第一篇：房地产企业战略采购的五大挑战和七个执行要点
房地产企业战略采购的五大挑战和七个执行要点
屈航2013-7
战略采购作为一种有效的新型采购模式，其能够为企业带来整合资源、降低采购成本和运营成本、提升效率等各种好处，近些年已经为大多数房地产企业所了解和接受。但战略采购在国内地产行业的实施尚处于探索阶段，没有系统的理论指导，也很难通过简单照搬照抄其他公司的做法来实现。这就给房地产公司的具体实施带来一定的问题和风险，而且实际的实施中并非是一定成功的，往往需要经历全面系统的工作才能真正建立并实施有效的战略采购。
有的公司盲目地实施战略采购，同供应商签订合作协议，但在执行当中发现考虑不周、项目并不合适使用，结果对战略合作关系造成了损害；也有的公司内部沟通不够，总部签订的战略采购协议地方项目自行其事没有执行；还有的公司对内部价值链和产品没有清楚的了解，盲目选择低价的投标单位作为战略采购对象，最后发现这样的合作伙伴服务无法配合到全国发展的需要，给公司的项目品质带来遗憾。类似的失败案例在行业内并不少见。
总的来看，战略采购这种采购模式，对企业以下五个方面提出了挑战：
（1）企业采购工作管理水平
战略采购是基于企业采购工作具备一定管理水平之上的，需要企业在采购方面有比较完善的工作流程体系、足够庞大的供应商资源、对各类产品市场的深入了解、对采购方法和模式的理解和掌握等等。没有较深厚的采购工作管理经验作为基础，很难进一步上升到更高级的战略采购阶段。
（2）对产业价值链的认识
战略采购理论是透过对房地产产业价值链的深入理解，同战略合作伙伴一起来共同探讨整个产业价值链当中各个环节的改进，从而带来双方整体的最大收益。因此如果企业没有对产业价值链的深刻认识和透彻的理解，是无法发挥战略采购最佳效果的。
（3）强大的执行力
战略采购从本质上对企业来说，是一次对整个价值链的管理和流程的变革。这种变革能否真正成功，很大程度上取决于公司是否有良好的变革文化，公司上下同心，有强大的执行力。
（4）内部部门之间的协作配合能力
战略采购不是仅仅依靠采购部门就能实现的工作，战略层面的合作涉及多个专业部门之间的协作配合，因此必须要求组织内部的各部门之间有良好的沟通和
默契，有较强的协作配合能力。在战略采购的设计和实施阶段也需要有跨部门团队的重要执行工作。
（5）经验丰富的员工
企业的很多能力是由其内部员工的能力集合体现的，战略采购需要有对行业价值链的理解、产品市场的认识、执行的能力、协作配合的能力等等，归根结底还是要求企业内部真正有一批经验丰富，勇于担当战略采购设计和实施重任的员工。
战略采购能否真正实施成功，首先必须要具备应对以上五大挑战的能力，其次，往往还取决于以下七个要点的执行是否有效：
（1）公司管理层对于战略采购的认识以及支持；
战略采购在一定程度上是企业管理的变革，作为变革的行为必需在得到高层管理者的充分认可及授权下才能得到全面的执行。同时，变革当中会面对来自外部和内部的各种问题和阻力，实施团队必需得到管理层强有力的肯定和支持才能克服这些困难。
（2）内部相关部门对战略采购的充分理解，开放、全面的沟通和交流； 战略采购对企业流程的变革不仅仅是采购本身，而是在整个房地产业价值链的各个环节，包括前期的设计、中期的合约拟定、工程实施、市场营销、后期的付款及维保服务等等，因此需要内部各相关部门对于战略采购都有充分的了解才能在以后的执行当中避免出现问题，同时对这些变革也能给予必要的理解和支持，甚至能够给出建设性的意见。
（3）用严谨而系统的系统方法扎实充分地进行，以严格可行的数据采集和采购类别分析方法，为企业确认战略采购的机会，选择合适的采购策略；
战略采购是基于供应链充分认识和分析以后的优化，需要以系统严谨的方法对企业和外在环境进行分析，根据每个产品的特点、行业特点、公司现有流程的情况来共同分析，找到最佳的切合点，才能取得最好的效果。
（4）对战略采购理解深刻并经验丰富的跨部门实施团队；
