物业公司不应承担自来水收费差额等额外义务

第一篇：物业公司不应承担自来水收费差额等额外义务

赢了网s.yingle.com

遇到法律纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>

http://s.yingle.com

物业公司不应承担自来水收费差额等额外义务

物业公司不应承担自来水收费差额等额外义务

案情概况：

大连弘达房地产经营管理有限公司(以下称弘达公司)自1998年11月负责管理中山区竹青街12号3栋楼，并代大连市自来水集团公司(以下称自来水集团)向该区域的全体业主收取水费。该小区安装了一块总水表，小区业主则分别安装了分户水表，总水表与分户水表的指针数存在差异，自来水集团按照总水表计算水费，弘达公司则一直根据分户水表的指针数向小区业主收取水费，并将代收水费转交给自来水集团。从1998年11月到2007年10月，总水表与分户水表形成的水费差额大约为70余万元，自来水集团认为70余万元的水费差额应当由弘达公司承担，弘达公司认为不应当由其承担而拒绝支付。2008年1月，自来水集团向法院提起诉讼，要求弘达公司承担上述消费差额，法院经审理后，认自来水集团与弘达公司不存在供用水合同关系，依法判决驳回了自来水集团的诉讼请求。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

律师点评

一、人民法院判决物业服务企业不承担自来水差额费用是正确的。结合该案的实际情况分析如下：

1.弘达公司与自来水集团之间不存在供用水合同关系，弘达公司没有交纳水费的合同义务。

根据《合同法》第十章中关于供用电、水、气、热力合同的规定，供用水合同是供水人向用水人供水，用水人支付水费的合同。结合该案实际情况可以认定，自来水集团与小区业主之间存在供用水合同关系，自来水集团是供水人，小区业主是用水人。自来水集团与小区业主之间存在供用水的法律关系，双方应当按照国家规定及合同约定履行各自的义务，具体到该案中，自来水集团应当及时履行供水义务，小区业主应当及时履行交纳水费的义务。如果自来水集团认为存在拖欠水费情形，也应当向用水人催要，显然，这里的用水人是小区业主，而不应当是弘达公司。虽然，该案中存在弘达公司为自来水集团向小区业主代收水费的事实，但并不代表弘达公司是实际用水人，更不能因此改变小区业主是实际用水人的法律事实。同时，《物业管理条例》也明确规定，物业管理区域内，供水单位应当向最终用户收取有关费用。可见，小区业主才是交纳水费的义务人，而弘达公司作为小区的物业服务提供者，并非用水人，当然也就不存在交纳水费的义务，因

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

此，自来水集团主张弘达公司拖欠水费就更无从谈起了。

2.弘达公司对于自来水的自然损耗没有过错，不应承担交费责任。

该案中，小区总水表与业主分户水表的用水量存在差异，实际是供水过程中发生的自然损耗。弘达公司作为小区物业服力提供者，主要负责对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，而对于自来水输送过程中发生的自然损耗并不过错，因此，也就不应承担任何责任，所以，自来水集团要求弘达公司承担由于自然损耗而产生的水费差额，是没有法律依据的。

3、自来水集团在履行供水义务过程中，因自然损耗造成的损失应自行承担。

根据合同法的规定，在双方没能约定或者约定不明确的情况下，供水设施的产权分界处(大连市规定为建筑物墙外1.5米处)就是合同的履行地点，换言之，自来水集团应当将自来水供至建筑物1.5米处时方认定其履行了供水义务。小区业主作为用水人则应当在自来水集团履行了供水义务后，才有交纳水费的义务。根据我国合同法的一般理念以及供水合同的特点，供水人在履行供水义务之前，自来水的法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

任何损失包括自然损耗理应由供水人自行承担，当供水人履行供水义务后，用水人履行交费义务，并享有用水的权利。但显而易见的是，无论供水义务履行前后，弘达公司都不是供用水合同的当事人，对于合同项下的自来水既没有使用的权利，也不存在交费的义务。

综上，自来水集团向弘达公司主张水费，既无合同依据，也无法律上的依据。因此，法院在准确认定该案的法律关系后，正确适用法律，判决驳回了原告的诉讼请求。

二、物业服务企业在代收水费等相关费用中的权利和义务

1.物业服务企业在代收水费等相关费用过程中的权利。

根据《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”物业服务企业在提供物业服务的物业管理区域内，凡遇有自来水公司等公用事业企业要求代收费用时，有权依法告知供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等费用应向业主直接收取，不应向物业公司收取。如果请物业服务企业代收费用，应签订委托代理协议，约定双方的权利义务。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

