第一篇：借名购买两限房协议被判无效 购房款应返还
标题:借名购买两限房协议被判无效购房款应返还 靳双权律师点评两限房借名纠纷之财产返还
房产律师靳双权谈拆迁后获得两限房购房指标的专属性 两限房购买对象具有专属性，借名购买违反国家政策
北京房地产专业律师靳双权（***），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
王凌诉称：2009年5月，王凌1号的房屋被拆迁，王凌因拆迁获得购买X室房屋的两限房资格。王凌将两限房指标交由其女儿去购买。谁知石夏天的朋友暗中与王凌的女儿达成口头协议，使得石夏天无偿使用王凌的两限房指标购房，当时没有签订书面合同，也未获得王凌允许。石夏天明知此房为两限房、其不符合购买条件，仍享有的限价商品房并一直占有、使用，其甚至暗中通过非法手段将房产证领取到自己手中。王凌多次与石夏天协商，未果。请求：
1、确认王凌和石夏天之间关于X室房屋的口头转让协议无效；
2、合判令石夏天立即将X室的房屋腾退给王凌；
3、判令石夏天给付王凌房屋占用费十万元。
二、被告辩称
石夏天辩称：不同意王凌的诉讼请求。
一、2013年王凌诉石夏天物权保护纠纷案件中，王凌已经当庭承认该购房指标系其自愿转让，双方的买卖协议是双方意思自治的结果。
二、王凌、石夏天双方就涉案房屋之间存在口头买卖协议，该事实已经经过了X区法院生效判决的确认，王凌的主张与其诉讼请求互相矛盾，也与王凌在之前诉讼中的陈述相违背。
三、王凌与石夏天双方口头协议并不具有合同无效的情形，口头协议有效，双方应该继续履行口头协议的内容。限价商品房本质上也是商品房的一种，只是在价格上、户型上有所限制，其他与商品房无本质差异。相关法律规定并未限制限价商品房禁止交易，只是规定了5年内若需要交易则需要政府回购而已。石夏天支付了全部购房款、税费，办理了装修和入住，石夏天完全是依法依约入住涉案房屋，王凌仅作为名义上产权登记人不仅无权要求石夏天腾房，更无权要求石夏天支付房屋占用费。
三、审理查明
2009年8月28日，王凌与X房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，约定王凌购买X室房屋。现该房屋的房屋产权证、购房发票、契税发票及其他相关票据原件均在石夏天处。关于购房款的支付情况系石夏天的爱人直接向X房地产开发有限公司刷卡支付。
王凌、石夏天双方均陈述于2009年8月达成口头协议，但是对口头协议的内容双方表述不一，王凌主张系无偿将购房指标及房屋转让给石夏天，石夏天主张双方系房屋买卖关系，石夏天向王凌支付了1万元转让费。
另查，X室的房权证所载明的所有权人为王凌，房屋性质为限价商品住房，登记时间为2012年11月2日。2012年10月11日，上述房屋取得契税专用税收缴款书。
四、法院判决
1、王凌与石夏天之间的口头协议无效；
2、石夏天向王凌返还X室房屋；
3、驳回王凌的其他诉讼请求。
五、房产律师点评
房产专业律师靳双权点评：
当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。
本案争议的焦点系王凌与石夏天双方达成的口头协议的内容及性质。对此双方均未提供充分证据证明各自主张。
首先，购房款的支付方式系石夏天的爱人向开发商直接交付；其次，房屋的占有使用及购房票据、产权证书的持有人均为石夏天；结合双方口头协议达成的时间综合考虑，应认定双方系借名买房关系，双方达成的口头协议内容即石夏天借用王凌名义购买房屋。
限价商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房，其购买对象具有专属性，借名购买限价商品住房的行为本身违反了国家相关政策法规的规定，应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，石夏天应返还王凌房屋。关于返还时间，因双方还存在出资问题尚未解决，故应由法院酌情确定。关于王凌要求石夏天支付房屋使用费，无事实及法律依据，故无法得到支持。提示：限价商品房是政府提供政策优惠，具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。同时，在房屋的转让方面，政府有明确的政策性规定，建议借名购房人慎重选择。
第二篇：借名购买车位协议
借 名 购 买 车 位 协 议
甲方： 乙方：
甲乙双方经协商一致，乙方以甲方名义购买位于泸州市江阳区江南路三段南岸花城春天里车位事宜达成一致，订立如下条款，共同遵照执行：