前面两点提到战略采购是基于对于整个产业价值链的认识，需要整个价值链上的员工都对战略采购有深入的理解和支持。理解深刻并有丰富经验的跨部门实施团队是解决跨部门问题，并对产业价值链各个环节都能给予全面理解的必需要素。
（5）从供应链的整体上探讨，共同努力削减成本；
战略采购面对的不仅仅是价格，而是包括技术、质量、设计等因素的品质，以及优良的服务等的综合，这些是贯穿房地产供应链的各个环节的。要想取得全
面的优化，真正发挥战略采购的效用，就必需从整体出发进行考虑，而不是仅仅关注在价格上，要考虑整体成本最优。
（6）战略采购合作双方充分的信息共享和沟通，建立双赢的伙伴关系； 战略合作的基础是充分的信任，战略采购的执行过程也需要合作双方对于信息的充分共享及沟通，这样供需双方才能更好地了解相互的要求；同时，合作应以双赢为目标，才能保证合作的可持续性和稳定性。
（7）完善的供应商评审和绩效考评体系，在运营中及时有效沟通、不断整合改进。
为了选择最佳的战略合作对象，必须对供应商进行全面的评审，从各个方面对供应商给予评价，务求整体最佳；在合作过程当中，需要对合作对象进行监控和考评，及时有效的沟通，不断督促其精益求精，为企业贡献更多价值，双方一起整合改进达至高效。
第二篇：房地产项目开发过程五大要点
房地产项目开发过程五大要点
(一)：凡事预则立，不预则废！
项目启动之前，如果能够事先做一些计划，订一些目标，一定会对工作的开展有百益而无一害。
房地产项目开发的计划包括项目的整体开发计划，项目的资金预算运作计划，项目的整体时间节点安排，项目整体的工程，营销等各个部门的工作计划。
在项目准备启动的时候，房地产公司对项目的整体有一个比较详细的预算和预估。每一个部门负责人对属于自己部门的分内工作，都需要提前探讨，作出详细的计划，计划经过多轮的会议和探讨最终确定。而每一个项目的这种计划和探讨，是一种经验的碰撞，理论的升华，通过圆桌会议的形式，形成兴旺房地产公司的积累，而就是这种形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步骤。
(二)：项目未动，策划先行！古云：兵马未动，粮草先行；
对于房地产开发而言；应该是项目未动，策划先行。即应该做好项目策划，项目策划简单而言是回答以下几个问题：
谁是我们的客户？我们的客户喜欢什么样的产品，我们的产品做成什么样的特点，商业怎么做？住宅怎么做？配套怎么作？商业和住宅的比例怎么样？住宅户型的比例和面积分配怎么样？项目的风格做成什么样子？项目的景观应该满足什么人群的需要？
而这些选择都需要一个为什么这么做的理由！这些问题我们有意或者无意都会要回答，不管是通过专门的流程来回答，或者拍脑袋来回答。只是说如果拍脑袋，那么犯错误的可能性更加大，地块也无法发挥最大的价值所在。而如果在下结论以前，进行全面的调研，与市场分析，项目产品的探索性研究，对结论加以科学的论证，会大大减少失误的可能性，确保地块的价值得到最大程度的提升！
我们需要回答这些基础问题的重点在于：在设计之前或者设计开始的同时，我们需要对项目做一个精确的定位。定位是一个项目开篇重要的核心点在于回答我们是什么，谁是我们的客户！
定位做好了，项目的销售就做好了80％。(三)：地产开发，设计重中重！
对于房地产开发，房子就是产品，而产品是设计出来的，开发的坚决条件好：即使市场不好，我留下来的房子要全部是优质资产！设计要解决的问题很多，成本控制就在设计阶段可以解决85％。
设计首先需要贯彻定位的意图，建筑方案中平面布局以及外观造型，建筑用材的选择。其次是结构方案的确定，从基础的形式，到钢筋混凝土的含量；最后到整体的水电体系，所有的设备，材料选型，在设计阶段一定要完整考虑，选择最佳的方案，并且融入整体设计过程中，确保所有的大问题在设计阶段解决，95％的小问题在施工过程中也能够解决。
