南宁市房产管理局提醒市民购房十大注意事项(精)

第一篇：南宁市房产管理局提醒市民购房十大注意事项(精)

南宁市房产管理局提醒市民购房十大注意事项

南宁市房产管理局提醒市民购房十大注意事项

南宁市房产管理局提醒市民购房十大注意事项

【2009-05-12】 【作者/来源 /南宁市房产管理局】

房地产交易专业性强，涉及法律问题多，什么房子不能买，买房需要注意什么事项等问题困扰着许多购房人。南宁市房产管理局根据多年来的房产管理经验，针对近年来比较容易产生纠纷的问题，提醒广大市民在购买房屋时要注意十大事项，以防范交易风险：

一、购买商品房查看预售许可证要仔细

购买预售商品房的，要查看该项目是否已取得《商品房预售许可证》，同时注意：

1、所购买的商品房是否属于核准预售的范围以内；

2、售房人是否与《商品房预售许可证》上的预售人一致，如果不一致，则需要查看相关的售房委托书。如果购房人对《商品房预售许可证》存在疑问的，可登陆南宁市房产管理局政务网（fc.nanning.gov.cn/）查看相关预售许可证的信息。

二、购买商品房签定合同要慎重

签定商品房买卖合同推荐使用《南宁市商品房买卖合同》示范文本。购房人拿到合同样式后，应详细阅读合同条款，充分了解合同内容后再与售房人签定买卖合同，此前不要轻易支付购房定（订）金。需要特别提示的是，对于售房人的一些宣传和承诺，如在合同中没有体现的，应与其协商列入合同条款，避免日后产生纠纷。同时，根据有关法律规定，合同签订后30日内，售房人应将合同送南宁市房产管理局备案，购房人可根据需要到南宁市房产档案馆查询相关的备案信息。此外，为了切实保障自身的合法权益，避免因“一房两卖”造成损失，建议购房人在签订商品房买卖合同时对预告登记进行约定。

三、购买商品房交付购房款要留意

为了保证商品房预售款专款用于商品房项目建设，商品房预售款应存入“商品房预售款专用账户”。该专用账户的监管银行及有关信息已在《商品房预售许可证》上注明，《南宁市商品房买卖合同》示范文本中对此亦有专门条款作出约定。购房人在交付购房款时，应确认购房款转入账户与专用账户一致，如果账户信息不一致的，购房人应予以拒绝并要求售房人予以更正。

四、购买二手房要查验《房屋所有权证》

购买二手房的，应先查看该房屋的《房屋所有权证》，没有依法进行房屋登记并取得《房屋所有权证》的房屋，不得买卖。为慎重起见，建议购房人向南宁市房产档案馆查验该房屋的房屋登记信息，以最大限度地避免购买的房屋存在产权争议。

五、购买二手房要审查转让人主体资格

购房人要确定房屋转让人是不是该房屋的产权人，如果转让人不是房屋产权人，应查验相关委托手续（一般应为公证委托书），如果是中介机构代理销售的，还要查看该中介机构是否在南宁市房产管理局办理了备案手续及按时参加年检。

六、购买二手房要审查房屋权利限制

根据有关法律法规规定，存在以下情形的房屋不得转让：

1、以出让方式取得土地使用权，未付清土地使用权出让金或不按出让合同约定的期限和条件投资开发的；

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3、依法收回土地使用权的；

4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

5、权属有争议的；

6、未依法登记领取权属证书的；7依法公告列入拆迁范围的；

8、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。除了上述情形，一些房屋在进行转让前，还应取得有关部门批准，如：封闭管理校园区内的房改房上市交易需经所在学校及其上级主管部门批准；公安系统的房改房上市交易需经市公安局或自治区公安厅批准；武警、军队的房改房上市交易需经原房改售房单位批准；房屋如果属于国有资产的，在转让前需取得国有资产管理部门的批准；设定了抵押权的房屋，转让前应取得抵押权人的同意等。

七、购买二手房要审查优先购买权

共有房屋买卖时，在同等条件下，房屋共有人享有优先购买权。已经出租的房屋买卖时，在同等条件下，房屋承租人享有优先购买权。如果没有取得优先购买人放弃优先购买权的书面文件，买房人需承担买卖合同被宣告无效的风险。因此，购房人应审查二手房是否存在优先购买权人，如存在，则需其提供放弃优先购买权的证明。

八、购买二手房要了解与房屋交易相关的信息

房屋交易除了要审查房屋权属方面的问题，还要了解相关信息，如房屋交易所需缴纳的各类税费，房屋的水电费、物业费、燃气费等是否结清，房屋装修、家具等附属设备是否随房赠送以及卖房人户口是否已迁出等。

九、购买二手房签定合同要细致

房屋交易涉及的事项比较多，且不同的房屋存在不同的情况。因此，签定合同时要格外细致，考虑周全，尽量把相关的事项写入合同，如付款方式和期限、房屋交付时间、费用分担及违约责任等，这样可有效预防纠纷的发生。