一、基本事实
1、乙方因故不便以自己名义购买
，现委托甲方以甲方名义购买位于
车位一个。
2、甲方接受乙方的委托，以甲方名义签订房屋买卖合同，但实际购买车位款75000元及相关费用全部由乙方支付，乙方是实际出资人和该车位的实际所有人。
3、基于以上事实，双方特签订本协议，明确相关权利义务，和具体操作方案，共同遵守。
二、购车位手续
1、甲方愿意配合乙方办理上述相关购车位手续，包括：签订购车协议等相关协议，也包括办理缴纳和支付相关税费手续、申请办理车位产权证过户等手续。
上述手续，视情况由甲方亲自出面办理，或由甲方出具授权委托书给乙方，由乙方具体办理。相关协议的内容所涉及的条件及相关手续办理条件等，由乙方决定。
2、乙方以甲方名义与卖方签订车位买卖协议后，包括但不限于购车位款、契税、个人所得税、中介费等一切与购车位相关的所有费用支出均是由乙方承担。与此车位相关的购车位合同、车位产权证书、车位收据、契税凭据等所有付款凭据和证件均由乙方持有和保管。
3、如因本次购车位与卖方或中介等相关方产生纠纷，由乙方承担相关费用并代为处理，甲方提供相应手续配合，一切后果实际由乙方承担。
三、车位的所有权和使用情况
1、该车位登记在甲方名下，尚未办理产权证书。车位实际所有权归乙方所有。由乙方实际占有使用该车位。即乙方享有该车位的占有、使用、收益及处分的权利。
2、因该车位所产生的所有费用，包括物业费、水电费、维护费等，包括将来可能发生的因持有该车位所产生的所有税费，均由乙方实际承担。
3、乙方有权将该车位出租，需要时甲方应当配合办理相关手续。出租所得收益归乙方所有，但因此产生的税费及出租产生的一切需要由产权人承担的费用，均由乙方实际承担。
四、车位所有权的处分
该车位的实际处分权归乙方，视乙方意愿，甲方配合乙方按以下方式处分该车位：
1、乙方认为可以将该车位转移到乙方或乙方指定的其他人名下时，甲方配合按买卖或赠与等方式将该车位过户给乙方或乙方指定的其他人。
2、如乙方需要出售该车位，由乙方确定买家和相关交易事项，甲方配合办理车位出售的相关手续，售房所得款项归乙方所有。
3、在车位登记在甲方名下期间，可根据乙方需要将该车位抵押给乙方或乙方指定的其他人，用于办理借款、贷款或相关乙方认为需要的事项。
4、因办理本条上述1至3的相关事项，所产生的一切费用，由乙方承担，因处分该房所得收益，也归乙方所有，产生的纠纷，也由乙方负责处理。
五、费用及违约责任
甲方方应当恪守诚信，受乙方委托购买的车位在其名下时不得侵害乙方的利益。如甲方或与甲方有关的原因导致该车位权益受损，导致乙方无法按本协议约定的条款行使对车位的权利，甲方除按权利受损时车位市场价格（双方认定的价格不一致，以评估价为准）给予乙方赔偿外，还应按权利受损时车位市场价格的的20%为标准，支付违约赔偿金给乙方。
六、其他约定
1、甲方应将本协议约定的相关内容告知甲方的相关利害关系人（包括但不限于父母、配偶、子女），确保其相关利害关系人不对该车位主张权利。
2、本协议自双方签字之日起生效，至上述车位按乙方意愿通过买卖、赠与、继承等方式转到乙方或其他乙方指定人的名下后，本协议自动失效。
3、本协议一式两份，双方各执一份，效力相同。
甲方：
乙方：
二〇一
****年**月**日
利害关系人承诺：本人已知悉乙方实际出资以甲方名义购车位一事，并表示认可该房实际归乙方所
第三篇：借名购买房屋协议
甲方： 身份证号： 乙方： 身份证号：
一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定： 1、2012年 月 日，甲方委托乙方以乙方名义为甲方购买北京市 路 号流星花园 号楼 单元 号房屋一套，乙方接受甲方的委托。
2、甲方已于 年 月 日以乙方名义与 房地产开发有限公司(下称“开发商”)签订认购协议书并交纳购房定金 元，该认购协议书的权利义务由甲方享有及承担。
3、由甲方以乙方名义签订《商品房买卖合同》、申请银行按揭贷款及办理购房的所有相关手续，甲乙双方均认可银行首付款及每月的按揭贷款等所有购房相关费用全部由甲方支付，甲方是实际出资人。
二、甲乙双方经协商一致、诚实信用的基础上达成如下协议，双方共同严格遵守。
1、乙方代甲方购买的北京市 路 号流星花园 号楼 单元 号房屋所有权归甲方所有，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与。
2、购房首付款、按揭还款、抵押费、保险费，所有交款凭据由甲方保管，乙方有义务协助甲方办理交款手续。
