如何做一名优秀的房地产销售人员

第一篇：如何做一名优秀的房地产销售人员

如何做一名优秀的房地产销售人员

2008-04-19 22:33:49|分类： 个人日记 |标签： |字号大中小 订阅

房地产销售人员有个专业的统称——置业顾问，置业顾问是在售楼中心通过现场服务引导客户购买，促进销售，为客户提供投资置业的专业化、顾问式服务的综合性人才。做为一线的销售人员所代表的是一个企业的形象。我想作为一名优秀的房产销售人员应该是要具备以下几个条件的：

第一、遵守职业道德

销售人员必须遵守公司的保密原则，不直接或间接的向外界透露公司策略、销售情况和其他业务秘密，不直接或间接向外界透露客户资料及公司员工资料，遵守公司各项规章制度及部门管理条例。

第二、良好的个人素质

销售人员要具备比一般人强的脑力、体力、耐力和意志力，具备较强的应变能力，能适应各种环境变化、各种不同类型的客户，对每一位客户做到热情、周到，坚持微笑待客的服务精神和坚韧不拔的毅力，要求有较强的专业素质，良好的品质，具备一定的社交能力，语言表达能力和敏锐的洞察能力,作为一名优秀的置业顾问都应对客户进行细致的观察和了解，对客户的观察有助于销售人员迅速掌握客户特点和动机，从而在介绍楼盘和洽谈时能做到有的方矢，提高成交率。比如：我们日常可以通过表情、步态、目光、语言、语气、手势、着装、用具、装饰物等判断一下客户，使我们可以采取最佳方式和客户保持沟通。另

外还有两点是必不可少的，那就是自信心与责任心。

第三、专业知识的掌握

销售人员首先对公司要有个全面的了解，包括本公司的历史状况、公司理念、获得的荣誉、房产开发与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等等。其次，对整个房产业要有所了解，做到知已知比，以及相关知识的掌握，比如：房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产相

关法律知识。

第四、熟知运用销售技巧

销售人员在精通房产知识的基础上，更应掌握及灵活运用销售技巧。销售技巧不单单只是针对某一环节，而是每一个接待细节中都有可能需要做的一个动作。在与客户的谈话中要了解对方的真实需求，这就存在一个沟通上的技巧，想揣测客户的真实心理，又存在一个销售战术上的技巧等等。懂得巧妙的运用销售技巧对任何一个销售人员来说是非常重要的，更是销售过程中不可缺少的部分，这对是否成功销售起

着重要的作用。

所以说，要想成为一名优秀的房地产销售人员，是需要一个过程的，在这个过程中自己要不断的努

力，力求上进，以此来充实自己、提升自己在各方面的能力。

第二篇：做一名合格的置业顾问,房地产销售人员

做一名合格的置业顾问，房地产销售人员

做一名合格的置业顾问，房地产销售人员

房地产经纪人是指依法取得房地产经纪人执业资格，从事房地产经纪活动的人员。根据中国有关规定，房地产经纪人员必须以其注册的经纪机构的名义从事经济活动。房地产经纪人在房地产经纪活动的各个环节中，收集、加工、提供房地产信息，沟通买卖双方，受客户委托从事房地产居间代理或行纪业务，按所提供的服务收取佣金。房地产经纪人为房地产交易双方充当媒介，是为适应房地产市场的发展而产生的。房地产经纪人在进一步发展中国房地产市场中的作用是十分重要而且相当必要的。

一、合格房地产经纪人应具备的知识素质

（一）基础知识方面

经纪人要掌握经济学基础知识，特别是市场和市场营销知识。要懂得市场调查、市场预测的一些基本方法，熟悉商品房市场，特别是房地产市场供求变化和发展的基本规律、趋势，了解经济模式、经济增长方式对房地产活动的影响。在文化知识上应达到大专以上学历，取得房地产经纪人协理从业资格，有的甚至要求能很快看懂电子屏幕上的国际英文传真。就普遍现象来说，文化程度越高，对业务的适应能力越强，成为合格出色的房地产经纪人的可能性越大。

（二）专业知识方面

由于不同类型房地产商品有着各自的特定使用对象和流通渠道。因此房地产经纪人必须掌握一定的房地产专业知识，主要包括：房地产经纪知识、城市规划和环境知识、建筑工程知识、房地产金融与投资、房地产市场营销、物业管理、房地产测量、会计、统计等方面的知识。

