购房合同是别人的名字,房产证是我的名字,这房子属于谁

第一篇：购房合同是别人的名字,房产证是我的名字,这房子属于谁

篇一：购房合同和房产证上的名字必须一样吗？ 购房合同和房产证上的名字必须一样吗？

购房合同、购房发票、房产证名字必须是统一的。如果是贷款的话，银行借款合同上的抵押人也要统一，否则不予办理。

房产证上的名字是跟合同上的名字一致的，但如果还没有办理房产证，在办理房产证的时候你可以申请以共有人名义加入，在领证的时候再领一个共有权证。

一般情况下是不可以的。希望房产两人共有的话，可以申请共有产权证，也就是房产证上依然必须是一个人的名字，附带的共有产权证可以在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额，在出现财产纠纷时就可以进行合理分割了。可能的例外是：如果婚前购买商品房是全额付清的话，当提出产权共有时，可以在合同上写上两个人的签名，办理房产证时，就可申请共有产权证；但如果是贷款买房的话，只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。

房产证的产权人是根据购房合同的主体来定的，所以必须是同一个人，或者是几个人共同共有。得看具体情况，尤其是合同网上备案的。要在房产证上增加共有人，需要换新合同。如果原合同已备过案，应由开发商申请撤回，改签新合同后重新备案篇二：买房时房产证究竟该写谁的名字

买房时房产证究竟该写谁的名字? 5种选择，产生5种不同法律后果

1、只写男方或女方的名字

在由“准夫妻”中的一方或一方的家庭独自承担所有房款的情况下，为了避免婚后因父母的介入而产生不必要的麻烦，很多恋人选择了这种方案。

法律后果

这种情况需要从两个角度进行分析：

其一，一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据新《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人。

其二，一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为一种附条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。

2、写“准夫妻”二人的名字

这是大多数恋人特别是女孩子的观点。他们认为，既然房子买了是结婚用的，未来也是给他们居住的，当然应该写恋人双方的名字。

法律后果

如果采用这种方案，那么房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人，归双方共有，若出现离异，父母也无权索回出资钱款。

但如果购房后“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手，那么“准婚房”仍将认定为双方共有财产，贷款也是为双方的共同债务。对于父母的出资，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚。如果双方没有结婚，父母就有权索回出资的钱款，上海一家法院此前就出现过这样的判例。

3、写父母的名字

这是很多男方家长的观点。他们认为，虽然房子买了是结婚用的，但毕竟恋人们还没有登记，有的期房还要等一年多才能交房，到时候分手了该怎么办。况且首付款全是父母出的，恋人们并没有什么投入，因此写父母的名字也比较保险。法律后果

如采用这种方案，房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，并要求父母返还并平均分割。

4、写男方及其父母的名字

这种做法也较为普遍，往往是因为男方的父母出了全部的首付款，未来还贷也主要依靠男方的收入，这婚房应算是男方家的财产。

法律后果

若采用这种方案，房屋将认定是男方及其父母的共有财产，贷款也认定为他们的共有债务，相应的增值或贬值由他们共同享有或承担。而男方的相应产权份额属于婚前个人财产，根据新的《婚姻法》，这部分财产并不因结婚而产生共有的结果。

但如果婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，女方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，并要求男方及其父母返还并平均分割。产权证登记在女方及其父母名下的法律后果亦是这样。

5、写双方父母和“准夫妻”的名字

很多人认为，与其那么麻烦，不如把双方所有人都登记到产权证上，这样大家都有权利，公平合理。

法律后果

若采用这种方案，房屋将认定是“准夫妻”和双方父母的共有财产，贷款也认定为其共有债务，相应的增值或贬值也由这些人共同享有或承担。如果婚后仅用夫妻双方的婚后收入还贷的，双方离婚，对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，双方父母则无权享有该部分财产。

房子究竟登记在谁的名下？除了法律、感情因素，往往还会因父母的介入变得异常复杂，让不少人感到困惑。目前房产证上的名字主要有5种写法，不同的方案可能导致不同的法律后果。恋爱中的男女应当有清晰的认识，然后再根据自身家庭和对方的实际情况选择适合的方案。

法律法规

中华人民共和国婚姻法第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

关于使用婚姻法若干问题解释（二）第二十二条，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

关于使用婚姻法若干问题解释（三）第七条，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

自从新婚姻法颁布一下，这种房产纠葛就一直让很多夫妻纠结，其实，买房时购房合同可以写上几个人的名字都可以，通常没有具体的规定，但是在办理房地产权证(房产证)时就有区别了，房地产权证是一人一证，第一业主即共同购买人的顺序第一人名下是《房地产权证》，在占有房屋份额那栏填的是共有，而其他人共同人持有的是《房地产权共有(用)证》，在占有房屋份额那栏填的是共有。两证的颜色上有分别，一个是蓝色，一个是绿色。

