第一篇：仓储合同的风险与防范
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仓储合同的风险与防范 仓储合同中保管人的义务 分期付款机器买卖合同 技术合作经营企业合同
仓储合同的风险与防范
仓储是物流业不可或缺的组成部分，它的发展对物流的健康顺畅起到重要作用，但目前全国各家仓储公司却不同程度地存在一些法律风险。
某储运公司与某贸易商行于1998年4月3日订立一份仓储保管合同，由储运公司为某贸易商行保管布料、旧自行车等物，该合同应于1999年5月30日终止。在该合同终止以前(1999年4月30日)，某贸易公司提出其50辆自行车因无处堆放，在合同到期后继续在某储运公司处放存半年，为此向储运公司多支付保管费1000元。储运公司表示同意。
1999年7月15日，某贸易商行与某储运公司又订立了一份仓储保管合同，合同规定，由某储运公司为某贸易商行保管衣服、布料等物品，时间为一年，从1999年9月1日至2000年9月1日，保管费为3.5万元。合同并规定： “ 任何一方违约，应按保管费的30%向对方一次性支付违约金，并应赔偿对方的损失。”
合同订立后，某储运公司即开始清理其两个仓库，并拒绝了有关单位要求为其保管货物的请求。同年9月4日，某储运公司突然接到某贸易商行的通知，称其原定需保管的部分衣服、布料，因为他人没有供货，因此不能交给某储运公司保管。另有部分货物因其租到仓位，不再需要储运公司保管。文章来源：中顾法律网 中国第一法律门户 www.xiexiebang.com 中顾法律网提供更多免费合同范本资料下载
某储运公司提出如解除合同，则应支付全部保管费并应支付违约金;否则某储运公司将扣留某贸易商行先前寄存的50辆自行车。某贸易商行认为，某储运公司的要求极不合理。双方因不能达成协议，某储运公司遂向法院提起诉讼，请求判令某贸易商行支付全部保管费，并支付违约金。
本案在审理中，法院内部出现了三种不同的观点。第一种观点认为： 原告的要求是正当的。因为双方在订立第二份保管合同以后，原告严格履行了保管合同的义务，而被告单方面违约，当然应向原告支付保管费和违约金。如果被告不承担这些责任，原告有权留置被告先前存放的自行车。第二种观点认为： 尽管原告要求被告承担违约责任是有合法依据的，但不能留置被告先前寄存的自行车。第三种观点认为： 原告的要求是不能成立的，因为仓储保管合同是实践合同，而非承诺合同。被告没有交付需保管的物品，则合同并没有成立，因此被告的行为也没有构成违约，自然不应承担违约责任，也不能交付保管费。最后，法院按第二种观点作出了判决。
风险评析
仓库营业是一种专为他人储藏、保管货物的商业营业活动。所谓仓储合同，是指双方当事人约定由仓库营业人为存货方提供仓库保管服务，存货方为此支付一定报酬的合同。
在仓储合同中有仓库营业人(仓管方)与存货方两方当事人。就实质而言，仓储合同属于保管合同中的一种，由于仓库营业的性质，使得它具有不同于一般保管合同的性质，同时也面临着不小的法律风险：
1、存货人在货物品名、种类、数量、质量等方面弄虚作假依据保管货物的不同保管难度，仓库营业人有着不同的收费标准。存货人常常出于想少交保管费或其他方面的动机，在货物的品名和种类上弄虚作假。大部分情况下，存货人为了降低仓储费用，故意将危险物品作为普通物品，将特别货物当作一般货物，将贵重物品作为普通物品。根据《合同法》的规定，存储易燃、易爆、有毒等危险物品和易腐物品，必须在合同中注明，并提供必要的资料，否则造成货物毁损或人身伤亡，应由存货方承担赔偿责任直至刑事责任。将危险物品交给仓库营业人入库的，构成对仓库营业人的欺诈。双方由此签订的仓储合同无效，同时，仓库营业人所受损失也应由存货人负责赔偿，甚至将追究存货人的刑事责任。
也有相反情况，有的为了获得不法利益，有意将普通货物填写为贵重物品。意在合同期限届满后，再诬陷仓库营业人偷换了他的货物，而主张索赔。司法实践中确实存在着这种欺诈行为，最后法院也难以判明谁是谁非，只能根据有关证据来确定，其中最有力的证据就是仓储合同。如果仓库营业人员签订合同时不谨慎，则极可能陷于错误认识而上当。
2、存货人对将交付储存的货物的保管要求和保管条件提供虚假的信息
根据《仓储保管合同实施细则》的规定，对于易燃、易爆、有毒等危险物品和易腐物品以外的物品，存货人有意或无意地提供一些保管条件或保管要求，从而引起保管人轻信，而遵照这些保管要求和保管条件对货物进行保管，以致造成货物毁损、短少、污染、变质、灭失等后果。如果存货人出于恶意，故意陈述不当的保管条件和保管要求，就会误导仓库营业人。此时的责任该由谁承担，法律上并无明确规定。由于证据难以寻找，很多情况下都由仓储公司当了冤大头。
3、存货人欺诈保管费用 文章来源：中顾法律网 中国第一法律门户 www.xiexiebang.com 中顾法律网提供更多免费合同范本资料下载
保管费用的收取是仓库营业人得以正常开展仓储保管业务的物质保证。实践中，有的存货人可以会采取多种手段对仓库营业人进行欺诈，如诡称将账记在其他单位身上;有的存货人在与仓库营业人签订仓储合同时，在货物的质量上弄虚作假，或以次品充当真品，或其交付储存的货物已经过了有效期或者即将到达有效期，或者其交付储存的货物即将或已经变质，却当作质量合格的物品。
4、存货人转让合同的风险
有的存货人与仓库营业人签订了仓储合同，然后转与其他急需仓库使用的第三人，以赚取差额利润。按照合同的有关法规，合同权利义务一般只能存在于订立合同的双方之间，如果有一方将合同权利和义务转让第三人，必须征得另一方当事人的同意。擅自转让合同的行为是无效的，存货人出于牟利的目的，对仓库营业人构成了欺诈。
5、仓储企业不按合同或物业惯例进行保管，给存货人造成损失
对于易燃、易爆、易渗漏、有毒等危险物品或者易腐、超限等特殊货物，有着特别的保管要求。在实践中，仓库营业人出于经济目的，心存侥幸心里，而伪称其具备这种保管能力，与存货人签订合同。最后发生了货物损失或人身伤亡等事故。有的仓库营业人在接受存货人的货物后，甚至未经存货人的同意，就擅自使用保管物。按合同法规定，这种行为属于违约的行为，应对存货人的损失予以赔偿。
6、仓储企业滥用免责条款免责条款，是指当事人以协议排除或者限制其未来责任的合同条款。它是当事人双方协商同意的合同的组成部分，具有约定性。这与法律规定的不可抗力致使合同不能履行时免责不同。仓储合同中的仓库营业人可能利用其对该行业的垄断地位，强加对方不平等的条件，特别是在合同中强加不合理的免责条款。存货人或者因为无能力与之争执，或者是因为误以为该免责条款是国家规定的或该行业的行业规定，而无奈地接受，一旦发生事故，往往只能自认倒霉。
7、存货人不履行提货及交款义务而造成“死库”
目前全国各地的仓储企业不同程度地存在货物“死库现象”。由于委托方音信全无、企业倒闭、涉嫌骗汇等原因，各仓储企业内超出两年以上的货物积压，有的甚至仓储期限已近10年之久。积压货物占用了大量仓库面积，货物均已明显锈蚀、腐败、变质，既影响到其他正常货物的仓储，又极易产生环境污染问题，企业既无法收回仓储费，又无法处理。
防范技巧
仓储保管业务是当代社会经济快速发展的需要，企业要充分发挥这种法律形式的作用，只有不断地健全其合同，才能提高自己合同行为的质量。
1、细签合同，及时补救
要有效地防止风险发生，首先得把好合同这一关。具体而言，企业在合同上填写货物的名称、数量、质量时要准确、清楚，不要产生歧义。合同中要明确货物的保管要求和保管条件，注明货物的合理损耗标准和损耗处理。货物的进出库手续、时间、地点和运输方式也必须在合同中明确规定。对于货物入库时的交接手续，可以按照《仓储保管合同实施细则》第10条的规定来执行。由文章来源：中顾法律网 中国第一法律门户 www.xiexiebang.com 中顾法律网提供更多免费合同范本资料下载
存货方或运输部门、供货单位送货到库的，或者由保管方负责到供货单位、车站、港口等处提运货物的，必须按照该细则第11条或国家有关规定当面交接清楚，分清相互之间的责任。
为防发生争议，应在合同中明确规定计费项目、标准和结算方式。对保管费、转仓费、出入库装卸费，车皮、站台、专用线占用圳及包装整理等费用，应予以具体规定。合同中应当明确规定费用的承担人及计算标准、支付方式、支付时间、开户银行及账号等内容。
2、利用担保增强合同的安全性
企业可利用法律作关于保障合同债的安全性的规定，如保证、抵押等。合同管理制度中的公证、鉴证等，都可以用来强化合同的安全性。对于仓库营业人来说，有时会遇到拖欠甚至赖着不交保管费和有关费用的事。这时，仓库营业人如果事先为合同设置了担保，则可以要求担保人清偿债务或者就抵押物优先受偿，这样，仓库营业人即使遇上欺诈行为，也可以尽量减少损失。
仓储合同中保管人的义务
根据我国《合同法》的规定，仓储合同保管人应承担以下义务：
1、给付仓单义务
