买卖合同解释（推荐阅读）

第一篇：买卖合同解释

买卖合同解释

《买卖合同解释》与司法考试

每个领域均有其王者。买卖合同是合同之王。所以呀，除了《商品房买卖合同解释》，现在又有了《买卖合同解释》。将来还会出现《电子商务买卖合同解释》、《网络虚拟财产买卖合同解释》、《商品房买卖合同解释》、《关于器官移植条例若干问题的解释》等调整买卖合同的法律规范。

2014年5月10日最高人民法院颁布了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该解释于2014年7月1日生效。2014年的司法考试不会直接考到《买卖合同解释》，但很可能间接考到它。因为《买卖合同解

释》确立的规则多为民法领域的通说观点，在涉及买卖合同的司法考试考题中，出题人也许会不由自主地考察到《买卖合同解释》确立的规范内容。

《买卖合同解释》制定的规范可大别为三类：第一类，前所未有的规范。如：①保留所有权买卖；②送交买卖合同风险负担规则。第二类，对此前规范的细化与补充。如：①在途货物买卖合同风险负担规则；②买受人及时检验并通知的义务；③动产一物数卖中的实际履行规则；④试用买卖。第三类，对此前规范的修改。如：①因无权处分订立的买卖合同的效力；②买受人检验并通知的合理期间与最长期间。

根据司法考试的规律，前所未有的规范和对此前规范予以修改补充的规范皆为司法考试的重中之重，加之许多朋友十分关心该司法解释。钟某不揣浅陋，结合司法考试的特点，根据自己的理解，拟陆续对《买卖合同解释》的几个最重要制度予以解读，期能有助于各位朋友 的备考。喜兮乐，快兮爽！

一、因无权处分订立的买卖合同的效力

《买卖合同解释》

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

一、规则内涵

《买卖合同解释》第3条规定的意思是：若无其他效力瑕疵，因无权处分订立的买卖合同有效，但是所有权变动的效果效力未定，但善意取得除外。

这是对《合同法》第51条规则的修改。是《物权法》第15条规定的区分原则的延伸与扩展。

二、规则的准确把握

《买卖合同解释》第3条的内容包

括以下几个层次：①因无权处分订立的买卖合同，买卖合同有效，不因买受人善意或恶意而受影响。②若买受人为恶意，即使买卖的动产已经交付或者不动产已经办理过户登记，其所有权变动的效果仍为效力待定。如果在合理期限内权利人追认或者出卖人取得处分权，则所有权自交付或者登记时发生移转。反之，如果经过合理期间权利人拒绝追认或者处分人未取得处分权，则所有权不能发生移转，买受人不能取得所有权。③若买受人为善意，且符合善意取得所有权的构成要件的，买受人直接依照法律的规定善意取得标的物的所有权；反之，买受人虽为善意，若不符合善意取得动产所有权的构成要件，则即使动产已经交付或者不动产已经办理过户登记，所有权移转的效果仍为效力待定，须经权利人追认或者处分人取得处分权，才能发生所有权移转的效果。④如果因为出卖人欠缺处分权致使买受人不能取得所有权，因买卖合同有效，买受

人有权对出卖人主张违约

责任或者解除合同并要求出卖人承担赔偿责任。

甲将相机交给乙保管，乙擅自将该相机以自己的名义出卖给知情的丙，并交付相机。①乙、丙的买卖合同属于因无权处分订立的买卖合同，因无其他效力瑕疵，乙、丙的买卖合同有效。②虽然乙、丙的买卖合同有效，且已经完成了相机的交付，但所有权变动的效果仍为效力待定。如果甲追认或者乙取得处分权，甲的无权处分得到补正，丙溯及至相机交付之时取得相机的所有权；反之，如果甲拒绝追认或者乙不能取得处分权，则丙确定不能取得相机所有权。③如果因为乙欠缺处分权致使丙不能取得相机的所有权，丙有权对乙主张违约责任或者解除买卖合同并要求乙承担损害赔偿。④须注意：根据《买卖合同解释》第30条的规定，违约责任适用“过错相抵”。因为丙为恶意受让人，对于乙之违约的发生也有过错，所以，在计算

乙的违约责任时，应相应扣减乙的赔偿数额。

夫妻甲、乙婚后购买一套房屋，登记在甲名下。未经乙同意，甲以自己的名义将该房屋出卖给不知情的丙，并给丙办理了过户登记。①根据《物权法》第97条，甲、丙间的买卖合同属于因无权处分订立的买卖合同，但处分权的欠缺不影响买卖合同的效力，故甲、丙的买卖合同有效。②如果符合善意取得房屋所有权的构成要件，则丙直接依照法律规定善意取得房屋所有权。③如果不符合善意取得房屋所有权的构成要件，虽然已经完成了房屋的过户登记，但丙能否取得房屋所有权仍属于效力未定，如果乙追认或者甲取得处分权，则甲的无权处分得到补正，无权处分转化为有权处分，丙可取得房屋所有权；反之，如果不符合善意取得的构成要件，且乙拒绝追认或者甲不能取得处分权，则丙确定不能取得房屋所有权。④若因甲欠缺处分权致使丙不能取得房屋所有权，因买卖合同有效，丙有权对甲主张违约责任；或者丙享有法定解除权，可解除合同并请求甲承担损害赔偿责任。

三、立法理由

因无权处分订立的合同的效力，受一国物权变动模式的强烈影响。①由于法国采用意思主义的物权变动模式，故法国规定因无权处分订立的买卖合同无效。②由于德国采用物权形式主义的物权变动模式，且将产生物权变动的法律行为区分为负担行为与处分行为，所以，德国民法规定，因无权处分订立的买卖合同，其负担行为有效，处分行为效力待定，权利人追认或者处分人取得处分权的，物权行为自始有效。③我国采用债权形式主义的物权变动模式，这位我国将因无权处分订立的买卖合同规定为有效提供了制度空间。

《合同法》第51条规定，因无权处分订立的合同效力待定。这一规定固然注重了对所有权的保护，其缺陷是至为明显的：①若权利人拒绝追认或者处

分人未取得处分权，则合同无效，受让人只能对处分人主张缔约过失责任，而不能主张违约责任，这不利于善意受让人的保护。②造成了体系违反。《合同法》第51条的规定使得《合同法》第150条规定的“权利瑕疵担保责任”几成具文。

随着认识的深入，《合同法》第51条规定的不妥当性至为明显。特别是《物权法》第15条规定了基于法律行为的物权变动变动的区分原则，根据区分原则，在法律效果上应区分物权变动的原因与物权变动的效果。区分原则的确立使得《合同法》第51条的问题更为突出。已经到了非改不可的地步。故有《买卖合同解释》第3条的问世，首先在买卖合同领域有所突破。

四、最后的强调

真理向前半步就是谬误。当前，我国通说观点不承认负担行为与处分行为的区分。所以，《买卖合同解释》第3条不应理解为德国模式。而应理解为：因无权处分订立的买卖合同，买卖合同有

效，但物权变动的效果效力待定。

第二篇：买卖合同解释（6篇）

写写帮会员为你精心整理了6篇《买卖合同解释》的范文，但愿对你的工作学习带来帮助，希望你能喜欢！

篇一：买卖合同的解释

的新理论，极具创造性。1

解释(二)(法释〔2009〕5号)，着重于对合同法若干制度的解释，如第7条解释什么是“交易习惯”;第8条解释有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方无故未办理有关手续的，属于“违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以判决相对人自己办理有关手续;

第14条将“强制性规定”，区分为“效力性强制性规定”与“管理性强制性规定”;第15条解释多重买卖的效力;第19条解释合同法第74条债权人撤销权;第20、21条解释债务清偿顺序;第22条关于违反后契约义务的责任的解释;第23条关于抵销权的解释;第24条为解除权行使和抵销权行使增设3个月异议期间;第27-29条关于违约金调整的解释。特别值得注意的是，解释(二)为填补合同法的立法漏洞，新创两项解释规则：这就是第3条悬赏广告，和第26条情事变更原则。

