个人住房贷款流程

第一篇：个人住房贷款流程

个人住房贷款流程，涉及的内容及条件

类别:我的文章 评论(1)浏览(43)2009-04-14 19:04

标签：流程

一、选择房产

购房人如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房人在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否已获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

二、办理按揭贷款申请

购房人在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房人获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

三、银行审查

银行受理购房人贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对购房人进行资格审查，以确认是事符合规定条件。

不少购房人认为，只要选择了得到银行楼宇按揭支持的房产，就理所应当地得到银行的按揭服务。这是一种误解。银行为发展商开发建设的楼宇提供按揭支侍，仅仅表明该楼宇已取得一定规模的贷款额度，而最终是否向购房人提供贷款的决定权在银行。

置业如果在未取得银行按揭贷款支持确认的情况下，盲目地与发展商签订购房合同，在不符合银行条件时，就无法获得按揭贷款，会造成资金外的被动，被迫选择其他付款方式，从而影响自己资金安排，甚至放弃购房，造成定金的损失。

四、签订购房合同

银行收到购房人递交的按揭申请和有关法律文件，经审查确认购房人符合按揭贷款的条件后，发给购房人同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房人即可与发展商或其代理商签订购房合同。

五、签订楼宇按揭合同

购房人在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

六、办理抵押登记、保险

购房人、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房人申请人寿、财产保险。购房人购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行保管。

七、开立专门还款帐户

购房人在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，应在银行指定的金融机构开立专门还款帐户，并签订授权书，授权该机构从该帐户中支付银行与按揭贷款合同有磁的贷款本息和欠款。

第二篇：个人住房贷款操作流程

个人住房贷款操作流程

一、操作流程图

提供咨询 —>受理申请 —>贷前调查 —>贷款审批 —>贷款发放 —>贷款回收 —>贷款管理

二、流程中各环节简要说明

1、提供咨询、受理申请、贷前调查

（1）提供咨询经办人向客户提供咨询服务，咨询内容包括：已开办的个人信房贷款种类，对象、条件、额度、期限、利率，还款方式等情况。

（2）受理申请借款人在向建设银行咨询后，根据要求填写《中国建设银行浙江省分行个人住房贷款申请书》提出贷款申请，并提供以下资料：身份证，抵押人夫妻关系证明（单身需提供有效证明，借款人收入证明，购房合同，首付款凭证，保证人同意担保的书面证明及建设银行要求提供的其他有关资料。

（3）贷前调查经办人受理借款申请后，对借款申请人递交的《申请书》和要求提供的资料的完整性，真实性、有效性和合法性进行调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件，准备报批。

2、贷款审批

（1）经办行审批权限内经办行信贷人员——信贷部门负责人——经办行负责人

（2）经办行审批权限以外经办行审批同意——报上级行信贷审批机构审批经办人员经调查后，在《中国建设银行个人住房贷款审批表》写明情况并写出审查意见，并将贷款审批表及审批材料交信贷部门负责人，信贷部门负责人在审批表上签署审批意见并交支行分管行长在审批表上鉴署审批意见。超过支行审批权限的，经支行签署审批意见后交上级行信贷审批机构审批。

3、贷款发放

签订合同——办理抵（质）押登记、保险、公证等手续——合同生效后填各类凭证——借款人开立存款帐户——办理贷款划付手续。

（1）签订合同贷款审批后，经办人员按不同的借款用途和贷款担保方式要求分别填与合同、借款人当事人（借款人、抵（质）押人、保证人）与建设银行有权签字人签订有关合同。

（2）办理抵（质）押登记、保险公证、开立借款人存款帐户等有关手续，签订抵（质）押合同及收妥抵（质）押物后，信贷部门应按抵（质）押物逐项登记“抵（质）押物及权证登记簿”同时根据抵（质）押价值填制“中国建设银行抵（质）押物收妥通知书”加盖经办人名章、业务部门公章及借款人或抵（质）押人名章后，连同抵（质）押权证、质物及权证交保管部门和会计部门。