随着知识经济时代的到来，一个房地产经纪人要做好自己的工作，对知识方面的要求越来越高，如随着计算机的普及，网络经济的出现，一个优秀的房地产经纪人也必须掌握计算机知识等现代科学技术，如数据库技术，办公软件应用，网络技术等。

目前，中国已加入WTO，经济全球化对中国的影响日益显著，国外企业和人员大量进入中国，并日益频繁的参与房地产交易。因此房地产经纪人员还必须掌握至少一门外语，才能更好地为各类外籍人士提供经纪服务。

社会主义市场经济是法治经济，房地产经纪人从事经纪活动要有法制意识和法律观念，要依法开展经纪活动并依法维护自己和其他当事人的合法权益。经纪人要认真学习和掌握基本法律知识，如民法、合同法、商标法、广告法、税法、反不正当竞争法、保护消费者权益法、经纪人管理办法、以及城市房地产管理法等与房地产经纪有关的法规。

房地产经纪人的工作是频繁与人打交道的工作，因此，社会及心理方面的知识也是房地产经纪人所必须掌握的。从基本方面来讲，主要包括人口、家庭等社会因素对房地产市场的影响，国家的社会发展形势和政府的主要政策，大众心理、消费心理等。

（三）其他辅助知识

这些知识主要包括：社会学、心理学、历史学、人际关系学、传播学、广告学、演讲学等方面的知识。这些知识不会直接表现为具体的业务技能，但它可以使专业知识的运用得心应手，恰到好处，使经纪活动更具吸引力和艺术性。在房地产经纪活动中，除了要懂得如何评估房地产的价格、质量、折旧、维修，以及税收、抵押、信贷、保险、未来的升降值趋势等必须的专业知识和技能，还应当对地理知识、民俗风情、社区文化、家庭结构、人口变化和邻里关系等社会学、民俗学的知识有较多的了解。此外，房地产经纪人还必须有较高的文化修养，应尽可能多的阅读和欣赏文学、艺术作品，提高自己的艺术品味和鉴赏力。

二、合格的房地产经纪人应具备的能力素质

（一）一般能力

1.创造能力。房地产经纪人处理经纪业务，一个很重要的方面就是在复杂多变的环境下独立解决和分析问题。解决特殊的问题需要特殊的方法，当面临着前所未有的难题时，杰出的经纪人就充分展开自己的想象力，对以往的经验和概念加以综合，从而构建出全新的解决办法。

2.理解能力。理解是对事物的明察，是对事物的内在机理的顿悟，是对人类情感、行为以及社会运行达到深刻认识的途径之一。经纪人随时处于人、财、物的交叉、失衡、重新平衡的错综复杂的关系之中，不具备深刻的理解力是不会有所成就的。

3.判断能力。房地产经纪人要具备根据经验掌握的各种情报和信息，对环境和形势作出冷静的、客观的、全面的分析，进而作出明智的判断，并采取相应的行为方式的能力。

（二）处理房地产经纪业务的能力

由于房地产商品具有个别性，每一宗房地产都是与众不同的，这就要求房地产经纪人准确把握买方的具体要求，并据此选择恰当的房源供其考虑。它在实务操作中，常常表现为经纪人能在较短的时间内完成供需搭配，从而尽可能实现每一个交易机会。如商品房销售代理经纪人在售楼处接待了一组来访客户，经过十几分钟，甚至几分钟交谈，经纪人就必须能准确了解并把握他们的需求，并推荐恰当的房源。在实际工作中，处理房地产经纪业务能力强则成交量高，每笔业务的进展速度也快，工作效率高，而处理业务较差的房地产经纪人则常常劳而无功，工作效率低。

（三）其他相关能力

房地产经纪人除应具备一般能力和处理经纪业务活动能力外，还应具备与经纪活动密切相关的其他方面的能力，如表达能力、交流能力、公关能力、谈判能力、广告宣传能力、权衡价值得失能力，解决一些突发事件的应变能力等等。一句话，房地产经纪人要优化自己的能力结构。

三、合格的房地产经纪人应具备的心理素质

（一）自信

自信是房地产经纪人职业心理的最基本要求，是对自己所从事之职业的认同和热爱。是对本职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力。自信心强的经纪人，敢于面对挑战，敢于追求卓越。自信能激发出强大的勇气和毅力，最终走向成功。同时，自信能给对方以信任感。房地产经纪人在业务活动中与各种各样的人打交道，需要说服他人，促成交易，没有一种自信和坚韧的心理素质是很难胜任的。一个从容自信、谈吐自如的经纪人出现在客户面前是会很快得到客户的认可和信任的。自信能使你在突变困难面前，也能做到沉着冷静，凭借自己的智慧、毅力和耐心，克服困难取得成功。