房地产权证：在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证，即大产证。

房地产权共有(用)证与房地产权证性质一样，在房地产权证上应当注明共有的情况。房产证上加名字从某种意义上不存在的按揭购房时，合同上只能写一个人名字。因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，房产证上可以写几个名字，无需纠结，必须只能是一个人的名字，其原因是规避银行的贷款风险。如果希望房产两人共有的话，可以申请共有产权证，也就是房产证上依然必须是一个人的名字，附带的共有产权证可以在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额，在出现财产纠纷时就可以进行合理分割了。

房产证加名字流程也是需要视情况而定，不同情况流程也会随之不同。

1、原有名字的改变。

因权利人自身改名的，单方申请变更名称即可;如果是买卖或者赠与而要改变成对方的名称，双方办理过户更名即可;如果是遗产继承更名的，经公证机关公证后申请过户即可。

2、房产证名字减少。

原来为多人共有的房产，现在要减少，则通过买卖或者赠与给现有产权人，产权人就相应的减少。

3、房产证增加名字。

这种情况就比较多一些。常见的是原产权人将房产的部分产权买卖或者赠与给其他人，交易完成新权利人的名字加进房产证。对于夫妻之间，要增加另一方的名字，有些地方可以凭借结婚证直接办理增加;在深圳，无论是增加夫妻或者家庭成员的名字，还是需要通过买卖或者赠与的方式，才能将对方作为部分产权人加入。

4、买卖合同备案后或者还处于按揭期间的房产如何办理名字的变动。

商品房买卖合同备案、银行抵押按揭期间，如果想要增加或者减少名字，实际是增加或者减少合同的当事人，实际是变更合同的主体，必须经过原有各方当事人的同意。所以，通常买卖合同备案后、产权证办出前，或者按揭贷款付清前，除非对方同意，否则不能办理名字的变更。

第二篇：购房合同上是我和老婆的名字,合同可以进行公积金贷款吗

篇一：购房合同和房产证上的名字必须一样吗？ 购房合同和房产证上的名字必须一样吗？

购房合同、购房发票、房产证名字必须是统一的。如果是贷款的话，银行借款合同上的抵押人也要统一，否则不予办理。

房产证上的名字是跟合同上的名字一致的，但如果还没有办理房产证，在办理房产证的时候你可以申请以共有人名义加入，在领证的时候再领一个共有权证。

一般情况下是不可以的。希望房产两人共有的话，可以申请共有产权证，也就是房产证上依然必须是一个人的名字，附带的共有产权证可以在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额，在出现财产纠纷时就可以进行合理分割了。可能的例外是：如果婚前购买商品房是全额付清的话，当提出产权共有时，可以在合同上写上两个人的签名，办理房产证时，就可申请共有产权证；但如果是贷款买房的话，只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。

房产证的产权人是根据购房合同的主体来定的，所以必须是同一个人，或者是几个人共同共有。得看具体情况，尤其是合同网上备案的。要在房产证上增加共有人，需要换新合同。如果原合同已备过案，应由开发商申请撤回，改签新合同后重新备案篇二：个人住房公积金按揭贷款合作协议书 南通市个人住房公积金 按揭贷款合作协议书

协议方：──────────────────（开发单位，以下简称甲方）──────────────────（按揭银行，以下简称乙方）南通市住房公积金管理中心（以下简称丙方）为支持个人贷款购房，促进住房消费，甲、乙、丙三方本着平等互利的原则，经协商一致，就职工个人住房公积金贷款按揭业务进行合作的有关事宜，达成如下协议，以资信守：

第三篇：2018年新婚姻法：房产证名字是谁不再重要,具备它才能有保障

2018年新婚姻法：房产证名字是谁不再重要，具备它才能有保障

在以前结婚，最常听到的纠纷就是女方要求男方在新房房产证上加上自己的名字，不然不答应结婚。因为在以前的婚姻法中规定房屋的归属权由房产证上的户主来决定，也就是说，房产证上写谁的名字，谁就有权分得房产。但是现在不同了，房产证上即便是有你的名字，你也不一定分的到一分钱!

