北京房屋拆迁补偿政策问题

第一篇：北京房屋拆迁补偿政策问题

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北京房屋拆迁补偿政策问题

本文中法学教授将对北京房屋拆迁补偿政策问题进行深入分析，希望经过分析，使您更清楚地了解到北京房屋拆迁补偿政策问题。北京房屋拆迁补偿政策问题有哪些，北京房屋拆迁补偿政策问题包括没有补偿标准、城乡差别烙印等。

国家行政学院法学部副主任杨小军教授今天接受采访时表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》只是涉及国有土地”，不会对集体土地上房屋拆迁问题有什么帮助，这是一个很大的缺陷和问题。

他建议，在《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。

没有补偿标准

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从我国目前的法律、法规来看，农村集体土地上的房屋拆迁，在性质上属征地拆迁的范畴，因此适用的是土地管理法有关征地补偿安置的规定，与城市房屋拆迁适用法律不同。

杨小军说，土地管理法对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准。但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建的房屋拆迁却没有补偿标准。对集体土地上的房屋拆迁，到目前为止，我们还看不到有些什么拆迁补偿政策。”

他认为，城市房屋的拆迁问题，经过多年的发展、规范，实际上已经有了很大的进步，无论是项目立项、拆迁程序还是补偿标准等，已经更加规范和提高了，有些地方和不少项目的补偿标准，也与市场标准相差无几。

实际上，房屋拆迁更多的问题，主要集中在农村集体土地上。这个问题从立法和建章立制层面以及实际操作上，更需要及时提上议事日程严肃对待。”他说。

城乡差别烙印

两种拆迁，适用的法律和政策不同。杨小军说：这是明显的差别待遇。”

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他觉得，这个现象反映了我们对集体土地房屋财产独立性质的认识，多有不足。从整个社会背景看，是城乡差别观念的一个表现和延续。在市场经济体制下，一些过去的认识、制度等都值得重新思考和变革，包括对待集体土地上房屋拆迁问题。

从缩小城乡差别和社会公平角度看，两种拆迁，应当逐步地统一起来。至少从现在起，就应该利用立法更新的机会，朝着这个方向完善，实现法律公平和财产独立。

增加一个条文

解决集体土地拆迁问题，是制度建设的重大法律问题。杨小军认为，如果只是靠一些地方和部门的文件办事，肯定不妥。但专门立一个法又比较复杂，需要一个过程。因此，当务之急是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。

他说，对农村集体土地上的房屋拆迁，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分房屋的用途、性质等相关权利，实际上严重损害了房屋所有权人和第三人的利益。这个问题要解决，必

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须把集体土地上的房屋作为独立的财产或拆迁补偿对象来处理，而不能仅仅视之为土地征用上的附着物。

集体土地房屋拆迁补偿标准过低问题不少。杨小军谈到，虽然很多地方都规定参照城市房屋拆迁补偿操作，但由于两种房屋拆迁在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以直接的参照性并不强，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。这迫切需要在法律上统一补偿计算标准、方法和原则，约束地方政府的行为。”

心有两个担忧

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已进入社会征求意见阶段，出台指日可待固然令人欣喜，但杨小军也坦言他的担心：必须解决好政府直接征收房屋可能出现的更大问题。”

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担忧一，现在是开发商面对拆迁户，尽管开发商显强势，但开发

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商毕竟只是一个商人。如果改为政府面对搬迁户，政府不仅是强者，而且是公权力强者。在这种强者更强的关系中，会不会出现更不利于拆迁户的局面是值得担忧的。

担忧二，现在的拆迁，都是先由开发商立项，后有拆迁补偿。由政府直接征收房屋后，可能是无项征收。无项征收房屋，哪里还谈得上项目是商业项目还是公共利益项目？这些问题如果不能很好地解决，其后果可能更值得担忧。

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年)

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定

缩

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征

地

范

围

政

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征地补偿

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第二篇：关于房屋拆迁及补偿问题的探讨

关于房屋拆迁及补偿问题的探讨

摘要：近几年，房屋拆迁问题一直是我国在城市建设过程中的热点问题，本文就此问题做出思考，提出一些建议。

关键词：房屋拆迁

补偿政策

政府工作等

正文：

近年来，随着城市发展以及城镇化水平的不断提高，有关于房屋拆迁方面的纠纷也日渐增多。目前，我国就房屋拆迁以及事后补偿这部分有一些相关的规定，但大多都是一些原则性的规定，并没有实质性的具体内容，因此也是造成目前纠纷多，且难以决断的情形的原因之一。更有甚者，越来越多的地方出现强制拆迁和钉子户的问题，导致在拆迁纠纷日渐增多的同时，道德标准也在经受一定程度上的考验。下面就上述状况结合我国目前的相关政策背景做出一些思考。

