2011房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路与技术方法实战研修班学习总结

第一篇：2011房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路与技术方法实战研修班学习总结

2011房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路与技术方法实

战研修班学习总结

结构成本控制的意义：

从各设计院完成的施工图测算结果来看，结构成本有很大的离散性。出现很大离散性的原因主要有以下两方面的因素：其一是客观因素，包括自然条件（地震烈度，风等场地条件）、建筑形式等；其二是主观因素，包括设计院的责任心以及甲方管理是否到位。

结构专业的成本占总建安成本的70％，可见，结构的设计优化工作开发商控制成本，占领市场，具有很大的意义。尤其地下室（包括桩基础），是成本控制的重灾区，地下室平米造价基本上是地面以上平米造价的3倍，单从这一点上来讲，地下室方案布置、结构选型、桩基选型等就应重点优化对象。

当前结构成本管理的市场状况：

仅从经济指标上对结构成本进行控制，认为含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀，是个很错误的认识，结构的设计优化，有个合理的度，不能一味追求低含钢量、低砼量，而是要找平衡美，质量、成本、进度集合考虑，各专业之间的成本相互影响要统盘兼顾。

全方位成本管理的概念：

资源如何配置最合理，目标客户最关注什么？

比如一个小区的景观设计，客户往往很关注软景观（草、树、水等等），对硬质景观往往不是十分关注，而关注点往往是回家的路边以及景观示范区，所以这些位置的资源配置要好。

价值分析：花的钱所得到的提升价值要远大于所花的钱。

风险分析：如拿地之前，进行场地的普勘，可大大降低风险，但不能带来价值。

时间支持：项目成本、生命周期。

成本管理的控制措施：

①组织措施、②技术措施、③经济措施、④合同措施(如设计合同中，费用支付可按施工图完成80％，交底5％，封顶5%，验收10％比例来支付)。

结构成本控制的管理思路及方法

必须对整个设计和策划的全过程进行管理

前期策划阶段：①买地时对场地现状不清楚，造成地下投入远大于地上，大于投资预算；②买入土地前，就应对场地地质条件摸清，规避投资风险。

规划阶段：①要搞清楚地质情况，什么地方不适合做高层及地下室，可以避免施工风险；②对建筑高度给予足够的关注，如80米（抗震等级、构造措施需提高），60米（风载控制50，100年的界限），30米（高、多层界限），对成本影响非常大；③要关注转化层、架空层的市值是否十分必要。

方案阶段：各工种要介入，尤其结构、消防、机电要早渗透。

扩初阶段：扩初的目的，一是满足报批要求；二是确定各工种大的方案，比如结构基础选型，桩基选型，地下室顶板、底板选型，上部结构选型等等。

施工图阶段：是精细化设计阶段。

施工配合阶段

事前控制的几个要点：

设计院的选择（扩初及施工图阶段）

设计院选择的重点是合适易管，态度重视，并非大牌设计院就好，要考虑选层次低的工程师来做的可能性，还需要了解所做项目情况。项目多，硬加进去进度，质量均无法控制，更需考虑服务意识和市场口碑。选好设计院后，还要选专业负责人。

