物业招标文件范本

第一篇：物业招标文件范本

成都市物业管理招标文件（示范文本）

第一部分 投标邀请

按照国务院《物业管理条例》和《成都市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对

（项目名称）的物业管理服务进行

（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

一、招标项目的简要说明

本项目位于成都市

区（市）县

路

号附

号，四至范围：东至，西至，南至

，北至

（或见附图）。

本项目规划设计的物业类型为：。

本项目总用地面积

平方米。用地构成为：建筑用地

平方米（其中公建用地

平方米），道路用地

平方米，绿化用地

平方米。

本项目总建筑面积

平方米。其中地下总建筑面积

平方米，地上总建筑面积

平方米（住宅建筑面积

平方米，商业用房建筑面积

平方米，办公用房建筑面积

平方米，其他物业建筑面积

平方米）。

本项目共计建筑物

幢（其中住宅

幢

套，非住宅

平方米）；建筑结构为。

本项目的建筑密度为

%；综合容积率

；绿化率为

%。本项目规划建设机动车停车位

个，其中地上停车位个，地下停车位

个；按照规划设计建造了非机动车停车场所

平方米。

二、项目开工和竣工交付使用时间

本项目于

年

月开工建设，共分

期开发建设。第一期工程计划于

年

月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于

年

月全部建成竣工交付使用。

三、物业管理用房的配置情况

1、物业管理企业办公等用房：

建筑面积为

平方米； 坐落位置：。

2、业主委员会活动用房：

建筑面积为

平方米； 坐落位置：。

四、房屋专项维修资金建立情况

开发建设单位按

标准缴存，计

元；购房人按

标准缴存，计

元；专项维修资金的补充来源有

，建立的住房专项维修资金现存于。

五、招标书的发售

投标单位应于

****年**月**日

时

分前至成都市

区（市）县

路

号附

号

室（领取/购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费

元整）。

六、保证金的缴纳

1、投标人在（领取/购买）招标书的同时缴纳投标保证金

元整。未中标者在招标人与中标人签订

物业服务合同后5日内退还保证金，利息（不计/计），并给予

元的投标书编制补偿金。

2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

七、投标地点

成都市

区（市）县

路

号附

号

室。

八、投标截止时间

****年**月**日

时

分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

九、招投标说明会

****年**月**日

时

分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。

十、开标时间、地点

1、开标时间：

****年**月**日

时

分

2、开标地点：成都市

区（市）县

路

号附

号

室。

十一、对本次招标提出询问的，请于

****年**月**日前与

（姓名）联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。地 址：

邮 编：电 话：

传 真：

联系人：

(招标人)

****年**月**日 第二部分 技术规范及要求

本物业的环境设施设备按照《成都市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准》

等标准，物业服务按照《成都市住宅物业服务等级指导标准》

级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：

一、物业管理服务的内容

1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；

2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；

3、物业管理区域内的绿化养护和管理；

4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；

5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

6、物业管理区域的日常安全巡查服务；

7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；

8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；9、10、二、物业管理服务的要求

1、按专业化的要求配置管理服务人员；

2、物业管理服务与收费质价相符；

3、4、三、物业管理服务标准

1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准（1）（2）

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准（1）（2）

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准（1）（2）

4、公共绿化的养护和管理标准（1）（2）

5、车辆停放管理服务标准（1）（2）

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准（1）（2）

7、装饰装修管理服务标准（1）（2）

8、物业档案资料管理标准（1）（2）

9、其他服务标准（1）（2）

四、物业服务费的结算形式（包干制/酬金制）。

五、主要设施设备的配置及说明(详见附件1)。

六、公建配套设施及说明(详见附件2)。

七、。

八、。第三部分 投标人须知

一、总则说明

（一）适用范围

1、本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。

（二）定义

1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

（三）合格的投标方

1、经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。

2、3、（四）投标费用

1、无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。

2、3、二、投标文件的编写

（一）投标文件格式

1、投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写。

2、管理服务理念和目标

结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

3、项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

4、管理服务人员配置

根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员 的具体情况。

5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案（1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；（2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；

（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；

（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；（8）（9）

6、物业维修和管理的应急措施

（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；（5）电梯故障的应急措施；（6）消防应急措施。（7）（8）

7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

8、智能化设施的管理与维修方案。

9、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

10、提供

（《业主临时公约》/《业主公约》）的建议稿。11、12、（二）投标报价

1、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。

报价计价单位按建筑面积元/每平方米〃月计算。

2、3、（三）投标文件的份数和签署

1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共

套，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

2、投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。

3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。

三、投标文件递交的要求和无效

1、投标文件的密封

投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。

2、投标文件的修改和撤销

（1）投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回 已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。（2）投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。

3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：（1）未密封的；

（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；（3）未能按照招标文件要求编制的；（4）逾期送达的；