十、购买二手房要注意交易资金安全

房屋交易中如何交割购房款十分重要，购房人最担心的问题是支付了购房款而无法取得《房屋所有权证》。为此，南宁市房屋产权交易中心开设了存量房交易资金代存代付的便民服务，通过“代存代付”，可有效解决存量房交易资金的安全问题，且该服务不收取费用，因此建议二手房交易双方通过“代存代付”来交割交易资金。

第二篇：南宁市房产管理局

南宁市房产管理局南宁市物价局

房地产交易行为检查工作方案

为贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）、建设部、国家发展改革委员会、国家工商行政管理总局《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号）精神，根据《南宁市整顿和规范房地产市场秩序工作方案》的要求，现制定房地产交易行为检查具体实施方案如下：

一、指导思想和工作目标

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以法律、法规为依据，重点整治房地产交易环节的违法违规行为。通过专项整治，规范房地产交易秩序，稳定房地产价格，提高房地产开发企业、房地产中介服务机构及其从业人员的整体素质，促进我市房地产业持续健康发展和社会主义和谐社会的建设。

二、组织领导

（一）成立房地产交易行为检查领导小组，负责指导、协调房地产交易行为检查的各项工作。

组长：冯炳浩、蓝强

副组长：江五

一、周志彬、张振宇、谢鸰

成员：邓建森、宋志先、覃兰秋、方余、张铁虎、郭光连、银印平、杨裕娟

（二）检查组下设3个专项工作组，负责具体检查工作。

1、商品房预（销）售检查组。

组长：江五一（兼）

副组长：张铁虎（兼）、银印平（兼）、甘浩林

组员：唐超文、黄捷、阳舜英、产权中心3人（其中商管科2人）、监察

大队5人

负责按照法定程序和许可条件，严格把好商品房预售许可关。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，依照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》等法律法规进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，协同市建委、工商局等部门从严查处，直至取消开发企业资质。

进一步完善商品房预(销)售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度。商品房基本情况、销售进度、权利状态等预(销)售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统进行公示。对房地产企业发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价，或者房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序的，依法从严查处。严查面积“缺斤短两”、在面积计算中弄虚作假、侵害购房者利益的行为。严禁将购买的未竣工预售商品房再行转让。按照《商品房销售管理办法》有关规定，加强对商品房销售人员的培训和管理，对违规从事商品房预(销)售活动的单位和人员，要从严处理。

检查督促房地产开发企业统一使用由国家工商行政管理总局和建设部共同监制的《商品房买卖合同》的示范文本，与购房者签订商品房预(销)售合同。房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时，不得免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利。商品房预(销)售合同示范文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示。检查《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的使用情况。对房地产销售过程中实施合同欺诈，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为，可暂停办理其合同登记备案等房地产交易手续，构成犯罪的，移送司法部门处理。

协助市物价局查处违反规定乱收费、哄抬房价、不按规定明码标价，经济适用住房不执行政府指导价及浮动幅度等不正当行为。

2、房地产经纪检查组。

组长：周志彬（兼）

副组长：方余（兼）、郭光连（兼）、李培康

组员：周玖、蔡耀荣、闭建明、产权中心2人（其中交易科1人）、监察大队5人

负责查处未取得营业执照或未办理备案手续擅自开业的经纪机构。房地产经纪人承办经纪业务，应当采用工商、房产管理部门制定的房地产经纪合同示范文本，并附有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名。对房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在代理买卖过程中赚取差价等违规行为，联合工商局、物价局依法予以查处。

3、宣传组。

组长：张振宇（兼）

副组长：宋志先（兼）、覃兰秋（兼）、杨裕娟（兼）

组员：周玖、梁镇、产权中心2人（其中办公室1人，负责受理群众举报与投诉并及时转给相应的工作组）、房地产信息中心2人、房产监察支队2人。

负责组织开展形式多样的房地产交易法律法规和政策的学习、宣传活动、群众评议活动等，宣传贯彻两个“国八条”和“国六条”的精神，广泛宣传房地产交易秩序专项整治的重大意义；设立专项整治热线电话

（5656918），畅通群众举报投诉渠道，加强社会监督；定期向社会公布整治工作进度及成效，通过舆论宣传曝光典型案例；及时与建委、规划、国土、工商等相关部门交流整治工作信息，确保整治工作的顺利开展。

三、实施步骤

(一)成立机构及宣传动员阶段（2006年12月1日至12月30日）

1、成立房地产交易行为检查领导小组，部署具体工作，落实工作方案和时间表。

2、通过新闻、网络等媒介向全社会公布专项整治工作的举报电话，我局在本次专项整治工作中设立的举报电话为5656918。

3、加强政策宣传和舆论引导。结合房地产交易秩序专项整治活动，组织开展形式多样的房地产交易法律法规和政策的宣传活动，使参与专项整治的工作部门、市场主体、广大人民群众充分认识房地产交易秩序专项整治工作的重要性和必要性，进而引导交易市场主体诚信、行为规范，引导消费者依法维护自身合法权益。