但是，自信绝非盲目自大。就个人而言，自信等于实力。自信来源于对自我的认识和把握。从职业角度看，房地产经纪人的自信取决于对市场信息的全面了解和自己深厚充实的知识技能功底。

（二）热情

热情能赋予经纪人旺盛的精力，广泛的兴趣，使人能经常处于一种积极、主动的精神状态中，这样能使房地产经纪人对市场信息始终保持一种特有的敏感性。热情还是房地产经纪人与社会交往的需要。房地产经纪人需要与各行各业的人打交道，交朋友，以拓宽自己的信息渠道。社会学表明，一个热情的人更容易被别人所接受，更容易与他人交往。

（三）豁达

在人与人交往中，房地产经纪人应心胸豁达、宽容、乐观、开朗，使人容易接近，更受人欢迎。房地产经纪人员如果本身不具备这种性格，就应主动培养自己豁达、宽容的气质。

房地产经纪工作是一种挑战性、创造性很强的工作，这要求经纪人必须以一种豁达开放的心态面对新事物、新观点、新知识，房地产经纪人应当能及时摆脱自己原有的思维定势，经常以一种全新的视角来观察市场动态，及时捕捉最新的为我所用的信息。

（四）奋进

在实践中，房地产经纪工作会经常遇到挫折，房地产经纪人员不仅要以乐观、豁达的心情来面对挫折，还需要以坚韧不拔奋进的精神来化解挫折。要做到这一点，首先要认识到房地产交易的复杂性，房地产是个性极强的商品，又是价值特别昂贵的商品，影响它的因素又很复杂，一宗交易合同的达成，经历种种反复和曲折是很自然的。因此，房地产经纪人应视挫折为正常，而将一帆风顺的交易视作偶然。否则，每天期盼着简单、顺利、高额的交易而不得，心态自然要坏，更不可能去做好不顺利的交易。其次，要树立吃苦耐劳的精神，才能不厌其烦地去化解种种挫折。

四、具有强烈的信息意识和市场意识

（一）房地产经纪信息

房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息。它通常包括四方面的信息：房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息，这四方面缺一不可。一般来讲，房地产经纪信息的基本要点由语言要素、内容要素和载体要素三方面组成。

（二）拓宽信息收集渠道

1.通过新闻媒体获取信息现代社会，大众新闻媒体在信息的传播中起了重要的作用。大量的房地产经纪信息通过报纸、电视、广播、杂志等媒介向外传送。这些都是收集房地产经纪信息的重要途径。

2.通过经纪人自己的调查分析获取信息房地产经纪人在日常的生活和工作中会接触很多的人和事。只要具有敏锐的目光和独到的分析判断能力，随时随地可以获得大量的信息。如与朋友的闲谈、和对方的谈判以及市场上的观察都可能是信息的重要来源。有时一个不起眼的现象，也许就会得到一个非常重要的信息。

3.通过网络获取信息

随着信息化的日益发展，网络成为获取信息的便捷途径。房地产经纪人可以足不出户，在任何时间通过网络获取信息。主要有以下几条途径：

（1）利用互联网收集信息；（2）利用联机系统收集；（3）利用商情数据库收集。

4.通过信息公司获取信息

信息咨询公司有现代化的技术设施做后盾，掌握大量的信息，对外实行有偿信息服务。房地产经纪人从不同的渠道收集到信息后，还要进行分析研究。作出决策及早利用，使信息这一经济资源转化为物质财富。

（三）准确的市场预测

房地产经纪人要具有强烈的市场意识，尤其要具有准确预测市场的方法和能力。所谓市场预测，就是运用科学的方法，对影响市场供求变化的各种因素进行调查研究，分析和预见其发展趋势，掌握市场供求变化的规律，为制定正确的经营决策提供可能的依据。