2.物业服务企业在代收水费等相关费用过程中的义务。

物业服务企业在同意为自来水公司等公用事业代收费用时，就应按照委托代理协议的约定，认真履行代收费用的义务。作为代理人，应该对委托人负责，出现业主拒缴费用或少缴费用时，应及时告知自来水公司等委托人，以便这些公用事业企业及时维护其合法权益。当然，如果在委托代理协议中还约定有其他合同义务，物业服务企业也应依法履行。

法律建议

建议一：物业服务企业在同意为自来水公司等公用事业企业代收费用时，可以要求与其签订书面的委托代理协议。物业服务企业应注意在协议中按照合同法的有关规定，对双方具体的权利和义务条款进行详细和明确的约定。物业服务企业可以要求这些公用事业企业给付一定的委托代理费用，用以支付代收消费等费用的劳动报酬和管理费用。另外，双方也可以探讨按照统一规定的收费标准、总额度包干、足额收取费用后给予奖励等委托管理和经营的方式进行合作。

建议二：物业服务企业在与相关公用事业企业签订委托代理协议时，对于对方提供的协议文本应认真审查，对于自己不应承担的合同义务或无力履行的合同义务避免写在协议中，防止日后产生纠纷。同

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

时，积极适用物业管理领域的法律规定，最大限度的维护自己的合法权益。

来源：（物业公司不应承担自来水收费差额等额外义务http://s.yingle.com/s/373353.html）心怀法治.相关法律知识

 中国农业银行住房按揭贷款流程

http://s.yingle.com/s/907448.html

 外地户口可以在本地离婚吗

http://s.yingle.com/s/907447.html

  南充投诉劳动仲裁 http://s.yingle.com/s/907446.html 有关商品房保修期的法律规定http://s.yingle.com/s/907445.html

2018

最新

 转户口后身份证怎么办理

http://s.yingle.com/s/907444.html

 怎样验看商品房销售许可证

http://s.yingle.com/s/907443.html

  户口迁移后土地还有吗 http://s.yingle.com/s/907442.html 双重户口注销学籍更改申请书（2018最新）http://s.yingle.com/s/907441.html

 房屋权属证书记载有错怎么办

http://s.yingle.com/s/907440.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 买车票没有身份证可以用户口本代替吗 http://s.yingle.com/s/907439.html

  购买商品房的操作流程 http://s.yingle.com/s/907438.html 再婚后生的第二个孩子

是超生吗

http://s.yingle.com/s/907437.html

 有结婚证迁移户口怎么办理手续

http://s.yingle.com/s/907436.html

 什么是房地产权属登记的公信力

http://s.yingle.com/s/907435.html

 西安集体户口办理程序是什么

http://s.yingle.com/s/907434.html

 公安部：严禁在建筑内公共区域停放电动车或充电 http://s.yingle.com/s/907433.html

 住宅的使用面积如何计算

http://s.yingle.com/s/907432.html

    外省户口迁入本地程序 http://s.yingle.com/s/907431.html 何为房地产估价 http://s.yingle.com/s/907430.html 办土地证需要户口本吗 http://s.yingle.com/s/907429.html 户口本跟身份证生日不一样怎么办 http://s.yingle.com/s/907428.html

 房屋出卖人在登记时，需要注意哪些问题 http://s.yingle.com/s/907427.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 小孩户口改姓材料及程序http://s.yingle.com/s/907426.html

2018最新

 集体户口可以平移到亲戚家吗

http://s.yingle.com/s/907425.html

  买房需查看哪些证件 http://s.yingle.com/s/907424.html 单亲孩子上学需要什么证件,怎么给孩子上户口 http://s.yingle.com/s/907423.html

 集体户口可以申请限价房吗

http://s.yingle.com/s/907422.html

 业主委员会与物业管理公司之间的法律关系 http://s.yingle.com/s/907421.html

  办出国护照要户口本吗 http://s.yingle.com/s/907420.html 英烈保护法草案：明确人民英雄纪念碑的法律地位 http://s.yingle.com/s/907419.html

 房屋买卖税费的计算方法

http://s.yingle.com/s/907418.html

 沈阳市劳动争议仲裁的仲裁过程是什么样子的 http://s.yingle.com/s/907417.html

 身份证复印件的签注书写方法

http://s.yingle.com/s/907416.html

 开发商“一房多卖”怎么办

http://s.yingle.com/s/907415.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 办准生证需要什么东西,有什么作用 http://s.yingle.com/s/907414.html

