

支付的其他与经营活动有关的现金

现金流出小计

经营活动产生的现金流量净额

二、投资活动产生的现金流量

收回投资所收到的现金

分得胜利或利润所收到的现金

取得债券利息收入所收到的现金

处宜固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额

收到的其他与投资活动有关的现金

现金流入小计

购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金

权益性投资所支付的现金

债权性投资所支付的现金

支付的其他与投资活动有关的现金

现金流出小计

投资活动产出的现金流量净额

三、筹资活动产生的现金流量；

吸收权益性投资所收到的现金

发行债券所收到的现金

借款所收到的现金

收到的其他与筹资活动有关的现金

现金流入小计

偿还债务所支付的现金

发生筹资费用所支付的现金

分配股利或利润所支付的现金

偿付利息所支付的现金

融资租赁所支付的现金

减少注册资本所支付的现金

支付的其他与筹资活动有关的现金

现金流出小计

筹资活动产生的现金流量净额

四、汇率变动对现金的影响额

五、现金及现金等价物净增加额

附注

1．不涉及现金收支的投资和筹资活动：

以固定资产偿还债务

以投资偿还债务

以固定资产进行长期投资

以存货偿还债务

融资租赁固定资产

2.将净利润调节为经营活动的现金流量

净利润

加：计提的坏账准备或转销的坏账

固定资产折旧

无形资产和递延资产摊销

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减收益）

固定资产报废损失

属于投资活动和筹资活动的财务费用

投资损失（减收益）

递延税款贷项（减借项）

存货的减少（减增加）

经营性应收项目的减少（减增加）

经营性应付项目的增加（减减少）

其他

经营活动产生的现金流量净额

3.现金及现金等价物净增加情况；

现金的期末余额

减。现金的期初余额

现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额 合并会计报表

一、合并会计报表及其合并范围

合并会计报表是以母公司和子公司组成的企业集团为一会计主体，以母公司和子公司单独编制的个别会计报表为基础，由母公司编制的综合反映企业集团的经营成果、财务状况及其变动情况的会计报表。

合并会计报表主要包括合并资产负债表、合并损益表或合并利润表、合并利润分配表、合并资金流量表。与企业个别会计报表一样，这些合并会计报表分别从不同的方面反映企业集团这一会计主体的财务状况和经营成果，构成一个完整的合并会计报表体系。

按照现行制度规定，凡在我国境内设立的房地产开发企业集团，当其拥有一个或一个以上子公司时，其母公司都应编制合并会计报表，将其所控制的境内外所有子公司纳入合并会计报表的合并范围。

1．母公司拥有其过半数以上（不包括半数）权益性资本的被投资企业，包括：（1）直接拥有其过半数以上权益性资本的被投资企业；（2）间接拥有其过半数以上权益性资本的被投资企业；（3）直接和间接方式拥有其过半数以上权益性资本的被投资企业。间接拥有过半数以上权益性资本是指通过子公司而对子公司的子公司拥有其过半数以上的权益性资本。直接和间接方式拥有其半数以上权益性资本是指母公司虽然只拥有其半数以下的权益性资本，但通过与子公司合计拥有其过半数以上的权益性资本。

2．其他被母公司所控制的被投资企业。母公司对被投资企业虽然不持有其过半数以上的权益性资本，但母公司与被投资企业之间有下列情况之一的，应当将该被投资企业作为母公司的子公司，纳入合并会计报表的合并范围：（l）通过与该被投资企业的其他投资者之间的协议，持有该被投资企业半数以上表决权；（2）根据章程或协议，有权控制被投资企业的财务和经营政策；（3）有权任免董事会等类似权力机构的多数成员；（4）在董事会或类似权力机构会议上有半数以上投票权。

3．在母公司编制合并会计报表时，下列子公司可以不包括在合并会计报表的合并范围之内：（1）已关停并转的子公司；（2）按照破产程序，已宣告被清理整顿的子公司；（3）已宣告破产的子公司；（4）准备近期售出而短期持有其半数以上的权益性资本的子公司；（5）非持续经营的所有者权益为负数的子公司；（6）受所在国外汇管制及其他管制，资金调度受到限制的境外子公司。

