第一篇：土地征用权与征地补偿评估应考虑的内容
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土地征用权与征地补偿评估应考虑的内容
土地征用的合理补偿：土地价值与拆分损失按公平正义和权益保障的原则，国家对征地而受损失的人负有货币给付或其他方式补偿的义务。对征用土地进行科学的价格评估后给予财产所有者合理的补偿，是整个土地征用过程的关键环节。
合理的补偿价格评估应考虑的内容：征用部分的土地价值，土地的价值一般以征用时最高最佳使用的土地市场价值为基础给足补偿;由于拆分导致剩余不动产造成的价值损失，即拆分损失(severance damage)，也就是征用后剩余部分的价值与这个剩余部分作为整体的一部分考虑时所发生的价值方面的损失。举个例子：一块土地作为一个整体估算时其价值为200000元，当征用这块地的二分之一时，把这一半视为整块土地的一部分，其价值当然为100000元。但是如果把这两半土地分开来看的话，可能由于地块大小的改变和经济上可行的最高最佳使用发生改变，每块地只值60000元。这时的拆分损失被认为是40000元。
市场价值的含义房地产评估，大都是对目标房地产的市场价含义存有不同的理解。美国的法院出于诉讼的目地解释了市场价值的含义，典型的有两种定义：①所谓市场价值，就是一宗财产放入公开的市场内，在一段合理的时间内能找到购买者进行出售，从中所能得到的以货币估
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关于市场价值，中国目前尚未有统一的定义。在国家质量技术监督局和建设部于1999年联合发布的《房地产估价规范》中，有一个“公开市场价值”定义：“在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。”
世界各国对市场价值的定义在1993年2月之前未能统一。此后，国际资产估值标准委员会在澳洲墨尔本开会，与会国通过了一条国际认可的市场价值的定义，文意是：“于估价日一物业在经适当市场推广后，由一自愿卖方售予一无关系的自愿买方所得的最佳金额，该笔交易是基于买卖双方均有知识，行事谨慎及没有被压迫的情况下进行。”此市场价值定义现已被世界上大部分国家和地区使用。
由以上关于市场价值的定义可知，市场价值的形成需要相应的市场
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拆分损失拆分损失赔偿是易被忽视的一项重要补偿，但我国现行的征地补偿标准中并未包括此项内容。事实上，拆分损失很常见：首先，土地征用导致土地分割，形成不经济的土地规模，最高最佳使用发生改变。比如，当一商业用地被从中征用一块土地用来修建一条高速铁路时，剩余的土地就被铁轨及其两旁的道路设施拆分开来，有可能不得不改变其最高最佳使用，甚至成为农业用地;其次，剩余的建筑物因征用被破坏，重新修复需要额外的支出;最后，剩余的建筑物可能会因征用而靠近道路，遭受道路方面的噪音和尘土的危害，当计算这种损失的时间段时，则应该采用剩余建筑物的经济寿命，而不应认为这是永久损失。
土地拆分不仅影响征用后的残留地，通常还会由此而导致土地利用的外部负效应，对相邻土地利用的外部负效应，对相邻土地造成损害。残留地的损失较为直接，也容易界定。相邻土地的损害较为宽泛，因产权关系不易界定，损害赔偿的方法也较难达成一致。我国《民法通则》
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赢了网s.yingle.com 第八十三条规定：不动产的相邻各方要“正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”这一规定给相邻土地赔偿提供了法律依据，但是没有涉及产权关系界定、扣除范围及赔偿方法等方面。若对土地征用权行使导致的残留地或者相邻土地损害不予赔偿，势必导致被征地者和相邻土地所有者(使用者)的生活水准下降。
拆分损失赔偿加上征用土地的市场价值，就是土地的合理补偿价格。下面用一些数字对计算步骤加以简单的说明(单位：元)：
1、整个不动产的价值250000元
2、减去征用部分的价值50000元
3、剩余部分的价值(未受征用影响)200000元
4、考虑受征用影响下剩余部分的价值175000元
5、拆分扣失25000元
6、总的合理补偿(第2项加第5项)75000元事实上，即使充分考虑了上述内容，被征用者仍然会觉得不合理。人们对于失去的土地的评价往往要高于在市场上购买同等数量土地所愿意支付的价格。有学者将这种价值稀量的不对称现象归纳为三个方面(Kahneman，Knetsch and Thaler，1991)：①禀赋效果，即人们对失去的财产索取的价格往往要高于获得等量财产所愿意支付的价格;②现状偏见，即人们对当前拥有的财产有偏好，既不愿意出售也不愿购买;③厌恶失去，人们对于失去财产所牺牲的效用要大于取得等量财产所获得的效果。
从经济学的角度看，征地的结果应该是使得社会总福利最大化的帕