专业负责人的选择

业绩和经验：相同项目要三个以上

图纸质量、成本控制意识、服务意识

市场反馈、业内其他

三个配合：①图纸修改是否及时

②专业协调能力、沟通能力

③工地、现场配合

影响力和控制力，主要看在公司的组织影响能力，看其职位及交流情况。

如何与设计院沟通并灌输工程成本控制意识

前期的主动沟通，如甲乙双方通过对设计任务书及部品部件清单的讨论，达到共识，再形成正式文件。

平等尊重的心态 质量标准的换位思考

同行的交流与竞争

设计院与房产公司质量标准的对比分析

设计院对图纸的关注点

开发商对图纸的关注点

1、满足安全及规范要求

1、满足安全及规范要求

2、满足建筑功能要求

2、满足建筑功能要求

3、满足设计成本控制要求

3、满足工程成本控制要求

4、满足其它特殊要求

4、满足目标客户的各项要求

5、满足施工便捷性的要求

双赢的思路和手段

如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期

资源要集中，快则可能会出现质量、成本的失误，不可能做到又快又好，不符合科学发展观

工序的前置和搭接也比较关键，如拿地前对场地地质情况的了解，可先做普勘，拿地前先把方案做好。

标准化设计工作：争取把市场上比较好的户型都做到施工图，只要根据地质报告组合要求，一般15～20天就可以完成施工图。

设计费的合理取值

设计费本身对其总成本、进度及质量的影响如何

投入的成本：策划＜设计＜施工

对成本的影响：策划＞设计＞施工

设计费占总投资的2％～3％，而价值影响是70％～80％，是40倍的关系。

设计费取多少合适？（a）比市场平均高一点；（b）比市场心理预期高一点；（c）要有配套的管理措施和方法。

设计费如何支付：比如设计费可以一部分支付给设计者（每平米1～2元左右），如某些地方及地产公司，设计费从不压价。

设计合同中设计公司应承担的风险有哪些

设计错误导致的损失（缺、碰、错、漏）

设计延误所导致的损失

施工配合不到位

设计结果超限额的罚款

在设计合同中，常出现的问题的点应该提给设计院，如果重点部位出现问题，要进行处罚。例如楼梯碰头问题，地下室留洞问题，建筑、结构标高相差太大引起现场凿砼问题等等。

限额设计合同的引入和使用

引入的意义

内容（可控的、易离散的）钢筋含量、混凝混凝土含量、停车效率。限额的弹性（数值的范围和局部的调整）

限额的数值：比当地水平略低

双赢的思路 ：（合作好的设计单位要给予激励）哪些技术原则甲方必须重视和提前输入

甲方可以把《各专业统一技术措施》或《各专业设计指引》从设计院要来，把甲方的要求加进去。各专业的设计总说明要重点关注，有时一句话可能就是很多的浪费。

建筑、结构的标注构造做法，也要重点关注，一个节点可能关系成百上千根梁。

结构设计过程中必须控制的关键环节有哪些？

扩初阶段：

结构体系的确定及主要平面布置图

基础（桩基）的选择及设计图

施工图阶段：

电算模型及计算系数的取值

标准单元截面及配筋图

地下室的布置及样板配筋图

结构转换层的布置及配筋图

与设计公司合作时，我们最担心的是什么？

风险：必须占用大量的资源进行评估

思想的融合：必须花大量的时间进行沟通

如何消除我们的担心？

施工图审查公司的选择及沟通

选择思路：一般审图公司有两种：一是政府垄断；二是市场化运作，应选择易于沟通的设计公司

沟通的时机：注重前期的沟通，非量化因素

沟通的内容：对造价影响较大，规范的边界或有争议处

沟通的方式：直接沟通，关系维护，资源借助（比如超限的判断、结构的裂缝宽度问题，短肢墙如何判别问题，地下水位取值问题等；短肢墙采用新Ⅲ级配筋率问题等等。）

哪些外部资源是必须引入的？

引入的前提是什么？不应看名气，看性价比

引入的资源类型有哪些？

垄断部门：消防、人防、审图公司

学术权威、行业专家、专业咨询公司，一定要注意要性价比高的专家，要计算收入和产出比

引入的时机如何把握：尽早、及时

合作方式及注意事项有哪些？顾问、长期、短期

施工通病裂缝问题

砌体与砼间的裂缝占80％各施工裂缝

板的裂缝出现位置基本在建筑物的四角，单项板的长方向，管线密集、集中的位置

与结构安全相关的裂缝基本没有

结构设计管理流程

结构成本控制的技术关键点

层高问题

层高对成本的影响及控制，即使几厘米也是我们仔细探讨的问题。结构成本：

地上：

a、减少所有竖向物体的长度和柱、墙砼体积，砼、钢筋数量减少 b、总高度减少，降低结构的竖向总荷载，间接降低结构成本

c、降低上部结构承受的地震力及荷载，间接降低结构成本

地下：

a、土方开挖、运输可减少

b、基坑维护成本可降低

c、底板、侧壁截面配筋

d、（水压力）抗拔桩、抗拔锚固件的数量

e、基坑降水的费用

其它土建成本：减少所有外围护墙、内分隔墙、装修隔断的数量；减少门窗、幕墙、涂料粉刷等数量

设备及运输成本：

a、可以更好的满足节能规范的要求

b、减少空调等设备的负荷量

c、减少后期空调等设备的运营成本

如何降低层高

对于许多公共建筑，包含地下室空间，规范或者客户关注的不是层高，而是使用空间的净高，所以要尽量压缩梁高、机电层高度。

结构梁高：

型钢＋宽扁梁方案，可取

无梁楼盖，柱网均匀，大面积可采用

预应力梁方案：工期问题、总包与分包问题、成本问题，30％非预应力筋解决破坏度 钢结构：防水问题、造价

结构的梁高

设计院通常的做法是取结构本身的经济梁高1/8～1/12，综合各种成本因素，最优化取值常常应较正常结构本身最经济的梁高降低10％～20％（可以将梁高优化为1/12～1/18，将梁设计为方梁）。

机电的管道空间：

设计院通常的做法是空调、水管、电缆各占一个标高，实际空间利用低，而作为甲方，应与设计院沟通，共同完成管线综合的设计优化，进行交叉，会增加工作量，但可以节约大约200的空间，可以把这项要求写入合同中，要求做空调专业的来完成此项工作。

结构梁高的空间与机电的管道空间是否可以交叉？

在管线通过处结构梁变截面

管线在结构容许的范围内穿梁

结构做无梁楼盖，使管线和柱帽在同一高度（或柱帽上返）

可以将结构梁的布置与空调管线布置保持一致，以便使结构梁与空调管共同占用一个空间

机电管道可以采用非标准空调管或空调双管，以降低机电管道所占空间

结构超限对成本的影响及控制

结构超限会有什么影响？成本、设计周期（及超限审查）

如何权衡和控制结构的超限？要计算投入产出比，慎重对待

结构超限后该如何处理？引入资源，及时沟通、论证 案例一：上海广中路1＃地块

概况：2004年，上海，7度抗震，四类场地土，共9栋高层建筑，3栋33层，3栋22层，3栋18层。大地下室相连，有2个结构转化层，首层，地下室双入口大堂，平面凹凸不规则，建筑物整体长度65米，必须按超限结构进行“超限抗震审查”。

