遗产归谁所有？

第一篇：遗产归谁所有？

老人去世后留下房产一处，物归何主存在难题：一方是生前签订有遗赠抚养协议的亲侄子，一方是共同生活了十年的再婚老伴。双方将遗产“争夺战”打到了昆山法院。最终昆山法院判决侄子享有房屋55%的产权，再婚老太享有45%的产权，双方均表示满意。

居住在昆山的老夫妻胡老汉和刘老太膝下没有子女，两人逐渐年老体弱。幸运的是亲侄子小刘很孝顺，在刘老太生病住院之时，都风雨无阻地悉心照顾，使得刘老太 转危为安。二老甚为感动，遂与小刘签订了一份遗赠抚养协议，约定由小刘照顾二老直到百年终老，为表感谢，二老去世后将房子留给小刘。三年后，刘老太去世，胡老汉与上海的董老太再婚结成夫妻，搬去上海同住。自此，因分居两地，刘阿东再未照顾过胡老汉。后来，胡老汉身患癌症，董老太不离不弃，借钱给他治病。胡 老汉感动不已，遂与侄子协商解除遗赠抚养协议，将房子留给董老太。小刘当即表示同意，因未带协议原件故未当场撕毁。胡老汉公证了遗嘱，将房子留给董老太。胡老汉去世后，小刘想起自己尽了照顾老夫妻二人的义务，应该也享有房屋的份额，遂将董老太告到法院。

法院经开庭审理查明本案涉案房屋系胡老汉、刘老太的夫妻共同财产，二老与原告签订的遗赠扶养协议合法有效。所以对于刘老太的遗产，应优先按照协议办理。根 据协议原告对涉案房屋一半产权享有受遗赠的权利。刘老太去世后，胡老汉解除了遗赠扶养协议，并立遗嘱，但属胡老汉的遗产仅为涉案房屋50%产权。原告在胡 老汉解除遗赠抚养协议前，对胡老汉所尽的照顾义务，胡老汉依法应作相应补偿，现胡老汉已去世，故应在其遗产中先行扣除适当份额补偿原告，本院确定以胡老汉 在涉案房屋享有的5%产权份额作为补偿为宜。胡老汉去世后，其享有的房屋产权份额扣除应补偿原告的部分后，计45%的产权份额应根据遗嘱由其配偶董老太继 承。即对于涉案房屋原告享有55%产权，被告享有45%产权。一场复杂的遗产争夺战就此停息，双方都满意而归。参考资料：台州律师 china.findlaw.cn/taizhou

法官说法：公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。本案的争议焦点在于遗赠扶养协议是否已于胡老汉生前解除。根据庭审中原被告认可的事实，原告 刘阿东已作出了解除遗赠扶养协议的意思表示。又因为公证书中胡老汉表示其生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议，进一步证实了其解除遗赠扶养协议的意 思，故遗赠扶养协议已于其生前解除。但涉案房屋毕竟系胡老汉和刘老太的夫妻共同财产，且刘老太所做的遗赠抚养协议意思表示真实，应该按照协议履行。同时，刘阿东对胡老汉也尽到了照顾义务，按照公平合理原则，理应自胡老汉遗产房屋份额中补偿一部分给他。

第二篇：物业管理用房归谁所有

赵向标：物业管理用房的产权归谁所有

全国人大常委会办公厅日前公布的物权法草案，内容涉及物业管理的许多方面。其中第七十六条规定“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外”。我认为 “物业管理用房，属于业主共有”这个提法在目前的现实中很难得到尊重和维护，为合理保护各方权益，并在实践中避免和解决各种纠纷，还需要进一步加以斟酌明晰。

在物业管理区域内为物业管理人提供必要的物业管理用房，是其实施物业管理活动最基本的保证，也是最重要的条件之一。虽然我国法律已经明确规定物业管理用房归业主共有，但现实生活中，由于相关法律规定不够完善，购房者在购买房屋之后，经常会因建筑区划内物业管理用房的所有权和使用权问题而与房地产开发商发生各种纠纷。有些时候，物业管理单位也会因为各种原因而涉入这些纠纷，与业主和房地产开发商产生一些不必要的矛盾。