一、关于婚前的房产分割：

1、婚前一人首付。夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。此时，对于夫妻一方婚前购买的房屋，即使婚后夫妻共同还贷的，离婚时房屋归属于购买房屋的一方，另一方只能得到一定的补偿。

2、婚前一人全款。夫妻一方婚前或者婚后购买的房屋产生的增值部分，属于一方个人财产。离婚时房屋增值部分不予分割。

3、同居期间双方出资。在这种情况下，不考虑户主是谁，婚前双方出资买房可以被认定为同居期间以婚后共同使用的夫妻共同财产，在离婚时应该平分。

二、关于婚后的房产分割：

1、婚后一方父母出资。婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产，离婚时不予分割。

2、婚后由双方父母出资。双方父母都有出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。也就是说父母出资购买的，是父母对子女的赠与，另一方无权进行分割。

3、婚后一方出资。在婚后一人出资购买房产应该先公证婚前个人财产，不然难以界定。如果公证了，那么离婚时房产按个人财产处理。

4、婚后共同出资。这属于夫妻共同财产，购买的房产，无论户主是谁，在离婚时应该平分，一般不按份额处理。

5、按照相关规定，如无特殊说明的情况下，无论在婚前或者婚后，一方继承所得的房屋为个人财产，离婚不分。

婚姻法不再是以前的婚姻法，它更提倡平等和自由，夫妻之间应当相互扶持，共同进步，而不是想着利用婚姻来达到某些别的目的

第四篇：无锡房子在结婚前买的,名字是老婆,用这个购房合同可以取公积金不

篇一：房产证上写子女名字合适吗

怕纠纷怕交税：房产证上写子女名字合适吗 理财新闻大洋网-广州日报2015-12-06 01:13 我要分享 61 [摘要]2016年要开征遗产税的消息不绝于耳，不少市民在购房时直接写子女的名字合适吗？ 从今年2月份cctv报道了“深圳公布预开征遗产税”的消息至今，就2016年是否真要开征遗产税的消息不绝于耳。尽管相关部门9月份就已经针对遗产税辟谣了，但依然有不少人担心，遗产税这只靴子随时落地。近期，有不少市民在购房时，就准备直接写子女的名字，以防万一。不过，专家认为，房产证写子女名，未必好！老房子加子女名 增加子女烦恼

陈姨最近有点烦。老两口在老东山区有套房想留给刚上大学的儿子，不管是赠与还是买卖，都有不小的一笔费用，就想等自己百年之后，给儿子继承，“因为这样税费最省”。但最近遗产税的说法又让陈姨心痛肉跳，究竟该不该现在就加上儿子的名字呢？

遗产税究竟何时开征？起征额是多少均没确定。如果现在房产证就加上儿女的名字，到时可能会成为孩子独立购房时的障碍和负担。比如孩子因为工作原因或者并不想住在老城区，毕业后打算自己买房，可能多付首付。如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照现有政策，申请住房公积金按揭贷款购买住房的，最低首付款比例降低至20%，并可享受首套优惠房贷利率。

对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住房，贷款最低首付款比例为40%，而且相应的税费也增加不少。所以，如果此前父母的房子加上了儿女的名字，他们在购买自己的首套住房时，以广州目前的房价，会增加不小的压力。

另外，广州的限购政策依然存在，父母老房子加上儿女名字，让他们失去一次改善的机会。假如孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母，白发人送黑发人已经痛彻肺腑，现在连自己的房子都住不安稳，晚年生活何其凄惨。给未成年人买房 也有风险

在房价疯涨的广州市场，也有一些家长考虑提前为子女购入房产。据记者了解，广州市房管局规定，房产证可以写未成年人的名字，如果您买的是新房，交付给开发商办理即可；如果买的是二手房，需要父母携带相关资料去房管局办理过户手续。从严格的法律意义上说，房产证上是谁的名字，法律就保护谁拥有物权。这样就会导致一些风险，比如孩子不懂事随意卖出房产，或孩子被人利诱卖出房产等。

当然，你可以跟孩子签订协议，以便在必要的时候收回房产。但孩子小于10岁，协议没有法律效力。只在10岁至18岁才有用，因为孩子18岁后已具备完全的民事行为能力，可以直接买卖房产。

如登记在未成年人名下，那就属于其个人财产，好处是如果实行遗产税，那可以免交，弊端是将来房产政策如果继续限购等，孩子再买房则属于第二套。法律法规话你知

婚姻法第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产；(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。关于使用婚姻法若干问题解释(二)第二十二条，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

关于使用婚姻法若干问题解释(三)第七条，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。“准夫妻”婚房房产证写谁名字？各有利弊

一、只写男方或女方的名字

在由“准夫妻”中的一方或一方的家庭独自承担所有房款的情况下，为了避免婚后因父母的介入而产生不必要的麻烦，很多恋人选择了这种方案。

其一，一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据新《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人。其二，一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为一种附加条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。