分析：

结构超限对建筑方案的不利影响（剪力墙布置）

结构超限对设计周期的影响

结构超限对成本的影响。145Kg/m2比正常多80Kg/m2，即450元/m2 问题：

甲方在方案阶段未考虑成本，无成本意识

设计院希望安排沟通时，未及时沟通，甲方也有责任

建筑高度比超限对成本的影响

《高层建筑混凝土结构技术规程》规定：在6度及7度抗震设防区，剪力墙结构及框架核心筒结构的高度与宽度比不宜大于6，框架剪力墙结构的高度与宽度比不宜大于5；在8度区，限值分别减1。

建筑高度的超限不属于抗震超限审查范围

建筑高度比超限对结果会有什么影响？

超限会增加结构和建筑成本。高宽比超限的程度，建筑物的风荷载、建筑物的地震力是影响结构成本的重要因素。

案例二：深圳某项目

高层住宅，7度抗震，基本风压0.75，地面粗糙度B类，建筑高度99.8米，进深12.5米，高宽比达8.0。方案对比分析结果增加结构成本约17元/m2。

公共大地下室的面积充分利用了吗？

设计院在地下室设计时的习惯做法是什么？

退红线作法，使地下室最大化可以多停车。

地产公司对面积使用率的关注点在那里？

地产公司对地上指标比较关注，比如得房率之类，而对地下关注较少。

为什么地下室的空间利用率是盲点？

地下室的造价是地上的3倍左右。

基础的选型介绍

冲孔桩、钻孔桩：1200元/m3 人工挖孔桩：

预应力管桩：

沉管灌注桩：

强夯地基处理：

水泥搅拌桩地基处理：

筏板基础：

独立基础、条形基础

案例三：天马徽电子股份有限公司生产基地基础选型

工程概况：四层高的大跨度预应力厂房，3万多平方米，单桩轴力1400吨，坡形的淤泥质土层分布场地，淤泥质土含有机质，强分化，岩埋深12～28米，厚度0.2～8.3米，场地内有弧石，浅基础持力层的承载力180 Kg/m2

大体量的独立桩基加入部分搅拌桩是否安全合理，其施工周期如何？经济性如何？因淤泥质土含有机质，砼搅拌桩很难，在短期凝结，周期长。软硬不均，不均匀沉降很难控制。

采用什么基础形式最好？

管桩不合适，配桩问题，施工问题，钻孔桩安全性好，但经济性比较差

最终选用大直径捶击沉管灌注桩￠560、￠600、￠700

节省工程造价300多万，每平米节约近100元。但振动沉管桩是一种受施工方法，施工人员素质影响较大的桩种，对于呈流塑状态，高灵敏度土层，不适合采用沉管桩。

如何判断桩（基础）的总量是否合理

要求设计院提供桩（基础）的总反力与建筑物（总竖向轴力）总重量的比值，校对并判断其合理性。

各类结构楼层单位面积的重量标准值（经验估算值）。

框架结构：1.2～1.5吨/ m2 框架剪力墙结构：1.3～1.6吨/ m2 剪力墙结构：1.5～1.8吨/ m2 框架核心筒结构1.4～1.6吨/ m2 地下室：2.0吨/ m2 如何优化桩（基础）的总量

关注桩底内力的取值：6个组合，当取Nmax时看是否为地震力组合，如果是，承载力特征值应提高1.25 关注桩承载力的利用率

关注基础类型的归并：归并系数取太大，会导致不均匀沉降

关注水浮力的利用

关注桩基础中地下室底板下土承载力的利用

当基础采用“墩基”而不采用“桩基”时，结构成本会有什么不同？

备注：“墩基础”是指桩长不大于5～6米，直径不小于800，且埋深与直径的比小于6或埋深与扩底直径的比小于4的独立刚性基础。

由于基底面积是按天然地基的设计方法进行计算，免去了单墩载荷试验，因此，在工期紧张的情况下，比较受欢迎。

当采用桩基时，《工程地质勘察报告》的数据中某岩层或图层的“桩端承载力标准值”往往是该岩层或图层“承载力标准值”的40～100倍，属规范缺陷。因此，墩基础往往会比“桩基础”的造价高很多，在确定桩基础方案时，荷载较大，应挖深一些，使基础成为人工挖孔桩，而不要采用人工挖孔桩。