二、合并会计报表的作用

合并会计报表能综合反映母公司和子公司所形成的企业集团的经营成果、财务状况及其变动情况，具有以下方面的作用。

1．提供母公司和子公司经营活动的合并报表。母公司的投资者、债权人和管理者不仅希望了

解公司本身的经营情况，也希望知道包括子公司的经营情况，以获得其投资方面的信息。子公司的投资者也希望了解包括母公司和其他子公司在内的整个集团的经营情况和经济实力。合并会计报表可以满足这两方面的需要。否则，他们需花很大的精力去搜集、分析各个公司的会计报表。

2．提供整个企业集团真实的财务状况和盈利能力。在会计期间，母公司和子公司将发生很多交易，其中包括工程承发包、土地转让、材料和产品买卖、劳务供应、应收应付往来款等，这些交易都在各公司的账簿和报表中得到反映，编制合并会计报表时，必须消除各子公司之间及子公司与母公司之间的交易，以免重复计算和提供虚假信息。因此，合并会计报表反映了整个企业集团真实的财务状况和盈利能力。

3.有利于企业集团的内部管理和国家经济管理部门的宏观调控。通过阅读和分析合并会计报表，可使管理当局全面了解整个企业集团的资金来源及其配置情况，以便有效地规划和合理地配置资源，使有限的资源得到充分的利用。同时根据合并会计报表提供的信息，可合理调整企业集团的各个经营环节，以确保整个企业集团的利润最大化。国家经济管理部门根据各个企业集团提供的信息，可以了解各个产业的经营情况和盈利水平，调整国家产业政策，进行宏观调控。

但是，由于合并会计报表基本上是根据企业集团各个公司的资产、负债和所有者权益以及各个公司经营收支加总编制的报表，混淆了各个公司的权益结构，无法反映各个公司的盈利能力和偿债能力，各个公司的投资者也无法了解其投资的可靠性和安全性。所以即使编制了合并会计报表，也不能忽视各个公司编制的会计报表。

三、合并会计报表的编制方法

由于合并会计报表是以母公司和纳入合并范围的子公司的各个会计报表以及其他有关资料为依据编制的，而各个会计报表是 以各个企业为会计主体进行会计核算的总括，它从母公司本身或从子公司本身的角度对企业的经营成果和财务状况进行反映，这样集团内部公司间发生的经济业务，从发生内部间经济业务公司各个会计报表来看，双方都进行了反映，而编制合并会计报表是以企业集团作为会计主体，这样集团内部各公司间的经济业务就不必在合并会计报表上反映，集团内部交易在各个公司会计报表中重复反映部分要进行抵销，否则，就会虚增合并会计报表有些项目的数额，使合并会计报表反映的信息失真。

为编制合并会计报表，子公司除向母公司提供本身的会计报表外，还应提供下列有关资料：（1）子公司所采用的与母公司不同的会计政策；（2）与母公司及与母公司的其他子公司业务往来、债权债务、投资等资料；（3）子公司利润分配有关资料；（4）子公司所有者权益变动的明细资料等。

母公司为编制合并会计报表，对子公司进行的权益性资本投资，必须采用权益法进行核算，并以此编制个别会计报表，为编制合并会计报表提供基础数据。

对于子公司因本期损益而引起的所有者权益的变动，母公司应计算确定其所拥有的数额，并

将其计入本期投资损益，同时按照该数额增加或减少长期投资，调整长期投资账面价值。母公司进行账务处理时，在增加长期投资的情况下，借记“长期投资”账户、贷记“投资收益”涨户；在减少长期投资的情况下，借记“投资收益”账户、贷记“长期投资”账户。收到子公司分来的利润时，母公司应作为长期投资减少处理。进行账务处理时，借记“银行存款”等账户、贷记“长期投资”账户。

