第一篇：房开企业土地价款含税不含税在不同环节的计算口径
房开企业收入确认问题 1.土地增值税清算收入的确认 根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定，适用简易计税方法的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税应纳税额，即: 土地增值税清算收入=含税销售收入÷(1+5%)
采用一般计税方法计税的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税销项税额，即：
土地增值税清算收入=含增值税销售收入-销项税额=含税销售收入-销售额×税率=含税销售收入-(全部价款和价外费用-土地价款以及拆迁补偿费用)÷(1+11%)×11% 根据上述分析，按规定允许土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税清算收入，不是调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。2.采用一般计税方法，计算缴纳土地增值税的影响分析(1)按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。按规定选择“允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税额, 应调增土地增值税清算收入”，而不是选择“调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本”，虽收入调增和土地成本调减数额大小一样，但是计算“其他扣除项目”时，土地成本可以加计20%扣除，进而放大土地成本调减数额为原数额的120%。(2)根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第三条第(一)项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
第(二)项规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。因此，按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税的清算收入，而不是选择调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本，进而影响“房地产开发费用”或“其他房地产开发费用”的计算基数，选择“调增土地增值税清算收入”比选择“调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本”，在计算土地增值税时，“房地产开发费用”或“其他房地产开发费用”扣除金额大。
(3)通过上述两项分析，按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税的清算收入，而不是选择调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本，既影响了房地产开发企业一般计税方法计税项目在计算土地增值税的可扣除成本，又影响了土地增值税计算的增值额。
同时考虑到土地增值税实行四级超率累进税率，以增值额与扣除项目金额的比例确定企业适用的税率，所以上述因素还影响了土地增值税清算适用的税率。案例分析
甲房地产开发企业为增值税一般纳税人，开发的A项目是按一般计税方法计税，土地增值税清算时，取得项目销售收入(含增值税)88.8亿元。假设增值税允许扣除的土地价款和拆迁补偿费用为27.75亿元，房地产开发成本15亿元，甲企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，不考虑其他情况，则：
(1)土地增值税清算收入=88.8-(88.8-27.75)÷(1+11%)×11%=88.8-6.05=82.75(亿元)。(2)计入取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本(开发土地和新建房及配套设施的成本)中土地价款和拆迁补偿费用为27.75亿，不是25亿元〔27.75-(27.75÷1.11×11%)〕，则： 其他扣除项目=(取得土地使用权所支付的金额+开发成本)×20%=(27.75+15)×20%=8.55(亿元)，并不是8亿元〔(25+15)×20%〕。
(3)房地产开发费用=(27.75+15)×10%=4.275(亿元)。3.其他需要关注事项
(1)在计算土地增值税清算收入(不含税销售额)时，含税销售额减除的不是销售发票上注明的增值税额，而是根据含税销售额减去上述差额计税办法计算出的销项税额，换算为不含税销售额。
(2)《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会〔2016〕22号)明确，增值税差额纳税的，按照规定土地价款等允许抵扣的税额，冲减房地产企业存货成本(即土地成本)，实务中需要注意土地增值税清算时的税务处理和会计处理的差异。
第二篇：房开企业不同性质地下车位销售涉及的税金处理
房企地下车库土地增值税涉税解析
房企地下车库（位）收入的确定，是计算土地增值税应纳税额的重要依据，直接影响和决定着土地增值税税负的高低。目前，我国相关法律对地下车位（库）的产权归属尚没有明文规定。地下人防工程设施，是房地产开发公司的重点配套项目和涉税处理难点。不同类型的地下车位，各地采取不同的土地增值税涉税处置方式。一般而言，房地产开发项目全部竣工、完成销售的，或整体转让未竣工决算房地产开发项目的，或直接转让土地使用权的，应进行土地增值税清算即应确认清算收入。随着“营改增”企业试点的不断深入，与之相关的土地增值税政策，特别是土地增值税清算收入的政策法规，发生了一些明显的变化。
