新兴产业拉动商业地产长期增长 开发商亟待模式创新

新兴产业拉动商业地产长期增长

开发商亟待模式创新

——第六届中国商业地产年会中指研究院副院长陈晟主题演讲

提要]2011年4月29日，由搜房网主办，搜房全球机构承办的“调控下中国商业地产的思辨与机遇——2011第六届中国商业地产年会”即将在京沪两地盛大召开。在中国指数研究院副院长陈晟看来，目前有个现象值得大家深思，即为什么现在的商业地产已经迎来了很多的机会？

2011年4月29日，由搜房网主办，搜房全球机构承办的“调控下中国商业地产的思辨与机遇——2011第六届中国商业地产年会”即将在京沪两地盛大召开。届时，搜房网将邀请全国1000家以上品牌商家企业、万名投资者参加本届商业地产年会，为商业地产开发商和投资者、商家搭建一个互动交流的平台。

点击进入：2011第六届中国商业地产年会>>

中国指数研究院副院长陈晟

新兴产业将拉动商业地产长期增长

在中国指数研究院副院长陈晟看来，目前有个现象值得大家深思，即为什么现在的商业地产已经迎来了很多的机会？陈晟认为有两点值得关注，首先，我们的土地获利的模式不可能是通过房子的砖头去赚钱，赚钱肯定是地增值，现在地方政府都非常聪明，会有招拍挂，还有低价拿地的可能性吗？没有了。那么什么是愿意让地方政府用低价或者是补偿式的方式来拿地，那就是商业地产、旅游地产等等，这应该是深层次思考的模式。

第二，大家有没有注意到十二五规划里面，我们仔细研究整个地产占GDP的比例只有5%左右，那么银行占整个GDP也只有5%左右，但是十二五规划新兴产业，包括信息、物流、新能源、新材料等等，带有附着新产业未来在十二五规划GDP大概要占到14%。那么这些产业一定要附着的载体是什么呢？一定是商业，因为它一定要有办公、运营、经营的场所。所以从这两个深层次的思考，可能在GDP已经超过7千美金以上的一些城市，可能要迎来商业地产的一些快速增长的机会。当然城市化率也是一个重要的指标，如果城市化率达到80%以上往往就是好机会。例如无锡吸引力很大，很多人认为这个城市不应该是这样的，但是副市长告诉我们卡地亚可以卖到7千万，LV可以卖到1个亿，这就要研究这个商业地产所处的状态和吸引力都是有关系的。

第三产业推动商业地产发展

经济势头决定了经济长期是看好的，商业或者是第三服务产业的快速蓬勃的发展跟商业地产关联是很大的，真正的住宅机会是由什么推动的？是由城市化、住宅产业化推动的，商业一定是由第三产业推动的。那么城市化进程和居民的收入消费水平也带来了商业地产的强劲需求，所以就像最近也有研究说，大家没钱买房子，房子很贵，住宅限购，不能买房干什么？可能要去消费，最近看车展的消费也很厉害，包括其他的消费也很厉害。所以这也是在一种，如果我们国家不再强化单纯的是靠投资拉动而是消费式拉动的话，那么消费的载体我们的商业地产也会带来一些相关的机会。

那么调控以来行政手段和经济手段并用，很多的朋友在问，我们的限购什么时候能够停止？我们年内的措施什么时候可以结束，其实我们不需要多考虑这个问题，因为从05年开始我们的住宅市场一直供不应求，到现在形成非常强的供需矛盾，我们国家已经对价格进行严厉的控制，是不是认为这些东西也是紧缺的商品？但是我们国家在鼓励什么呢？在鼓励我们的结构转型，在鼓励消费，那么是不是以商业为载体的就是我们经济结构转型所需要的呢？陈昇副院长认为这是一个肯定的答案，尽管周期有点长，但是在这个过程中的工作需要认真去做。

商业地产整体过量但优质商业稀缺开发商亟待模式创新

那么调控措施对商业地产的影响是远远低于对住宅的影响，甚至可以说，商业地产从来就没有过利好消息，也从来没有利空消息，因为它一直就有，比如房产税，之前对住宅过于呵护了，现在商业就是在充分状况下充分的发展，虽然说最近商业不错，但是要告诉大家一组数据，人均商业占有面积一人2平方米，国际只有1.5平方米或者是达不到2平方米，我们的商业整体是过量的，这是基本前提，其中结果矛盾特别的突出，好的商业非常的好，比如恒隆，一栋楼包括商场、办公楼税收贡献可以达到20亿，但是有的偏远社区商业仅仅是因为规划硬性的要求导致空置率很高，所以整体是过量的，但是优质稀缺的商业是稀缺的。投资额目前进入高峰期，到2011年累计增长6.4倍，这与开发商实力逐步的积累有关，我国跟外国的投资商唯一最大的不足就是金融是不足的，国外是完全的RIET运作，但是我们现在在RIET这一块进展非常的慢，所以这跟我们的金融创新也将是有关系的。大型的商业集团，比如万达、SOHO中国、宝龙不同类型都加大持有的规模，中国指数研究院研究全国百强企业，所有的企业都把他们的持有商业的目标定位在20%，但是不幸的是现在他们的持有面积大概只有5%，正在从5%-20%的过程之中发展的过程，所以说空间还是巨大的，所以他们的现在并不完全是被动的而有些都是主动的选择。

全能型的开发商：商业地产是“必修课”