下面着重评述买卖合同解释(法释〔2012〕8号)2。最高人民法院在此项解释文件中，不仅对买卖合同的生效、标的物交付和所有权转移、标的物风险负担、标的物检验、违约责任、所有权保留等重要合同制度，作一般性的解释和释义，而且大胆运用附属于最高审判权的司法解释权，总结合同法实施十多年来的民事裁判实践经验，并参考民法理论研究成果，新创了若干解释规则。例如，第2条买卖预约规则、第3条买卖合同特别效力规则、第9、10条动

产多重买卖的履行顺序规则、第30条违约责任的过失相抵规则、第31条损益相抵规则等。最能体现最高人民法院司法解释的创造性，具有重大实践意义和理论意义，值得实务界和理论界特别重视。

一、预约合同解释规则

买卖合同解释第2条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”鉴于现行合同法未规定预约合同，致我国经济生活中预约的法律地位不明，裁判实践中发生应否认可预约有效的问题。本条解释，创设关于买卖合同预约的解释规则，为裁判实践中，判断买卖合同预约及认定买卖合同预约的效力，提供了判断标准，填补了合同法的不足，具有重要理论和实践意义。

(一)什么是预约

按照民法原理，合同(契约)有预约与本约之分，二者异其性质与效力。当事人订立本约的目的，是要通过本约的履行，满足各自生活目的;而订立预约的目的，则是为了在一定期间内订立本约。可见，预约是与本约相对应的概念，预约亦可称为预备合同，本约亦可称为正式合同。质言之，所谓预约，是使当事人间产生将来订立

本约(正式合同)之债权债务的合同。3

在民法发展史上看，之所以在买卖合同本约之外订立买卖预约，是因为早期的买卖合同属于要物合同(实践合同)，须以标的物的实际交付作为合同成立条件，不具有将来交货、付款之约束的含义。假设当事人双方约定将来某个时间交货、付款，这样的约定将不具有法律拘束力。因此之故，发明了买卖预约，即在将来某个时间订立买卖合同的合同。

随着社会的发展和法律的进步，合同形式自由的观念逐渐得到承认，买卖合同由要物合同逐渐向诺成合同演变。合同自由原则最终确立之后，买卖合同成为典型的诺成合同，因当事人双方一方愿买、一方愿卖的合意而成立。双方达成将来买卖的合意，不再是所谓买卖预约，而是买卖合同自身。没有必要再像早期那样，先订立买卖预约，然后再根据买卖预约订立买卖合同本约。4

从近现代社会生活实践看，绝大多数情形，当事人都是直接订立买卖合同本约，通过履行买卖合同本约，实现各自的生活目的，无须订立买卖预约。须先订立预约，再通过履行预约而订立本约，最终通过履行本约以实现目的，应有其特殊原因：例如买卖合同标的物尚未处于可以立即交付并移转所有权的状态，履行本约的某种条件尚未具备，履行本约的时间尚未到来。

但是，即便有这些特殊原因，也不是非先订立预约不可，可以

订立附生效条件或者附生效期限的买卖合同本约，或者为当事人履行交货或付款义务规定期限(如商品房预售合同)，而无须订立预约。有鉴于此，近现代民法，规定预约的立法例殊少。

据手边的资料，规定预约的民法典有：法国民法典(第1588-1590条)、日本民法典(第556条)、瑞士债务法(第22条)、意大利民法典(第79、1337、1351、1352、2932条)、墨西哥民法典(第2243-2247条)、智利民法典(第1553、1554条)、秘鲁民法典(第1414-1425条)。5

但须说明一点，民法典未规定预约，并不等于裁判实务中不承认预约。例如我国台湾地区民法未规定预约，裁判实务中亦承认买卖预约的效力，且台湾最高法院对买卖预约著有若干判例。6

(二)单方预约与双方预约

值得注意的是，就规定预约的立法例而言，法民第1589条7、日民第556条8 仅规定买卖预约，瑞债第22条9 规定“预约合同”，而不限于买卖;日民第556条明定为“买卖单方预约”，法民第1589条虽称“买卖预约”，亦应属于“单方预约”10;瑞债第22条规定的“预约合同”属于双方当事人就将来订立合同达成的合意，可以称为“双方预约”，而非所谓“单方预约”。

由此可知，预约有单方预约与双方预约之别。在单方预约，仅

篇二：梁慧星：预约合同解释规则――买卖合同解释(法释〔2012〕8号)第二条解读

预约合同解释规则――买卖合同解释（法释〔2012〕8号）第二条解读 出处：中国法学网 关键词：预约；违约；定金 写作年份：2012 买卖合同解释第2条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”鉴于现行合同法未规定预约合同，致我国经济生活中预约的法律地位不明，裁判实践中发生应否认可预约有效的问题。本条解释，创设关于买卖合同预约的解释规则，为裁判实践中，判断买卖合同预约及认定买卖合同预约的效力，提供了判断标准，填补了合同法的不足，具有重要理论和实践意义。

一、什么是预约？

按照民法原理，合同（契约）有预约与本约之分，二者异其性质与效力。当事人订立本约的目的，是要通过本约的履行，满足各自生活目的；而订立预约的目的，则是为了在一定期间内订立本约。可见，预约是与本约相对应的概念，预约亦可称为预备合同，本约亦可称为正式合同。质言之，所谓预约，是使当事人间产生将来订立本约（正式合同）之债权债务的合同。[1]

在民法发展史上看，之所以在买卖合同本约之外订立买卖预约，是因为早期的买卖合同属于要物合同（实践合同），须以标的物的实际交付作为合同成立条件，不具有将来交货、付款之约束的含义。假设当事人双方约定将来某个时间交货、付款，这样的约定将不具有法律拘束力。因此之故，发明了买卖预约，即在将来某个时间订立买卖合同的合同。

随着社会的发展和法律的进步，合同形式自由的观念逐渐得到承认，买卖合同由要物合同逐渐向诺成合同演变。合同自由原则最终确立之后，买卖合同成为典型的诺成合同，因当事人双方一方愿买、一方愿卖的合意而成立。双方达成将来买卖的合意，不再是所谓买卖预约，而是买卖合同自身。没有必要再像早期那样，先订立买卖预约，然后再根据买卖预约订立买卖合同本约。[2]

从近现代社会生活实践看，绝大多数情形，当事人都是直接订立买卖合同本约，通过履行买卖合同本约，实现各自的生活目的，无须订立买卖预约。须先订立预约，再通过履行预约而订立本约，最终通过履行本约以实现目的，应有其特殊原因：例如买卖合同标的物尚未处于可以立即交付并移转所有权的'状态，履行本约的某种条件尚未具备，履行本约的时间尚未到来。

但是，即便有这些特殊原因，也不是非先订立预约不可，可以订立附生效条件或者附生效期限的买卖合同本约，或者为当事人履行交货或付款义务规定期限（如商品房预售合同），而无须订立预约。有鉴于此，近现代民法，规定预约的立法例殊少。

据手边的资料，规定预约的民法典有：法国民法典（第1588－1590条）、日本民法典（第556条）、瑞士债务法（第22条）、意大利民法典（第79、1337、1351、1352、2932条）、墨西哥民法典（第2243－2247条）、智利民法典（第1553、1554条）、秘鲁民法典（第1414－1425条）。[3]

但须说明一点，民法典未规定预约，并不等于裁判实务中不承认预约。例如我国台湾地区民法未规定预约，裁判实务中亦承认买卖预约的效力，且台湾最高法院对买卖预约著有若干判例。[4]

二、单方预约与双方预约

值得注意的是，就规定预约的立法例而言，法民第1589条[5]、日民第556条[6]仅规定买卖预约，瑞债第22条[7]规定“预约合同”，而不限于买卖；日民第556条明定为“买卖单方预约”，法民第1589条虽称“买卖预约”，亦应属于“单方预约”[8]；瑞债第22条规定的“预约合同”属于双方当事人就将来订立合同达成的合意，可以称为“双方预约”，而非所谓“单方预约”。

