第一篇：房地产转让
第七章 房地产转让
四、自我检测
一、判断题（5小题，每题4分，共20分。正确选A，错误选B）
1．农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有。()2．房屋作为商品，只可以发生使用权的转移，不能发生所有权的有偿转移。()3．房屋预售应取得的证书有：土地使用权证书；土地所有权证书；建设工程规划许可证；商品房预售许可证和质量保证书。()4．房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法形式将其房地产转移给他人的行为。()5．房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务不随之转移。()
二、选择题（5小题，每题4分，共20分）
1．土地使用人依照合同约定或法律的规定转让土地,这是行使()A.土地使用权 B.土地收益权 C.土地处分权 D.土地抵押权
2．承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应()A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除
3.某单位非法转让土地，并获非法所得5000万元人民币，则其所面临的最高罚款额为()万元人民币。
A.1000
B.1500
C.2500
D.5000 4.房地产交易的形式中不包括()A．房地产转让 B.房地产抵押 C.房屋租赁 D.房地产开发 5.下述各项中，不属于土地使用权划拨的特征的是()A．土地使用权划拨是一种具体的行政行为 B．土地使用权划拨是一种无偿的行为
C．土地使用权可以是有期限的，也可以是无限期的 D．划拨的土地使用权，可以转让、出租、抵押
三、案例分析（3小题，每题20分，共60分）案例一
被执行人李某于2009年1月至4月多次向陈先生借款计20950元，因无力还款，李某与陈先生约定将一套房以3万元的价格卖给陈先生。同年6月，陈先生又交4050元给李某，约定余款5000元待办房产证后交清，随后，双方还在某律师事务所对协议进行鉴证。2010年3月19日，李某取得房产证后，双方未到房产管理部门办理转让变更手续。漳平法院在执行李某借贷纠纷一案时，将该房查封。李先生以该套房子已卖给他为由，提出异议。问题：
1．本案中双方当事人所签订的协议是否成立？ 2．李某取得房产证之前，是否可以将该房屋转让？ 3．该协议是否生效？
案例二 2010年7月，翁某和陈某共同出资购买了位于福建省龙岩市新罗区凤凰路40号176.5平方米的国有土地使用权，并办理了过户手续。2010年11月至2011年1月，翁某与陈某出资在上述土地上建成了四层楼房一幢。2011年7月26日，翁某与陈某签订一份《凤凰路40号土地使用权及已建房屋转让合同》，约定陈某将其在上述土地使用权及房屋中的份额以175000元转让给翁某，翁某应于2011年8月15日前付给陈某165000元。陈某应协助翁某办理土地使用权转让手续，并于该土地使用权手续办妥之日，由翁某将余款10000元付清。2011年8月15日，翁某没有按约履行付款义务，陈某亦无向翁某催付上述款项。2012年2月，翁某通知陈某要求其领取房地产转让款，未果。之后，陈某两次向翁某发函要求解除双方于2011年7月26日签订的合同，被拒。2012年3月，翁某向法院提起诉讼，请求确认上述合同合法有效。
陈某则认为，翁某没有按约付款致使其合同目的落空，该合同已终止。据此陈某解除合同有理，请求法院驳回翁某的诉讼请求。问题：
1．翁某与陈某签订的一份《凤凰路40号土地使用权及已建房屋转让合同》是否合法有效？为什么？
2．陈某认为翁某没有按约付款致使其合同目的落空，从而终止合同的说法是否合理？为什么？
3．你认为法院将作如何判决?