3、北京市 路 号流星花园 号楼 单元 号房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管，甲方有权在任何时间将产权变更至本人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方应当协助甲方办理相关手续，不得拒绝。
4、乙方因代理甲方购房的合理交通费、误工费、通讯费等费用由甲方承担。
5、乙方有义务将本协议代理购房事宜通知乙方的所有利害关系人(包括但不限于父母、子女及配偶)，保证其利害关系人不得主张北京市 路 号流星花园 号楼 单元 号房屋所有权利。
6、甲方有权随时解除本协议，解除本协议后，乙方有义务协助将受甲方委托购买的房屋更名到甲方指定名下。
7、甲方对该房屋进行的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及物品均归甲方所有。
8、乙方应当恪守诚信，受甲方委托购买的房屋在其名下时不得侵害甲方的利益，如果乙方对受甲方委托购买的房屋进行毁损，乙方应当负责全额赔偿;如乙方恶意侵占、转卖、抵押及赠与该房屋，乙方应当按房屋当时市场价格给予甲方赔偿。
9、乙方不得随意解除本协议，不得拒绝、拖延履行代理购房的协助义务，如随意解除本协议或拒绝、拖延履行代理购房的协助义务给甲方造成损失的，乙方负责全额赔偿。
10、争议的解决方式：
1)双方友好协商。)诉至房产所在地的人民法院。
11、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后成立。
12、本协议自路 号号楼 单元 号房屋商品房买卖合同签订之日起生效。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
第四篇：资深房产律师点评房屋买卖纠纷：两限房买卖合同无效后的赔偿
胡丽与李大普房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
一、原被告诉求
原告胡丽诉称：2011年7月24日，通过朋友介绍，我与被告李大普签订了《存量房屋买卖合同》，双方约定李大普将其因拆迁所得三居室楼房一套以每平方米八千元的价格转让给我，我已付房款三十万元。后由于房屋升值，李大普在利益驱动下反悔，《存量房屋买卖合同》已经被法院判决无效，现该判决已经生效。为维护我的合法权益，现诉至法院要求：
1、被告李大普返还购房款三十万元及相应利息，利息自2011年8月11日起至实际给付之日；
2、被告李大普赔偿房屋增值损失三十万元；
3、本案诉讼费由被告李大普负担。
被告李大普辩称：我不同意原告李大普的诉讼请求。对于购房款三十万元我同意返还，利息不予认可。在2013年我就与胡丽联系退款事宜，但是胡丽一直拒绝，如果有损失也是胡丽自己造成的。我不同意赔偿房屋损失，我与胡丽签订的房屋买卖协议是因为违反合同法的规定才导致无效的，我不存在违约，不存在过错，故不应当赔偿。我也不同意承担诉讼费及评估费。
经审理查明：2011年，因房屋拆迁，被告李大普选择保障性房屋置换作为房屋拆迁安置补偿方式，并选择北京林家公司开发建设的华远铭悦园，后签订了选房意向单。2011年7月24日，通过朋友介绍，李大普与原告胡丽签订了《房屋买卖协议》，双方约定甲、乙双方就房屋买卖事项经过协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
一、李大普以八千元／平方米价格出售给胡丽。
二、付款方式：甲胡丽在签订双方协议后，先交定金五万元；胡丽在2011年8月11日前将先期购房款人民币三十万交李大普，李大普收到后出具收据。若胡丽单方反悔约定，所有预付定金不予退还。
三、李大普与房地产开发商正式签订房屋买卖合同后，胡丽要把未付房款一次性付清现金。甲乙双方约定待甲丙双方签订房屋买卖合同后，甲乙双方立即办理房屋买卖公证手续，费用由胡丽承担，李大普配合办理。
四、李大普房屋在符合国家法规政策可以转让后，立即配合胡丽办理转让过户手续，过户费用由胡丽来承担。
五、李大普与房地产开发商签订购房合同且李大普所取到房屋钥匙，只要胡丽把房款交清，李大普把钥匙交与胡丽，由此开始，房地产开发商向李大普所取的一切费用都由胡丽支付。协议签订后，胡丽按照约定给付李大普房款三十万元。2014年年初，李大普反悔，拒绝出售房屋，双方协商未果，后李大普诉至法院要求确认双方所签订的房屋买卖协议无效。2015年4月7日，法院作出民事判决书，判决李大普与胡丽于2011年7月24日所签订的《房屋买卖协议》无效，现该判决已发生法律效力。