综合开发商，例如华润、保利等都加大在商业地产的投资比例，同时在加大人才的储备，众所周知，商业地产人才的价值非常稀缺，大家对这些人非常的关注。万科从住宅往商业转型，增加了部分，虽然有些开发商声称不是主动在做商业地产，而是“因为土地出让的模式就已经是商业+住宅，我不去做商业是不行的”，那么以后对开发商的要求是全能型的开发商，只会做住宅不行，你必须要懂得商业、旅游、园区等等都是必要的。比如现在所知道的上市公司，现在非常看重的两类公司，一个是万科模式，还有一个叫做X+房产模式，比如华润，可以有母公司的孵化其他的产业，包括海尔有很多的园区，园区周边的商业以及住宅都是机会，还有大型的国企都是这种类型的。

外资加大商业地产布局

二三线城市商业地产将迎黄金发展期

外资的布局也是在加大，恒隆、凯德、世贸都是在加大力度，香港传统四大家，由于目前他们的土地储备非常的快，而且不像90年代吃亏之后有点紧张，现在他们是采取开放的心态，已经到了不仅仅是上海、北京这种地方，有的地方已经到徐州这样三线的地方。

不同城市的吸引力表现在三个部分，第一投资环境，北京、上海的投资环境不错，西部城市也在上升。商业地产的分类，可以看到重庆、苏州、沈阳的表现是非常突出的，但是排名仅次于北京、上海。综合开发投资，整个布局，现在基本上除了重庆和成都，都是在东部的沿海地区，我们现在有一种沿江模式还有沿海模式，以前就是以广州为起点，慢慢上到上海，逐步到山东，最后要到沈阳，这是一条线。沿江模式有是从上海开始逐步到合肥、重庆，这都是为后续的发展创造很多的空间和价值。

人口导入，对商业地产的发展趋势是持续的向好，银行也关注我们的商业地产发展，社保基金也会关注有稳定现金流的投资，一线城市在保值稳定增长的情况下，二三线城市也将迎来黄金发展。

商业地产开发是一个系统过程

重点是找到最适合的开发模式

曾经有一个开发商说，这两年勤做内功，等到发展周期到了之后，我们可以跟着政府的决策开始做工作，他认为是在13年是可以发力的机会。住商倒挂的现象会有所改变，地产价格将持续的走高。

商业地产有几家参与，政府、开发商、投资商、运营商、经营商、终端消费者，很重要的是运营商跟开发商、投资商他们的逻辑是不一样的，运营商跟开发商要好好的沟通，因为开发商关注是回报，运营商强化商业运营，如果能够处理很好的话就会是好商业，如果处理不好甚至会出现不好的商业，大家也知道有的商业现在起色不大。

商业运营是有系统性的、专业性、复杂性、长期性等几个特征的，商业地产是属于价值实现的过程，所以有成本投入、成本初期收益和主要的收益，这是开发运营的过程，这个时候不产生收益，但是对如果决策失误的话对商业地产的未来有很大的影响，比如酒店，如果不能考虑专业，整个酒店行李、服务员收拾车子的距离跟酒店之间的空间都是有讲究的，如果没有弄好就会很紧张，交通会不顺畅。包括之前考虑的车位的配套，包括公共空间的配套，这在很多商业上面考虑都是不足的，如果这个时候考虑不足会导致后面很多的问题。所以从项目的选址、到商圈、地段的选择都是有一套逻辑和方法的，最近我们也在帮助企业做这一方面的选择。

陈昇认为开发运营，是前期的阶段，可能还要考虑经营商业的需求，这就是所说的规划设计、建筑设计、空间布局，所以实际上决定商业成败的关键，我们说的是跟停车位、夜间店、主力店、路线图都是有关系的，不单单是混凝土质量的问题。

项目建设，包括开发、招商的阶段，有很多是纯出租型非常好，但是有的是会迫于收回资金，所以会有销售。统一的管理和运营非常的重要，现在万达非常清楚，找到了自己的黄金分割点，多少自营，多少出租。

刚刚也提到专业化的运营模式，全能型的运营模式，这跟我们运营的水平有关系的，都是可以选择的。可以是自营可以是半托也可以是全托，这都是我们尝试的经验都可以去做，但是要找到适合自己的最佳机会。

最后，在前景不错的情况下，再简单提一下问题，比如开发商绝大部分是不错的，但是还是有些开发商在系统运营意识上，特别是三四线风险意识还是不够，大部分追求短期收益，缺乏长期的意识，这是不可取的。融资渠道非常的单一，商业无法资本化、证券化退出的，这是非常可惜的，限制未来进一步发展的过程，专业运作的人才和团队不仅要自己培养，还要引入更多的，但是在引入的时候又有一个消化和吸收的过程。然后包括定位跟消费群体一定要吻合，如果群体的吻合做得不到位非常的可惜，例如一些大的银行，包括一些大的快速消费用品，比如耐克等等，他们为了做消费群体的调查费用是非常高的，甚至要上千万，因为他就是为那些群体定制，他一定要把有效群体抓住才会选这个地方，所以在这个方面的研究投入非常的重要。单纯的靠住宅开发的模式或者是获利模式在商业方面是不可取的。

商业运营仍将以开发商为主导，全托式的开发时代在长期将会出现

关于商业地产发展的一些趋势，陈昇认为，商业运营仍将以开发商为主导，全托式的开发时代在长期将会出现，所以要求商业运营公司要加大。从城市发展水平来看，运营的发展趋势是不同的，所以在不同的地方要唱不同的歌，在上海唱农村的歌不行，在三四线城市唱时髦的歌也是不行的。