承租户遭遇拆迁 租赁合同是关键

第一篇：承租户遭遇拆迁 租赁合同是关键

承租户遭遇拆迁，承租合同是关键

作者：吴少博律师

前不久接到这样一件案子。

自然人A（乙方）与 企业B（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定由A承租B企业的房屋用于餐饮业经营。合同除了设置了常规的租赁合同条款外，还约定，“租赁期间，如遇政府或集体需要拆迁房屋，甲乙双方无条件解除合同。合同即时终止，互不追究对方违约责任。甲方退回未到期部分租金及押金，但不承担乙方其他一切经济损失。”“合同解除后，乙方逾期不搬走，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律。”

后来，在租赁期间未届满的情况下，房屋果然遭遇了拆迁。其后，B企业向A送达了通知书，称该房屋不久就会停水停电。

当事人在一筹莫展的情况下，通过网络咨询渠道找到了我们。他说，他只是随手问一问，没想到收获这么大。

我想请问一下大家，如果你遇到这种情况，你会怎么办。毕竟，承租户遭遇拆迁，是拆迁实践中经常遇到的问题。

我想大多数人应该和我的当事人起初的反应一样，认为自己只能自认倒霉，卷铺盖走人。为什么呢？我的当事人说到，合同都约定了，遇到拆迁无条件终止合同，而且对方不承担自己的一切经济损失。他还说，他当时特别担心对方根据合同条款将自己的东西扔出来！我们在哭笑不得的同时，也意识到，对于一个没有太多法律知识的人来说，对租赁合同有这样的理解也很正常。因此，我们觉得有必要向大家普及一下，承租户在遭遇拆迁时，为何必须抓住租赁合同这一个关键点。

租赁合同是出租方、承租方双方享有权利、承担义务的依据，只要不违反法律的强制性规定，双方必须严格依照合同规定履行合同义务，否则就要承担违约责任。但是，很多时候，租赁合同的含义并不是很清楚或者有歧义，这就导致当事人并没有理解它的真正含义。就拿本案来说。因合同约定“租赁期间，如遇政府或集体需要拆迁房屋，甲乙双方无条件解除合同。合同即时终止，互不追究对方违约责任。甲方退回未到期部分租金及押金，但不承担乙方其他一切经济损失。”，当事人便认为自己因拆迁导致合同解除所受的所有损失都得不到补偿，只能打掉牙往肚子里面吞。

实际上，当事人没有理解该条款的真正含义：该条款前一句说的是拆迁是合同无条件即时终止的事由；后两句说的是，甲方不因合同终止承担违约责任和补偿乙方所受到的损失。而不是当事人所理解的自己享受不到任何拆迁补偿。我们需要根据合同全文进行分析，遇到较复杂的情况时，还需要用到格式合同的解释规则等合同法上的技巧，尽量得出有利于维护自己利益的解释结论。

我们可以负责任地告诉你，除了租赁合同明确约定承租方不享受拆迁补偿外，承租户均可以争取到拆迁补偿。

当租赁房屋传出拆迁的风声时，出租方在出租房屋时都会多留个心眼，会在订立承租合同时涉及到拆迁补偿的分配问题。无论出于何种原因，只要承租合同对拆迁补偿有约定，一般只需要按照协议约定履行即可。

多数情况下，租赁合同对拆迁补偿都不会有涉及。一旦遇到拆迁这种不可抗力导致租赁合同无法正常继续履行时，房东和拆迁方一般都会像本案一样，用停水停电等手段给租户压力，迫使其早日搬离。面对这种压力，承租户很多时候会产生这样的想法，反正房子也不是我的，拆迁补偿肯定就没我的份了，合同解除也是迫不得已，就不要自找没趣了。这是一个正常人的逻辑，但决不是一个法律人的逻辑。大家需要明确的是，当租赁合同对拆迁补偿没有涉及时，承租户是可以获得拆迁补偿的。这是由法律明确规定的。根据《城市房屋拆迁管理条例》13条第2款，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人及房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”。再据第27条，“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”当然，具体如何补偿，还要参照当地的拆迁补偿政策与公告。因此，承租户此时必须立即采取以下行动：通过各种渠道获取此次拆迁的补偿政策和承租户可以获取拆迁补偿的各种法律法规，然后拿着这些规定与拆迁方和房东积极沟通。若对方态度强硬，谈不下来，我们建议必须勇敢诉诸法律手段，这种情况下，法院基本上都会依据相关法律法规维护承租户的合法权益。