（5）附有招标人不能接受条件的。

四、开标和评标

1、开标的方法与程序

2、评标标准和评标办法

（1）招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设

人。其中，招标人指派

人，由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员

人。（2）评标标准（3）评标办法

五、中标人的确定及物业服务合同的签订

（一）中标人的确定

1、招标方在投标截止之日起

日内（最长不超过30日）确定中 标人。

2、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。

3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

4、5、（二）悔标责任

1、中标人接到中标通知书

日后（最长不超过30日），无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的，对超过部分按

赔偿；未提交投标保证金的，对招标人的损失按

予以赔偿责任。

2、招标人在发出中标通知书

日后（最长不超过30日），无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标人按

给予赔偿。

（三）物业服务合同的签订说明

1、最低报价不是被授予合同的保证。2、3、4、（四）物业服务合同的签订

1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。

2、招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。

3、4、第四部分 其他事项

1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。

2、招标人根据《成都市物业管理招标投标暂行办法》发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。

3、招标费用的承担，按以下第 种方式解决：（1）由招标人全额承担；（2）由中标人全额承担；

（3）由招标人、中标人各承担一半；（4）。

但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。

4、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自

至。

5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书和

等证明文件，并概要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况。

6、7、第五部分 附

件 附件1：

本物业主要设施设备的配置及说明

一、给水、排水、排污设施设备配置状况。

二、供电、供气设施设备配置状况。

三、垃圾处理设施设备配置状况。

四、小区出入口共计

处；分设在路。

五、小区智能化设备的配置。

六、设施设备的主要技术参数和指标。

七、八、附件2：

本项目公建配套设施及说明

路，路和

第二篇：物业服务招标文件

城市之星前期物业服务

招标编号：***71

招 标 文 件

杭州滨江房产集团股份有限公司

2009年7月 城市之星概况及招标情况说明

第一章 总则

城市之星由杭州滨江房产集团股份有限公司开发，座落于杭州市钱江新城中央商务区，南至市民路，北靠钱江路，西临清江路，东至城星路。本项目建设用地47455平方米，建筑总面积307161.3平方米，包括地上面积 225080平方米、地下面积82081.3平方米。项目主体为4幢超高层住宅、2幢办公楼及酒店式公寓组成。预计项目总户数为1126户。项目计划交付时间为2011年12月。

本公司根据《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业服务公司。

一、【城市之星】小区规划建设基本情况

（一）总占地面积：47455 m2。

（二）总建筑面积：307161.3 m2。

1、地上建筑总面积225080m2。其中住宅（B02地块）建筑面积132258.6m2、办公及酒店式公寓（B01地块）建筑面积90172m，商铺及配套公建建筑面积2649.4m（其中商铺1647平方米）。

2、地下建筑总面积 82081.3m2。其中车库及其它79036m2、非机动车停车面积3045m2。

（三）车位情况：车位数1891个。其中地上车位118个，地下车位1773个。

（四）社区用房建筑面积245 m2，物业经营用房和管理用房建筑面积1215m2。

（五）公共设施及公用设备：

1、绿化率：B01地块15%，B02地块30%

2、容积率：B01地块6.5，B02地块4.0

3、建筑密度：B01地块21.3%，B02地块13.1%

4、总配体量：住宅总户数818户；办公及酒店式公寓户数308户。

5、建筑层数：6 幢 44层；

（六）主要设施及设备情况：

（1）生活给水系统： 2 分 2个水泵房，低区水泵6台 5.5千瓦/台；中区水泵6台，其中3台7.5千瓦/台，3台11千瓦/台，共24台。顶层变频水泵14台 0.37千瓦/台；工频泵12台，11千瓦/台，（均为一用一备）。

生活水箱地下层共2只，分别为45、82吨；屋顶层共6只，分别为4只 15吨/个、2只 10吨/个，共计80吨。

（2）生活排水、排污系统、雨水系统：

生活污水与雨水为分流，室内粪便污水与洗浴废水不进行分流，无化粪池，经格栅沉淀再排入附近市政管道。

（3）管材：

生活给水管：公共管径 DN100 ,材质为 铜 ,进户管道、管件及阀门的工作压力为 不超过0.35MPa。

生活污废水及雨水管：公共管径 DN100 ,材质为 球墨铸铁。

（4）供配电系统：

电源等级：电梯、应急照明，汽车库中的消防泵、喷淋泵、排烟风机、应急照明以及小区通讯机房，消防控制室等用电为 一 级负荷；生活泵等电力设备、地下层照明及各层疏散楼梯、通道等公共照明等为 二线负荷；住户及商业建筑照明、园区照明为三级负荷。

配电房为公变，拟设开关站 1 座。

（5）照明系统：

路灯由市政路灯管理所管理维护。地下室照明总功率 210千瓦，其中:日光灯4124只，应急日光灯 935 只，应急诱导灯 783 只；地下一层、二层及地上一层大堂照明总功率60千瓦，地上大堂为 36千瓦，地下大堂 24千瓦，（不包括一层大堂空调）；楼层照明总功率 633.6千瓦。其中楼梯照明 126.7千瓦 ,电梯厅及过道照明 380千瓦 ,应急照明 126.9千瓦,楼道灯为 红外感应控制。

（6）消防电气：

火灾自动报警系统：在 楼层 位置设火灾自动报警系统；采用 总线制 系统。消防控制室设于 5楼 位置。

消防泵共 8 台，其中低区消火栓泵 2台 75千瓦/台，消防喷淋泵 2台45千 瓦 ；高区消火栓泵 2台 160千瓦/台，消防喷淋泵 2台110千瓦/台。消防稳压泵 2台 1.5 千瓦/台，总功率 3 千瓦，喷淋稳压泵 2台，1.5千瓦/台。

消防水箱地下层共1只 540吨，屋顶层共 1只 35吨。

（7）弱电系统：

电话通信：住宅电话按 2 门/户考虑，小区数据网可与INTERNET网等信息网联网。通过电信总机房内的网络管理设备，小区物业服务机构可为用户提供社会、经济等多媒体信息。每套住宅内设 2 个信息点。

有线电视系统：每套预配设 5-6只电视用户终端，共计电视终端约 5000-6000只。监控系统：与消控室在同一位置，可视对讲、电视监控、车辆管理、背景音乐、周界报警、电子巡更设计总功率 15千瓦，常用总功率 10千瓦。

（8）电梯共 36 台，总功率 1260千瓦。电梯机房空调总功率 36 千瓦。

（9）水景系统：室外景观水泵总功率 60千瓦，容量 500吨，室外景观照明总功率 44千瓦。

（10）地下室集水井水泵 147台，总功率 370千瓦。风机总数 143 台，总功率 1082.4千瓦。地下室人防发电机 2台，总功率300千瓦。

（11）大堂空调 6 台,总功率 72千瓦。

（12）室外游泳池体积 500 立方米，循环设备总功率 30千瓦，辅助设施总功率 10 千瓦。室内游泳池体积 400 立方米，恒温能耗 140千瓦/小时。冬季30度。