梁的布置与成本的关系

案例四：8.5x8.5米柱网，布置井字梁还是十字梁经济

钢筋数量、砼数量、模板数量

结论：

在正常楼层（地上标准层），“十字梁”较“井字梁”节省10％以上

屋顶花园（覆土深度600左右时），“十字梁”较“井字梁”造价相差不多，井字梁略贵一些 地下室顶板（覆土深度1200左右时），“井字梁”较“十字梁”节省10％左右

梁配筋方式对成本的影响

框架顶部跨拉通钢筋按规范要求，当抗震等级为一、二级时，可配4 18，三、四级时，可配4 12。

住宅标准层梁宽常为200或250，此时，梁顶钢筋宜采用大直径钢筋，还是小直径钢筋？小直径更经济一些

中间拉通钢筋比较省

锚固长度小，也能节省

主次梁相交处，设计院常常布置有吊筋，是否合理？

一般住宅，梁端集中力较小，附加钢筋足够

小心说明陷阱

剪力墙布置与成本的关系？ 如何控制剪力墙的厚度取值？

如何优化剪力墙的布置位置？如何优化剪力墙的数量：关注结构计算位移与规范的最低要求的关系，清除不必要的结构。

建筑物的两端和周边重点布置

内部中间尽量不布置剪力墙

保证结构抗震扭转指标的要求

如何优化剪力墙的长度？

剪力墙太长，结构本身成本增加，同时地震力增加，进一步加大结构成本 短肢剪力墙，抗震功能不好，构造配筋成倍放大，成本也会增加。

注意PKPM软件缺陷，肢长600，配筋会异常问题

对不满足《高层民用建筑设计防火规范》7.2.2条时，可按附录进行稳定性验算通过后，可以不用满足厚度要求，节约本层造价约15%（底部商业，底层假复式住宅或架空层层高较高，按7.2.2条，墙厚必须增加较多，同时变成短肢剪力墙，配筋也进一步增大）。

异形柱结构中应注意的事项

异形柱对成本的影响

异形柱对安全的影响

是否可以少用异形柱，多用方柱

方柱布的位置：

门口

结合立面造型

偏布于对建筑功能影响较小的位置

与内隔墙相连的位置

柱配筋率对成本的影响

规范规定：柱体积配筋率为混凝土单位长度范围内箍筋的体积除以该范围内砼核心区内的体积。

一些设计人员常常将柱砼核心区的体积以柱总体积来替换，以方便计算，并保证了满足规范要求。

以500x500方柱为例：总体积为500x500x1000，核心区体积为440x440x1000，两者相差29％。柱子纵向钢筋的配置技巧：

案例五：当柱子按计算配筋时，程度对X向及Y向均有配筋面积要求，如何在满足计算配筋要求的前提下尽量减少总配筋量？

以500x500方柱为例

习惯配筋方式12 20 另一种配筋方式4 25＋4 20 490x4＋314x4＝3216

比第一种方式节省17％，配筋技巧：尽量加大柱子角筋的数量，但需注意两个问题：

纵筋间距要满足规范要求

25的钢筋一般价高于 20钢筋，要比较后才能用。

楼板的厚度对成本的影响？

标准层楼板厚度对荷载的影响

100厚板改为120厚板，2cm的板厚为标准层总荷载的3.3％

标准层楼板厚度对板配筋的影响程度？

仅考虑构造因素，板的配筋量与板的厚度成比例增长

标准层楼板厚度对地震力的影响程度

2cm的厚度增加对地震力的影响，增加3.3％

标准层楼板厚度对梁、柱、墙配筋的间接影响

标准层楼板厚度对基础的间接影响

实际工程中楼板厚度的选择建议：

普通屋面板可取120 管线密集处可取120 地下室顶板180

客厅处的异形大板可取120～150 普通3米跨度以内的楼板可取80～100 普通3～4米跨度的楼板可取100

哪些部位的荷载取值我们必须关注？为什么？

地下室顶板活荷载，规范无具体规定，各地方规定不一样，需慎重。结构统一技术措施500Kg/m2，取350～400 Kg/m2 也可。

消防车荷载2t，应考虑

施工堆载可以与覆土荷载分开考虑

外墙荷载取值：窗洞应打折

内墙荷载取值：尽量把墙体材料定下来，避免盲目取大值。

空间灵活分隔荷载：(非固定墙体)按荷载规范取。

风荷载取值对成本的影响】

地面粗糙度类别共有四级：A、B、C、D,其选择对风荷载的影响如何？对成本的影响如何？

A与B之间最大相差24％

B与C之间最大相差54％

C与G之间最大相差45％

对策：用发展的眼光关注取值的合理性

规范规定：高度大于60m的高层建筑，风荷载的取值可按10年一遇考虑，其对成本的影响度如何？差10%，主要是位移不满足要求。对策：分析规范要求的目的，保证建筑物在100年一遇风荷载作用下，主体结构不被破坏。

采取的成本控制措施：

强度计算取100年一遇。

位移计算取50年一遇。存在问题：a、舒适度问题；b、建筑装修材料，会有局部破坏；c、结构安全无问题。

关注电算时，一些系数的取值。

梁的弯矩放大系数：取1.0，对受力比较复杂的部位进行复核，人为干预。※

梁的扭矩折减系数：取0.4即可，实际工程没有任何问题。

梁柱重叠部分是否简化为刚域，简化为刚域后，可减少计算弯矩的15%~20%。※

砼容量的取值，取27（此面包含了抹灰）。

连梁刚度折减系数。

墙、柱、基础计算是否考虑活载的折减，一定要折减，尤其是基础。※

地下室外墙是否按压弯构件计算，按纯弯计算较浪费。※

荷载的取值是否有人为的放大。※

※为重点关注点。

对勘察报告的内容，我们应关注什么？

关注基础造型及地基处理建议，一般地质报告提供的建议偏保守，没有考虑成本。单桩承载力的取值建议。

关注抗浮水位，可否提供使用期间最低水位，当地下室很深时，可以帮助桩抬上部荷载，但需要注意周围有地下室施工时，施工降水风险存在。

甲方对勘察公司钻孔深度如何要求。

钢筋材料的选择对成本的影响

市场价格Ⅰ级钢：4880元/T，Ⅱ级钢Φ14以下4900元/T，新Ⅲ级：4790元/T，冷轧带肋钢筋：5350元/T，冷轧带肋钢筋网片：5650元/T。

钢筋直径大于Φ25时，价格迅速上升。

Ⅱ级螺纹钢VSⅠ级圆钢

价格贵3%，强度提高43% 最小配筋率又可同时降低

钢筋级别 砼标号 C15 C20 C25 C30 C35 C40 C45 C50 Ⅰ（HPB235）0.2 0.24 0.27 0.31 0.34 0.37 0.39 0.41 Ⅱ（HRB335）0.2 0.2 0.21 0.24 0.26 0.27 0.28 Ⅲ（HRB400）0.2 0.2 0.2 0.2 0.21 0.22 0.24 新Ⅲ级螺纹钢VSⅡ级螺纹钢

