二手房屋买卖正规合同

第一篇：二手房屋买卖正规合同

房屋买卖合同

卖方：___________，身份证号码：____________________ 身份证地址：_____________________________________________

现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________;手机：______________ 买方：___________，身份证号码：____________________ 身份证地址：_____________________________________________

现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________;手机：______________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

(一)卖方所售房屋地址为，建筑面积共___________平方米(以房产证为准)。

(二)随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等。

第二条 房屋权属情况

该房屋所有权证证号为：________________________，卖方保证对该房屋享有完整处分权，保证该房屋没有被司法机关查封，且出售该房屋没有侵犯第三人权利，并保证该合同所载有关该房屋之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方承担由此引发的一切责任。由于卖方的原因，造成该房屋不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。

第三条 成交价格和付款方式

(一)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币

元整(￥______________元)二手房房屋买卖合同上述房屋价格包括了该房屋附属设 施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。

(二)买方付款方式如下：

1、买卖双方一致同意由买方按现金或银行转账方式付款。

2、定金：人民币：

元整(￥

元)，买方应在签署本合约同时交付给卖方。

3、定金余额：人民币：

元整(￥

元)，买方应在****年**月**日前交付给卖方。

4、楼款余额：人民币：

元整(￥

元)，在办妥房屋过户手续后，由银行直接转账给卖方。

(三)卖方同意买方可将款项存入下述账号，视同卖方已收款项：

开户行名称：

户名：

账号：

第四条 户口迁出

卖方应当在收齐房款总额之日起

日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如卖方未按期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，卖方应向买方支付全部已付款万分之五的违约金。如逾期超过90日，买方有权解除本合同，卖方应收到解除通知之日起3日内退还买方全部已付款，且向买方支付房价总额10%的违约金。

第五条 房屋产权及具体状况的承诺

卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款10%的违约金，并承担其他赔偿责任。卖方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电 信】：___________________________费用由卖方承担，交付日以后(含当日)发生的费用由买方承担。卖方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维 2 修基金)的账面余额在房屋过户后10日转移给买方。如卖方未按期完成专项维修资金过户的，每逾期一日，卖方应支付已交付房价款万分之五的违约金。

第六条 房屋的交付和验收

卖方应当在房屋过户到买方名下后______日内将该房屋交付给买方。该房屋交付时，应当履行下列各项手续：

1、卖方与买方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品;

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;

3、移交该房屋房门钥匙;

4、按本合同规定办理户口迁出手续;

5、本合同规定的相关费用的支付和房屋专项维修资金的过户;

6、本合同规定的其他应完成的事项。

本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。

第七条 本合同签订后，卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金。

第八条 税、费相关规定

本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定如下：

此次交易所产生的税费、土地出让金金以及房改房公用分摊面积费用地产(如有)以

方式支付。

因一方不按法律、法规规定缴纳 相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价总款10%的违约金。

第九条 违约责任

(一)逾期交房责任

除不可抗力外，卖方未按本合同第六条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理。

1、逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款千分之一的违约金，并于该房屋 3 实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行;

2、逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的10%向买方支付违约金。

(二)逾期付款责任

买方未按照第三条约定的时间付款的，按照以下规定处理：

1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款千分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行;

2、逾期超过30日后，则视为买方违约。卖方有权解除合同，并没收买方应付之定金。且有权再将该物业售予任何人。但卖方不得再为此向买方进一步追究责任或再要求赔偿。

第十条 争议解决方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决;协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉;第十一条 本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同附件为本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。

卖方：

买方：

卖方受理人：

买方受理人：

日期：

日期

第二篇：房屋买卖正规合同

房 屋 买 卖 合 同

甲方(卖　方)：身份证号：

乙方(买　方)：身份证号：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规规定，甲乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就下列房屋买卖，订立本合同，共同信守。

