第一篇：厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见
厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干
问题的指导意见
(2004年7月2日厦门市中级人民法院审判委员会第208次会议通过)为统一我市两级法院审理商品房买卖合同纠纷对逾期交房和逾期办证等事宜的裁判尺度，根据有关法律、法规和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）及我市具体情况，提出如下意见，供我市两级法院在审理该类案件中参考。
第一条 审理商品房买卖合同纠纷，对双方当事人在合同中已约定的权利义务，不违反法律和行政法规规定的，应按当事人的约定；当事人没有约定或约定不明的，适用最高人民法院《商品房买卖解释》等相关规定。
第二条 买受人因出卖人交付的商品房未经验收或验收不合格拒绝接收的，予以支持。
出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定出卖人不具备交房条件，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。
第三条 买受人已接受出卖人交付的商品房钥匙，除当事人另有约定外，应视为商品房已经交付使用，即出卖人完成了《商品房买卖解释》第十一条规定的房屋转移占有。
买受人已接受了出卖人所交付的商品房钥匙，又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张出卖人承担因不具备交房条件而
逾期交房违约责任的，不予支持。
前两款规定适用于1998年7月20日国务院《城市房地产开发经营管理条例》施行之后签订的商品房买卖合同，之前签订的商品房买卖合同适用当时法律和行政法规、规章的规定。
第四条 出卖人未按照商品房买卖合同约定的时间交房应承担逾期交房的违约责任。逾期交房的违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。违约金按《商品房买卖解释》第十六条和第十七条规定的标准计算。
第五条《商品房买卖解释》第十八条和第十九条规定的“出卖人原因”，应理解为：出卖人在履行商品房买卖合同权属交付前应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续。非出卖人所应承担的法定义务或约定义务之外的原因造成逾期办证的，不能视为“出卖人的原因”。
第六条 因出卖人原因致使买受人未能在合同约定期限或《商品房买卖解释》确定期限内办理商品房的权属登记手续，买受人请求出卖人承担违约责任的，予以支持。
出卖人已向权属登记机关办理商品房产权初始登记的，视为已完成了办理权属登记相关义务。
第七条 当事人在商品房买卖合同中约定了逾期办理商品房权属证书违约金的，按合同约定；合同无约定的，违约金自《城市房地产开发经营管理条例》实
施后90日（即1998年10月19日）开始计算。
第八条 当事人在合同中约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金自期限届满之次日开始计算。
在商品房预售合同中，当事人没有约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金从实际交房日起90日开始计算；提前交房的，则从约定的交房日起90日开始计算。
在商品房现房买卖合同中，当事人没有约定办理权属登记期限的，自合同签订之日起90日开始计算。
前述第二、三款违约金止算点，为：至出卖人取得权属登记机关出具了办理权属登记的收件收据之日止。
第九条 买受人要求出卖人承担逾期履行办理商品房的权属证书义务违约金的计算标准，当事人有约定从约定；当事人没有约定的，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。
《商品房买卖解释》第十八条规定的“已付购房款总额”，包括买受人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给出卖人的按揭款。
第十条 出卖人因测绘事宜引起逾期办理权属登记违约纠纷的，买受人主张出卖人承担2001年6月1日《商品房销售管理办法》施行之前违约金的，不予支持；主张出卖人承担《商品房销售管理办法》施行之后的违约金，予以支持。但出卖人有证据证明引起逾期办理权属登记之事宜非其原因造成的，该逾期期间，不视
为出卖人的原因。
第十一条 当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形，适用中断或中止的规定。
前款规定适用于2003年6月1日最高人民法院《商品房买卖解释》施行之前签订的合同。