价格贵了4%，强度提高20%，对按计算配筋的梁柱有显著影响；

对于柱的构造配筋率，可减少0.1。

（当抗震等级为三级时，柱构造配筋率0.7%→0.6%，减少14.3%）

减少梁柱的钢筋数量，方便施工，尤其方便节点核心区的施工。实际工程中钢筋的选择建议：

结构梁、柱、墙统一按什么原则选取：

6～8㎜直径钢筋统一采用HPB235；

10㎜直径统一采用HRB335；

12㎜直径及以上钢筋统一采用HRB400；

如有Ⅲ级钢，且价格合适，可以全部采用新Ⅲ级钢

楼板钢筋统一按什么原则选取：

应优先采用新Ⅲ级钢。

板底配筋尽量采用细而密的方式。

混凝土标号对成本的影响

标号提高，单价直线上升，标号每提交一级，单价提高5%~8% 标号提高对柱、墙、梁、板的影响。

对桩及剪力墙（轴压比控制）的影响程度

标号提高，可提高柱及剪力墙的抗压强度，减少砼用量，提高空间使用率。

对梁的影响

对于普通梁，标号提高，几乎无意义，配筋也没有变化，但对框架梁抗剪进行控制，可采用高标号砼，地下室顶板也可采用高标号砼。

对楼板的影响

楼板尽量采用低标号砼，可以控制裂缝和降低配筋。

实际工程中砼标号的选择建议：

普通的结构梁板砼标号一般为C25。受力较大的梁板砼标号可取C30，地下室的底板、顶板、屋顶花园的楼板等。

结构转换层梁板砼标号宜采用高标号，如当地施工确有保障，可采用C50以上标号。

剪力墙、柱砼标号按轴压比控制，使其尽量接近轴压比规定的上限，同时，又使绝大部分竖向构件为构造配筋。

图纸设计时，归并的把握：

梁的归并，3~5层（在地震力和风荷载作用下，水平荷载起控制作用时，配筋变化比较大，3~5层归并一次）

墙、柱的归并

板的归并

桩、基础的归并。

浅基础的归并。精细化设计是施工图过程中控制成本的关键。

结构成本控制的技术关键点的总结：

结构优化的关键点。

结构荷载取值优化的关键点。

结构电算优化的关键点。

勘察报告结果优化的关键点。

结构材料优化的关键点。

结构设计的精细化管理的关键点。

在控制成本的同时，如何保证工程的质量，在安全合理的前提下，控制造价。去除无效结构成本。

设计变更及签证的原因

设计类

超成本目标

设计优化

设计错误

设计缺漏

二次设计

施工类

现场条件

施工错误

施工困难

施工进度要求

营销类

客户要求

竞争要求

很多项目由设计失误所带来的设计变更占总建造成本的3～10％，甚至设计决策性错误的比重占到60％，重复性错误一般30％。

保证工程质量的技术关键点

市场调查结果客户投诉的两大问题是渗漏和裂缝。

因此得出结论：对客户最关注的质量焦点，必须提高成本的投入；对客户不关注的质量问题，必须加强成本的控制。成本投入的原则是：把好钢用在刀刃上。

提高哪些关键成本就可以大幅减少客户的投诉

楼板的配筋：端跨、管线密集处，屋面板，大单向板的长方向。

较长剪力墙的水平筋，当墙体较长大于4米，因温度收缩，会出现较多的竖裂缝，特别要关注交通核心部位，长度大于4米的墙体水平筋可选用￠8@150。

地下室侧墙的水平筋：水平筋主要放在外侧@125。

砌体的裂缝、主要出现在砌体与砼交接处。

门窗、外墙及屋面的渗漏。

悬臂板、悬臂梁的截面及配筋。

荷载未能明确处的结构构件。

以上几项内容做的好，可以降低全周期成本。

结构成本控制的案例分析：

桩基成本控制案例。

案例六：上海XX项目的桩长选择

项目概况：9栋住宅，3栋18层，3栋22层，3栋28层，采用大地下室连接为一体，土质情况：25M深度内，土质较松，桩侧摩阻力为15~30kPa，越向下土层越密实，桩侧摩阻力逐渐增加为50~70kPa，38米以上各层桩端阻力均较小，为1500~2500mPa。