案例三
1999年10月，一单位向房改办提交职工集资建房请示，后向单位公布职工集资建设住房实施办法，该办法明确了关于集资建房的各项事宜。该单位职工白明华符合集资建房条件，于2001年2月向单位交住房集资款5.4万元，单位向白明华出具暂收购房款收据。房屋竣工后，单位将面积为83.9平方米的房屋交付给白明华，但并未办理产权证。同年7月25日，白明华与同事林亚兰签订住房转让协议书，约定：“白明华将集资房转让给林亚兰，林亚兰为转让后的住房房主，以后发生的一切费用由林亚兰负责，从办完转让手续，交新房门钥匙之日起生效。”双方将交易情况告知了单位，单位负责住房管理的工作人员在该协议上签注“经请示，同意办理”。之后，林亚兰向白明华交付房款6.2万元。为此，该单位将向白明华出具的暂收购房款5.4万元收据收回，并为林亚兰重新出具收其职工集资购房款5.4万元的收据。林亚兰与单位正式签订了房屋买卖合同，约定将建筑面积为83.9平方米的公有住房一套出售给林亚兰。房地产产权产籍监理所亦向林亚兰颁发了房屋所有权证。
2002年10月8日，单位经审计核算发现原集资款有剩余，就决定根据住房面积及楼层退还这部分集资款。经计算，林亚兰的这套房屋将退还0.89万元。林亚兰要求单位向自己退款，而白明华也向单位提出这笔集资退款应属自己所有，因单位认为在此笔款项的归属上有所争议就将此事搁置了起来。2003年9月，林亚兰向法院起诉，要求单位履行退款手续。问题：
1．本案中，林亚兰与白明华之间转让集资房的行为是否构成房屋买卖关系？为什么？
2．本案中，林亚兰与白明华之间转让集资房的行为是否构成集资资格转让关系？为什么？ 3．你认为法院将作如何判决?
附：答案及理论分析
一、判断题 1．选A。
2．选B。房屋作为商品，既可以发生所有权的有偿转移，也可以发生使用权的转移。
3．选B。房屋预售应取得的证书有：土地使用权证书；建设工程规划许可证；商品房预售许可证。4．选A。5．选B。《城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”
二、选择题 1．选A。土地使用人依照合同约定或法律的规定转让土地,这是行使土地使用权。2．选B。承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应继续履行。
3．选C。对非法转让土地的，可并处罚款，罚款额为非法所得的50％以下。5000万元的50％即2500万元。
4．选D。房地产转让、房地产抵押和房地产租赁是房地产交易的形式。
5．选D。土地使用权划拨的特征的是土地使用权划拨是一种具体的行政行为；土地使用权划拨是一种无偿的行为；土地使用权可以是有期限的，也可以是无限期的。
二、案例分析 案例一
1．本案被执行人李某与陈先生签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，该协议是成立的。
2．本案中，双方当事人达成协议时，李某尚未取得该房产证书，显然违反了未依法登记领取权属证书不得转让的规定。
3．签订合同生效有两种形式：一是必须依法办理批准、登记等手续才生效，以办理该手续为确认生效的时间。二是合同一经双方当事人签订，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批准或登记，购房合同属于第一类买卖合同。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是过户登记手续的完成。《合同法》还将合同的效力与所有权转移的效力区分开来，买卖合同从依法成立时成立并生效，所有权从登记过户或交付时成立与生效。本案被执行人李某与陈先生签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，该协议是成立的，但双方达成协议时，李某尚未取得该房产证书，显然违反了未依法登记领取权属证书不得转让的规定；另外，李某取得房产证后，双方未到房产管理部门办理房产变更登记，违反了房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记的规定，因此，该协议不发生法律效力。