（3）合同生效后填制各类会计凭证。

（4）办理贷款划付手续会计部门收到信贷部门的发放款通知并审核无误后，按有关规定和程序办理贷款划付手续、划款采用直按款或专项划款中的一种方式划款

4、贷款回收

（1）委托扣款方式：借款人应与贷款行签订委托扣款协议。

（2）柜台还款方式：借款人将现金或信用卡、储蓄卡交柜台经办人办理。

5、贷后管理

（1）日常管理：对所发入个人住房贷款进行跟踪管理、查询分析、具体包括贷款台帐、贷款日常通知、逾期催收、贷后检查、查询统计、抵（质）押物日常保管，直至贷款结清。

（2）清户撤押：当借款人按期还清全部借款本息后，信贷部门应销记“抵（质）押物及权证登记簿”同时填制“中国建设银行抵押物、质押物转出通知书”通知会计部门和抵（质）

押物保管部门。会计部门、保管部门、保管部门审核无误后据此办理清户撤押手续。

（3）档案管理：信贷经办人员办妥每笔贷款后，定期将收集齐全的有关资料整理后，将合同正本交档案专管员，并办理有关移交手续。合同副本留信贷部门专人保管以备日常管理。贷款本息结清后信贷部门应通知档案专管员将档案正式归档。

第三篇：商业性个人住房贷款流程

商业性个人住房贷款流程：

1、借款人在银行填写申请表请信贷员初审,符全申请资格的给予开具《审查通知单》。

2、将身份证、户口本、婚姻证明、购房契约、首付款发表、收入证明、以及其他贷款行所需的资料交于银行指定的律师事务所。

3、由律师对贷款申请人的材料进行初审并向银行出具《法律意见书》和《见证书》，对贷款申请人的身份及资信状况作评估，收取相关费用。

4、银行对贷款申请人的资信材料进行复审。

5、审批通过后，由律师负责对所签署的法律文件进行审查。

6、银行签署发放款合同及其它材料，递交发展商和借款人，贷款资金划入开发商帐户。

7、借款人按照规定的还款方式，按时归还借款。

8、借款人还清贷款本息，解除抵押、担保合同，收回相关抵押证明资料。

按揭贷款购买期房的房产证放在哪？

房产证是在房屋通过验收交房以后，你交上契税、维修基金、房价的差额（多退少补）后开发商给办理，一般一个月就下来了。不过因为你有银行贷款，房产证要存放在房管局保管，用的时候（如办理户口）可以申请借用，用后归还。等到贷款还清后，房产证就真正交道你手里了。

贷款买的期房一样可以退房

去年年底，张先生看好了某楼盘的位置和户型，而且半年后即可入住，便下决心贷款买房。因此张先生与开发商签订了商品房预售合同，交了首付款，申请的贷款也很快下来了，张先生开始按月偿还贷款。可到今年6月份办理入住后，他发现房屋屋顶经常渗水，经权威部门核验，认定房屋主体结构有问题。依照合同，张先生有权退房，可开发商却说：“你是按揭贷款买的期房，就是我同意给你退，银行也不会同意。”那么，真如开发商所言吗？贷款买的期房 就不能退房吗？开发商的话，是没有根据的。从法律角度讲，购房人与开发商签订的商品房预售合同，是买卖合同关系；购房人与贷款银行签订的借款合同，是借贷关系，两者是独立的法律关系。2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第35条规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。《合同法》94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：其中第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。也就是说只要依据商品房预售合同，开发商交付的房屋存在双方约定的退房条件，张先生就可以行使合同解除权，要求退房，并不受借款合同存在与否的影响。购房人要求退房，如何行使权利？张先生有权要求退房，如果开发商以种种理由拖延时间，此时，张先生需要注意，依据《合同法》第95条规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《合同法》第96条规定，当事人一方依照合同有关约定解除和法定解除的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对主有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。因此，张先生应在商品房预售合同中约定的解除合同的期限内，并建议采用书面形式及时通知开发商，行使合同解除权。如果开发商有异议，可以通过法律手段解决，否则，商品房预售合同自此解除。此外，对于已到房屋土地部门管理登记备案的预售合同，应予以撤销登记。退房以后，如何处理按月支付的购房款？经多次交涉，张先生终于退了房，但按月支付的购房款该如何处理呢？既然借款合同与房屋买卖合同是两个独立的合同关系，如何还贷自然须由购房人与银行依照借款合同的约定协商解决。对于张先生来说，实