一、销售：取得的收入计算缴纳土地增值税
（一）有产权：应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本费用
房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的地下车库（位），出售并办理产权证的，计算土地增值税时，应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本、费用，其成本包含土地成本。房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对其取得的销售收入应缴土地增值税。对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税。凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权（使用权）转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。单独办理产权（所有权、使用权）转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。
（二）无产权：有偿转让的应计算收入，准予扣除成本费用 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。即房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（三）赠送使用权：土地增值税已在销售的商品房中实现 房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。
二、视同销售：开发产品发生所有权转移确认收入 《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发[2007]132号）第二十三条规定：纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：
（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
（二）按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确认。
（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号第十九条第一款规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
三、自营自用：税款清算时不列收入不扣除相应的成本和费用
房地产开发企业将开发的部分地下车库转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。由此可见，对开发的商品房转为自用或出租等，不论是否办理产权，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。企业自用：自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品-----地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财税［2005］181号相关规定，对自用部分房产计征房产税。土地使用税同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及其他税种。开发自用地下人防设施，如作为仓库，或作为物业用房等等。而土地增值税由于未发生产权转移，不涉及申报缴纳土地增值税。需要注意的是，实际工作中会出现房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积，对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库，是可以办理产权证明的。房开企业也有权进行出售、出租或自用。
用于出租：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。
四、名租实售：视同销售缴纳土地增值税
名租赁实销售车位，其实质是永久转让车位使用权，即通常所说的销售地下车位(库)。房地产企业将地下车位(库)租赁给客户，与客户签订租赁协议，协议规定客户预付租金，使用车位(库)20年(或20年以上)后，车位(库)归客户所有。这种业务名义上虽是租赁，但其性质与销售已无实质区别。因此，这种租赁应开销售不动产发票，按销售不动产缴纳土地增值税。参照《辽宁省地方税务局转发<国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程>的通知》（辽地税函[2009]188号）第一条规定，对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。根据我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。也就是说，法律只能保护车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。
五、售后回租：以取得的全部价款作为转让收入
对于售后返租收入，以转让房地产的全部价款及有关的经济利益作为转让收入，依法计征土地增值税。参照《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号），对售后返租收入的确认：单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让地下车位房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。