    如何书写仲裁答辩书 http://s.yingle.com/s/907413.html 房贷的几种还款的方法 http://s.yingle.com/s/907412.html 养老机构服务协议范本 http://s.yingle.com/s/907411.html 上海补办户口本材料及程序http://s.yingle.com/s/907410.html

2018

最新

 商品房买卖合同没有约定违约金和损失怎么办 http://s.yingle.com/s/907409.html

  武汉集体户口怎么办理 http://s.yingle.com/s/907408.html 申请更改名字的申请书（2018http://s.yingle.com/s/907407.html

最新）

 对商事仲裁结果不服可以向法院起诉吗 http://s.yingle.com/s/907406.html

 物业公司维修房屋不及时，该不该退还物业费 http://s.yingle.com/s/907405.html

 没有户口本的可以在异地补办身份证吗 http://s.yingle.com/s/907404.html

 离婚后孩子户口怎么处理,离婚后孩子的户口需要迁出吗 http://s.yingle.com/s/907403.html

 换领身份证必须到户口所在地吗

http://s.yingle.com/s/907402.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 婚房不仅要选对户型还须选对城市 http://s.yingle.com/s/907401.html

  户口本打错字怎么办 http://s.yingle.com/s/907400.html 合伙购房协议书（2018最新）书写格式2018 http://s.yingle.com/s/907399.html

 如何委托律师陪（同）购（房）

http://s.yingle.com/s/907398.html

 办理户口迁移证明需要哪些证明材料 http://s.yingle.com/s/907397.html

 工商银行申请住房贷款的基本条件 http://s.yingle.com/s/907396.html

    户口可以落到哥哥家吗 http://s.yingle.com/s/907395.html 身份证遗失申报程序 http://s.yingle.com/s/907394.html 套内墙体面积包括什么 http://s.yingle.com/s/907393.html 离婚用

户

口

本

证

复

印

件

可

以

吗

http://s.yingle.com/s/907392.html

 领结婚证女方户口本有变化吗

http://s.yingle.com/s/907391.html

 房屋产权变更的相关法律纠纷问题 http://s.yingle.com/s/907390.html

 男方离异小孩归女方再婚时女方是初婚怎么领准生证 http://s.yingle.com/s/907389.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

  农村户口没土地怎么办 http://s.yingle.com/s/907388.html 职工购买公有住房的面积是否有限制 http://s.yingle.com/s/907387.html

 收养子女北京落户必须满足哪些条件 http://s.yingle.com/s/907386.html

 企业破产后能否申请仲裁

http://s.yingle.com/s/907385.html

 什么人可以申请购买经济适用住房 http://s.yingle.com/s/907384.html

  多大能自己办户口本 http://s.yingle.com/s/907383.html 迁户口

后

户

口

本

在哪

里

办

http://s.yingle.com/s/907382.html

 申请个人住房贷款需要哪些流程

http://s.yingle.com/s/907381.html

   私自抱养户口新政2018 http://s.yingle.com/s/907380.html 非农户口有什么好处 http://s.yingle.com/s/907379.html 办理房屋租赁登记手续应提交哪些文件 http://s.yingle.com/s/907378.html

 人才市场的户口是集体户口吗

http://s.yingle.com/s/907377.html

 分户口申请书（2018最新）书写格式2018 http://s.yingle.com/s/907376.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

  已购公房买卖如何纳税 http://s.yingle.com/s/907375.html 再婚准生证申请书（2018http://s.yingle.com/s/907374.html

最新）模板

 业主对实测面积有异议怎么办

http://s.yingle.com/s/907373.html

 如何书写劳动仲裁申请书（2018http://s.yingle.com/s/907372.html

最新）

 两部门拟规定(2018)：医药代表不得承担药品销售任务 http://s.yingle.com/s/907371.html

 商品房的销售面积如何确定

http://s.yingle.com/s/907370.html

  国企可以牵户口吗 http://s.yingle.com/s/907369.html 非农户口农村房子拆迁是否会有赔偿 http://s.yingle.com/s/907368.html

 如何委托律师陪（同）购（房）

http://s.yingle.com/s/907367.html

 2018最新中华人民共和国立法法全文

http://s.yingle.com/s/907366.html

  入职身份证检查程序 http://s.yingle.com/s/907365.html 开发商违约延办产权证，应承担违约责任 http://s.yingle.com/s/907364.html