实践中物业管理用房纠纷的表现形式很多，最常见的如发展商不按规定提供足量的物业管理用房，或将其转作它用，致使物业管理用房短缺。由于信息不对称，作为所有者的业主大多数并不明白归自己共有的物业管理用房究竟位于何处，面积有多大。这就使发展商或物业管理单位随意改变管理用房的用途成为可能，而且一旦出现也难以及时得到制止。如2003年，苏州高新区馨泰花苑的业主委员会与新港物业公司展开了一次物业管理用房之争。原因就是物业管理公司将面积仅有140多平方米管理用房出租给他人，准备开一家美容美发店，且未事先征得业主同意。更为严重的是，由于掌握着产权证明，有时开发商甚至会将物业管理用房违法出卖给他人。如2004年9月，长春市二道区万胜花园小区的开发商将该小区的物业管理用房（居民自己掌管的业主管理办公室）出卖给他人，买主随后即拿到新的产权证号，而开发商则突然之间不见了踪影。又如北京市内某小区，在规划时原来有两层共1261.7平方米是作为物业管理用房的。但2005年物业管理公司却把其中三分之二以上面积以商场的房屋用途，以私有的房屋所有权性质卖给了他人，从而引发了发生物业管理用房之争。现实中也不乏因违法抵押物业管理用房而引发的纠纷。大庆市开发龙凤精品大厦的瑞兴房地产开发有限责任公司将面积为150平方米物业管理用房提供给物业管理单位龙凤第二物业管理处（产权归属甲方）使用，继而又将该房抵押给物业管理单位。2004年9月，龙凤业主、物业分家，龙凤精品大厦、隆府楼招聘到新的物业公司之后，业主委员会成员找到第二物业要求收回物业管理用房。“老管家”却拿出开发商已将物业管理用房产权抵押给自己的《协议书》，声称物业管理用房的产权已经归自己所有，从而使业主聘来的“新管家”面临无家可归的尴尬，引发了建设单位、物业管理单位和小区业主对物业管理用房所有权的复杂纠纷。

上述案例说明，“物业管理用房属于业主共有”这个提法确实与当前的实际情况不太相符。上述矛盾与纠纷的产生决不是偶然的，其根源在于对物业管理用房权属关系缺乏明晰规定，从而导致产权关系不十分明朗。基于法律规定和事实上的占有，业主和开发建设单位均认为物业管理用房应当属于自己所有，理应由自己进行处分，势必会引发各种纠纷。目前我国的大多数住宅小区，业主对房屋的所有权都是通过购买关系获得的。开发商正是据此坚持，如果业主要对物业管理用房真正享有事实上的共有权利的话，他们必须为此而支付金钱。相反，如果业主没有付这部分钱，他们对管理用房就没有事实上的权利！客观事实是，从物业管理进入我国以来，物业管理用房一直算入买房公摊面积。但2000年，国家有关部门下发了有关减少公摊面积的文件，其中就包括物业管理用房不算在买房公摊面积之内。根据国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》，单幢的值班警卫室以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积可以计入分摊面积，为多幢服务的警卫室和管理用房则不计入共有建筑面积。基于此，各地大多都对此做了类似规定。正是基于此种规定，购房人鉴署的购买合同或约定大多没有标明业主对物业管理用房具有共有权。在这种背景下，即便法律规定物业管理用房归业主共有，业主亦可依法通过不同途径主张这种权利，并得到人民法院的支持，但他却不可能真正取得物业管理用房的权属证明。即便诉至法院，他们若提出移交物业管理用房权属证明的要求也不会得到支持。福建XX山庄业主委员会诉厦门XX企业发展有限公司物业管理用房纠纷案的审判结果，可以证实笔者的上述推断。厦门百士德楼宇管理有限公司（下称百士德公司）于2001年接受被告委托对XX山庄进行前期物业管理。原告登记成立后继续委托百士德公司对该山庄进行物业管理。同年，原告向厦门市湖里区人民法院提起诉讼，请求判令被告移交物业管理用房及其权属证明。被告辩称本公司已经提供物业管理用房给原告使用，但因该房费用并未分摊计费到户，故其产权仍属自己所有。一审法院认为原告请求被告移交物业管理用房的诉讼请求符合法律规定，应予支持。其请求被告移交物业管理用房的 权属证明没有法律依据，不予支持。12月法院作出一审判决，判令被告向原告业委会移交面积为140平方米的房屋作为物业管理用房，并驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，原被告均不服一审判决，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。二审法院于2004年终审判决，判令驳回双方上诉，维持原判。

