如何激励房产企业销售人员

第一篇：如何激励房产企业销售人员

如何激励房产企业销售人员

我们的销售人员流失率总是非常高，而且往往流走的是“精兵强将”，留下的是“散兵游勇”。我们的销售人员总是先看拿多少钱，再看办多少事。而且总觉得干的多，拿的少。

我们的很多销售人员积极性不强，不愿意多做，不求吃好，只求吃饱。

我们的销售人员总是找各种各样的理由为自己开脱责任，“这个计划根本不切实际”“这事不是我干的”。

我们的销售人员之间抢单、卖单、转单、炒单时有发生。

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这些问题，在房地产企业几乎成了共性。虽然没有作过专门的统计，根据多年的咨询经验，房地产行业销售人员的平均年流动率保守估计不会低于30%。销售人员往往站在房地产企业利润实现的第一线，因此，如何打造一只在“战时”来之能战，战之能胜，具有很强作战能力，同时在“闲时”不会扰民，更不会随意“变节”的销售团队?这是几乎所有的房地产企业都非常关注的问题。

要解决这一问题，首先要从销售人员的有效激励入手。

打土豪，分田地，如何分?销售人员如何激励?大部分人首先想到的是金钱。世人攘攘，皆为利往。但是，我们看到，很多企业钱也花了，但是由于过于依赖物质激励，反而导致销售人员只追求短期利益，出现抢单、卖单、对客户乱承诺、团队合作差等一系列问题。

从经济激励的角度来看，总的来说，房地产企业会经历以下三个阶段，企业需要根据自身所处阶段和实际情况，选择合适的经济激励手法。

阶段一，市场不成熟阶段。楼盘品质意识较弱，缺乏个性。或者市场化开发程度严重不足，或者供大于求。市场占有份额不均匀，需要用人去打开市场，行业整体竞争特点混乱，体现的是直接的人与人和楼与楼之间的竞争。在这种情况下，大比例的佣金可以刺激销售人员的积极性，所以，在销售人员的薪酬设计上多以“低底薪+高佣金”为典型。

阶段二，市场逐步规范阶段。有实力的开发商开始涌现，品牌品质的概念开始深入人心，好的项目开始得到认可，消费者的成熟度也在提高，市场逐渐转向买方市场。于是，企业的品牌和项目的品质开始影响销售的结果，佣金比例开始下调，对销售人员的要求逐步提高，基本工资有所提升。

阶段三，市场完全规范和品牌化阶段。房地产开发形成垄断，各具特色，消费者也相对的理性和成熟，地产行业进入稳定和成熟期，销售在价值链环节的重要性大大递减。竞争将主要集中在品牌、前端定位和整体策划等方面，行业整体利润处于社会全行业平均利润水平。对于销售环节的定位开始出现差异，要么是全能型的人才，要么是整体优势环节中密不可分的一部分。在这一时期，房地产企业对销售人员更倾向于“高底薪+相对低的佣金”或者直接采用相对固定的年薪制。目前，国外一些成熟企业以采用“高底薪+低佣金”者居多。

在这三个阶段中，最值得大家注意的是两种典型的薪酬激励方式：“低底薪+高佣金”和“高底薪+低佣金”。现阶段，许多房地产企业在这两种方式之间忽左忽右，犹豫不定。要理清对于特定的房地产企业，对销售人员到底应该采用怎样的薪酬激励手段，需要先认清这两种方式各自的优劣势。

总的来说，目前对于大部分房地产企业而言，由于行业成熟度和企业品牌影响力不足，建议对销售团队采用佣金制为主，同时，为了吸引和留住核心团队，对于这部分人才可以采用高底薪低提成或固定年薪制。无论是采用高佣金制还是高底薪，甚至采用固定年薪，最关键的还是怎样科学合理的去评估销售人员在房地产全程营销过程中的劳动价值。

正略钧策曾经为国内某著名房地产集团企业提供销售团队激励方面的管理咨询。在这家企业，除了面临着我们在本文一开始提到的诸多问题之外，还面临着，销售人员冗员多，人均销售业绩低，整体素质和学历水平偏低，这一点在地市级的项目公司表现得尤其突出，无法适应集团长期发展需要等问题。基于这些症状，正略钧策从以下几个方面提出了综合的解决方案：

首先，建立和完善全面绩效考评体系。改变原来只看销售额的单一评价标准，从回款、销售额、行为规范、客户接待和维护、团队业绩等各个方面对于置业顾问的业绩进行全面评价。以此考核结果为基础，决定销售人员的奖金额。以解决销售人员纯粹为了提高个人销售收入而欺瞒顾客、虚假承诺、争夺客户等问题。

其次，确保留住核心销售人才。在对普通销售人员的薪酬设计上，为了提升激励效果，仍然采用了相对高的奖金比例。但同时，正略钧策设计了多重激励方式，销售人员按级别高低拿不同的底薪，旨在提高销售人员的业务水平，以及激励和留住核心销售人才。除了薪酬上的激励之外，还从招聘、培训、沟通、业绩反馈、奖励和提升，建立了一套完整的引入人才和留人的体系，建立对于企业的认同感和忠诚度，避免过度流动。

再次，建立人员的合理更新和调整机制。针对现有销售人员的整体素质和学历水平不高，在销售人员中长期规划的基础上，进行有计划的招聘、培训和人员更新工作。

如何培育能吸引和留住良禽的吉木良禽择木而居。什么样的吉木能够吸引和留住良禽?除了经济上的激励，公司的环境和氛围。也是吸引和留住优秀销售团队的重要因素。包括对销售团队的精神激励、发展激励和团队激励。