由此可知，预约有单方预约与双方预约之别。在单方预约，仅一方享有预约权，有预约权一方一经表示订立买卖合同本约的意思，相对方必须对此承诺而成立买卖合同本约。[9]在双方预约，双方均有要求对方履行订立买卖合同本约义务的权利，亦均负有应对方的要求订立买卖合同本约的义务。单方预约，仅一方当事人负担义务，属于片务预约；双方预约，当事人双方均负担义务，属于双务预约。[10]

三、本条解释对买卖预约的定性

依据买卖合同解释第2条，双方当事人约定在将来订立买卖合同（本约）的协议，称为“预约合同”，预约合同的双方当事人，均负有在约定期间订立买卖合同（本约）的义务。显而易见，本条解释所谓“预约合同”，非指一般的预约，仅指“买卖预约”，且属于“双方预约”、“双务预约”。因此，既与瑞士债务法规定的一般“预约合同”有别，亦与法国民法、日本民法规定的“买卖单方预约”不同。[11]

依据本条解释，预约合同双方当事人的权利，是请求对方履行订立买卖合同（本约）的义务，而非请求对方履行买卖合同本约之交货或者付款义务。预约合同，通常约定所要订立

买卖合同（本约）的标的物及价金的计算标准，以作为将来订立买卖合同的依据。简而言之，买卖预约，是双方“约定在将来一定期限内订立买卖合同”的合同。

四、买卖预约的效力

（一）买卖预约双方均享有请求对方履行订立买卖合同本约的义务，而不得径依预约合同所预定之本约内容请求履行（交货或付款）。[12]

但须注意，此与日本民法上的买卖预约不同。按照日本的判例，如果预约义务人对于预约完结权人完成买卖的意思表示没有回应，预约完结权人可向法院请求履行正式的买卖合同，如仅请求预约义务人承诺订立买卖合同，将被认为不具有法律上的利益而不予受理。[13]

（二）买卖预约双方所享有的此种权利，称为“预约权”，性质上属于债权，仅在预约当事人之间有效，不具有对抗第三人的效力。如买卖预约之出卖人将预约标的物出卖给第三人，预约买受人不得主张该买卖合同无效。[14]

但须注意，日本民法买卖预约上的权利，称为“预约完结权”，性质上属于“形成权”，其效力是：因预约完结权人行使权利的单方意思，即在预约双方当事人之间成立买卖契约关系。此预约完结权具有财产权的性质，可以转让，可以成为扣押的对象，经办理假登记（预登记），即具有对抗第三人的物权效力。[15]

（三）买卖预约一方当事人不履行订立买卖合同本约之义务，构成违约，但对方当事人不得依据合同法第110条关于强制实际履行的规定，请求人民法院强制违约方当事人订立买卖合同。

本条解释未赋予预约权利人请求强制预约义务人履行订立本约之权，是因为：依据合同法关于合同自由原则的规定，当事人对于是否订立合同有完全的自由，不受他人和组织的强制。如法院强制当事人订立买卖合同，将剥夺当事人的意思自由，而与合同自由原则相悖。因此，强制订立本约，属于合同法第110条第（1）项所谓“法律上不能履行”。

但须注意，我国台湾地区裁判实务的做法与此不同：预约债务人负有订立本约的义务，权利人得诉请履行，法院应命债务人为订立本约的意思表示，债务人不为意思表示者，视同自判决确定时已为意思表示。本约成立后，债权人即有请求给付的权利，基于诉讼经济原理，债权人得合并请求订立本约及履行本约。[16]

（四）买卖预约一方当事人不履行订立买卖合同本约之义务，构成根本违约，对方当事人可依合同法第107条关于违约责任的规定，追究违约方之违约责任；亦可依据合同法第94条的规定，行使法定解除权，解除预约合同并主张损害赔偿。

但须注意，由预约合同之本质决定，无论追究违约责任的损害赔偿，或者解除预约合同后的损害赔偿，均仅限于赔偿机会损失（信赖损失），而不包括可得利益（履行利益）。

（五）有定金收受的预约合同发生违约，仅应依据合同法第115条的规定执行定金罚则：交付定金一方不履行订立买卖合同本约义务的，丧失定金；收受定金一方不履行订立买卖合同本约义务的，双倍返还定金。

五、如何区分预约与本约？

（一）判断标准之一：是否须另外订立买卖合同？

当事人所订立的合同，究竟是买卖合同本约，抑或是买卖预约？应依当事人的意思决定。如果当事人的意思不明，则应通观合同全部内容决定之。

如买卖合同全部要素均已达成合意，据此双方均可履行各自义务，实现缔约目的（一方获得标的物所有权、他方获得价金），而无须另外订立合同，即使名为预约，亦应认定为买卖合同本约。反之，必须另行订立合同，才能实现各自的缔约目的，则应属于买卖预约。简而言之，无须另外订立合同，为本约；反之，为预约。[17]

（二）判断标准之二：交货付款义务是否直接发生？

与判断标准之一，角度稍有不同，可以交货付款义务之是否直接发生，作为判断预约与本约的标准：依合同“直接发生”各自交货付款的义务，为买卖合同本约；“非直接发生”各自交货付款的权利义务，必须通过一个中间环节（签订正式合同），则为买卖预约。

（三）判断标准之三：违约时对方作何请求？

违反买卖预约，拒绝订立买卖合同，构成根本违约。对方可依合同法第107条追究违约责任，亦可依据合同法第94条行使法定解除权。本条解释明示预约的两种救济手段及非违约方的选择权。据此，可以合同违反后对方当事人作何请求，作为判断预约与本约的补充标准：请求违约方履行订立合同的义务（然后再要求依所订立的合同履行交货付款义务），为买卖预约；请求违约方履行交货、付款的合同义务，或者以不履行交货付款义务为由追究违约责任或者解除合同，为买卖合同本约。

（四）区分买卖预约与买卖合同附条件（期限）

须待一定条件成就或一定期日到来，买卖合同才生效，才“终局的直接发生”各自交货付款的权利义务，属于买卖合同附生效条件（合同法第45条）、买卖合同附生效期限（合同法第46条）。

但须注意，不仅买卖合同本约可以附生效条件、生效期限，买卖合同预约也可以附生效条件、生效期限。因此，应当区别买卖合同附条件、附期限，与买卖预约附条件、附期限。

例如，合同内容，有合同须经批准，须待房屋腾空，须待出卖人取得房屋所有权等条件的约定，不能轻率认定为附条件买卖合同本约，或者附条件买卖预约。区别的关键，在合同内容中与所附条件（或期限）相匹配的“标志性文句”：有“订立正式合同”文句，为附生效条件（或附生效期限）的买卖合同预约；有“合同生效”文句，为附生效条件（或附生效期限）的买卖合同本约。

六、预约与定金

现今民法上的定金，依据其效力不同分类：所谓证约定金，即以定金之交付作为合同成立之证据，德国、瑞士民法上的定金，属于证约定金；所谓解约定金，即以定金作为解除契约之代价，法国、日本民法上的定金，即是解约定金；所谓违约定金，即以定金作为违约损害赔偿之预定，交付定金一方违约，丧失定金，收受定金一方违约，应双倍返还定金。且定金之交付，有证明合同成立的功能，故违约定金兼有证约定金的作用。我国台湾地区民法上的定金，即是违约定金。

现行合同法第115条规定：“定金作为债权的担保，债务人履行后，定金应当返还或者抵作价款。给付定金一方违约，无权要求返还定金；收受定金一方违约，应双倍返还定金。”可见，我国合同法上的定金，性质上属于违约定金，兼有证约定金的功能。[18]此与我国台湾地区民法上的定金，同其性质。