第十二条 本指导意见由本院审判委员会负责解释。
本指导意见自2004年7月2日起施行。施行之前已生效的一、二审案件不适用本指导意见。
第二篇：商品房买卖合同纠纷中逾期责任问题研究
商品房买卖合同纠纷中逾期交房若干问题研究
［摘要］：逾期交房是商品房买卖合同纠纷当中突出的问题，逾期交房的认定及处理关系到此类纠纷的妥善解决。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》使商品房买卖合同纠纷中关于逾期责任的认定及处理有了具体的裁判依据。但在实践运用中，仍然存在着不少争议。本文重点从商品房买卖合同的约定入手，围绕几个司法实践中常出现的焦点问题，分析逾期交房构成要件及处理方法。
［关键词］：商品房买卖合同 逾期交房 违约责任
引言
近年来，商品房买卖合同纠纷案件数量有较大幅度的增长，在这类案件中，大部分都涉及到逾期责任。据统计，2009年1-7月某市中级人民法院民一庭共受理二审商品房买卖合同纠纷案175起，占该庭全部二审案件的33.33%，其中涉及逾期责任的164件，占所有商品房买卖合同纠纷案的93.71%。逾期责任问题通常有三种：逾期交房问题、逾期接房问题、逾期办证问题，其中最为突出的便是逾期交房问题。由于逾期交房原因对于单个住宅小区而言具有共性，故此类纠纷具有群发性特点。对于购房者而言，其权利主张若得不到满足，可能引发集体闹事等影响社会和谐稳定的问题；对于开发商而言，个案的败诉可能引发集体索赔，从而支付相当数量的赔偿款。因此，正确认定此类纠纷中的逾期责任，对于维护购房人与开发商双方的合法权益，对于正确处理双方的纠纷，均具有十分重要的意义。
一、如何认定逾期交房
1、逾期交房的类型
实践中，关于逾期交房的纠纷越来越多，据不完全统计，逾期交付的商品房约占整个商品房销售量的40%，逾期交房纠纷具有人数多、赔偿金额大、社会影响大等特点，所以这类纠纷案件当事人双方的抗辩程度也是极为激烈的，某些情况下还可能引起当地政府的关注甚至干预。
逾期交房纠纷一般有以下两种类型：
一、开发商在合同约定的交房期限通知了购房人交接房屋，但购房人认为房屋未达到约定的交房条件，因此拒绝领取钥匙，继而要求开发商承担逾期交房的违约责任；
二、购房人在接受房屋（即领取钥匙）后，又以房屋未达到交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任。
2、合同约定交房条件及逾期交房的认定
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。此条款明确规定了转移占有即通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。但是，购房人与开发商对于什么样的商品房才具备交付条件争议颇大。商品房买卖合同示范文本第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：
1、该商品房经验收合格；
2、该商品房经综合验收合格；
3、该商品房经分期综合验收合格；
4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。除此四种交付条件外，买卖双方另可约定第五种交付条件。如果买卖双方约定的交房条件是第一种，那么应当以该商品房是否取得《建筑工程竣工验收备案证》或者以工程质量监督机构是否在工程竣工验收单上认定验收合格为标准，如果是其余三 1
种，则应以该商品房是否取得《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准，否则视为不具备合同约定的交付条件。如果买卖双方在合同中约定其它交付条件（即第五种交付条件），是否应无条件适用双方约定的第五种交付条件？
建设工程竣工验收是加强政府监管，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。我国《建筑法》第六十一条规定：…建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。其它如《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》对此也有类似规定。商品房经验收合格的法定证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》或者工程竣工验收合格单，如果开发商在办理房屋交接手续时不能出示《建筑工程竣工验收备案证》或工程竣工验收合格单，则购房人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房的违约责任应由开发商承担。即使双方在合同中约定的交付条件（第五种交付条件）低于第一种交付条件，也应以商品房经验收合格作为交付条件标准。即商品房经验收合格是商品房达到交付条件的最低标准。厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第二条规定：买受人因出卖人交付的商品房未经验收或验收不合格拒绝接收的，予以支持。其他法院在司法实践中也有类似做法。