一、精神激励

俗话说，树活一张皮，人活一口气。任何房地产销售人员都希望得到企业和社会的承认和赞同。这一点，仅仅从对房地产销售人员称谓的调整上也可见端倪。过去，我们习惯于将销售人员称谓“售楼小姐”、“售楼先生”，现在，我们的销售人员更愿意被称作“置业顾问”。

对于那些为社会或企业做出突出贡献的销售人员，给予一定的荣誉，这既能使他本人经常以此鞭策自己，更可以为他人树立榜样和奋斗目标。

2008年，三里屯SOHO逆势开盘之前，SOHO中国给销售部门的任务是要超过10亿元人民币，如果达到15亿元人民币，在目前低迷的市场气氛下就是一个奇迹。潘石屹(博客)在给销售人员开盘前的动员会上讲，如果达到20亿元人民币的销售额，就送大家去欧洲度假。结果，开盘的销售达到了52亿人民币。老潘事后激动地说，我真不知道要把他们送到什么地方去度假才合适。

除了旅游奖励，精神激励方面常见的措施还有通过会议对得奖人进行公开表扬，通过发放到全体员工手中的正式公文进行表扬，以公司的名义颁发荣誉证书，由公司高层领导当面向获奖人表达肯定和祝贺等等。从表扬的内容来看，可以不仅仅是销售业绩，也可以由销售团队选出在各个方面表现优异的员工，如最具人格魅力奖(精神风貌好、气质好、学习精神强)、最佳服务奖(对客户服务态度好，服务质量优秀)、最佳礼仪奖(礼仪态度得体)等等。

二、发展激励

在大多数销售人员眼中，房地产销售是吃“青春饭”的。个人职业发展问题一直以来就困扰着许多销售人员。在前文提到的这家房地产集团企业，正略钧策为其专门设计了销售人员的多条发展通道。如销售专业线：置业顾问-中级置业顾问-高级置业顾问-首席置业顾问;营销专业线：中级置业顾问-策划师-中级策划师-高级策划师-首席策划师;管理综合线：高级置业顾问-销售主管-销售经理-营销总监等等。打通了置业顾问的多条发展通道。

其中，普通置业顾问拥有2年及以上房地产行业销售工作经验，同时在最近1年年度考核综合评分在良好及以上，可以晋升为中级置业顾问。中级置业顾问除了传统的现场销售工作之外，将参与销售案场管理，对营销调研、跟踪竞争楼盘等工作给出专业建议，并参与调研报告的编写和营销推广活动。以培养置业顾问除了销售之外的营销策划和管理技能。

中级置业顾问如果连续2年年度考核综合评分为良好或1年年度考核综合评分为优秀，将结合个人发展意愿走向高级置业顾问岗位，或专业策划岗位，或销售管理岗位。作为销售专业线的核心岗位，首席置业顾问将负责研究市场上领先的销售案例并进行总结推广，培养业务骨干，定期组织销售培训;指导并审核销售调研报告的编写和竞争楼盘调查的方向和思路;参与公司项目产品定位;参与专业人员招聘。

如果中级置业顾问有意向策划方向发展，公司将向其提供更多的市场调查和研究、参与制定各类营销策划方案的机会。在积累了2年及以上营销策划或品牌管理工作经验，在公司年度考核综合评分中获得2次良好或1次优秀之后，将可能晋升为中级策划师。中级策划师将负责指导市场研究报告的编写和市场调查的方向和思路，在项目产品定位、价格策略、策划推广方案中提出专业建议。首席策划师作为营销专业线的最高代表，将致力于研究市场上领先的营销理念、经典营销策划、推广案例并进行总结推广，并定期进行营销培训;指导并审核市场研究报告的编写和市场调查的方向和思路;参与项目产品定位、价格策略等重大决策;对策划方案和品牌推广方案等营销方案进行专业把关等。

除了专业的销售和营销线，中级置业顾问还可以向管理线发展。销售主管和销售经理将更加强调其在销售团队管理方面的技巧，并最终可能走向营销总监以及更高的管理岗位。

三、团队激励

人们通常认为房地产销售人员是喜欢单打独斗的人。但是，事实上，很多销售人员跳槽的重要原因是不喜欢自己所处的团队或不能够很好的融入。笔者曾经遇到这样一个案例。某家房地产公司曾经有一位个人魅力非常强的营销副总X，在他自立门户离开之后，营销副总换了一个又一个，有从当地其他公司高薪聘请的营销高手，(世界财经报道http://finance.icxo.com)有从外地聘请的全国房地产行业营销领域的风云人物，有在本公司脉络深广的元老人物，甚至董事长自己也曾直接上手接管营销团队，但是，五年过

去了，营销队伍似乎仍然一蹶不振。如今的营销队伍早已更新换代，但是，那些甚至没有见过X的员工，也在一代一代“传说”着五年前的一些故事。最受大家津津乐道的是X总领导下的营销团队的亲密、融洽、和谐的团队氛围和顽强的战斗力。

良好的团队关系，能够激发每个员工的士气，从而提高工作效率。有鉴于此，正略钧策建议新上任的营销总监通过如下手段在强化团队激励方面下工夫：

-召开定期的工作会议和和不定期的项目销售会议、项目策划会议，增强员工的参与感。

-有意识地利用不同房地产楼盘销售团队之间的良性竞争来加强团队合作。

-积极举行团队活动，例如球赛，野餐等，包括员工的婚丧嫁娶、生日等，都是举行团队活动的好时机。

-宣传 “团队合作”，让团队合作成为实现房地产楼盘销售愿景的重要条件和销售人员个人业绩的重要评估标准。

-在销售人员激励上，建立首先以团队为单位进行奖励的激励机制。

经过半年的调整，整个营销团队爆发出多年不见的勃勃生机。过去已经离开的部分策划和销售人员又再度回到这个团队。

总而言之，销售人员的激励，需要软硬两手抓。一方面要在打土豪的同时作好分田地的“硬”工作，正确引导销售人员的工作方向。同时，通过有效的精神激励、发展激励、团队激励，为留住和发展销售人员打造良好的“软”环境。