那么，在什么条件下业主才能真正享有对物业管理用房事实上的所有权，并获得其权属证明呢？笔者以为，解决这个问题的最佳途径就是规定由开发建设单位将物业管理用房按建设成本价转让给业主，并依法完成其所有权及权属证明的转移。广东茂名首期安居房物业管理用房纠纷顺利解决可以证明这一点。根据当地法规，物业管理用房由每户各分摊１平方米构成，开发商应在小区业委会成立后，移交管理用房给业委会，再由业主委员会提供给所聘的物业管理公司使用。2003年3月，由开发商指定的物业管理公司因种种原因自动撤出，业主委员会随后正式成立，并依法要求开发商移交物业管理用房产权，却遭遇诸多阻碍。后来，在各方压力下开发商终于将管理用房６２１平方米移交给业委会，并办理了移交手续。很明显，这一纠纷之所以能够得到有效化解，根源在于此前业主已经为６２１平方米的物业管理用房买了单，或者说他们已经事实上拥有这部分房屋的所有权！在实践中，如果业主确实没有付成本价款给开发商，人民法院在依法判决物业管理用房产权归业主共有的同时，还可设法促使其产权归属进一步明晰化，从根本上消除纠纷发生的根源。浙江省温州市黎明南侨村管理服务用房使用权纠纷案可以视为这方面的一个范例。温州市鹿城区人民法院受理黎明南侨村管理服务用房使用权纠纷案，小区住户要求开发商将物业管理用房转交自己使用。审理结果是：物业管理服务用房应转交小区住户使用；鉴于出售给该小区住户的商品房售价中不包括讼争的房屋建造成本，故房屋建造成本由该小区住户返还开发公司。随后法院委托有关部门对建房成本进行了核算、鉴定，最后开发公司和黎明南侨村住户达成调解协议，物业管理用房归住户所有，住户返还建房成本18万元。

综上所述，建议在草案第七十六条已有内容基础上增补新的一款：开发建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，并以建造成本价转让给本区域的全体业主，物业管理人可以无偿用于日常管理并负责其维修和养护。物业管理用房不得买卖、转让、抵押，未经业主同意不得改作他用。

第三篇：电视访谈节目著作权归谁所有

电视访谈节目著作权归谁所有？

徐卓斌近十几年来，俗称“脱口秀”的电视访谈节目在我国悄然兴起，从中央电视台到各地方电视台，纷纷创办名称各异的访谈栏目。1993年上海东方电视台推出的《东方直播室》，是我国内地最早的电视访谈节目，此后各种各样的电视访谈节目纷纷涌现。此外，由于访谈节目的时效性不强，适合独立电视节目制作公司以制播分离的运营方式制作和发行，不少节目制作公司推出了各具特色的电视访谈节目，如《超级访问》、《天下女人》等等。目前，包括电视台制作播出和独立的节目公司制作发行的电视访谈节目大约有数百个之多。然而，随着受众观看习惯的变化和网络视频行业的发展，未经授权在互联网上传播电视访谈节目视频的侵权行为时有发生。笔者认为，要对此类著作权侵权行为作出判断，清晰界定电视访谈节目著作权的权利性质和权利归属则是关键。

两种作品形式难区分

权利性质决定了权利内容。电视访谈节目制作固定后，其性质无非可分为两种：以类似摄制电影的方法创作的作品和录像制品。

以类似摄制电影的方法创作的作品和录像制品最重要的区别在于，以类似摄制电影的方法创作的作品受狭义著作权的保护，录像制品受邻接权的保护，前者的权利内容大于后者。而且，他人进行商业性使用时许可方式也不一样，以类似摄制电影的方法创作的作品须获得该作品制片者的许可，而使用录像制品则还需获得原著作权人的许可。不过，要准确区分以类似摄制电影的方法创作的作品和录像制品，却是一件难事。

