2012年2月11日杭州关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见

第一篇：2012年2月11日杭州关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见

《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》

《意见》将于2012年2月11日正式实施，实施范围包括杭州上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江），而萧山区、余杭区和各县（市）将参照执行。

商业办公等非住宅类项目，主要包括购物中心、商业街、专业市场、综合体、酒店式公寓、商铺和写字楼等多种类型，都是不受限购影响的商业地产。现在市面上，购房者购买最多的当数酒店式公寓、商铺和写字楼这三种。

酒店式公寓可能没有独立卫生间

从《意见》来看，目前市场上商业办公等非住宅类项目里，酒店式公寓类产品受到影响最大，主要有三点：

第一，传统的酒店式公寓都有独立的卫生间，《意见》规定，以后非住宅类项目的卫生间要按每层集中设置，以常规的单层1000平方米的商业建筑为例，每层最多隔出3个带独立卫生间的单元。今后在非住宅类项目中，将禁止设置外挑式阳台和飘窗。

办公等非住宅类项目中，除了特别规定的以外，其他只能按幢整体转让（销售）、办证，不得分割转让（销售）、办证。此外，对于许多打着公寓旗号的非住宅项目来说，以后想叫“公寓、家园、花园、花苑”等名字都不行了。在广告和楼书里，也不能暗示有居住功能了。而且，想靠非住宅项目来完成入户或入学也行不通了。

去年卖的房中酒店式公寓占两成目前的酒店式公寓既有出租回报，又具备日常居住功能，由于不受限购影响，很受市场欢迎。

去年，钱江新城、大城西、城东新城、下沙等热门的居住板块，都有酒店式公寓类产品面市，销售势头很好。不过，业内人士表示，酒店式公寓的保值增值速度一直都比不过住宅，在二手市场上的交易也不活跃，投资酒店式公寓的收益主要还是靠出租回报率，因此项目的地段很要紧。

有利于今后物业上的统一管理

这次出台的《意见》，杜绝了开发商想把写字楼等商业产品做成住宅类型的“打擦边球”做法。从源头的土地出让到设计、审批、销售、宣传各方面都做了严格的规定。如果开发商想在使用上做些小动作，比如预留排气管道等，都会受到处罚。

此举一方面为了规范市场，避免开发商钻法律空子误导购房者，产生不必要的麻烦。另一方面，住宅楼和办公楼的物业管理要求是不一样的，此举有利于今后物业上统一管理，减少纠纷和安全隐患。

中天〃西城纪是去年卖得较好的酒店式公寓项目，负责人表示，如果今后酒店式公寓“大变脸”，对自己项目来说是一大利好。按照新规定，阳台、飘窗、卫生间这些功能都取消了，酒店式公寓的居住性质也就没了，只能做单纯的办公场所。

新闻助读

我国多地严控酒店式公寓审批

近日，天津市相关部门下发《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》，要求严格控制酒店型公寓审批。天津财经大学经济学院副院长丛屹在接受采访时表示，天津对于酒店式公寓的新规，是为了让其回归商务属性的本质，使这种介于住宅和商业之间的物业更规范，避免未来买房人与开发商因政策不明产生纠纷。

北京市住房城乡建设委员会联合多部门出台《完善商业、办公类项目管理的通知》，已于2011年6月1日起正式执行，全面叫停“商改住”项目。

青岛则在2011年限购政策中将居住型和商务型酒店式公寓严格区分，酒店式公寓认定为住宅受限购政策约束，公寓式酒店认定为非住宅不受限购政策约束。

第二篇：关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见

杭州市人民政府办公厅转发市建委市规划局

关于进一步规范商业办公等非住宅类项目

规划设计与管理实施意见的通知

杭政办函〔2012〕2号

各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

市建委、市规划局《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真组织实施。

二○一二年一月十一日

关于进一步规范商业办公等非住宅类项目

规划设计与管理的实施意见

（市建委市规划局二○一一年十二月一日）

为进一步规范商业办公等非住宅类项目的规划设计与管理，促进我市房地产市场健康平稳发展，根据有关法律法规和规范的规定，结合我市实际，特提出如下实施意见。

一、本意见适用于上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）行政区域范围内商业办公等非住宅类项目的规划设计与管理。