根据《合同法》的规定，存货人交付仓储物的，保管人应当给付仓单。保管人应当在仓单上签字或盖章。仓单就是仓储合同存在的证明，也是仓储合同的组成部分。
2、接受和验收存货人的货物入库的义务
根据我国《合同法》第384条规定，保管人在接受存货人交存仓储物入库时，应当按照合同的约定对入库仓储物进行验收。保管人验收时发现入库仓储物与约定不符合的，应当及时通知存货人。仓储物验收时保管人未提出异议的，视为存货人交付的仓储物符合合同约定的条件。保管人验收后，发生仓储物的品种、数量、质量不符合约定的，保管人应当承担损害赔偿责任。
3、危险通知义务
在遇到以下情况的，保管人有义务通知存货人：
(1)货物发生变化。例如，发现仓储物出现异状，发生数量减少或价值减少;
(2)货物临近失效期。对于外包装或货物标记上标明或者合同中申明了有效期的货物，保管人应当向存货人提前通知失效期。一般应在仓储物临近失效期60天前，通知存货人;
(3)第三人对仓储物主张权利起诉或扣押时，保管人应立即通知存货人或仓单持有人。文章来源：中顾法律网 中国第一法律门户 www.xiexiebang.com 中顾法律网提供更多免费合同范本资料下载
如果因为情况紧急，保管人来不及通知存货人，应当先采取必要的措施保护仓储物的安全，事后仍有义务将该情况及时通知存货人或仓单持有人。
4、对仓储物实行储存和保管的义务
储存，是指保管人在接受仓储物后，要为仓储物提供一定的空间予以存放;保管，是指保管人须提供一定的安全防范措施，以防止仓储物的毁损、灭失。
5、返还仓储物的义务
合同期限届满或因其他事由合同终止时，保管人应将仓储物返还给存货人或存货人指定的第三人，不得无故扣押仓储物，若因合同期限届满存货人或第三人请求返还仓储物，原则上也应予以返还，但因此遭受的损失可以向存货人请求赔偿。
6、允许存货人检查和采取样品的义务
我国《合同法》第388条规定，保管人根据存货人或仓单持有人的要求，应当同意其检查仓储物或者提取样品。这就是关于保管人容忍义务的规定。所谓检查仓储物，实际上就是仓储物的检点。存货人或仓单持有人可以进行何种程度的检查，应根据仓库的状况及习惯决定。存货人或仓单持有人请求样品的提取时，保管人可以请求其交付证明书或请求相当的担保。
分期付款机器买卖合同
出卖人(以下简称甲方)：_________
买受人(以下简称乙方)：_________
保证人(以下简称丙方)：_________
上列甲乙双方就机器的买卖事宜，订立合同如下：
第一条 甲方向乙方保证，根据本合同的各项条款，将机器售予乙方，乙方买受。
第二条 买卖价款与付款条件规定如下：
(1)总金额人民币：_________元。
(2)付款方式：_________
a.于本合同成立时，即付预付款_________元。
b.余款_________元，在交货试机完成后，分二十期平均摊付。文章来源：中顾法律网 中国第一法律门户 www.xiexiebang.com 中顾法律网提供更多免费合同范本资料下载
c.分期付款的交付日期，以订金付日该月的次月开始，每月二十日之前截止。
d.为支付上述分期付款，乙方应与丙方以共同汇出的名义，汇出支票二十张付予甲方。支付日期订于机器交付之时。
第三条 交货的时间与方法规定如下：
(1)交货时间_________月_________日前。
(2)交货地点约定于乙方的_________工厂，应安装妥后，并先行试机。
(3)交货方法于试机完成后，甲方应将机器交付予乙方，乙方则须依第二条第(2)项第d款的约定，将二十张分期付款的支票支付予甲方。
第四条 机器的所有权暂由甲方保留，待乙方付清第二条的全部货款时，再将所有权移转予乙方。
第五条 机器交货之后，若因不可抗力的因素，而致机器毁损、遗失时，一切责任归由乙方负担。
第六条 丙方与乙方须连带对甲方保证，对本合同必须负担的一切债务(除货款债务外，包括毁损、赔偿债务)并负完全支付的责任。
第七条 乙方或丙方若发生下列事项，则与本合同有关的债务毋需通知催告，即自动消失，分期付款的利益，所有余款皆必需一次付清。
(1)乙方或丙方的支票无法兑现，或停止付款时。
(2)乙方或丙方因滞纳租税，或有破产、和解及其他类似判决上的情形的。
(3)就机器发生被依法扣押或先予执行等情形的。
(4)机器因乙的故意或重大过失，以致毁损、灭失的。
(5)乙方从未支付第二条的分期付款时。
(6)其他违反本合同的事项。
第八条 乙方应根据正确用法使用机器，并由优秀的管理人员负责保管。
第九条 乙方发生第七条情形的，即失去使用机器的权利，且该机器必须归还甲方。
第十条 若发生第九条的情形，甲方可对撤回的机器作适度的评估，并据货款与评估之间的差额作为损害赔偿金，联同已收取的货款，抵销债务，如有余额则退还乙方。
第十一条 甲方需保证机器的性能完全与说明书(如附文)相符，且交货后一年内自然发生的故障，甲方亦需负责修理。文章来源：中顾法律网 中国第一法律门户 www.xiexiebang.com 中顾法律网提供更多免费合同范本资料下载
第十二条 机器交货后经三个月的，除前条规定的情形外，甲方不负保证所有瑕疵的责任。即使交付后三个月内，亦只容许交换机器，因机器故障而发生的损害，甲方不负其责。
第十三条 有关本合同乙方的债务，期满后的赔偿金定为_________元。
第十四条 对于机器，乙方需为甲方办理由总货款扣除预付款的余额作为投保火险的金额，并为保险金请求权设置质权的手续，其费用由乙方负担。
第十五条 合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;也可由当地工商行政管理部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第十六条 其他约定事项：_________
第十七条 甲乙双方于_________年_________月_________日前至公证处办理公证事宜，认同本合同各条款金钱债务及机器给付义务并载明应径受强制执行。
本合同一式两份，甲、乙双方各执一份为凭。
出卖人(甲方)(签字)：_________
买受人(乙方)(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
签订地点：_________
签订地点：_________
保证人(丙方)(签字)：_________
_________年____月____日
签订地点：_________
技术合作经营企业合同
第一条 合同当事人
甲方：_________
地址：_________ 文章来源：中顾法律网 中国第一法律门户 www.xiexiebang.com 中顾法律网提供更多免费合同范本资料下载
法定代表人：_________
职务：_________
电话：_________
乙方：_________
地址：_________
法定代表人：_________
职务：_________
电话：_________
甲乙双方同意根据《中华人民共和国中外合作经营企业法》和《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》及其他有关法律的规定，双方共同成立一家合作经营企业(简称合营公司)。
合营公司的宗旨系引进专利，按专利提供技术决窍进行合作生产。甲方提供生产厂房及所需设备，乙方提供专利技术。双方按本合同附件列明的项目投入。合营公司由甲方独自经营管理，乙方承包所使用的技术，以确保合营公司产品达到合同规定的要求。乙方提供的专利技术按本合同第五条规定，以_________ 的办法作为补偿。
第二条 定 义
2.1 “产品”指合同附件所列的产品。
2.2 “专利”系指登记获有专利权的和经登记获有实用型专利权的本合同附件所列明的须经申请的专利技术。
2.3 “技术”系指为满足生产、使用、保养及销售该产品所需的技术，并为乙方目前所持有的或将来能获得的并有权向第三方公开的技术数据、配方、生产 程序、图纸、说明书、手册目录及信息等。
2.4 “商标”系指合同附件所列明的商标为准。
2.5 “技术协助”——按合同规定，乙方每年派出_________名生产和发展该产品的技术专家至合营公司生产部门指导生产，具体期限由合营公司与乙方商定。该专家的薪水及往返差旅费由乙方承担，在合营公司逗留期间的住宿、膳食及生活津贴由合营公司负担。应合营公司的要求，乙方按双方商定的适当时间内派_________名技术专家至合营公司应对有关生产、生产过程及销售产品等方面提供更有效的技术协助。合营公司应支付专家从受雇地点至合营公司的差旅费及在合营公司期间的住宿、膳食及生活津贴等费用。
2.6 “技术信息互换”——在合同期限内，乙方将已改进的技术通知合营公司。合营公司在使用技术中作改进时，应通知乙方。经改进的技术，其所有权属改进的一方并受本合同载明的保密条款约束。文章来源：中顾法律网 中国第一法律门户 www.xiexiebang.com 中顾法律网提供更多免费合同范本资料下载
