第一篇：民间借贷案件中关于“以房抵债”的司法认定
民间借贷案件中关于“以房抵债”的司法认定
在民间借贷法律关系中，借款人以房屋作为抵押物为借款提供抵押担保的方式较为常见。实践中，除了前述直接以房屋设立抵押权的担保模式之外，借贷双方就房屋作为借款担保的约定也五花八门。担保模式的不同也致使其各自的法律关系迥异，并最终导致司法认定的大相径庭。鉴此，针对民间借贷案件中常见的“以房抵债”借款担保模式，笔者根据相关的法律规定，对该类型案件的司法认定梳理如下，以期有所帮助。
一、“真借款，假购房”类案件的司法认定案例1：2016年1月1日，张三作为出借人向李四借款人民币1,000,000元整，借款期限为3个月，月息三分。同日，张三与李四签订《房屋买卖合同》，约定李四以其名下的一套房屋为前述借款提供担保。担保方式：如李四届时还清本息，则《房屋买卖合同》自动终止；如李四届时不能全部清偿借款本息，则以该房屋抵偿全部借款本息。借款到期后，李四无法清偿全部借款本息，张三诉至法院要求李四履行双方签订的《房屋买卖合同》，将房屋过户至己方名下。司法认定：
（一）《民间借贷司法解释》施行之前，张三与李四签订的《房屋买卖合同》因违反《物权法》186条应被认定为无效，张三无法主张将房屋过户至己方名下。张三与李四虽签订了《房屋买卖合同》，但双方之间并无真实的房屋买卖合意，而是以买卖房屋的方式为借款提供担保。因此，该《房屋买卖合同》引发的纠纷不能简单的按照商品房买卖合同纠纷进行审理。《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，依此规定，张三与李四签订《房屋买卖合同》，实质上属于双方在债务履行期届满前约定，债务人不履行到期债务时，抵押财产归属于债权人所有的意思表示。《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”，依此规定，张三与李四签订的《房屋买卖合同》因违反《物权法》第一百八十六条的强制性规定，应被认定为无效。鉴此，在合同无效的情形下，张三无权依据《房屋买卖合同》的约定，要求李四将房屋过户至己方名下。
（二）《民间借贷司法解释》施行之后，张三如诉至法院要求李四将房屋过户至己方名下的，法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，法院应予驳回。《民间借贷司法解释》并未对《房屋买卖合同》的效力进行明确认定，而是直接对该类诉讼的司法操作路径进行了明确。《民间借贷司法解释》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。据此规定，如张三选择以房屋买卖合同关系作为诉讼法律关系起诉至法院，要求李四将房屋过户至己方名下的，则法院亦只能按照民间借贷法律关系进行审理，张三诉请房屋变更至己方名下的诉讼请求亦不能获得司法支持。此外，《民间借贷司法解释》第二十四条第二款还规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”。需特别注意，本款的规定并非赋予债权人张三对李四提供的房屋享有抵押权，即张三无权就该房屋拍卖、变卖后的价款相较于李四的其他债权人优先受偿。在李四名下房屋未被其他债权人申请法院查封的情况下，张三可依据前诉规定申请法院强制执行以偿还债务；如李四名下房屋已被其他债权人申请法院查封的情况下，则张三无法直接申请法院对房屋进行拍卖，而应当按照执行的相关规定及路径，主张己方的债权。
二、“真借款，真抵房”类案件的司法认定案例2：2016年1月1日，张三作为出借人向李四借款人民币1,000,000元整，借款期限为3个月，月息三分。借款到期后，李四无法偿还借款本息。经双方对账，截止2016年4月1日，李四欠付张三借款本金及利息共计人民币1,090,000元。之后，张三与李四签订《房屋买卖合同》，约定张三购买李四名下的一套房屋，前述欠款本息全部转为已付购房款，合同签订后15日内，办理完毕房屋产权转移登记。合同的约定产权过户时间到期后，李四一直无故未协助办理产权过户，张三遂诉至法院要求李四履行双方签订的《房屋买卖合同》，协助将房屋过户至己方名下。