所以我们才说，承租户若遇到拆迁补偿，承租合同是关键点。我们必须厘清租赁合同的真实含义，并根据租赁合同的不同情况采取不同的斗争策略。

租赁合同的具体内容千差万别，在租赁合同有争议的情况下，我们建议一定要咨询律师，不要自己想当然处理。一旦涉及到相关法律法规的获取，相关法律程序的进行，一定要聘请一位专业的律师，这样才能不吃亏，才能不让拆迁方和出租方钻空子，才能有效打击对方的嚣张气焰。

说了这么多，大家可能也发现了，如果一开始就在租赁合同中将拆迁补偿事宜约定好，后面将会省去许多麻烦。但是，如何约定才更有利于自己又是承租户要面临的一个问题。我们建议，承租户大可以将租赁协议带给律师把把关，防患于未然。

我们是承租方，我们是弱势者，但是，我们不惧合法权益的争斗，我们不做法律的受害者。

第二篇：房屋租赁合同是用XX年的还是年的

房屋租赁合同是用XX年的还是年的

篇一：XX年房屋租赁合同

出租方： 签定地点： 承租方： 签定时间： 年 月日

根据《中华人民共和国合同法》和《宁夏回族自治区合同管理条例》有关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。

第一条：房屋地址、结构、间数、面积、房屋质量及用途。

第二条：租赁期限：

租赁期限：自年月日止。第三条：租金和租金的交纳期限： ｍ2×元/ｍ2

× 月= 元

（大写：），承租方于合同签订时一次性交清。第四条：租赁期间房屋修缮：

修缮房屋是出租人的义务。出租人对房屋及其设备应每年认真检查，以保障承租人的正常使用。如因承租人原因，使承租房屋损坏的，由出租人维修，维修费用由承租人承担。出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工。

其他约定：

1、承租人对所租房屋的装修费用自行承担，租赁期满后不能擅自拆除装修设施，破坏原房屋结构，更不能随意穿墙打洞，增设房屋设施。

2、室内二层不得擅自增加使用面积。第五条：出租方与承租方的变更、解除：

1、在租赁期间，如果出租方将承租房屋转移给第三方时，租赁合同只对原承租者生效。

2、出租方出卖房屋，须在1个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租人在同等条件下享有优先权。

3、承租人如因工作需要，将租用房屋转让给第三方承租使用，应事先征得出租方的同意。

4、承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：（1）承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）在承租房屋内进行非法活动；（3）承租人拖欠租金的；

（4）承租人拖欠水、电、暖及其它费用，严重违反市场管理规定的。

（5）承租人不得在营业房内存放易燃、易爆物品以及其他化学危险品，一经发现即刻终止合同。第六条：违约责任：

1、出租方未按照合同规定的时间、标准交付出租房屋供承租人使用的，负责赔偿违约金

2、承租方逾期交付租金的，除及时如数补交所欠费用外，应向出租方支付总房租20％的违约金。

3、承租方在合同期未满时要求退房的，出租方不退还合同未满期内的房租,并由承租方向出租方支付总房租20%的违约金。

4、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，出租方有权解除合同，并由承租方向出租方支付20%违约金；如因此造成承租房屋毁坏的，应负责赔偿。

第七条：免责条件：

房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方自行承担损失。

第八条：争议的解决方式：

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，应向出租方所在地人民法院提起诉讼。

第九条：其它约定事项：

第十条：本合同在规定的租赁期届满前 30 日内，双方如愿意延长租赁期，应重新签定合同。第十一条：本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经合同双方共同协商，做出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。