设计做好了，工程成本控制就成功了85％！(四)：控制成本，全面预算！在项目的整体计划中，控制成本是工程管理过程的一个重点所在，那么成本控制的关键并不完全在于成本部和工程部，而是在全员的成本控制，在项目整体计划中，我们应该可以提前做好全面的预算，工程有一个细致的预算，从图纸到材料设备采购，提前计划，提前讨论；
不但工程需要有全面完整的预算，营销也有一个全面细致的预算；财务也有一个全面的预算，对外报建关系协调也有一个全面的预算，所有这些预算都是我们的成本组成，这需要全面的成本核算体系，在项目开始以前，我们应该将团队职责分配好，然后对整体预算进行核实，并且在项目的整体开发过程中，忠实执行预算制度，当然这些预算可能会有调整，我们需要3个月或者6个月审核一次，看预算中哪些超越了，哪些节约了，通过一两个项目，我们的成本控制能力能够得到提升，这正式我们开发水平的体现，是我们经验的积累。
建议公司成立以总经理为中心，全员参与的成本核定小组，由财务部牵头，针对公司的成本部，工程部，营销部以及对外报建等相关部门，整理以前的资料，参考现状，指定出合理的预算。
(五)：项目管理，流程优先！
在月湖兰庭的项目管理过程中，其实现场管理是十分混乱的，只不过这些混乱都被掩盖住了，并没有造成很大的问题，所以我们有时候视而不见。主要也有部门的职责不清晰，各个部门的管理方式和方法不一致造成的。比如工程部与成本部的权责，比如工程与技术的权责，比如工程与营销的权责；而这些问题，都是因为公司岗位不清，责任不明，流程不畅通而造成的。
所谓流程，就如流水一般，自一个节点流至另外的节点，公司的流程畅通，则工作顺利并且能够最大限度避免错误。
那么如何才能做到这样行如流水的工作呢？任何工作必须回答以下几个问题，简称：6W1H
1.Who—工作的责任者是谁？
2.For whom—工作的服务和汇报对象是谁？
3.Why—为什么要做该项工作？
4.What—工作是什么？
5.Where—工作的地点在哪里？
6.When—工作的时间期限？ 7.How—完成工作所使用的方法和程序？
参考上述6W1H，我认为首先是公司岗位设立清晰，然后是岗位职责明确，做到每一个事务都有人负责，每一个人都有其负责的事务；其次是工作的标准和方式要确定，明确做事的方式和方法。
任何一个公司，如果能够把上述五个部门的工作分解，细化然后执行，则公司必定能够在硝烟四起的房地产市场立足并崛起。
第三篇：房地产项目成本管理的五大要点
房地产项目成本管理的五大要点
房地产市场经历了最初的“野蛮生长期”到现在的“后白银时代”，随着规章制度的完善，限售、限价等政策的频繁出台，房地产市场已经充满了“火药味”。
激烈的竞争，“大鱼吃小鱼”，专业淘汰粗狂......企业想要不被淘汰，必须夯实内功，向管理要效益。成本管理，作为企业高质量发展的重要支撑点，不容忽视。
做事情都要讲究方式方法，成本管理一样需要捋清思路，抓住关键环节。企业经营需要谁来关注成本？成本管理从哪些方面下手？如何在管理瓶颈上寻求突破？闲暇之余总结了几条浅知拙见、抛砖引玉。
企业决策层，需要重视成本管理
企业决策层的成本态度，是一个公司成本管理的基调
在成本管理类的文章中，我们经常会看到培养全员成本意识的内容。我的观点，必须是公司经营决策层认识到成本管理对企业的重要意义，并加以重视，才能做好成本管理。
在房地产的开发经营活动中，成本管理部门更多是起到一种驱动作用，而真正花钱的部门是设计、营销、工程等业务部门。在重大设计方案上或者工程管理措施上，成本人员提出相关的经济性对比及优化措施建议，但真正的落地则依靠相关的业务部门。而在这些优化措施的落地过程中，因为各部门的关注重心不尽相同，所以执行的效果可能就是虎头蛇尾。特别是在进度、效果、成本上只要出现冲突，决策层就毫不犹豫地牺牲成本，不做任何平衡，这种状况对整个成本管理团队的信心影响是非常大的。只有公司决策层意识到规范的成本管理的对企业经营的重要性，有效管理为企业带来的良好效益，才能真正带动相关部门的执行和落实！所以，企业决策层对成本的态度就是一个公司成本管理的基调。