从形式上看，很难对以类似摄制电影的方法创作的作品和录像制品作出区分。根据著作权法实施条例的规定，录像制品是指电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品以外的任何有伴音或者无伴音的连续相关形象、图像的录制品。可见，要界定录像制品，须先界定电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品。同样，根据著作权法实施条例的规定，电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品是指摄制在一定介质上，由一系列有伴音或者无伴音的画面组成，并且借助适当装置放映或者以其他方式传播的作品。从字面上看，该行政法规的条文除了指出区分的关键是作品和制品之别外，对于如何区分作品和制品仍悬而未决。

独创性具有高低之别

有学者认为，作品和制品之别关键在于独创性，独创性高的属于作品，除此之外属于制品。对表演者表演活动、人类生活中声音和画面、纯粹自然界声音和画面的录制，虽然包含了录制者的个性化选择，而且往往有录制者的后期制作和剪辑，但由于独创性不够，不能归入作品之列。对于独创性之高低如何判断，则以其主观性之强而落入法官自由裁量范围之内，司法实践中并无统一的客观标准。

判断文学艺术和科学领域内的智力成果是否属于著作权法意义上的作品，首要标准是独创性。但是，不仅作品和制品之间存在着独创性高低之别，作品和作品之间也存在着独创性高低之别。笔者认为，从内容的独创性角度区分作品和制品，判断标准的客观性很难掌握，而从智力成果产生的过程判断其独创性之高低，未尝不是一个可行的替代办法。以一部电影作品产生的过程为例，资金投入、编剧、导演、表演、摄像、作词作曲、后期制作等环环相扣，动辄投资上亿元，是一项复杂的系统工程，整个电影作品的独创性是以摄制过程中各个环节的创作人

员的独创性劳动为基础的。

遵循公平原则

著作权法及其实施条例专设电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品类型，并规定著作权归制片者享有，其目的是保护投资者的利益，从而鼓励文艺创作、繁荣文化市场、促进经济发展，而导演、编剧、作词作曲者等仅享有署名权，是合乎公平原则、符合行业发展规律的特别制度安排。

该制度安排有重要的现实意义，如将电影作品视作普通的演绎作品，则对电影的使用要经过电影作者和原作作者的双重许可；如将电影作品视为合作作品，则对电影的使用要经过制片者、编剧、导演、作词作曲者等付出独创性劳动的全体合作者的共同授权，显然会给电影作品的使用和纠纷解决带来极大障碍。伯尔尼公约规定电影应作为原作品受到保护，无疑具有合理性。

笔者认为，立法意图是保护电影作品投资者，摄制过程足以客观判断作品的独创性，那么区分作品还是制品，从摄制的投资、摄制的过程等进行具体分析，而不是从内容判断智力成果的独创性，是一个更加客观合理的区分标准。以此标准，摄制投资较大、摄制过程合乎行业惯例的，宜认定为电影作品或以类似摄制电影的方法创作的作品。司法实践中，电影作品的认定问题争议不大，但对于哪些作品属于以类似摄制电影的方法创作的作品认识不一，比如对于电视访谈节目如何认定就存在不同观点。

由摄制过程判断作品性质

以类似摄制电影的方法创作的作品的认定，同样不宜从内容判断作品的独创性，而应从摄制过程判断其独创性，其具体判断依据为是否以类似摄制电影的方法创作。电影的摄制，综合了投资方的资金投入、剧本的写作、演员的表演、导演的协调指挥、摄影师的拍摄以及后期的技术加工、剪辑等，从以类似摄制电影的方法创作的作品的定义可以看出，摄制方法对于认定是否属于作品具有根本意义。所谓的“以类似摄制电影的方法创作”，基本应包含上述的电影摄制过程。