司法认定：本案中，张三与李四签订的《房屋买卖合同》的时间发生在借款到期之后，双方签订该《房屋买卖合同》的目的也并非以买卖房屋作为手段为借款提供担保，而是双方协商一致，终止借款合同关系，转而建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的意思表示。因此，本案中，张三与李四签订的《房屋买卖合同》因发生在债务履行期届满之后，且双方买卖房屋的意思表示真实，继而不再适用《物权法》第一百八十六条的规定。最高人民法院发布的指导案例72号也对该类案件的裁判思路进行了明确，即借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。鉴此，李四在未按约履行《房屋买卖合同》的情况下，张三有权诉请法院要求李四协助将房屋过户至己方名下。此外，最高人民法院发布的指导案例72号还明确法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。依此规定，对于可转换为已付购房款的法定利息利率到底应确定为24%还是36%？该指导案例的裁判观点并未进一步明确。结合《民间借贷司法解释》的相关规定，笔者认为，该可转换为已付购房款的法定利息利率应以年利率24%为限，理由在于，根据《民间借贷司法解释》第26条的规定，对于年利率超出24%低于36%之间的利息，如借款人已经偿还的，则借款人无权要求出借人返还；如借款人未偿还，而出借人诉请支付的，则法院不予支持。依此逻辑，对于以房抵债的案件而言，借款人李四并未实际向张三支付过欠款本息，张三诉请法院要求李四履行《房屋买卖合同》，本质上属于请求法院判令李四以物的形式偿还对张三的欠款本金及利息，因此，根据《民间借贷司法解释》第26条第一款的规定，可转换为已付购房款的法定利息利率应确定为年利率24%。
第二篇：浅析民间借贷案件中的相关法律问题
浅析民间借贷案件中的相关法律问题
受国际、国内金融环境的影响，民间借贷已成为一些企业（主要是民营企业）或个人的重要融资渠道，近几年的民间借贷活动显得尤其活跃。但由于民间借贷实践操作中存在不规范性的特征，由此衍生了大量的民间借贷纠纷，全国各地法院的民间借贷纠纷案件数量呈直线上升的趋势。民间借贷引发了相关社会问题，已然成为社会关注的焦点之一，温总理近期也因民间借贷引发的社会问题亲自赶赴温州作调查和指导工作。最近，最高人民法院专门就民间借贷问题发布《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》（法[2011]336号）。本人在近几年代理了不少民间借贷案件，最近参加了由中国行为法学会举办的关于民间借贷法律问题专题研讨会，会议邀请了最高院民二庭的资深法官及国内知名律师参加，本人觉得参加该会受益匪浅。鉴于此，本人拟就民间借贷纠纷案件的相关法律问题谈几点个人心得体会，以期达到抛砖引玉之效果。
一、关于民间借贷纠纷中债权债务主体问题
1、借贷关系中的当事人问题
通常而言，民间借贷关系中债权债务主体问题本不该是一个问题，但由于民间借贷实践操作的不规范性导致了该问题的复杂性，比如民间借贷中的贷款人有可能口头委托其亲朋好友甚至其下属代为支付借款，而借款人也可能口头指示贷款人将借款打入他人账户（代收款），而一旦付诸法律诉讼时，真正的债权人可能既难以举证其债权人的身份（比如还需申请代为支付借款的受托人出庭作证等），还可能无法举证被告的债务人身份（因为借款是转入第三人账户的，如果债务人予以抵赖或不到庭，在法律上难以认定真正的债务人是谁）。因此，律师在代理该类案件时，要首先区分案件的不同情况适当确定民间借贷纠纷中的债权人主体和债务人主体。在真正的债务人（被告）否认借款事实或借款人缺席（失踪）的情况下，如现有的证据在法律上无法认定真正的债务人时，甚至应考虑改变诉讼策略，如以债务人口头指示的收款人为被告提起不当得利之诉等。
2、债务的承担主体问题