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赢了网s.yingle.com 累托改善，即保证被征地者和相邻土地所有者(使用者)原有的生活水准不至于降低的基础上，其他人的利益得到提高，这就要求估价师对征用土地的估价尽可能地接近市场价值，而且政府征地补偿标准的制定使得被征用者较为满意，确保帕累托改善的实现。
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第二篇：关于农村妇女土地承包权及征地拆迁补偿问题的调查报告
关于农村妇女土地承包权及征地拆迁补偿问题的调查报告
关于农村妇女土地承包权及征地拆迁补偿问题的调查报告
关于农村妇女土地承包权及征地拆迁补偿问题的调查报告 前言近几年，随着我县城镇化建设步伐的加快，农村妇女土地承包权及征地拆迁补偿问题日益突出。至县妇联信访办接待此类案件分别为24件、37件、35件，1-4月达14件，分别占同期上访案件的15%、19%、21%和24%。针对这一课题，县妇联组织机关干职工和部分乡镇妇联干部深入城郊、白马、夏铎铺、历经铺等4个乡镇的15个村22个村民小组走村串户开展调研，认真完成了400份成
年妇女、100份基层干部的调查问卷。组织县信访局、县法院相关负责人及问题比较突出乡镇的15位基层干部代表召开座谈会。旨在了解宁乡农村妇女土地权益中存在的突出问题，探索解决的办法。
一、问题的表象和特点
1、农村妇女土地承包及补偿费分配方式管理不规范。一是妇女失地和一人双份地现象同时存在。本次调查中有5位妇女反映自己在娘家和婆家都分有田地，有10名妇女娘家和婆家都没有田地。二是对妇女土地补偿费的分配随意性大。农村妇女能否分得土地补偿款，由村规民约、户主代表会决定，即是同村同等条件下，往往也有不同的分配结果。
2、上访形式和内容多种多样。此类案件大多为集体上访和越级上访。如历经铺乡新宝塔村沩丰坝组戴海霞等6人的土地维权事件，越级上访到全国妇联，引起高度重视；城郊乡沩丰坝村实行组陈小平、陈梦婷两出嫁女土地承包权事件越级上访到省、市妇联；金洲乡全民
村10组妇女向平因征地补偿问题，在省两会期间去省政府上访，惊动分管信访的副省长即时召开听众会。上访的内容主要是婚姻状况的变化使农村妇女失去土地：一是出嫁女承包地被强行收回。占妇女土地权益上访案件的65%。主要表现为出嫁女娘家土地被收归集体，而嫁入地又未分到地。白马桥乡仁福村歪坝组出嫁女王湘宁、王宗平，98年外嫁本县非农户口，按政策规定户口只能落在娘家。而3月，村民小组重新调整责任田分配方案，将她们排除在外，从此，两人成为老上访户。二是离婚、丧偶的农村妇女土地被强行收归集体。有的离婚后不论妇女是否能够从娘家或再婚夫家所在村获得土地，原有土地都被收回，有的回到娘家后，村里只给本人上户口及发放承包地，却不给其抚养的子女上户口及发放承包地。三是男到女家落户的村民，其土地权益得不到保障。有的村规定，有女无儿户允许一个女儿招婿，落户分田；有子户不能招婿，否则，不
予落户分田。
3、行政协调基本不起作用，法律维权步履艰难。一是起诉时被告不应诉、不出庭。有的村组出现村民集体围攻法官、谩骂法官、村民组长辞职等事件，导致开庭时间多次推迟。二是胜诉容易，执行难。从座谈会中获悉，目前我县农村妇女土地权益案件胜诉后仍有三分之二不能得到及时落实。甚至有村组干部反映，法院将土地补偿款强制冻结分给胜诉妇女后，他们在第二次分款时会将前一次强制到位的部分又扣回来。元月，戴海霞等6人征地拆迁补偿款一案惊动全国妇联和北京大学法律援助中心，胜诉后，几名妇女拿着判决书却分不到补偿款，只能向法院提请强制执行，法院执行局多次督促，但因补偿款已分发到各家各户，至今仍未落实。
二、问题凸现的原因
1、妇女法制素质提高，自主维权意识增强。随着法律知识的普及，妇女自主维权意识增强。9月1日最高人民法院
《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》实施后，宁乡县人民法院受理审结妇女土地维权案61件，由妇联干部人民陪审员参与陪审的58件，有效维护了妇女权益。
2、户籍制度引发一系列矛盾。一是经济较发达的乡村，嫁出去的妇女不愿迁出户口，嫁入的人口不断增加，导致农村资源和经济利益增长速度有限性同人口增长速度急剧的矛盾突出，利益分配压力逐年加大。二是城乡地区户籍管理分割性，导致不少与城市男子结婚的农村妇女不能随其夫户口迁入城镇。因此，本村出嫁女的户口没有迁出，嫁入本村的妇女又不断增加，在利益分配时就“僧多粥少”，村民们认为自身利益被抢走了，所以排斥出嫁女。
3、对“村规民约”合法性的监督存在盲区。在现实生活中，“村规民约”、“土政策”在农村有相当的权威性，对农村妇女权益侵害的作用也最明显。从基层干部调查问卷中了解到有相当一部分村民委
员会不参与监督组级分配方案的制定，完全由村民说了算，乡镇政府根本不知道也不去管“村规民约”是否合法。
4、对村民自治缺乏正确认识。曲解“村民自治”的含义，无限扩大“村规民约”的效力，认为不管什么事情只要有本村三分之二以上户主或村民代表同意就可以决定，对《村民委员会组织法》中规定的“村级自治章程”、“村规民约”不得与宪法、法律、法规和国家政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容不了解。