市场分析预测是指房地产经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析预测，进而对市场的供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。对信息的预测分析方法包括：数学处理分析（根据已有的数据信息计算某些数据指标，如平均单价、收益系数等）、比较分析（不同的地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等）、因果关系分析等。对市场的预测判断包括定性的判断，如某种房源的供求状况，是供大于求，供小于求还是供求基本平衡？今后是趋涨还是趋跌？某例交易的成交价格是正常市场价格？还是限定市场价格？也包括定量的预测判断，如某类房地产的市场成交价格在最近三个月内上涨了百分之几？某笔交易因交易情况特殊而使其成交价格比正常市场高多少百分点？等等。小至每一笔业务的进展，大到经纪人、经纪机构业务重心调整，都离不开准确的市场分析预测，因此，市场分析预测也是房地产经纪人必须掌握的职业技能。和做其它业务一样，勤奋最重要，熟悉楼盘的销售技巧，要董得谈判技巧，对楼盘价格，附近楼盘的详细情况了如指撑，不说了，总之四个字：快，准，狠，贴．以下这些希望你能做到，如果成功了别忘了我呀～～::成功经纪人的日常工作:::

1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！）

2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之笋盘。

3、打开电脑，随时查阅公司“新间公告”、“员工论坛”等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。

4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。

8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）

9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。

10、每天必须尽量保证带两个客户看房。

11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。

12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。

13、自行辑录五个笋盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增

14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的“客户回访”工作。

15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）

16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。

17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）

18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。

19、业务员应多了解东莞市及国内房地产之要闻，令本身在这方面 的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造“专家”形像。

20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。

21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）

22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上“日常工作”进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此“日常工作”摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指口可待！失败业务员的日常工作

1、常迟到，开小差。

2、望天打卦，无所事事。

3、一周看房次数不过三次。

4、洗盘工序得过且过，毫无内容。

5、主动性，积极性低，不会自发性找寻业绩不好的原因。

6、看房就是看房，不会深入了解客户的需要而作相应行动

7、阳奉阴违、只做表面功夫。

8、上班等下班，做业务的心态不够强。

9、与分行同谈天说地，但内容经常不是围绕业务的。

10、贴客程度不够，客户经常跟前家地产成交。

11、经常抱怨无客，无盘，所以自己业绩差。

12、工作态度散漫，更影响其他同事工作。

13、不遵从上级指令，自己有一套想法，经常与上级对抗。

14、不会自我检讨做业务的能力。

15、从不提升自己的业务技巧，去适应现今行业的竞争。

16、对所属片区楼盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善

17、对所属片区楼盘的售价、租金价不清楚。

18、在公司谈私人电话较洗盘电话多。

19、利用公司电脑玩游戏，经常用手机玩短信息（在上班时间内）

20、对买卖手续流程不充分了解。

第三篇：怎样才能做一名合格的销售人员[定稿]

怎样才能做一名合格的销售人员?

销售是一门苦差事，对于刚从事销售行业或刚进入另一个陌生领域从事销售的人更有深刻体会。销售 的流动性大，上到销售经理、下至销售人员，不同的是有的是在浪尖中跳跃---这部分销售人员被称之为“销售精英”，有的是在浪底中翻滚---这部分销售人员当然只能为生计打拼。本人从事销售多年，对其中的“辛、酸、苦、辣“深有体会，那么怎么才能算是一名合格的销售人员呢？以下谈谈个人认为作为一名合格销售人面的基本素质：??

一：一流的态度

态度决定你的思想、影响你的习惯作、用于你的行为，只有想立足销售行业，坚信要在销售行业成就一翻事业的人才能做得更好。否则，请别轻进入销售领域。态度包含： 1责任

责任是每位有思想高级动物都应具备的基本素质，一般责任大小和权力大小成正比。作为销售的你对自己、自己的父母、妻儿该负的责任、该有的责任、对你现在职位、公司要承担的责任、对社会等等都应负有相关的责任。

2：自信

自信的人最美，自信可以帮助你在困境中逆流而上、自信让你的生命充满活力、富满激情，自信能提升一个人的人格魅力，使你的一举一动都充满“引力”牵引受众的眼神。自信在销售中的重要性可想而知。缺泛自信的人很难把手里的产品卖出去。

3：勤奋

都说勤能补拙，这个道理不管在那个行业都成立。销售本身就是个苦差，千万别想每天什么事都不做天上会有陷饼掉下来。

4：思考

思考是人类的本能，销售人员要学会思考、懂得思考，要在思考中总结经验，销售过程中必定每天会遇到各种各样的问题，只有学会思考、学会总结和自我反省，才能不断进步，提高自我价值。