2.7 乙方保证：按双方协定时间提供的技术信息应是准确的、完整的和清晰的，并且由乙方提供的实用技术是最先进的;合营公司按乙方的要求，在正确的应用其技术的状况下，合营公司的产品应达到国际(或国内)的先进水平。
第三条 专利和商标的使用
3.1 按合同的规定生产、使用和销售该产品外，不经乙方同意，合营公司不得使用其专利、技术和商标。
3.2 事先未得到书面同意，合营公司不得对所生产的产品进行修改。合营公司生产的产品与乙方生产的产品质量应相同。乙方有权采取任何必要的措施确保合营公司的产品达到规定的质量水平。
3.3 在合同期限内乙方向合营公司提供的使用技术系在(地区)生产及销售其产品，并按合同条款的规定亦向乙方提供在市场中销售的产品。
3.4 合营公司应乙方的请求，在可能的情况下，于适当的时候在_________ 以乙方的名义申请、登记、注册其提供的技术，使乙方获得专利权。
3.5 合营公司按照双方的议定，在销售产品上须标志商标时，应标明该产品是按乙方的许可制造。
3.6 合营公司出售的全部产品所使用的名称和标志均载明于附件。经乙方同意后合营公司可使用其他名称和商标在_________(地区)销售。
第四条 第三方伪造及侵权
合营公司若发现有任何伪造的产品、或侵犯专利或商标时，应立即通知乙方。
虽然，仅乙方独家拥有对第三方伪造的产品、侵犯专利或商标的行为采取追究甚至是诉讼(或采取其他行动)的权利，但乙方对合营公司就上述有关情况而提出的各种建议，应给予充分考虑。为此，乙方可以合营公司名义作原告或双方联合作原告，合营公司对此不应无理由的予以拒绝，但须先取得合营公司的书面同意。
第五条 提成费
5.1 在合同期限内合营公司须向乙方为合营公司提供的技术及协助给予补偿费。
5.2 在本合同及其附件生效后_________天内，合营公司应支付售出该产品的总销售额_________%的提成费。其提成费应根据该产品的_________计算。
5.3 按合同附件规定的提成费应从得到该项技术之日起执行_________年以后，每年递减_________%。
5.4 合营公司应保持完整、正确的记录，便于确定向乙方支付的款额，乙方可派会计师代表乙方审查其记录，自_________年_________月_________日起，在合同期限内每年 每季度后的天内文章来源：中顾法律网 中国第一法律门户 www.xiexiebang.com 中顾法律网提供更多免费合同范本资料下载
向乙方提供季度销售报告。销售报告应列明上一个季度内出售产品数量的净售价并附上应支付的款项数额。销售报告应由合营公司财务主管签署。
5.5 合营公司根据合同及乙方书面指定的银行将应付款项以美元按时汇至乙方。
第六条 技术培训
6.1 按合营合同，乙方应向公司提供技术培训，以提高公司雇员的技术水平。
6.2 乙方同意向合营公司选拔的雇员按下述技术范围提供培训：_________产品的制造、发展、销售和使用;_________加工生产及有关工厂实习;培训其他有关的技术待合营公司与乙方协商而定。
6.3 乙方不提供与制造、销售或维修保养该产品无直接关系的任何事宜的培训，亦不提供乙方对第三方承担有保密义务项目的培训。
6.4 培训人数和内容、地点、期限及其他有关培训事宜由合营公司与乙方商定。
6.5 合营公司若需要乙方派遣指导人员、技术专家及有关管理人员至合营公司对合营公司人员进行无培训，合营公司应支付聘请人员从受雇地至合营公司的 全部差旅费及在合营公司期间的住宿、膳食及生活津贴费用。
6.6 按本合同规定，合营公司属下的雇员凡参加并完成由乙方提供的培训计划者，自培训完结后_________年内，不得向合营公司提出辞职。
第七条 优先条款
7.1 合营期间合营公司所需要的材料、设备、配件等在价格、供货时间和质量同等的条件下，必须优先购买和使用_________制造的产品。7.2 合营期间合营公司所需的各项服务，在费用、时间和服务质量同等的条件下，必须优先同_________签订承包和技术服务合同。
7.3 在费用、时间和质量方面同等的条件下，合营公司必须优先购买和采用由甲、乙任何一方直接签订承包合同的一方所提供的货物和服务。
第八条 保 密
合营公司承认并同意在合同期内由乙方提供的技术系属秘密。合营公司及其全体雇员和工作人员应按合同列明的目的使用其技术。在未得到乙方事先书面同意，不得向任何第三者公开或透露此技术。自签署合同至终止合同，该项技术的保密期限为_________年。
第九条 合营期限
9.1 合营公司的合作经营期限是以合营公司取得营业执照签发之日起计算，为期_________年。文章来源：中顾法律网 中国第一法律门户 www.xiexiebang.com 中顾法律网提供更多免费合同范本资料下载
9.2 当合作经营期限届满前6个月，除双方同意终止外，合营公司的合作经营期限可按《企业登记管理办法》规定继续为期_________年的延长，但须经过有关部门的批准并办理变更登记手续。
9.3 在未得到乙方事先书面的同意，合营公司或甲方应保证将全部技术和其他权利退还给乙方，且在将来任何时候无权继续使用与本合同有关的专利、技术和商标。
第十条 仲 裁
10.1 凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均应提交仲裁委员会，按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁适用中华人民共和国法律。
10.2 除非另有规定，仲裁不得影响合同双方继续履行合同所规定的义务。
第十一条 不可抗力
11.1 双方遇有无法控制的事件或情况应视为不可抗力事件，但不限于火灾、风灾、水灾、地震、爆炸、战争、叛乱、暴动、传染病及瘟疫。若遭受不可抗力 事件的一方导致另一方不能履行合同规定的义务时，应将履行合同的时间延长，延长至与发生不可抗力事件所延误的时间相等。
11.2 遭受不可抗力事件影响的一方立即用电话或传真将发生不可抗力的事件通知另一方，并于15天内用航空挂号信将有权证明的机构出具的发生不可抗力事件的证明书寄给另一方。若因不可抗力引起的延误时间超过60天时，双方应通过友好协商进一步解决履行合同事宜。
第十二条 合同文字和工作语言
12.1 本合同及附件中、英文书就，两种文字均具有同等法律效力，中英文不一致的，以中文为准。
12.2 合营公司的重要文件，一律用中、英文书就，两种文字均具有同等法律效力。双方同意用英语和汉语为工作语言。
第十三条 其 他
13.1 本合同中的标题，仅为醒目参考用，不影响本合同的意义和解释。
13.2 合同的中、英文本各一式份，每种文本双方各持_________份。
13.3 甲、乙方及合营公司之间的通讯来往均以中、英文为准。
13.4 按本同规定任何一方发出的通知或通讯，应以书面文字为准并按对方所列的上述地址寄出后_________天，视为有效送达。
甲方(盖章)：_________
乙方(盖章)：_________
授权代表(签字)：_________
授权代表(签字)：_________ 文章来源：中顾法律网 中国第一法律门户 www.xiexiebang.com 中顾法律网提供更多免费合同范本资料下载
_________年____月____日
_________年____月____日
第二篇：仓储保管合同风险提示
要点提醒：
(一)货物的品名和品种。
(二)货物的数量、质量、包装。
(三)货物验收的内容、标准、方法、时间。
(四)货物保管条件和保管要求。
(五)货物进出库手续、时间、地点、运输方式。
(六)货物损耗标准和损耗的处理
(七)计费项目、标准和结算方式，银行、帐号、时间。
(八)违约责任
(九)合同的有效期限。
(十)变更和解除合同期限。
(十一)争议的解决方式。
仓储保管合同风险提示
存货方：____________________________________
地址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
保管方：____________________________________
地址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________（建议这些内容都要按照
所列项目依次填写准确具体）。
根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，存货方和保管方根据委托储存计划和仓储容量，经双方协商一致，签订本合同。
第一条 储存货物的品名、品种、规格、数量、质量
1.货物品名：
2.品种规格：
3.数量：
4.质量：（建议根据实际情况写详细具体）。
第二条 货物包装
1.存货方负责货物的包装，包装标准，按国家或专业标准规定执行。（没有以上标准的，在保证运输和储存安全的前提下，由合同当事人议定。）