上海市的习惯作法及地勘报告建议：18及22层建筑选8-1层作持力层，桩长40米，28层建筑选8-2层作为持力层，桩长50米，是否合适？

讨论：对于Φ500管柱，当桩长由40米增加到50米时（增长25%），其单桩承载力由1435KN增加至2080KN（增大45%）,单位桩长性价比可以提高16%。

答案：全部选用50米长的Φ500及Φ600的预应力管桩。

节省工程造价（桩的性价比，承台的尺寸）；

进一步降低建筑物的沉降差及沉降值；

方便施工管理，提高桩基检测的效率，减小检测费用。

不同直径的桩混用，有什么好处？结构是否安全？

高承载力的桩对布桩系数的影响如何？

地下室成本控制案例：地下室是成本的重灾区。

案例七：南京XX项目的方案优化分析

项目概况：9~18层的住宅小区，两个一层大地下室分别连接着高层住宅群，总建筑面积约28万平方米，淤泥质土，厚度约为18米，承载力为70kPa。在32~40米处，有较好的沙层，可做桩持力层。

讨论：

±0.00标高的取值，地下室的埋深：

对支护、土方、水浮力、抗拔桩的影响。

覆土厚度的控制：地下室布局、景观的要求、管柱的要求。

地下室底板的布置方案：

承台间设基础梁加大板式结构

桩承台兼柱帽的无梁筏板结构 二者造价相差20%~30%。

案例八：深圳红树西岸

项目概况：建筑面积33万平方米的大型复杂高层住宅区

结构方案选择 混凝土用量（m3）钢筋用量（吨）造价（万元/标准单元）差别（％）

无梁筏板 21 2.7 2.1 100 基础梁大板 22 3.4 2.6 126

案例九：无锡嘉和现代城的结构成本案例分析

地下室的布置思路

设置各栋独立的地下室

设置某一两栋相连的地下室

设置整体相连的大地下室，但结构不连接为整体

采用一层大地下室将9栋高度和层数相差较大的建筑连为一体，形成一个整体的大型地下车库。

优点：

交通方便

停车位可以增加

坡道面积减少

出入口少，方便后期物业管理

地下室外墙长度减少，降低成本

支护费用、防水费用均降低

缺点： 地下室结构超长

各栋建筑条件的不均匀沉降

各栋建筑物的沉降差以及主体建筑物与地库间的沉降如何解决？

方法一：设置沉降后浇带，要求很长时间才能封闭，影响销售和使用。

方法二：先施工主楼，后施工无主楼地下室。各栋主楼沉降后，再与地下室相连，大幅度减少了主楼与地下室之间以及各主楼之间的沉降差；各主楼可以提前销售，加快回款速度。方法二也存在施工组织、抽水、支护、连接部位钢筋保护问题。

上部结构成本控制

案例九：问题的提出：杭州某项目

项目概况：建筑功能要求首层有大空间门厅，转化层的含钢量250～500㎏/㎡，砼0.9～1.2m3，转换层的结构造价相当于5个以上的标准层价格。如果取消转换层，相当于节省上部结构造价的10％。

思考与对策：满足架空层及地下室的平面需要，结构剪力墙的方案布置可否再优化呢？竖向构件布置统一考虑，地下室、转换层、标准层，而不是以标准层为准向下布置，考虑局部转换，节省1600万元。

风荷载取值对结构成本的影响

大范围开发的项目，风载取值边上取C，中间可取D 用发展的眼光看A→B；C→D 管理思路小结：

不要理解当然地采用习惯思维

多问几个为什么 多动手做几个比较方案

跳出原油的思维模式，从更高的层面去思考和解决问题，我们就会有机会发现出乎意料的结果

总结

总目标及四大措施：组织、技术、经济、合同

结构成本的控制必须是全过程的重在事前计划，事前管理，事前控制

重视团队选择，成本意识，限额合同，资源配置，技术原则

必须掌握的控制结构成本的技术关键点

设计、荷载、勘察、安装、精细化

控制成本，必须保证安全及客户所关注的质量

具备足够的专业和管理技能，是决定能走多远的关键

第二篇：房地产培训【青岛】房企项目成本控制及施工结构优化培训-中房商学院

房地产培训【青岛】房企项目成本控制及施工结构优化培训（8月

17日）

房地产培训：房企项目成本控制机施工结构优化培训

【课程背景】

每一个企业陈本这块都比较重视，只有得到了一定的利润这样公司才能更好的保证，怎么样让公司支出的少，收效的快、多。通过学习本课程，将带给您结构专家的经验和技巧，教您速成的招数，并能带回企业一套结构设计、施工图审查的管理办法和工作要点。利润=价格-成本，过去十年，价格高低决定利润，未来十年，价格取决于市场，而企业省下来的都是利润，一个结构专家的好点子，能让您为企业省去上千万的成本。

大家知道方案设计对项目的溢价，您是否意识到施工图设计是设计思想向产品实现过渡的关键步骤，而其中的结构又是影响安全、质量以及成本的最核心要素。若结构设计管理、施工图设计管理和审查不到位的话，建筑设计方案就会打折扣，并且会增加大量的额外成本，又会影响项目的工期进展、质量甚至是安全问题。所以，开发企业最需要关注的是，对结构优化、施工图设计的管理和审查。【课程收益】