第三篇：房开企业工程绿化合同签订内容涉及不同的税种税率问题
园林绿化公司绿化工程和养护工程节税的合同签订技巧
园林公司从事园林绿化和养护服务，存在两种情况：一是有苗圃的园林公司从事园林绿化养护服务；二是没有苗圃的园林公司从事园林绿化养护服务。营改增后，园林公司应如何交税，交多少税，主要取决于园林公司如何签订合同。因此，园林公司应根据发包方的要求，尽量选择税负低的合同签订技巧。
一、绿化工程的税收法律依据分析
1、《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第（三）项的规定
《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第（三）项规定，购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：进项税额=买价×扣除率。
2、财税[2016]36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条第（三）项的规定
财税[2016]36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条第（三）项规定：“购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额，准予从销项税额中抵扣。”
3、财税〔2008〕81号的规定
《财政部国家税务总局关于农民专业合作社有关税收政策的通知》（财税〔2008〕81号）第一条规定：“对农民专业合作社销售本社成员生产的农业产品，视同农业生产者销售自产农业产品免征增值税。”第二条规定：“自2008年7月1日起，增值税一般纳税人从农民专业合作社购进的免税农业产品，可按13%的抵扣率计算抵扣增值税进项税额。”
4、财税〔2017〕37号的规定
（1）自2017年7月1日起，简并增值税税率结构，取消13%的增值税税率，将13%税率改为11%。《财政部 国家税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》（财税〔2017〕37号）第一条规定：“纳税人销售或者进口农产品（含粮食）、自来水、暖气、石油液化气、天然气、食用植物油、冷气、热水、煤气、居民用煤炭制品、食用盐、农机、饲料、农药、农膜、化肥、沼气、二甲醚、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物，税率为11%。
（2）农产品进项税额抵扣新规定
《财政部 国家税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》（财税〔2017〕37号）第二条第（一）规定：自2017年7月1日起，纳税人购进农产品，按下列规定抵扣进项税额：
①取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额；
②从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和11%的扣除率计算进项税额；
③取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算进项税额。（3）农产品“销售发票”的界定
财税〔2017〕37号第二条第（六）项《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第二款第（三）项和本通知所称销售发票，是指农业生产者销售自产农产品适用免征增值税政策而开具的普通发票。
5、农业产品的界定
财政部、国家税务总局关于印发《农业产品征税范围注释》的通知（财税字[1995]52号）第一条规定：“《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条所列免税项目的第一项所称的“农业生产者销售的自产农业产品”，是指直接从事植物的种植、收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的注释所列的自产农业产品；对上述单位和个人销售的外购的农业产品，以及单位和个人外购农业产品生产、加工后销售的仍然属于注释所列的农业产品，不属于免税的范围，应当按照规定税率征收增值税。”
根据《农业产品征税范围注释》的规定，农业产品是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业生产的各种植物、动物的初级产品。植物类包括人工种植和天然生长的各种植物的初级产品。植物类包括“其他植物”，所谓的“其他植物”是指除上述列举植物以外的其他各种人工种植和野生的植物，如树苗、花卉、植物种子、植物叶子、草、麦秸、豆类、薯类、藻类植物等。
6、绿化工程税收法律依据分析结论
根据以上税收法律依据，自2017年7月1日起，有关苗木、树苗的销售、种植和植保服务的增值税政策，总结如下：
（1）农业合作社、农民和苗圃公司销售自产的林木、苗木和树苗免增值税。
（2）一般纳税人的房地产公司或购买者从农业合作社、农民和苗圃公司采购林木、苗木和树苗，依照农产品销售普通发票或收购发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算进项税额，用来抵扣增值税进项税。（3）农业合作社、农民和苗圃公司销售自产的林木、苗木和树苗，因适用免增值税政策而向购买方开具零税率的增值税普通发票或开具农产品收购发票。根据《增值税发票开具指南》第四条“收购业务发票开具”的规定，纳税人通过新系统使用增值税普通发票开具收购发票，系统在发票左上角自动打印“收购”字样。