（13）楼宇泛光照明总功率 90千瓦。

（14）小区为精装修房屋，每幢楼一层有一个共用大厅。外立面260000平方米。

（15）有会所，内设恒温游泳池、活动健身设施，经营方式待定。

（16）主入口 2 个，次入口 1 个，全部24小时开放。

二、【城市之星】的物业配套设施设备保修期限

物业保修期限：根据国务院第279号令《建设工程质量管理条例》的规定执行。

1、电梯：24个月

2、主体土建：24个月

3、主体水电：24个月

4、供水系统：24个月

5、监控系统：24个月

6、消防系统：24个月

7、绿化：24个月

8、配套市政：24个月

保修期时间计算：自设备安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位根据国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业服务企业四方认同签章之日起即为保修期的起始日期。

三、物业服务内容

（一）房屋共用部位、共用设施设备的日常维修管理.（二）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护。

（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养。

（四）清洁卫生。

（五）公共绿化的维护和管理。

（六）各种车辆（包括机动和非机动）的管理。

（七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业服务区域内违反有关治安、环保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告。

（八）对装修活动进行监督的管理。

（九）商业网点的管理。

（十）社区文化活动。

（十一）档案资料管理。

（十二）法律政策及合同规定的其它事项。

四、物业维修资金来源和物业管理用房

（一）物业维修资金将按足额上缴杭州市物业维修资金管理中心。

（二）物业管理用房及经营用房：招标单位与中标企业签订前期物业服务合同，并待楼盘验收合格后壹个月内，建设单位按照规定的比例配置移交给中标单位。

（三）高层物业服务费暂定每平方米 3.8元/月，办公楼及酒店式公寓物业服务费暂定每平方米 3.8 元/月，商铺物业服务费每平方米 2.8 元/月，地下车位使用管理费每个 80元/月, 电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设备运行所需能耗费用暂定每平方米 0.80 元/月（向业主按实分摊）。地面停车费用按照《杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法》收取。小区业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。已竣工交付但尚 5 未出售物业，由开发建设单位按照物业服务费100％的标准交纳。物业买受人未入住使用的空置物业由物业服务公司管理，业主按照相关规定的标准交纳。

（四）本物业项目采取物业包干制经营模式：由业主向物业服务企业支付物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担物业服务计费方式。

（五）其它有偿服务项目：

受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的，由物业公司按有关规定并与委托人协商确定。

五、管理投标企业资质条件

具有行政主管部门颁发的物业服务 一级 资质的专业物业管理公司。

六、奖惩措施

（一）【城市之星】的物业服务标准按《杭州市物业服务收费管理实施办法》及前期物业服务合同（招标单位与中标单位签订）执行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准；

（二）在未成立业主委员会前，中标单位未按前期物业服务合同执行，或由于物业服务企业未按《杭州市物业服务项目主任（经理）考核计分内容与标准》进行服务，经考核该项目管理处扣分至0分的，或因管理不善造成严重后果，发生重大事项的（具体情况视公安机关或其它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对中标单位终止委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任，并由招标单位重新组织招投标选聘物业企业。

七、有关说明

（一）中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设单位签订的前期物业服务合同对【城市之星】全方位统一的物业服务。

（二）制作标书时，统一按 2011 年 12月为物业交付时间，若开发商要求物业服务公司提前进驻将支付相应费用。

（三）中标企业应在正式交付前4个月进驻，开发建设单位按 同期物业服务费的70% 标准支付前期进驻费用。

（四）物业经各项验收合格后，招标单位按规定移交给中标单位管理，前期物业服务合同至业主大会成立，并与新选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同生效之日止。业主大会将依照《物业管理条例》选举产生。业主大会成立后视中标单位工作服务业绩状况决定续聘或改聘；

（五）物业企业进驻时开发建设单位一次性支付开办费：具体由双方协商,该费用购置的设施设备应在物业服务企业退出该项目时移交。

（六）违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以其他方式采取不正当竞争手段的，一经查实，按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止前期物业服务合同，一切后果由责任者自负。

第二章 投标须知

一、投标依据

（一）国家及省市有关物业服务的政策法规。

（二）政府有关部门批准的【城市之星】小区规划方案。

（三）招标文件。

二、投标要求

投标单位应认真审阅招标中所有的内容、合同条件、规定格式、规划建设基本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。

三、招标文件解释及答疑

（一）为便于投标单位获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决，投标单位将被邀请参加现场答疑会，并对小区现场和周围环境进行勘察，以获取编制投标文件和签署合同所需的资料。现场答疑会及勘察现场的时间另定。

（二）投标单位在收到招标文件后，若有意见需要澄清，应于收到招标文件后五天内以书面形式向招标单位提出，招标单位通过投标答疑会予以解答，会议结束后，由招标单位整理会议纪要和解答内容，作为招标文件补充报市物业管理招标办备案后，以书面形式发送到所有获得招标文件的单位。

（三）不论招标单位向投标单位发送任何资料文件，还是向投标单位提出的问题给予回复，均以书面形式为准，任何口头答复或承诺一律无效。

第三章 投标文件的编制

一、投标文件的语言 投标文件及投标单位之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用简体中文；用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

二、投标文件的组成（一）投标函；

（二）法定代表人授权委托书；

（三）综合说明书（企业概况、管理经验、成果和企业发展方向等）；

（四）接管【城市之星】的主要物业服务人员名单、简介及职称、职务、专业资格资质证书复印件，及附拟派管理处主任相关管理经验的证明材料；

（五）管理方案及内容：

1、符合国家及省、市有关“物业管理”政策法规的小区管理整体设想及策划；

2、采取的管理方式、工作计划和物资装备；

3、根据【城市之星】实际情况，组织有效的管理机构，制定行之有效的管理规章制度以及管理人员的配备、培训、管理；

4、根据【城市之星】实际情况，制定物业服务的具体措施，发挥高科技在管理中的作用，智能化系统的日常运行及维护方案，主要包括：房屋管理、共用设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、入住管理、业户服务、档案管理等）；

5、制定争创“杭州市物业服务优秀小区”规划，制定完成承诺指标采取的措施。各项指标包括：房屋及配套设施完好率、治安、消防事故发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及物业服务公司满意率等等；