三、进一步维护农村妇女土地权益的几点建议
1、加大对男女平等基本国策以及有关法律法规政策的宣传教育。建议县人民政府发文，要求土地征收相关乡镇在征地款下拔前办好基层干部法律知识培训班，认真组织学习相关法律和政策，联村干部要当好法律辅导员；乡镇人民政府要加强对侵权事件的调解；职能部门对公务员的普法教育要落到实处，进一
步营造全民知法、懂法、守法，干部带头用法的良好氛围。
2、加强执法监督。执法监督部门要加大对《妇女权益保障法》的执法监督。对于农村妇女土地承包权益，在尊重村民自治权利的同时，必须坚持以法律为底线，所制定的政策必须与国家法律、法规相一致，不一致的，上一级主管部门应当及时纠正并追求责任，以维护法律的尊严，同级执法监督部门要加大对执法主体的监督。同时，建议上级职能部门改革和完善现行户籍制度，尽快出台便于基层操作的户籍管理制度。
3、各级政府强化行政管理手段，加大对有关法律法规实施的力度。
《村民组织法》第四条规定：“乡、镇人民政府对村委会的工作给予指导、支持和帮助”。依照法律规定，乡镇人民政府对“村规民约”有指导和帮助的权力。一是从程序上予以指导，保证在《村民组织法》规定的程序下制定；二是在内容方面予以指导，引导村民代表大会在
国家法律法规允许的范围内制定；三是严格“村规民约”的备案制度，便于乡镇政府发现问题，及时给予指导和管理；四是政府部门要规范土地补偿款的管理，可预留补偿款的20%作为土地权益纠纷备用资金，由乡镇农办保管一年，其使用权由群众代表会决定；五是清理纠正违法的“村规民约”，各级政府应对所辖区的“村规民约”进行检查，对于只由少数人制定的，应责成村委会按照《村民组织法》的规定召开村民代表大会重新讨论决定，对公然歧视农村妇女、侵犯妇女土地权益的所谓“村规民约”、“集体决定”要立即纠正，制止“土政策”大于法律的做法。
4、提高妇女法律素质，增强依法维权能力。在此类来访案例中，不排除有妇女因眼前利益钻政策空子的现象。有的妇女因为要分到承包地或征地拆迁款而草率结婚，婚后才发现感情基础不牢，导致婚姻不幸福；有的采取假离婚的方式将户口迁回娘家，要求取得补偿款，引发一系列纠纷。因此，各级妇联组织要充分发挥自身优势，有针对性地举办法律知识培训班，促进农村妇女学法、知法、懂法，树立正确利益观，敢于并懂得拿起法律武器维护自身合法权益。
第三篇：2006集体所有土地征用与房屋拆迁补偿的六个问题
集体所有土地征用与房屋拆迁补偿的六个问题
2010-12-24 作者: 未知 来源: 法律快车 分享到： 0 读者来信：
我是浦东新区高行镇某村居民，最近遇到拆迁问题，十分困扰。在集体土地征用与房屋拆迁补偿过程中，我们有哪些权利？集体土地征用与房屋拆迁补偿应遵守哪些法律规定？如果在拆迁、评估与补偿过程中，我们受到不公正的待遇，我们该怎么办？„„ 以下是关于这些问题的简要分析和解答，供读者参考。
问：集体土地征用与房屋拆迁应遵守哪些法律法规？上海市有哪些相关的政策规定？我们可依据哪些规定来保障自己的权益？
答： 集体土地征用与房屋拆迁，首先要遵守国家宪法和土地管理法中关于集体土地征用与房屋拆迁的规定。其他政策性文件包括：（1）国务院《关于深化改革严格土地 管理的决定》国发2004（28）号文；（2）国土资源部的部门规章包括《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发[2004]238号）；《关 于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》（国土资发[2006]133号文）；（3）上海市主要有以下政策规定：包括《上海市实施<；；中 华人民共和国土地管理法>；；办法》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》、《关于〈上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干 规定〉若干应用问题的通知》、《关于切实做好征地补偿安置管理工作的通知》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋评估技术规范》等。
问：在拆迁过程中，我们作为村民、农村集体成员和房屋所有权人，我们享有哪些权利？ 答： 列入拆迁范围的农村居民，享有的权利包括：住房所有权、集体所有土地共有权、土地承包经营权、拆迁受偿权、参与决策权、集体财产收益分配权、受偿请求权 等。拆迁受偿主要包括三大部分：第一，因住宅拆迁而获得的补偿；第二，因土地被征用而获得的补偿；第三，因集体公共财产被征用或拆迁而获得的财产。
按 照现有的土地管理制度，农民对农村土地产权占有权益受到限制。虽然根据《宪法》和《土地管理法》的规定，“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有 外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”这说明，全民所有制土地所有权主体是国家，集体土地所有权主体是劳动群众集体，除此之 外的任何组织和个人都不能成为土地的所有权主体。但是，在农民占有土地产权方面，却被《土地管理法》规定为“农民集体所有的土地依法属于村民或集体所有的 由村集体组织或者村民委员会经营管理”，属于“两个以上农村集体经济组织的农民集体所有，由村内各农村集体经济组织或者村民小组经营管理”。这导致实践中 就可能把农民和农户这个构成集体的元素排斥在土地产权所有者之外。