第二篇：如何激励销售人员

案例］：

某电子产品企业的销售部门按行政区划将全国划分成不同的销售区域，每年年初向销售区域总经理下达其所辖销区的销售计划。销区奖金总额根据该销区的销售总额的一定比例提取。每个业务人员的奖金也与其所负责区域的销售额挂钩。如果销区完不成销售计划，无论什么原因，销区所有人员的奖金都会受到很大影响。

为了提高自己的销售量，业务人员在向批发商推销产品的时候，往往向客户承诺一些难以实现的优惠条件，比如批发商进货达到一定量时给予高额返利，向批发商或者专卖店提供进行统一形象装修的补帖等等。同时，为了扩大自己的销售额，除了开拓自己负责的区域以外，许多销区还向相邻销区的经销商以优惠条件批发产品，以至于最后各销区之间互相抢占对方地盘。

刚开始时，这种做法的确提高了企业的销售额，企业也因此在一些地方的市场占有率得以大幅度提高，销区经理和业务人员的奖金收入在业内达到了中高水平。但是两三年以后，这种做法的弊端就开始暴露出来。首先是许多经销商发现该企业的业务人员不守信用，令他们蒙受了很大损失，纷纷停止从这家企业进货；另一方面，由于各销区之间互相冲货愈演愈烈，严重影响了企业的整体市场策略。最后，企业的整体销售业绩开始下滑。特邀嘉宾：

雅客食品广州区域经理：史强

杭州三脑智胜企业管理咨询公司总经理：尚阳

“唯量论”的弊端

赢周刊：很明显，这家企业在销售人员的激励政策上出现了问题，它单纯的将销量与收入挂钩，当然容易产生一些销售人员的短期投机行为，这种单一方式除了有刺激销售人员的的窜货、歪曲政策冲销量的弊端外，还有哪些弊端呢？比如说对新老员工积极性的调动，对新旧产品的市场推广等。

史强：虽然单一的销量激励弊端重重，但无可否认，销量仍是衡量销售人员业绩的最主要的指标，销售政策的制定不当固然是销售人员违规操作的一大诱因，然而很多时候，规避销售人员的违规，企业也可采用一些其他的举措。

比如雅客，在制约销售人员行为上，雅客采用的是“两头紧”的管控。雅客在生产上借助ISO9000的流程控制，产品出厂时根据区域的不同在包装上打上各自的编码，这种严格的身份识别系统有利于对窜货等进行源头上防治；另外，在终端的事后防治上，雅客一旦发现有窜货现象，会紧步跟入并施以严厉的惩罚，这种惩罚是一种连带责任的惩罚，受惩的不仅仅是经销商，还有负责该片区的销售人员。

尚阳：案例中的业务员的违规操作是典型的“唯量论”引致的弊端。

一个企业的成功或失败，业绩的增长或下降，除了不可抗拒的因素之外，人是决定性的因素，事在人为。人的积极性如何调动？是每位企业管理者最关心的问题，而绩效考核正是与人的积极性关系最密切的工作。企业制定的业绩考核标准是否合理，管理层对绩效考核实施、控制是否公平、准确，会直接影响一线销售人员的积极性；而销售人员的积极性和表现，又会对企业的效益产生直接而又重大的影响。

“过程考核”核什么？

赢周刊：既然我们不能在销售人员的业绩考核中实行单一的销量与业绩挂钩，那么我们在考核中除了销量之外，还应主要注意哪些考核内容呢？

史强：我们对销售人员的考核，更多的是全过程的执行力考核，而并不局限于单一的销量考核，在具体的考核过程中，我们除了有针对销售人员对公司销售政策的执行状况如产品上架率、终端陈列表现等的跟踪评估外，还会换个角度根据第三方调查机构对区域内产品认知度的改善，根据终端经销商对销售人员的评价，根据该销售人员在该区域内的销售递增率的比较等对销售人员进行综合考评，争取能全面的公平的反映一个销售人员实际的素质。尚阳：我认为应该把握三个结合：结果管理与过程管理相结合；销量评估与综合评估相结合；事先评估与事后评估相结合。怎样理解呢？过程管理正如史总所言，重视的是全过程的执行力的考核；而综合考评则包括经销商规范管理、市场秩序、价格维护、网络建设、市场良性成长等标准与销量结合；最后我需要强调的是，事后评估调整其实也很重要，有些业务员确实付出了努力，因事先标准的失误或客观因素的影响导致硬性指标不能完成，考核时也应给予合理的调整。

“一对一”激励

赢周刊：销售人员的激励是应注重过程激励而不应是结果激励，但过程激励无论如何最后都会以一定的结果来体现，这种结果除了销量外，还有其他的一些方式吗？有人说应该通过具体的激励对象来定结果，如喜欢竞争的员工就对他实行销售竞赛，喜欢成就感的就给予他一些名分等。

尚阳：事实上，我所说的全过程的考核、综合考核和事前事后的考核，在精细的考核指标设定上，已经充分考虑到了销售人员的业务表现的差异，它已经包容了不同的管理层次，不同的业务能力表现，外界市场因素的干扰等。这样就可以尽量避免出现一些劳苦功高，有才华的人，虽然付出了很多，但是因市场属于开发期、衰退期或目标销量制定的不合理，使之付出与回报不成正比，从而有失公正影响了其工作积极性所以我们会意识在绩效奖金之外再设一些如增长奖、开拓奖、网络建设奖、市场秩序奖等单项奖。