6、注重社区文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，提出社区文化活动计划及制度建设；

7、以【城市之星】为依托，列便民服务项目，进行经费收支，制定增收节支措施，注重经济效益的社会效益，体现以业养业的发展后劲；

8、有类似小区管理经验，案例介绍。

三、投标报价

1、投标文件中，全部投标内容的报价，必须用人民币报价；

2、投标报价应包含下列内容：

A.报价为综合报价，包含履行合同所有相关服务的费用； B.报价均包含所有的税费和利润。

四、投标文件的份数和书写

（一）投标文件应用不能擦去的墨水打印或书写，须统一使用A4纸，并装订成册，各投标单位应提供 六 份完整的投标文件。

（二）投标文件由投标单位法定代表人或其委托代理人用不能擦去的墨水亲自署名并加盖法人单位公章和法定代表人或其委托代理人的印章。

（三）全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标单位的批示进行的，或者是招标单位造成必须修改的错误。修改处由投标文件签字人签字证明加盖印章；在招标文件要求提交投标文件的截止时间送达的补充或者修改的内容无效。

（四）投标文件叙述应简洁明了。

第四章 投标文件的密封和递交

一、投标文件的密封

（一）投标单位应将投标文件装订成册，正本和全部副本分别装入文件袋，文件袋的接缝处用薄纸张粘封，并在封条与文件袋的接缝处加盖法定代表人印章及法人单位公章。

（二）投标文件封面应写明招标单位及投标单位名称、地址和邮编，加盖法人单位公章及法定代表人印章。

（三）投标文件没有按规定密封的，将拒绝接受并原封退回投标单位。

二、投标截止期

投标单位应于 年 月 日 分前将投标文件密封送达市建设工程交易中心（杭州市东新路155号和平家私城四楼）。

三、投标保证金

1、投标企业在递交投标书时，应按规定向招标单位交纳 壹万 元的投标保证金，缴纳保证金时间 年 月 日 点前，地点杭州市物业管理招标办平海大厦620室；

2、对于未能按要求交纳保证金的，招标单位将视为不符合投标要求而予以拒绝；

3、投标企业未中标的，由招标单位在中标通知书发出十天内退还保证金（无息）；

4、中标企业按要求签署合同协议后，十天内招标单位将退还投保证金（无息）；

5、投标单位有下列情况者，将被没收投标保证金：

A、投标单位在投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的；

B、中标单位不能在规定期限内签署合同协议的。

四、投标文件处理

中标单位的投标文件将成为前期物业服务服务合同的有效组成部分。未中标单位的投标文件予以退回，但不予支付标书制作所需的相关费用。

第五章 评标、决标

一、评标组织

由招标单位代表在评委库中随机抽取有关专家和开发建设单位代表组成评标委员会，负责评标。

二、评标原则

本着公平竞争，优胜劣汰的原则，由评委对投标单位的标书、企业综合情况和答辩情况进行论证，并实行计分制，获得最高分的物业服务企业作为中标单位。

三、评标程序

（一）于 年 月 日 分在杭州市物业管理招标办监督下进行开标，在保证不泄露的情况下，评标委员会对各投标单位的标书进行审核论证。根据标书分高低确定入围企业参加答辩。

（二）招标单位于 年 月 日 分举行答辩会，每个投标单位限3人参加，投标单位法定代表人或其委托代理人及拟任管理处主任必须参加。法定代表人或其委托代理人因故不能参加的，应经市物业管理招标办认可并书面委托代理人参加。投标单位及招标单位未能准时参加或未参加答辩会的，将视做放弃此次招投标资格。

（三）答辩会由杭州市物业管理招标办监督和主持。以抽签方式确定答辩顺序，评标委员会对参加投标单位就标书及的管理事项进行提问。

（四）根据标书（40%），企业综合考评（30%），答辩情况（30%）综合评分进行综合评分，得分最高者中标。

（五）在宣布中标以前，有关招标的资料不得向投标单位或与过程无关的其他人泄密。

（六）在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及授予合同的过程中，投标单位和 评标委员会其他成员施加影响的任何行为，都将导致取消投标资格。

第六章 合同签订

一、招标单位根据杭州市招标办核准的通知书通知中标单位，中标单位应在接到中标通知书三十天内与招标单位签订前期物业服务合同；招标单位和中标单位不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。若中标单位借故拖延或拒签合同，招标单位报经市物业管理招标办同意后有权取消其中标资格，并重新组织招标，另选中标单位。招标单位未经市物业招标办许可无故拖延给中标人造成损失的，招标人应给予赔偿，并由市物业管理招标办按有关规定予以查处。

二、中标通知书将成为前期物业服务合同的组成部分。

三、前期物业服务合同以《前期物业服务合同》文本为准。投标文件中的指标要求及中标单位的标书和答辩过程中承诺将成为合同内容。

第三篇：物业服务招标文件(爵士嘉园)

爵世嘉园邀标说明

按照国务院《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》等法规、政策的规定，现决定对硚口区爵世嘉园的物业服务进行邀请投标。

一、邀标建筑区划的简要说明

本小区坐落于武汉市硚口区武胜西街8号本建筑区划规划设计的物业类型为：住宅小区。其中，本小区建筑面积：35990平米；占地面积：29990平米 ；容积率：3.4% ；绿化率：20%；楼层状况：共256套；高层、车位总数：146个；总户数：256户、住宅物业费1.35元每平方；门面2元每平方。

本建筑区划规划建设机动车停车位其中地上停车位 5个，地下停车位 141个；

二、建筑区划开工和竣工交付使用时间

2007年竣工并交付使用；

三、物业服务用房的配置情况

（一）物业服务企业或者其他管理人用房： 建筑面积为平方米； 坐落位置：。

（二）业主委员会议事活动用房： 建筑面积为平方米；

坐落位置：。

四、邀标单位资格要求

物业服务的主体为依法设立、从事物业服务活动、具有独立法人资格、取得 叁级（含待定）及以上资质证书的企业，且符合：

1、管理总面积达到50万平方以上；

2、获得各项荣誉及业绩较好的、管理项目达10个以上管理经验的。

3、承诺函；

承诺；不涨价、公司投资水泵改造、增设高空抛物摄像、绿化补栽、对外墙空鼓进行修复、修复门禁系统；

4、本次投标以邀标形式，由业委会统一发送邀标函，被邀请单位需提供相关证件及资料（营业执照、资质证书、业绩证明图片、申请、承诺函）；

5、由爵世嘉园业委会对投标单位进行资格预审，最终选定三家投标单位；

五、评标方式;以业委会及业主代表实地考察及承诺为主要考核依据，公开业主投票票数达到51%及以上的单位为最终中标单位。

六、投标报名截止时间为2017年 8 月 31 日 16 时 分，报名地址为武胜西街8号爵世嘉园业委会办公室，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