以演播室拍摄为例，电视访谈节目的制作一般经历以下过程：确立节目主题，草拟节目脚本，拟定拍摄计划，选定导演、嘉宾、主持人，配备制作团队，选择拍摄场地；化妆、服装、布景、道具、舞美等准备到位后，节目参加人员在导演指挥下练习走位、表情、动作等，有的经过数次排练后，才开始正式访谈并由摄像机拍摄；对画面进行编辑，审看结构是否合理，段落层次是否清楚，将解说词、效果声、音乐进行混录，进行音调、音量等处理。制作基本完成后，负责人审看并提出意见，按意见修改后才能最终定稿。

从以上电视访谈节目的制作过程看，基本类似于电影的摄制过程，而完成一起电视访谈节目，制作方需投入相当的人力物力是显而易见的。因此，电视访谈节目是以类似摄制电影的方法创作出来的，应归入电影类作品之列。

合作作品与单独作品之争

解决了电视访谈节目的性质问题，认定其属于以类似摄制电影的方法创作的作品，那么其著作权的归属问题就迎刃而解了。根据著作权法第十五条的规定，电视访谈节目的著作权由制片者享有，实践中制片者一般就是制作该节目的电视台或独立制作公司。节目中其他可以单独使用的作品，其作者仍享有独立的著作

权。

有观点认为，被采访的嘉宾往往对节目的独创性内容做出了实质贡献，电视访谈节目是一个合作作品，嘉宾也是作者之一，笔者认为，此观点有待商榷。正如一部电影中，演员特别是主演的具有丰富艺术内涵的表演是电影作品的主要内容之一，但演员并不是电影作品的作者，演员的权利已经通过表演者权、获取演出报酬等途径获得了保障。

当然，电视访谈中的嘉宾不能简单认为是演员。演员的表演主要是按照剧本展开的，而访谈嘉宾则是在主持人的提问引导下，结合自身的经历、学识，发表对某一问题的个人观点，一般并非按照事先准备的文稿宣讲，带有浓厚的即兴发挥色彩，应属于口述作品。访谈节目被录制后，视为该口述作品被固定在有形载体上。

在电视访谈中，往往会有数个嘉宾、主持人在其间穿针引线，该口述作品可能是单独作品，也可能是合作作品。如果主持人在访谈中的作用仅是按照事先设计好的问题简单提问，而且这些问题也是泛泛而谈的，访谈主体内容是被访谈嘉宾的自由发挥，那么该口述作品的作者就是被访谈嘉宾。如果主持人根据访谈情境、嘉宾反应、现场气氛等，引导甚至掌控着整个访谈的节奏、过程，对整个访谈的主体内容有实质贡献，由于访谈节目由电视台或制作公司组织完成，代表了单位意志，那么就应认为主持人所属的单位也是作者之一，该口述作品成为嘉宾个人与单位法人的合作作品。

权利分配兼顾各方利益

电视访谈节目制作完成后，实际上存在两个作品：口述作品和以类似摄制电影的方法创作的作品。口述作品可能是单独作品或合作作品，而整个电视访谈节目作为以类似摄制电影的方法创作的作品，实际上又使用了访谈中产生的口述作品。作为一个特殊的演绎作品，根据法律规定，以类似摄制电影的方法创作的作品的著作权由制作单位享有，因此电视访谈节目的著作权由制作该节目的电视台或制作公司享有，被访谈嘉宾对电视访谈节目不享有著作权，其参加该访谈的行为应视为默示同意节目制作者使用访谈中产生的口述作品。事实上，嘉宾通过获取报酬或在电视媒体上亮相扬名的机会获得了回报，其利益需求已经得到满足。

由此，笔者认为，电视访谈节目是一种以类似摄制电影的方法创作的作品，其著作权属于制作节目的电视台或独立制作公司。访谈中同时形成了一个口述作品，该口述作品的著作权视具体情况，或是被访谈嘉宾的个人独立作品，或是被访谈嘉宾与制作单位的合作作品，电视访谈节目使用了该口述作品。