依民法原理，违约定金为损害赔偿之预定，性质上同于违约金，因此定金与损害赔偿不得并用。但最高法院对此有不同解释，即买卖合同解释第28条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”此项解释是否适当，非无可议，此处不作深论。

显而易见，买卖合同本约可以有定金，买卖预约亦可有定金。定金之收受，可以作为成立买卖合同本约之证据，亦可作为成立买卖预约之证据。当然不得仅根据有定金之交付，而轻率认定为买卖合同本约，或轻率认定为买卖预约。

于存在定金收受情形，所成立之合同，究竟属于买卖合同本约，抑或买卖预约，区分的关键，在定金条款的内容：如约定交付定金一方“不订立”买卖合同，即丧失定金，收受一方“不订立”买卖合同，应双倍返还定金，则属于买卖预约；如约定交付定金一方“不履行合同义务（交货或付款）”则丧失定金，收受定金一方“不履行合同义务（交货或付款）”应双倍返还定金，则属于买卖合同本约。

篇二：买卖合同的解释

买 卖 合 同

合同编号：

买方：（以下简称买方）卖方：（以下简称卖方）买卖双方经充分协商，本着自愿及平等互利的原则，订立本合同。

第一条：名称、品种、规格和质量条款

1、名称：

2、品

种：

3、质量，按下列第 项执行

（1）按照 标准执行（须注明按照国家标准或部颁布或企业具体标准，如标准代号、编号和标准名称）

（2）按样本，样本作为合同的附件（应注明样本封存及保管方式，附附件）

（3）按双方商定要求执行，具体为（应具体约定产品质量要求）。

产品保修期限为 年。除因 引起的产品质量损坏都应该免费负责维修。

第二条：数量和计量单位、计量方法条款

1、数量:

2、计量单位和方法：

3、交货数量的正负尾差、合理磅差和在途中自然增（减）量规定及计算方法：

第三条：包装方式和包装品的处理条款

1、包装方式，按下列第 项执行

（1）按照 标准执行（须注明按照国家标准或部颁布或企业具体标准，如标准代号、编号和标准名称）

（2）按样本，样本作为合同的附件（应注明样本封存及保管方式，附附件）

（3）按双方商定要求执行，具体为（注：不需要专门进行包装的物品，仅裸装即可）

2、包装所产生的费用由负担。

第四条：运输条款

1、运输方式：

2、运输费用的承担：

第五条：交货方式条款

1、交货时间：

2、交货地点：

3、运输方式：（注明由谁负责代办运输）

4、保险：（注明按情况约定由谁负责投保并具体规定投保金额和投保险种）

5、与买卖相关的单证的转移：

（双方明确交货付款的先后顺序为：（1）卖方按合同要求发货；（2）买方收到货物后要求卖方开具向对应的增值税发票；（3）卖方开具增值税发票；（4）买方支付货款。即卖方向买方开具增值税发票意味着买方实际收到了与发票相得金额的货物的事实）

第六条：验收条款

1、验收时间、地点：

2、验收方法：（注；买方自提的，在提货时当面点清验收；卖方送货或代运的，货到后合理期间内验收完毕，特殊情况的双方在货到时或者合理期间内验收。）

3、验收标准：

4、由谁负责验收和试验：

5、验收如发生争议，由 检验机构按检验标准和方法，对产品进行检验。

6、买方在验收中如发现货物的品种、型号、规格、花色和质量不和规定或约定，应在妥善保管货物的同时，自收到货物后 日向卖方提出书面异议；在异议期间，买方有权拒付不符合合同规定的货物。买方未及时提出异议或者自收到货物之日起 日内未通知卖方的，视为货物合伙要求（注：对象不同，这条款的内容也要做相应的调整尤其在质量上）（如发现货物没有合格证或必要

的技术资料，买方有权拒付这部分产品的货款）

买方因使用、保管、保养不善等造成产品质量下降的，不得提出异议。卖方在接到买方书面异议后，应在 日负责处理并通知买方处理情况，否则，即视为默认买方提出的异议和处理意见。

第七条：价格与货款支付条款

1、单价： 总价：（中文大写（阿拉伯数字））

2、货款支付：

货款的支付时间：

货款的支付方式：

运杂费和其他费用的支付时间及方式：

3、预付货款：

（4、为便于双方之间对于货物量的实际确认，双方明确买方根据货物的数量及金额开具增值税发票，卖方的抵扣视为其已经收到票上所记载的货物）

第八条：保密条款

1、双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密（技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为年

2、一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。

第九条：买方违约责任条款

1、买方中途退货的，应向卖方赔偿退货部分货款的%违约金

2、买方未按照合同约定的时间和要求提供有关技术资料、包装物的，除交货日期得以顺延外，应按顺延交货部分货款金额每日万分之计算，向卖方支付违约金；如日内仍不能提供的，按中途退货处理。

3、买方对于自提产品未按卖方通知的日期或合同约定日期提货的，应按逾期提货部分货款金融每日万分之计算，向卖方支付逾期提货的违约金，并承担卖方实际支付的代为保管、保养的费用。

4、买方逾期付款的，应按逾期货款金融每日万分之计算，向卖方支付逾期付款的违约金。

5、买方违反合同规定拒绝接受货物的，应承担因此给卖方造成的损失。

6、买方如错填到货的地点、接货人、或对卖方提出错误异议，应承担卖方因此所造成的实际损失。

7、其他约定：（违约金数额并不影响受损害方向违约方要求损害赔偿，该等赔偿以损害方实际遭受的损失为限）

第十条：卖方违约责任条款

1、卖方不能交货的，向买方偿付不能交换部分货款%的违约金。

2、卖方所交货物品种、型号、规格、花色、质量不符合合同规定的，如买方同意利用的，应按质论价；买方不同意或不能利用的，应根据具体情况，由卖方负责包换或包修或退货，并承担修理、调换货退货而支付的实际费用。

3、买方因货物包装不符合合同规定，须返修或重新包装的，卖方负责返修或重新包装，并承担因此支出的费用。买方不要求返修或重新包装而要求赔偿损失的，卖方应赔偿买方该不合格包装物低于合格包装物的差价部分。因包装不当造成货物损坏或灭失的，由卖方负责赔偿。

4、卖方逾期交货的，应按照逾期交货金融每日万分之 计算，向买方支付逾期交货违约金，并赔偿买方因此遭受的损失。如逾期超过日，买方有权终止合同并可就遭受的损失向卖方索赔。

5、卖方提前交的货物、多交的货物、如品种、型号、规格、花色、质量不符合约定，买方在代保管期间实际支付的保管、保养等费用以及非因买方保管不善而发生的损失，均应由卖方承担。

6、货物错发到货地点或接货人的，卖方除应负责运到合同规定的到货地点或接货人外，还应承担买方因此多支付的实际合理费用和逾期交货的违约金。

7、卖方提前交货的，买方接到货物后，仍可按合同约定的付款时间付款；合同约定自提的，卖房可拒绝提货。卖方逾期交货的。卖方应在发货前与买方协商，买方仍需要货物的，卖方应按数补交，并承担逾期交货责任；买方不再需要货物的，应在接到卖方通知后 日通知卖方，办理解除合同手续，逾期不答复的，视为同意卖方发货。

8、其他约定：（违约金数额并不影响受损害方向违约方要求损害赔偿，该等赔偿以损害方实际遭受的损失为限）

第十一条：不可抗力条款

本合同所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、**、政府行为等

如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故书面告知另一方，并应在天内，提供事故详情及合同不能履行或需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。

第十二条：通知条款

1、根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知要求等，必须书面形式，可采用（书信、传真、电报、当面递交等方式）传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址及指定联系人：

3、一方变更通知形式或通讯地址或指定联系人，应自变更之日起 日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此引起的相应责任。

第十三条：争议处理条款

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可以由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第种方式解决：

（1）提交仲裁委员会仲裁

（2）依法向人民法院起诉

第十四条：解释条款

本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原意进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不影响本合同的解释。

第十五条：补充与附件条款

本和同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，买卖双方可以达成书面协议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