最高院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外（建议加脚注）。根据该规定，如果借款人是自然人时，作为民间借贷的原告，应将借款人的配偶列为共同被告。如果存在第三人保证担保或其他担保形式时，还应将担保人列为共同被告诉请担保人承担连带清偿责任；如果担保人属自然人时，本应考虑是否也将其配偶列为共同被告，但根据目前的司法实践，在自然人担保人的民间借贷纠纷中，如原告直接将担保人的配偶列为共同被告起诉的，法院普遍不予受理。而如果作为被告的代理人，尤其是作为借款人或借款担保人的配偶的代理人，除严格审查原告主体是否属适格的债权人之外，还应仔细甄别借款人在法律上、证据上是否属适格的借款人，关注被告是否属于上述婚姻法及其司法解释中所述的“除外”情形，以此作为抗辩理由免除债务的共同承担义务。
二、关于民间借贷纠纷案中的债务本金问题
1、利息预先在本金中扣除情况 民间借贷中，通常出现贷款人在支付借款时预先从本金中扣收利息的情形。对于该类情形，根据合同法第二百条“利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”之规定，预先从本金中扣除的“利息”部分不视为本金数额，仅以实际支付的借款数额认定为本金数额。对于该问题，在最高人民法院《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》（法 [2011]336号）（以下称“最高院通知”）第六条再次作出了相同规定。但实践中，贷款人往往一方面预先在本金中扣除利息，另一方面又要求借款人以“借条”或“借据”的形式书面确认收到借款现金（本金），该“借条”或“借据”上载明的数额是尚未扣除利息之前的数额，在此情形下，借款人除非有其他证据足以证明“利息预先在本金中扣除”，否则，法院可能只能按照“借条”或“借据”之书面证据予以认定。
2、巨额“借条”或“借据”之认定
在实践中，作为贷款人的原告往往向法院提交由借款人出具的“借条”、“借据”或“欠条”等凭据主张债权，如果这些凭据载明的金额较小（比如几千元、几万元或小几十万元），据此认定债务金额一般没有问题。但如果前述凭据载明的金额高达几百万元甚至几千万，而且没有任何银行转账凭证予以佐证，这时法院又会如何认定呢？宁波市北仑区人民法院审理的一个案件（案号：（2008）甬仑民二初字第1475号），法院认为：“原告虽然向法院提供了被告出具的借条，但借条并非是唯一的债权凭证，原告还应向法院提供其已经向被告俞磊交付了借条中约定的借款的证据，但原告无法提供上述证据”，法院最后判决原告败诉，该判决现已发生法律效力。在最高院审结的案件中也有类似的判例。尽管这可能仅属个案情形，但却提醒我们，仅凭手中持有的“欠条”、“借条”等类似凭据主张债权，能否胜诉已经存在不确定性，因此，律师在代理此类诉讼过程中，应充分估计法院作出对自己当事人不利认定的可能性，提前做好充分的举证。同时，在作为被告代理人的情况下，应充分举出足以使法官对原告提供的债权凭证产生合理怀疑的证据，并充分引用现有的司法判例进行抗辩。
前述最高院通知第七条规定：“注意防范、制裁虚假诉讼。人民法院在审理民间借贷纠纷案件过程中，要依法全面、客观地审核双方当事人提交的全部证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。对形式有瑕疵的“欠条”或者“收条”，要结合其他证据认定是否存在借贷关系；对现金交付的借贷，可根据交付凭证、支付能力、交易习惯、借贷金额的大小、当事人间关系以及当事人陈述的交易细节经过等因素综合判断。”该规定进一步印证了上述案例中法院认为“借条并非是唯一的债权凭证，原告还应向法院提供其已经向被告俞磊交付了借条中约定的借款的证据”之观点。司法实践中，面对真假难辨的巨额“借条”等债权凭证，某些地方地方法院、中级法院的审判委员会已形成法院内部的审判指导意见，即对仅凭借条、欠条、收条、借据等债权凭证主张债权的，如金额超过一定的数额，借款人对借款事实予以否认且贷款人在没有其他证据予以佐证的情况下，不予支持。
三、关于民间借贷纠纷案中的利息、复利、违约金等问题
1、关于是否存在利息的争议问题
最高院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第八条规定：“借贷双方对有无约定利率发生争议，又不能证明的，可参照银行同类贷款利率计息。”《合同法》第二百一十一条规定：