问：在村民不知情且未公示评估公司的情况下，村干部宣布评估结束，但却拒绝公布明细账目，提出一定要等撤队以后才允许代表察看。请问这是否合法？
答： 这是不合法的。按照《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第14条的规定，集体土地征用与房屋拆迁补偿的程序按照《上海城市房屋拆迁管理实 施细则》执行。拆迁立项并公告以后，虽然由拆迁人委托评估，但评估结果应当向所有被拆迁人送达。按照有关规定，拆迁当事人对评估结果有异议的，有权在收到 评估报告后15日内向上海市估价师协会的有关组织部门申请鉴定。被拆迁户作为房屋所有权人系拆迁当事人之一，有权知道评估结果，对评估结果有异议的，有权 通过适当的途径进行救济。
问：经了解，我们的耕地竟然只值1500元 － 5760元/亩，房屋宅基地是2880元/亩。这和官方网站公布的相邻区域的高行镇某街坊地块的市场价格相去甚远，这个补偿标准公平吗？ 答： 集体所有土地征用与拆迁补偿标准和国有土地的出让价格出现差异，是由于当前的土地管理制度和定价机制导致的。国有土地出让实行“招牌挂”制度，而集体所有 土地拆迁补偿是参照市场基准价格，协议定价。根据《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》的第6规定，征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民 小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成 新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。其中，“被拆除房屋建安重置单价结合成新”，由征地单 位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；“同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准”，由被 拆除房屋所在地的区（县）人民政府制定并公布。
关于土地征用的土地补偿费等，上海市郊区农村的补偿标准，按照上海市《关于切实做好征地补偿安置管理工作的通知》等相关规定执行。
问：非居住房屋的拆迁补偿标准如何确定？
答： 拆迁非居住房屋，实行货币化补偿。拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，被拆迁人的货币补 偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。其中，被拆除房屋的建安重置价和相应的土地使用权取得费用，由建设单位委托具有市 房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。除此之外，还包括设备搬迁和安装费用及其他因设备无法恢复和造成停产、停业而支付的补偿费。
宅基地上的副业棚舍和其他附属物，按本市有关国家建设征地财物补偿标准规定补偿。补偿标准是根据国土资源部、建设部的有关规定和参照建设工程分类的预算定 额标准并结合本市的市场供求综合因素确定的，其中分为农田基础设施、非居住房屋及附属设施、畜禽类、水产品（养殖业）、种植业、苗木花卉等。对未列入补偿 标准范围的产业或物品，则采取双方协商形式，这些补偿不计土地使用权基价和价格补贴的补偿因素。
问：如果补偿太低，可以拒绝拆迁吗？对拆迁补偿标准发生争议达不成一致，该如何处理？ 答： 拆迁许可问题，是由所在区县政府批准。对于合法取得《拆迁许可证》的拆迁行为，被拆迁人不能拒绝拆迁。但如果对拆迁许可不服的，可以通过法律途径对许可证 的合法性进行救济。对拆迁补偿标准有争议而不能签订补偿协议的，拆迁人或被拆迁人的任何一方均可向所在区县的房地产行政主管部门申请裁决。对裁决结果不服 的，可以申请行政复议或提起行政诉讼。在复议或诉讼过程中，拆迁人可依法申请先予执行。
第四篇：土地征用与厂房动迁补偿问题大陆台商常见的
大陆台商常见的
土地征用与厂房动迁补偿问题
近几年来，大陆经济飞速发展，建设日新月异，连带产生了不少土地征用与房屋拆迁问题。早年台商进入大陆后，有些用自有资金购买了几十年的土地使用权，有些则租用土地，并盖了自己的厂房建筑，也有些人通过租用厂房进行生产，如今他们也遇到了土地被征用和厂房动迁补偿问题。由于许多台商对大陆的政策法规不够了解，遇到此类问题时难免产生困惑，甚至与当地政府部门出现纠纷，因此本文就这一问题进行说明。
大陆房地产法规问题
土地所有权