二、写“准夫妻”两人的名字

这是大多数恋人特别是女孩子的观点。他们认为，既然房子买来是结婚用的，未来也是给他们居住的，当然应该写恋人双方的名字。如果采用这种方案，那么房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人，归双方共有，若出现离异，父母也无权索回出资钱款。但如果购房后“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手，那么“准婚房”仍将认定为双方共有财产，贷款也是为双方的共同债务。

对于父母的出资，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚。如果双方没有结婚，父母就有权索回出资的钱款。

三、写父母的名字

这是很多男方家长的观点。他们认为，虽然房子买来是结婚用的，但毕竟恋人们还没有登记，有的期房还要等一年多才能交房，到时候分手了该怎么办。况且首付款全是父母出的，恋人们并没有什么投入，因此写父母的名字比较保险。如果采用这种方案，房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，并要求父母返还并平均分割。

四、写男方及其父母的名字

这种做法较为普遍，往往是因为男方的父母出了全部首付款，未来还贷也主要依靠男方的收入，这婚房应算是男方家的财产。若采用这种方案，房屋将认定是男方及其父母的共有财产，贷款也认定为他们的共有债务，相应的增值或贬值由他们共同享有或承担。而男方相应产权份额属于婚前个人财产，根据新《婚姻法》，这部分财产并不因结婚而产生共有的结果。但如果婚后夫妻双方用婚后收入还贷的，若双方离婚，女方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，并要求男方及其父母返还并平均分割。产权证登记在女方及其父母名下的法律后果亦是这样。

五、写双方父母和“准夫妻”的名字

很多人认为，与其那么麻烦，不如把双方所有人都登记到产权证上，这样大家都有权利，公平合理。若采用这种方案，房屋将认定是“准夫妻”和双方父母的共有财产，贷款也认定为其共有债务，相应的增值或贬值也由这些人共同享有或承担。如果婚后仅用夫妻双方的婚后收入还贷的，双方离婚，对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，双方父母则无权享有该部分财产。

房子究竟登记在谁的名下？恋爱中的男女应有清晰的认识，再根据自身家庭和对方实际情况选择适合的方案。四类型应准备证明资料

(一)离婚分割财产。1.离婚协议或者人民法院判决书或者人民法院调解书的原件及复印件；2.离婚证原件及复印件。

(二)亲属之间无偿赠与。1.无偿赠与配偶的，提交结婚证原件及复印件；2.无偿赠与父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，提交户口簿或者出生证明或者人民法院判决书或者人民法院调解书或者其他部门(有资质的机构)出具的能够证明双方亲属关系的证明资料原件及复印件。

(三)无偿赠与非亲属抚养或赡养关系人。人民法院判决书或者人民法院调解书或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养(赡养)关系证明或者其他部门(有资质的机构)出具的能够证明双方抚养(赡养)关系的证明资料原件及复印件。

(四)继承或接受遗赠。1.房屋产权所有人死亡证明原件及复印件；2.经公证的能够证明有权继承或接受遗赠的证明资料原件及复印件。返回腾讯网首页>>篇二：二手房买注意事项

一、计算承受力

按照总价、银行贷款利率、预计还款时限，在网上找“购房计算器”（多找几个）这种东西，按照银行利率未打折，不计入公积金的方式计算出首付、月供。结合目前收入，选择合理价位的房子。在这个时候可以先去银行查一下自己的征信，在你存款的银行或者有信用卡的银行都可以办理。确保自己以后可以贷款。

二、挑选户型

按照个人喜好以及居住需求和地段要求，再结合承受力，在合适的地方挑选合适的房子，目标尽量锁定一个小的范围，不然看房会到处奔波，疲惫不堪，最终还是选择回一开始定的地方。

三、挑选中介

可以全面撒网，每个中介都留电话，这样速度快，信息量多，同时也被打扰的多。如果想要安安静静的找房子，考察一下各个中介的口碑，尽量要熟人介绍以前用过的比较好的人，目前中介的品质真是参差不齐，很难保证接触一两次你就找到一个靠谱的。遇到不良中介的话，有可能会在双方出现问题的时候不调节，或者从中取利，都是让人深痛恶绝的。

四、实地勘察

对于房子的朝向、目前使用的状况、周边环境的影响，做个详细的分析，是不是双卫生间？厨房会不会有别人家的油烟味（这个一定要在饭点去才知道）？周边有学校的白天吵，周边有大马路的晚上吵······选择自己能容忍的，舍弃一些小毛病，毕竟什么都不会十全十美。