就拿曾经供职的一家房企来聊聊，老板和集团高管到项目巡查，问得概率最大的问题就是——项目的成本是多少？利润率是多少？看到现场存在浪费的情况就会问，管理人员有没有思考避免浪费的措施？有没有其他更优的实施方案？正是集团层面的重视，项目总也不敢怠慢，大家在项目管理过程中凡事就会考量成本投入是否合理？有没有更节约成本的方案？企业管理高层领导对成本的关注为项目实现预定的经营指标奠定了基础。
项目操盘手，需要具备经营思维
关注项目的利润增长、快速回款、企业品牌价值，都属于具备了一定的经营思
维
开发过程中收入和支出是影响经营指标的两个重要行为，成本管理的终极目标是要服务企业经营。这里讲的成本管理既不是支出管理，也不是降低成本，增加收益对于成本管理来讲同样有重要的意义。
大家可能会说啦，“哦！降低成本或销售溢价带来利润增长，这就是我们成本管理的意义”。其实，从广义上讲，成本管理的意义不只是利润增长，在高周转的模式下，快速去化、快速回款除了带来隐形的财务效益还关系到公司的生死存亡。抛开成本专业条线，从公司经营层面来讲，如果投入适量的成本能够大幅提高客户满意度，提升企业品牌价值也是值得的。企业品牌提升带来的效益是潜在的、长远的，也是企业持续性发展、良性发展的基石。在成本管理工作中，能关注到利润增长、快速回款、企业品牌价值，都属于具备了一定的经营思维。
曾经历过一个项目，开盘去化情况非常不好，公司紧急召开了项目分析会，根据客户调研及内部研判终于找到症结所在：项目地处离市区较远的山区，但周边风景秀丽、自然资源丰富，属于旅游度假产品。但是，该项目为了控制单套销售总价而按毛坯定位进行开发。根据开盘后的客户调研意识到，项目地处偏远山区，客户更多地作为第二、第三住所度假休闲使用，不愿意花大量时间和精力自己装修，即使有自己装修的想法也因距市区太远、周边材料资源匮乏而放弃。找出问题症结，最终会议决策实施精装销售、拎包入住，同时考虑客户的总价承受能力，装修部分按成本价销售。方案由毛坯改为精装，虽然成本增加，整体利润率降低，但后来二次开盘火爆的事实印证了会议决策是正确的，加速回笼现金流，盘活了项目。此案列并不倡导大家遇到销售问题就通过增加投入降低利润率来解决，只是打开一种聚焦经营来解决问题的思路。对比一个反面案列：同样是郊区旅游度假楼盘，规划方案时却在示范区重金打造了一个商业街，给出的理由是商业能够拉动人气、营造生活氛围、促进销售，但没有考虑季节性度假楼盘，商业如何销售？等到项目竣工交付，头疼的事情来啦，大量商业无人问津，签约寥寥无几，巨额的建安成本变成了沉淀资产。不得不说，不能把花钱当成一种快感，而是要考虑成本投入是否能够转化成有效回款？也就是项目经营时刻需要算账。经营思维不单是对成本人员的要求，对项目操盘手更为重要。
投资阶段风险研判，对成本至关重要
“优质的项目可能会帮一个普通员工走向职业巅峰；带坑的土地活活能把一个
优秀的项目总折磨崩溃。”
成本管理往往会忽视在投资拓展阶段的风险研判，结果是一招不慎、满盘皆输。行业内流传着一个观点“设计阶段的成本管理作用占70%”，设计阶段管控不到位对整个项目的成本影响重大。今天抛出一个新观点：投资阶段的风险研判失败对成本管理影响是毁灭性的。前期研判不充分，项目获取后才发现土地性质问题、报建问题、债务问题、合作模式问题，负面作用小则带来成本大幅增加、影响经营指标的实现，大则直接造成项目“无限期”停滞，操盘人员每天处于“填坑”状态。
之前一家公司碰到的案例：公司收购一个未开工的净地项目，看似遇到一块肥肉。加之，公司销售业绩压力大、时间紧，收购之前未经过相关业务部门的尽调与评审，推动获取项目的人员与总裁汇报后就快速与对方签订协议，顺利将项目拿下。但是在项目获取后，进入报规阶段发现一个棘手问题，由于地块处于附近机场的航道，规划对限高有严格要求，造成方案排布损容严重，货值大幅减少。而另一个问题的出现则是雪上加霜，由于前期缺少当地调研，未了解地块拆迁前此位置是一处大型设备厂，在基础开挖及打桩阶段发现地下存在大量的巨型设备基础需要破除，无端增加了老基础破除处理费用。这两个因素叠加，最终把公司眼中的优质项目变成了亏损项目，欲哭无泪，血的教训！行业内经常有人调侃“优质的项目可能会帮一个普通员工走向职业巅峰；带坑的土地活活能把一个优秀的项目总折磨崩溃。”——足见投资阶段研判多么重要！