史强：雅客在针对销售人员的业绩考核上也力求做到一对一的个性化定制，但也许并没

有你说的那么细致。在雅客，业务人员做的好，物质上的激励是最显著的，我想这也是任何一个企业的共性，不过，在此之外，雅客也会根据业务人员的努力程度和业务表现，会考虑将一些表现突出的销售人员向上提拔，通常的情况是，我们会更多的倾向于对我们的销售人员进行有效率的培训，根据管理层级的不同，我们的培训的重点也会有所不同。

赢周刊：在制定销量目标时，销量指标的制定应该是非常灵活的，这种灵活性会因产品品种的特征如新旧，如各种品种的利润回报大小、周期；也会因人，如新老销售人员；也因区域市场的成熟程度，市场所处的阶段如淡旺季等的不同而不同，这样表现的结果就是销售政策象您所说的那样，是人各有一种，一对一的，您的心得是怎样的呢？

史强：的确，销售政策的灵活制定会因区域市场的成熟程度的不同而不同，会因市场所处阶段的淡旺季的不同而不同。在雅客，各区域市场会根据总部给每个区域分配的销量指标作参考来进一步细化区域内各片区业务员的销量指标，同时，在销量的分配上会根据该业务员上一考核期的业绩表现，根据该区域市场的发展潜力，促销力度，竞争者的力量增减的预测，在其原有的销量基础上框定一个具体的增量指标，以求达至“一对一”的充分发挥每个销售人员最大潜力的销售促进的效果。

“3 ：7”绩效考核

赢周刊：在明确了考核内容和原则后，具体的考核办法应该怎么做呢？您是怎样处理的，很多人采用的是积分制，但对哪些指标应该多打分，哪些少些？应如何把握呢？

史强：是不是采用积分制，每个企业会有它自己的一套评估标准，至于在哪些指标上应多打分，哪些少些，我认为还是因销售目标的不同，在具体制定时也应有所不同。一般情况下，销量是最主要的衡量指标，但有时也有例外，比如在产品上市铺货期，这一阶段我会以产品的销售网点的拓展为主要的衡量指标，具体的在权数表现上，我会将“布点”设定为60权数，相应的“陈列”为20，而“销量”可能就只有10，但转入下一阶段的网络维护甚或深度分销期后，销量的考核就会适当的上调，其指标的权数也就是所谓的积分也会相应的增加。尚阳：根据我多年的实战经验总结，我摸索出了一种行之有效的“3∶7” 绩效考核法。即综合考核占30％，销量考核占70％。综合考核包括：公司规范、运作方法、市场占有率、销售增长率等，按事先客观标准基层考核评估占70％，领导事后评估是30％。销量考核，按事先标准考核占70％，根据事后考核调整占30％。事后调整包括：因特殊事件影响销量、客观困难、含水销量、公司产品或政策影响等。绩效考核的结果一般是通过奖金多少来体现，最好是将激励与绩效考核结果结合使用。

人走业务走

赢周刊：很多的客户资源都是业务员开拓的，在业务员跳槽后，经常会出现人去楼空的“人走业务走”的现象，您是怎样防治这种现象的呢？您能为案例中的企业提些建议吗？史强：事实上，在超级终端普及化的今天，“人走业务走”的现象已经很少见了，应该说基本上已经杜绝，因为现今的K/A店、商超等现代终端，在采购一块，已经相当的规范化了，他们更多的是看重产品的销售表现或品牌的影响力，客情关系对采购的影响力已经极度淡化了，这种现象可能在一些传统分销渠道中还存在，不过我想不会很多，现在是一个商业理性的社会，你的产品如果真的有很强的竞争力，经销商就不可能不要你的产品，他不会因为所谓的人情而放弃了大好的赚钱机会。

对于案例中的企业，我想主要在三个方面进行改善。首先，他应该在销售区划上进行合理严格的划分；其次，他应该在产品生产的源头进行窜货防治，在产品包装上加以识别，同时与经销商的合同应明确的规定彼此的责任明细，施以严厉的奖惩，并进行连带责任的惩罚；最后，在销售人员的激励上变单一的销量激励为过程激励，规范销售人员的销售行为。尚阳：如果企业的整个销售过程都是制度化、程序化的，业务员的操作就基本上是透明的，出现“人走业务走”的几率太小。至于对案例中的企业的建议，我的解决办法是：结果管理与过程管理相结合；销量评估与综合评估相结合；事先评估与事后评估相结合。用综合评估的经销商规范管理、市场秩序、价格维护、网络建设、市场良性成长等标准与销量结合对其奖酬做出综合的公正评估。

第三篇：外贸出口企业销售人员激励探究

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外贸出口企业销售人员激励探究

摘要：我国改革开放之后，与外界的联系越来越密切，对于外贸出口的需求也越来越大，外贸出口企业销售人员也出现了数量激增的情况。促进我国的外贸出口行业发展，必然需要对出口企业销售人员进行一定的激励和促进。本文探讨了外贸出口企业销售人员的激励策略，以供参考。

关键词：外贸出口；外贸销售人员；激励策略

前言：随着中国的改革开放，中国的经济也发生了翻天覆地的变化。改革的浪潮不仅扩大了国内的经济需要，同时也扩大了中国与国外的各种联系和沟通，让我过得外贸出口行业蓬勃发展起来。同时，一个问题也“抬上桌面”，那就是如何促进我国产品的外贸出口，让更多的国外认识了解我国产品，喜欢我国产品，进而对我国的文化、传统有所了解，而这一切则需要出口销售人员的支撑。外贸出口销售人员如同是中国与国外联系的一个桥梁，将我国的产品更好的介绍给外国人士使用，使其对我国的产品产生兴趣，获得我国出口产业的增加。那么加大对出口销售人员的激励政策，加大对其的扶持力度，对于我国产品的出口大有裨益。