另查，2015年5月26日，李大普与北京林家公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，双方约定，由李大普购买位于北京市某区666号房屋，总价五十四万元。现李大普已将该房屋装修完毕并居住使用。经原告胡丽申请，2015年8月2日，经法院委托，北京大地盛业房地产土地评估有限公司对666号房屋可上市价值进行了评估，结果为房屋总价为一百七十万元。胡丽当庭表示，房屋增值部分为九十七万元，但其综合情况仅主张损失三十万元，且合同中也有约定双倍返还购房款。
三、判决如下：
1、被告李大普返还原告胡丽购房款人民币三十万元；
2、被告李大普于本判决生效之日起七日内给付原告胡丽购房款人民币三十万元的利息；
3、被告李大普给付原告胡丽房屋增值损失人民币三十万元。
四、资深房产律师靳双权点评
资深房产律师靳双权认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据本案查明的事实，原告胡丽与被告李大普之间的房屋买卖协议已经法院生效判决确认无效，李大普应当返还胡丽购房款。故对胡丽要求李大普退还购房款并支付相应利息的诉讼请求，理由正当，证据充分，于法有据。合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。考虑到李大普作为李大普在出卖时即明知其无权出卖该房屋，故其应赔偿胡丽作为胡丽信赖利益损失，该损失应当全面考虑李大普因房屋升值所获利益，以及胡丽因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。此外，诉争房屋性质系限价商品住房，购房人在取得房屋权属证书满5年后是可以转让的，李大普如果想履行协议是可行的，可见李大普作为李大普过错程度明显大于胡丽。就本案而言，对于李大普信赖利益损失的赔偿，应考虑李大普因房屋升值的因素，参照评估报告并综合限价商品住房转让时应交纳一定比例的土地收益等价款予以确定胡丽的房屋增值部分损失。故对胡丽要求李大普赔偿房屋增值损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，于法有据。
综上，资深房产律师靳双权认为法院的判决是正确的。
第五篇：借名买学区房,两家庭陷产权归属旋涡
文／秦风 为了解决幼子未来的教育难题，李林夫妇借用姐夫的名字买下一套学区房。姐夫提出的条件是让自己的儿子先入学，等到李林的儿子到了入学年龄，再办理房屋过户手续。没想到，姐姐、姐夫中途离婚，这套借名购置的学区房险些成为他们夫妻的共同财产进行分割。借名买房埋下隐患 2007年4月，李林一家在浙江省杭州市乔迁新居，这套新房是以其妻子王兰的公积金贷款购得。面对火爆的房地产市场，李林打算投资再次置业。他跑遍了当地各大楼盘，最终看上了杭州市江干区的一处学区房。该楼盘紧邻杭州城区的一所著名小学，坐拥优质教育资源。在此置业，能提前解决儿子李平的教育问题。李林是现役军官，暂时没有身份证。夫妻二人决定先由王兰申请商业贷款，按揭一套三居室，并将产权登记在王兰及儿子李平名下。恰在此时，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定已利用贷款购买住房又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1倍。这个消息让李林夫妇有点儿猝不及防。在新政下，他们的首付款“缩水”了10万元。王兰的姐姐王芳、姐夫赵刚居住在离杭州不远的郊县。他们听说李林夫妇准备买学区房的消息后，对李林说，他们的儿子小明已经两周岁了，打算将来送他到杭州接受良好的教育，遂建议王兰夫妇暂时把产权证登记在赵刚名下，可以用赵刚的名义申请公积金贷款，能解决李林夫妇首付款短缺的困难。待李平到了上小学的年龄，赵刚再去变更权属登记。这样，两家人都受益。李林夫妇一听，欣然接受。2007年5月12日，李林、王兰及其儿子李平为甲方，赵刚、王芳为乙方，双方订立协议。双方明确，房屋首付款由甲方支付，后续付款也由甲方出资。产权证做成乙方姓名的权属证书，以便乙方的儿子小明入学之需。但该房产的所有权归甲方，与乙方无关。今后，李平入学就读时或甲方有其他需要，乙方应及时将房产转归甲方名下登记办证。协议签订当天，李林夫妇以赵刚夫妇的名义与房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。