五、资料审查

六、签订合同

房产证上有几个人的名字，要跟你签合同的必须是几个人，有时候为了以防万一，哪怕只有一个人的名字，夫妻双方的另一方在场的话也要求他（她）写上，以免纠纷。几个注意的事项：1.定金，定金不能超过总房价的5%或者10%，看你选择哪家银行，招行是不能超5%的，中行和工行是不能超10%，其他的请自行咨询。2.业主赎楼时间要规定，目前很多合同上没有，但是后面纠纷的时候，这个事情就一直卡在那里，他不说不办，只是拖，你也没办法。3.资金监管时间，你要确实保证你能在这个时间之前筹集到你的首期款。4.双方过户时间，确定在这个时间内银行会把贷款承诺函发出。5.鉴于这股违约潮，建议以后都在后面附加条件写明，双方同意在x日内去国土局做“预告登记”，以免业主反悔。6.仔细看清楚违约赔偿项目，这个是约束双方的，万一打起官司的话对于法官是个参考，也是双方可以诉求的赔偿。7.买家要确定好房产证写谁的名字，在签合同的时候就谁签，签的这个人要有良好征信、可以贷款、有固定工作或银行流水、不是深户的要有一年连续的社保等等条件具备。千万不要想着中途更名，业主愿意配合你才能更，不配合，不好意思你违约了。8.约定房间里面什么搬走什么留下。9.约定户口什么时间可以迁走。10.约定业主夫妇要帮买方合理避税。签完合同后，立马回家弄份复印件，以后再带出来不管谈判、干嘛都只带复印件，原件收好，免得不注意就被人撕了。

七、交定金

定金有两种方式，1.中介托管。2.业主直接收。不管哪种，你都不要给现金，不要刷卡，第一要转账，转账时明确写明“购买xx房子定金”，如果是多次转，写“购买xx房子定金第一笔x万”、“购买xx房子定金第二笔x万”，直到结束。第二转账转业主的话，一定要是业主本人账号，老婆、儿子、什么人都不行！第三要收据，谁收了你的钱谁写，中介的要公章，业主的要手印。

八、业主赎楼

请中介去督促这件事情。业主一般会用担保公司，有份公正的委托书。有现金赎楼和担保赎楼两种，手续费一般要求买方出，注意担保公司无论哪种形式，都是有个额度问题，遇到一些特殊情况下，也是要排队，要等时间的。担保赎楼，担保公司先出保函之后，银行才会经过一轮贷款审批程序，在业主收尾款的卡里面再贷一笔钱出来还掉以前的房贷，扣款成功，一周拿房产证，拿到后，去国土局消抵押，红本就要在担保公司或者中介手里了。此项完成。各位买家，千万不要自己帮业主赎楼，不要省那一点担保的钱，赎楼是业主的责任和义务，不要把自己坑进去，不要想着业主的贷款少，自己也可赎之类的，后面你会哭死。

九、资金监管

如果是换房的过程，建议不要等前面的款到账，因为首先银行不会给你保证这个时间，第二时间拖久了会有生变的可能。正常时间是从资金监管到出保函是7~10天，不正常的情况有以下几点：a，你自己的资料问题或者以前信用卡有拖欠问题，以你交齐资料日开始计算，信用卡拖欠要补齐后一个月才能再打征信，所以买房之前叫你查征信就是这样。b,你不幸赶上了过年、过节、六月、十二月，抱歉，这些时间段第一是速度慢，第二是有可能贷款已经被批完，没有额度，等下个月才可以。（你违约了么？）这个也有的补救，迅速转战小银行，不要四大国有，小银行的利率或者其他方面可能没有大银行优势，但是他的优势是快，在六月这个大银行都没有额度的日子，我还是五天就出了保函，保证我的时间。在这里需要提醒的是，工资证明需要比你的月供多一倍，就是说月供八千，就要有一万六的工资证明。还有，银行要求工资两万以下提供证明，两万以上提供真实流水。

十、预约过户

目前深圳已经停止了头天晚上十点去排队这项业务了，并且此业务不能跨区办理。所以在房产交易量大的区，请各自提前一周在网上预约时间，预约需要现业主或过户后业主的姓名、身份证，还有房产编号，在网上填写的时候一定要仔细检查不要出错，信息对不上的话窗口是不会给办理的。当天凭预约人的身份证提前十分钟拿号，哪怕有一方出问题去不了，也要去拿号或者和窗口说有人违约不来了，不然会上黑名单，下次不好办。其他的请中介公司的人准备好资料你到时去签字就好了。自己要带的：身份证、户口本、结婚证，配偶的身份证最好也带上，以防万一。业主要带的，双方身份证、户口本、结婚证、房产证。全部都是留复印件查验原件，最好提前复印。交完资料有张回执给你，带着回家等吧。