前置策划，有效降低无效成本
任何一个方面不筹划，直接带来的后果就是用成本去买单
做事要“先思后行”，想不明白就别指望会干明白。在项目落地之后，要快速启动工程、设计、成本、营销等专业交圈的相关策划，对整个项目如何运作有个整体思路，任何一个方面不筹划直接带来的后果就是用成本去买单。对市政配套、示范区、土方平衡等重要专项方案进行前置策划带来的效益远比直接降低建造标准、压低承包商价格来的更有效。
市政工程的前置报建的重要性曾经在一个项目上就反映得淋漓尽致。该项目地处市区繁华地段，距离项目300米有一变电站可供项目正式电接入使用，经咨询供电部门该变电站仍有容量可使用，项目确定按此变电站接入考虑的成本，这个距离的工程费用80万元足够。根据报装条件要求，项目获取土地证和工程规划许可证就可以进行正式电的报装工作，提前锁定容量。但是，用电报批工作没有引起项目公司足够的重视，一直等到工程进展的中期，相关人员才去供电局申请用电报装，得到的答复是：“该变电站3个月前已被周边新开的项目申请占用，目前容量不足，你们的项目只能从七公里外的另一变电站开辟专线接入”，瞬间蒙圈。专线工程费用、占地补偿费用，两项合计约1000万元，远远超出预留的80万元成本，费用多或少对项目而言起到的作用未变，超出的920万完全是一种可以规避的成本投入。
无效成本是开发过程中最没有价值的投入，前置思考、规范管理、减少反复、降低拆改，是规避无效成本的有效途径，提效降本重中之重！
成本适配，做到有的放矢 一刚一柔，彰显成本管理的有的放矢
成本管理不等于砍价钱、降标准，简单粗暴的降本方式带来的危害时常凸显——工程质量不过关、客户承诺无法兑现。花钱并不可怕，可怕的是不清楚钱花在了什么地方！
我们常把建造成本分为两类：刚性成本、柔性成本。基础、结构、管网都属于刚性成本，在满足安全规范的情况下尽量优化；外立面、大堂装修、园林景观等属于柔性成本，柔性成本的一个特点是可高可低，而且差距还会很大，柔性成本给客户带来视觉感受和真切体验，更能引导客户的消费冲动。
龙湖的五重园林景观，就是大家对其产品一个比较深的印象。龙湖愿意在园林景观上适当地加大成本投入，选用树形较好的乔木，借用乔木、灌木、地被等高矮层级的搭配，营造高端社区的实景感受，受到广大客户的好评与接纳。相比园林景观关注与投入，其在地库上的研究与优化也是“抠”到极致，车位停车效率在业界堪称经典。在成本总额受控的情况下，需要针对柔性部分，梳理客户敏感度，对影响客户感受的众多因素进行排序，把成本优先投入到敏感度高的部位；但也不能一味追求“没有最好，只有更好”——这种忽略了售价天花板，边际以外的成本投入没有办法获得回报的做法也不可取，毕竟是企业不是慈善！
一刚一柔，彰显其成本管理的有的放矢。
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成本管理是个严谨且繁琐的工作，但如果我们的关注点只停留在如何降低成本和控制中标金额的层面上，那么成本管理的工作就可能会误入歧途，而出现“只见树木不见森林”的状态，不但没有助力项目反而影响企业信誉。
而换一种思路可能就是柳暗花明，智慧地驱动企业高层领导重视成本、关注成本，强化项目操盘人员的经营意识，在工作中重视影响成本管理效果的关键环节（如投资阶段的风险研判、重大方案的前置策划、“有钱花在刀刃上”的成本适配动作）就能让成本管理顺势而为、事半功倍！
“举一纲而万目张，解一卷而众篇明”，成本管理这项工作同样需要从专业中跳出来，拔高视野，认清本质，抓住关键，这样我们就能在成本管理的迷途中寻求突破！
第四篇：民事执行案件中8个操作要点及七个重要法规!