“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。”根据新法优于旧法原则，如果自然人之间的借贷未约定利息或约定不明的，应认定为无息借贷。如前述无息借贷逾期还款时，是否应支付利息？前述法律和司法解释对此未予明确，但通常理解应从逾期还款之日起计算利息。根据最高院通知第六条“当事人既未约定借期内利率，也未约定逾期利率的，出借人参照中国人民银行同期同类贷款基准利率，主张自逾期还款之日起的利息损失的，依法予以支持”之规定，逾期还款的利息支付原则已有明确法律依据。
2、高额利息问题
最高院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定，“民间借货的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”。第七条规定，“出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护”。对该问题在最高院通知第六条中再次作出了相同规定。根据该等规定，民间借贷活动中无论约定的利率多少，但法院予以支持的最高数额为不超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。
3、利息、复利、违约金、资金占用费等并存时如何处理？
根据最高院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第七条“出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护”之规定，民间借贷中约定的复利与其他利息合计后的总利率未超出银行同类贷款利率四倍时，该复利可予支持，而只有在计算
复利后与其他利息合计后的总利率超出银行同类贷款利率的四倍的部分才不予支持。
如在民间借贷合同中约定借贷利息、复利的同时，又约定违约金、资金占用费等情形时，违约金或资金占用费能否与前述利息一并得到支持？在司法实践中，人民法院在处理该类民间借贷案件时，并不区分利息与违约金等的性质，而是将利息、复利、违约金或资金占用费等综合统一计算，只要总额不超过银行同类贷款利率的四倍的，均予以支持，超过部分予以驳回。本人认为，法院如此处理的目的一方面在于遏制高利贷化倾向，同时，该处理原则也符合合同法中关于违约金过高时可予以调整之规定。
民间借贷涉及的其他问题还很多，如民间借贷中关于循环借款并交叉循环还款时债务本金及利息的认定问题、民间借贷中的担保问题等，限于篇幅，在此不再展开，留待之后再行探讨。
第三篇：民间借贷司法解释第24条与以房抵债裁判规则如何衔接
民间借贷司法解释第24条与以房抵债裁判规则如何衔接? 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称“《民间借贷规定》”）于2015年9月1日施行，第24条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”
本条是对常见的以买卖合同作为借款合同的债权担保的纠纷审理的规定，以买卖合同作为借款合同的债权担保即是在民间借贷中，当事人为了规避物权法对流押的禁止性规定，采取变通做法，通过另行订立一份买卖合同担保借款合同的履行，即约定如果到期偿还借款，则双方履行买卖合同，借款顶抵买卖合同项下的购买款项。
一、以买卖合同作为借款合同的债权担保的，如何认定买卖合同效力，《民间借贷规定》出台前存在有效和无效之争。
一度作为借款合同担保合同的买卖合同的效力该认定有效还是无效存在争议，最高人民法院的2011年和2013年两个再审案件的观点截然相反。
（一）有效说
最高法（2011）民提字第344号判决（朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案），该案一审二审判决商品房买卖合同有效，山西高院再审改判无效，最高法院撤销再审判决，最终认定商品房买卖合同有效，最高法院判决认为：本案的商品房买卖和民间借贷两份协议，并立又有联系，即以签订商品方买卖合同的方式为之后的借款协议提供担保，同时，借款协议为商品房买卖合同履行附设了解除条件，即借款到期借款人不能偿还借款的，履行商品房买卖合同。但是，两份协议没有约定，借款到期不能偿还，朱俊芳直接通过前述的约定取得“抵押物”所有权，而必须通过履行商品房买卖合同实现；这两份协议并不违反法律、法规的强制性规定。故两份合同均应有效。