一、外贸出口企业激励销售人员中存在的问题

我国的外贸出口行业已经进过多年的发展，并取得了一定的成绩。但是，不得否认的是，在其发展过程中依然存在着许多问题，这些问题没有得到有效解决将会极大的阻碍外贸出口行业的发展。尤其在销售人员激励方面，如果没有形成有效的激励政策和激励机制，将会挫败销售人员的积极性，严重的还会造成销售停滞。

1.销售人员薪酬问题

销售人员的薪酬问题一直是一个非常敏感的问题，薪酬是销售人员进行外贸销售的源动力，大部分外贸公司对于销售人员的薪酬是依照其销售的业绩为基础，然后进行提成计算。有延期付款情况的则会根据销售及回款的综合情况对销售人员进行提成计算。也就是说销售人员的薪酬与其销售能力相挂钩，与业绩所占百分比有关。但是当前很多企业对于销售人员的待遇并没有给予很高的提成，这从一定程度上挫败了销售人员的销售积极性，造成公司的一部分本可以出售的产品而产生滞销。还有一部分销售人员因为待遇较低，甚至会开始寻找其他的一

r 些非法手段开始营利，这就增加了外贸企业的运营风险。

2.业务员流失严重

销售行业一直被认为是人员流动量最大的行业之一，这其中除却一部分因为薪酬的原因而产生的人员流失之外，还有一部分原因则是因为世界范围内的客户群体越来越狭窄，竞争也更加激烈，人们对于外贸行业的前景产生迟疑，纷纷开始退出外贸行业。还有一部分原因则是因为之前的销售任务无法完成，造成库存积压，公司的销售额严重下降，销售人员无法完成销售任务，加上企业的严苛制度，销售人员无法承受相应的责任或者压力，只得被迫无奈而辞职。还有一部分职工因为企业的发展而难以适应企业的形势，眼看着自己身边的人步步高升，而自己一直处于难以升值的地位，受不心理压力而辞职。总之，企业的人员流失成为阻碍企业发展的一个因素。

3.激励机制不够健全

面对当前严重的销售人员流失情况，以及严重的薪酬不平等情况，企业对于销售人员的激励机制的制定则没有一个全面而有效的措施，激励的机制流于表面。甚至一部分企业领导层认为销售人员不需要激励机制，其销售任务的完成则可以满足其对高薪职位的需求，并且，部分企业在制定工资制度的时候也并没有将吉利的措施和方法考虑在内，仅仅依照一个销售任务的完成情况来评定员工的工资，给员工的工作积极性造成极大的阻碍，工资薪酬单一而没有多样性，都让员工的工作情绪受挫，让员工开始想法设法“跳槽”。

二、销售人员激励改进建议

面对外贸销售人员销售现状中所存在的问题，需要找到一个行之有效的解决办法，让企业外贸销售人员的工作积极性得到提高，让其找到自己的价值所在，从而更加喜欢外贸行业，更加愿意投身于外贸事业，提高企业的竞争力，提高企业产品的市场占有率。

1.完善销售人员的薪酬与非物质激励

一个企业的员工其工作最基本的动力支持便是其具有竞争力的薪酬，提高薪酬待遇能够有效提升员工工作的动力和积极性。因此，企业应当对外贸销售人员进行一定程度的薪酬提高，在进行薪酬提高的时候并不一定要具体到薪酬数字的提高，而是可以采用一定的销售政策提高薪酬待遇，将销售任务进行档位划分，r 完成不同的档位则可以获得相应的待遇，每个档位之间的差距可以进行适当加大，以增加员工进入更高档位的迫切心情，从而提高自己的销售业绩。企业在加大薪酬福利的同时也要加大非物质激励政策，建立精神文明方面的奖励，使员工获得精神、物质双丰收，保证员工工作的积极性。

2.通过企业文化提高销售人员忠诚度

销售行业被认为是“铁打的营盘流水的兵”，其变动性非常大，这具有一定的客观因素在内。但是，作为企业应当帮助员工建立起对于企业的忠诚度，让其从心中认可公司，从根本思想上忠于企业。运用企业文化，建立销售人员的忠诚行不失为一个非常好的办法，那么企业在进行企业文化建设的时候首先要对企业文化进行严格制定，保证企业文化的公平、公正、积极向上。其次，企业的文化要坚持以人为本，坚持工作人员的主体地位，让工作人员对企业具有家的感觉，从而愿意留在企业中进行工作。第三，企业文化的设定必须对销售人员具有一定的激励作用，通过企业文化的宣传能够让职工获得心理上的促进作用。

3.建造能实现销售人员需求的组织

销售人员获得激励，物质只是其中的一个方面，职工还需要获得满足的心里感觉，要通过在企业的工作获得对于企业的归属感，这就需要企业建立一整套为职工所着想的制度、政策，让政策、制度的制定具有一定的弹性和人性化，让员工感受到企业的温暖。其次，还要建立一个能够满足销售人员需要的组织，让销售人员的困难、困扰都有一个宣泄的渠道，能够通过组织获得一定的帮助或者协助，从而让销售人员感受到组织的关心和爱护，感觉到自己不孤单，在企业中能够获得像家一样的感受。该组织还要具有一定的凝聚力和组织性，让销售人员的心都向着一个方向努力，共同为企业的发展而不断努力。

结语：

外贸出口企业销售人员的激励方法多种多样，企业要对自身进行准确定位，立足于自己企业的现实情况进行斟酌选择，在自己企业现状的前提下，找到最优的销售人员激励方法，让销售人员的工作积极性得到提高，让销售人员为企业创造更大的价值。