2.包装不符合国家或合同规定，造成货物损坏、变质的，由存货方负责。
第三条 保管方法
（根据有关规定进行保管，或者根据双方协商方法进行保管）第四条
保管期限自____年____月____日至____年____月____日止。
第五条 验收项目和验收方法
1.存货方应当向保管方提供必要的货物验收资料，如未提供必要的货物验收资料或提供的资料不齐全、不及时，所造成的验收差错及贻误索赔期或者发生货物品种、数量、质量不符合合同规定时，保管方不承担赔偿责任。
2.保管方应按照合同规定的包装外观、货物品种、数量和质量，对入库货物进行验收，如果发现入库货物与合同规定不符，应及时通知存货方。保管方未按规定的项目、方法和期限验收，或验收不准确而造成的实际经济损失，由保管方负责。
3.验收期限为____天（建议针对不同的货物根据实际情况确定时间，也可以针对国内外货物确定不同的时间，比如国内货物不超过10天，国外到货不超过30天）。超过验收期限所造成的损失由保管方负责。货物验收期限，是指货物和验收资料全部送达保管方之日起，至验收报告送出之日止。日期均以运输或邮电部门的戳记或直接送达的签收日期为准。
第六条 入库和出库的手续：按照有关入库、出库的规定办理（如无规定，按双方协议办理）。入库和出库时，双方代表或经办人都应在场，检验后的记录要由双方代表或经办人签字。该记录视为合同的有效组成部分，当事人双方各保存一份。
第七条 损耗标准和损耗处理：按照有关损耗标准和损耗处理的规定办理（如无规定，按双方协议办理）。
第八条 费用负担、结算办法：
第九条 违约责任
一、保管方的责任：
1.由于保管方的责任，造成退仓或不能入库时，应按合同规定赔偿存货方运费和支付违约金。
2.对危险物品和易腐货物，不按规程操作或妥善保管，造成毁损的，负责赔偿损失。
3.货物在储存期间，由于保管不善而发生货物灭失、短少、变质、污染、损坏的，负责赔偿损失。如属包装不符合合同规定或超过有效储存期而造成货物损坏、变质的，不负赔偿责任。
4.由保管方负责发运的货物，不能按期发货，赔偿存货方逾期交货的损失；错发到货地点，除按合同规定无偿运到规定的到货地点外，并赔偿存货方因此而造成的实际损失。
二、存货方的责任：
1.易燃、易爆、有毒等危险物品和易腐物品，必须在合同中注明，并提供必要的资料，否则造成货物毁损或人身伤亡，由存货方承担赔偿责任直至由司法机关追究刑事责任。
2.存货方不能按期存货，应偿付保管方的损失。
3.超议定储存量储存或逾期不提时，除交纳保管费外，还应偿付违约金。
三、违约金和赔偿方法
1.违反货物入库计划的执行和货物出库的规定时，当事人必须向对方交付违约金。违约金的数额，为违约所涉及的那一部分货物的3个月保管费（或租金）或3倍的劳务费。
2.因违约使对方遭受经济损失时，如违约金不足抵偿实际损失，还应以赔偿金的形式补偿其差额部分。
3.前述违约行为，给对方造成损失的，一律赔偿实际损失。
4.赔偿货物的损失，一律按照进货价或国家批准调整后的价格计算；有残值的，应扣除其残值部分或残件归赔偿方，不负责赔偿实物。
第十条 不可抗力
由于不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，致使直接影响合同的履行或者不能按约定的条件履行时，遇有不可抗力事故的一方，应立即将事故情况电报通知对方，并应在7天内，提供事故详情及合同不能履行、或者部分不能履行、或者需要延期履行理由的有效证明文件。
第十一条 其他约定（建议双方根据实际情况协商一致约定）。
保管方：________________ 存货方：_______________ 代表人：________________ 代表人： ____年____月____日
____年____月____日（单位的话，要有单位印章）。
商法通提醒您：
企业实际运营中，情况千差万别，范本无法一一涵盖，一份最优秀的范本，也只能解决一部分最普遍的问题。
第三篇：国际贸易合同的风险防范
国际贸易合同的风险防范
一、合同订立前的风险防范(一)做好交易对象的资信调查工作在国际贸易中，我们的交易对象五花八门，交易前对客户的资信进行调查特别重要。我国一向坚持“重合同、守信用”这一基本原则，这里的信用就是我们所讲的资信。它一般包括对方的经营能力经营作风和资信状况。例如，卖方是一家注册资金仅有几万美元的小公司，如果在交易前，我们掌握了这一重要的信息，我们是不敢轻易签订几百多万美元的进口合同的，即使签了合同，我们也会采取相应的风险防范措施。所以在与客户达成交易前，必须做好对象的资信调查工作，不仅如此，资信调查工作应该贯穿整个交易过程，对客户做动态的跟踪调查，以防不测。(二)提高涉外业务人员的素质，防止上当受骗我国外贸公司，从事进出口业务的人员繁杂，很多外销人员上岗前根本不进行上岗前的业务培训。从事国际贸易业务，所涉及的面广、环节多、风险大，远比国内贸易复杂，所以从事涉外业务的外销人员必须提高自身的业务素质，熟悉和掌握外经贸业务的每一个环节，从交易前的客户资信调查到磋商时合同条款的措辞，有关合同成立的条件，国际货物运输过程中的船舶、港口、航线、船龄等，国际货物运输保险、支付方式的选择等等。此外，在国际货物买卖业务中，还会涉及到国际条约，如:《联合国国际货物销售合同公约》，国际惯例，如:国际商会制定的《1990年国际贸易术语解释通则》和《跟单信用证统一惯例》等等。作为涉外业务人员，必须熟悉和掌握必要的国际贸易知识，虽然我们不能完全杜绝上当受骗，但是至少可以在上当受骗后，及时发现问题与可疑点，及时追查，以便尽早妥善处理，防止损失的扩大。所以对于从事国际贸易的业务人员来说，既要不断提高自身的业务素质，又要随时提高警惕，不放过任何一个疑点，以防上当受骗。(三)外贸企业必须建立高效监督管理机制，加强合同管理上面已提到，从事国际贸易业务涉及的面广、线长、环节多、风险大，公司内部必须建立行之有效的监督管理机制，加强合同管理。从交易磋商前的资信调查、合同的订立到合同的履行以及在途货物状况、货款收付情况进行监控。对出口合同，应做到货物发运后，及时制单结汇，随时跟踪货款情况，一旦发现应收未收的情况，应尽早查明原因，寻找解决办法，争取做到早发运，早收汇，加速资金周转;对进口合同，应做到及时掌握船货的动态，特别是已支付货款的情况下，更应密切注意，做到货款付出后，能安全顺利收货。目前我国一些外贸企业存在着外销、制单、结汇脱节的情况。在这种情况下，必须建立高效的监督管理机制，加强管理，将进出口合同中的一系列问题统一由监督机构进行监督管理。另外这种业务部门之间的业务脱节现象也可通过必要的改革措施，由外销人员一手完成，加上监督机构的必要监控，应该是一种行之有效的办法。作为高素质的涉外人员，应从货源、客户到运输、结汇等等都应兼顾，这样做的优点在于一人负责到底，避免出了问题后各部门之间相互推卸责任，提高了工作效率。同时也促使外销人员不断地提高自身的业务素质，保证进出口合同的履约率。
（四）各种贸易术语的慎用在国际贸易中，最常用的贸易术语是FOB、CFR和CIF。这三种贸易术语有许多相同之处，如风险都是货物在装运港有效越过船舷时由卖方转移给买方;交货地点都在装运港船上;三者都属于象征性交货，即卖方凭单履行交货，买方凭单履行付款，只要卖方提供正确、齐全的符合合同规定的单据，买方就要履行付款义务而不管货物。但在实际业务中，三种贸易术语对买卖双方所承担的风险又有所不同。在CIF和CFR条件下，由卖方负责租船订舱，安排运输;在CIF条件下，卖方还要办理国际货物运输保险。在出口业务中，我方应尽量采用CIF和CFR术语，特别是CIF术语，一方面可以增加我国的外汇收入，即运费、保险费收入;另一方面有利于船货衔接，便于卖方掌握船期，及时安排货物发运。
二、合同履行时的风险防范
（一）风险和风险转移的概念在国际货物买卖中，风险是指货物可能遭受的各种意外损失，如货物在高温、水浸、火灾、沉船、渗漏、盗窃或查封等非常情况下发生的短少、变质或灭失等损失。这类损失具有以下两个特点：首先，这是由意外事件造成的，而不是由一方当事人的行为或不行为所引起的；其次，这类损失的发生是不确定的，即当事人在订立合同时是无法预见、防止和避免的。风险转移的目的，就是要确定这种非由当事人过错所致的、不确定的损失发生时应当由买卖双方中的哪一方来承担的问题。在国际贸易中，如果货物的风险已由卖方转移至买方，则货物由于意外事件所遭受的损失就应由买方承担，即使 货 物 灭 失 或 损坏，买方也不能以此为理由拒绝支付货款及履行其他相应的义务。如果货物的风险尚未转移给买方，则货物遭受的损失仍由卖方承担，即使卖方已经托运交付货物，也不能以此为理由要求免除其交货义务，除非卖方能证明这是由于不可抗力事件造成的。可见，风险的划分和承担直接影响着买卖双方的权利义务。