案例二
1．翁某与陈某签订的一份《凤凰路40号土地使用权及已建房屋转让合同》是合法有效的。因为原告翁某与被告陈某签订的房产转让合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律及行政法规，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。2．陈某的说法不正确。合同的解除可分为约定解除和法定解除。前者是当事人对合同的合意解除，体现了意思自治原则。后者是法律预先规定了可以解除合同的情形。一旦条件成就，当事人即可行使解除权。对此，《中华人民共和国合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同。其中第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案被告陈某在原告翁某没有按约履行付款义务的情况下，并未先向陈某催告，而是直接通知债务人要求解除合同。这一做法违法了合同法的上述规定，因此不能实现被告翁某所预期的目的。而并不是因为翁某没有按约付款致使其合同目的落空。3．我认为，原告翁某与被告陈某签订的房产转让合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律及行政法规，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案原告迟延履行债务，被告并未就此向其催告并给予对方合理的履行期限，而是直接通知原告要求解除转让合同，该做法不符合法律规定，不予支持。据此，法院应当根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，判决支持了原告的诉讼请求。
案例三
1．本案中，林亚兰与白明华之间转让集资房的行为不构成房屋买卖关系。根据我国《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第三十七条第六款也规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。” 根据法律规定不难判断，房屋买卖关系的转户（过户）只能由房地产管理部门依法办理，任何单位都没有权力办理“房屋买卖转户手续”。白明华与林亚兰虽然曾经到单位办理了房屋转移手续，但并不能认定为双方买卖房屋关系。2．本案中，林亚兰与白明华之间转让集资房的行为构成集资资格转让关系。因为白明华从单位取得涉及退款的这套集资房，只是一种暂时性的占有行为。白明华还没有与单位签订房屋买卖合同，没有就房屋的最后价款进行结算，更没有取得房屋的所有权证。所以，白明华没有权利处分该房屋，白明华与林亚兰之间的集资房转让行为不能认定为房屋买卖关系，而只能是一种购房资格的转让。从案件基本事实可以看出，该单位建房是单纯的集资建房，集资者凭个人身份并未享受任何福利。房屋的退款也不是购房户因为个人身份而享受的福利款，而是房屋成本在重新计算后多收了的房屋价款。白明华既然通过协议将集资购房（资格）转让给了林亚兰，也得到了单位的认可，房屋也相应地移交给了林亚兰，单位将白明华的原始交款收据作废，在单位财务账上重新更换成了林亚兰的收据，单位与林亚兰签订了正式的购房合同，并依法办理了以林亚兰为房主的房屋所有权证。
3．我认为，白明华与林亚兰在住房转让协议中约定：“集资房今后发生的一切费用由林亚兰承担。”应当说这是双方当事人真实意思的表现，且并不违反任何法律、法规。在这一法律关系中，所谓“一切费用”，从字面上来讲以及人们正常的思维逻辑来说，当然是包括所有的费用，即“集资房今后发生的所有可预见和不可预见的费用都由林亚兰承担”。根据“权利与义务一致性原则”，既然林亚兰承担了该集资房屋今后的义务，也理应享有该集资房的一切权利。由于林亚兰与白明华之间是集资资格转让关系，林亚兰已经取得了集资建房资格，所以法院应判决单位履行退款手续。
第二篇：房地产转让协议书
房地产转让协议书
甲方（转让方）：住址：
乙方（受让方）：住址：
甲乙双方经就下列房地产转让达成如下协议：