第十二条：本合同正本一式3份，甲方执2份，乙方执1份。

出租方：（盖章）承租方：（盖章）

单位地址： 单位地址：

法定代表人：（签名）法定代表人：（签名）

委托代理人：（签名）委托代理人：（签名）

开户银行： 开户银行：

账 号： 账 号：

电 话：

电 话：

合 同 鉴 证 须 知合同编号：

办理房屋租赁合同鉴证应提交下列证明和资料:

1、房屋的合法证明（房产证或土地使用证等复印件）

2、出租方的营业执照副本复印件及法定代表人的身份证复印件（出

租方是个人的。须提供个人身份证复印件）；

3、承租方的营业执照副本复印件或当事人的身份证复印件。

宁夏回族自治区房屋租赁

合 同 书

篇二：北京市房屋租赁合同自行成交版XX年5月修订

BF——XX——0603合同编号：

北京市房屋租赁合同

（自行成交版）

出租人：

承租人：

北京市建设委员会

北京市工商行政管理局

二〇〇八年五月修订

北京市房屋租赁合同

（自行成交版）

出租人（甲方）： 证件类型及编号： 承租人（乙方）： 证件类型及编号：

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：

第一条 房屋基本情况

（一）房屋坐落于北京市 区（县）街道办事处（乡镇），建筑面积平方米。

（二）房屋权属状况：甲方持有（□房屋所有权证/ □公有住房租赁合同/ □房屋买卖合同/ □其他房屋来源证明文件），房屋所有权证书编号： 或房屋来源证明名称：，房屋所有权人（公有住房承租人、购房人）姓名或名称：，房屋（□是 / □否）已设定了抵押。

第二条 房屋租赁情况及登记备案

（一）租赁用途： ；如租赁用途为居住的，居住人数为：，最多不超过人。

（二）如租赁用途为居住的，甲方应自与乙方订立本合同之日起7日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理房屋出租登记手续。对多人居住的，乙方应将居住人员情况告知甲方，甲方应建立居住人员登记簿，并按规定报送服务站。本合同变更或者终止的，甲方应自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理登记变更、注销手续。在本合同有效期内，居住人员发生变更的，乙方应当自变更之日起2日内告知服务站，办理变更登记手续。

居住人员中有外地来京人员的，甲方应提供相关证明，督促和协助乙方到当地公安派出所办理暂住证；居住人员中有境外人员的，（□甲方 /□乙方）应自订立本合同之时起24小时内到当地公安派出所办理住宿登记手续。

租赁用途为非居住的，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。

第三条 租赁期限

（一）房屋租赁期自年 月 日至年 月 日，共计 年个月。甲方应于年 月 日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清

单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及 后视为交付完成。

（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。

乙方继续承租的，应提前 日向甲方提出（□书面 / □口头）续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。

第四条 租金及押金

（一）租金标准及支付方式： 元/（□月/ □季/ □半年/ □年），租金总计：人民币 元整（￥：）。

支付方式：（□现金/□转账支票/□银行汇款），押 付，各期租金支付日期:。

（二）押金：人民币 元整（￥：）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。

第五条 其他相关费用的承担方式

租赁期内的下列费用中，由甲方承担，由乙方承担：(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(5)供暖费(6)燃气费(7)物业管理费(8)房屋租赁税费

(9)卫生费(10)上费(11)车位费(12)室内设施维修费（13）费用。

本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。

第六条 房屋维护及维修

（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。

（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：

1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的 日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。

第七条 转租

除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。

第八条 合同解除

（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。

（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：

1、迟延交付房屋达 日的。

2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。

3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。

4、。

（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：

1、不按照约定支付租金达 日的。

2、欠缴各项费用达 元的。

3、擅自改变房屋用途的。

4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。

5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。

6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。

7、擅自将房屋转租给第三人的。

8、。

（五）其他法定的合同解除情形。

第九条 违约责任

（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的 %向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的 %向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。