七、本次邀标最终解释权归爵世嘉园业委会。

爵世嘉园业委会

2017 年 8月 24日

第四篇：招标文件

第一部分.投标须知

1请仔细阅读以下内容以求全面深入理解招标人要求，接受此邀标文件并参与投标即意味着完全

同意其中的条款。在正式投标之前请在收到本投标邀请后一日内回执加盖投标单位公章的“收到投标邀请确认函”（详见附件1）；在正式投标之前如有任何疑问，敬请随时垂询。

2本次邀标统一按照招标人设定的工艺、技术要求以及限定的商务条款进行，投标人必须认可并

严格遵循本邀标文件的各项要求，否则将取消投标、中标资格。

3参加本项目投标为自愿行为，不论投标结果如何，投标期间投标人发生的一切费用、责任和风

险由投标人自理，招标人******对此不负任何责任；招标人对未中标单位提交的所有投标文件不给予任何经济补偿，也不予返还。

4要求对本招标文件进行澄清的投标人，应以书面（“书面”包括手写、打印、印刷，也包括电

传和传真。本文件下同）形式通知招标人。在投标截止期前收到的要求澄清的问题予以答复。答复将发给所有投标人，并作为本招标文件的组成部分。

5投标书要求：

5.1投标书文字版各1份。

5.2全套投标书应使用不能擦去的墨料或墨水打印或书写，应无涂改和行间插字，除非这些改动是根据招标人的要求进行，或者是为改正投标人造成的必须修改的错误而进行的。但修改处必须由投标人委托（提交授权书）的签字人签字证明。

5.3投标人资信、资质证明复印件一份（盖投标人印章有效）。包括经年审合格的营业执照及其副本、国地税税务登记证、组织机构代码证、银行出具的资信证明、与本招标业务相关的资质证书、法人代表证明书或法人代表授权书，以及投标人认为能反映其业绩的证明材料等。

5.4设计周期说明。

5.5投标函（附件2）按照所供形式填写（需加盖公章）。

5.6投标文件所有内容均使用中文（或以中文为准）。

6投标文件有下列情况之一者将视为无效文件，并不予退回；

6.1未密封及封口未加盖单位印鉴；

6.2授权委托书、投标书未经法定代表人签署或未加盖投标人公章（三者缺一不可）；

6.3有两个以上不同的投标价，且未标明哪个有效；

6.4投标书内容不全或字迹模糊辨认不清；

6.5投标书逾期送达；

7本邀请文件报价要求：

7.1除非另有明确规定，投标价格是指完成本邀标文件第三部分设计要求及其它说明所包含的土

建部分、工艺管线、电器控制、辅机能力参数、室外管网等设计资料在内的全部费用。无特殊说明税费（需写明发票税率）已含在各项费用报价中。

7.2提供切实可行的售后服务方案及承诺。

7.3 报价限于人民币。

8投标有效期：自开标之日起六十日内，投标文件应保持有效。

9在招标范围内而投标函未明确申明的报价未被包含的部分，将视为包含在投标范围内。10所有与招标文件有差异的部分（投标范围、技术条款、商务条款等）必须在投标文件中申明

【必须在投标函（附件2）申明】，没有申明的将被视为投标人对招标文件全部响应。

11招标人将以投标价格、技术方案、工程业绩、资信、资质以及对招标文件的响应等方面进行

综合评标。

12拟定于**年**月**日开标，请各投标人务必在邀标函所明确的时间前将投标书密封并送达招

标人。

13投标人必须保证对招标人招标书内容不向任何第三者泄露；同时招标人保证对投标人的投标

书内容不向任何第三者泄露。

14中标合同将在保证本文件主体内容不变的前提下，根据具体情况加以细化，如进一步界定双

方责任和义务等。

15招标人保留对此邀标文件的修改权，包括如有重大变更时，重新发放邀标文件及调整投标时

间。届时将书面告知。

16招标人保留本招标书最终解释权。

第五篇：招标文件

部位、共有设施设备的设计定位和质量监管工作，以有效预防物业质量缺陷，向业主交付合格优良的物业产品。

2、房屋销售与物业管理衔接工作标准。商品房销售过程中，凡涉及物业管理、业主公共权益的广告内容必须合法、真实、准确，不得扩大或虚假，不得就物业服务费的减免及其他物业管理行为作出不恰当的许诺。配合开发建设单位将《临时管理规约》、《前期物业服务合同》向物业买受人明示，要求物业买受人就遵守《临时管理规约》和相关物业管理规定作出书面承诺。

3、交房、验房等手续办理工作标准。公开相关代收代办费用、前期物业服务费用的收费项目、内容、标准，实行明码标价收费。书面通知业主办理交房、验房手续，热情服务。

4、售楼中心及周边场地保洁、秩序维护工作标准。保洁工作要做到巡回正常保洁，窗明几净、一尘不染；秩序维护工作要做到车辆停放整齐有序、秩序维护员全天候在岗，维护车辆和行人交通秩序，确保井然有序。

5.广告统一管理及相关工作标准。按开发建设单位要求，配合做好商业物业品牌宣传及门招广告的统一设计、管理工作；配合做好商业物业招商及委托租赁工作。

6、物业全面查验、移交、接管工作标准。按照“东建【2010】24号”文件要求执行。

7、社区物管工作衔接工作标准。在物业开发建设阶段，积极促成开发建设单位与街道、社区的工作对接，建立正常性对话、联系、协商机制；积极促成开发建设单位最终履行前期物管职责，筹备召开首届业主大会，成立业主委员会。