1、甲方自愿将坐落在的房地产，建筑面积平方米，结构，使用性质为转让给乙方，乙方已对该房地产作了了解，愿意购买。
2、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币（大写：）。乙方在甲方即将上述房地产正式交给乙方。甲方交房时应保证该 房屋设施完好，水电畅通。
3、甲方保证上述房地产权属清楚。
发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任。
4、甲乙双方自本协议签字生效后，三十日内到市土地房产交易部门办理过户手续，过户税费由方承担。
5、违约责任。甲乙双方如有违约，按照合同法等有关法规规定处理，或协商解决，或诉讼法院解决。
6、甲方配合乙方办理过户事宜。
7、双方约定的其他事项。
8、本协议一式二份，签字后生效。
甲方（签章）：乙方（签章）：
委托代理人：委托代理人：
联系电话：联系电话：
年月日年月日
第三篇：房地产转让合同
房地产转让合同
卖（甲）方身份证号码买（乙）方身份证号码根据我国《城市房地产管理法》和《合同法》的有关规定，经甲、乙双方充分协商，就
下列房地产的买卖事项订立本合同，以资共同遵守:
一、房屋坐落建筑面积：平方；阁楼面积：平方；车库：平方；架空层：平方；
产权证号码：土地使用权证号码：土地面积：平方。
二、本房地产买卖价格为人民币（大写）小写。乙方
支付人民币：元作为购买定金。甲方以作为人民币：。
三、付款时间及方式：
四、交房时间,房地产转让过户手续由中介方负责办理，过户中所需缴纳的费用由承担，营业税、个人所得税由方承担，如产生继承或赠与税费由方承担。物业维修专项资金随房屋所有权同时过户，金额不另计。双方约定，合同签定后无论国家有关税费是否发生变化，不影响上述税费承担的约定。
五、下列费用由乙方在办理产权交易时支付给中介方：中介服务费：总房价的1%；代
办产权过户费：每套房屋380元；代办按揭贷款服务费：贷款壹拾万元以下按每笔壹仟元支付，壹拾万元以上按贷款额度的1%收取。为维护甲方房款及时结清和乙方及时收取房屋并保障双方零风险，甲、乙双方同意委托中介方代办按揭贷款。乙方如逾期支付中介费的，应向中介方支付中介费的每日百分之三滞纳金。
六、本房屋如存在产权纠纷、按揭或抵押债务、税金等，甲方保证在房产过户前办妥，交易后如有上述产权纠葛等一切未清事项，仍由甲方负责，乙方和中介方不负任何责任。原水费、电费、物业管理费、、有线电视费等费用均由甲方负责结清。
七、在签订本合同后（1）若甲方违反合同，不予出卖，甲方必须双倍退还乙方所付定
金。并在解除合同时偿付。（2）乙方违反合同，不予购买，甲方有权没收乙方所付定金。（3）房地产过户后，乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一天，由违约方向守约方给付相当上述房地产总价万分之七的违约金。（4）甲、乙任何一方反悔违约，所没收定金或双倍返还的定金均由守约方与中介方各半分成（中介方所分得的一半系为给中介方造成电话费、车旅费、调解时间等琐事的经济补偿）。若发生不买和不卖同时违约行为（或双方自行协商解除合同）甲乙双方各支付总房价的0.5%作为中介服务费给中介方。
八、如遇不可抗力或政策变动，对房地产转让产生影响，中介方不承担责任。如乙方购
本住房需办理贷款，若在各银行查出信用记录不好造成拒贷，一切责任自负。
九、房地产买卖价格、付款方式及交房时间等事项以本合同为准。另订有该房其他合同
不作为甲、乙双方的收付依据（现金收付以收据为准）。
十、补充事项：
十一、本合同一式三份，甲、乙双方及中介方各执一份。本合同经甲乙双方签字或盖印
并经中介方确认后签订之日生效。未尽事宜，三方友好协商解决。
甲方：乙方：中介方：
签订日期：年月日
第四篇：房地产转让申请书
房 地产 转让 申请 书
房地产转让申请
---房地产管理局：
我们诚意申请转让房地产，并遵照国家有关房地产转让的政
策，办理有关手续并缴纳各项税、费，特此申请并声明：
1、向房屋权属登记机关所提供的个人资料真实有效，并对所
填写的内容真实性负责。
2、如因隐瞒事实，由此而引起的一切法律、经济责任由我们
自行承担，与房屋权属登记机关无关。
卖方
申请人（签章）：
买方