二：一流的产品知识

销售从直观上简单来讲目的是做什么？当然是把现有的产品卖出去。产品知识是你对你所要销售的产品的了解程度，试问自己对自己所要销售的产品都不了解，顾客要求你解释产品的功能特点，销售人员一问三不知，顾客怎么放心买你的产品？放心使用你的产品？三：一流的销售技巧

主观分淅，如果你已经具备了以上两个特点的话，一件你了解的产品放在你手里，加上你专业的销售技巧，想要把这件产品卖出去不再是问题。

四：一流的市场触觉

销售人员对市场的敏感度直接关系到他对机会的把握能力。机会看不见摸不着，要抓住它只能靠你的经验和触觉，把握住它你能把你的产品销售出去。卖个好价钱。错过它，接下来能不能交易成功很难说。某种意仪上它也反映销售人员销售过程中把握主动权的能力。

五：一流的个人修养

产品的销售过程正就是你个人展现人格昧力、自我推销的过程。在产品差异性小，性能同质化的今天，你销售的产品市场满街都是，顾客为什么要买你的产品！那是因为他接受了你这个人从而接受你销售的产品。

第四篇：如何成为一名优秀饲料销售人员

如何成为一名优秀饲料销售人员看了销售要做的工作，您还想做销售吗？如果答案肯定，那么就请您看这一页；如果答案是否定的，那么更要请您翻开这一页，因为很有可能你就是销售员们的下一个销售对象哦。当代大学毕业生有很少甚至没有任何销售经验,要想提高被雇佣的机会就要尽可能多的了解学习他们想要进入的公司.销售人员需要对他们的产品和服务有透彻的了解,不论他的学历是高是低，学习的专业是什么.重要的是,他是不是能通过交流了解这些信息。对于那些曾经从事过销售职业的人来说，即使没有引人注目的销售业绩,作为应聘者也应该要展现良好的销售素质给面试官以深刻印象.面试官喜欢乐观,忠诚,喜欢外出,有个性而且非常主动的人.一位理想的应聘者应为有团队精神,可以随机应变而且要“厚脸皮”,强烈的幽默感和良好的外表也是同样重要.不管怎样，在销售中取得成功的最重要的素质是准确的理解力，清楚你的客户需要什么，尤其是，他们购买你的产品有什么是最受益的？当你清楚了你的客户最关心的热点是什么之后，就可以针对他们的需要恰到好处地展开你的销售策略。在下一次见面时，你也可以先试着花几分钟的时间，轻松地问一些问题，了解一下你的客户，从他们的讲话中，你就可以明白他们需要你告诉他们些什么。

总的来说作为一个合格的销售人员，勤劳第一，热情第二，专业第三。销售是对人生观和社交能力的考验。好的销售不一定是专业人士，但一定很懂行。不一定学历高，但一定知识丰富。销售与工程师是完全二种性格的人，这往往是企业的误区，特别是国营企业，喜欢用高学历把真正的人才排斥在外。

在决定是否从事销售职业之前你必须明确以下几个问题：

第一，你是否能承受很大的压力

想做销售，你一定不能害怕压力。想想明天就是公司销售业绩的统计的日子，而你的任务只完成了一半时你会是怎样的忧虑，这样的压力是很多从事其他职业的人难以想象的。

出色的销售人员，必定有超乎常人的压力承受能力。销售这一行充满了挑战性，每天面对千变万化的市场，压力非常大，成功的销售一定要能化压力为动力。第二，你做事是不是只看结果不看过程

谁都知道，销售的工作是量化的，只计结果，不计过程。因此你必须适应这样的生活，也许在你为一个工作付出了很大的努力，但只要最后没拿到定单，你等于什么也没做！一进入公司，你就会有严格的工作指标，能否完成任务将是你能否留任的唯一标准。

当你真正从事这个职业之后，也许你每天早上一起来，想的第一个问题就是离完成任务还有多少。

第三，你的责任心是不是很强

不要简单的将销售的工作看成是将产品卖出就万事大吉，事实上一个好的销售人员肯定不能总是靠天天去敲门做生意，他们一般都有一批长期的稳定的客户。而得到这些老客户的惟一办法，就是声誉。

想尽一切办法把东西卖给客户以后就什么都不再管的销售员永远不会有好声誉也不会有稳定的客户。将产品卖出以前，你除了告诉客户产品的优点，还应该讲清楚实际使用后的问题和后果。客户买了产品，出了问题，你必须尽力去解决。也就是说，你销售的不光是你的产品还有服务以及责任。