一、房屋基本情况

1、甲方所有房屋，座落于武汉市区，为结构、建筑面积平方米、楼层、房型、权属、装修状况。

2、甲方保证上述房屋权属清晰，甲方房屋产权现状为，经甲、乙双方核实，同意交易该房屋。

3、甲方房屋主要转让设施有：。

4、甲方房屋产权有效证件有：。

二、房屋买卖价格

该房屋买卖价格为人民币(大写)。

三、房屋买卖税费

甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由方负担。

四、付款方式。

五、办理过户期限

甲、乙双方约定此协议签定后日内，在房地产交易所办理过房登记手续。

第三篇：二手房屋买卖中介合同

房屋买卖中介合同书

甲方（卖方）：身份证号码：乙方（买方）：____________________身份证号码：丙方（中介方）：__________________身份证号码：根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，经丙方提供居间服务，甲、乙双方在平等自愿的基础上，就乙方购买甲方房产事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。

第一条房地产基本情况

甲方同意将其所拥有的佛山市______区路______号号楼单元______户住房出售给乙方。该房地产基本情况如下：建筑面积：___________㎡,房屋所有权证号：______________________。附随该房屋一并转让的设施、设备包括：

第二条甲方承诺

甲方对转让房地产的权属提供如下承诺：

1、保证该房地产一切情况介绍属实，符合国家及本市关于房屋上市的有关规定及政策，否则，由甲方承担全部责任；

2、若该房地产在交易前已存在有关税费及设施安装费等债务纠纷，甲方应在申请办理房屋产权过户前办妥结清并办理好过户手续（将产权和房屋一并过户到乙方名下为准），如有未清事项，由甲方承担全部责任。

第三条成交价格

经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为人民币元整

【￥】，该成交价款包括：【□A仅指该房地产及其附属设施本身价格；□B还包含附随房屋一并转让的设施、设备价格】

第四条付款方式

（一）本合同签订之日，乙方应向甲方支付定金元整，作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款。

（二）为督促甲方及时履约，乙方可以预留元整作为履约保证金，此款在甲方实际交付房屋、结清应付费用、房地产权全部过户至乙方名下之日结清。

（三）除定金、保证金之外的剩余房款元整【￥】，甲乙双方约定采取以下第种付款方式：

□A.乙方应于甲乙双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之日一次性付清。□B.乙方采取贷款方式付款

1、乙方应于给付甲方首付款元整，剩余房款元整申请贷款。

2、乙方应于向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。贷款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接给付甲方。

房屋买卖合同书第 1 页（共 3 页）

3、如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的，双方约定按以下第种方式处理：

a.乙方应于贷款机构出具贷款承诺函之日起三个工作日内补足应交款。

b.合同终止，甲方应在合同终止之日起三个工作日内退还乙方已付所有款项，双方互不承担违约责任。

□C.甲乙双方约定的其他付款方式：。

第五条产权过户

（一）甲乙双方同意于,共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。

（二）房产登记机关准予登记的，双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。

（三）办理产权交易过户手续所发生的税费，由__承担,合同签订后如遇到国家及本市税费调整，增加的部分，由甲乙双方协商按规定缴纳，退还的部分归缴纳者所有。

（四）在房地产权过户未办理完毕前，如遇规划拆迁，甲方应积极协助乙方办理相关拆迁手续，有关拆迁安置补偿的权利和义务均归乙方享有和承担。

第六条房屋交付

（一）甲方应于腾出该房屋，交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志。

（二）该房屋交付时，甲乙双方应共同对附随该房屋一并转让的设施、设备及装饰装修情况进行清点查验，并办理书面交接手续。

（三）交付日前，房屋所产生的水、电、有线电视、通讯、物业等各项费用由甲方承担，应在房屋交付前结清；以上费用的付讫凭证交乙方查验，如有未清事项，乙方有权从履约保证金中直接抵扣上述欠费。交付日后所产生费用由乙方承担。

（四）房屋风险责任自房屋交付之日起转移给乙方承担。

（五）甲方应于前将落户于该房屋的户籍关系迁出。

第七条违约责任

（一）除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方加付违约金；逾期超过日的，甲方有权解除本合同；甲方解除合同的，应书面通知乙方。乙方应按该房地产成交总价的20%向甲方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。甲方应自解约通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的已付款。

（二）除不可抗力影响外，甲方未按本合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的万分之五支付违约金，违约金可从履约保证金中直接抵扣；逾期交房超过日的，乙方有权退房；甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。