（4）从事苗木、林木和树苗销售并具有一般纳税人资格的贸易公司或者中介手中购买苗木、林木和树苗，凭借贸易公司或中介开具的增值税专用发票，以增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，用于低扣增值税销项税额。
（5）从小规模纳税人手中采购苗木、林木和树苗，必须凭借小规模纳税人到当地税务机关代开的增值税专用发票，以增值税专用发票上注明的金额（不含增值税额）和11%的扣除率计算进项税额，用于低扣增值税销项税额。特别要注意的是，在计算抵扣额时按金额*11%计算，比如某公司从甲小规模纳税人手上取得专票，票面金额1000元，税额30元，价税合计1030元，这时候，该公司能抵扣的进项税＝1000*11%＝110元，而不是1030*11%。
（6）从农民手中购买苗木、林木和树苗的开票方法：一是必须凭与农民签订的收购合同和农民身份证到农民所在地的国税局购买农产品收购发票，开给农民；二是要求农业生产者个人到其所在的税务机关代开普通发票，依照农产品收购发票或代开的增值税普通发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算进项税额，用来抵扣增值税进项税。案例分析
房地产公司购买苗木的不同合同签订方法的增值税抵扣案例分析
1、案情介绍
甲房地产公司在开发一个项目时，需要进行绿化，该绿化项目总投资10000万元（含增值税），其中苗木9000万元，人工费用（植树劳务费用）1000万元，房地产公司面临以下几种合同签订方法：
第一种合同签订方法：房地产公司直接与苗圃公司签订苗木采购合同，合同约定苗木9000万元，然后房地产公司与劳务公司签订劳务合同，合同约定劳务款1000万元，劳务公司给房地产企业开3%的增值税专用发票。
第二种合同签订方法：房地产公司直接与苗圃公司签订苗木采购合同，合同约定苗木9000万元，然后房地产公司与自然人包工头签订劳务合同，合同约定劳务款1000万元，包工头到当地税务部门代开增值税发票给房地产公司。
第三种合同签订方法：房地产公司直接与拥有苗圃的园林公司签订10000万元的包工包料合同，合同约定：苗木价款9000万元、植树劳务款1000万元，园林公司给房地产公司开具9000万元的零税率的增值税普通发票，1000万元11%的增值税增值税专用发票。
第四种合同签订方法：房地产公司直接与拥有苗圃的园林公司签订两份合同：一份是苗木采购合同，合同约定：苗木价款9000万元；另一份是苗木植树劳务合同，合同约定劳务款是1000万元。园林公司给房地产公司开具9000万元的零税率的增值税普通发票，1000万元3%的增值税增值税专用发票。第五种合同签订方法：房地产公司直接与没有苗圃的园林公司签订签订10000万元的包工包料合同，园林公司外购苗木进行施工，合同约定：苗木价款9000万元、植树劳务款1000万元，园林公司给房地产公司开具10000万元11%的增值税增值税专用发票。以上合同中约定的数字都是含增值税的，请分析比较房地产企业签订哪一种合同方法的税负更低？
2、不同签订合同方法下的增值税成本分析（1）第一种合同签订方法下的增值税成本分析：
由于苗圃公司销售苗木是免增值税的，苗圃公司向房地产企业开具零税率的增值税普通发票，根据《财政部国家税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》（财税〔2017〕37号）第二条第（三）项的规定，取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算进项税额。
根据《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，“其他建筑服务”，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。财税[2016]36号文件附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第1款规定：“一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。”基于以上税收政策规定，劳务公司从事植树劳务是建筑服务，可以选择简易计税方法，按照3%计征增值税。
因此，房地产企业可以抵扣的增值税为：9000×11%+1000÷（1+3%）×3%=990+29.13=1019.13(万元)。
（2）第二种合同签订方法下的增值税成本分析： 根据《增值税发票开具指南》的规定，依法不需要办理税务登记的单位和个人，临时取得收入，需要开具增值税普通发票的，可以向税务机关申请代开增值税普通发票。同时根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，个人到当地税务部门代开发票时，只能申请代开增值税普通发票，不能代开增值税专用发票。因此，本案例中的包工头代开的增值税普通发票，房地产企业不可以抵扣增值税进项税额。
因此，房地产企业可以抵扣的增值税为：9000×11%=990(万元)。
（3）第三种合同签订方法下的增值税成本 由于园林公司拥有自己的苗圃，与房地产公司签订包工包料的园林绿化工程，所以园林公司实质上发生了销售自产货物并提供建筑劳务的行为。根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第一条和第四条的规定。纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率”。基于此规定，园林公司发生的树苗植树劳务可以选择11%的税率计征增值税。由于园林公司销售苗木是免增值税的，发生植树劳务选择11%税率计征增值税，所以园林公司发生了兼营行为，根据财税[2016]36号文件附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(一)项的规定，试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。基于此规定，园林公司给房地产企业开具9000万元零税率的增值税普通发票和1000万元11%税率的增值税专用发票。