中国大陆实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由大陆国务院代表国家行使。城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。政府为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。政府依法实行国有土地有偿使用制度。
土地使用权出让
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据出让权利义务的法律规定，出让方和受让方应就土地使用权出让签订出让合同。
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4.商业、旅游、娱乐用地40年；5.综合或者其他用地50年。
土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，是由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照大陆国务院规定的批准许可权批准后，由土地管理部门实施。土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期限届满前1年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照规定确定。
土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的土地使用权不得转让。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。
土地使用权出租
土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权的出让合同。
农用土地承包经营
国家严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。禁止违反法律规定出让土地。土地承包经营权人依法享有对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的权利，有权自主从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。禁止在承包地上建房等非法行为，未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权人将土地承包经营权以转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，但流转的期限不得超过原土地承包经营权合同剩余的期限。将土地承包经营权转让的，应当经发包人同意；将土地承包经营权转包、出租、互换或者以其他方式流转的，应当报发包人备案。
台商土地厂房问题
台商在大陆发生的土地与厂房问题林林总总，因为其地区别的不同，其问题也有差异，这里仅就其中较常发生的问题做一简述。
土地取得方式问题
台商在早期因为土地管理法规的不完善，地方政府招商引资政策下的便宜行事，导致取得土地的法律依据以及取得程序不尽符合现代法令的规定。例如把支付的划拨土地补偿当作出让金，以为是以出让方式取得国有土地的使用权，结果在面临被征用收回时，或想申请土地用途变更时，才发现其仅取得以划拨方式的国有土地使用权，并无法得到土地出让取得的权利保护，也无法再转让。
土地使用权划拨是指通过有偿出让方式以外的行政批文方式，将国有土地使用权划拨给用地者。其主要特点是：划拨土地使用权属于无偿、无期限、无流动使用。虽然用地者为获得土地使用权付出了一定的代价，例如支付征地费、拆迁费、农作补偿等，但对国家土地所有者并没有支付任何费用，政府没有取得地租收益。凡用行政划拨方式取得的土地，都不得转让、出租和抵押。如果土地使用者需要把划拨土地使用权转让、出租、抵押的，必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请，并经批准，补签土地使用权出让合同，缴交土地使用权出让金，办理土地出让登记手续，才能取得合法的转让、出租以及抵押的权利。
以承租方式取得土地与厂房问题
台商早期为了减轻资金负担以及操作方便起见，只租用厂房进行生产或租用土地自行盖厂生产，因为没有按出让方式取得土地使用权，因此面临被征用收回时，无法得到土地被征用的补偿，厂房部分也只能得到些微补偿。
出让取得的土地建厂后因为城市化被收回问题
台商以出让取得的土地建厂后，因为都市化的结果，由郊区变成市区，台商面临申请土地用途变更按市价补缴地价问题，以及被强制收回的征用补偿问题，例如工厂用地变更为商住用地。如果极端案例，也有可能其用地被变更为公共设施用地，则对台商的损害较大。
承租期限未到期土地厂房被收回问题
台商租地应签订租赁合同，否则如果发生土地面积大但只盖小厂房或因环保问题而被迫搬迁，以及将空余厂房转租等情况，导致在租赁期限尚未到期前，被强制搬迁或收回时，由于没有土地证及房产证，在争取补偿时会处于不利的境地。
承租厂房被迫异地搬迁问题
有些台商在开发区承租厂房生产，但如遇到该地区想拉拢重点企业进驻该开发区大规模设厂时，会因此被迫搬迁腾出厂房给其他重点企业。此时如果该地政府不对台商已经进行的装修以及机器安装等成本给予补偿，也会对台商造成不利。