8、物业交付业主使用前的保洁开荒工作标准。在向业主交房前，物业公司对物管区域内各类房屋、共用部位、共用设施设备进行全面清洁，以保证业主入住时的良好物业形象。

（二）前期物业服务标准 1.公共服务

1.1 接待

佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主（使用人）时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。

对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。

1.1.1值守

有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。

1.1.2服务时限

急修服务45分钟内到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修3日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受3日限制）。

1.2房屋、共用设施、设备维护与管理

1.2.1巡检

每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；

每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；

在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；

每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯

等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；

业主已委托管理的空臵房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；

巡检有记录；

巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。

1.2.2房屋

1.2.2.1装修管理

1.2.2.1.1将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人，包括不得擅自改变房屋的结构，确保建筑物、主体结构和外墙面不受破坏，不得改变小区建筑物整体外貌（不得在室外安装防盗窗、防盗网，空调外机不得随意乱挂），不得进行违章凿、拆、搭、建。不得占用或损坏楼梯、通道、走廊、道路、停车场等公共部位的设施设备。

不得损坏或擅自拆除、截断、改变连接改造供电、供水、供气、通讯、排水管道、排污管道、消防等共用设施设备。

1.2.2.1.2对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议；

1.2.2.1.3业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；

1.2.2.1.4装修结束组织验收；

1.2.2.1.5验收合格2个月后组织复验；

1.2.2.1.6复验合格后3个工作日内退还装修保证金；

1.2.2.1.7对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

1.2.2.2油漆粉饰

木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；

钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉。

1.2.2.3建筑物外立面

建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每3年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

委托合同另有约定的按合同约定执行。

1.2.3给排水系统及其配套设施

1.2.3.1给水设施

饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理措施；水质每半年化验1次，保持池体内清洁，没有对水质构成污染的因素，保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。每2个月检查保养1次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染。

保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水

池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备，每年更新各种标志1次；每日填写水泵运行记录，建档备查；

每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；

楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；定期维护保养。

1.2.3.2排水设施

化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查；

每旬清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水，无杂草；

每半年对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到水流畅通，井底无沉淀物，井盖上无污渍、污物。

1.2.4供配电系统

建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度； 值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书； 保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；

每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；

每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；

潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；

每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；

每日填写运行记录，建档备查。

1.2.5弱电系统

操作人员受过专业培训，持证上岗；

工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；

有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；

对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；

工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；

分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

1.2.6避雷接地系统

每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

1.2.7电梯运行与管理

1.2.7.1

安装、维修、保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括：《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位责任制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。

1.2.7.2

安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位臵张贴《电梯安全使用许可证》，注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。

1.2.7.3

与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在地有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。

1.2.7.4

电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。

1.2.7.5

保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。

1.2.7.6

确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。

1.2.7.7

电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%.1.2.7.8

制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。

1.2.7.9

使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。

1.2.7.10

按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。

1.2.8地下停车场通风系统 物业服务企业承担地下停车场通风系统及其配套设施的操作与维护的，应保持设备完好，运转正常；

根据运行及设备状况，对通风系统及其附属设施进行清洁、保养和维护；

每年清洁2次出风口机，每年全面检查2次主机房消防设备，保持消防设备完好，控制柜内线路每年吸尘2次；

通风系统维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。

1.2.9、照明系统维护

加强路灯、楼道灯检查与维护。

路灯每3个月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换。点亮时间保持在天黑至天明。节日灯在国定节日正常亮灯至当日24点；

楼道灯及开关每3个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。

1.2.10 道路、停车场（车棚、车库）及配套设施

加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；

保持居住区道路及消防专用通道畅通（按业委会制定的有关关于消防通道、小区车辆及建筑物整体形象管理规则执行），路面平坦整齐，排水畅通；

设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；

按照《管理规约》的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；

停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；

停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。

1.3清洁管理

1.3.1共用楼道保洁

每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每周清洁1次楼梯扶手；每周擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每季度楼梯间墙面除尘1次；每季度擦1次楼梯道共用门窗玻璃； 无垃圾、杂物，无明显污迹，无乱堆乱放，无乱贴乱划，无擅自占用现象，目视基本干净 ；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无积灰。

1.3.2电梯及电梯厅保洁

每日清扫2次电梯轿箱内垃圾，抹布擦拭1次电梯门壁；每月对电梯内的墙面和地面进

行全面的擦拭清洗1次；灯饰及轿箱顶部每月清洁1次。

1.3.3 共用卫生间保洁

每日对共用卫生间清洁2次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；清洗大、小便器；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放臵香球等）；每月1次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生间进行消杀。室内无明显异味、臭味；地面基本洁净，每10㎡烟头、纸屑不超过5个；墙面无蜘蛛网和积灰，便器洁净无黄渍。

1.3.4 停车场、共用车库或车棚保洁

每天清扫1次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每2个月打开1次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次；每2个月进行1次地下室消杀工作；每半年擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；地面无明显垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；空气基本流通；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘。

1.3.5道路保洁

每日清扫2次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净，无垃圾、杂物、浮砂，无污迹，无积水、积雪，无明显痰迹、烟头；目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。

1.3.6标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁

标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑每2个月擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每半月擦拭1次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。

1.3.7绿化带保洁

每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，目视基本干净、无污渍、无垃圾，花坛表面基本洁净，地面垃圾滞留地面不超过2小时。

1.3.8休闲、娱乐、健身设施保洁

每周清洁3次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

1.3.9门卫、岗亭、监控探头保洁

门卫、岗亭每日清洁1次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，室内外墙面每月清洁1次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序；监控探头每2周擦拭1次；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。

1.3.10垃圾桶、果皮箱

垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每周抹布抹1次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污。

1.3.11垃圾收集与处理

生活垃圾由业主（使用人）自己送至楼下固定位臵，由清扫人员每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；对有毒物质分离特殊处理；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面。

1.3.12卫生消杀

针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；灭鼠：每年至少进行2次；标准：检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无明显苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过5％。