（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前日通知对方，并按月租金的 %向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。

（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。

（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按 标准支付违约金。

（五）。

第十条 合同争议的解决办法

本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。

第十一条 其他约定事项。

本合同经双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式 份，其中甲方执份，乙

方执份，执 份。

本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

出租人（甲方）签章：承租人（乙方）签章：

委托代理人 ：国籍：

联系方式：委托代理人：

年

月 日 联系方式： 年 月 日

篇三：北京市房屋租赁合同-XX年(自行成交版)

BF——XX——0603合同编号：

北京市房屋租赁合同

（自行成交版）

出租人：

承租人：

北京市建设委员会

北京市工商行政管理局

二〇〇八年五月修订

北京市房屋租赁合同

（自行成交版）

出租人（甲方）： 证件类型及编号： 承租人（乙方）： 证件类型及编号：

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：

第一条 房屋基本情况

（一）房屋坐落于北京市 区（县）街道办事处（乡镇），建筑面积平方米。

（二）房屋权属状况：甲方持有（□房屋所有权证/ □公有住房租赁合同/ □房屋买卖合同/ □其他房屋来源证明文件），房屋所有权证书编号： 或房屋来源证明名称：，房屋所有权人（公有住房承租人、购房人）姓名或名称：，房屋（□是 / □否）已设定了抵押。

第二条 房屋租赁情况及登记备案

（一）租赁用途： ；如租赁用途为居住的，居住人数为：，最多不超过人。

（二）如租赁用途为居住的，甲方应自与乙方订立本合同之日起7日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理房屋出租登记手续。对多人居住的，乙方应将居住人员情况告知甲方，甲方应建立居住人员登记簿，并按规定报送服务站。本合同变更或者终止的，甲方应自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理登记变更、注销手续。在本合同有效期内，居住人员发生变更的，乙方应当自变更之日起2日内告知服务站，办理变更登记手续。

居住人员中有外地来京人员的，甲方应提供相关证明，督促和协助乙方到当地公安派出所办理暂住证；居住人员中有境外人员的，（□甲方 /□乙方）应自订立本合同之时起24小时内到当地公安派出所办理住宿登记手续。

租赁用途为非居住的，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。

第三条 租赁期限

（一）房屋租赁期自年 月 日至年 月 日，共计 年个月。甲方应于年 月 日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清

单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及 后视为交付完成。

（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。

乙方继续承租的，应提前 日向甲方提出（□书面 / □口头）续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。

第四条 租金及押金

（一）租金标准及支付方式： 元/（□月/ □季/ □半年/ □年），租金总计：人民币 元整（￥：）。

支付方式：（□现金/□转账支票/□银行汇款），押 付，各期租金支付日期:。

（二）押金：人民币 元整（￥：）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。

第五条 其他相关费用的承担方式

租赁期内的下列费用中，由甲方承担，由乙方承担：(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(5)供暖费(6)燃气费(7)物业管理费(8)房屋租赁税费

(9)卫生费(10)上费(11)车位费(12)室内设施维修费（13）费用。

本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。

第六条 房屋维护及维修

（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。

（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：

1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的 日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。

第七条 转租

除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。

第八条 合同解除

（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。

（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：

1、迟延交付房屋达 日的。

2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。

3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。

4、。

（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：

1、不按照约定支付租金达 日的。

2、欠缴各项费用达 元的。

3、擅自改变房屋用途的。

4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。

5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。

6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。

7、擅自将房屋转租给第三人的。

8、。

（五）其他法定的合同解除情形。

第九条 违约责任

（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的 %向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的 %向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。

（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前日通知对方，并按月租金的 %向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。

（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。

（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按 标准支付违约金。

（五）。

第十条 合同争议的解决办法

本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。

第十一条 其他约定事项。

本合同经双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式 份，其中甲方执份，乙

方执份，执 份。

本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

出租人（甲方）签章： 承租人（乙方）签章：

委托代理人 ： 国籍：

联系方式： 委托代理人：

年

月 日 联系方式： 年 月 日