购房人在接受房屋（即领取钥匙）后，又以房屋未达到交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任，应如何处理？此问题在法学理论和司法实践中争论都比较大。有观点认为，购房人接受钥匙的行为表明其已认可房屋达到交付条件，购房人接受钥匙是对自己权利的处分，其无权再要求开发商承担逾期交房的违约责任。笔者认为，开发商在房屋不具备交付条件的情况下即通知购房人领取钥匙的行为严重违背诚信原则。在商品房买卖合同中，开发商居于强势地位，占据着信息及心理优势（购房人往往急于入住新房），且交付经验收合格的商品房系开发商基本合同义务之一，其将未验收或未验收合格的商品房钥匙交给购房人，本身就违反了合同及法律的规定。因此，购房人即使已经接收了钥匙，仍有权要求开发商承担逾期交房的违约责任，这也有利于保护处于弱势地位的购房人的合法权益，促使开发商切实履行自己的义务，促进房地产市场的健康发展，实现法律的精神实质。
合同中约定多项交房条件的，应如何认定商品房是否达到交付条件？有的商品房买卖合同中除房屋验收合格这一主要交付条件外还会约定其他交房条件，如水、电、气等配套设施，有的开发商往往会忽视配套设施的交付条件。合同中约定的诸项交房条件属完整的统一体，缺一不可。如果某一项未达到合同约定的交房要求，则构成违约，开发商应承担逾期交房的违约责任。比如合同中有关于“水电入户”交房条件的约定，房屋其他条件都符合合同要求，只是水电设施室内部分虽然安装到位，但进小区的主管网尚未铺设，导致室内水电设施不能使用，这显然违反了合同中关于“水电入户”的约定，该房屋尚未达到交房条件，开发商应承担逾期交付的违约责任。
但是，对此处的“其他交房条件”显然应与上文中提及的“商品房经验收合格”这一主要交付条件有所区别。购房人在领取钥匙后，仅以房屋未达到“其他交房条件”为由要求开发商承担逾期交房违约责任的，则不应支持购房人此种请求。因为在此情况下，开发商交付的商品房本身经验收合格，“其他交房条件”的不具备并不会导致购房人的主要利益有受损的可能。当然，可以支持购房人要求开发商承担违约责任的请求，但这不属逾期交房责任。
3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在认定逾期交房中的作用
商品房的建设和使用，直接影响到公民的人身财产权利，其质量问题不仅涉及到购买人自身的利益，还关系到周边相关人员的人身与财产问题。因此，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在购买人使用商品房的过程中具有重要的作用。我国《城市房地产开发经营条例》第三十一条、《商品房销售管理办法》第三十二条均规定了商品房交付时，开发商应向购买人提供“两书”。商品房买卖合同示范文本第十一条中也约定：在商品房交接时，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不能出示的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，提供“两书”是开发商在交付房屋时必须履行的义务，如果其在交付房屋时没有提供，则应认定不具备交房条件，购买人可以拒绝接受交房，由此产生的逾期交房违约责任应由开发商承担。厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第二条第二款对此有类似的规定。
如果购买人接受钥匙后，又以开发商没有提供“两书”为由主张开发商逾期交房，要求开发商承担违约责任，是否应支持呢？笔者认为，“两书”的提供属于合同对出卖人在房屋交接过程中应当履行的义务的约定，购买人接受房屋钥匙的行为表明其已经认可双方的交接行为，购买人在接受钥匙之后又以开发商没有提供“两书”为由主张开发商承担因不具备交房条件而逾期交房违约责任，与其之前接受钥匙的行为有矛盾之处，不应得到支持。况且，从性质上分析，“两书”与上文提到的房屋验收合格证明文件也不属于同一类型。
二、如何认定不可抗力
在逾期交房纠纷中，开发商往往会对购房人要求其承担逾期交房违约责任进行种种抗辩。此类抗辩最常见的理由便是不可抗力。商品房买卖合同示范文本第八条交付期限中有关于不可抗力的约定，示范文本要求开发商在遭遇不可抗力且在不可抗力事实发生之日起若干日内告知买受人，则可据实予以延期交房。
我国《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件，主要包括自然现象和社会异常行为。