掌握结构设计管理的套路和技巧； 掌握设计成本优化十一大关注重点； 能正确理解合理利用规范；

学会结构优化速成七大招数，从大量案例中分享经验； 做好施工图审查，掌握审查要点。

专家将通过大量案例与学员分享结构优化和施工图审查的经验技巧。【课程对象】

房地产公司总经理、设计副总、总建筑师、总工程师、设计部及工程部负责人 【讲师介绍】

刘老师：国家级建筑结构优化专家。国家一级注册结构工程师，北京市评标专家库专家；曾任金地、复地、中信、万达集团设计高管，为多家企业进行结构优化咨询服务。

学术成就：《北京金地国际花园A区A座模型振动台试验研究》《大跨高比大跨度钢筋混凝土楼面梁设计与试验》《浅论大孔轻集料砌块在填充墙中的应用》《砖混办公楼改造加固设计》《结构设计与工程造价关系的探讨》《金地名京地基基础设计综述》国家规范《建筑工程用切（扩）底机械锚栓及后扩底钻头》主编人。【课程大纲】

第一部分：房地产项目结构设计及利息优化管理解析 一）利息优化关注的重点 1确定合理的设计规范 2选择合理的设计荷载 3合理的结构选型和结构布置 4控制主要结构资料的强度等级

5场地标高、地基承载力、地下水类型、设防水位等主要地质参数 6地基处置的解决方案、技术要求 7基础选型、基础埋深

8桩基类型、成桩方法、试桩要求、桩检测

9地下室外墙、窗井、底板、有覆土顶板的设计及构造 10墙、柱、梁等主要构件的截面尺寸、配筋、构造 11结构整体计算顺序中各项参数的选取 二）如何才干做好结构设计管理 1做好结构设计管理六大关键点 1甲方结构设计管理人员的素质 2对乙方的要求 3外部资源 4合理的设计周期

5本钱、工程等部门的配合支持 6合同、制度、流程 2标杆企业的管理经验分享

案例：某标杆企业施工图设计合同》某标杆企业对设计单位提出的设计及构造做法要求》 某标杆企业施工图阶段结构设计管理总结》多家标杆企业结构限额指标分析》 3结构设计管理技巧

案例：某私企设计院的考察与合作》某市属设计院的合作》某项目施工图结构优化的沟通》某项目超限问题的防止》

三）正确认识结构优化 1结构优化的概念

2结构优化起始阶段及每个阶段的工作内容 3结构优化的原因及必要性 4目前地产企业“结构优化”几种方式 5结构优化需要怎样的内部配合

四、施工图结构优化速成七大招数—实战讲解 1地下室外墙及人防临空墙 2基础底板及地梁

3地下车库顶板（人防顶板和覆土顶板）4剪力墙暗柱的纵筋及箍筋 5剪力墙墙体分布筋 6楼（屋）板配筋

7框架柱、框架梁、连梁、楼面梁、悬挑梁

五、正确理解合理利用规范 1国家规范之间的差异

案例：抗规与高规对于约束边缘构件设置的区别 2国家规范与地方规范之间的差异

案例：抗规与北京市设计技术细则中对于多层剪力墙结构抗震等级确定的差异 3新旧版规范之间的差异

案例：施工后浇带、沉降后浇带封闭时间的改变 4规范条款的适用条件

案例：上部结构崁固与地下室顶板构造及上下刚度之间的关系 5筑结构专业技术措施规范条款的突破

案例：北京某项目基础埋深案例新旧高规/北京院结构技术措施

六、质量优化关注的重点 1框支梁、框支柱 2悬挑结构的设计及构造 3楼板的厚度、配筋及构造 4超长结构的构造措施 5线角、栏板、空调板的构造 6满足使用功能的结构优化

案例：某项目结构布置优化》某项目高层下结构转换安排》 第二部分：施工图审查要点解析

一、施工图审查的要点 1结构设计总说明 2轴号、轴距、尺寸、标高 3基础、底板图 4地下室墙体配筋 5地下室、车库顶板

6变配电室、消防水池（箱）7楼板（悬挑板、屋面板、剖面）8梁（框架梁、连梁、普通梁）9暗柱、剪力墙

10框架柱、异形柱、框支柱 11楼梯、电梯

12烟风道、管井、强弱电箱、消火栓

二、施工图审查的保证体系 1建立施工图审查制度 2甲方结构设计管理人员的素质 3合理的施工图审查周期 4外部资源

5施工单位、监理单位参与

三、施工图审查的必要性 1结构设计管理的需要 2目前设计市场现状决定

3甲方施工图审查与施工图外审的区别 详情课程请查看中房商学院官网

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

第三篇：如何做好房地产项目开发的成本控制与管理（小编推荐）

如何做好房地产项目开发的成本控制与管理

房地产行业因为具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大的特点，该行业也是当今公认的高风险行业。随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产投资效益的高风险高回报时代已成为过去。在房地产开发投资中，要实现开发项目的最大经济效益，就必须要对项目开发成本进行有效的管理与控制，实行“集约效益型”开发模式，从而真正实现开发利润的最大化。

一、加强企业内部成本管理体系的建设

（一）建立企业内部成本控制管理组织机构

成立一个强大的成本控制管理组织，配备精良而优秀的技术管理干部和人员，经常组织学习和培训，提高内部的整体素质和管理水平，总结经验、创新科学，成为一支真正有实力的、专业性的管理团队。

（二）健全成本管理制度、制定管理目标

健全成本控制管理制度、加强认识、落实责任、使成本管理工作走向科学性、规范化的管理模式。

制定成本控制管理目标：从一个项目建设开绐，首先要针对项目建设开发的特点、投资定位及相关影响因素等制定相应的目标成本和目标收益，多做调查研究，在可能的情况下要让目标成本尽可能详细，甚至包括一些不可预见的成本支出及风险系数，把成本预算系统化并编制成册，这样便于实施过程的核查和控制，使之达到“行之有效”。