取得农地使用问题
台商取得农地的承包经营权后，想利用“擦边球”在承包地上建房使用，或改变为非农业用途，此均违反大陆《土地管理法》的规定。
各地征收征用与补偿的规定与做法
土地使用权征收、征用规定
依大陆《土地管理法》规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。但是为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。国家保护私人的所有权。农村集体所有的土地转为国有土地的情形，实质上是征收，因此征收主要是所有权的改变；征用只是使用权的改变，由政府收回国有土地使用权。
原则上大陆《土地管理法》规定禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。拆迁、征收私人的不动产，应当按照规定给予补偿；没有规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。因不动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，应当按照规定给予补偿；没有规定的，应当给予合理补偿。
此外，依据《土地管理法》第58条规定，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：1.为公共利益需要使用土地的；2.为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；4.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款1、2项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
以上5种情形，其中只有前两种属于征用的范畴，而后3种属于真正意义上的收回。但大陆《土地管理法》是把征用国有土地定位为收回。
陕西省对拆迁补偿的规定
陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例规定，拆迁人必须对被拆迁人给予合理补偿、安置，被拆迁人、房屋承租人必须在搬迁期限内完成搬迁。被拆迁房屋的补偿金额按照房地产市场评估价格确定，违法建筑和超过批准使用期限的临建，不予补偿。补偿方式为货币补偿和房屋产权调换。政府每半年公布一次被拆迁房屋货币补偿基准价格。双方应在拆迁公告规定时限内，协商订立拆迁补偿安置协议。如果对房屋价格协商不成，则根据评估机构的评估结果签订协议。拆迁人不得采取断水、断电、断气以及封堵道路等手段影响被拆迁人、房屋承租人的正常生产生活，迫使被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。拆迁人也不得强行拆除被拆迁人的房屋。
东莞的做法
当地政府正进行三旧改造计划，对于旧建筑旧社区作重新规划改造，对台商的土地征用补偿问题是采取土地房屋分开处理方式，有国土证的土地是依照公平市价计算补偿，房屋按评定价值减除折旧补偿。如果台商是租用厂房生产，则厂房仍可按评定价值补偿。据台商反应尚称合理。
中山的做法
征用的案例较少，比较常发生的案例是因为台商无预警关厂，由当地政府收回重新招拍挂出让土地。至于征用台商土地使用权的补偿，有国土证的土地是按公告价补偿，一般补偿金额高；厂房则按房屋公告价减除折旧后金额补偿，与东莞大致相同。
深圳的做法
对于征用收回台商土地厂房的补偿，是以建筑物面积计算补偿，只针对地上改良物计算补偿，此项补偿已经包含土地使用权的征用补偿。因此，厂房一般是以每平方米1800元人民币补偿，如有国土证的厂房则每平方米多加200元人民币，即按每平方米2000元人民币补偿，装潢另计补偿。
结语
大陆的房地产法令因为在观念与作法上甚为繁杂，由于其牵涉的利益层面甚广，因此产生的纷争也较多，各地政府为招商引资的目的，对于房地产法令的认知不当，往往会导致投资设厂的台商吃闷亏。因此，为保护应有的土地及厂房利益，台商应该对于投资设厂的土地以及厂房甚至周边配套住房的产权问题做一检查，以免在面临征收征用补偿问题时，束手无策。
第五篇：集体所有土地征用与房屋拆迁补偿的六个问题
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集体所有土地征用与房屋拆迁补偿的六个问题
读者来信：
我是浦东新区高行镇某村居民，最近遇到拆迁问题，十分困扰。在集体土地征用与房屋拆迁补偿过程中，我们有哪些权利？集体土地征用与房屋拆迁补偿应遵守哪些法律规定？如果在拆迁、评估与补偿过程中，我们受到不公正的待遇，我们该怎么办？…… 以下是关于这些问题的简要分析和解答，供读者参考。
问：集体土地征用与房屋拆迁应遵守哪些法律法规？上海市有哪些相关的政策规定？我们可依据哪些规定来保障自己的权益？