参考文献

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第四篇：浅析企业对销售人员的激励

浅析企业对销售人员的激励

系别:工商系

专业年级：市场营销

学生姓名：吴艳竹

学号：

前言：

对一个企业而言，销售人员的工作在整个业务链中的作用是至关重要的，而其工作本身所面临的非同一般的压力，也是的对他们进行激励有很重大的意义。

一． 研究的意义

1.激励的含义

激励指利用某种外部诱因调动人的积极性和创造性，是人有一股内在的动力，想所期望目标前进的心理过程，也就是激发人的行为，推动人的行为，调动人的积极性，就是让人们自觉自愿地、努力地工作，并创造好的绩效。因此，它的心理根据就是人的行为过程。激励的心理国策和那个就是人的行为心理国策和那个。行为的基本过程：需要——内心紧张——动机——行为——目标满足紧张消除人的行为是由动机支配的，动机需要由需要引起，行为的方向是寻求目标，满足需求。因此他是生产力中最活跃的因素，激励也就成为管理中的最重要的课题之一。

2.研究的意义

我国入世后，保险行业处于一个快速发展时期。外资保险公司进入我国保险市场使得对人才的竞争日趋激烈。保险销售人员作为保险销售的主力军，其流动性非常高，多数为非专业人士，有时为了个人利益会做出损害公司和客户利益的行为。完善的激励机制可以增强保险公司的竞争力带来更多的优势。（1）降低销售人员的脱落率，提高其对公司的认同和忠诚度。

（2）提升保险销售人员的专业素质水平，增强工作的积极性和创造性，激发内 在的潜能。

（3）有效防范保险销售人员的“道德风险”问题。（4）增强客户服务意识和责任感。

（5）留住、吸引功能更多的优秀业务骨干。

国内外的实践证明，适当的运用激励机制并据此进一步研究改进生产环境，组织结构，管理方法，可以协调人际的关系，可以缓和劳资矛盾，统一认识，齐心协力应付经济危机。从精神上、物质上引导员工充分发挥他们的劳动创造性和工作积极性，提高工作效率和工作效益，推进企业的可持续发

展有着极其重要的作用。

二．企业中对销售人员的激励存在的问题

1．销售人员薪酬体系不规范

(1)透明性差、弹性差

企业没有形成明确、规范的、为员工所周知的薪酬体系和薪酬管理制度，而所谓的各种薪酬标准仅仅是约定俗成而已，而且模糊不清，销售人员无法通过该薪酬体系来获知当年的大致收入。比如，业务提成是以业务员全年完成订单的销售额作为基数进行计算，业务员应得的业务提成与业务员的业绩直接挂钩，也就是说，业务员认为提成的多少应该和订单的利润大小成正比。

(2)销售人员薪酬内部公平性欠却

在目前的薪酬福利体系中，没有形成明确的工资等级，有的只是大家所熟知的工资差别，而产生这种工资差别的依据则是长期以来对职位高低、职责大小等因素的主观判断，即使以销量判断也未考虑到全面的因素。未能科学规范地确定各职位的相对价值，从而使不同职位上的任职者所得工资之间无法形成合理的差异，这导致薪酬的内部一致性欠缺。同时，作为基本工资的一部分，敬业奖的发放也缺少科学、有力的依据，导致基本工资的支付有失公平性

2.激励失调

(1)缺乏稳定销售人员的激励措施

企业对销售人员的激励体系中正面激励远远少于负面激励，考核注重量化指标、片面的提成制，销售人员更多、更注重的只是完成销量任务和完成量化指标，不管是员工内部薪酬比较还是外部薪酬竞争，都容易失去公平性，所以销售人员经常只是把销售作为一种临时性的职业，对自身长远的职业规划不够明确，而企业对销售人员的培训也会随销售人员的流失而流失，无法达到劳资双方互赢共利、谋求长远的发展

(2)企业重视销售人员的物质激励，忽视非物质因素激励

对企业员工来说，除了高工资外，员工同样渴望工作愉快，每个人愉快的标准可能都是不同的，但应该包括身心的愉快，环境的良好和工作的顺利。除了工作所需要的硬件之外，工作氛围和内部关系更为重要，直接领导者的领导素质和领导能力往往也起决定作用。

销售的从业人员一开始都很年轻，有时把自己长期的发展更看重于短期的物质回报。职位的升迁是对销售人员成绩和能力的肯定，无疑也是大多数销售人员的职业目标和理想，自然也能带来更多的物质回报。销售人员肯定希望除了销售经验之外，拥有更多的其它经验，为今后的工作打下良好的基础。

3.企业薪酬管理与工作绩效挂钩不强，激励功能弱化

由于中国中小企业缺乏管理方面的人才，因此在其激励与约束度上存在着漏洞，主要体现在，薪酬管理与工作绩效之间缺少必要的桥梁沟通，使我国目前的中小企业虽然也说是采用的是绩效工资，但是由于缺少必要的评判标准，绩效工资也就只能停留在形式上，从而导致激励功能的弱化

4.企业管理人员的认识误区，企业缺少必要的企业文化作支撑鉴于我国国情，我国目前中小企业的老板，相对而言文化层次并不高，缺少必要的管理理论，因此很难改变他们心中只注重物质资本的传统观念，从而导致忽视人力资本的认识误区，他们认为员工付出的劳动由其所得薪酬补偿，只要支付及时性的高薪酬就能吸引并留住人才，但是并没有认识到现在我国的人才已经开始想着多元化的方向发展，而传统的观念只是在物质奖励上，不能有效的满足知识型员工对知识的渴求，从而很难留住人才。而且，企业往往缺少必要的企业文化底蕴，我国中小企业发展的通常时间都比较短，没有足够的文化底蕴，而企业的经营者也往往忽略了对企业文化的建设，也造成了企业人才很容易被别的企业“玩墙角”，造成人才的流失。