际上是提前还款行为。依借款合同中提前还款条款的约定，张先生须在提前还款日前一个月内书面通知贷款人。归还的贷款金额为当期应偿还的贷款本息及尚未偿还的贷款本金。但实际上，由于张先生所贷购房款已由银行划给开发商，因此，由开发商将这部分款项直接支付给银行，从而结束张先生的还款义务。同时，开发商须将购房首付款及张先生已按月向银行偿还的贷款本息全部返还给张先生。此外，《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张先生有权要求开发商承担因购房所发生的费用，开发商作为违约方应该承担相应的违约责任，赔偿张先生的实际损失。购房人购买的保险如何退？我国《保险法》第14条规定：除本法另有规定或保险公司另有约定外，保险合同成立后，投保人可以解除合同。第38条规定，保险责任开始前，投保人要求解除合同的，应当向保险人支付手续费，保险人应当退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可以收取保险责任开始之日起至合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。张先生在贷款之前，购买了银行指定的保险，保险受益人是贷款银行。张先生在填写保险投保单的同时，向保险公司交纳了保险费。也就是说，张先生与保险公司之间建立了保险合同关系，它是独立于房屋买卖合同、借款合同之外的又一法律关系。在解除借贷关系以后，如果张先生在投保时，保单上没有”不得退保”字样，张先生就有权解除保险合同。保险公司在扣除自张先生投保日起至解除保险合同之日止期间保险费及手续费后，应将剩余部分退还给张先生。

您好，请问我是贷款买的期房，现在因为自己的问题想卖，请问我需要怎么做谢谢。

正在还款期的商品房要出手转卖，将不再是难事。由光大银行金融超市推出的“跨行转按揭”贷款业务，近日发放了第一笔贷款。购房者无论在哪一家银行办理了以房屋产权证为抵押的住房按揭贷款业务，都可在漫长的还款期间内，通过此业务出售房屋。

许多购房者最初都抱着投资的目的，向银行借款购房。在以按揭方式取得房屋后，购房者发现，即使房屋升值，也很难找到一次性付清房款的买家，于是只能通过出租房屋获取收益。最终导致了投资回报期相对漫长，且投资者需承担相当大的市场风险。而“跨行转按揭”贷款业务的出现，可以为房地产投资者提供快捷的变现通道。另外，不少已购房者希望通过“卖旧买新”、“卖小买大”进一步改善住房条件，他们原有的住房是通过按揭购买的，住房产权抵押给了银行，新的买主通常也没有实力一次性付清房款，这就对住房按揭贷款的“弹性”提出了更高的要求，使得个人二手房“跨行转按揭”贷款业务有了更广的市场需求。光大银行金融超市有关负责人介绍，个人二手房“跨行转按揭”贷款业务的实质就是已购房产的借款人主体的变更，意味着购房人在未还清住房贷款时可以卖出该房屋，而买入该房的人可向光大银行金融超市申请二手房购房贷款。

第四篇：银行个人住房贷款办理流程

银行个人住房贷款办理流程

一、个人住房按揭贷款申请条件

1.合法的身份；

2.有，信用良好，有偿还贷款本息的能力，如加盖单位公章及财务专用章的收入证明；

3.年满18岁，具有完全民事行为能力，一般不能超过65周岁；

4.如果已婚提供夫妻双方的材料；未婚提供未婚证明；离婚提供离婚证。

二、个人住房按揭贷款办理流程

1.向开放商付首付款，注意保存首付款收据。2.到银行填写《个人住房贷款申请表》。

3.银行对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人住房按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。4.到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证和办理房屋保险。