（二）风险转移的有关原则关于国际货物买卖中的风险转移，2000 年《国际货物买卖合同公约》就风险的分担问题提出如下原则：①以交货时间确定风险分担的原则。《公约》规定，在不涉及货物运输的情况下，风险从买方接收货物时起转移于买方承担。②过失划分原则。《公约》规定，货物在风险转移到买方承担后遗失或损坏，买方支付价款的义务并不因此解除，除非这种损失或损坏是由于卖方的行为或不行为所造成的。换句话说，如卖方有过失，则风险由卖方承担；如卖方没有过失，则风险由买方承担。③国际惯例优先原则。依《公约》规定，双方当事人业已同意的任何惯例和他们之间确立的任何习惯做法，对双方当事人均有约束力；某一国际惯例一经当事人采用，就具有优先于公约适用的效力。譬如当事人在合同中选用了某个贸易术语，如果其中有关风险承担的规定与《公约》的规定不相一致，那么贸易术语的规定优先。④划拨是风险发生转移的前提条件。划拨也即特定化，表明货物已归于合同项下。从公约的规定来看，无论是何种情况下的风险转移，都以划拨为风险转移的前提条件。上述原则并不是绝对的，各国法律对风险转移问题也都作有一般性规定；但无论是公约还是各国法律都允许买卖双方自由约定风险转移的时间和风险损失的承担，且这种约定的效力高于法律和公约的规定。一般而言，在涉及风险转移方面适用法律时，当事人之间有约定的依约定；当事人没有约定的，依当事人在合同中所采用的国际贸易惯例的规定；国际贸易惯例没有规定的，依国际贸易公约的规定；公约没有规定的，依合同所适用的国内法的规定。
（三）风险转移的时间风险转移的关键是时间问题，即风险于何时由卖方转移至买方。对于如何确定风险转移的时间，各国法学家及立法者都十分重视，提出了不同的理论并体现在各国的法律当中。一是合同订立时转移。有的国家以风险于合同订立时转移为标准，即合同一经订立，即使未付款也未交货，风险也立即转移给买方承担。二是所有权转移时转移。有些国家把所有权同风险转移联系在一起，以所有权转移的时间确定风险转移的时间，这就是“物主承担风险”原则。三是交货时转移。交货是指占有从一个人到另一个人的自愿转移。交货的核心是转移占有，这是买卖合同履行过程的一个重要环节。通常当买方或其代理人取得货物的保管权，或能对它们实行控制时，货物就是已经交给买方。以交货时间为转移时间，是当代大多数国家的立法和理论界所采纳的原则，如奥地利民法典等都有这种规定。2000年《联合国国际货物买卖合同公约》，也将“风险于交货时转移”确定为国际货物买卖中使用的风险转移的标准，使之成为当代国际贸易间一项普遍适用的国际性规则。公约分合同涉及货物运输时、货物在运输途中出售时，以及其他情况等几种情形，对风险转移的时间做了规定。如涉及货物运输的合同，公约规定：在卖方没有义务于某一特定地点交付货物的，自货物交付给第一承运人以转交买方时，风险从卖方转移到买方；卖方有义务于某一特定地点把货物交付给承运人的，货物于该地点交付给承运人之前，风险不转移至买方。（原作者：朱腾飞）
（四）交货状态对风险转移的影响风险于交货时转移，而从交货状态来看，货物可分为非特定货物、特定货物和特定化货物。非特定货物是指在订立合同时，未经验明和同意的货物，也就是说交易双方签定合同时仅凭说明而未具体指定的货物。如某甲在仓库存放 20万吨一级大豆，他把其中 5 万吨出售给某乙，在这 5 万吨一级大豆没有清楚分开和划拨在合同项下的时候，它就属于非特定货物。特定货物是指在订立合同时已经验明和同意的货物。如买卖大宗木材、烟叶或凭买方来样成交的工业产品，在装船前由买方验明同意装船的货物。特定化货物是指买卖的种类货物，经清楚分开和指定，已划在合同项下时，就是特定化货物。也就是说，卖方把处于适宜交货状态的货物无条件地划归在合同项下时，才能转化为特定化货物。如上例中的 5 万吨一级大豆，如果已从 20万吨中清楚分开，并划拨在合同项下，就成为特定化货物。许多国家的法律以及公约都规定，货物在特定化之前，风险不能转移到买方。譬如公约明确规定，无论任何情况下，在货物加上标志，或以装运单据、或以向买方发出通知或其他方式，将货物清楚地确定在合同项下之前，风险不能转移给买方。由此可见，买卖货物所处的状态，对于风险的转移有着直接的影响。因此，为减少货物买卖中的风险承担，卖方应采取适当行为对非特定物进行特定化，以明确哪些货物是专供买方的，从而确定哪些货物的风险在交付后由买方承担。一般来说，卖方可以采取下列办法将货物特定化：第一，在货物上标明买方的姓名和地址；第二，在提单上载明买方为收货或载明货物运到目的地应通知某一买方。若卖方未按上述办法或其他办法将货物确定在合同项下，他就必须向买方发出一份具体指明货物情况的发货通知。
（五）违约对风险转移的影响公约和国际惯例关于风险转移的的规则，是针对卖方或买方未发生违约的情况而言的。如果有一方当事人在履约过程中发生违约行为，也将会对于风险转移产生一定的影响和后果主要表现为两种情形：已转移风险的回转，即风险已由买方承担变为又由卖方承担；或风险的前移，即表明由卖方承担实际由买方承担。前一种情形，譬如，对风险转移时即已存在，但却在风险转移之后明显的不符合同情形，卖方应承担责任；对于卖方违反合同义务，如违反货物在合理时间内保持特定品质的保证，货物在风险转移之后不符合同，卖方应承担责任。后一种情形，如果卖方已经把符合合同规定的货物确定在合同项下而买方在货物的风险尚未转移给他以前，拒绝履行合同或有其他违约行为，卖方就可主张货物的风险在商业上合理的期间内由买方承担。我国《合同法》就违约情况下的风险转移也有相关规定，如因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买方可以拒绝接受标的物或者解除合同。买方拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由卖方承担。同时还规定，由于买方的原因，致使标的物不能按照约定的期限交付的，买方应自违反约定之日起承担标的物的毁损、灭失的风险。这些实际上是一般原则下的违约例外。如果不存在违约，风险本应由一方承担，但如果另一方存在违约，则风险即使按原来约.定本应转移，实际也未发生转移，而由违约方承担。
第四篇：公路建设项目合同风险防范
公路建设项目合同风险防范
我国公路建设项目合同风险防范是公路建设项目决策和管理的一个比较薄弱的环节，针对此情况，本文总结了公路建设工程合同的五大法律特征，并通过对公路建设工程合同管理的风险分析，提供风险防范的方法和措施，为公路建设项目管理和科学决策提供一些依据。
一、公路建设工程合同的五大法律特征 公路建设工程承包合同是建设工程合同的一种，是指发包方与承包方为完成商定的公路建设工程，明确相互权利义务关系而达成的协议。包括以下主要条款：工程名称和地点，工程范围和内容，开、竣工日期及中间交工，工程开、竣工日期，工程质量、保修期以及保修条件，工程造价，工程价款的支付，结算及交工验收办法，设计文件及概、预算和技术资料提供日期，材料和设备的供应和进场日期，双方相互协作事项，违约责任等。根据国际咨询工程师联合会（FIDIC菲迪克）1999年第1版的《施工合同条件》，施工合同包括合同通用条款、合同专用条款、技术规范、图纸、工程量清单、投标书、投标书附录、中标通知书以及合同组成部分的其他文件。公路建设承包合同是一种特殊的承揽合同，它除了具有承揽合同的一般法律特征之外，还具有以下五个特征。
特征一：具有计划性和程序性。公路建设承包合同必须根据国家规定的程序和批准的投资计划，计划任务书等文件签订。国家重大公路工程建设项目，应根据国家批准的投资文件、可行性研究报告等文件和规定的程序签订公路建设承包合同。
特征二：合同的标的具有特殊性。公路建设承包合同的标的只能是公路建设工程，而非一般的工程项目。此类工程项目与其它工程项目相比，存在投资金额大、专业性强、空间跨度广、实施周期长、牵涉的主体多、易受国家宏观经济计划的影响、对当地的社会经济影响大等特点。
特征三：合同的主体具有限定性。公路建设承包合同的主体是建设人和承建人，建设人即发包方，承建人即承包方。从事公路建设承包的承包方应当具备下列条件：有符合国家
规定的注册资本；有与其从事公路建设相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；有从事相关公路建设所应有的技术装备；法律、行政法规规定的其他条件。同时，根据有关部门颁发的《关于对参与公路工程投标和施工的公路施工企业资质要求的通知》、《建筑业企业资质管理规定》、《建筑业企业资质管理规定实施意见》等文件精神，公路施工企业应在规定的承包范围内承包工程，不得跨资质序列、越级、超范围承包工程。
特征四：公路建设承包合同的管理具有严格性。国家对公路建设承包合同实行特殊的管理、监督，对合同的订立和履行进行行政监督，对合同的拨款、结算进行银行监督，保证专款专用。