对于子公司因本期损益以外的原因，如接受捐赠、法定资产重估增值、接受外币投资折算差额所引起的子公司所有者权益的变动，母公司应计算确定所拥有的数额，按照计算确定的数额增加或减少长期投资，调整长期投资账面价值，同时增加或减少资本公积的数额。（1）对于因子公司接受捐赠和对资产进行法定重信增值所引起子公司所有者权益的变动，母公司应按接受捐赠和确认的法定资产重估增值，借记“长期投资”账户、贷记“资本公积”账户入账。（2）对于因子公司接受外币投资折算差额所引起的所有者权益的变动，在外币折算差额为贷方余额时，母公司应借记“长期投资”账户，贷记“资本公积”账户入账；在外币折算差额为借方余额时，母公司应借记“资本公积”账户，贷记“长期投资”账户入账。

编制合并会计报表，一般要先编合并工作底稿。合并入作底槁分设三栏：第一栏为“母、子公司报表金额”栏，按母、子公司分栏列示；第二栏为“调整及抵销数”栏，分设借方、贷方栏，第三栏为“合并报表金额”栏。编制合并会计报表时，一般先编合并损益表（或合并利润表）和合并利润分配表，再编合并资产负债表。

合并工作底稿编制的程序，通常是：

1．将母、于公司的会计报表各项目的金额填列到合并工作底稿的各个公司报表金额栏内。需要指出的是：在编制合并会计报表时，要先统一母公司和子公司的会计报表的决算口、会计期间和所采用的会计政策。如不一致时，应按母公司本身会计报表的决策目、会计期间和所采用的会计政策对子公司的会计报表进行必要的调整，再将调整后的子公司的会计报表金额填列到合并工作底稿上。

2．在调整及抵销栏内的有关项目填列调整及抵销数。凡属内部往来及内部交易性质的经济业务，均应根据调整、抵销分录，将调整、抵销数填列合并工作底稿有关项目的调整及抵销数栏。需要指出的是：调整、抵销分录，仅是为了编制合并会计报表在合并工作底稿中调整、抵销内部往来、内部交易经济业务所作的分录，并不记入各个公司的账上，因而也不对各个公司本身的经营成果和财务状况产生影响。同时也不具备连续性，仅对编制当期合并会计报表提供有关项目的调整及抵销数。

3．计算少数股东权益，在合并工作底稿中另行列出。少数股东权益是指子公司所有者权益中由母公司以外的其他投资者所拥有的份额。因为编制合并会计报表后，这部分权益不属企业集团所有，所以应单设“少数股东权益”项目另行列出。

4．根据“母、子公司报表金额”和“调整及抵销数”栏数字，计算并填入“合并报表金额”栏。计算时，要根据各项目的性质、余额的借、贷方和调整及抵销分录的借、贷方数进行加减计算：

收入、收益、负债、所有者权益项目合并报表金额为：

母、子公司报表金额合计数+调整及抵销贷方数－调整及抵销借方数

成本、费用、支出、损失、资产项目合并报表金额为：

母、子公司报表金额合计数+调整及抵销借方数－调整及抵销贷方数

但对“未分配利润”项目的合并报表金额，应根据编制的合并利润分配表计算的本年年未未分配利润数填列。因为经过调整、抵销母、干公司的收入、收益、成本、费用、支出损失项目后，必然影响集团公司的利润和未分配利润。

5.将合并工作底稿中算出的各项目“合并报表金额”栏数额，填入合并损益表（或合并利润表）、合并利润分配表和合并资产负债表的有关项目，然后根据合并资产负债表、合并损益表（或合并利润表）、合并利润分配表和有关资料，编制合并现金流量表。

四、合并损益表（合并利润表）和合并利润分配表

合并损益表（合并利润表）和合并利润分配表的编制，以母公司和纳入合并范围的子公司的个别损益表（利润表）和利润分配表为基础，在抵销企业集团内部经济业务对下列项目的影响后，合并各项目的数额进行。

1．母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部经营收入的抵销

内部点交工程已实现对外销售时，应在合并经营收入项目中抵销内部经营收入的数额，在合并经营成本项目中抵销从分公司验收工程所发生的工程款（即分公司内部经营收入）。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“经营收入”项目，贷记“经营成本”项目。

内部点交工程尚未实现对外销售时，应在合并经营收入项目中抵销内部经营收入的数额，在存货（在建开发产品）项目中抵销内部点交工程所包含的未实现的内部经营利润及税金，在合并经营成本项目中抵销内部点交工程的成本。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“经营收入”项目，贷记“存货”项目（在合并资产负债表中抵销）和“经营成本”项目。