5.选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。

6.经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

7.借款人按照事先约定好的时间按时还款，到还清为止。

一、操作流程图 提供咨询 —>受理申请 —>贷前调查 —>贷款审批 —>贷款发放 —>贷款回收 —>贷款管理

二、流程中各环节简要说明

1、提供咨询、受理申请、贷前调查

（1）提供咨询 经办人向客户提供咨询服务，咨询内容包括：已开办的个人信房贷款种类，对象、条件、额度、期限、利率，还款方式等情况。（2）受理申请 借款人在向中国银行咨询后，根据要求填写《中国银行个人住房贷款申请书》提出贷款申请，并提供以下资料：身份证，抵押人夫妻关系证明（单身需提供有效证明），借款人收入证明，购房合同，首付款凭证，契税凭证，信用评估报告，保证人同意担保的书面证明及中国银行要求提供的其他有关资料。

（3）贷前调查 经办人受理借款申请后，对借款申请人递交的《申请书》和要求提供的资料的完整性，真实性、有效性和合法性进行调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件，准备报批。

2、贷款审批

（1）经办行审批权限内 经办行信贷人员——信贷部门负责人——经办行负责人

（2）经办行审批权限以外经办行审批同意——报上级行信贷审批机构审批经办人员经调查后，在《中国银行个人住房贷款审批表》写明情况并写出审查意见，并将贷款审批表及审批材料交信贷部门负责人，信贷部门负责人在审批表上签署审批意见并交支行分管行长在审批表上鉴署审批意见。超过支行审批权限的，经支行签署审批意见后交上级行信贷审批机构审批。

三、贷款发放

签订合同——办理抵（质）押登记、保险、公证等手续——合同生效后填各类凭证——借款人开立存款帐户——办理贷款划付手续。

（1）签订合同 贷款审批后，经办人员按不同的借款用途和贷款担保方式要求分别填与合同、借款人当事人（借款人、抵（质）押人、保证人）与建设银行有权签字人签订有关合同。

（2）办理抵（质）押登记、保险公证、开立借款人存款帐户等有关手续，签订抵（质）押合同及收妥抵（质）押物后，信贷部门应按抵（质）押物逐项登记“抵（质）押物及权证登记簿”同时根据抵（质）押价值填制“中国建设银行抵（质）押物收妥通知书”加盖经办人 名章、业务部门公章及借款人或抵（质）押人名章后，连同抵（质）押权证、质物及权证交保管部门和会计部门。

（3）合同生效后填制各类会计凭证。

（4）办理贷款划付手续 会计部门收到信贷部门的发放款通知并审核无误后，按有关规定和程序办理贷款划付手续、划款采用直按款或专项划款中的一种方式划款

四、贷款回收

（1）委托扣款方式：借款人应与贷款行签订委托扣款协议。

（2）柜台还款方式：借款人将现金或信用卡、储蓄卡交柜台经办人办理。

五、贷后管理（1）日常管理：对所发入个人住房贷款进行跟踪管理、查询分析、具体包括贷款台帐、贷款日常通知、逾期催收、贷后检查、查询统计、抵（质）押物日常保管，直至贷款结清。

（2）清户撤押：当借款人按期还清全部借款本息后，信贷部门应销记“抵（质）押物及权证登记簿”同时填制“中国建设银行抵押物、质押物转出通知书”通知会计部门和抵（质）押物保管部门。会计部门、保管部门、保管部门审核无误后据此办理清户撤押手续。

（3）档案管理：信贷经办人员办妥每笔贷款后，定期将收集齐全的有关资料整理后，将合同正本交档案专管员，并办理有关移交手续。合同副本留信贷部门专人保管以备日常管理。贷款本息结清后信贷部门应通知档案专管员将档案正式归档。

贷款偿还

可以选择一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法等。

借款合同生效后，如果有足够的资金来源，可提前向中国银行提出部分或全部提前还款申请。

等额本息

等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；在贷款末期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择。

每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数—1]