（二）无效说
最高法（2013）民提字第135号判决（广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案），该案一审和二审认为买卖合同有效，最高法院再审认为无效，最高法院判决认为：双方当事人均未向法院提交书面的借款合同，故对于双方当事人之间有关借款期限的约定，并无充分证据加以证明。既然案涉《商品房买卖合同》是作为340万元债权的担保而存在，那么，作为债权人的杨伟鹏实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人嘉美公司主张债权，如果没有明确的履行期限，则债权人可以随时请求债务人履行，但应当为其留出必要的准备期限。在嘉美公司拒不还债或者无力还债的情况下，杨伟鹏才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利，以担保其债权的实现。杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。
二、《民间借贷规定》出台前，最高院通过征求意见稿和公报案例认同有效说并指导全国审判。
2013年《民间借贷规定》（征求意见稿）第25条【民间借贷与买卖合同混同的处理】规定： “借款人为借款而与贷款人签订买卖合同，借款到期后借款人不能偿还贷款，贷款人要求以借款本息抵顶买卖合同价款的，人民法院应当将民间借贷合同和买卖合同合并审理。买卖合同约定的价款明显高于或者明显低于合同履行时的市场价格，当事人主张以市场价格履行合同的，人民法院应予支持。就履行的买卖合同价款与应偿还借款本息之间的差额，当事人主张偿还或者补偿的，人民法院应予支持。”
可以看出征求意见稿遵循了2011年朱俊芳案的审理思路。据了解，为了在司法解释公布实施前以指导案例的方式指导全国法院审判，最高法院在2014年12期将朱俊芳案作为人民法院公报案例。
三、《民间借贷规定》回避了买卖合同的效力问题，规定出借人仅能依据借款合同主张权利，出借人仅能申请拍卖标的物。
风云突变，最终公布的《民间借贷规定》没有延续朱俊芳案件和征求意见稿的思路。第24条规定通俗的解释是，出借人应当按照民间借贷法律关系提诉讼请求，否则人民法院裁定驳回起诉。民间借贷判决生效后，借款人有权申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。拍卖所得的价款多还少补。
出借人不能要求按照买卖合同对标的物主张债权请求权，只能将标的物作为出借人的概况性财产，通过拍卖程序，就获得的变价款项受偿。
四、在没有第三人对买卖合同标的物申请作为借款人财产执行的情形下，适用新规定实际效果上没有重大变化。
鉴于以买卖合同方式担保借款主要是以不动产作为标的的，我们以下仅以不动产作为标的来论述。在目前房地产市场平稳及未来房价不会暴涨的情况下，出借人通过履行买卖合同而获得不动产的所有权，与出借人通过拍卖处置不动产获得变价款项，两者在金钱权益上没有太大差别，特别是征求意见稿中，规定买卖合同约定的价款明显高于或者明显低于合同履行时的市场价格，当事人主张以市场价格履行合同的，人民法院应予支持，当事人也有价格调整权。也就是说即便是出借人有权主张履行买卖合同，法院也需要审查约定价格明显低于实际履行时实际价格，以防止出借人利用优势地位获益。
五、以买卖合同作为借款合同债权担保的，符合法定情形下，出借人仍能凭借买卖合同获得不动产受让人物权期待权，享有对抗申请执行金钱债权的第三人的权益。
《民间借贷规定》第24条并未就买卖合同的效力作出说明，没有表述和明确“买卖合同无效”，那么出借人是否还能够依据买卖合同享有特定情况下不动产受让人物权期待权，排除第三人针对借款人与出借人之间买卖合同标的不动产的执行？
举例来说，张三是出借人，向借款人李四借款100万元，同时双方签订房屋买卖合同，以李四所有的房屋作为债权担保（假定房屋变现价值与借款本息相当），约定若借款到期后，李四不能还款的，借款本息自动抵顶购房款，李四应当将房屋过户给张三。合同签订后，李四已经将房屋交张三占有。借款到期后，李四未偿还借款也不配合办理过户登记，且之后第三人王五因金钱债权以李四为被执行人申请执行，要求执行该套仍登记在李四名下的房产。此时，张三和王五针对该房屋的变现价款的权利是否有优先劣后之分？