关于城市房屋拆迁首先要明确两个概念：

一、什么是房屋拆迁；

二、什么是房屋拆迁补偿；

三、什么是房屋拆迁补偿政策。第一，拆迁是指为城市建设和国家经济发展的需要，经有关机关许可而拆除权利人房屋并给予补偿、安置的行为。第二，城市房屋拆迁补偿，是指城市建设和发展过程中拆除房屋而给予房屋所有权人一定程度范围内的补偿。其核心问题是补偿的范围和标准以及补偿的形式。房屋拆迁补偿的范围通常认为包括房屋所有权、附属物品所有权和收益权。而关于补偿形式方面，目前比较通用的是货币补偿和房屋产权调换两种方式。第三，房屋拆迁补偿政策是政府为实现一定的公共利益或公众需要，对城镇用地进行重新规划配置而做出的规定。房屋拆迁政策是一个系统的动态的过程，所要解决的问题以及提出的对策都必须在政策过程中才能实现其价值，拆迁政策的公益性要求必须体现全体公民的利益。

目前我国在城市房屋拆迁过程中所存在的问题主要有以下几个：其一，政府部门在房屋拆迁过程中所拥有的权力过于强大，房屋所有权人的权力相对弱化。由于我国有比较特殊的土地政策，政府在其中所扮演角色的力量被放大。导致主客体错位，政府依赖它的权力对拆迁工作进行强制性干涉，以公共利益为名，侵害房屋所有权人的利益。同时，鉴于我国政府部门的工作人员素质参差不齐，更有从中牟取非法利益的诱惑，导致强制拆迁与钉子户的矛盾越发激烈。其二，拆迁的合法性不能得到保证，主要表现为：

1、拆迁管理部门热衷于接受委托，承担具体的拆迁任务，在房屋所有权人有意见时，又以主管部门的权威进行压制，政企不分、政事不分。

2、拆迁裁决程序缺乏公正、公开性，裁决内容不具体、透明度不够。

3、拆迁前也不听取房屋所有权人的意见，拆迁补偿、安置标准不公开，房屋所有权人有异议时，不认真解释，强制剥夺拆迁户的知情权和选择权。

4、部分执法人员的素质不高，法律意识淡薄，法律常识缺乏，违背拆迁执法程序，采用暴力、野蛮方式强制拆迁房屋所有权人的房屋并破坏其所有物品，甚至进行暗地里的人身伤害，从而引发矛盾。其三，并没有将房屋拆迁后的补偿工作放在拆迁工作重心上。许多政府和拆迁方将工作重点放在拆迁这个问题上，房屋所有权人如果属于妥协型的，就给予一定的补偿进行拆迁，如果属于不合作型的，就直接采取强制拆迁，或者是变向强制拆迁。而对于事后的补偿多采取不闻不问的态度，补偿的落实程度也相对较低。结合目前中国的国情分析，出现以上问题的原因大致有以下几点。

第一，政府相关工作人员的素质并不完全达到标准。所谓标准，是指一个合格的执法人员、政府工作人员所应该具有的素质和工作态度。这在一定程度上与我国的公务员考取制度息息相关。虽然目前我国的公务员考试出现过热的情况，录取比例也接近几百比一的状况，但是实际考取人员的素质并不能完全得到保证。笔试、面试只能从一定程度上体现一个公务员的素质。同时，缺乏比较完善的对于从政人员以及公务员的监管机制也是一个显著的问题。虽然有相关规定对于相关人员的工作进行监督，但是最终的执行力却因地方而各异，官官相护，政商勾结的情况也并不是不存在。

第二，商业拆迁中，从商者的素质不高。虽说作为商人必须考虑到自身以及公司集团的利益，但是在拆迁过程中完全忽略被拆迁户的相关利益从某种程度上也是对自身形象的损坏。但很多商人在权衡利益之后都会将被拆迁户的利益放在相对弱化的位置。从而导致各种纠纷问题的产生。

第三，缺乏一个权威有效且受到商人、政府以及群众所认同的中立组织机构对于所有的房屋拆迁进行评估和监管。目前之所以房屋开发商可以肆无忌惮地进行暴力拆迁或者是变向地强制拆迁，其原因在于，在与政府部门达成统一战线之后，已经没有部门可以对它的行为进行限制。被拆迁户再闹，只要在不发生特殊事件的前提下，开发商都可以采取听之任之，不闻不问，或者反过来恐吓威逼的方式以避免这样的拆迁户把事情闹大。而大多的群众都畏惧于权力而又缺乏反抗的资本，都会进行妥协。