补充协议、附件：

篇三：买卖合同解释第

一、买卖合同中所有权转移的基本规定

（一）不动产：登记

（二）动产

原则：交付

交付的三种方式：现实交付、观念交付（简易交付、占有改定、指示交付）、拟制交付（交付权利凭证）

例外：所有权保留：支付全部价金时所有权发生转移

二、买卖合同中的风险负担

【相关法条】

《合同法》

第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第一百四十三条 因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。

第一百四十四条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。

第一百四十五条 当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条

第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。

第一百四十六条 出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。

第一百四十七条 出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。

第一百四十八条 因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

第一百四十九条 标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务

不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。

第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十一条 合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的?标的物需要运输的?，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五条的规定处理。

第十二条 出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。

第十三条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。

第十四条 当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的'物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。

（一）合同履行中的风险

风险是指非由于任何一方当事人的过错而导致的标的物的毁损灭失。

要点：1、发生了标的物毁损灭失的事实；

2、发生毁损灭失的原因如果是基于当事人，就不是风险，属于过失

导致的损失。

（二）风险负担的基本规则

原则：交付主义，包括不动产和动产的所有权保留

例外：1、一方当事人的特定违约

A、买受人违约（《合同法》第143、146条）：买受人承担风险

B、出卖人根本违约（《合同法》第148条）：买受人拒收，风险由出卖人承担；买受人收下，风险由买受人承担，但仍可追究出卖人的违约责任

2、路货买卖：合同成立时风险转移，但出卖人恶意的由出卖人承担风险

（三）需要运输的买卖合同风险负担

送货上门：风险在买受人所在地随交付转移至买受人承担

动产自提：风险在出卖人所在地随交付转移至买受人承担

代办运输：货交第一承运人后，风险转由买受人承担

《买卖合同解释》第11条界定了“标的物需要运输”的内涵，包括两个要素：标的物由出卖人负责办理托运；承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者。

《买卖合同解释》第12条：“出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。”

三、所有权保留的买卖合同

所有权保留合同中，动产所有权自买受人付清全部价金时转移，但风险适用《合同法》第142条的“交付主义”，自交付之时起移转。

四、分期付款买卖

《合同法》

第一百六十七条 分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。

出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

篇四：商品房买卖合同解释

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条 件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条 根据《合同法》第九十四条 的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的.金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

篇五：浅谈商品房买卖合同的解释

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）共２８条，主要对商品房预售合同的效力，商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出明确的规定。其中，对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。

适用要点一：集资房，房改房，经济适用房不适用本解释

法条原文第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

本条是司法解释适用范围的规定

适用要点：一，将商品房买卖合同的出卖人作了严格的限定，即仅仅指房地产开发企业；二，将商品房买卖合同的标的包括两类：现房销售和期房销售。商品房买卖合同仅指买受人与开发商之间签订的期房或现房销售合同。三，非房地产开发企业所开发的房屋，包括集资房、房改房、经济适用房不适用本《解释》。

我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能直接自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。从房地产交易市场的实际情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同时，由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进，而且涉及到广大人民群众的切身利益，因此，《解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。

适用要点二：开发商没有取得预售许可证明，商品房买卖合同的效力及司法救济

法条原文：1、《解释》“第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”2、《解释》“第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

我国对商品房预售实行预售许可制度，开发经营企业进行商品房预售，应当依法向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后才可进行预售。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。但现实中，由于种种原因，开发商却经常违法操作，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与购房者签订买卖合同，预售商品房，严重损害购房者的合法权益，由此引发了许多纠纷。

对于未取得《商品房预售许可证》的，商品房买卖合同效力问题适用要点如下：

一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，因为违反法律、行政法规的强制性规定，应该认定为无效。

《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

《城市商品房预售管理办法》第九条“开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”

从上述法律法规可以看出，行政法规《城市商品房预售管理办法》明确要求，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。而开发商在没有取得《商品房预售许可证》的条件下，违规与买受人订立的商品房预售合同的，此买卖合同的订立违反了我国法律的强制性规定，属无效合同。

二、在司法实务中，有一种情况是可以认定为有效的，那就是：在起诉前取得商品房预售许可证明的。《解释》对此作了宽松的解释，对这是从鼓励交易原则出发而出台的司法解释。该条司法解释明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

三、司法救济：

在商品房买卖合同订立以后，买受人发现开发商没有《商品房预售许可证》的，或者订立合同时开发商提供虚假商品房预售许可证明的，如果买受人想反悔的，这时可以选择下列方式：

第一、起诉申请认定该合同无效，并可以请求双倍返还已付购房款。

如果选择认定合同无效的，在实务中对购买人来说，还是有一定风险的，风险就在：在查询后到起诉前，开发商取得了商品房预售许可证明，该诉讼请求可能就不会得到支持。因为按照该解释第二条的规定，应当认定为有效。

第二、申请撤销该合同，并可以请求双倍返还已付购房款。

按照《民法通则》及《合同法》对撤销民事行为的规定，买受人在订立合同时只要在“意思表示”上有瑕疵，即“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”而开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”显然属于欺诈行为。

“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”怎样认定？

根据《城市商品房预售管理办法》第九条规定：“开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。”开发商没有按照该规定‘向买受人出示’和没有在‘售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号’，均应当认定为“故意隐瞒”行为。

第三、如果开发商既有‘故意隐瞒’或‘提供假证’，又根本就不能取得《商品房预售许可证明》的，而导致商品房买卖合同的目的就根本不能实现的话，购买人还可以选择“解除合同”，并可以请求双倍返还。

但是，如果选择解除合同的话，要特别慎重，因为合同的法定解除条件是有严格规定的。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。”

依据上述条款之规定，有两种情形可以适用解除合同，一是因为未取得《商品房预售许可证》，而导致以后的商品房‘交付使用’或者‘产权办证’迟延，经催告后在合理期限内仍未履行的；二是因为未取得《商品房预售许可证》，而导致不能实现合同目的。

附：相关知识：（摘自《宜昌律师寇志中房产支招系列》

第一、商品房预售

依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售，是指房地产开发经营企业（开发商）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第二、预售许可制度

我国对商品房预售实行预售许可制度，开发经营企业进行商品房预售，应当依法向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后才可进行预售。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。但现实中，由于种种原因，开发商却经常违法操作，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与购房者签订买卖合同，预售商品房，严重损害购房者的合法权益，由此引发了许多纠纷。

第三、没有取得预售许可证商品房买卖合同的效力

1法律：《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

2行政法规：《城市商品房预售管理办法》第九条“开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”

3司法解释：最高人民法院《解释》中明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

适用要点三：商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约？

广告销售是楼盘的主要销售途径，广大的购房者对楼盘的了解也多是从广告和宣传资料开始，有相当部分的购房人根据楼盘广告所宣传的各种条件而决定是否购买该楼盘。实际交付的房屋或多或少与宣传不符，纠纷由此而生，但购房人维权难度大，这就是广告宣传内容和宣传资料会成为商品房买卖中投诉的热点的原因。本文从商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约，构成违约的条件以及怎样维权方面做些讨论，以对广大的购房人以帮助。

法条原文：《解释》第3条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

篇六：浅谈商品房买卖合同的解释

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，自2003年6月1日起施行。

XX年四月二十八日

其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同（2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布，自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的'其他损失由出卖人承担。

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

第三篇：商品房买卖合同解释

《商品房买卖合同解释》第十四条适用要点 I．法律法规： ．法律法规： 1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条： 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积 不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以 下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利 息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面 积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息 由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受 人。产权登记面积－合同约定面积 面积误差比＝─────────────×１００％ 合同约定面积 II．深层导读： ．深层导读： 本条解释主要解决的问题是“商品房买卖纠纷面积误差的处理原则”。