特征五：公路建设承包合同的联系结构具有复杂性。公路建设承包合同可以由一个总承包单位与建设单位签订总承包合同，也可以由几个承包单位与建设单位分别按标段签订合同。大型公路建设工程或者结构复杂的公路建设工程，可以由两个以上的承包人承揽，承包人各方对该公路建设工程承担连带责任。禁止承包人将其承揽的全部公路建设工程或者公路建设工程的主要部分转包他人。同时，也禁止承包人将其承揽的全部公路建设工程或者公路建设工程的主要部分肢解后以分包的名义分别转包他人
二、公路建设工程的合同风险合同风险是合同中的不确定因素，它是工程风险、业主资信风险、外界环境风险的集中反映和体现。合同风险是客观存在的，是由工程的复杂性决定的，是合同双方必须共同承担的。我们从事任何一项商业活动，或大或小地承担着风险，风险与收益是对等的。根据合同主体行为，可将公路建设工程合同风险分为主观性合同风险和客观性合同风险。
1、客观性合同风险。
合同的客观风险是公路建设工程中较常见一种合同风险。一般而言，根据相关法律法规、合同条件以及国际惯例的规定，其风险责任是合同双方无法回避、且通过人的主观努力
往往也无法控制的一些不确定因素。例如，公路建设工程合同规定承包商应承担的风险有，工程变更在1.5%的合同金额内，承包商得不到任何补偿，这叫做工程变更风险；又如合同价格规定不予调整差价，则承包商必须承担全部风险，如果在一定范围内调整差价，则承担部分风险，这叫做市场价格风险；还有在索赔事件发生后的28天内，承包商必须提出索赔意向通知，否则索赔失效，这叫时效风险。
2、主观性合同风险。
合同的主观性风险与合同的客观性风险不同，合同的主观性风险是由人为因素引起的，同时能通过人为因素可以避免或控制的合同风险。在相当多的公路工程施工合同中，业主利用有利的竞争地位和起草合同条款的便利条件，在合同协议中通过苛刻的条件把风险隐含在合同条款中，让承包商就范。而承包商为了急于承揽工程，在合同协议中，对自身权利不敢据理力争，任其摆布。对合同谈判只重视价格和工期，对其他条款不予注意。这样即使不平等的合同也愿意签，甚至有欺骗的合同也敢签，在合同签订上表现出极大的盲目性和随意性。
承包商在参与合同谈判时，往往受制于业主，这样很容易被业主牵着鼻子走，在这种心理状态下很难体现平等性，自然增加了履行合同的风险性。承包商十分轻信业主在合同以外的妥协和许诺，轻率地签订了既没有法律约束力，又无法兑现的“君子协定”。承包商对签订合同的前期准备工作明显不足，对业主的资信和合同的公正性缺乏严格的分析，承包商对合同缺乏识别力；当合同条款不全、不完备、不具体，缺乏对业主的权利限制性条款和对承包商保护性条款时，没有全力争取去修改完善它，不自觉地接受了合同中大量隐含风险，最终在合同施工中导致了承包商的损失。因承包商对合同审查不严引起的合同漏洞、缺陷造成了不应有的合同风险，带来了不必要的损失。
三、合同管理风险防范措施
1、首先，进行合同风险识别和风险分析。
识别风险首先要对风险因素进行分解，构成风险结构层次图(公路项目的风险结构图)，然后运用反向思维把不利因素找出来，从反向角度来论证，最后，通过对项目进行评估后不断积累经验，加强风险识别的准确性。我们把风险定义为不利事件发生的可能性，可见风险的大小与出现不利结果的概率大小成反比。在公路项目中，仅仅利用风险估测的三个参数来为风险管理提供依据是远远不够的，还需要结合公路项目的特点进行进一步的分析，即风险分析。风险分析就是以风险估测的三个参数为基础，对具体的公路项目评价模式进行适当的数学处理，使之能反映风险因素的过程。风险分析也就是在这些评价指标中加入风险因素，例如法律风险因素、经济风险因素等。
2、在指导思想上，在签订合同之前，要力争签订一个有利的合同且始终坚持“利益原则”。
缔约合同双方在法律上是平等的，况且授标后商签合同，业主也不能随便毁约。承包商有权签订一个平等互惠的合同条款，这是承包商减少或转移风险所坚持的最基本原则。承包商可以晓之以理，陈述利害，说服业主修订某些过于苛刻的或本来不合理的条件，增加保证承包商权益的条款，使合同比较优惠或有利，风险较少，合同双方责权利关系比较平衡，尽量减少苛刻的、单方面的约束性条款，实现承包商签订一个有利合同的目标。总之，放弃权利等于自杀，合利则动，背利则滞，是我们任何承包商都应坚持的原则。利益原则不仅是合同谈判和签订的基本原则，而且是整个合同管理和工程项目管理的基本原则。
3、在人员配备上，让熟知和精通合同管理的专业人员参与商签合同。
大中型建设合同文本一般都由业主负责起草。业主聘请有经验的法律专家和工程咨询顾问起草合同文本，使合同文本质量很高，其中隐含了大量的不利于承包商的风险责任条款和业主的反索赔条款。这就要求承包商必须是具备既懂工程技术，又懂法律，既懂经营管理，又懂造价、财务的综合素质谈判人员，才能保证在合同谈判中处于一种智力均衡、信息对称的状态，增加谈判的力量，提高风险识别能力。因此承包商应组建工程合约部，成立高效的合同谈判班子，这是降低合同风险的人才保证。
4、在策略安排上，承包商应善于在合同中限制风险和转移风险，达到风险在双方中合理分配。
承包商对于业主在何种情况下可以免除责任的条款应认真研究，切忌轻易接受业主的免除条款。否则，合同履行中业主就有可能引用所谓法律障碍和合同依据为借口，对承包商的损失拒绝补偿，并应用免除条款对其拒绝付款推卸责任，承包商将会遭受重大经济损失。由此，对业主的风险责任条款一定要规定得具体明确。
5、在合同正式签订前应进行严格的审查把关。
在正式签订合同之前，应组织相关部门进行合同的评审，对合同的相关条款进行细致的审查，其审查要点是：
（1）施工合同是否合法，业主的审批手续是否完备健全，合同是否需要公证和批准；
（2）合同是否完整无误，包括合同文件的完备和合同条款的完备；
（3）合同是否采取了示范文本，与其对照有无差异；
（4）合同双方责任和权益是否失衡，确定如何制约；
（5）合同实施会带来什么后果，完不成的法律责任是什么以及如何补救；
（6）双方对合同的理解是否一致，发现歧义及时沟通。
6、在合同的签订和实施过程中，不要轻易相信任何口头承诺和保证，少说多写是一个必须养成的工作习惯，也是防范和控制合同风险的必须坚持的一个原则。
一字千金，而非一诺千金。双方商讨的结果，做出的决定，或对方的承诺，只有写入合同，或双方签署文字意见才算确定。合同的签订需要字斟句酌，只有把每一项活动存在的风险降到最低，才能获得最大的收益。
第五篇：物业管理风险与防范
物业管理风险与防范
物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。风险的种类很多，按照物业管理服务的各个环节，在物业管理中的风险可划分为以下四个阶段的风险： 早期介入的风险、前期物业管理的风险、承接过程中的风险和日常管理的风险。
一、早期介入的风险
早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。
1、项目接管的不确定性带来的风险
有的物业管理企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业管理企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。
2、专业服务咨询的风险
早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业管理企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位有良好的沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面都有可能导致物业建成后管理运作中的一定风险。
二、前期物业管理的风险
前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面：
1、合同期限
根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，前期物业服务合同是附解除条件的合同；《物业管理条例》26条规定：“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业管理企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失。但如果企业过多局限于这一因素，致使前期的规划和投入不到位，可能会带来操作上的短期行为，也会引发业主（或物业使用人）与物业管理企业的矛盾和冲突。
2、合同订立的风险