1.4园林绿化养护与管理

1.4.1草坪

草坪斑秃不明显，成活率在80％以上，生长正常；

整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；

无大面积病虫害，并能及时防治；

绿期250日以上，草坪平整或坡度平缓，留茬高度控制在80mm以下；

绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；无较严重人为破坏，无绿化生产垃圾，对人为损坏和违法行为能及时处理；

根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

1.4.2园林树木

生长长势一般，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；

90％以上树木树冠基本完整，有一定绿化效果，没有死树和明显枯枝死杈；

枝干无明显的机械损伤，叶色基本正常，严重黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在10％以下；乔木根部无20cm高以上荫蘖枝，无过长杂草、杂物；

缺株在4％以下；

管理期间树林基本未出现钉栓、捆绑现象；

绿篱生长造型基本正常，整形修剪表面和棱角基本划齐，叶色基本正常，无明显的死株，有虫株率在12%以下；

蛀干害虫和介壳虫危害株数在6％以下，食叶害虫咬食的叶片每株在25％以下。

1.4.3花坛

花卉长势良好；

在花坛开花期间，每周剪残枝、花5～7次，保持清晰的图案和适宜的高度；

草本宿根花卉生长基本正常，缺株率在15%以下；

定期防治病虫害，发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；

叶色、大小一般，有黄叶、落叶的株数在10％以下。

1.5安全防范

1.5.1人员组织

专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责；

接受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训，能胜任小区安全护卫工作，对小区日常规护卫事项做出正确反应，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；

思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；

当班时应佩戴明显标志，穿戴统一制服，制服干净、整齐；

配备对讲装臵和其他必备的安全护卫工具；

交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

1.5.2门卫

主出入口门卫房、监控室24小时有人值班看守，次出入口每日6：00～22：00有1人值守；按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥与疏导等工作。

1.5.3巡逻

白天巡逻次数不少于4次，夜间巡逻次数不少于6次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。

1.5.4紧急事故反应

制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；

有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；

书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练；

高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；

对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；

按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助恢复电力供应、抢救财产等。

1.5.5其他防范措施

设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；

保证监控头及监控系统状态良好、工作正常，定期进行检查与维护。发现或接到异常信息及时通知就近保安人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。

涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；

协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；

对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；

建立空臵房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。

1.5.6交通、车辆管理

有较为完善的车辆管理制度；

小区设臵明显的交通标志；

维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设臵露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交管部门审批，符合规划要求；

地下停车场24小时有人值守，车辆进场、离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；督促进入车辆按指定车位停放；每1小时巡视一次，发现异常及时处理并通知车主。停车场具有交管部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。

1.5.7消防

执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；

健全消防组织，建立消防责任制；

定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防

器材的使用方法，提高自防自救的能力。

根据防火、灭火的需要，配臵相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设臵路障；

制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；

发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；

每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；

每日检测1次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障；

每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；

消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；

每日填写工作记录，建档备查。

1.6档案资料

档案资料齐全完整；

分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；

及时变更登记，账物相符。

1.7社区文化

物业公司每月组织小区物业管理共建主题（宣传）活动不少于1次；每季度组织业主代表座谈会等物业与业主互动活动不少于1次；每半年组织社区文体活动不少于1次；年终必须组织召开小区物业管理汇报会1次。

2专项服务

业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，根据全体业主的需要、小区条件及物业管理企业的能力，经双方协商，物业管理企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、代缴费等属于上述公共服务内容之外的服务。

专项服务内容、标准、费用等由物业管理企业与业主或业主委员会，本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议，可以作为物业管理公共服务合同的附件，也可以另行单独签订。

3特约服务

业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，物业管理企业为满足部分业主（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动，如老年、伤残病人的护理，接送子女上学等。

特约服务内容、标准、费用等由物业管理企业和需要特约服务的业主（使用人）双方当事人本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则约定。

（6）配合开发企业做好物业的全面查验、移交、接管工作的方案；（7）协助开发企业做好社区物管衔接工作的方案；（8）物业交付业主使用前的保洁开荒工作的方案。前期物业服务方案

具体参照本招标文件规定的前期物业服务标准，制定如下公共服务方案：（1）接待方案；

（2）房屋、共用设施、设备维护与管理方案；（3）清洁管理方案；

（4）园林绿化养护与管理方案；（5）档案资料管理方案；

另请投标单位视情提出拟提供的专项服务、特约服务方案。

10、物业维修和管理的应急措施

(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；(2)本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；(3)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；(4)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；(5)电梯故障的应急措施；(6)消防应急措施；

11、加盖单位公章的投标人资质证明文件复印件。上述资料要求按顺序装订成册。

（二）投标人必须保证所提供的全部资料的真实性。

二、投标文件的签署和印刷规定

（一）投标文件须打印并按规定的格式签字、盖章。

（二）投标文件除签字外必须是印刷形式，其中不许有加行、涂抹或改写。

三、投标文件的密封

（一）投标人应准备五份完整的投标文件，其中正本一份，副本四份，并标明“正本”或“副本”字样。

（二）投标文件应按技术标和商务标分别密封，在封袋上应标明“技术标”或“商务标”，同时在封袋上还要写明招标人名称、项目名称及投标人名称，并在封袋上加盖投标人公章和法定代表人印鉴章。

（三）所有投标文件都必须在封袋骑缝处以显著标志密封，投标人可将投标文件正副本统一密封，或正本和副本分别密封时，应在封袋上标明正副本字样。

（四）投标人未按上述规定递交投标文件，其投标文件将被拒绝，并退还给投标人。

（五）投标文件正、副本不一致时，以正本为准。

四、递交投标文件截止时间：2011 年 04 月 14 日下午 14 时 30 分，地点：如东县建设工程交易管理中心。招标人将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。

四．投标人在投标有效期内撤回投标文件，该投标人的投标保证金将予以没收。中标通知书发出后，除不可抗拒力情况外，中标人出现下列情形之一的，将取消其中标资格，并没收其投标保证金：