对于自然现象，在司法实践中应根据当地通常气象表现来认定是否属不可抗力。比如大雨、大雪，如果系该地通常气象表现，则不应认定为不可抗力，因为开发商根据通常气象表现能够合理安排工期，其在签订合同时就应合理预见，并预留足够的时间来确保准时交付房屋。实践中，开发商通常会从气象部门取得气象资料的相关证明，比如大雨多少天、中雨多少天，并配合施工日志，借此来证明其延误交房时间属不可抗力，笔者认为，对此应从严把握，不能简单地因为其施工日志中停工时间与雨天时间吻合就认定二者之间的因果关系，对于社会异常行为，比如战争、**等，毫无疑问应属不可抗力。比较难以界定的是政府的行为是否属于不可抗力以及开发商藉此来免除逾期交房的违约责任问题。笔者认为对此应区别对待。如果政府行为是基于社会公共利益作出的，则应认定为不可抗力，比如在进行基建过程中发现文物遗址从而导致政府命令停止施工等。如果政府行为是针对开发商本身的违法行为而作出的，比如开发商未经许可调整小区建设规划、私自变更容积率等，当然不应认定为不可抗力。如果政府行为是对特定领域、特定人作出的，比如政府对城市居住小区规划的调整、市政配套设施的改造等，应考虑到开发商对此类政府行为的不可预见及不可克服
性，如果完全否认开发商据此而提出的逾期交房抗辩理由，则对开发商未免显失公平，因此，对开发商此类主张，应从政府行为与逾期交房之间是否具有因果关系来把握，当然，尺度可以适当从严。目前存在比较多的现象是由于拆迁原因导致的逾期交房，有些拆迁户要价较高，导致拆迁不能正常进行，进而影响施工进度，导致延期交付。开发商往往认为这也属于不可抗力范畴，但是，拆迁在通常情况下并不由开发商实施，拆迁补偿问题与商品房的交付属两个不同法律关系，因此对由拆迁问题导致延期交付不宜认定为不可抗力。
三、逾期交房的违约责任问题
1、开发商承担逾期交房违约责任的方式
商品房买卖合同示范文本第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，其中第一款是按逾期时间，分别处理，第二款由当事人自行约定违约责任。从中可以看出，购房人有权要求开发商按合同约定支付逾期交房违约金并承担继续履行交付房屋的义务，在逾期超过一定时间的情况下还有权要求开发商按合同约定支付违约金并解除合同。在第二种情况下，购房人享有选择权。
2、逾期时间的认定
关于开发商逾期交房违约金的起算点问题，应将当事人约定的交房日确定为违约金的起算点，即从合同约定的交房日之次日开始计算违约金，算至实际交房日止。因为交房日的确定属于当事人合同意思自治范畴，当事人在合同中约定的交房日，在彼此之间产生法律拘束力。
这里存在三种情况：1.如果开发商在尚不具备交房条件的情况下而提前交付房屋，购房人当然可以拒绝接受，其逾期责任也由开发商承担；2.如果在约定的交房日后，仍不具备交房条件的，更应由开发商承担逾期交房责任；3.如果房屋不具备合同约定的主要交房条件（商品房经验收合格），而购房人实际接受了钥匙，则开发商实际并未完成交付合格房屋的义务，应承担逾期交房违约责任。在上述三种情况下，逾期时间均应从合同约定的交房日起计算至达到交房条件而实际交房日止。
3、违约金的具体计算
逾期交房违约金的计算标准，如果合同中有约定则从约定；如果合同中没有约定的，应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。
逾期交房违约金的计算基数按商品房合同示范文本约定是购房人“已付购房款总额”，应当包括购房人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给开发商的按揭款。
参考文献：
1、最高人民法院民一庭编著，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2003年6月出版
2、王利明，《合同法新问题研究》，中国社会科学出版社2003年4月版
3、李国光主编，《合同法释编和适用》，新华出版社1999年4月版
4、王利明、崔建远著，《合同法新论.总则》，中国政法大学出版社2000年3月版
第三篇：广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》
广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷
若干问题的指导意见》
一、《认购书》中类似“购房人已理解并同意开发商在销售中心公示的样板条款，并同意完全按该样板调控签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款”的特别约定如何处理？
《认购书》是指将来签订《商品房买卖合同》的预约，在样板条款已经过公示且购房人也已经在《认购书》上签章确认的情形下，该《认购书》是有效的。对当事人具有约束力，认购人以合同条款不公平，可以再协商，其诉请该《认购书》无效或解除、返还定金的，不应支持。