 怎么更改户口簿信息 http://s.yingle.com/s/907363.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

  上海可以跨区仲裁吗 http://s.yingle.com/s/907362.html 户口迁移证办理程序是什么样的,需要哪些材料 http://s.yingle.com/s/907361.html

  公司怎么办理集体户口 http://s.yingle.com/s/907360.html 身份证

过

期

重

新

办

理

程

序

http://s.yingle.com/s/907359.html

 身份证丢失后的处理程序

http://s.yingle.com/s/907358.html

 火灾事故赔偿案例及分析

http://s.yingle.com/s/907357.html

 女方迁出户口需要什么证件,需要男方身份证吗 http://s.yingle.com/s/907356.html

 长时间不办销户口有什么后果

http://s.yingle.com/s/907355.html

 非农户口农村拆迁能分到赔偿金吗 http://s.yingle.com/s/907354.html

 农村低保申请条件及程序

http://s.yingle.com/s/907353.html

 手里握市中心房也烦恼是卖了划算还是出租有理 http://s.yingle.com/s/907352.html

 户口拆分手续有多少 http://s.yingle.com/s/907351.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 非农户口可以买合作医疗吗

http://s.yingle.com/s/907350.html

 购房十戒 http://s.yingle.com/s/907349.html

法律咨询s.yingle.com

第二篇：物业公司究竟需要承担多大的维修义务

物业公司究竟需要承担多大的维修义务 2008-09-04 21:59 众所周知，小区的物业公司在向业主收取物业管理费的同时，不仅肩负着管理小区卫生、维护小区治安等责任，而且对小区内的一些建筑物还负有维修的义务。这里提到的“一些建筑”究竟指的是哪些建筑？对于这个问题，业主们普遍存在着一定的误区，他们往往将“一些建筑”的范围进行“扩大”，认为物业公司既然向业主收取物业费，就要对小区内的所有建筑物负有维修的义务。这个观点显然是错误的„„案件回放：

2000年，某贸易公司购买了科技大厦的地下室作为厂房，三年后，该厂房的天花板开始出现漏水现象。贸易公司要求物业公司对此进行维修，物业公司进行几次维修后未能根本的解决问题，经鉴定，该漏水现象是由房屋自身存在的质量问题造成的。此后，贸易公司再三要求物业公司对漏水进行维修但均被物业公司拒绝。为此，贸易公司要求减少支付物业费，物业公司不同意。于是，贸易公司停止了支付物业费。

2007年底，物业公司将贸易公司起诉至法院，要求其依照约定支付物业费。

法院经审理查明，根据双方签订的“物业管理服务合同”，物业公司仅对该建筑的公共部分负有维修义务。贸易公司上层并非大厦的大堂之类的公用部分，而是属于另外一家企业所有，即漏水部位并非大厦的公共部位，物业公司对该部位没有维修义务。因此，贸易公司应当按照合同约定的数额支付物业费。

最终，法院支持了物业公司的诉讼请求。提示：

建筑物根据所有权的归属可以分为公共部位和专有部位。根据住房和城乡建设部2004年印发《前期物业服务合同（示范文本）》及住房和城乡建设部、国家工商行政管理局1997年印发的《物业管理委托合同（示范文本）》的规定：“物业公司的维修义务是指对小区建筑物公共部位的维修。共用部位包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、楼盖、屋顶传达室及其他约定的公共部位。”此外，物业公司对共用设施设备也负有维修义务，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。而且，对相关的市政共用设施和附属建筑物、构筑物物业公司同样负有维修义务：包括小区道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。业主所交纳的物业费中，已经包含了对物业公司履行这类维修义务的费用。对于小区建筑物的专有部分，即各业主享有私人所有权的部分，通常情况下并没有包括在物业公司的维修义务范围内。单个业主可以委托物业公司对自己所有的小区建筑物专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。也就是说，在没有特别约定的情况下，物业公司没有义务对业主的房屋的自用部位、自用设施进行维修，如果物业公司应业主的要求进行了维修服务，有权要求业主支付相应的费用。

因此，如果物业公司没有履行对公共部位、公共设施的维修义务，那么业主有权要求减少相应的物业费。但是，在没有约定物业公司对业主专有的房屋或设备进行维修的情况下，业主不能以物业公司未履行维修义务为由要求减、免物业费。