十一、取证 上面说的回执，背面有电话和网站，都可以去查询进度，房产证号输入“办文编号”就可以了，一般是五个工作日出证。那一天，你要早上六点？七点？八点？去国土局排队拿号，一天只有百十来的号码，取完就没有了，还没得预约，各位切记。拿好号码等叫到，交文，领税单，缴税，返回来拿证。好了房子现在你们名下了。总算完成了80%，心安下先。国有银行，你可以现场抵押，抵押完交纸给银行办事人员。小银行，你先把红本拿去银行给银行的人看，他会放首期款给业主，然后你再返回来办抵押，办完之后回执给银行，银行再按流程付尾款。你开始还贷了。。。

十二、交房业主要预留500~1000的押金在中介那，等你自行去过完水、电、煤气、去物业登记完，万一有他的历时遗留账务，用这里的钱清掉，检查房间内按当时约定的东西少不少，同意中介退尾款。好了你可以安枕无忧的装修住房了。恭喜你一路顺利！

整个流程走完了，那么在上面的流程中，都会出现哪些问题呢？

1.业主收了定金，然后大家在等赎楼和资金监管日期的这个过程中，突然说不卖了。2.业主陪你去资金监管了，委托赎楼了，突然说不卖了，也叫停担保公司担保赎楼。3.上面的手续都做完了，等过户了，业主突然说不卖了或者说要按照实际成交价格缴税。4.去交资料过户了，等新证的过程中，突然房子被查封了。5.已经拿到新证了，业主就是要住在里面不出来，不交房。·······

不卖的理由千奇百怪：

1.我那天喝醉了，不知道发生了什么事情。

2.房子是我婚后买的，只写了我一个的名字，但是我老婆不愿意卖了。3.房子是我亲戚用我的名字买的，他现在说不卖了。

4.房子是我的，我都不知道我儿子和你签了合同，这个合同无效。······

好吧，恭喜你，碰到了一个极品且没有契约精神的业主。其实，99.99%的原因都是：房子涨了，我卖亏了，要么你加个合理价格我卖给你，要么我们就解除合同，我再重新定价卖给别人。

这个时候首先要做的事情是，找律师咨询，不要怕，咨询费不贵的，而且法院还有常年在那值班的一些律师，可能还不要钱呢（法院这个我没去啊，听说的）。还没有到打官司那一步，你首要的是清楚在这个合同中，你走到的那一步对你来说有多大影响，如果真的打官司，那么你能得到的赔偿是怎样，心里要有底，说话才硬气。而且要违约的业主，肯定是已经咨询过的，所以这个时候他随便来忽悠你，你如果没有提前准备，那就亏了。

这个时候是个好中介且想要生意做成的时候，他会约双方坐下来谈谈，那么你不妨先听听业主想干嘛，有没有余地。如果他说要加钱，你是个硬汉子，不吃这套，好录完音你就可以咨询律师打官司了。如果你觉得稍微少点还可以承受，那就看你的谈判能力了，尽量压低，你现在是有理方，虽然房子是他的，但是他违约了，态度要强硬但是语气不要。大家还是商量么，不是要吵架。

没得商量了，不卖你了，也不准备赔偿了了事，态度强硬。好，那你真的需要咨询律师打官司流程了。下面的是我听来的，不保证消息的完全准确哈。1.你要准备打官司的钱，这个社会真的是没钱寸步难行啊·····。言归正传，a.律师咨询费1万~10万或者更多不等，看你的诉求，看你请的律师，价格都不一样的。b.查封房子的保全费，一般是你所签订合同的房屋价格等额资金或者等额财产，我们都没有是吧，请担保公司，手续费是你所签订合同的房屋价格0.5%~1%不等，这个可以要求你的律师推荐，他们熟悉，而且这个担保公司必须是法院认证的那几家，你一般还不晓得是哪个。法院的保全费5000？c.开庭的一些列费用，大概1~5万，看你打官司的时间。这些钱里面，只有c是法院会判对方赔给你的，前面的，你就当加价了吧······

2.请律师写诉状，写明你的要求a.要房子+违约方违约金（合同上有些的就是“按房产总价格的万分之x日息”）+你的精神、误工赔偿（这个是我自己想的，凭什么不能要啊，我的脑细胞都不知道死了多少呢，不知道体内的癌细胞因为我睡不着吃不下什么的增长了多少呢）b.违约金（总房价的20%或者实际增长超过了20%可以向法官诉求多一点，前提是你能证明你说的那个价钱成交了，这个就去中介那弄合同吧，各显神通）+你的精神、误工赔偿（哈哈哈）。a或者b你只能选一样，不能鱼和熊掌兼得啊。