依据《民间借贷规定》24条，张三不能依据买卖合同要求履行买卖合同，但该条并没有说张三与李四之间的买卖合同无效，那么依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第28条，那么张三是不是因符合在查封 前签订书面买卖合同、在查封前合法占有不动产、已支付全部价款（价款在查封前根据买卖合同已经自动抵顶）、非因买卖人自身原因为办理过户登记（买卖合同还未界履行期）这四个要件，可以排除第三人王五对房屋的执行？
《执行异议和复议规定》第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
笔者的看法是，可以排除，达到张三对李四房屋的变现价款享有优先权的效果，且进一步来说，如果张三是符合《执行异议和复议规定》第29条的消费者买受人，按照该条的规定享有更高的权利保障。如果张三没有占有房屋，但是办理了受让物权预告登记，依据《执行异议和复议规定》第30条，也可以排除王五的执行。
从以上分析，在民间借贷司法解释第24条施行后，并非说最高人民法院完全否定了出借人与买受人签署房屋买卖合同，在符合相应要件的情况下，出借人仍然是享有优先权的，即签订书面买卖合同、在房屋查封前合法占有房屋、在房屋查封前借款已经抵顶购房款（支付全部价款）且已经向借款人主张办理过户而借款人不配合办理（借款人对没有办理过户没有过错），或者出借人办理了受让物权预告登记。签署商品房买卖合同对于借款是有一定的保障意义的。
第四篇：民间借贷纠纷公告案件中借条的效力认定
民间借贷纠纷公告案件中借条的效力认定
先看这样一个民间借贷案例：原告何某向人民法院起诉称，自己和被告张某是表亲，平常有一定往来。某日，张某找到原告，称生意资金周转困难，要求借款10万元，原告碍于亲戚情面就答应了，张某向原告出具借条一张，载明借到原告现金10万元，约定了还款时间和利息，张某在借条上签名捺印。借款不久后，原告即发现再也无法联系上张某，经多方查找也无音信。故依据张某出具的借条向法院提起诉讼，要求判决张某归还借款。人民法院受理案件后，经核实被告张某确已外出下落不明，遂公告送达了应诉材料及传票。在开庭时间，被告张某未到庭参加诉讼，原告何某主张权利的证据就只有一纸原始借条，那么，承办法官该如何认定原告何某与被告张某之间的借贷关系？又如何保护未到庭的张某的合法权益？
根据《合同法》第一百九十七条的规定，公民之间的民间借贷合同为不要式合同，当事人可以采用书面形式，也可以采用口头形式或其他形式。而在现实生活中，由于借贷关系的双方当事人之间多有亲属关系或同事、同乡、同学等社会关系，在借贷形式上表现出简单和随意性，不签订书面协议或仅仅由借款人出具一张内容简单的借据的情形较多。一旦发生纠纷，出借方很难举出说服力很强的证据。
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《证据规定》)第五条的规定，“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效 1的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。因此，在民间借贷纠纷中，出借方对双方之间存在借贷关系以及出借方已将借款提供给借款人负有举证责任，而借款人则对于其已履行还款义务负有举证责任。那么上述案例中何某举示的借条能否证明何某与张某之间的借贷关系存在呢？
一种观点认为，根据“谁主张，谁举证”的基本原则，原告何某举示借条证实了被告张某的借款行为，已经做到了自己的应有举证义务，如果被告张某对此借条持有异议或者认为自己并非借条上签字的人，那么此时就应该是被告张某负有举证责任了，而张某经法院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，系自己放弃了自己的举证、质证权利，故应由被告张某承担不利的法律后果。