一、常见商品房房屋面积种类及计算 面积就是长宽之积。但在商品房买卖中面积是房屋使用价值和房屋交易价格的基 础。在商品房买卖合同中面积的约定很复杂，经常会见到的有关面积方面的述语，大概就有这样几个：销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、公摊 面积或公用建筑面积等。销售面积：来源于建设部制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规 则》，商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内 建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即： 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 建筑面积：亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积 之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购 房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。套内建筑面积：就是俗称的“地毯面积”，阳台如果是不封闭的，按照一半面积 算，如果是封闭的（包括飘窗）按照全部面积算。即成套房屋的套内建筑面积＝ 套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积。套内使用面积：是指实际的房屋利用面积，

即使用面积。套内使用面积的计算应 符合下列规定：(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；(2)跃层住宅中的房内楼梯按 自然层楼的面积总和计入使用面积；(3)不包含在结构面积内的烟囱、通气道等 面积。

公摊面积：公摊面积指的是直接为居住服务的公共空间，比如过道、楼梯等，这 部分空间分摊到每套房中，由买房人共摊，所以称之为公摊面积。房屋销售面积 一般都是由两部分组成：一部分是室内面积，另一部分叫“公摊面积”。在消费 者购买商品房发生的纠纷中，公摊面积纠纷占有相当数量。针对这一点，建设部 颁布了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，该通知针对 因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷事件，详细制定出了一定的计算标 准，从而让百姓在购房时心中有数。以上面积种类繁多，购买人根本很难弄明白。

二、本条司法解释对商品房买卖合同中面积的约定是怎样规定的？ 本条司法解释对商品房买卖合同中面积仅以“房屋套内建筑面积”或者“建筑面 积”两种形式。房屋的套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积。

1、套内使用面积的计算应符合下列规定：(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；(3)不包含在结构 面积内的烟囱、通气道等面积。

2、套内墙体面积的计算：新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有 公用墙和非公用墙两种。新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外 山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

3、阳台建筑面积的计算：(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算 建筑面积；(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一 半计算建筑面积。

三、“房屋套内建筑面积”和“建筑面积”有什么区别？ 很明显，“房屋套内建筑面积”作为计价标准的，排除了公摊面积。而“建筑面 积”则在“房屋套内建筑面积”的基础上，另外加上了“公摊面积”。近来，一 些城市

市出台了按“套内面积”计价的新规定，解除了“公摊面积”的纷扰。

四、建设部《新商品房买卖合同示范文本》对面积约定是怎样的？ 《新商品房买卖合同示范文本》第五条 面积确认及面积差异处理 ： 根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条 款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿种方式进行处理： 1．双方自行约定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。2．双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在 3％以内（含 3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出 3％时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起 30 天内将买受人已付款退还给 买受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付给利息。（含 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3％以内 3％）部分的房价款由买受人补足；超出 3％部分的房价款由出卖人承担，产权 归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在 3％以内（含 3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出 3％部分的房价款由出卖 人双倍返还买受人。产权登记面积－合同约定面积 面积误差比＝─────────────×１００％ 合同约定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

律师提醒：按不同面积标准计算房屋销售价格的，差别会很大。所以当您听到房 律师提醒 屋价格时，要查看一下“根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】 【套内建筑面积】 本条款中均简称面积）（为依据进行面积确认及面积差异处理。” 中，勾是打在哪个面积上，叉掉得是哪个面积。还要注意一个问题是：产权登记是按建筑面积进行登记的；物业管理费等其他费 用也是按建筑面积收取的。

五、住宅公摊面积计算有什么新的规定？ 发展商在向业主交房时，常常为房高、外装主体、斜面结构屋顶、不规范维护物、变形缝、非垂直墙体、公共通道中的面积测量引起纠纷，为了解决这些问题，

国 家建设部日前下发了通知。通知指出，自 2003 年 5 月起，对已有的《房产测量 规范》未作规定或规定不明确的部分，按《通知》新的规定进行房屋测量。《通 知》中明确规定：凡是计算建筑面积的房屋，层高均应在 2．20 米以上（含 2．20 米，下同）。房屋屋顶斜面结构的，层高 2．20 米以上的部位计算建筑面积。房 屋墙体向外倾斜以及阳台、挑廊等水平投影超出底板外沿的，以投影计算建筑面 积。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高 2． 米以上的部位计算建筑面积。20 房屋套内具有使用功能但层高低于 2．20 米的部分，在房屋权属登记中应明确其 相应权利的归属。依照规定，同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主 墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分 别计算。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维 护结构，均不计算建筑面积。

六、房屋计量有哪些规定？ 商品房面积“缺斤短两”一直是消费者投诉的热点。为此建设部制定了《商品房 销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，国家质量技术监督管理部门也制定了 《商品房销售面积测量与计算》，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理 分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，计算及测量偏差都作了相应规定。最新颁布的《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本 》均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层 高在 2.20 米（含 2.20 米）以上的房屋外墙水平投影面积。套内建筑面积由套（单 元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。

（一）计算全部建筑面积的范围： 1．永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2．穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅，不论其高度，均按一层计算。3．楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层计算。4．封闭的阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算。

（二）计算一半建筑面积的范围： 1．与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构 外围水平投影面积一半计算。2．独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖水平投 影面积的一半计算。3．未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。

（三）不计算建筑面积的范围： 1

．凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等。2．半园柱的雨篷。3．房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。

（四）应分摊的共有建筑面积： 1．各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共 门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均 作为共有部位计算建筑面积。2．套（单元）与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投 影面积的一半，为共有建筑面积。

（五）不应分摊的共有建筑面积： 1．从属于人防工程的地下室、半地下室。2．供出租或出售的固定车位或专用车库。

七、商品房买卖双方因面积误差产生纠纷的原因 商品房买卖合同约定的面积与产权证的面积常有误差。其主要原因有：1.双方签 订房屋买卖合同后因商品房开发项目的设计变更造成的房屋面积误差；2.因产权 登记时露台楼顶平台 不计算为房屋建筑面积，而买卖双方在房屋买卖合同中 将独立或不独立使用的露台楼顶平台 面积计入房屋建筑面积造成的面积误 差；3.适用的测量规则标准不同造成的面积误差。上述原因造成的面积误差比绝 对值一般在 3％以上，买卖双方往往因此产生纠纷。另外，由于施工、测绘规则 允许的误差而造成的面积误差在所难免，因误差比值较小，双方一般能协商解决。

八、什么是面积误差？什么是面积误差比？ 面积误差，是指房屋在严格按照规划核准、设计的要求进行建设，竣工后实测面 积与预测面积产生的误差。房屋的面积误差比，根据《商品房销售管理办法》相关规定，房屋的面积误差比 的计算公式为： 产权登记面积－合同约定面积 面积误差比＝─────────────×１００％ 合同约定面积

九、购房人怎么发现面积误差？ “很难发现。可以说公摊面积方面的误差几乎无法发现，第一合同中往往不写明 公摊部分在什么地方，没有办法确定总测量对象与总面积；第二消费者拿不到设 计与施工图纸，连墙厚都不知道，怎么测量建筑面积？第三、测量就要将全楼测 量，每楼的最低测量费用大概不低于 3 万元，哪个消费者会出 3 万元来为一个整 楼进行测量呢，所以说让消费者核实面积误差不可能的。（著名房产律师秦兵）

十、发现面积误差，怎么处理？ 现在，有不少房产开发商在房屋面积上做文章，往往会有实测面积少于图纸上住 房面积的情况出现。由于购房金额巨大，这样会使买受人造成不少的损失。面积误差的处理原则： 第一、依据合同约定的处理原则处理。购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面