2．母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部构件销售利润的抵销

内部销售构件尚未用于商品房实现对外销售时，应在合并其他业务利润项目中抵销内部销售构件的利润，在存货（库存材料）项目抵销内部销售构件所包含的未实现的内部销售构件的利润。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“其他业务利润”项目，贷记“存货”项目（在合并资产负债表中抵销）。如构件已用于商品房实现对外销售时，在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“其他业务利润”项目，贷记“经营成本”项目，抵销内部销售构件的利润。

3．母公司与子公司以及子公司相互之间持有对方债券所发生的投资收益，应与其相对应的利息支出相互抵销。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“投资收益”项目，贷记“财务费用’等项目。

4．对于全资子公司，应将于公司利润分配表中年初未分配利润项目，子公司资产负债表中实收资本（或股本）项目、资本公积项目、盈余公积项目和母公司损益表、利润表中投资收益项目，与母公司对子公司权益性资本投资项目、子公司利润分配表中提取盈余公积（或提取

法定盈余公积、提取法定公益金、提取任意盈余公积）项目、应付利润（或应付代先股股利、应付普通股股利）项目相

互抵销。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“投资收益”、“年初未分配利润”、“实收资本”域“股本”）、“资本公积”、“盈余公积”项目，贷记“长期投资”、“提取盈余公积”（或“提取法定盈余公积”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公积”）、“应付利润”域“应付优先股股利”、“应付普通股股利”）项目。在上述抵销分录发生差额时，其差额应作为合并价差处理。当上述抵销分录借方发生额大于贷方发生额时，应贷记“合并价差”项目；当上述抵销分录借方发生额小于贷方发生额时，应借记“合并价差”项目。

5.对于非全资子公司，应先将子公司损益表（或利润表）中“净利润”项目扣除母公司投资收益后的余额，作为少数股东本期损益，在合并损益表（或合并利润表）中单列“少数股东损益”项目，列在“净利润”项目之前。然后将子公司利润分配表中年初未分配利润项目，子公司资产负债表中实收资本（或股本）项目、资本公积项目、盈余公积项目和母公司损益表（或利润表）中投资收益项目、少数股东损益项目，与母公司对子公司权益性资本投资项目、少数股东权益项目，子公司利润分配表中“提取盈余公积”（或“提取法定盈余公积”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公积”）、“应付利润”（或“应付优先股股利”、“应付普通股股利”）项目相互抵销，在合并工作底稿中编制如下分录：借记“投资收益”、“少数股东损益”、“年初末分配利润”、“实收资本”、“资本公积”、“盈余公积”项目，贷记“长期投资”、“提取盈余公积”（或“提取法定盈余公积”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公积”）、“应付利润”（或“应付优先股股利”、“应付普通股股利句、“少数股东权益项目。其中少数股东权益的数额根据子公司所有者权益的数额减去母公司所持有的份额计算确定。在上述抵销发生抵销差额时，其差额应作为合并价差处理。当抵销分录借方发生额大于贷方发生额时，应贷记“合并价差”项目；当抵销分录借方发生额小于贷方发生额时，应借记“合并价差”项目。

6．对于境外子公司以外币表示的会计报表，母公司应将损益表（或利润表）所有项目和利润分配表中有关反映发生额的项目，按照合并会计报表的会计期间的平均汇率或合并会计报表决算日市场汇率折算为母公司记账本位币，然后据以编制合并会计报表。利润分配表中“年初未分配利润”项目，以上一年折算后的期末的“未分配利润”项目的数额列示；“未分配利润”项目，按折算后的利

润分配表中的其他各项目的数额计算列示。上年实际数按照上期折算后的损益表（或利润表）和利润分配表的数额列示。

五、合并资产负债表

合并资产负债表以母公司和子公司的个别资产负债表为依据，在相互抵销下列项目的基础上，合并资产、负债和所有者权益（或股东）权益各项目的数额编制。

1．母公司对子公司权益性资本投资项目的数额与子公司所有者权益中母公司所持有的份额相抵销，抵销时发生的合并价差，在合并资产负债表中以“合并价差”项目在长期投资项目中单独