第四，你有没有强烈的欲望和工作的激情

你是一个激情勃发的人吗？你对成功的欲望是不是很强？对做销售的人来说温和、无欲无求是毫无裨益的。做销售，只要你有欲望，有需求，就能找到进入的方法。只有有欲望，有目标，才会有动力。

第五，你是一个耐心的人吗？

作为一名销售，你应该将“拒绝”视做一个非常平常的事情，因为你所面对的客户肯定有着不同的需求，所以也许你的方法都没有问题但同样还是没有把产品成功的推销给你的客户。在这种情况下，你不能烦躁，也不能气馁，你应当继续你的尝试，直到成功。

当你一天拨了100个电话，都遭到拒绝之后你是不是还会拨第101个？说不定这第101个就是你成功的开始。

第五篇：如何成为一名优秀的销售人员

如何成为一名优秀的销售人员

一、销售是勇敢者才能从事的职业。从事销售活动的人，可以说是与“拒绝”打交道的人。

1．销售员要有战士的信念

有人把销售比喻为战争，并引用一位参加过战争的军官的话来描述“看不见的敌人”的可怕：“最恐怖的是眼睛看不见的敌人。跟眼睛看得见的敌人作战，心中多少有些充实感；但在密林中作战，看不见敌人，冲进去却没有抵抗，时间5分钟、10分钟地过去，静谧中可怕至极。恐怖成了我们心中的敌人„„”

销售员也有两大敌人：看得见的敌人——竞争对手；看不见的敌人——自己。

要想战胜这种看不见的敌人，除了销售员自己给自己鼓气外，别无良策。

销售员要想获得成功，就要不因艰苦、挫折而屈服。选定好目标，就要一心一意地努力奋斗。必须具有这种坚定的信念。

2．销售员牵系企业命运（职责和责任）

企业仅有独特的技术，生产出独特的产品，事业是不能成功的，更重要的是商品的销售。每一件商品的销售对任何一个企业来说，都犹如命脉。

企业的效益好，是要把产品的销售摆在重要的位置上。只有重视销售，才能成为真正优秀的企业。

3．销售员要有坚定的信念

销售能力的优劣，销售的质与量，具有决定性的影响力。

销售员没有所谓的先天资质，销售员要自己去创造、塑造!而最重要的条件就是销售员工作时要具有高昂的士气。士气高昂的销售员比士气低落的销售员能发挥数倍的效率。人体内隐藏着巨大的潜能，如果掌握了正确的运用方法，就能将潜能激发出来，取得令任何人都大吃一惊的成绩。

全力以赴地去搞销售，就一定能达到目标。

要有无论如何也要完成任务的坚定信念。

唯有如此，你才会想尽一切办法去与客户接触，说服客户购买自己的商品。

4．严格要求自己，提高自己

商战也是战争，要求有高度的组织纪律性和自我管理能力。

☆销售员相对自由

①销售是相对自由的职业，它的自由主要表现在时间上，没有人监督你上下班的时间，没有人监督你今天去销售。

②在相对自由的空间里，如何最大可能利用好这个自由很关键。实际上，相对自由的前提是需要销售员有自我控制和能够合理安排利用时间的能力。

☆销售员的自我管理教育。

①如对工作的认识、树立正确的价值观念、养成有计划性的做事习惯、培养实践能力、合理安排时间、不间断地学习、注意健康、自我调节工作上萎靡不振的情绪，以及如何全神贯注地工作。

②销售员与运动员一样，也应有毫不气馁的精神。

一个人的思想对他的行动有很大影响。不要对自己失去信心，即使真的没成功，也不要失望，因为这也在情理之中。再接再厉，成功总是在无数失败中吸取经验和教训，再积极行动的结果。

5．自信赢得业绩

①当你和客户会谈时，言谈举止若能表露出充分的自信，便会赢得客户的信任，客户信任了你，才会相信你的商品说明，从而心甘情愿地购买你的商品。

②只有自信，才能使客户产生信任，而信任则是客户购买你的商品的关键因素。③自信来自于积极向上的心态，也是一种积极向上的力量。

④自信是销售员所必须具备的一种气质。

⑤你的自信也必然会自然而然地流露于外表。

⑥很多销售员刚开始时信心百倍，但是无法一直保持这种自信。这是为什么呢？这就要看销售员的自信心是否坚强了。

你一定要沉住气，千万不要流露出不满的神情。

要知道，客户与你接触，并不会在意自己的言行是否得体，而总是在意销售员的言谈举止。客户一旦发现你信心不足，对你的商品就不会有什么好感了。即使他认为你的商品质地优良，很合其需要，但见你急于出手商品，便会使劲压价，就因为你失去了自信。