二、对商业办公等非住宅类项目用地的出让，城乡规划主管部门在拟定规划条件时，应严格按照相关标准明确其用地性质和建筑用途。

国土资源部门应将城乡规划主管部门提供的规划条件纳入土地招拍挂文件和土地出让合同，明确项目是否允许分割转让（销售）以及应承担的法律责任等，并将本意见第五条的内容在土地出让合同中予以明

确。

三、商业办公等非住宅类项目应严格按照公共建筑的相关标准进行审批，并符合以下要求：

（一）商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元（因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过1个）；

（二）内部平面应禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，建筑物立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，禁止设置外挑式阳台、飘窗；

（三）具有公共的出入通道，除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。燃气供应单位不得违反规定擅自供气。

酒店类建筑不得分割转让（销售），不适用本条第一款第一项的规定。

四、对商业办公等非住宅类项目，设计单位应严格按照建设工程规划要求和有关设计规范、标准进行设计；施工图审查机构要严格施工图审查；施工单位、监理单位应严格按照设计规范、标准和经核准的施工图进行施工、监理。

建设行政主管部门应加强对项目设计单位、施工图审查机构、施工单位和监理单位的监督检查，及时查处擅自修改设计方案和不按规定进行施工图审查、不按照经批准的施工图施工、不按规定监理等违法行为，并按照《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》等有关法律法规的规定予以处罚。

城乡规划主管部门在进行建设工程竣工规划核实时，应严格按照经批准的规划许可内容进行。对未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由城管执法部门按照城乡规划法律法规的规定予以处罚。

对违规设置燃气管道的商业办公等非住宅类项目，公安消防部门应按照消防法律法规的规定予以处罚。

五、在商业办公等非住宅类项目中，对公开出让经营性用地以及三类指标用地（留用地、拆复建用地、开发性安置用地）中允许按规定转让的部分，可根据土地出让合同的约定进行分割转让（销售）、办证，其他项目只能按幢整体转让（销售）、办证，不得分割转让（销售）、办证。

开发建设单位不得采取以租代售等方式销售商业办公等非住宅类项目，不得超过国家规定的租赁期限进行出租。

六、严禁任何单位和个人违反本意见的规定分割转让（销售）商业办公等非住宅类项目。对违反规定的，住保房管、国土资源等部门应按照有关法律法规的规定予以处罚。

对本意见规定允许分割转让（销售）的商业办公等非住宅类项目，开发建设单位在建设、销售时不得采用带有公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称，其广告宣传、楼书中不得暗示具有居住功能，并应在楼盘名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。

各审批职能部门在进行审批时，应对项目名称严格把关，对含有住宅性质名称的，地名管理部门不予地名登记，住保房管部门不予核发预售证。工商行政管理部门应加强对商业办公等非住宅类项目销售广告宣传的监督管理。

开发建设单位在房屋预、销售时应向购房人明示房屋的规划设计用途、土地使用年限等详细情况，并将此情况在购房合同中予以明确。

七、除本意见第五条第一款规定允许分割办证的项目外，国土资源、住保房管部门一律不得对商业办公等非住宅类项目进行分割办证。

国土资源部门应在土地权利证书上标注该商业办公等非住宅类项目是否允许分割办证。对已标注的，住保房管部门可依据土地权利证书上标注的情况进行办证；对未标注的，由住保房管部门和国土资源部门通过实施项目登记发证联系单制度，在核实相关材料的基础上依法发放房屋权属证书和土地权利证书。

八、商业办公等非住宅类项目的使用应符合规划使用性质和土地权利证书上载明的土地用途，房屋所有人、使用人不得擅自改变。对擅自改变用途的，由有关部门按照有关法律法规的规定予以处罚。商业办公等非住宅类项目不得作为办理户籍、学生入学等手续的依据。

九、本意见发布前已取得方案设计批复的商业办公等非住宅类项目，按原批准的设计文件执行；土地

出让合同有约定的，按约定执行。

十、市建设、规划、国土资源、住保房管、工商、城管执法、公安消防等部门应按照本意见的要求，结合部门工作实际，研究制定内部操作规程。

十一、本意见自公布之日起30日后施行，萧山区、余杭区和各县（市）可参照执行。前发《转发市建委关于规范杭州市区房地产市场部分公共建筑设计与管理若干意见的通知》（杭政办函〔2003〕322号）同时废止。