反映，贷方余额以“－”号表示。对于子公司之间相互投资，母公司应比照上述做法，将权益性资本投资项目的数额与相对应另一子公司所有者权益各有关项目中相应的数额相互抵销。

2．母公司与子公司、子公司相互之间的债权与债务项目，包括应收、应付、预收、预付等项目，应当相互抵销。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记应付和预收等项目，贷记应收和预收等项目。

对于母公司与子公司、子公司相互之间持有对方的债券，母公司编制合并会计报表时，也应相互抵销。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“应付债券”项目，贷记“长期投资”或“短期投资”项目。

对于长期投资中内部债券投资与应付债券抵销时发生的差额，应作为合并价差处理。当长期投资中债券投资的数额高于相对应的应付债券的数额，编制抵销分录时，应借记“合并价差”项目，贷记“长期投资”项目；当长期投资中内部债券投资的数额低于相对应的应付债券的数额，编制抵销分录时，应借记“长期投资”项目，贷记“合并价差”项目。

母公司与子公司、子公司相互之间应收账款与应付账款相互抵销后，其已抵销的应收账款所计提的坏账准备的数额，也应予以抵销。在合并资产负债表中，坏账准备应以抵销后应收账款计提的数额列示。在合并工作底稿中，编制抵销分录抵销已抵销的应收账款计提的坏账准备时，借记“坏账准备”项目，贷记“管理费用”项目。

对于以前会计期间编制合并会计报表对因内部应收账款抵销而抵销的坏账准备的数额，在本期编制合并会计报表编制抵销分录时，应借记“坏账准备”项目，贷记“年初未分配利润”项目。对于本期内部应收账款增加而计提的坏账准备进行抵销、编制抵销分录时，应借记“坏账准备”项目，贷记“管理费用”项目；对于本期内部应收账款减少而冲销的坏账准备进行抵销、编制抵销分录时，应

借记“管理费用”项目，贷记“坏账准备”项目。

3．存发项目中，由内部销售所产生的末实现内部销售利润的数额，应予以抵销，并以抵销后的数额列示。

4．子公司所有者权益各项目中不属于母公司拥有的数额，应作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益类（或股东权益类）项目之前，单列一类，以总额反映。

5．所有者权益（或股东权益）中未分配利润的数额，根据合并利润表中期未未分配利润的数额列示。

6．对于境外子公司以外币表示的资产负债表，母公司应将其所有资产、负债类项目均按照合并会计报表决算口的市场汇率折算为母公司记账本位币。所有者权益（或股东权益）类项目，除“未分配利润”项目外，均应按照发生时的市场汇率折算为母公司记账本位币。“未分配利润”项目以折算后的利润分配表中该项目的数额作为其数额列示。折算后资产类项目与负债类项目和所有者权益（或股东权益）类项目合计数的差额，作为报表折算差额在“未分配利润”项目后单独列示。年初数按照上年折算后的资产负债表的数额列示。

至于母公司与子公司以及子公司相互之间发生的固定资产交易，在房地产开发企业集团一般不多，按照现行合并会计报表暂行规定，可视为企业集团外交易，不进行相互抵销。

六、合并工作底稿和合并损益表、合并利润分配表、合并资产负债表编制举例

在编制合并工作底稿时，应先将母、子公司会计报表的本年累计数或期末数分别填入“母子公司报表金额”栏（为节约篇幅，设例仅列有本年累计发生额及期末数的项目），然后根据内部交易及调整事项，编制调整及抵销分录填入“调整及抵销数”的“借方”、“贷方”栏。

如某房地产开发企业于 2000年初投资1600 000元组建拥有80％股权的子公司，从事房屋装饰工程施工及铝合金门窗生产。子公司实收资本为2 000 000元，其中少数股东权益为 400 000元。内，母子公司之间发生了下列内部交易：