3.好了，你等开庭了，那么我们先来讨论一下打官司的结果。a,有可能你还没查封到就被别人先查封了，这个查封有真有假，这个比较难辨别，没有那个能力的话，选b 吧，不然法官也会建议你选的；有可能你查封了，法官也判给你了，但是你要一次性付款，你考虑下吧，目前的房价······；有可能你查封了，法官也判给你了，也同意你做贷款了，业主认了陪你去了，恭喜你，你的人品还是不错的，前面只是有一劫在那里。有可能，你还在查封的过程中，他想办法过户给自己的亲戚朋友了，看吧，叫你抓紧时间的，没抓紧，赶紧找找他的其他资产，冻结够他赔你20%的，和律师说你要选b了，这次要快啊。b.也要去查封，为啥呢？免得在你等开庭的时间，他把自己的所有财产转移，把自己变成一个穷光蛋，那么法院判决下来，他说我没钱，你只能等他分期付款了。法院也没办法叫他马上给你钱。

4.我们都是风险，卖家没有么？有的，他的风险现在看到觉得无所谓，以后他会哭的。法院有个老赖名单，这个名单是法院判决坚决不执行的才上，一次不执行就可以。以前呢，只是在法院的系统，我们这些平头百姓没想到过，有些做大事的人太没知道，也会去找找看，但是基本对我们生活无影响，生意人才在意么。现在，不一样了哦，目前和民航、铁路的联网已经完成，（据知情人士透露的）老赖们不能坐飞机，不能坐高铁的商务、头等舱，（不能赶尽杀绝哈，普通的还是要人家出行一下的）。以后，和银行系统联网，这些人不能贷款、办信用卡、还有些复杂的不是我们办的业务我记不清了·····，或者我觉得以后可能还会影响到他们出国、移民（也不是没可能哈）等等的，看政策啦。前些天听一个银行经理（小银行的哦）打电话说“这个人不行，在外面这里审核通不过，他的信用太差了，我们办不了贷款给他”不知道说的是不是这种呢？总结一位律师的话：他们现在为了这点蝇头小利舍弃了以后的大利，有他们后悔的！有人说，没关系啊，这些我都不要啊，我有的是钱，有钱能使鬼推磨，到时候我花钱就好了，好吧，你花吧，我相信，你在这次违约中挣到的钱，绝对不会抵过你以后要多花的钱。

说了那么多，其实都是最近和大家聊天以及我自己的亲身经历总结出来的，不能保证全对，但是给大家一个参考。还有提醒大家，作为买家，如果卖家违约了，你第一时间要咨询的是律师，不是在这里问大家怎么办，因为每个人情况都不一样，不是每个人的结果都可以复制的。有可能你浪费掉的时间，卖家把什么都弄完了。如果你是卖家，请你遵守最起码的契约精神，不要贪得无厌。我始终相信举头三尺有神明，人在做，天在看！

经过了这一轮，我也希望以后的买卖双方，都可以遵守这个精神，买贵了你就认吧，卖便宜了你也认吧，这都是上天安排好的，该是你的终归是你的，不是你的总会从你这里出去的。

最后，希望大家都顺顺利利的吧！篇三：无锡购房政策提要 六:无锡购房政策提要

1、商品房购买流程

a、简易流程：看房、选房——签订认购书——签订商品房买卖合同——办理备案登记 ——一次性付款/银行按揭审批——收房、物业签约——办理产权过户——交纳房产税、领房产证

b、具体细节

2、商品房买卖税费计算依据

a:买方:房产登记费、契税、印花税 卖方：交易手续费 b、具体税费标准

不管购买新房还是二手房都需要交纳契税，此外，二手房的卖家还需要缴纳营业税和个人所得税。

1、契税 ① 家庭唯一普通住宅，面积≤90平，契税为1%； ② 家庭唯一普通住宅，面积>90且<144平，契税为1.5%； ③ 家庭非唯一普通住宅及非普通住宅，契税为3%。

2、营业税及其它附加费5.55%=营业税+城市维修建设费+教育附加费+地方教育附加费等 ① 个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税； ② 个人购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；

③ 个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

3、个人所得税 ① 按核定征收1%或差额征收20%； ② 满5年、家庭唯一住所，免征。

注意：2013年3月1日，国务院办公厅发布新“国五条”细则，规定对二手房交易征收差额20%个税，但是，目前无锡尚未执行，仍按总价1%计算。”