年月日
房 产 转 让 合 同
甲方（出卖人）：
立合同人
乙方（买受人）：
甲乙双方就下列房产转让事项达成一致意见，并自愿订立本
合同以利共同遵守。
一、甲方自愿将坐落在镇（乡）街号的房屋出售给乙方，该房系结构，建筑面积平方米（其中住宅平方米，营业用房平方米，生产用房平方
米，办公用房平方米，专业用房平方米，特殊用房
平方米）。乙方对甲方所要转让的房产已做充分了解，愿意
购买该房产。
二、甲乙双方议定上述房产的转让成交价格为人民币（大写）
元，（小写）元，并于二O一年月日
前次付清给甲方，付款方式：。
三、甲乙双方同意于二O一年月日前由甲方将
上述房产正式交付给乙方。
四、甲方保证上述房产权属清楚，并承诺与乙方共同到资中
县房地产管理局办理房屋所有权转移登记，同时协助乙方办理国有土地使用权转让等相关手续。
五、甲乙双方同意在办理房屋所有权转移登记中所需缴纳的税、费由双方各自（由方全部）承担。
六、甲方承诺上述房屋在转让时未出租（承租人放弃优先购买权）。
七、甲乙双方约定的其他事项：
1、定金的支付与返还
2、违约责任的承担
八、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应友好协商解决，协商不成的，可以向资中县人民法院提起诉讼。
九、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订补充协议，补充协议经双方签章后与本合同具有同等效力。
十、本合同经甲乙双方签章后生效。
十一、本合同一式份，甲乙双方各执一份，资中县房地产管理局办理房产转移登记时留存一份。
甲方（签章）：乙方（签章）：
法定代表人：法定代表人：
联系地址：联系地址：
联系电话：联系电话：
委托代理人：委托代理人：
年月日
第五篇：房地产转让合同
房地产转让合同
甲方（转让方）：身份证号码：
家庭地址：电话：
乙方（受让方）：身份证号码：
家庭地址：电话：
甲乙双方在遵守国家法律、法规和规章制度，不损害国家得益和社会公共得益的基础上，本着平等、自愿、诚实信用的原则，经友好协商，达成如下转让协议，订阅本合同，以资共同遵守。
一、甲方房屋座落位置：，用途：住宅。
二、甲方房地产，占地面积：，土地性质：居住，建筑面积：㎡（以有权部门实际测绘面积为准，不影响成交价格），房屋结构：砖混，房屋产权证编号：2008002991。售房总额：万元（大写人民币）整，甲方附属设施跟随事项：简装，无设施之现状，含（无产权证）车棚壹间，约㎡含在房款总价内。
三、房产证、土地使用证过户费用约定：乙方自负房产证、土地使用证、水、电、有线电视、电话机、煤气过户等所有费用。
四、甲乙双方在签订合同的基础上，乙方预缴购房定金（大写）：贰万元整，并于四月十八日前缴清余款陆拾玖万元整，所缴款项以收条为准。
五、甲、乙双方商定房屋交接期限为二零壹壹年五月壹日，甲方将截止使用的水表、电表费用与乙方结清，所有的门锁、钥匙交给乙方，并建立交接手续，见证人和甲方协同乙方办理过户手续。
六、甲、乙双方签订售房合同后，如有一方反悔或违约，造成售房合同不能履行，违约方除赔偿承诺方贰万元违约金外，承诺方的诉讼费和其它一切经济损失均由违约方承担。
七、甲方保证上述房屋产权明确，如发生与房屋有关的产权纠纷或债权、债务由甲方负责，并保证乙方得益不因此受损失，否则视为甲方违约。
八、如因甲方所属单位，房屋共有人及其利害关系人对房屋转让有争议而发生纠纷，一切后果由甲方负责，并保证乙方利益不因此受损失，否则视为甲方违约。
九、本合同未尽事宜均按中华人民共和国有关法律、法规和政策办理，在履行过程中，甲、乙双方如发生争议，双方协商解决，如有纠纷，到房地产所在地人民法院进行诉讼。
十、其它约定事项：甲方于2013年6月30日前协助乙方办理好房产证、土地使用证过户手续。甲、乙双方均不得以商品房市场价格涨跌为由而违约。
十一、本合同经双方签字生效，一式叁份，甲、乙双方及见证方各执一份，以上所签合同希双方共同自觉遵守。
甲方（签字）：乙方（签字）：
见证单位（人）（签字）：
合同签订日期：年月日
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