答：集体土地征用与房屋拆迁，首先要遵守国家宪法和土地管理法中关于集体土地征用与房屋拆迁的规定。其他政策性文件包括：（1）国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》国发2004（28）号文；（2）国土资源部的部门规章包括《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发238号）；《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》（国土资发133号文）；（3）上海市主要有以下政策规定：包括《上海市实施<；；中华人民共和国土地管理法>；；办法》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》、法律咨询s.yingle.com
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《关于〈上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定〉若干应用问题的通知》、《关于切实做好征地补偿安置管理工作的通知》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋评估技术规范》等。
问：在拆迁过程中，我们作为村民、农村集体成员和房屋所有权人，我们享有哪些权利？
答：列入拆迁范围的农村居民，享有的权利包括：住房所有权、集体所有土地共有权、土地承包经营权、拆迁受偿权、参与决策权、集体财产收益分配权、受偿请求权等。拆迁受偿主要包括三大部分：第一，因住宅拆迁而获得的补偿；第二，因土地被征用而获得的补偿；第三，因集体公共财产被征用或拆迁而获得的财产。
按照现有的土地管理制度，农民对农村土地产权占有权益受到限制。虽然根据《宪法》和《土地管理法》的规定，“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”这说明，全民所有制土地所有权主体是国家，集体土地所有权主体是劳动群众集体，除此之外的任何组织和个人都不能成为土地的所有权主体。但是，在农民占有土地产权方面，却被《土地管理法》规定为“农民集体所有的土地依法属于村民或集体所有的由村集体组织或者村民委员会经营管理”，属于“两个以上农村集体经济组织的农民集体所有，由村内各农村集体经济组织或者村民小组经营管理”。这导致实践中就可能把农民和农户这个构成集体的元素排斥在土地产权所有者之外。
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答：这是不合法的。按照《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第14条的规定，集体土地征用与房屋拆迁补偿的程序按照《上海城市房屋拆迁管理实施细则》执行。拆迁立项并公告以后，虽然由拆迁人委托评估，但评估结果应当向所有被拆迁人送达。按照有关规定，拆迁当事人对评估结果有异议的，有权在收到评估报告后15日内向上海市估价师协会的有关组织部门申请鉴定。被拆迁户作为房屋所有权人系拆迁当事人之一，有权知道评估结果，对评估结果有异议的，有权通过适当的途径进行救济。
问：经了解，我们的耕地竟然只值1500元 － 5760元/亩，房屋宅基地是2880元/亩。这和官方网站公布的相邻区域的高行镇某街坊地块的市场价格相去甚远，这个补偿标准公平吗？
答：集体所有土地征用与拆迁补偿标准和国有土地的出让价格出现差异，是由于当前的土地管理制度和定价机制导致的。国有土地出让实行“招牌挂”制度，而集体所有土地拆迁补偿是参照市场基准价格，协议定价。根据《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》的第6规定，征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同
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等价值的产权房屋调换。货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。其中，“被拆除房屋建安重置单价结合成新”，由征地单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；“同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准”，由被拆除房屋所在地的区（县）人民政府制定并公布。
关于土地征用的土地补偿费等，上海市郊区农村的补偿标准，按照上海市《关于切实做好征地补偿安置管理工作的通知》等相关规定执行。问：非居住房屋的拆迁补偿标准如何确定？
答：拆迁非居住房屋，实行货币化补偿。拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，被拆迁人的货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。其中，被拆除房屋的建安重置价和相应的土地使用权取得费用，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。除此之外，还包括设备搬迁和安装费用及其他因设备无法恢复和造成停产、停业而支付的补偿费。