积和公摊面积在内的暂测总建筑面 积，并明确约定：“预售时根据甲方暂测面积付款，最终以房地局认定的实测面 积为准”。以及实测面积与暂测面积误差比及其处理原则。第二、据实结算。如合同无约定或者约定不明确，面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%），按照 合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。第三、退房还款。面积误差比绝对值超过 3%，买受人请求解除合同，返还已付 购房款及利息的，应予支持。第四、不退房，分别对待。如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同 约定面积的，面积误差比在 3%以内（含 3%）部分的房价由买受人按照约定的 价格补足，面积误差比超出 3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。第五、还款与双倍返还。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在 3% 以内（含 3%）部分的房价款及利息，由出卖人返还给买受人，面积误差比超过 3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。附一：秦兵律师对本条的释义： 释义：中国的商品房买卖合同中会出多少个面积方面的述语，据我所知大概有以 下五个：销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内实用面积、公摊面积，其实 面积就是长宽之积，为什么要做得这么复杂呢？其中一个重要的基本原理是：将 简单的事情复杂化后就可以获得暴利。所以说北京现在的业主，几乎人人都知道 自己房屋的建筑面积是多少，但是能够知道自己的建筑面积中分摊的公用面积是 多少、公用部位又在何处的人可以说是万里挑一。为什么实用面积这么简单的内 容推广不开，而建筑面积这么复杂的概念却大行其事，就是因为实用面积太容易

核实了，开发企业很难做假；而建筑面积不仅容易做假，而且即使被查出来也可 以以“由第三方测量”为理由开脱责任；所以说中国的房地产市场是欺诈者的天 堂，再老实的企业到中国搞房地产也要学着搞点小动作，而且往往从面积开始。这个司法解释早就开始准备了，我本来以为会在面积问题上有所突破，例如：业 主是否有权选择测量单位、测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同 承担、面积测量报告是否应当附图等具体问题上进行规定，但是很显然，司法解 释依然没有说清楚这一点，例如：如果套内实用面积减少 10%，但总建筑面积仅 减少 2%，能不能解除合同？看来这又给我们留下了很多工作；中国消费者维权 的道路已经很漫长了，中国商品房消费者维权的道路会更加漫长。附二： 《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》 建住房[2002]74 号 各省、自

第四篇：国际货物买卖合同解释

国际货物买卖合同解释

在国际货物买卖合同中,标的物所有权何时起从卖方转移到买方,是一个十分重要的问题。由于各个国家的立法角度和立法背景不尽相同,对买卖合同标的物所有权转移有不同的规定。随着全球经济一体化进程的加剧,各国之间的经济交往越来越密切,国际贸易活动越来越频繁,为促进各国之间贸易活动的顺利进行,尽量减少因各国法律规定不同而造成的贸易障碍,有必要对如何确定买卖合同中标的物所有权转移的问题进行探讨。以下是小编为大家精心准备的：。欢迎参考阅读!

国际货物买卖合同解释如下：

(一)国际货物买卖合同及其必要条款

国际货物买卖合同是营业地处于不同国家境内的买卖双方当事人之间，买卖货物、支付货款的协议。根据不同的划分标准和划分方法，国际货物买卖合同可以划分为若干类型。如本合同范本中就从当事人所在国的角度划分国际货物买卖合同，将其分为进口合同和出口合同，对我国当事人来说，进口合同就是为购进外国商品而签订的合同;而出口合同就是为把我国的商品销往国外而订立的合同。此外，国际货物买卖合同还可依其他标准加以划分，如依交货地点的不同划分为内陆交货合同、启运地交货合同、目的地交货合同，又如依合同当事人运用的国际贸易术语的不同，分为fca合同、fob合同、cif合同等等。

虽然国际货物买卖合同可根据不同标准分为若干种，但无论分类如何，它们总有许多共同性，这也就决定种种国际货物买卖合同都应具备一些基本条款(也可称为必要条款)，这些条款主要有：

1.合同各方 即介绍签订合同的各方当事人的具体情况，如名称、住址、法定代表人等。

2.标的物条款 也就是指特定的合同货物，是当事人双方买卖的对象。主要包括商品的名称、牌号、品质、规格、数量、包装等等。这一部分条款是国际货物买卖合同的重要条款，在具体合同中往往要分为许多详细的内容，对于我国当事人，在签订进口合同中尤其要注意详细说明货物的这一部分条款，从而避免在收货这一问题上处于不利地位。

3.价格条款 这是对外签订国际货物合同的又一核心问题，价格条款一般应包括价格的计量单位，单位价格金额，计价的货币和标明交货地点的价格术语。

4.交货条款 通常规定合同标的物交付的期限(多是定于×年×月×日)以及交付的地点(如目的港、装运港等)和方式(以陆运、海运、或其他方式)。

5.支付条款 主要说明支付工具、支付时间和支付方式。

6.商检条款 规定检验权、检验时间、地点、检验的机构、证书以及检验的方法、标准等，有时还需规定复验权和复验的期限、机构等。

7.不可抗力与免责 规定不可抗力及免责的范围及法律后果。

8.合同争议的解决方式 主要说明履行合同出现争议时有关索赔的提出，以及争议应如何解决，一般多以仲裁方式解决，而当时就要明确仲裁地点、机构、适用的法律、仲裁的效力等问题。

9.合同的文字及效力 签订国际货物买卖合同因涉及中外双方当事人，因此多以中、英两种文字签订，而且多规定近两种文字有同等效力。

(二)有关条款的解释与说明

1.价格条件

价格条件是国际货物买卖合同中的主要内容。而在国际货物买卖实务中，确定价格条件时多用国际贸易术语，这有利于简化交易程序，节省交易时间和费用，减少合同纠纷。因此，在进行国际货物买卖时，当事人必须熟练掌握有关国际贸易术语。

根据《1990年国际贸易术语解释通则》(inco-terms 1990)有13种贸易术语，按卖方义务由小到大分为四组。e组为发货，f组为运费未付，c组为运费已付，d组为货到。而在我国的国际货物买卖实践中，最常用的有两种：fob与cif，下面就简单介绍一下这两种术语。

(1)f.o.b合同条件

f.o.b.即free on board.又称装运港船上交货条件或离岸价格条件。根据fob，卖方要在指定的装运港将货物装船越过船舷后，履行其交货义务。而买方则必须从货物装船越过自己船舷时起承担一切费用以及货物灭失或损坏的一切风险。这一术语要求卖方办理货物出口结关手续。而且这一术语只能适用于海运或内河运输。

(2)c.i.f.合同条件

cif即cost insurance and freight也称为成本加保险费加运费条件或到岸价格条件。根据这一术语，卖方必须支付成本费和将货物运至指定的目的港所需的运费，以及办理货物在运输途中应由买方承担的货物唛头或损坏风险的海运保险，而且卖方要订立保险合同并支付保险费。在这里，买方要注意，根据该术语只能要求卖方取得最低的保险险别。另外，cif术语要求卖方办理货物出口结关手续。且该术语只能用于海运和内河运输。

上述可以看出，国际贸易术语不仅含有价格条件，而且涉及装运条款及风险转移等内容，所以在订立国际货物负责合同中使用这些术语时一定要弄清其具体含义，以避免因此而遭受损失。

2.支付条款

在支付条款中最主要的也是最复杂的问题就是支付方式的确定。在国际货物买卖的实践中比较常见的支付方式有：①汇款(remittace)，它包括票汇(d/d)、信汇(m/t)及电汇(t/t)三类。②托收(collec-

tion)分为光票托收和跟单托收两类，而跟单托收又分为付款交单(d/d)和承兑交单(d/a)两种。一般来说，承兑交单的风险比付款交单的风险要大，因此，当事人一定要注意这一问题。③信用证(l/c)。这一方式在国际货物买卖中运用较多，而且因其引入银行信用，所以对卖方来说是最安排迅捷的方式。信用证也有许多类，当事人可以根据需要开立不同种类的信用证，另外，当事人双方为统一认识，还可以在这一条款中设定依国际商会《跟单信用证统一规则》(第400号出版物)进行解释。