二． 如何解决企业中对销售人员的激励存在的问题

1.薪酬激励

针对销售人员的激励手段有很多种，其中薪酬激励是最基本、最直接的一种方式。销售人员的薪酬一般包括固定部分和提成部分，固定部分（基本薪酬）要通过职位分析和评价来确定，提成部分（绩效薪酬）则要与销售人员的绩效考核结合起来，参考绩效考核的结果来确定，提成率可以作为销售人员薪酬与绩效考核的结合点。一般来说，效率型销售模式较适用绩效薪酬比例很大、基本薪酬比例很小的高弹性薪酬模型；效能型销售模式较适用绩效薪酬比例很小、基本薪酬比例很大的高稳定性薪酬模型。

2.目标激励

目标激励，就是确定适当的目标，诱发人的动机和行为，达到调动人的积极性的目的。目标作为一种诱引，具有引发、导向和激励的作用。一个人只有不断启发对高目标的追求，也才能启发其奋而向上的内在动力。每个人实际上除了金钱目标外，还有如权力目标或成就目标等。管理者就是要将每个人内心深处的这种或隐或现的目标挖掘出来，并协助他们制定详细的实施步骤，在随后的工作中引导和帮助他们努力实现目标。当每个人的目标强烈和迫切地需要实现时，他们就对企业的发展产生热切的关注，对工作产生强大的责任感，平时不用别人监督就能自觉地把工作搞好。这种目标激励会产生强大的效果。

3.参与激励

现代人力资源管理的实践经验和研究表明，现代的员工都有参与管理的要求和愿望，创造和提供一切机会让员工参与管理是调动他们积极性的有效方法。毫无疑问，很少有人参与商讨和自己有关的行为而不受激励的。因此，让职工恰当地参与管理，既能激励职工，又能为企业的成功获得有价值的知识。通过参与，形成职工对企业的归属感、认同感，可以进一步满足自尊和自我实现的需要。

4.企业与员工间要建立好沟通渠道，及时沟通

上下级之间发生矛盾和冲突是在所难免的，下级触犯上级的情况也时有发生。还有当下属在做业务时难免不犯错误，尤其是企业新招进的大学毕业生，由于实际操作能力及工作经验不足，可能将一笔可观的业务搞砸，这是很正常的事。要关心人，多谈心沟通，特别是一个人有思想情绪时，要及时谈心，解除他人的心理障碍，营销主管与自己下属的日常交往既是正常的、大量的，又是于无形中实施“柔性激励”的最佳时机[7]。首先，管理者应调整好自己的心态。领导与被领导只是行政职务岗位上的分工，上下级在工作中是平等的，没有高低贵贱之分。所以，领导在下属面前不能有丝毫的优越感和特殊感。考虑到下属可能会产生心理障碍，领导者更应在交往中主动、虚心，神态语言要平易、谦和，从这个基点出发，和部下的融通就会更加朴素地不着痕迹。人与人交往，一方面谋求情感方面的交流，另一方面实现信息方面的沟通。尤其是营销人员，他们在作业务时，经常频繁地与上级主管接触交流，可以增强彼此的信赖和了解程度，上级体察到下级的所思所想、才华能力，在工作安排上就能知人善任，人尽其用。其次，团队之间也要善于沟通。团队出了问题，不是要追究谁的责任的问题，而是要追究问题出在哪，以及如何避免与之类似的问题。一个现代企业，一个鼓励创新的企业，应该是一个允许人犯错误的企业，一个没有人犯错误的企业或部门只能是死水一潭，没有活力，工作只是平推。企业员工被鼓励发展，鼓励创新，他们便没有思想包袱，没有后顾之忧，不必畏首畏尾。

四． 结束语

由以上我们得出企业对于销售人员的激励是非常重要的，可以提高企业的业绩。并且通过销售人员，把企业文化传输给企业的合作伙伴和顾客，达到文化营销的目的。

有效的激励机制是吸引、留住人才的必要条件，它对于企业在竞争激励、变化迅速的全球市场定位中立于不败之地至关重要。企业应在充分考虑营销人员特性的基础上制定科学合理的个性激励机制，尽最大努力迎合员工需求，提高销售人员满意度，调整员工行为，使员工发展目标与企业战略目标相吻合，在实现企业目标的同时，最大限度地实现员工价值。

第五篇：房产销售人员自我鉴定

房产销售人员自我鉴定范文（精选4篇）

一般来说，自我鉴定即是自我总结，写自我鉴定可以让我们审视自身，因此十分有必须要写一份自我鉴定哦。但是却发现不知道该写些什么，下面是小编帮大家整理的房产销售人员自我鉴定范文（精选4篇），供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

参加房地产销售已经有两年的工作时光，在这段时光里经过自己的磨练，在领导的帮助下，我已成为一名合格的销售人员，能够独立完成销售任务，对房地产销售行业有了比较深的认识，并且仍然在不断努力，使自己的能力更上一层楼。

作为房产销售部中的一员，我深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。

房地产市场的起伏动荡，公司于***年与***公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时光，我积极配合***公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为**月份的销售高潮奠定了基础。最后以**个月完成合同额**万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，同志从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。

我今后更该认真总结，及时反思，多向别人学习，使自己不断进步，日渐完善。使自己成为销售领域的一名精英，和公司共同发展，创造美好未来!