等额本金

即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长。

贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式（如中国银行）。等额本金还款方式，不是节省利息的选择。如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。

每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率

第五篇：按揭住房贷款流程

京山县农村信用社个人住房（商用房）按揭贷款流程

一、咨询：借款申请人可以到京山县农村信用联社雁门口信用社咨询有关工作人员，也可到开发商售搂部对贷款的具体种类、期限、额度、利率水平、还款方式等进行咨询，并索取有关资料。

二、申请：借款申请人可以在与开发商签订购房意向书，缴足定金后，书写一份借款申请书，并到信用社“贷款中心”或售搂部领取贷款申请表，在填妥签章后，连同要求备齐的身份证明、婚姻状况证明、定金收据、收入证明等各种资料一起报送信用社。

三、调查：信贷员在收到客户完备的申请资料后，在10日内对客户的资信状况、还款能力、收入情况等进行调查，并出具调查意见。

四、审查审批：对调查通过的贷款申请，逐级上报审批，审批通过后向申请人出具贷款意向通知书，通知书有效期为壹个月。从贷款申请到审批通过一般需10-15个工作日。

五、签订购房合同：借款申请人凭贷款意向通知书到销售方签订正式购房合同、并缴足首付款。

六、签订借款合同：客户（已婚的需夫妻双方）凭购房合同正本、首付款缴款收据、和个人私章（已婚的需夫妻双方）到信用社“贷款中心”签订借款合同、抵押合同等，同时缴付有关费用。

七、办理保险、登记手续：借款合同经借贷双方当事人签章后，由客户自行或委托信用社到保险公司办理好保险手续。之后由信用社、销售方及借款人一同到房管部门办理房产抵押（预）登记。

八、发放贷款：在办理好信用社要求的相关手续后，借款人与销售方一起到信用社签订借款借据，信用社将资金划转到指定帐户，并通知销售方及借款人。

九、归还贷款：贷款资金划转到指定帐户的同时，借款人领取有关合同文本，并按还款计划要求，从贷款当月开始还本付息。

十、办理过户登记手续：在房产项目竣工验收合格后，由开发商协助借款人办理好房产证及土地证，并由信贷员与借款人一同到房产、土地管理部门办理房

产、土地他项权证，并将证件交由信用社保管。在办理产权证明、过户登记证明过程中，办证过程中需要交纳的契税、评估费、过户登记费等所有费用均由借款人承担。

其他事项说明：

一、外地回乡购房客户有关要求。

（一）经济收入证明。有固定工资收入的，需提供有效的工资收入证明（加盖单位行政公章）及连续三个月的工资单、工资存折、银行存折；自办或参股开办企业的，需提供企业营业证件（营业执照、税务登记证、组织机构代码证）、验资报告、上经审计的财务报表、公司分红文件及明细、纳税证明等；依靠资产出租等作为还款来源的，需提供不动产产权证书、自有资产出租合同及租金收据；依靠股票或债券等投资收益作为还款来源的，需提供股票或债券的持有及收益证明。

（二）贷款准入方面。一是购房款首付比例住房不低于40%，商用房不低于50%。二是必须由一名以上（含）在京山县范围内有固定住所、稳定收入，具备担保条件的自然人提供连带责任担保。

二、对购买“第二套房”客户的有关要求。

（一）“第二套房”认定标准：在申请本次按揭贷款时，申请人本人及配偶在本社或他行（全国范围内）有房屋按揭贷款余额的，可以认定为“第二套房”。如申请人或配偶曾经在银行办理过住房按揭贷款，但在本次提出申请之前已还清全部贷款本息的，不属于“第二套房”认定范围。申请人本人或配偶在之前已全款方式购买的房产，不论多少，均不作“第二套房”认定依据。

（二）购买“第二套房”的准入条件：一是购房款首付比例住房不低于40%，商用房不低于50%；二是贷款利率执行人民银行规定的同档次基准利率上浮10%的标准。

属“第二套房”以外的“第三、四….套房”的，每增加一套，首付比例提高10%，贷款利率在基准利率基础上上浮10%。