（1）放弃中标项目的；

（2）拒不按照招标文件的要求提交履约保证金的；

（3）不与招标人签订合同的，或者在签订合同时向招标人提出附加条件或者更改合同实质性内容的。

4、投标文件的评审

（1）评标委员会将按照招标文件的有关规定，只对确定为实质上响应招标文件要求的投标进行评定。

（2）本工程采用综合因素评标办法。

（3）评审方法：本次评标采用综合评审法，评审项目分为技术标、商务标(投标报价)和项目负责人现场答辩。评标委员会将按技术标、项目负责人现场答辩、商务标的顺序进行评审，评审完成后，计算出各分项得分和总得分。

五、向中标人发出中标通知书。

（一）技术标（满分50分）

1、技术标企业信誉（满分5分），其中：

a．如东县物业服务企业信用档案记录得分（此项最多得3分）：投标单位中信用档案记录分值最高的单位，得3分；投标单位信用档案记录得分与信用档案记录最高得分相比，每低1％，扣0.1分，不足1％的，采用四舍五入法（3分扣完为止）。b．管理规模（2分）

10万平方米以上2分，5—10万平方米1.5分，3—5万平方米1分，3万平方米以下0.5分。（以现场提供的物业合同原件为准）

2、技术标编写质量，满分35分：

评委根据合理性、科学性、可操作性情况进行评审，取评委打分的平均值作为此项最后得分。

a.前期介入服务方案完整（8分），共8条，每条1分 b.前期物业服务方案完整（13分），公共服务方案共5条，每条2分；专项服务方案、特约服务方案各1.5分

c.组织机构设臵合理，管理制度健全（2分）d.人员配备合理、培训计划周密（2分）e.应急预案齐全（6分），共6条，每条1分 f.装饰、装修管理制度完善（2分）g.社区文化建设有计划、有措施（2分）

（二）项目负责人现场答辩：满分10分

由评委对投标人的拟派项目负责人进行提问，提问内容仅限于投标文件和本项目管理事项以及物业管理法规政策知识，根据答辩评分标准以及回答人的仪表、态度、信心、管理及法规知识、情况熟悉程度、准确性等进行评分，得出各投标人的答辩分。

（三）商务标： 满分50分

a.投标报价包括两大分项：前期介入服务费、前期物业管理费，必须分别测算报价，后算得总价。投标报价总价为两年总费用，包括所有人员工资、福利、保险、所配工具折旧、管理费及税金。

b．投标报价总价在 105万元以下（含 105 万元）、在 95 万元 以上（含 95 万元）的为有效报价。

c．超出有效报价范围的的投标报价为无效报价，无效报价不参与商务标的评审。

d.有效报价的算术平均值为评标基准价。投标报价等于评标基准价的得基本分50分。投标报价与评标基准价相比，每高1%，在基本分50分的基础上扣1分。投标报价与评标基准价相比，每低1%，在基本分50分的基础上扣0.5分。不足1％的，按插入法计算。

6、综合得分

a.将技术标、项目负责人现场答辩、商务标的得分相加，得出每个投标人的综合得分。b.评标委员会按照综合得分由高到低的顺序，排出

年附2

投 标 函

致如东万通臵业有限公司：

一、根据已收到的 项目的招标文件，我单位将遵照《中华人民共和国招标投标法》等有关规定并根据工程招标文件的规定，经考察现场和研究招标文件后，我公司承诺：

愿以每年人民币（大写）作为前期介入服务费投标单价； 愿以每年人民币（大写）作为前期物业服务费投标单价（多层住宅前期物业服务费每平方米每月： 元×多层住宅物业总建筑面积： 平方米×12个月+高层住宅前期物业服务费每平方米每月： 元×高层住宅物业总建筑面积：平方米×12个月+商业用房物业服务费每平方米每月： 元×商业用房物业总建筑面积：平方米×12个月）;即愿以人民币（大写）作为总价（暂定2年报价），按投标报价有效期：中标之日至业主委员会成立之日和招标文件要求，承担本次招标范围内全部服务。

二、我方金额人民币 元的投标保证金已按招标文件要求提交。

三、我方谨郑重声明以下诸点并对之负法律责任：

1、完全满足招标文件中全部实质性要求。

3、保证遵守招标文件中的有关规定和收费标准。

4、保证忠实地执行双方所签署的合同，并承担合同规定的责任义务。

5、愿意向贵方提供任何与该项目投标有关的数据、情况和技术资料。

6、我们已详细审核全部招标文件、参考资料及有关附件，我们知道必须放弃提出含糊不清或误解问题的权利。

7、我们完全理解贵方不一定接受最低报价或收到的任何报价。

8、如果在评定后规定的有效期内撤回报价或有其他违约行为，我们的投标保金可被贵方没收。

9、本投标自开标之日起45天内有效。

四、贵方的招标文件、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。

投标人（盖章）： 法定代表人（签字或盖章）：

日 期：

附3

法定代表人授权书

（投标人全称）法定代表人

授权（全权代表姓名）为全权代表，参加贵单位组织的 项

目（招标编号）招标活动，全权处理招标活动中的一切事宜。

法定代表人签字：

投标人全称（公章）：

附：

全权代表姓名：

职 务：

详细通讯地址：

邮 政 编 码：

传 真：

电 话：

附4

法人营业执照、税务登记证、企业代码证

如东万通臵业有限公司：

现附上由（签发单位名称）签发的我方法人营业执照副本复印件，该执照已经年检，真实有效。

现附上由（签发单位名称）签发的我方税务登记证复印件，该证件已经年检，真实有效。

现附上由（签发单位名称）签发的我方企业代码证复印件，该证件已经年检，真实有效。

现附上由（签发单位名称）签发的我方资质证书复印件，该证件已经年检，真实有效。

（注：法人营业执照、税务登记证提供复印件，需复印包括能说明经年检合格的内容，由企业加盖公章并注明复印件与原件一致。）

投标人（全称并加盖公章）：

法定代表人（签字或盖章）：

日期：

投标人提交的其它材料

投标人认为应提交的其他材料，可在此附件中提交。