鉴于以上的问题及其相关的部分原因，在此提出一些这方面的相关建议。

第一，建议一个权威有效且受到商人、政府以及群众所认同的中立组织机构对于所有的房屋拆迁进行评估和监管。这是一个效仿很多西方国家的作法。我国目前缺乏的就是能够独立生存并履行职能的中立机构，无论是在房屋拆迁方面还是其他方面都是如此。一旦能够建立这样一个机构，并妥善管理，将会使房屋拆迁问题变得相对简单。同时，需要政府在政策上作出一定的规定，赋予这个机构一个职能，使所有的拆迁工作不能绕过这个部门而展开。这个部门在一个拆迁过程中可以履行评估和监督的职能。评估可以涉及到拆迁方案的可行性、合法性以及关于补偿方式的选择和补偿金的多少。并在实施过程中全程监督。当然，作为一个独立的中立机构一定会存在它运行的成本，这方面除了政府的补贴支持外，也可从每个项目中收取一定的报酬以维持其正常工作运行。

第二，完善拆迁补偿的相关政策。对于目前拆迁所出现的情况，某种意义上也是由于相关政策规定不明确和执行力度不够。这里举福建省厦门市在相关方面做出的改进作为例子。09-10年，厦门市曾多次发布关于拆迁工作的政策以及修改案，如修改单一赔偿方式为拆迁户自由选择赔偿方式，另外从10年2月10日起，城市房屋拆迁货币补偿金额计算办法中，将被拆迁住宅房屋货币补偿公式中的补贴金额计算公式系数，由45%调整为80%，计算公式不改变等。这些都是对于补偿政策的合理性的提高，也是从另一个角度对于补偿政策执行力的加强。

第三，应畅通被拆迁人的权利救济渠道。现实中，被拆迁人权利救济渠道的不通畅是造成拆迁矛后激化的重要原因。为此，人民法院应当受理拆迁争议，同时享有拆迁纠纷的最终裁判机关的地位。同时，考虑到拆迁涉及一些专业知识，应组建由与拆迁双方没有利害关系的专业人士组成的裁判机构，公正而高效地裁决拆迁纠纷，既维护被拆迁人的合法权益，又保障城市建设项目的顺利进行。

第四，逐步实现“等价有偿”的市场化运作。一方面，全面实现拆迁补偿市场化，实现补偿由政府定价向市场定价的转型。另一方面，突出保障群众特别是困难群体的利益，实行最低单价保障和最低总额保障两条保障线，确保群众买得起房、租得起房。同时要通过充善住房保障，降低拆迁间接成本。

总之，要解决目前我国所面临的房屋拆迁问题，必须涉及到政府、房屋开发商以及群众三个部门。调节三个利益群体的相对制衡关系，在不破坏相对平衡的前提下，使各自的利益达到最大化。推动城市房屋拆迁补偿工作，构建和谐社会。

附录： 参考文献：

1、《浅谈城市房屋拆迁补偿政策问题》——

施志平

2、《我国城市房屋拆迁补偿制度存在的问题及其对策》 —— 王蕾

3、《我国城市房屋拆迁补偿制度概述》 ——林光

第三篇：农村房屋拆迁补偿安置政策

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农村房屋拆迁补偿安置政策

一、房屋拆迁补偿安置一般规定

农村拆迁补偿安置：被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除已依法确认的违章建筑外，应以实际面积为准。

二、补偿安置的时间界点

1、征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以参照建房批准文件内容补偿，也可由拆迁当事人协商议定。

2、拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

3、违法并应无偿拆除的建筑、超过批准期限的临时建筑，以及

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赢了网s.yingle.com 征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，一般不予补偿。

4、同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行；被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。如当地规定按城市房屋拆迁规定执行的，从其规定。

三、房屋补偿安置规定

1、被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置

被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。

货币补偿金额计算公式一般为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。

被拆除房屋评估如选用重置法的，其建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴

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赢了网s.yingle.com 标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根据土地市场的实际情况制定并公布。

2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置

现行规定拆迁人，对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：

(1)具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。

货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。

(2)不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。

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3、拆迁房屋其他补偿项目：

拆迁人应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。

4、补偿原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

四、拆迁非居住房屋的补偿

1、拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。

2、被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，当事人协商不成时，由房地产估价机构评估。

3、其他补偿：还应当补偿被拆迁人下列费用：

(1)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。

(2)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。

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(3)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