另一种观点认为，出借方不仅要对借贷内容负有举证责任，同时还应对借款人是谁负有举证责任。因此，在被告张某未到庭的情况下，原告何某还应当提供证据证明自己所诉讼的被告张某就是借条上签字的借款人张某。如果原告举示不出相应证据，则说明原告无法证实借条上的借款人就是自己所诉讼的被告张某，按“谁主张，谁举证”的原则，应由原告何某承担举证不能的法律责任。
第三种观点认为，在关键性证据的证明力上，应当客观地审核认定。在审理案件过程中，法官应当向原告何某释明其对证明借款人是谁和借款的合法性负有举证责任。并可适
当引导何某尽可能的搜集相关证据或者线索，比如借款在场人、知晓借款事实的双方亲朋好友或者能确定是借款人所亲笔的其他签名捺印，必要时还可以申请人民法院调查取证。最终通过获得其他佐证以证实借条的真实性，达到证明原告主张的目的。
笔者同意第三种意见，因为在社会公众对司法裁判法律价值和社会价值有机结合的要求和期待下，法律真实与客观真实的接近或吻合，是人民法院不懈追求的目标。而且实践中伪造借条以达到自己不可告人目的的情况时有发生。所以在民间借贷纠纷案件上，人民法院既可以也能够要求当事人提供进一步证据，以核实借贷事实本身的真伪。
当然，在第三种观点下，会导致两种可能的发生，一是找到佐证借款事实的证据，二是找不到相应佐证。第一种情况的处理结论不言而喻，第二种情况下如何处理呢？笔者认为，如果遭遇第二种情况，在法官已尽到谨慎审查义务及没有相关信息、现象表明借条虚假的前提下，法官的价值取向只能选择支持原告诉讼请求。因为一般民间借贷主体的法律意识都比较淡薄、风险意识较差，出借人心中只会有“借债还钱，天经地义”的思想，而不会理会什么举证责任后果，如果判决原告败诉，而客观上借款又是事实的话，就会引起不稳定事件发生。而判决原告胜诉后，如果客观事实与法律事实有出入，被告出现后还可以通过申请再审等手段恢复法律事实与客观事实的统一。
第五篇：民间借贷民间借贷案件中利息争议的认定与处理标准的应用
民间借贷案件中利息争议的认定与处理标准
民间借贷合同中，借款人在借款合同到期后要按合同的约定支付利息，这也是借款人的主要义务。但在实践中，对利息问题的争议比较多，涉及问题较复杂，民间借贷案件中利息争议的正确处理对于借贷纠纷的解决具有重要意义。
一、利息约定不明的处理标准
利息条款或约定是民间借贷合同的重要内容，但是，自然人之间的借款具有互助性质，因合同当事人之间本身具有的特定关系，利息条款的约定具有一定的随意性。如有的约定了利息，而有的就未约定利息，有的约定还不明确等等情况经常出现。因此《中华人民共和国合同法》第211条第1款规定：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。”这里需要注意的是，正因为自然人之间的借款具有互助性质，当事人对支利息没有约定或者约定不明确的，无须经过合同法第61条规定的补缺程序，直接确定为不支付利息。《中华人民共和国合同法》第211条第二款规定：“自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。”当事人对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》
第61条予以确定，即“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”在实际处理民间借贷纠纷时，如果对当事人之间的借款关系认定为无息借款，但是借款人不能按期归还借款时，贷款人主张收取逾期归还借款的利息，则人民法院应当支持。
二、利息支付不符合约定的认定标准
利息支付要求符合合同约定，以合同当事人对利息事先有约定为前提。在合同履行期限界满后，借款人应当按照合同履行约定的利息支付义务。在此，利息的支付必须符合支付要求，具体有三项条件：第一，支付期限要求。包括两项内容：首先是利息清偿的时间，借款人应当按照约定的期限支付利息。除双方另有约定外，利息清偿以债务人清偿本金时一并清偿。如果借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。其次是利息多少的计算时间。利息计算的标准应当以双方约定的借款期间为准。一般情况下，为借款合同履行期间。但是，在借款人提前还款的情况下例外。根据《中华人民共和国合同法》第71条第一款规定：“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。”