3、按揭贷款 a、商业银行贷款（1）、具体流程：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。（2）贷款额度、期限、利率b、公积金贷款

1、贷款流程

第一步：到贷款银行提出借款申请 第二步：银行审核

第三步：到贷款银行签订借款合同第四步：到产权部门办理贷款担保手续第五步：办理住房抵押保险手续第六步：签订还款协议和划款第七步：银行划款 第八步：申请人按期还款 第九步：清户、注销贷款合同

2、二手房需多一步流程，一开始贷款人要到房产交易中心进行评估申请后才申请公积金贷款。

3、办理住房公积金贷款有两种担保方式。一是借款人自己申办；二是由担保公司代为申办。a一人正常缴存住房公积金的最高贷款额度为30万元。b夫妻均正常缴纳住房公积金的最高贷款额度为50万元。（2）、职工家庭首次使用公积金贷款购买住房，面积在90平方米(含)以下，能提供产权管理部门出具的其购买住房为首套住房证明，仅借款人一方符合公积金贷款条件的，贷款额度按上述规定计算不满30万元的，可按30万元计算。夫妻双方均符合公积金贷款条件的，贷款额度按上述规定计算不满50万元的，可按50万元计算。（3）、借款人或其配偶的住房公积金属外地转移至无锡的，转移前的6个月住房公积金按时足额连续缴存，且转入单位处于正常的汇缴状态并无欠缴，其在无锡正常汇缴住房公积金一个月，即可申办公积金贷款。（4）、贷款期限，每贷款一万元期限不超过三年，但最长期限不超过三十年，并且不超过借款人的可借款年限。(可借款年限=借款人自借款之日起至法定离退休时的工作年限+5年)c组合贷款（1）、组合贷款指的是：具备公积金贷款条件的购房者，由于其所购房产应按揭贷款大于公积金贷款的最高额度，在办理公积金贷款后，可以继续向一些商业银行申办商业性按揭贷款。（2）、贷款手续、流程各自依照公积金、商业银行贷款的有关规定办理。（3）、贷款利率分别按照公积金住房贷款利率（贷款期限1-5年（含5年）的贷款按月利率3.45‰执行；贷款期限5年以上的贷款按月利率3.825‰执行）和商业银行住房按揭贷款利率（贷款期限1-5年（含5年）的贷款月利率4.425‰；贷款期限5年以上的贷款月利率4.6‰）还本付息。d、第二次申请住房公积金贷款

职工家庭还清第一次公积金贷款后的次月，可按规定申办第二次公积金贷款。e、按揭房可以再抵押

无锡按揭中的房产是可以申请房产抵押贷款的，只要再次抵押申请的贷款额度不超过抵押物抵押价值的余额就没问题。

4、经济适用房、廉租房政策（1）、无锡经济适用房申购对象 a、申请家庭中夫妻双方至少1人具有无锡市区城镇户籍； b、申请家庭的收入符合市政府 公布的低收入家庭收入标准； c、申请家庭的原住房面积低于市政府公布的住房困难标准。（2）、无锡经济适用房申购条件 a、具有无锡市区城镇常住户口2年以上的； b、家庭人均月可支配收入在1700元以下； c、现住房面积未达到房改房面积控制标准下限，即人均住房建筑面积在18平方米以下。

（3）、无锡廉租房供应对象：家庭人均月可支配收入在1200元以下、人均住房建筑面积在18平米以下的低收入住房困难家庭。

5、商业贷款的房产证一般从买卖合同备案算起一年之内将办理处房产证。

6、私租房的税收政策

应纳税额计算公式为：应纳税额=租金收入×综合征收率 综合征收率统一规定为5%。

7、无锡关于架空层政策规定

2008年无锡市发布《建筑面积与容积率计算规定》，其中，设计作为交通、绿化、居民休闲健身等公共用途的非沿街建筑底层的架空层中的电梯井、门厅等使用空间须计算实际面积计入核定建筑面积。

8、购房落户政策（1）、无锡户口准入政策：2012年1月1日起，无锡户口准入政策放松，在本市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达70平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。（2）、户口落户凭证： a、户口薄或或户籍证明 b、身份证原件及复印件 c、房产证原件及复印件

d、购房合同原件原件及复印件（未办房产证者提供）和商品房备案证明（附在购房合同内）

9、无锡楼市调控政策（1）限购政策

●本市居民限购第三套房

●外地市民有一年以上纳税证明或社保证明的限购1套住房 ●符合政策引进的外地高层次人才限购1套住房（2）商业贷款政策

一、首套房首付比例≥30%；

二、第二套首付比例≥60%；

三、停止第三套及以上住房贷款。总结：