宅基地上的副业棚舍和其他附属物，按本市有关国家建设征地财物补偿标准规定补偿。补偿标准是根据国土资源部、建设部的有关规定和参照建设工程分类的预算定额标准并结合本市的市场供求综合因素确定的，其中分为农田基础设施、非居住房屋及附属设施、畜禽类、法律咨询s.yingle.com
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将注册商标的使用权投资入股应该如何办理 http://s.yingle.com/w/cq/553224.html
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“中华老字号”认定规范（试行）http://s.yingle.com/w/cq/553220.html
国家工商局 http://s.yingle.com/w/cq/553217.html 商标
使
用
不
当
是
什
么
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注册商标的符号圆圈R是什么
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国家工商行政管理局商标局就研究所等事业单位申请商标注册问题的复函 http://s.yingle.com/w/cq/553212.html
国家工商行政管理局关于调整商标业务收费项目及标准的通知 http://s.yingle.com/w/cq/553209.html
关于发布《台湾地区商标注册申请人要求优先权有关事项的规定》及相关书式的 http://s.yingle.com/w/cq/553208.html
擅自转让他人注册商标的民事行为依法不能成立 http://s.yingle.com/w/cq/553205.html
国家工商行政管理局商标局就“泰山”拖拉机商标与型号相近问题的函 http://s.yingle.com/w/cq/553203.html
贵州省知识产权局 http://s.yingle.com/w/cq/553202.html 知识产权排他使用权是否可以作为出资 http://s.yingle.com/w/cq/553199.html
不允许作商标使用的情况
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最高人民法院关于诉前责令停止侵犯专利权 http://s.yingle.com/w/cq/553196.html
吉林省地方税务局关于商标代理业务征收营业税问题的通知 http://s.yingle.com/w/cq/553194.html
转让注册商标的法定程序
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如何在药品说明书与标签中使用药品名称和注册商标 http://s.yingle.com/w/cq/553189.html
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商标转让的应注意事项
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破产管理人的资格及报酬
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湖南省著名商标认定与保护办法
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如何写注册商标转让协议
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商标的作用有多大 http://s.yingle.com/w/cq/553171.html 最高人民法院关于人民法院对注册商标权进行财产保全的解释 http://s.yingle.com/w/cq/553170.html
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商标侵权调查如何处理
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怎样签订商标转让协议
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对商标侵权行为的处置
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中华人民共和国和日本国商标保护协定 http://s.yingle.com/w/cq/553105.html
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商标注销的办理步骤
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