子公司向母公司点交工程价款为1000 000元的装饰工程，母公司已将此项工程向客户销售。

子公司于年未向母公司销售20O 00O元铝合金门窗，此项门窗内部销售利润为 40 000元，因门窗尚未用于开发房屋，价款尚欠。

子公司当年税后利润为 268 000元，母公司投资收益为214 400元（268 000元×80％），少数股东损益为 53 600元（268 000元×20％），又按规定提取盈余公积 40 200元，分配利润213 600元后，14 200元留存下。

根据上列内部交易及调整事项，应在合并工作底稿中作如下分录：

①抵销内部点交工程经营收入：

借：经营收入 1000 000 贷：经营成本 1000 000

②抵销铝合金门窗内部销售利润：

借：其他业务利润 40 000 贷：存货 40 000

③抵销母子公司相互之间应付应收铝合金门窗购销款：

借：应付账款。200 000 贷：应收账款 200 000

④抵销因内部应收账款抵销而抵销的坏账准备：

借：坏账准备 2 000 贷：管理费用 2 000

⑤抵销母公司对子公司权益性投资与子公司所有者权益中母公司所有者权益，并算出少数股东权益和少数股东损益；

借：投资收益 214 400 少数股东损益 53 600 实收资本 2 000 000 盈余公积 40 200

未付利润 160 000 贷：长期投资 1814 400 提取盈余公积 40 200 应付利润 213 600 少数股东权益 400 000

按照现行合并会计报表暂行规定，上列分录中记入“未付利润”项目借方的 160 000元，应记入“合并价差”项目的借方。但从设例来说，这是子公司对母公司的应付未付利润（即从应付利润213 600元减去对少数股东应付利润 53 600元后对母公司的应付利润），应将“未付利润”项目加以抵销。

房地产开发企业合并工作底稿的格式列示如图表。

合 并 工 作 底 稿

单位；元

项 目

母子公司报表金额

调整及抵销数

母公司

子公司

借方

贷方 合并报表金额

经营收入

经营成本

销售费用

经营税金及附加

其他业务利润

管理费用

财务费用

投资收益

营业外收入

营业外支出

所得税

少数股东损益

年初未分配利润

提取盈余公积

应付利润

货币资金

应收票据

应收账款

坏账准备

其他应收款

待摊费用

存货

长期投资

合并价差

固定资产

累计折旧

固定资产购建支出

无形资产

递延资产

其他长期资产

短期借款

应付票据

应付账款

预收账款

应付福利费

其他应付款

未交税金

未付利润

长期借款

少数股东权益

实收资本

资本公积

盈余公积

未分配利润

根据合并工作底稿的调整及抵销数，调整母、子公司报表金额后，就可算出合并报表各项目的金额，并填入“合并报表金额”栏。但对“未分配利润”项目的合并报表金额，应根据编制的合并利润分配表计算的本年年末未分配利润数填列。因为经过调整抵销母、子公司的收入、收益、成本、费用、支出、损失项目后，必然影响集团公司的利润和未分配利润。

根据合并工作底稿合并报表金额栏各项目数和上年合并报表，就可编制合并损益表、合并利润分配表和合并资产负债表。

合 并 损 益 表

编制单位： 1998 单位：元

项目 上年累计数 本年累计数

一、经营收入

减：经营成本

销售费用

经营税金及附加

二、经营利润

加；其他业务利润

减；管理费用

财务费用

三、营业利润

加：投资收益

营业外收入

减：营业外支出

四、利润总额

减：所得税

少数股东损益

五、净利润

合 并 利 润 分 配 表

编制单位： 1998 单位：元

项目 本年率际 上年实际

一、净利润

加：年初未分配利润

二、可供分配利润

加：盈余公积补亏

减：提取盈余公积

应付利润

三、年来未分配利润

七、合并现全流量表

合并现金流量表以母、子公司的现金流量表和合并工作底稿等有关资料为基础编制，一般可先加总现金流量表各项目母、子公司的现金流量，然后剔除内部交易所产生的重复计算的现金流量。对房地产开发企业集团来说，应从母、子公司剔除的重复计算现金流量的内部交易，主要有：

1．子公司向母公司承包工程、销售构件。

子公司向母公司承包工程、销售构件所取得的工程价款和构件价款，应在子公司“销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金”项目中剔除，并在母公司“发包工程、征用和批租土地、购买商品。接受劳务支付的现金”项目中剔除支付给子公司的工程价款和构件价款。