在民间借贷合同中，债务人是否可以提前履行债务呢?这个问题应当具体问题具体分析。如果双方未约定利息的情况下可以，因为此种情况并不损害债权人的利益。但是，如果双方约定了利息，借款人提前返还借款的，债权人可以拒绝提前偿还，因为提前偿还将直接减少借款的利息收入，对债权人利益有一定损害。拒绝提前履行对债权人而言是一项权利，债权人可以先行使，也可以放弃。《中
华人民共和国合同法》第208条同时规定：“借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”在债权人同意债务人提前清偿债务情况下，当事人可以对偿还利息进行约定，没有约定应当以实际借款期间计算利息。这样也符合权利义务对等与公平原则。
三、违法计息方式的认定标准
民间借贷中的“计复利”，俗称“驴打滚”、“利滚利”，是导致贷款额急剧膨胀的计利方法，严重损害了公平原则。对重复计息行为性质的认识，理论与实务中曾有人认为，这仅是一种计算方式的不足，殊途同归，结果差别不大。也有人认为，民间借贷将利息计入本金，更换借据后，形成新的债权债务关系，如债权人基于新的借据起诉，即应受到法律保护等。对此，应当严格审查。
根据最高人民法院1981年8月发布的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》规定：民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可以根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包括利率本数)。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。从上述规定可知，民间借贷中超过利息约定限度的“高利贷”不受法律保护，而 “利滚利”等形式的重复计利行为也不予保护。因为，民间借贷、自然人之间的借贷，约定的利率一般较高，若再重复计息，不但计算结果有差异巨大，而且往往超过银行同类贷款利率的4倍，因此，对计复利问题应依法严格测算。第三，对于更换后的新借据，一般不宜简单、孤立地认定其效力。不能认为凡是更换了借据，贷款人签了字，就是其真实意思表示，就形成了新的债权债务关系。依所立新借据对案件作出认定和判决，虽然可以省去很多麻烦。但往往不利于保护债务人的合法权益，这一
纸新借据的背后，往往潜含高利贷、计复利、预扣利息等损害借款人合法权益的行为。因此，在诉讼过程中，应当注重对新借据产生、来源及形成过程的严格审查，分别情况予以处理。借款人一般处于弱势地位，其更换借据的行为往往出于无奈，凡当事人能够举证在换据时对方施以欺诈、胁迫等手段或乘人之危的，都应认定所换借据无效。
四、利息偿还方式的认定标准
实践中，一些民间借贷纠纷对欠款偿还时并未约定是先偿还本金，还是先偿还利息。对此，在有息民间借款合同中，按期支付利息是债务人的主要义务，是债权人的主要权利。支付利息的期限一般由双方的借款合同约定，借款合同没有约定或者约定不明确的，由当事人协议补充。如果当事人没有达成补充协议的，利息是在到期本息一同支付，还是应先按期支付利息呢?对此问题应当区分具体情况。如是分期偿还的情况，根据《中华人民共和国合同法》第205条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”之规定，应先支付利息，而不是先支付本金。当然，依据地区特殊的交易习惯确定能够确定的，尽量服从交易习惯。作者简介：执业数年来，马超律师办理了各类民事、经济、刑事案数十件，具有丰富的法律实践经验，擅长办理刑事辩护、合同纠纷、人身伤害赔偿、房地产纠纷等案件。马律师善于调查研究，作风严谨，思维敏捷，注重把握恰当时机
和方式切入案件，尤其擅长经济纠纷、疑难案件的策划、运筹和操作，成功办理了一批较有影响的诉讼和非诉讼案件。
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