二、出卖人拒绝按照《认购书》订《商品房买卖合同》买受人起诉签约或者追究违约责任应如何处理？
合同系当事人共同协商的结果，法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌，故对当事人关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不宜支持：
出卖人拒绝签约已构成违约，在适用《司法解释》第四条的基础上，还可以判令出卖人赔偿买受人因未能签约造成的损失，该损失数额的确定可以参照在合同订立日起至起诉日止的房价差额范围，区别下列不同情形处理：住宅在30%以内，商业用房在10%以内。买受人拒绝签约构成违约，不去别对待，作对等处理。
三、商品房被出卖人抵押后，买受人诉请确权或者办证的，应如何处理？
起诉确权的，由于房屋不存在权属争议，应驳回诉讼请求。
起诉办证的，买受人在履行下列注意义务后即不构成过错。（1）审查所购房屋是否在《预售许可证》的范围内；（2）将购房款汇入合同指定的监控账号；（3）无论是抵押后再预售，或者是预售后再抵押，只要有《预售许可证》就应认定金融机构同意出售，其行使抵押权不得对抗买受人。
伪造《预售许可证》出售房屋的，应承担双倍赔偿责任。
四、《商品房买卖合同》订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，应如何适用《司法解释》第八条？
买受人主张出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的，原则上予以支持，根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%。
五、出卖人以约定的违约金标准过高为由请求调整迟延交楼违约金的，应如何把握违约金标准是否过高？
约定违约金标准为万分之五以内，（含万分之五）的，均认定属于合理范围，不予调整。同一楼盘违约金标准约定不一致的，超过万分之五的可调整为万分之五，同一楼盘已有法院或仲裁委的裁判先例的，应注意保持违约责任标准适用上的统一性。
六、交楼标准如何确定？
必须具备以下两个基本条件（1）取得《建设工程竣工备案表》（2）讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。有特别约定其它标准的从其约定。
合同附件约定装修标准的，出卖人未达到约定的装修标准，其承担的是关于装修标准的违约责任。
七、面积差异的房款结算应如何处理？
面积差异在0.6%以内的，含本数，具体以约定为准，互不作任何补偿。
面积差异误差比绝对值超出0.6%（不含本数）在3%（含本数）以内的，按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%
面积差异在3%以上（不含本数），买受人A.有权退房，B.不退房的，3%以内按合同约定价格局势结算，3%以上由出卖人承担。所有权归买受人。追究出卖人何种违约责任决定权在买受人。
八、买受人提出办证的诉讼请求应如何处理？
买受人依合同约定或司法解释的规定起诉办证的，无论起诉时是否具备办证条件，均判令出卖人三个月内办证。
关于逾期办证违约金的处理，可以分两段判决，至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付。自判决生效之日起至取得办证递件回执（指‘协助办证的’）之日止的违约金于每月10日前逐月支付。
违约金的截止日期以合同约定为准，协助办证的为取得递件回执，办妥的为房管部门出证，取得产权证的则为交付买受人。
产权证核发后，出卖人应无条件交付给买受人。
九、根据七部委意见，预售商品房未办证之前不得再行转让，但买受人通过与第三人签订买卖合同或者通过委托拍卖的形式将未领取房产证的商品房再行转让引发纠纷，应如何处理？
七部委的意见并非法律、行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故合同应为有效。
办证的诉讼请求因为行政主管部门明确不能办证，以实际无法履行为由驳回诉讼请求，待具备办证条件后再起诉办理。
如果转让合同的出卖人（同时是预售合同的买受人）以无法办证为由起诉解除转让合同，因无法办证影响的是转让合同的买受人的权利，故以不予支持为宜。如果转让合同的买受人以无法办证起诉解除合同，则以签约目的无法实现为由予以支持。
十、类似永久水电、消防验收、大楼外墙脱落等涉及有关业主共同权益的诉讼，原告的诉讼主体资格应如何处理？
有关业主共同权益的诉讼，业委会、全体业主或业主均是适格的原告，该生效裁判对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属全体业主，后续业主重复起诉的，以已作出生效判决及违反一事不再理诉讼原则为由驳回起诉。