房屋总价款91万余元，李林支付了首付款29万元，余款以赵刚的名义申请了为期20年的公积金贷款。每月等额还本付息，由赵刚的公积金账户支出，但李林每月都将当期的还款额如数汇人赵刚的公积金账户。在办理房屋产权登记前，王芳还出具了一份书面承诺书给王兰，上边记载着用赵刚公积金贷款实属赵刚自愿，王兰无须对其进行任何补偿。离婚触发产权诉讼 世事难料。2013年，赵刚夫妇的婚姻亮起了“红灯”，两人协议离婚。双方签订的《离婚协议》第5条规定，杭州市江干区的房屋是女方的妹妹王兰用赵刚的名字购买，赵刚应协助办理产权过户事项，所需费用由妹妹王兰承担。当年12月，赵刚与王芳办理了离婚登记，儿子小明的监护权归赵刚。2014年3月，李林夫妇以赵刚的名义一次性提前还清了公积金贷款余额。紧接着，李林夫妇要求赵刚协助办理产权过户时，赵刚却提出自己在离婚财产分割中吃了亏，除非重新分割原家庭财产，否则不予办理过户。2014年7月23日，李林夫妇多次催促赵刚协助进行产权过户无果后，以王兰、李平为原告，列李林为第三人，向浙江省杭州市江干区人民法院起诉，要求赵刚、王芳两人协助办理房屋产权过户手续。针对原告王兰、李平的起诉，王芳的书面答辩意见中陈述的事实与原告完全一致，并同意原告的请求。而赵刚的书面答辩意见则提出，王芳与王兰系亲姐妹关系，其言辞不能作为认定事实的依据。涉案房屋是以赵刚购房公积金按揭贷款的方式购得，而所用的公积金账户完全是赵刚个人的住房公积金账户，因此他是涉案房屋的产权人之一。2014年9月15日，杭州市江干区人民法院作出缺席判决，确认涉案房屋归原告王兰、李平所有，被告赵刚、王芳协助办理房屋产权变更登记手续。一审判决后，赵刚不服，向杭州市中级人民法院提出上诉。赵刚认为，自己与曾经的妹夫一家在2007年的协议中约定，该房产证做成赵刚与王芳的权属证书，以便儿子小明读书之需。为了取得名义产权人的资格，实现儿子读书的目的，其按照李林夫妇的要求将公积金贷款资格让渡给对方。李林夫妇已实际取得了因公积金贷款而少支付数万元贷款的利益，自己却因已使用公积金贷款而失去通过该渠道购房的资格。同时，儿子小明现年已7周岁，正准备入学。产权过户后，孩子将无法到该房屋所属学区上学。李林夫妇单方面推翻协议的行为侵害了未成年儿童的合法权益。赵刚要求二审法院驳回王兰等人的诉讼请求。王兰对此辩称，涉案协议是基于赵刚是其姐夫而签订的。现赵刚与姐姐王芳已经离婚，该事实可以成为其要求产权过户的原因。赵刚之子小明事实上已经在居住地就近入学，赵刚实际放弃了登记房产可能带来的政策利益。公积金贷款也是赵刚的自愿行为，不存在补偿问题。浙江省杭州市中级人民法院经审理后认为，根据在案协议等有效证据，结合购房款支付情况，可以认定赵刚、王芳仅为涉案房屋的名义所有人。而实际所有人为王兰等人，其作为房屋产权人，可以依法行使物权，包括将房屋登记在自己名下的权利。考虑到赵刚、王芳已经离婚的客观事实，王兰、李平要求办理过户的理由正当，应予支持。2015年3月23日，杭州市中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。提示 借名买房下的政策利益不能成为合同义务 借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。现实生活中，借名买房的缘起有多种，通过房屋登记行为获得本不应享有的政策利益是其一。但借名后可能带来的政策利益由于缺乏合法性，因而不能成为合同的附随义务，得不到法律的支持。本案中，赵刚所称的“因乙方（赵刚、王芳）子女读书需要”的内容，仅是签订协议的目的之一，不能成为约束协议相对方即李林夫妇的一种合同义务，且该约定有违我国义务教育的政策。因此，赵刚以此抗辩协助办理产权变更的义务没有得到法院的支持。此外，借名买房的风险也难以预料，可能发生如下情况：如登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；如登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；如名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；如银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。因此，投资置业者莫因贪图小利吃大亏，谨慎签订房屋买卖合同。
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