(二)自查自纠阶段（2006年12月30日至2007年1月31日）

1、对商品房预售许可管理制度、建立健全商品房预（销）售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度、预售合同登记备案制度等的落实情况进行自查，发现问题应及时改正。

2、房地产开发企业、经纪机构根据专项整治的要求全面自查自纠，针对自查中存在的违法违规行为立即整改，及时制定和完善企业各项制度并将自查自纠及整改情况如实上报相关部门。

（三）组织检查阶段（2007年2月1日至2007年5月30日）

根据自查自纠的情况确定检查工作的重点，对专项整治工作发现的违法违规行为，要依法予以查处，对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要从严从快惩处，并及时通过新闻媒体向社会公布处理结果。经查处的违法违规案件，一律作为不良记录记入该企业的信用档案，并向社会公示。本阶段工作需重点解决好与各部门间的联合执法问题。

（四）监督整改阶段（2007年6月1日至8月31日）

根据检查情况责成违反国家法律法规规定或达不到被检要求的企业进行整改，并对整改情况进行监督检查，对不按期整改或整改后仍达不到要求的，依据有关规定严肃处理。

（五）总结经验、巩固成果阶段（2007年9月1日至9月30日）

1、总结房地产交易秩序整治的工作经验，研究规范房地产交易秩序的下一步工作。通过制定政策、出台法规的方式将有效规范房地产交易秩序的作法固定下来，推进房地产交易的制度建设、建立房地产交易规范发展的长效机制。

2、开展评比工作，对这次房地产交易秩序整治工作中成绩良好，表现

突出的单位和个人予以通报表彰，对整改不力、群众反映强烈的单位，予以通报批评。

四、工作要求

（一）积极协调，密切配合。局属各单位要高度重视本次整治工作，积极配合整治工作小组开展各项工作。同时根据分工布置，与市建委、规划局、工商局、物价局、市发改委等部门密切配合，联动整治，形成合力。

（二）加大宣传力度，增加透明度。通过新闻媒体及时报道整治工作的进展及违法违规案件的查处情况，形成正确的整治氛围，统一思想，齐抓共管。

（三）标本兼治，做好长效管理。要立足当前、着眼长远，建立起长效管理机制，运用经济、法律、行政等多种手段进行综合治理。

南宁市房产管理局南宁市物价局

二00六年十二月二十二日

第三篇：市场运作房、集资建房抵押登记备案有关问题的请示(附 南宁市房产管理局抵押登记备案证明 南宁市房屋抵押登

根据《广西壮族自治区人民政府关于印发〈广西壮族自治区住房公积金个人住房委托贷款暂行办法〉的通知》（桂政发［2003］30号）的有关规定，我中心制定市场运作房、集资建房抵押登记备案程序如下：

受理——审核——制证——发证

一、市场运作房、集资建房抵押登记备案

应提交材料：

1、房屋抵押登记备案申请书；

2、《国有土地使用证》；（验原件、收复印件）

3、《建设工程规划许可证》；（验原件、收复印件）

4、《建设工程施工许可证》；（验原件、收复印件）

5、房改办批文；（验原件、收复印件）

6、房改办审核通过的楼盘房号表（带业主姓名）；

7、购房合同或集资建房合同原件；

8、抵押借款合同；

9、抵押人、抵押权人、保证人三方签订的保证书；

10、门牌证明；

11、经备案的房屋面积测算成果报告；

12、档案查询结果证明；

13、单位组织机构代码证、事业法人证书、单位委托书、法人代表身份证、受托人身份证；（身份证收复印件各一份并加盖单位公章）

14、抵押权人委托书。

2009年1月9日前受理的市场运作房、集资建房抵押登记材料，按原有程序继续办理；2009年1月9日之后受理的，按本请示规定的程序办理。

附：

1、《南宁市房产管理局抵押登记备案证明》样式；

2、《南宁市房屋抵押登记备案申请书》样式；

3、《保证书》样式。

南宁市房产管理局抵押登记备案证明

抵押合同编号： 收件编号：

南宁市房产管理局监制

保证书

我单位愿意给_____________位于______________________________号房取得房屋所有权证之前办理抵押登记备案作阶段性担保，待该房屋取得《房屋所有权证》并办理正式抵押权登记手续后，担保责任解除。抵押权人已充分了解该房屋的权利状况及保证人阶段性担保情况，同意申请办理抵押登记备案。抵押人： 身份证号码： 二○○ 年 月 日

保证人（单位公章）： 二○○ 年 月 日

抵押权人（单位公章）： 二○○ 年 月 日