在订立前期物业服务合同时，物业建设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空臵房管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业管理企业订立前期物业服务合同时，可能会将本不该由物业管理企业承担的风险转嫁给物业管理企业。此外，一些物业管理企业为了取得项目管理权，在签订合同时盲目压低管理费用，这将影响到接管项目后正常经营的维持；一些物业管理企业在签订合同时没有清晰约定有关责任，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺，致使在接管后发生不测事件（家中财产被盗、人员伤亡等）时，处于被动局面，在合同内容上的疏忽都有可能成为业主向物业管理企业索赔的理由。
3、合同执行的风险
前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业管理企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果，但在业主入住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因，可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发业主与物业管理企业之间的纠纷。
前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期，工程遗留的质量问题、设施设备调试中未妥善解决等问题，都会影响业主正常生活。由此引发的对前期合同的争议和纠纷，若处理不当，将会诱发管理风险。
三、承接过程中的风险
1、物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题。
按照《物业管理条例》第二十八条的规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共有部位、共有设施设备进行查验。但是在实践中，物业管理企业往往对此不够重视，有些企业认为物业在工程竣工时，已经经过了建设单位及相关政府管理部门组织的竣工验收，有相关的合验收合格的证件，查验也只是一种形式而已。殊不知这些验收与物业管理企业组织的验收，是两种性质完全不同的验收，从法律角度来看，其后果有着不同的责任承担主体。建设单位及相关政府管理部门的竣工验收，如果验收不合格，承担责任的主体是施工单位和建设单位，而通过了此类的验收，承担责任的主体就会转为物业管理企业。实际上，通过建设单位和相关政府管理部门的竣工验收的物业，并不必然就是物业管理意义上完全合格的物业。如果物业管理企业不以认真的态度对待查验工作，对该验收的项目不验收，对不合格的项目按照合格验收等等，那么，本该由建设单位或者施工单位承担的责任，转由物业管理企业承担，这就增大了企业的经营风险。
2、开发商或者前物业管理企业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决。这对于结束了前期物业管理，以应聘者的身份进入物业的新物业管理企业来说，是特别应当注意的问题。在开发商或者前物业管理企业与业主之间，往往有一些关于建筑质量或者物业管理服务质量的遗留问题，需要在承接时得以明确责任，及时予以解决。这些遗留的问题，应由开发商或者前物业管理企业承担责任，而且往往引发的原因是比较复杂的，解决起来困难很多。所以这些问题如果不在承接时得以解决 ,对开发商及前物业管理企业的工作不满的部分业主，不仅不会配合新的物业管理企业开展工作，甚至有部分业主直接拒交物业管理费，这些无疑加大了物业管理企业的经营风险。
四、日常物业管理的风险
日常物业管理的风险包括两个方面：
1、业主（或物业使用人）在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险； 1.1业主使用物业、接受服务中发生的风险 1.1.1物业违规装饰装修带来的风险
业主(或物业使用人)违规装饰装修，患和邻里纠纷等，增加物业管理的运行、承担一定的物业装饰装修管理责任。
1.1.2物业使用带来的风险
不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐维修和维护成本，还会使物业管理企业在物业日常使用过程中，业主(或物业使用人)对物业使用出现不当行为和不当使用的情况，如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设施设备和场地等，是难以确定责任人的；或业主(或物业使用人)因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故，造成他人人身伤害或财产损失的情况下，物业管理企业就要承担一定的法律责任风险。
1.1.3法律概念不清导致的风险
在公共安全、人身财产的保险和财产保管方面，业主（或物业使用人）往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给物业管理企业，导致物业管理企业与业主（或物业使用人）纠纷增加，物业管理企业为此投入大量的人力、财力和物力造成不必要的消耗，承担额外责任。
2．物业管理日常运作过程中存在的风险 2.1管理费收缴风险
业主（或物业使用人）由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题。由于物业管理企业普遍缺乏有效的追缴手段，收费风险是物业日常管理服务常见的风险之一。
2.2替公用事业费用代收代缴存在的风险
在公用事业费用（如水电费等）的代收代缴以及公共水电费分摊中，物业管理单位居于收取和缴纳的中间环节，如业主（或物业使用人）不及时、不足额缴纳相应费用，势必导致物业管理企业蒙受经济损失，承担其不应有的风险。
2.3管理项目外包存在的风险
物业管理服务项目外包是物业管理运作中常见的现象。在对项目外包单位的选择，以及合同订立、实施管理的诸多环节中，物业管理企业虽然可采取多种手段加以控制，但潜在和不确定的因素依然存在。如选择的专业公司履约时，专业服务行为不符合物业管理服务要求，虽然物业管理企业可通过要求整改予以解决，但其后果往往是业主(或物业使用人)仍将责任归咎于物业管理企业。
2.4物业管理员工服务存在的风险
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，物业管理工作人员的工作违章违纪等失职行为所承担的风险。近年来，屡见保安与业主发生冲突，甚至保安殴打业主的恶劣事件，这类事件，虽然直接责任人是相关工作人员，但是往往后果承担上，物业管理企业招致了极大的风险。因为从法律责任的角度来说，由员工的职务行为所导致的侵权责任，是由企业来承担其法律后果的。导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担相应的法律责任。由于员工违规操作引发的问题，按照法律上称为的“雇主责任”，物业管理企业也将承担其属下员工不当行为的赔偿责任。
2.5对业主或者第三人在物业管理区域内所遭受的财产损失和人身伤害所承担的风险。
2.6对物业管理区域内的消防事故和安全隐患所承担的风险。2.7承诺的服务内容和水平过高于与物业管理收费标准所对等的服务内容和水平。2.8公共媒体在宣传报道中的舆论风险
在物业管理操作中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当和与各方沟通不及时等，均有可能导致物业管理的舆论风险。舆论风险不仅会影响物业管理企业的品牌形象，而且会给物业管理企业带来经济上的损失。
物业管理风险处理对策
1、风险控制。采用风险控制可降低预期损失或使损失更具有可测性，从而改变风险。主要的方法有：风险回避、风险预防、风险分离、风险分散、风险避免、风险组合等六种方法。
1.1风险回避主要是中断风险来源，使其不发生或遏制其发展。回避风险有两种基本途径，一是拒绝承担风险，如了解到某工程项目风险较大，则不参与该工程的投标或拒绝业主的投标邀请；二是放弃以前所承担的风险，如了解到某一研究计划有许多新的过去未发现的风险，决定放弃研究以避免风险。
回避风险虽然是一种风险防范措施，但是一种消极的防范手段。因为，在现代社会经营中广泛存在着各种风险，要想完全回避是不可能的。再者，回避风险固然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。
1.2风险预防
风险预防是指减少风险发生的机会或降低风险的严重性，设法使风险最小化。通常有两种途径：
1.2.1风险预防。指采用各种预防措施以杜绝风险发生的可能。例如，供应商通过扩大供应渠道以避免货物滞销；承包商通过提高质量控制标准以防止因质量不合格而返工或罚款；工程现场管理人员通过加强安全教育和强化安全措施，减少事故的发生等等。业主要求承包商出具各种保函就是为了防止承包商不履约或履约不力，而承包商要求在合同中赋予其索赔权利也是为了防止业主违约或发生种种不测事件。