（作者单位：上海市高级人民法院）

第四篇：区绿地等公共设施产权归谁所有

小区绿地等公共设施产权归谁所有

鑫报讯(记者张艺鸣 见习记者 张萍)兰州某小区的张先生近日咨询称，他去年购买了一套商品房，在开发商的宣传单和建筑平面图上，公寓楼周围有数个面积较大的绿地。但入住不到一年，小区公寓楼周边仅残存了零零星星的小块绿地，大部分绿地变成了停车厂，据估计绿化率仅有9%，与开发商当初宣传的40%差距甚大。张先生认为：“绿地是小区品质的一个关键性指标，我们买房的房款中有相当一部分就是用来买绿的，而房子之所以能卖高价，开发商打的是‘绿’牌。但是，等到房子建成，我们看到的却是绿地上盖起了其他建筑。”看着绿地一点点的从眼前消失，小区的居

民十分愤怒，可是却找不到相应的解决措施。请问：小区绿地等公共设施产权归谁所有？

兰州商学院法学副教授郎全发认为：根据新出台的《物权法》的有关规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用户，属于业主共有。公共设施是楼盘一个不可分割的附件，其建筑成本包括在房价里，开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及与住宅同时建筑的公共配套设施。业主付款取得房屋所有权之后，公共设施的产权就应该归全体业主共有，业主可以根据其设计用途合理使用，开发商、物业管理公司或者其中任何一个业主都无权擅自处分。如果要改变公共设施或将公共设施交于业主之外的人使用，应提交业主大会进行决议表决。业主要依法确实改变公共建筑和公共设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共设施和公共设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。根据相关规定，凡是为房屋的所有人共同所有的、房屋以外的地上建筑物、其他附着物都属于小区的公共财产。例如小区内的上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、锅炉、暖气线路、煤气线路、绿地、道路、公益性文体设施等。在这些公共设施中，最容易引起业主关心的是小区里的绿地，开发商也习惯于利用绿地吸引消费者买房。本案中，张先生作为小区业主，对于小区的绿地问题具有发言权，张先生可先向业主委员会提出请求，由业主委员会出面与开发商协商解决，协商不成，张先生便可以自己或者全体业主的名义向法院提起诉讼，法院会依据《物权法》的相关规定，判决小区

绿地及其他公共设施归全体业主共有。

第五篇：商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有（推荐）

商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有

如皋市人民法院许夕坤

[案情介绍]

2000年初如皋李某等向某房产公司购买商品房一套，此后购房户要求办理房产证一直未果，2003年6月，房产公司通知李某等16户居民，由于建房审批手续不合法，未能取得用地许可证，也一直未能补办，房屋买卖行为无效，要求将已经出售的十余套商住楼房全部收回，同时表示愿退还购房户当时的购房款18万元，房产公司下达限期搬离通知，经有相应资质的评估机构评估，此房现实际价值为45万余元。对房屋升值部分归谁所有双方存在争议，李某等十户面临被赶出赖以生存和生活的居住场所，同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一多一点的“赔偿”，无奈之下，将房产公司告上了法庭，要求法院确认房屋买卖合同无效，判令房产公司返还购房款及其利息，并按照现房屋的实际价值给予赔偿；在庭审中，房产公司承认在当时的卖房行为中存在着过错，同意表示在购房户交还房屋的前提下，返还购房款、但认为损害的赔偿应仅包括购房款和利息，而不应包括房屋的升值部分。

[争议焦点]

上述案例中，房屋买卖合同无效后的关键问题是，房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些？房屋升值部分算不算买房人的可得利益损失？

[评析]

一、一般合同的无效，损害赔偿范围如何确定

根据合同法相关理论，一般合同的损害赔偿范围根据合同是被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别，前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿；而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。

一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则，根据我国《合同法》113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿，由于它是一种现实财产的直接损失，范围、数额较易确定，争议不大。但是，合同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同，合同解除并不当然具有溯及力，在不具有溯及力的情况下，合同本身是有效的，而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下，无过错方完全有理由要求根据有效的合同实现合同完全履行后的状态，并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。当然，这里可得利益数额的确定应该根据《合同法》113条的规定，严格限制在违约方在订立合同时预见或应当预见的违反合同所造成的损失的范围内。

合同法第五十八条规定的，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。” 如果合同被确认无效或被撤销，承担过错赔偿责任的范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或

撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同，具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用；准备履约所支出的费用；为支付上述费用所失去的利息等合理的间接损失，而对于其他诸如可得利益等一般不包括在损害赔偿范围内。