（三）甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付100元违约金，直至实际履行完毕之日止。因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起天内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。

（四）本合同签订时甲方故意隐瞒该房屋已出卖给第三人或已抵押的事实，或者本合同签订后甲方又将该房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同目的不能实现的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按照乙方已付购房款的一倍支付违约金。

（五）甲方或乙方不履行本合同其它约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同；本合同被解除的，参照本条第1、2款执行。

第八条中介服务

（一）丙方为甲乙双方提供以下服务：充当订约介绍人和撮合人；提供法律咨询，拟定合同文本并协助、指导订立合同；协助办理或代办交房、过户及贷款等手续；为双方签订和履行房屋买卖合同创造便利。

（二）中介服务费按房屋成交总 3% 收取，共计元整

【￥】，由承担，应于甲乙双方达成本协议并签署后付清或是在付清甲乙双方未能交易成功的，中介费不予减免；甲乙双方自愿解除合同的，双方各承担50%；若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部中介费。

（三）甲方或乙方不按时支付中介费的，每逾期一日，应按未付费用的3%向丙方加付违约金；本合同签订后，甲乙双方不付清中介费而私下交易或通过其他居间方成交的，应共同向丙方承担双倍中介费。

（四）在本合同签订之日，甲方应将房屋所有权证、土地使用权证、原购房合同书及房款（含车库等）交付凭证、契税发票以及其它一切交易过户所需的资料交给丙方暂时代为保管，丙方出具收到凭证。办理产权过户手续时，丙方及时提供。若以上证件不能交给丙方保管，甲乙双方商定，将定金交给丙方代为保管，待房屋产权过户至乙方名下后，丙方将定金交付给甲方抵作购房款，若甲方或乙方毁约，适用定金罚则。

第九条补充或变更约定事项（对以上条款的变更约定，效力优先于原约定）。

第十条其他条款

（一）本合同未尽事项，由当事方另行议定，签订补充协议。

（二）本合同在履行中发生争议，三方应协商解决。协商不成时，可依法起诉。

（三）为办理贷款或产权过户手续，甲乙双方另行签订的房屋转让合同与本合同不

一致的，以本合同为准。

（四）本合同自三方签字或盖章之日起生效；本合同一式三份，三方各执一份。

甲方：乙方：丙方代表：

甲方代理人：乙方代理人：

签约时间：年月日

第四篇：二手房屋买卖合同范本

房屋买卖合同

卖方：___________，身份证号码：____________________

身份证地址：_____________________________________________

现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________；手机：______________

买方：___________，身份证号码：____________________

身份证地址：_____________________________________________

现住址：_________________________________________________________

家庭电话：______________；手机：______________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

(一)卖方所售房屋(以下简称该房屋)坐落为：____________【区(县)】 __________________________【小区(街道)】________【幢】【座】【号(楼)】_________单元 _________号(室)。该房屋所在楼层为 _________层，建筑面积共___________平方米。

随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、相关物品清单等具体情况见附件一。

第二条 房屋权属情况

(一)该房屋系卖方于 年 月 日与 签订《商品房买卖合同》（合同编号：）取得的所有权，现房产证正在办理中。

(二)土地使用状况

该房屋占用的国有土地使用权以________(出让或划拨)方式获得。土地使用权年限自________年_______月_______日至_______年 月_______日止。相关土地之用权属证书正在办理中。

(三)该房屋性质为清水商品房（未装修）。

(四)该房屋的抵押情况为未设定抵押。

(五)该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租。

第三条 成交价格和付款方式

(一)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币￥28,2000.00元(小 写)，贰拾捌万贰仟元整(大写)。

上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备和其他与该房屋相关的所有权利。

(二)买方付款方式如下：

1、本合同签订后，买方当日向卖方支付购房款￥272,000.00元（大写：贰拾柒万贰仟元整）。卖方收到该购房款以后，与买方共同确定时间前往房屋所在地办理房屋交付并签订《房屋交付确认书》。剩余购房款￥10,000.00元（大写： 2 壹万元整）在买方取得房屋和土地权属证书并通知买方后2日内支付，买方收到全部购房款后应及时协助卖方办理权属转移登记的相关手续。