因此，房地产公司可以抵扣的增值税为：9000×11%=990(万元)+1000÷（1+11%）×11%=990+99.1=1089.1（万元）。
（4）第四种合同签订方法下的增值税成本分析：
园林公司与房地产企业签订的两份合同，一份是苗木采购合同，合同约定：苗木价款9000万元；另一份是苗木植树劳务合同，合同约定劳务款是1000万元。对园林公司而言，实质是“甲供材”合同，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》“财税[2016]36号”附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）款“建筑服务”第2项的规定，一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
因此，房地产公司可以抵扣的增值税为：9000×11%=990(万元)+1000÷（1+3%）×3%=990+99.1=1019.13(万元)。
（5）第五种合同签订方法下的增值税成本分析：
财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》 第四十条规定：“一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。”基于此规定，第五种合同签订方法下的园林公司发生了混合销售行为，按照11%税率计征增值税，向房地产企业开具11%的增值税专用发票。因此，房地产公司可以抵扣的增值税为：10000÷（1+11%）×11%=991(万元)。
3、分析结论
在五种不同合同签订方法中，通过以上增值税成本计算可以得出以下结论：
（1）对房地产企业而言，最节约增值税的是第三种合同签订方法；其次是第一种和第四种合同签订方法；税负最重的是第二中合同签订方法。
（2）对于拥有自己苗圃的园林公司而言，最节约增值税的是第四种合同签订方法。
三、园林公司养护工程节税的合同签订技巧
1、法律依据分析
财税[2016]36号附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（十）规定：“农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治，免增值税。”
《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第五条规定：“纳税人提供植物养护服务，按照“其他生活服务”缴纳增值税。”根据以上税收政策规定，一般纳税人资格的园林公司从事植物养护服务，应按照6%税率计征增值税，但是，在植物养护服务中，发生的植物保护服务（简称为植保劳务）免增值税。
2、园林公司养护工程节税的合同签订技巧 财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十一条 纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。根据此条的规定，园林公司在签订养护工程合同时，应将免税的植物保护业务和不能免增值税的非植物保护业务在合同中分别约定价款，否则不能享受免增值税的待遇从而要多缴纳增值税。
案例分析
某园林绿化企业签定养护工程节税的合同签订技巧
（1）案情介绍
某企业承接了一项绿化养护工程，为一小区栽种水杉树苗，并在工程完工后1年内提供树苗日常养护。绿化工程价款750万元（含增值税），养护劳务收入100万元（含增值税），其中养护劳务收入中提供的病虫害防治、植保劳务收入50万元（含增值税）。假设不考虑增值税进项税额的抵扣，请问应该如何签订合同使该企业的税负最低？（2）法律依据
财税[2016]36号附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（十）规定：“农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治，免增值税。”
《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第五条规定：“纳税人提供植物养护服务，按照“其他生活服务”缴纳增值税。”
（3）签定合同技巧的涉税分析
①第一种签订合同的技巧：在合同中约定绿化工程价款750万元，养护劳务收入100万元。
②第二种签订合同的技巧：在合同中约定绿化工程价款750万元，养护劳务收入50万元，提供病虫害防治、植保劳务收入50万元。
基于以上法律规定，第一种合同签订技巧：则应纳增值税=750÷（1+11%）×11%+100÷（1+6%）×6%=74.32+5.66=79.98（万元）。第二种合同签订技巧：则应纳增值税=750÷（1+11%）×11%+（100-50）÷（1+6%）×6%=74.32+2.83=77.15（万元）。第二种合同签订技巧比第一种合同签订技巧节约营业税2.83万元。
第四篇：不合规发票在房开企业完工与未完工的调整依据（小编推荐）
房产开发企业在进行土地增值税清算时有一些发票在缴纳营业税时没有在劳务地缴纳，不能计入土增税扣除项目，企业所得税前也不能扣除，因为开发时间很久了，对于企业所得税调整成本如何调整？是调增不合规发票取得的应纳税所得额吗？
答：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
根据上述规定，公司在取得不合规发票计入开发成本时，开发产品可能存在并未完工，并未确认收入结转成本的情形，所以不能调整发票取得的企业所得税，应调整不合规发票所计入开发产品完工的企业所得税。
点击咨询 