上述诉讼涉及赔偿的，业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的，则裁定驳回起诉。
以业委会名义起诉的，仍需要业主大会授权。
十一、逾期办证，交楼、交付公建配套设施等违约金的诉讼时效应如何适用？
约定一次性定额违约金的，自应办未办之日起适用两年的诉讼时效。
预定按违约期间持续性计付违约金的。从主张或起诉之日往前倒推两年计付。
诉讼时效超过以后，买受人向出卖人发出要求承担违约责任的信函，出卖人收到信函并回复要求解决纠纷，买受人后以协商未果为由起诉的，不宜适用诉讼时效。
买受人向有关政府主管部门反映、投诉或查询等，相关部门回复明确责任在出卖人的，不宜适用诉讼时效。
十二、以商品房抵销或清偿工程款或其他债务，而不是以工程款或其他债权抵销或清偿购房款的，应否适用《司法解释》处理？
在以商品房抵销或清偿工程款或其他债务的情形下，双方签订的《商品房买卖合同》只是履行清偿债务的方式，并非在当事人之间成立商品房买卖关系，不符合司法解释第一条的规定，故一方依据《商品房买卖合同》起诉，主张适用《司法解释》处理的，不予支持。但双方均同意按商品房买卖关系处理且不损害第三人利益的除外。
十三、出卖人与买受人约定如实测计价面积大于合同约定计价面积则买受人需补足差价款。现房地产测绘部门出具的报告显示房屋面积确实大于约定面积，在产权证未核发的情况下，出卖人要求买受人支付差价款的诉讼请求应否支持？
应以产权证登记的面积为准，出卖人在产权证未核发之前要求买受人支付差价款的请求不予支持。
十四、经出卖人同意，买受人将预售商品房转让给第三人，并办理了商品房预售合同的转名手续的，第三人能否取得原买受人合同项下的权利？
在房管局办理了商品房预售合同转让登记手续，即应视为开发商同意商品房预售合同转名，第三人可以取得买受人原合同项下的权利。
十五、商品房预售合同约定按套内面积计付房款，后商品房套内面积未变，但公共分摊面积缩水，应如何处理？
合同中已约定了公共分摊面积，故没有达到约定面积数的，已构成违约。
公共分摊面积不足的原因应由出卖人举证证明，如果出卖人不能证明其免责，即应承担违约责任。具体的赔偿标准可参照：按“总房价/（套内面积+分摊面积）*缩水面积”计付。
十六、买受人在收楼或领取房产证时签署了《确认书》，确认双方已不存在任何债权债务，后买受人以实际面积比约定面积少，要求出卖人退还面积差异款的应如何处理？
买受人不能举证证明其系在受出卖人欺诈、胁迫或者重大误解的情况下签订《确认书》的，应履行《确认书》。但是“确认双方已不存在任何债权债务”应理解为开发商以《确认书》的形式免除自身迟延交楼、迟延办证等违约责任。如果是面积减少，还是应以房产证为准退还面积差异款。
十七、开发商和买受人对分期开发建设的小区配套设施的交付时间存在争议，买受人起诉要求交付，应如何处理？
应由开发商举证证明讼争的小区配套设施规划在哪一期工程，未到期的不宜支持买受人的诉求。如果开发商不能举证证明，则认定应即时交付。
十八、如果履行合同过程中产生纠纷，一方当事人诉请合同无效或解除合同，但未诉请处理无效或解除的后果，法院能否依职权一并处理？
法官应行使释明权，除第三人明确表示反对外，应一并处理。
十九、双方当事人在合同中约定的违约责任不对等的，应如何处理？
当事人在签约后一年内提起诉讼的，可适用合同法第54条第一款第（1）项的规定，变更为对等的违约责任；未超过一年或超过一年的，均可适用合同法第一百一十四条的规定，调整为对等的违约责任。
二十、未经竣工验收，买受人诉请出卖人交付房屋的，应如何处理？
如果尚未通过建筑主体、消防、电梯的单项验收，则驳回交付房屋的诉讼请求。
二十一、买受人购买的房屋出现质量问题，影响正常使用，买受人要求修复，但出卖人经
催告后在合理期间内拒绝修缮，买受人自行修缮或依据有资质评估机构的评估结论起诉请求出卖人支付修缮费用，应否支持？
符合以下条件的请求应予支持：
1、房屋确实存在质量问题；
2、出卖人在合理期间内不履行修缮义务；
3、买受人已自行或雇人修缮，或提供有资质评估机构的评估结论。
出卖人认为买受人主张的金额不合理，应承担证明责任（如申请评估等），否则对其抗辩不予采纳。
二十二、出卖人将公共绿地出售给买受人，买受人起诉确认无效的应如何处理？出卖人要求返还公共绿地的应否支持？谁有权起诉返还公共绿地？
1、买受人起诉主张出售公共绿地的行为无效的，应予支持。
2、出卖人要求返还的，因其并非权利主体，故不宜支持。
3、有权起诉要求返还公共绿地的诉讼主体是业主或业主委员会。
二十三、购房款（包括尾款、补差款）是否适用诉讼时效？逾期付款违约金是否适用诉讼时效？
购房款本金不适用诉讼时效，违约金适用。
二十四、物权法施行后，善意取得保护制度与拆迁补偿安置协议的优先权之间的冲突如何解决？