民事执行案件中8个操作要点及七个重要法规！
2016-05-28陈冉律师信贷风险管理点击上面蓝色字体“信贷风险管理”一键关注本平台
作者：陈冉律师
作者单位：东方昆仑（上海）律师事务所 经授权转自公众号：法律读品 ID：lawread
风控君提示：目前不良贷款率和借贷纠纷的数量都激增，大量的案件到了执行阶段，本文为东方昆仑（上海）律师事务所陈冉律师原创，其梳理了强制执行过程中需要注意的几大问题，非常实用，推荐给大家。
民商事纠纷通过审判程序确认的诉讼结果，最终需要通过执行真正得以实现，其重要性不言而喻。但现实中，诉讼中特别是债权人一方往往会遭遇“执行难”，即赢了官司却无法真正获得应有的财产和权益。造成执行难的原因很多，作为债权人的代理律师应避免消极无为被动等待法官，而是积极主动，通过充分掌握并娴熟地运用相关法律规定，对被执行人和执行标的信息了然于心，从而能较好配合并推动执行法官做好执行，使得委托人的合法权益从判决书上真正落地。
需要掌握的民商事执行工作的主要法律法规包括：
1.2012年民事诉讼法第三编有关执行的相关规定（简称《民诉法执行相关规定》）
2.最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)法释（1998）15号2008年修订（简称《执行工作的规定》）3.最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法释（2004）15号文的规定（简称《查冻扣财产的规定》）
4.最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定法释（2004）16号（简称《拍卖变卖财产的规定》）
5.最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2015年2月4日开始施行的法释〔2015〕5号（简称《民诉法司法解释》）
6.最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法释〔2015〕10号2015年2月4日开始施行（简称《执行异议和复议的规定》）
7.最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复法释〔2016〕6号（简称《首先查封法院与优先债权法院的批复》）
一、哪些法律文书可以作为执行依据
执行工作直接处分的是公民和组织的财产权和非财产权，关系重大，非法律法规授权和确认不可为。因此，执行必须有执行依据。《执行工作的规定》第二条详细列举了法院的执行机构负责执行的生效法律文书，即执行依据包括如下：
（一）人民法院民事、行政判决、裁定、调解书，民事制裁决定、支付令，以及刑事附带民事判决、裁定、调解书；
（二）依法应由人民法院执行的行政处罚决定、行政处理决定；(有哪些:税务处罚相关决定)
（三）我国仲裁机构作出的仲裁裁决和调解书；人民法院依据《中华人民共和国仲裁法》有关规定作出的财产保全和证据保全裁定；
（四）公证机关依法赋予强制执行效力的关于追偿债款、物品的债权文书；
（五）经人民法院裁定承认其效力的外国法院作出的判决、裁定，以及国外仲裁机构作出的仲裁裁决。
二、执行过程中代理律师需熟知有关法条，在执行的关键环节中积极把握时机并推动落实，协助法官工作以尽量减少执行程序瑕疵或其他导致执行久拖不决的主客观因素
（一）执行中法院应当出具的重要裁定和公示
1.《民诉法司法解释》第四百八十二条规定：人民法院应当在收到申请执行书或者移交执行书后十日内发出执行通知。执行通知中除应责令被执行人履行法律文书确定的义务外，还应通知其承担民事诉讼法第二百五十三条规定的加倍支付迟延履行利息或者迟延履行金的义务。比如我们承办的一起金融借款合同纠纷案中，法院向被执行人即债务人发出了《限期履行通知书》，通知书上除了载明债务金额外，还限定1个月内履行义务，否则将拍卖抵押房产。
延伸关注：迟延履行期间的债务利息和迟延履行金如何计算？
2015年《民诉法司法解释》第二百五十三条规定的加倍支付迟延履行期间的债务利息，是指在按银行同期贷款最高利率计付的债务利息上增加一倍。具体见《最高人民法院关于在执行工作中如何计算迟延履行期间的债务利息等问题的批复》公式为：清偿的迟延履行期间的债务利息=清偿的法律文书确定的金钱债务×同期贷款基准利率×2×迟延履行期间。
2．依据2004年《查冻扣财产的规定》，人民法院在执行查封、扣押、冻结财产时，出具的法律文书有：（1）执行裁定根据规定第一条，人民法院在查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定。这是执行中非常重要的文书，是律师实地了解抵押质押物情况、搜集财产线索时告知被执行人利害关系各方、争取相关部门配合和支持的书面依据和工具，虽然实践中有法官在执行开始阶段不发出执行裁定而是等到执结，我们仍然建议律师在执行开始时就争取主动拿到它。
3.查封、扣押、冻结被执行人的财产时，执行人员应当制作笔录。