第四条 权属转移登记和户口迁出

(一)双方同意，自卖方取得房屋和土地权属证书并收到全部购房款之日起________内，双方共同向房屋和土地权属登记部门申请办理房屋和土地权属转移登记手续。

(二)卖方承诺未在该房屋办理上户手续，故不存在因此造成户口迁出。

第五条 房屋产权及具体状况的承诺

卖方保证该房屋没有产权纠纷，并已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，该房屋附属设施设备随同该房屋一并转让给买方。

在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【水】【电】【燃气】费用由卖方承担，交付日以后(含当日)发生的费用及风险由买方承担。

第六条 房屋的交付和验收及风险转移

（一）卖方应当在取得首笔购房款￥272,000.00元后 内将该房屋交付给买方。该房屋交付时，应当履行下列各项手续：

1、卖方与买方共同对该房屋附属设施设备（如有）进行验收，记录水、电、气表的读数;

2、买卖双方共同签署《房屋交付确认书》;

3、移交该房屋房门钥匙;买卖双方签署完毕《房屋交付确认书》后即视为房屋交付完毕。

（二）买卖双方同意自签署完毕《房屋交付确认书》后房屋毁损灭失等风险和房屋原因造成买方或者第三人损失等的相关法律责任也从签署《房屋交付确认书》后转移至买方。

第七条 本合同签订后，卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的20%支付违约金。

第八条 税、费相关规定

本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定如下：发生房屋权属转移的相关税费全部由买方承担。

第九条 违约责任

（一）逾期交付房屋责任

除不可抗力外，由于卖方原因未按本合同第七条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理。

（1）逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部价款的30%向买方支付违约金。

（二）逾期付款责任

买方未按照约定的时间付款的，按照以下规定处理：

4（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行;（2）逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日按照房屋全部价款的30%向卖方支付违约金，卖方扣除违约金后退还买方剩余款项。

（三）如发生其他违约（如单方解除合同等），除本合同另有规定外应由违约方按照房屋全部价款的30%向守约方支付违约金。

第十条 不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另 一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起3日内向另一方当事人提供证明。上述房屋风险责任自该房屋交付完成之日起转移给买方。

第十一条 争议解决方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决;协商不成的，依法向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉;第十三条 其他

1、本合同自双方签字(盖章)之日起成立并生效。

2、双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。

3、本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同附件为本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。

（本页无正文）

卖方：

买方：

合同签订日期：2017年____月____日合同签订地点：

附件一 房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况

(一)房屋附属设施设备：

1、供水：【自来水】【矿泉水】【热水】【中水】：___________

2、供电：【220V】【380V】【可负荷_________KW】：____________

3、供燃气：【天燃气】【煤气】：_________________________________

4、其他：

(二)房屋配套物品

1、【房屋钥匙】【单元门钥匙(或磁卡)】

2、【水IC卡】【电IC卡】【气IC卡】;

第五篇：二手房屋买卖合同法

二手房屋买卖合同法

篇一:二手房买卖中卖方之违约成本分析 二手房买卖中卖方之违约成本分析 王丽英

《2015年百城房价盘点》揭示,自2015年下半年始,全国房价一片大涨,苏州也不例外。房价居高不下一直是普通大众面临的严峻问题,而近期房产税收新政的出台无疑又使房屋买卖交易风头更劲。随着房价的一路飙升,由于房屋买卖交易周期持久,买卖双方从定金交付到过户手续完成的过程中,房价已经升了好几倍,此时卖方面对房价上涨的诱惑,不愿再以双方初始商谈的价格进行交易,继而房屋买卖中卖方违约的现象发生。而卖方违约,一般分为以下两种状况:

1、买方交付定金后,卖方拒绝继续履行后续义务;

2、双方签订正式的《房屋买卖合同》并办理资金托管后,卖方拒绝履行后续义务。

针对以上两种现象,要如何维护守约方的利益,追究违约方的责任呢? 针对第一种情形,我们建议买方主张双倍返还定金或者违约金,并赔偿房价上涨差价损失;针对第二种情形,我们建议买方主张继续履行。