开发商将已经特定化的拆迁补偿安置房屋转卖给第三人的行为损害了被拆迁人的权利，已构成侵权。即使转卖已产生物权变动后果，被拆迁人仍可基于该项优先权请求确权，依法院生效法律文书方式优先取得拆迁补偿安置房屋。总之，在第三人善意取得与被拆迁人优先安置的冲突情形下，优先保护被拆迁人的利益。
第四篇：深圳市中级人民法院关于审理工伤保险待遇纠纷案件相关法律适用问题的指导意见
深圳市中级人民法院关于审理工伤保险待遇纠纷案件
相关法律适用问题的指导意见（试行）
（2009年4月15日起施行）
为妥善、及时、正确处理工伤损害赔偿纠纷案件，统一司法裁判尺度，依法保护当事人合法权益，维护社会稳定。根据《工伤保险条例》、《广东省工伤保险条例》等法律法规、司法解释和上级法院的指导意见，结合我市司法审判实践，在对2000年以来我院规范性文件中有关工伤保险待遇纠纷案件的规定进行整理、修订的基础上，制定本指导意见。
1、劳动者以用人单位降低其缴纳社会保险费的工资标准导致其损失为由，要求用人单位承担工伤待遇损失的，应先向劳动争议仲裁部门申请仲裁，且劳动仲裁就此争议的裁决为终局裁决。
2、当事人因工伤保险待遇发生争议，举证责任如下分配：
（1）劳动者应就存在工伤伤害的事实及工伤认定、伤残等级鉴定时间、工伤住院治疗起止时间及费用、同意转院治疗的证明及所需交通费和住宿费、应安装康复器具的证明及费用等事实举证；
（2）有人单位应就各种实际已发生的工伤损害赔偿费用支付事实举证。
3、用人单位以劳动者假冒身份证明为其投保而遭受社会保险损失的，对法律法规规定由工伤保险基金负担的工伤保险待遇部分，如冒用人发生工伤时已满16周岁，由冒用人承担主要责任，用人单位承担次要责任；如冒用人发生工伤时不满16岁，由用人单位承担主要责任，由冒用人承担次要责任。
对法律法规规定由用人单位负担的工伤保险待遇部分，劳动者无须进行分担，仍由用人单位全额支付。
4、建设工程的分包人挂靠承包人，并以承包人名义承接工程的，劳动者的工伤待遇可由分包人和承包人共同承担。
承包人违反《建筑法》第二十四条、第二十八条和第二十九条的规定，对建设工程进行转包或分包的，劳动者的工伤待遇可由转包人、分包人和承包人共同承担。
5、受雇人因履行雇佣合同遭受伤害的，不属于工伤事故，但雇主应承担人身损害赔偿责任。受雇人存在故意或重大过失的，适用《民法通则》第一百三十一条的规定。
6、劳动合同中有关限制或免除用人单位支对劳动者工伤承担的法律责任的约定无效。
7、劳动者工伤后，被鉴定为五至十级伤残的，劳动合同期限未满，用人单位应安排力所能及的工作。用人单位以劳动者违章致伤，并给其造成严重损失为由解除劳动关系的，不予支持。但劳动者在被安排从事力所能及的工作后，严重违反用人单位规章制度的，用人单位依法解除劳动关系的，应当允许。
8、对于疑似职业病的劳动者，用人单位应当及时安排其进行诊断，在疑似职业病的劳动者诊断或者医学观察期间，不行解除或终止其订立的劳动合同。
劳动者被诊断患有职业病，但用人单位没有依法参加工伤保险的，其医疗和生活保障由最后的用人单位承担；最后的用人单位有证据证明该职业病是先前用人单位的职业病危害造成的，由先前的用人单位承担。
职业病患者要求工伤待遇的，应要求其提供工伤认定。
9、工伤认定属劳动保障行政部门职权，当事人对认定不服可以申请行政复议、提起行政诉讼，人民法院在审理劳动争议案件中不直接作工伤认定。劳动者请求工伤待遇，未提供劳动保障行政部门作出的工伤认定的，人民法院裁定驳回其起诉。但用人单位没有为劳动者缴纳工伤保险费，且具备下列情形之一的，人民法院应予受理，并就用人单位是否承担工伤赔偿责任进行审理：
(一)劳动者有证据证明其受伤属于工伤的；
(二)用人单位对构成工伤没有异议的；
(三)非法用工单位与非法用工中的死亡人员就赔偿问题发生争议的。
10、用人单位以未收到劳动能力鉴定委员会的鉴定结论为由，在诉讼中申请进行重新鉴定或要求进行复查的，不予支持。
11、非法用工单位伤亡人员，有关行政主管部门出具了非法用工处理意见的，劳动仲裁机构和人民法院在审理中应当作为界定非法用工的依据。对于行政主管部门未作出处理意见的，人民法院应当依据《非法用工单位伤亡人员一次性赔偿办法》第二条的规定，根据查明的事实界定非法用工关系是否成立。
12、劳动者的工伤系第三人侵权所致，劳动者先获得侵权赔偿的，不影响其享受工伤待遇，但对于医疗费、丧葬费和辅助器具更换费不得重复享有。
13、劳动者的工伤待遇由用人单位承担的，劳动者依人身保险合同获得的赔偿，用人单位不得主张在工伤待遇中扣除。
14、劳动者工伤后提出辞职，请求劳动关系经济补偿金、一次性伤残就业补助金和一次性工伤医疗补助金的，除其辞职系依据《劳动合同法》第三十八条或最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定提出的外，对其请求的解除劳动合同经济补偿金，不予支持。