⑦客户通常比较喜欢与才能出众者交手。他们不希望与毫无自信的销售员打交道，因为他们也希望在别人面前自我表现一番。再者，他们怎么会情愿和一个对自己的销售及商品都缺乏信心的人洽谈生意，从他那里购买商品呢？

⑧如果你对自己和自己的商品充满了自信，那你必然会有一股不达目的绝不罢休的气势。坚持下去，胜利就会属于你！

二、顶尖销售员要学会自我管理和训练

1、失败是成功之母。

画成一棵“失败之树”，不同的树枝分别代表不同的失败原因，树枝的大小代表失败的主要原因及次要原因。

第一根树枝代表伦理道德观念，也就是说，缺乏伦理道德观念是销售员失败的第一个原因。第二根树枝代表职业观念，即缺少职业观念是销售员失败的第二个原因。

第三根树枝代表个性，销售员个性上的缺点也会导致失败。

第四根树枝代表心态。

第五根树枝代表知识。

第六根树枝代表人际关系，也就是说，在人际关系方面的摩擦，也将导致销售失败。第七根树枝与技术有关，很多时候销售员的失败，都是因为技术较差。

2、如何使自己充满激情呢？

首先，你要有一个成功的新想法。

然后，不断地进行完善，使之成熟。

最后，你将被激情点燃，再也没有什么可以阻止你了！

因此，若想克服忧虑，快乐销售，销售员一定要牢记这项规则：

充满激情地投入销售！

3．销售员首先要战胜的是自己

☆积极的态度

所谓态度，包括精神上的态度和表现在外的态度。

事实上，精神上的态度足以影响人的表现。

一个销售员若是精神愉快，表现在外的情绪必定是明快开朗；相反，要是他精神压抑，则会给人一种阴郁的感觉，懒散被动甚至蛮横不讲理，因此也就会备受指责。

态度积极不代表你必须多说话。不要以为话说得多，就表示你懂得多，也就能销售成功，其实这是个相当大的错误。

当你进行销售活动时，如果对方询问一个你用一句话即可完整回答的问题，而你却花了15分钟去解释，如此一来，对方必定不会再轻易开口询问。如果这种情形发生在一位时间相当宝贵的企业家身上，他必定会毫不客气地对你说：“你只要告诉我要点就可以了，我忙得很，没空听你说一堆细节!”

所以多说不见得有用，而只要遵守“一、二、三”的说话方式，也就是“说一分钟，听对方

两分钟，再附和三分钟”就行了。

4．良好的个性

销售员若是怀着自私自利的心态去拓展业绩，他就会一味地笼络客户，虽然一时之间可以提高销售业绩，但这短暂的名利绝对无法持续到永久，终究会有失败的一天。

请你牢记在心：商业领域中，“守信”永远第一。

以下不良的个性和行为，如缺乏正义感、不守信、不诚实、过度重视金钱、背后批评上司、泄露机密等，都是导致销售失败的原因。

固然家庭、社会背景等是不可能选择的，但是脾气暴躁、情绪不稳定、忧郁、自闭等，绝对不是一个销售员所应有的个性，因为这样的个性容易与客户发生争执。另外，注意力不集中、意志力薄弱、个性孤僻、健忘、过于严肃、缺乏幽默感等，也是销售员成功的障碍。

5．职业观念

销售员如果缺乏职业观念，也是个相当严重的问题。

他会产生“我怎么会选择销售员这个职业”的疑问，这样的销售员从一开始就已注定要走上失败之路。

在销售行业中，只有具有职业观念的销售员才能成功。

如果缺乏正确的职业观念，在进行工作时，必定没有自己的行事哲学，对于自己的将来也不敢有所憧憬，更无法遵守公司的工作方针，也不懂得爱惜自己的商品，缺乏爱公司的精神，我行我素，根本不会听从同事们的忠告，以致自己没有一个朋友，结果变得不尊重自己、看轻自己。