（1）根据2004年《查冻扣财产的规定》第二十条规定法院执行人员应当制作笔录并具体对笔录包括哪些内容作了规定。执行实践中，执行法官会让执行双方前往法院做笔录，这是执行程序真正开始的标志，是法官对义务履行的告知、执行相关的主体和利害关系人的身份和送达方式的确认、执行财产现状的查明以及其他可能产生妨碍的事项的查明或明确。此时律师可协助法官及时查问抵押人出租抵押房屋的相关协议和入住证据等，为以后的程序做好准备。因此，正式进入执行后律师应当主动询问法官何时做笔录，以推动执行进程。
延伸关注：
（1）不得超额查扣财产。根据规定第二十一条，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿债权及执行费用为限，不得明显超标的额查冻扣。否则，作为被查封方的代理律师可以特别留意并据此提出异议。
（2）已经被依法查扣的财产被非法占用的话可以申请排除妨害清场以利拍卖。根据第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经法院准许占有被查扣财产或者实施其他有碍执行的行为的，法院可以依据申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
4.评估和评估报告
执行程序初期，律师可以配合法官尽快查明被查扣财产比如房产的情况以尽快进入评估程序。法院启动评估程序后即随机摇出评估机构。律师应争取主动、配合评估公司尽快实地查看以出具评估报告。《拍卖变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。我们办理的案件中，出现过被执行人对评估报告提出异议的，终因程序并无瑕疵反而是异议人伪造签名被我方律师识破并通知法院予以了制止。另外要注意及时跟进评估报告的送达，保证在第一时间送达各方，尽快进入下面的拍卖程序。
5.拍卖和拍卖公告
（1）进入拍卖程序后，拍卖前必须公告。《拍卖变卖财产的规定》第十一条规定，拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。
（2）此外，规定还要求拍卖前应当通知当事人和担保物权人，否则程序上有瑕疵。根据规定的第十四条，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。在我们办理的另外一起案件中，在已经确定了拍卖时间和地点后，因拍卖行没有通知到第二抵押权人而被被执行人异议，导致中止拍卖。最后在拍卖行发函通知第二抵押权人后才得以重新启动拍卖。
6.变卖和抵债
三次拍卖均流拍后将进入变卖和抵债程序，变卖应当出具变卖公告。根据《拍卖变卖财产的规定》第二十八条，对于第二次拍卖流拍的不动产或者其他财产权，法院可以将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。抵债不成的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且抵债不成的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人。拍卖程序终结。
（二）涉及到查冻扣不同类型的财产，采取不同的执行手段 1.对动产，《查冻扣财产的规定》第八条规定：查封、扣押动产的，人民法院可以直接控制该项财产。查封、扣押的动产交付其他人控制的，应当在该动产上加贴封条或者采取其他足以公示查封、扣押的适当方式。比如对汽车直接扣押、对其他动产采取贴封条的方式。
2.对不动产，《查冻扣财产的规定》第九条规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。执行实践中可以将执行裁定或公告张贴在所在建筑物大楼的入口处，也可以直接贴在被执行不动产处。
三、关于司法查封和轮候查封
（一）首先查封（也称首封）的为司法查封，后面的轮候查封相当于为实现司法查封而排队登记。司法查封失效后，按登记顺序的轮候查封自动生效为正式司法查封。具体见《查冻扣财产的规定》第二十八条，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。
（二）查封、扣押、冻结效力消灭的情形。按照《查冻扣财产的规定》第三十条规定，当查封、扣押、冻结期限届满、被查扣的财产已经被拍卖变卖抵债，以及因第三十一条规定解除的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
四、查封期间
（一）查封期限延长根据2015年《民诉法司法解释》第四百八十七条第一款规定，人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。由此可见，比照2004年《查冻扣财产的规定》第二十九条，新法对查封期限作了延长，比如冻结存款的期限最长从不得超过六个月延长为一年，查扣动产期限最长从原来的一年延长为二年，查封不动产、冻结其他财产权如股权的期限最长从原来的两年延长为三年。
（二）续封期限放宽上述条款的第二款规定，申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。没有了原来“续行期限不得超过前款规定期限的二分之一”的限制。