用人单位违法解除或终止劳动合同的，劳动者要求赔偿金、一次性伤残就业补助金和一次性工伤医疗补助金的，应予支持。
15、根据《广东省工伤保险条例》第五十七条的规定，《广东省工伤保险条例》第二十九条中计算一次性伤残就业补助金、一次性工伤医疗补助金的基数“本人工资”是指工伤职工因工作遭受事故或患职业病前十二个月平均缴费工资，但工伤职工实际平均应得工资高于缴费的，本人工资为工伤职工实际平均应得工资。
本人工资高于统筹地区平均工资百分之三百的，按统筹地区职工平均工资的百分之三百计算；本人工资低于统筹地区职工平均工资百分之六十的，按统筹地区职工平均工资的百分之六十计算。
前款所称的统筹地区职工的平均工资，系指工伤职工因工作遭受事故伤害或
患职业病前十二个月平均工资。
16、根据《广东省工伤保险条例》第二十三条的规定，劳动者因工作需要暂停工作接受工伤医疗的，在停工留薪期内，原工资福利待遇不变，由所在单位按月支付。停工留薪期按医疗终结期规定，由劳动能力鉴定委员会确认，最长不超过二十四个月。工伤职工评定伤残等级后，停发原待遇，按照有关规定享受伤残待遇。
劳动能力鉴定结论未明确注明工伤职工的停工留薪期的，除少数个别情况（如单侧膝下缺失治疗终结评残后安装假肢需要一定的适用期和个体治疗终结后需要特别的功能锻炼的）外,医疗终结期视同停工留薪期。
17、用人单位未依法为劳动者缴纳工伤保险费，在劳动者发生工伤事故后，经劳动能力鉴定委员会确认需安装辅助器具的，工伤职工请求一次性支付辅助器具更换费，应予支持。辅助器具更换费用的确定应以统筹地区社会保险经办机构签订服务协议的辅助器具配制机构出具的关于辅助器具安装费用及更换周期的意见为依据，计至工伤职工70周岁止。配制机构出具的标准超过社会保险经办机构参考标准的，以社会保险经办机构参考标准确定。
18、住院期间伙食费用由用人单位按深圳市因公出差伙食补助标准百分之七十支付。
19、用人单位为劳动者缴纳了工伤保险费，双方劳动关系解除或终止后，工伤职工请求后续治疗费的，应由劳动保障行政部门依法处理，劳动者要求用人单位承担的，不予支持。
20、一次性工亡补助金的支付标准，应为60个月深圳市上职工月平均工资。
21、原劳动部《企业职工患病或非因工负伤医疗规定》规定用人单位应给予3个月到24个月（3个月、6个月、9个月、12个月、18个月、24个月）的医疗期，上述医疗期分别按6个月、12个月、15个月、18个月、24个月、30个月内累计病休时间计算。上述医疗期的计算，可以参照最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第一百九十八条的规定，当事人
约定期间不是以月的第一天起算的，一个月为三十日。即如果间断休的病假，一个月按三十日计算，则3个月病假为90日。如果劳动者不间断休病假，则应分为以月的第一天开始和非以月的第一天开始其休病假两种情况。如从5月1日开始不间断3个月病假，医疗期应计至7月31日。如从5月11日开始不间断休3个月病假，则应按90日确定，即医疗期至8月8日止，而不是8月10日。
劳动者累计医疗期未满而劳动合同期已满，且需要停工休息治疗的，劳动合同期限自动延续至医疗期满为止；在医疗期内医疗终结的，医疗终结之日即可终止劳动合同；对其中经劳动能力鉴定委员会鉴定为完全丧失劳动能力的，可办理因病或非因工负伤退休退职手续。不需要停工休息治疗的，只要劳动合同期满，便可终止劳动合同。
22、根据劳动部办公厅《关于劳部发［1996］354号文件有关问题解释的通知》（劳办发［1997］18号）规定，“劳动者患病或非因工负伤，合同期满终止劳动合同的，用人单位应当支付不低于六个月工资的医疗补助费”是指合同期满或者医疗终结被劳动能力鉴定委员会鉴定为5-10级的，用人单位应当支付不低于六个月工资的医疗补助费。鉴定为1-4级的，应当办理退休、退职手续，享受退休、退职待遇。
23、劳动者退休前非因工死亡或退休后死亡的，其供养的直系亲属享受的丧葬补助费和一次性抚恤金的标准为：
（1）丧葬补助费：支付标准为其死亡时深圳市上城镇职工月平均工资的3倍；
（2）一次性抚恤金：抚恤金以其死亡时深圳市上城镇职工月平均工资为基数。供养直系亲属为1人的，支付上述基数的6倍；供养直系亲属为2人的，支付上述基数的9倍；供养直系亲属为3人及以上的，支付上述基数的12倍。
丧葬补助费、一次性抚恤金从基本养老保险基金中支付。用人单位未为劳动者缴纳社会保险费的，上述费用由用人单位支付。
24、本指导意见自印发之日起，本院以往相关会议纪要、综述、指导意见不再适用。法律法规、司法解释、上级人民法院或本院有新规定的，按新规定执
行。
25、本指导意见由市中级法院审判委员会负责解释，供全市两级人民法院参考。
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