4、其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关地上附着物标准执行。

  征地赔偿安置的裁决 http://s.yingle.com/cq/901321.html 2018取

消

土

地

使

用

年

限

http://s.yingle.com/cq/901320.html

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违

章

建

筑

政

策

规

定

(2018)http://s.yingle.com/cq/901277.html

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划

拨

土

地

能

否

抵

押

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第四篇：拆迁补偿政策

成都市出台房屋拆迁补偿统一标准

三、统一拆迁标准

（一）被拆迁房屋补偿。实行货币补偿安置的，按照被拆迁房屋评估单价乘以被拆房屋所有权证记载的建筑面积确定。实行住宅产权调换安置的，被拆迁房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换，根据市场评估价结算套内建筑面积价差，拆迁人免收公摊面积补差款。估价机构对被拆迁房屋的评估价格应反映同时期、同结构、同用途、同类区域的二手房市场价格。

（二）政策性补偿。包括被拆迁人安装电话、有线电视、宽带、天然气、电表和空调移机等政策规定的补偿费用。

（三）政策性补助。包括临时安置补助费、停产停业经济损失补助费和搬家补助费。1.临时安置补助费。被拆迁有住宅房屋建筑面积50平方米以下的，按50平方米计算。选择货币补偿安置的，一次性发放6 个月临时安置补助费。2.停产停业经济损失补助费。拆迁商业、办公、生产用房等比非住宅房屋，停产停业经济损失补助费以市统计部门公布的上城区职工平均工资收入为准，由拆迁人按照被拆迁房屋的实际从业人员（不含临时人员）支付。选择货币补偿安置的，一次性发放3 个月补助费。3.搬家补助费。住宅每户补助1200元。非住宅由拆迁当事人双方协商确定或由拆迁人组织搬迁，据实补助搬家费用。

（四）政策性补贴。包括购房补贴和物管费补贴。1.购房补贴。选择货币补偿安置的，住宅按被拆迁房屋评估价的30%给予购房补贴；非住宅按被拆迁房屋评估价的20%给予购房补贴。2.物管费补贴。对选择产权调换或货币补偿的被拆迁人，按普通商品住房建筑面积90平方米、1元／平方米·月的标准一次性给子5年物管费补贴。

（五）提前搬迁奖励。折迁人对提前签订拆迁补偿安置协议、完成搬迁并交付被拆迁房屋的，可按项目拆迁工作实施方案给予不同档次的户奖，户奖每户不超过6万元。选择货币补偿的，按被拆迁房屋建筑面积另给子每平方米不超过500元的面积奖。

第五篇：租赁房屋的拆迁补偿问题

租赁房屋的拆迁补偿问题

租赁期间，房屋遇到拆迁的情况大量出现在我们的生活中。那么如何保护租赁合同双方的合法权益是我们最关心的问题。现实中，有些合同约定房屋拆迁属于不可抗力，租赁合同终止，出租人返还剩余租金，承租人腾退房屋。虽然拆迁不能完全被认定为不可抗力，但这种约定从法律上应认定是有效的，是双方真实的意思表示。有些合同对此没有约定，遇到拆迁问题时就容易产生争议。下面我们了解以下相关的法律规定：

1、承租人是合法的被拆迁主体

按照《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”；第16条规定，“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。可以看出在拆迁行为中，房屋承租人是独立于被拆迁人存在的，是合法的被拆迁主体。

2、承租房屋拆迁时承租人享有权利

国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁人应当对被拆除房屋承租人给予安置。《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”；第31条规定：“ 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费”。

《大连市城市房屋拆迁管理办法》第15条规定，“拆迁人或被委托的房屋拆迁单位，须严格遵守房屋拆迁有关规定，在房屋拆迁公告发布后做好下列各项工作：“向被拆迁人及房屋承租人发送房屋拆迁通知书；向被拆迁人及房屋承租人宣传解释并现场公示有关政策规定及拆迁事项”；第38条规定，“拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择房屋产权调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持。被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止。属于住宅房屋的，货币补偿金的20%支付给被拆迁人，80%和增加的建筑面积补贴支付给房屋承租人；属于非住宅房屋的，货币补偿金的30%支付给被拆迁人，70%支付给房屋承租人”。

因此如果出租人隐瞒了出租房屋的事实，单独与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，从而使承租人的权益受到了损害，承租人可以向出租人追偿应得的补偿部分，也可以根据具体情况主张原拆迁补偿安置协议无效，并重新签订拆迁补偿安置协议。但是，如果《房屋租赁合同》中对拆迁补偿问题有明确约定的，应该按约定处理。因此，这就需要承租人在签订《房屋租赁合同》时，对此作出明确约定，以免将来产生纠纷或者遭受财产损失。