3.合同适用的法律

关于合同适用的法律的问题，是所有涉外经济合同都要涉及的问题，根据我国《民法通则》的规定，涉外经济合同，原则上允许当事人选择适用法律，而当事人来作选择时，应适用与合同有密切联系的国家的法律。国际货物买卖合同作为一种涉外经济合同，也不例外地运用该原则。而根据这一原则，国际货物买卖合同的当事人在选择适用法律时则一定要注意选择自己较熟悉，并且对自己较有利的法律。另外，由于在国际货物买卖领域有《联合国国际货物买卖合同公约》，而且我国也已加入了该公约，所以我国当事人在与其他缔约国的当事人签订货物买卖合同时，也可以协议适用该公约。

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第五篇：买卖合同解释3

《买卖合同解释》与司法考试

（一）每个领域均有其王者。买卖合同是合同之王。所以呀，除了《商品房买卖合同解释》，现在又有了《买卖合同解释》。将来还会出现《电子商务买卖合同解释》、《网络虚拟财产买卖合同解释》、《商品房买卖合同解释

（二）》、《关于器官移植条例若干问题的解释》等调整买卖合同的法律规范。

2012年5月10日最高人民法院颁布了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》），该解释于2012年7月1日生效。2012年的司法考试不会直接考到《买卖合同解释》，但很可能间接考到它。因为《买卖合同解释》确立的规则多为民法领域的通说观点，在涉及买卖合同的司法考试考题中，出题人也许会不由自主地（或下意思地）考察到《买卖合同解释》确立的规范内容。

《买卖合同解释》制定的规范可大别为三类：第一类，前所未有的规范。如：①保留所有权买卖（第34—37条）；②送交买卖合同风险负担规则（第12条）。第二类，对此前规范的细化与补充。如：①在途货物买卖合同风险负担规则（第13条）；②买受人及时检验并通知的义务（第15—20条）；③动产一物数卖中的实际履行规则（第9—10条）；④试用买卖（第41—43条）。第三类，对此前规范的修改。如：①因无权处分订立的买卖合同的效力（第三条）；②买受人检验并通知的合理期间与最长期间（第17条）。

根据司法考试的规律，前所未有的规范和对此前规范予以修改补充的规范皆为司法考试的重中之重，加之许多朋友十分关心该司法解释。钟某不揣浅陋，结合司法考试的特点，根据自己的理解，拟陆续对《买卖合同解释》的几个最重要制度予以解读，期能有助于各位朋友的备考。喜兮乐，快兮爽！

一、因无权处分订立的买卖合同的效力

《买卖合同解释》

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

一、规则内涵

《买卖合同解释》第3条规定的意思是：若无其他效力瑕疵，因无权处分订立的买卖合同有效，但是（即使动产已经交付或者不动产已经办理过户登记）所有权变动的效果效力未定（所有权人追认或者无权处分取得处分权的，所有权发生移转；否则，所有权不能发生移转），但善意取得除外。

这是对《合同法》第51条规则的修改。是《物权法》第15条规定的区分原则的延伸与扩展。

二、规则的准确把握

《买卖合同解释》第3条的内容包括以下几个层次：①因无权处分订立的买卖合同，买卖合同有效，不因买受人善意或恶意而受影响。②若买受人为恶意，即使买卖的动产已经交付或者不动产已经办理过户登记，其所有权变动的效果仍为效力待定。如果在合理期限内权利人追认或者出卖人取得处分权，则所有权自交付或者登记时发生移转。反之，如果经过合理期间权利人拒绝追认或者处分人未取得处分权，则所有权不能发生移转，买受人不能取得所有权。③若买受人为善意，且符合善意取得所有权的构成要件的，买受人直接依照法律的规定善意取得标的物的所有权；反之，买受人虽为善意，若不符合善意取得动产所有权的构成要件，则即使动产已经交付或者不动产已经办理过户登记，所有权移转的效果仍为效力待定，须经权利人追认或者处分人取得处分权，才能发生所有权移转的效果。④如果因为出卖人欠缺处分权致使买受人不能取得所有权，因买卖合同有效，买受人有权对出卖人主张违约

责任或者解除合同并要求出卖人承担赔偿责任。

【例1】甲将相机交给乙保管，乙擅自将该相机以自己的名义出卖给知情的丙，并交付相机。①乙、丙的买卖合同属于因无权处分订立的买卖合同，因无其他效力瑕疵，乙、丙的买卖合同有效。②虽然乙、丙的买卖合同有效，且已经完成了相机的交付，但所有权变动的效果仍为效力待定。如果甲追认或者乙取得处分权，甲的无权处分得到补正，丙溯及至相机交付之时取得相机的所有权；反之，如果甲拒绝追认或者乙不能取得处分权，则丙确定不能取得相机所有权。③如果因为乙欠缺处分权致使丙不能取得相机的所有权，丙有权对乙主张违约责任或者解除买卖合同并要求乙承担损害赔偿。④须注意：根据《买卖合同解释》第30条的规定，违约责任适用“过错相抵”。因为丙为恶意受让人，对于乙之违约的发生也有过错，所以，在计算乙的违约责任时，应相应扣减乙的赔偿数额。

【例2】夫妻甲、乙婚后购买一套房屋，登记在甲名下。未经乙同意，甲以自己的名义将该房屋出卖给不知情的丙，并给丙办理了过户登记。①根据《物权法》第97条，甲、丙间的买卖合同属于因无权处分订立的买卖合同，但处分权的欠缺不影响买卖合同的效力，故甲、丙的买卖合同有效。②如果符合善意取得房屋所有权的构成要件，则丙直接依照法律规定善意取得房屋所有权（原始取得）。③如果不符合善意取得房屋所有权的构成要件，虽然已经完成了房屋的过户登记，但丙能否取得房屋所有权仍属于效力未定，如果乙追认或者甲取得处分权，则甲的无权处分得到补正，无权处分转化为有权处分，丙可取得房屋所有权（继受取得）；反之，如果不符合善意取得的构成要件，且乙拒绝追认或者甲不能取得处分权，则丙确定不能取得房屋所有权。④若因甲欠缺处分权致使丙不能取得房屋所有权，因买卖合同有效，丙有权对甲主张违约责任；或者丙享有法定解除权（因为甲的违约行为致使丙订立买卖合同的目的不能实现），可解除合同并请求甲承担损害赔偿责任。

三、立法理由

因无权处分订立的合同的效力，受一国物权变动模式的强烈影响。①由于法国采用意思主义的物权变动模式，故法国规定因无权处分订立的买卖合同无效（相对无效）。②由于德国采用物权形式主义的物权变动模式，且将产生物权变动的法律行为区分为负担行为与处分行为，所以，德国民法规定，因无权处分订立的买卖合同，其负担行为（也就是买卖合同）有效，处分行为（也是就是移转所有权的合意）效力待定，权利人追认或者处分人取得处分权的，物权行为自始有效。③我国采用债权形式主义的物权变动模式，这位我国将因无权处分订立的买卖合同规定为有效提供了制度空间。

《合同法》第51条规定，因无权处分订立的合同效力待定。这一规定固然注重了对所有权的保护，其缺陷是至为明显的：①若权利人拒绝追认或者处分人未取得处分权，则合同无效，受让人只能对处分人主张缔约过失责任（赔偿信赖利益），而不能主张违约责任（赔偿履行利益），这不利于善意受让人的保护。②造成了体系违反。《合同法》第51条的规定使得《合同法》第150条规定的“权利瑕疵担保责任”几成具文。

随着认识的深入，《合同法》第51条规定的不妥当性至为明显。特别是《物权法》第15条规定了基于法律行为的物权变动变动的区分原则，根据区分原则，在法律效果上应区分物权变动的原因（即：法律行为的生效）与物权变动的效果（即：物权变动）。区分原则的确立使得《合同法》第51条的问题更为突出。已经到了非改不可的地步。故有《买卖合同解释》第3条的问世，首先在买卖合同领域有所突破。

四、最后的强调

真理向前半步就是谬误。当前，我国通说观点不承认负担行为与处分行为的区分。所以，《买卖合同解释》第3条不应理解为德国模式。而应理解为：因无权处分订立的买卖合同，买卖合同有效，但物权变动的效果效力待定（善意取得的除外）。