延伸关注：关于股权冻结适用哪个期限？民诉法解释第四百八十七条第一款规定，“冻结其他财产权的期限不得超过3年”。从我们经办的案例看，在《民诉法司法解释》出台前的股权冻结期限裁定上记载的为2年，因此股权冻结实际上对应适用的是上述条款中的“冻结其他财产”，即现在股权冻结的期限不得超过3年。
五、执行中抵押权等担保物权和租赁权的处理原则
（一）依照2015年5月颁布的《执行异议复议规定》，查封成为法院认定与处分租赁合同的分水岭。查封以后抵押人自行出租的法院明确不予认可，而查封前将抵押物出租的则不同，法院会根据租赁合同和占有使用的证据来判别真伪作认定或处理。具体依据见该规定的第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
（二）在上述法释未颁布前，法官对租赁合同的认定和处理方式各不相同。有的依据抵押合同对合同签订后出租不予认可，有的即便对查封后被出租的占用也不做涤除。以往的做法缘于《拍卖变卖财产的规定》及其他相关法规的“买卖不破租赁”的原则。具体见《拍卖变卖财产的规定》第三十一条第二款：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。但是，对于什么情况下是条款所称会“影响”担保物权实现的情况呢？这需要法官根据事实加以判断，对确实会影响甚至阻却拍卖清偿应当及时对租赁占用予以及时涤除。否则仅靠担保物权人及律师一方的力量自行排除妨害，只会姑息恶意占有而拖延执行。
六、被执行人唯一一套住房的执行问题
（一）根据老的法规，比如2004年《查冻扣财产的规定》，如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行，也就是一套住房不执行之说。该规定的第六条规定，对被执行人及其扶养家属生活必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。虽然第七条还规定，如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，人民法院可以执行。但因第七条规定得模糊，法官也不愿激化矛盾，故在执行中难以贯彻落实。
（二）后来颁布的《执行异议和复议的规定》通过对唯一一套房的认定和处理方式的明确，在一定程度上打破了僵局，有利于保护债权人合法权益。该司法解释第二十条规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。规定对执行被执行人名下的唯一住房的情形，作出了不同的规定具体情形包括：
1.对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
2.执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
3.申请执行人已经按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
七、首封和优先债权执行法院对查封财产的处置
（一）以往各地法院的处理规范和实践不一，直到2016年4月最高法颁布了《首先查封法院与优先债权法院的批复》，对这两种债权执行法院的处理原则和程序作了比较清晰的界定。从第一条的规定可以看出两层含义，第一，原则上首先由查封法院负责处分，但规定为了保证该债权上有担保物权等优先权利的实现做了程序和实体安排的平衡，故有了第二层规定，首封法院超过一定时间仍然未处分的，优先债权法院可以“要求移送执行”，属于强制性规定，以避免首封法院久拖不执。具体如下：
第一条：执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权，自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。
八、其他
（一）财产保全和先予执行裁定的执行单位 《执行工作的规定》第三条规定：人民法院在审理民事、行政案件中作出的财产保全和先予执行裁定，由审理案件的审判庭负责执行。
延伸关注：案例，某一审法院查封了被告某公司的股权，后被告下落不明而公告送达。二审法院迟迟未下判决。目前股权查封即将到期，续封应由哪个法院办理？按照这款规定，该案应当由二审法院的审判庭负责办理续封。而另一已经进入执行的案件，在房产被保全查封后，续封解封申请应当直接向执行机构的法官提出。
（二）执行中的一般授权代理和特别授权代理 执行中为委托人申请执行款如何操作？依据《执行工作的规定》第二十二条：委托代理的，应当向法院提交经委托人签字或盖章的授权委托书，写明委托事项和代理人的权限。“委托代理人代为放弃、变更民事权利，或代为进行执行和解，或代为收取执行款项的，应当有委托人的特别授权。”因此，在律师已经有一般代理的情况下，在申请划转执行款等重要事项时，法院往往要求律师另外提交委托人签字或盖章的申请书。有关代理的相关规定主要体现在《民事诉讼法》第五十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第六十九条。
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