司法实践中,由于第二种情形的解决方式争议不大,下面仅针对第一种情形,附以案例说明: 买方刘某与卖方田某以及居间方中介公司签订《房屋买卖居间协议》(以下简称“协议”),约定房屋总价款120万元,定金5万元,双方约定签署本协议后30天内“签订正式的房屋买卖合同??“协议”签订后,刘某即支付定金5万元给田某。但临近签署正式买卖合同之日,田某通过中介方提出要求刘某增加房价20万元,刘某予以拒绝,最终双方未能完成房屋买卖交易。后知悉,刘某为了购房,已将原有的唯一一套住房出售,现租房居住。就本案而言,作为守约方的买方可以通过以下主张来维护自己的合法权益:主张解除合同,要求卖方双倍返还定金,并赔偿租金和房价上涨的差价损失。分析如下:

1、买方可要求返还双倍定金 ,并主张租金损失赔偿;我国《合同法》第116条规定,当事人既约定了违约金又约定定金的,那么,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。而在本案中,买方交付定金旨在促成房屋买卖,而卖方以其行为明确表明其不继续履行合同义务,依据《合同法》第115条之规定,“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收

回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”因此,买方可以适用定金罚则要求卖方双倍返还定金。

而且,本案买方为了买房,已将自己的住房出售,现租房居住,正是由于卖方跳价致使合同无法继续履行,也致使原告的订约目的落空,期待利益受损,且买方因此遭受的实际损失远高于卖方承担的双倍返还定金。因此,就本案而言,若卖方仅双倍返还定金,明显有失公平,对买方不利。应当根据填平原则,对于房租之类的买方为买房实际支出的合理的实际损失,卖方应当予以赔偿。

另,卖方除双倍返还定金以及赔偿买方的实际损失外,还应当支付买方房屋交易过程中的房价上涨的差价损失。

2、买方享有获得房价上涨差价赔偿的权利;房屋买卖交易中,双方签订协议并在其中约定定金或者违约金的主要目的是为了促使双方办理过户手续,顺利完成房屋的物权转移。

本案中,因卖方的违约行为致使双方最终未能签订房屋买卖合同,使得买方丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会,而卖方之所以不继续履行合同,主要原因是因为房价上涨。在现实社会中,房屋属于稀缺不动产,房价上涨本是卖方应当预见的。根据《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此,卖方违约必须承担房价上涨的差价赔偿责任。

此外,卖方违约给买方造成的损失已超过双倍返还定金的金额。本案刘某支付的定金5万元,仅占房屋总价120万元的3%,况且,待卖方违约时,房价又上涨了20万,故买方要求卖方支付房价上涨的差价损失理应得到支持。

至于差价损失赔偿的范围,在司法实践中,根据最高人民法院《民商事合同纠纷指导意见》第10条之规定:“人民法院在计算和认定可得利益损失时,应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则等,从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。”旨在实现相对公平,不让违约方从不当行为中获利,亦不让守约方因守约而受损。确定损失赔偿数额的方法,大致有对比法(差别法)、估算法和约定法1三种。司法实践中,法官通常会选择估算法,即人民法院在难以确定损失数额或者难以1奚晓明主编、最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》。

准确地确定可得利益的损失数额时,可根据案件的具体情况,责令违约方支付一个大致相当的赔偿数额。

另外,买方也可以选择主张违约金,由于卖方的违约行为,导致双方无法按约定履行房屋买卖合同,违约方应当承担相应的违约责任。一般房屋买卖双方签订的协议或者买卖合同中均规定有违约金的条款,根据法律规定,违约金数额一般不超过合同标的额的30%。至于违约方承担的具体数额,由于房价上涨,所以,具体数额的确定比较困难。根据《合同法》第114条之规定,“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此,针对个案来说,卖方承担违约金后,如果违约金不能弥补损失,守约方可依据该条款主张适当增加违约金。

同样,作为守约方的买方在主张了违约金后,仍不足以弥补自身遭受的损失的话,同样可以主张赔偿实际损失。

篇二:二手房(经济适用房)买卖合同(法务拟定)