本人于20xx年进入房地产行业以来，在自己做销售人员的时候通过自己的努力学习，不断提高自己的专业水平与素质.为自己后来的职业提升打下了坚实的基础.能切实贯彻公司的营销方针政策.熟悉并积极应对周边具有竞争性楼盘的销售动向。随时掌控并处理销售部的各种突发事件.把握每个员工的思想动向，并且能理解和解决员工的实际问题，所以我不论在什么地方任职都会有一批永远忠诚跟随我的员工.本人具有敏锐的市场观察能力和良好的执行力，所以请相信我的能力一定会给贵公司带来更辉煌业绩的。

工作以来，在领导的关心、关怀和支持下，在广大同事的`全力帮助下、无私指导下，自己兢兢业业，尽心尽职，做出了一定的成绩：

1、保质保量完成了本领导交给的销售任务，在大家的支持下，取的了良好的效益

2、工作中也遇到了一些困难，但是在公司万众一心的气氛感染下，没有气馁，使得今年的销售任务圆满完成。

3、虽然取得了一定的成绩，但距领导的要求和同事们的期望，还有一定的距离，我将更加努力……

时光飞逝，岁月如梭，转眼间，一个月的实习时光就这样落下帷幕了。带着依恋，带着不舍，我离开了我生平第一次实习的地方，而留给我的却远远没有消逝。同事的友情，上司的关怀，工作的艰巨等等这些点点滴滴都是从书本上找不到的，但是却是最真实的，最接近生活的。

我实习的单位是仙游县枫亭小城镇建设有限公司。仙游县枫亭小城镇建设有限公司经营范围有房地产开发销售、物业管理、绿化工程、基础设施建设。先后开发了怡园小区;怡沁园高尚小区;枫情新村小区;仙游首家音乐主题艺术家园——“海滨家园”小区;“丽景滨江”小区。秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，努力打造“莆田最具完整价值的房地产公司”，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境。

我实习的岗位招商专员助理，把我实习时间分为了两个阶段：第一阶段(前二个星期)的实习任务主要是了解房地产公司的运作情况，做一些办公室工作;第二阶段(后三个星期)的工作地点改在售楼部，主要任务是协助其他同事销售楼盘。下面分为两个阶段介绍我的实习生活和学习收获。第一阶段，办公室工作：我到该公司报到的时候，公司正在发展二期项目的前期市场调查，所以我在办公室里主要配合其他同事收集汇总各方面资料以及对每一步工作做小结。同时我还做一些自己力所能及的工作，比如打印文件、接听电话等等日常性的工作，这些工作比较琐碎，但是它需要非常细致的完成，在工作期间我没有出现过大的失误，应该说还是比较理想的完成了任务。

“天下英雄皆我辈，一入江湖立马催。” 从学校到社会的大环境的转变，身边接触的人也完全换了角色，老师变成老板，同学变成同事，相处之道完全不同。在这巨大的转变中，我们可能彷徨，迷茫，无法马上适应新的环境。我们也许看不惯企业之间残酷的竞争,无法忍受同事之间漠不关心的眼神和言语。很多时候觉得自己没有受到领导重用，所干的只是一些无关重要的杂活，自己的提议或工作不能得到老板的肯定。做不出成绩时，会有来自各方面的压力，老板的眼色同事的嘲讽。而在学校，有同学老师的关心和支持，每日只是上上课，很轻松。常言道：工作一两年胜过十多年的读书。两个月的实习时间虽然不长，但是我从中学到了很多知识，关于做人，做事，做学问。

(一)自学能力

“在大学里学的不是知识，而是一种叫做自学的能力”。参加工作后才能深刻体会这句话的含义。学校所学到的东西都是理论，和实际脱节是比较严重的。我们必须在工作中勤于动手慢慢琢磨，不断学习不断积累。遇到不懂的地方，自己先想方设法解决，实在不行可以虚心请教他人，而没有自学能力的人迟早要被企业和社会所淘汰。

(二)工作很辛苦

每天7点不到就得起床去挤公交车，有时候公司业务繁忙，晚上或周末得加班，那留给个人支配的时间更少。我们必须克制自己，不能随心所欲地不想上班就不来。而在学校可以睡睡懒觉，实在不想上课的时候可以逃课，自由许多。

(三)同事相处

踏上社会，我们与形形色色的人打交道。由于存在着利益关系，又工作繁忙，很多时候同事不会象同学一样对你嘘寒问暖。而有些同事表面笑脸相迎，背地里却勾心斗角不择手段，踩着别人的肩膀不断地往上爬，因此刚出校门的我们很多时候无法适应。所以交流沟通十分重要，交流沟通是一种智慧，养成一种为人处事的良好生活方式，这一切不仅是个人发展的需要，也是时代和社会发展的趋势。

总结

经过一个多月艰苦而又快乐的实习旅程，我满载而归，我不仅仅学会到了房地产的更多知识，把房地产营销的理论和实际紧密的联合起来，我们得到更加宝贵的东西就是经验与自信，我们不再害怕社会激励竞争的到，来我们现在喜欢上了暴风雪的洗礼，我们会真诚的对待以后的每一件事和每一个人，实习这两个月期间，我拓宽了视野，增长了见识，体验到社会竞争的残酷，而更多的是希望自己在工作中积累各方面的经验，为将来自己走创业之路做准备，相信有了这次实习的成功经历，我们会在以后的岗位上走的更稳做得更好。

我热爱销售业这个行业，经过努力，增强了我对这个行业的信心，做一个业务员不是我的目标，我要向更高一层发展而努力，通过工作的学习与努力，无论是思想上、学习上还是工作上，都取得了长足的发展和巨大的收获，以后我会更加的努力，争取更长足的发展。

参加房地产销售已经有两年的工作时间，在这段时间里经过自己的磨练，在领导的帮助下，我已成为一名合格的销售人员，能够独立完成销售任务，对房地产销售行业有了比较深的认识，并且仍然在不断努力，使自己的能力更上一层楼。

作为房产销售部中的一员，我深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。

房地产市场的起伏动荡，公司于20xx年与20xx公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，我积极配合xx公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为xx月份的销售高潮奠定了基础。最后以_个月完成合同额xx万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，同志从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。

我今后更该认真总结，及时反思，多向别人学习，使自己不断进步，日渐完善。使自己成为销售领域的一名精英，和公司共同发展，创造美好未来!