2．母公司对子公司进行权益性投资。

母公司对子公司权益性投资所支付的现金，应在母公司“权益性投资所支付的现金”项目中剔除，并在子公司“吸收权益性投资所收到的现金”项目中剔除母公司权益性投资所收到的现金。

3．母公司收到子公司分得股利或利润。

母公司从子公司分配股利或利润所收到的现金，应在母公司“分得股利或利润所收到的现金”项目中剔除，并在子公司“分配股利或利润所支付的现金”项目中剔除对母公司分配股利或利润所支付的现金。

4．母公司依法减少对子公司投入的资本。

母公司从子公司收回投资所收到的现金，应在母公司“收回投资所收到的现金”项目中剔除，并在子公司“减少注册资本所支付的现金”项目中剔除减少注册资本对母公司所支付的现金。

对涉及子公司少数股东的现金流量，在合并现金流量表中，应单列项目反映，并对有关项目加以调整。

1．子公司少数股东增加的投资，应作为筹资活动产生的现金流量，将其投入现金在“吸收权益性投资所收到的现金”项目之后，单列“子公司吸收少数股东投资所收到的现金”项目反映，并对“吸收投资性投资所收到的现金”项目加以调整。

2．子公司依法减少资本支付给少数股东的现金，应作为筹资活动产生的现金流出，在“减少注册资本所支付的现金”项目之后，单列“子公司依法减资支付给少数股东的现金”项目反映，并对“减少注册资本所支付的现金”项目加以调整。

3．子公司将利润分配给少数股东所支付的现金，应作为筹资活动产生的现金流出，在“分配股利或利润所支付的现金”项目之后，单列“子公司分配少数股东利润所支付的现金”项目反映，并对“分配股利或利润所支付的现金”项目加以调整。同时应将少数股东本期损益在合并现金流量表附注2“将净利润调节为经营活动的现金流量”的“净利润”项目之后，单列“少数股东本期损益”项目反映。

在编制合并现金流量表时，也可先编制“合并现金流量表工作底稿”，在工作底稿中设置“母、子公司报表现金流量”、“现金流量调整、剔除数”和“合并报表现金流量”三栏，对母、子公司现金流量表各项目现金流量进行加总、调整剔除后，求得合并现金流量表各项目的现金流量。

上述合并会计报表编制举例，仅涉及母公司和一个子公司。如果母公司有几个子公司，则在编制合并会计报表时，就要将母公司与几个子公司及子公司之间的内部交易有关金额，逐一加以调整、抵销或剔除。如母公司还有孙公司，应先由于公司与它的子公司卿母公司的孙公司）编制合并会计报表，然后编制母公司会计报表与子公司合并会计报表的合并会计报表。

合 并 资 产 负 债 表

编制单位: 1998年12月31日 单位：元

资产 年初数 期末数 负债及所有者权益 年初数 期末数

流动资产 流动负债；

货币资金 短期借款

短期投资 应付票据

应收票据 应付账款

应收账款 预收账款

减：坏账准备 应付工资

预付账款 应付福利费

其他应收款 其他应付款

待摊费用 未交税金

存发 未付利润

其他流动资产 其他来交款

待处理流动资产损失 预提费用

一年内到期的长期债券投资 其他流动负债

流动资产合计 一年内到期的长期负债

长期投资： 流动负债合计

长期投资 长期负债：

其中：合并价差（贷差“－”号表示）长期借款

固定资产： 应付债券

固定资产原价 长期应付款

减：累计折旧 住房周转金

固定资产净值 其他长期负债

固定资产清理 长期负债合计

固定资产购建支出 递延税项

待处理固定资产损失 递延税款贷项

固定资产合计 负债合计

无形资产及递延资产： 少数股东权益

无形资产 所有者权益：

递延资产 实收资本

无形资产及递延资产合计 资本公积

其他资产： 盈余公积

其他长期资产 未分配利润

递延税款： 外币报表折算差额

递延税款借项 所有者权益合计

资产总计 负债及所有者权益总计