（三）强化企业内部的成本控制管理

项目开发的成本控制，不能仅依赖决策管理层，还需要在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系。比如实行成本控制管理的约束机制和激励机制，对每个部门每位员工分别进行考核，建立企业内部效益增长与员工利益成正比的分配制度，落实成本管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖惩分明，形成降低成本提高企业效益为中心的作用力，加强企业的凝聚力，培育以效益为中心的企业文化，让所有员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有效控制，靠的是所有员工的共同努力，树立员工的主人翁意识。

二、项目立项阶段，作好目标成本预测

进入项目立项阶段，企业首先要做好调查研究并收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。在项目方案设计、产品定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素，可以根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本，再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本预测各项税费支出，预订支出计划，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。

三、项目设计阶段成本控制

可以这么说，在搞好管理的基础上，项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。房地产项目设计阶段一般可统分为:方案初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项

指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：

（一）项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济”“合理”，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。

（二）初步设计完成后，开发企业要认真审查比对，不能过分依赖于设计部门。这一阶段十分重要，着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。这里的“合理”包含两种意思；一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑在最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要，环境艺术配套设施，是否从 “以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为我们在销售过程中发现很大一部分购买者对户型和居住环境看得很重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要从新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计。

（三）施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的一环。在设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。因此在这一环要十分注重，不可忽视。比如：

1、基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择，避免在施工时出现超深或返工现象。

2、结构配筋量标准不一。有些设计人员为了减少工作量，对配筋及截面不进行单独计算，统一配筋；比如对现浇板不分开间大小，都设计为统一厚度及配筋，这是十分浪费的。

3、安全系数取值偏大。比如：结构安全重要性等级及非抗震、抗震等级的选用。这些都将对设计结果产生很大的影响。

4、结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明。以上设计毛病是控制工程成本不可忽视的问题。在施工图设计完成后，除了要提交设计审查部门外，还要专门组织专业管理人员对施工图进行认真和细致的审查，对施工图中存在影响工程质量、图纸错漏、使用材料及工程成本的问题要及时与设计人员进行沟通并更正，避免不必要的损失及浪费。

四、项目实施阶段，可以从以下几方面考虑

（一）工程预算成本控制。通常施工图预算都是在施工图经过有关部门审查之后工程发包前进行施工图预算，此时图纸文件实际上已

经定局，施工图预算只要是按照图纸设计的内容及做法要求按国家规定的预算定额和工程量计算规则进行计算工程造价。在这个阶段的工程造价成本控制方法只要是认真地、客观地按照图纸计算工程量，要做到项目不重复、不多算、不漏项、反复检查核对。由于在施工图预算过程中，预算人员对图纸看得比较仔细且善于发现问题，这个过程也可以对设计图纸的错漏问题进行记录并在图纸会审时向设计部门提出合理建议并更正，避免在施工中出现过多的设计变更而造成建安成本增加。此外，在独立费项目和材料价格的定价也要起到作用，因为目前建筑市场上各种各样的材料甚多，价格当然也有所不同，在预算时原则上是根据当地政府公布的当期材料信息价，但实际上是不够的，由于在实际工程中很可能用到的材料在生产厂家和品牌上与政府公布的信息是有对应不上的，所以成本控制部门就必须进行市场材料调查，提取真实的材料价格确保预结算成果达到较好的真实性。

（二）工程发包施工方的邀标与选择，严格选择施工单位，要求施工方对项目施工管理具有较强的管理能力和经济实力。建立合作共赢伙伴，创造条件，共同实现项目品牌标准和赢利目标。

（三）合同管理与控制。合同管理是开发企业的重要内容，也是降低工程成本，是控制资金投入的有效手段。签订合同认真审核，严格施工合同的订立。在合同管理方面做到合同的履约，守合同重信用，依法规范操作。合同管理员、财务部门、项目工程部等有关人员密切合作，经常到施工现场了解工程进度，掌握施工形象，使每笔履约款

项都依据工程造价监理的审核结果和工程的实际进度进行付款，做到了量款同步，较好地控制了资金的投人。

（四）加强现场管理。严格督促施工方按图施工，严格控制设计变更及材料代用，对必要的变更要做到先算帐后签证，做好现场各种施工记录，做好材料进料抽检工作，及时掌握各种材料的市场价格信息，在保证质量的前提下尽可能将工期提前。

（五）充分调动现场管理人员的积极性，实行效益奖励制度。在施工过程中，如有人发现施工图设计错误或不合理的地方，通过确认，可以根据其节约效益给予适当奖励。

（六）对施工进度款的拨付要严格签认制度及审查制度，要实行多级管理及控制。比如对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对定额取费的选择要根据施工合同进行严格查核，对就高不就低的项目要坚决纠正。由以上几点可见，房地产开发项目的成本控制与管理是一个多阶段的、动态的和复杂的，要做好房地产项目开发的成本控制就必须要树立起企业的成本意识，做好开发过程各个环节的成本控制和管理工作，建立一套完善的成本控制管理运行体系，只有这样才能在竞争及风险中立于不败之地，并为企业赢取较大的赢利空间。