缺乏职业观念是重大的致命伤，这样的人是永远无法成功的。

6．丰富的专业知识

知识方面不够丰富，也是销售失败的原因之一。

作为一名销售员，必须掌握足够的商品知识、销售技术方面的知识以及对客户的认识。如果你是名房屋销售员，你就必须抱有成为一流建筑师的心态；如果你是名汽车销售员，就应该成为一流的汽车保养修理员；如果你是名服装销售员，你就必须对最近时装的流行式样了如指掌。

总而言之，身为一名销售员，对于有关销售商品的知识，都应该积极涉猎。

现在的客户对各种商品都有着丰富的认知，当客户面对一个商品知识不扎实的销售员时，三言两语就可将他打发掉。

作为一名销售员，具备足够的商品知识是非常重要的。

7．和谐的人际关系

销售员必须“乐于与他人一起工作”，也应该是个“贩卖幸福的人”。

和谐的人际关系对于销售员来说是非常重要的。如嫉妒心过强、人缘不好等，都会带给销售员严重的消极影响。

另外，不替对方设想的个性，或看见生人会脸红的毛病，都必须及早克服，因为这两点或多或少地会影响到人际关系的和谐，良好的人际关系必须从多方面来做，良好的人际关系能为你带来时半功倍的成效。

8．娴熟的销售技能

缺乏说服力、应变能力不够、电话应对不当、不尊重对方、销售技术不够熟练、不是个好听众等，都可以说是销售技术上的缺陷。

销售技术上的缺陷，意味着进行商谈的技巧不够成熟，也正是因为这个因素，许多销售员经常会从销售战场上败下阵来。

而这种缺陷，大多是由于商品知识的不足以及对客户的心理没有深入研究造成的。因此，销售员首先必须知己知彼，了解客户的心理，另外，必须具有娴熟的销售技巧，才能在销售战场上百战百胜。

9．伦理道德观念

如果销售员缺乏伦理道德观念，就会产生相当大的问题。

个人一旦沉迷于功利主义和拜金主义，自私自利，甚至为达到目的不择手段，那么他也是很难在销售这个行业取得成功的。

10．毅力和耐力是销售员夺标的基石

一个成功的销售员在遭遇挫折或失败时，要能永远不认输，屡仆屡起，咬住不放，坚持到最后胜利。因此说，毅力和耐力是销售员赢得百万业绩的基石。

①．适时调整自己的心情

心情对行为的影响相当大，随着心情的变化，结果就会时好时坏，这种现象是不可否认的。以乐观还是悲观的态度看待事物，纯属人生观的问题，无所谓孰好孰坏，但是在干销售这行时，则毫无疑问，乐观者较易成功。

与其杞人忧天或在意不理想的结果，不如去思考更积极的方法，找出可行的方案。

有些销售员生性悲观，凡事都往坏处想，以致在展开行动之前，就为自己的失败找了许多借口，这样如何会有好成绩?

即使成功的概率很小，但只要存在着可能，就要勇敢地接受挑战。也只有勇于接受挑战，才

会存在成功的可能性。

倘若在一开始就放弃，胜利的号角绝不会为你响起。

当然，自我挑战不只是喊碱口号而已，必须找出问题的症结，用实际行动去解决问题。具体的方法，如增加访问客户数、延长拜访客户的时间、锁定目标、提高会晤和订约率等。思考可行的方法不只是获得成功这种实质利益，它还能引发心情愉快、思考效率提高、头脑更加灵活等一连串效应。

这些效应的价值可以提高你的能力，使你在面对任何工作时，都能愉快胜任，因此是一举数得的。

总之，经常去思考可行的方法有利无弊，是自我成长的灵丹妙药。

②．认清自己，提升业绩

销售员要想了解自己是否真正地把销售当作自己的事业去做，首先需要回答下面几个问题。第一个问题：“你是不是相信自己目前从事的是正当的工作?”〔我想做的事业！〕第二个问题：“当你从事某种工作时，是不是事先做周全的调查与计划?”

第三个问题：“你以前是不是有过‘那件事的确是搞砸了’之类的经验?如果有过，是不是一直为它而闷闷不乐?”

第四个问题：“你是不是想过怎样使自己的市场水准提得更高，更为能干?”

第五个问题：“你是不是想过，完成自己的工作等于回报了别人?”

第六个问题：“你是不是曾经激励自己‘拿出勇气来’？”

第七个问题：“你是不是想过‘勇气需要经常激励、鼓舞，否则势必减弱’?” 刚

如果你的回答是都是正面的，那么，就证明了你对自己的工作怀有热忱，是个正直的勇者，你会对自己拟定的计划全力以赴。