二、对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析

商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况，其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是，如果合同成立并实际开始履行，比如买受人已支付了大部分的房款，出卖人已将房屋交付使用，甚至如上述案件中，买受人已入住三年之久，其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快，合同被确认无效以后，除返还购房款及其相应利息以外，房屋升值部分的归属问题就成为关键。

（一）房屋升值部分的定性

有人认为，无效合同具有不可履行性，当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是，如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实，而买受人对此又并不知情，则这份无效合同将必然履行。而同时，由于合同本身的违法性，确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题，有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效，此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则，想要恢复到合同订立以前的状态是不可能，房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。

还有人认为应将过错因素作为合同无效的构成要件，尽量认定合同有效，而赋予无过错的买受人合同解除权，以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后，买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。

现实生活的需要推动着法律的新陈代谢，合同过错方对受损方损害赔偿的范围，包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿，关键在于受损方在合同履行后所能获得的利益是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本。房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上，当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时，此利益与不动产并不分离。但是，一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，就要对返还财产的价值进行分析，首先是原价值，其次是增值的部分。对于原价值部分应于返还并无异议，而对于增值部分应结合案情具体分析，在出卖人有过错而买受人无过错的情况下，增值部分应不再依附于不动产返还给有过错的出卖人，而应该视为无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息，以保护事实物权占有人也即买受人的合法权益。也可以说，由原先无效的合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为，两者截然分开，各自独立，物权行为并不因原因行为无效而无效，即使原因行为无效，作为物权的所有权仍然有效，此即为物权行为的独立性、无因性。并且此种损失由于出卖人的过错或其他恶意行为直接产生，不存在出现其他因素共同导致的可能。故当房屋买卖合同被确定无效后，被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，此时的房屋升值部分归买受人所有，应该符合以下几个条件：

1、商品房买卖合同

成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；

2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产财产确需返还；

3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。

4、商品房买卖合同无效过错地于出卖方，买受人无过错。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，对出卖人存在欺诈行为，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以要求出卖人给付不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但是，如果此赔偿仍然不足以补偿买受人对房屋升值部分的损失时，在解释中并未给予说明，尽管这一惩罚性赔偿与出卖人的其他赔偿是可以并存的，并不因出卖人承担了惩罚性赔偿责任而免除其他的赔偿责任。但惩罚性赔偿最终还是取决于买受人的个人意愿和法官的自由裁量。

（二）将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则

德沃金在《法律帝国》一书中曾引格雷大法官的一句话，“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”可以很好的说明这一问题。如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成，并且在确认合同无效后，要求买受人退还此房，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担，这无疑是有悖于法律基本的公平原则的。

同时可以看到，即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失，从法律上讲，也并不会加重出卖人的责任，因为出卖人收回了房产，他完全可以同样的价格再将其卖出。事实上，就如本案的情况，有不少出卖人正是本着这个目的，才在若干年以后申请法院确认商品房买卖合同无效的。故在司法实践中，也应本着不让过错方获利，不让无过错方遭受损失的原则进行裁判。

（三）将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利于维护社会交易秩序的稳定房屋乃百姓安居乐业之本，与人民生活休戚相关，买房置业是关乎民生民计的大事，所以，法律应保护相对处于弱小地位的买受人的生存利益。当前房屋升值是普遍现象，而由于法律规范的缺失，产权证滞后办理等现状的存在，使得大量的商品房买卖行为十分不规范，加之近几年过分膨胀的房地产开发热潮，手续不规范、不完备比比皆是，新的矛盾与纠纷层出不穷，诉诸法院屡见不鲜。在此情况下，房屋升值部分的归属就显得至关重要，谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护，那就会产生出卖人即使违法、违约，也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋，再出售给第三人，谋取其中暴利。显然这将刺激出卖人实施违法、违约行为，于稳定社会交易秩序是不利的。

[结语]

在商品房买卖合同无效，而过错完全在于开发商的情况下，从维护公正与正义、保护相对方的合法权益出发，超出原买卖合同价款的房屋升值部分应归买受人所有，以利于和谐社会的构建。

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