1.2.2减少风险。指在风险损失已经不可避免的情况下，通过种种措施遏制风险势头继续恶化或局限其扩展范围使其不再蔓延。例如，承包商在业主付款误期超过合同规定期限情况下采取停工或撤出施工队伍并提出索赔要求，甚至提起诉讼；业主在确信承包商无力继续实施其委托的工程时立即撤换承包商；施工事故发生后采取紧急救护等都是为了达到减少风险的目的。
1.3风险分离
风险分离是指将各风险单位间隔开，以避免发生连锁反应或互相牵连。这种处理可以将风险局限在一定范围内，从而达到减少损失的目的。风险分离常用于工程中的设备采购。为了尽量减少因汇率波动而遭致的汇率风险，可在若干不同的国家采购设备，付款采用多种货币。在施工过程中，承包商对材料进行分隔存放也是风险分离手段。这样可以避免材料集中于一处时可能遭受的损失。
1.4风险分散
风险分散是通过增加风险单位以减轻总体风险的压力，达到共同分摊集体风险的目的。工程项目总的风险有一定的范围，这些风险必须在项目参加者之间进行分配。每个参与者都必须承担一定的风险责任，这样他才有管理和控制风险的积极性。风险分配通常在任务书、责任书、合同、招标文件等文件中规定。在起草这些文件时都应对风险作出估计、定义和分配。
2、风险自留。风险自留是将风险留给自己承担，不予转移。这种手段有时是无意识的，即当并不曾预测到，不曾有意识地采取种种有效措施，以致最后只好由自己承受；但有时也可以是主动的，即有意识、有计划地将若干风险主动留给自己。这种情况下，风险承受人通常已做好了处理风险的准备。
主动的或有计划的风险自留是否合理明智，取决于风险自留决策的有关环境。风险自留在—些情况下是惟一可能的决策。有时企业不能预防损失，回避又不可能，且没有转移的可能性，企业别无选择，只能自留风险。但是，如果风险自留并非惟一可能的对策时，风险管理人员应认真分析研究，通盘考虑，制定最佳决策。决定风险自留须符合以下条件之一：
2.1自留费用低于保险公司所收取的费用； 2.2企业的期望损失低于保险人的估计； 2.3企业有较多的风险单位；
2.4企业的最大潜在损失或最大期望损失较小；
2.5短期内企业有承受最大潜在损失或最大期望损失的经济能力； 2.6风险管理的目标可以承受损失的重大差异；
2.7费用和损失支付分布于很长时间里，因而导致很大的机会成本； 2.8投资机会很好；
2.9内部服务或非保险人服务优良。
如实际情况与上述条件相反，无疑应放弃自留风险的决策。
3、风险转移。
有些风险无法通过上述手段进行有效控制，经营者只好采取转移手段以保护自己。风险转移并非损失转嫁，也不能认为是损人利己有损商业道德。因为有许多风险对一些人的确可能造成损失，但转移后并不一定给他人造成损失。其原因是各人的优势不一样，因而对风险的承受能力也不一样风险转移通常用于建设工程承包的分包、出租财产或转让技术等，将自己承担的风险全部或部分转移给他人，以减轻自身风险。
4、风险避免：对一些静态的风险，如公司内部车辆管理、员工医疗等以购买保险的形式进行风险规避。对一些把握不太，公司又不善长的工作规划或业务，可尽量回避。比较典型的如现在许物业管理企业提倡多种经营,在以物业管理为主的同时,设立清洁、家政、电梯等分公司，但并不是每一个企业都具备这个条件和实力。那么，每一个企业便应该对公司实力、市场行情、市场风险进行有效的预测，努力避免因此而衍生的企业风险。
5、风险组合：物业管理企业可以对一些相关业务进行组合，或通过与其他企业合作，进行优势互补，达到降低风险的目的。还是以企业的对外拓展为例，在对外物业项目的拓展上，尤其是外地物业项目的拓展，在企业自身条件不完全具备，可以通过与项目所在的物业管理企业合作的方式进行物业承接。还如在小区的管理中，对小区内一些有声望的业主、住户，可以聘其为物业管理公司的顾问，这样在处理小区业主的相关问题，尤其出现业主投诉或维权行动时，充分利用这些业主在小区内的影响力，能有效降低企业风险。
6、完善应对风险的预防体系
物业管理中的风险应对能造成损失是不可避免的，但物业管理企业可利用风险的可测量性，识别出物业及物业管理企业运营过程中各环节的风险通过对风险的分析，及时采取应对措施，实施全面的监控来防范风险，使损失降到最低。物业管理企业主要可以采用两个方面措施来应对风险： 一方面可以通过购买保险来应对风险，另一方面根据具体情况采取恰当的措施来防范风险。
6.1投购物业管理相关保险。物业保险是指物业管理中有关的保险事务，物业保险是一种合同行为，双方签订保险合同后，物业管理企业按照合同规定正常交付保险费。将来一旦发生风险损失，将由保险人按合同规定的责任范围，对物业管理企业承担补偿或给付责任。在日常工作中物业管理中涉及的险种主要有： 财产保险、火灾保险、住户保险、机动车保险、公共场所责任险、雇主责任保险。了解并购买相关保险，可在一定程度上分散转移物业管理在工作所面临的风险。
6.2物业管理风险防范措施。物业管理中风险防范的具体措施应根据物业管理活动的时间、地点和情况的不同区别处理：
6.2.1加强队伍建设，把企业风险降至最低。物业管理人员在具有较高的客户关系意识和服务意识的同时，还要能够承担较大的风险压力。所以物业管理企业要建立健全并严格执行各项规章制度和岗位责任制。系统地对广大员工进行法律法规、消防安全等方面的培训，帮助员工树立风险意识，建立风险快速处理机制，从内部增强企业自身的市场竞争能力和抵御风险的能力。
6.2.2加强法律法规的学习，提高法律意识。物业管理企业要熟悉物业管理及其他相关法律法规，认真贯彻和学习《物业管理条例》。重视物业服务合同主体的合法性，合同的约定尽可能详尽，要认真履行合同，达到客户满意。此外，还要了解房屋结构、设备设施、园林绿化等修缮的基本知识；了解房地产开发、经营、管理、估价等基本知识； 熟悉房屋完损等级标准和安全管理。具有一定的观察能力及较强的沟通能力、经营决策能力、以及综合组织及协调能力，处理突发事件的能力，从而达到防范法律风险的目的。
6.2.3物业管理服务防范
6.2.3.1提高物业管理水平，做好公共部位、公共和共用设施和设备日常和例行的检查、维修、保养工作。
6.2.3.2对于容易发生损害的设施设备的区域，应建有相应的监控设备，对现场进行监控和录像，定期存储。
6.2.3.3维修、养护等应进行书面和现场施工记录。6.2.3.4管理要到位，同时积极面对突发事件和损害问题。6.2.3.5消防安全工作方面的防范措施：
6.2.3.6承接物业时，一定要检查物业的消防验收情况。6.2.3.7监督业主二次装修过程。
6.2.3.8做好消防设施的日常维修和养护。
6.2.3.9发生消防事故时，物业管理单位应在第一时间报警,并协助消防部门进行事故处理。
6.2.4员工管理防范措施
6.2.4.1明确员工招聘工作的重要性。
6.2.4.2加强员工培训，建设一支尽职尽责、服务优良的员工队伍。
6.2.4.3劳务合同中要明确员工对违反规章制度的行为要承担相应责任，加强员工的责任感。
6.2.5承接过程防范
6.2.5.1交接双方应当严格按照标准进行验收，验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。
6.2.5.2对于遗留问题或者发生的争议不能解决的,向当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。
6.2.5.3注意保存验收资料的完整性及真实性。对于验收资料，建议要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。
7、完善企业内部管理体系 7.1加强内部控制
从风险管理的角度而言，内部控制包括控制环境、风险评价、信息沟通三个方面的内容。
控制环境指的是营造企业氛围和对企业员工进行有效的管理，这是内部控制的核心因素。营造良好企业氛围现已成为许多企业的共识，万科提出的“氛围管理”便是一个很好的范例。在深圳，很多物业管理企业通过企业文化的建设来营造优良的企业环境，这一点也值得推广。在对员工进行有效的管理方面，笔者建议通过加强员工的培训学习来实现这一目的，物业管理人员除在实际工作中，通过多种形式的学习，或通过企业内部的各项培训，不断提升员工个人质素外，同时公司还将一些政府部门举办的相关专业培训，如职业资格考核等，以福利的形式奖励给一些优秀的员工或中高层管理人员，在提升员工素质的同时，也使员工对企业产生了归属感、认同感，减少这些人员的流动性，也降低了企业的风险。当然，对员工进行有效的管理的措施远不止这些，完善的规章制度等因素也是不可或缺的。
风险评价是指公司建立风险评价机制，相关人员能够随时对可能会遇到风险进行有效的评估和预测，为企业作出决策时提供有价值的参考。对风险可能给企业造成的损失也能作出评价，以便企业能及时作出应对措施。
信息的沟通是指对相关的信息，如企业可能遇到风险、风险对企业的影响程度，以及风险的防范措施等等，都必须让企业的员工了解和熟悉，增强其风险意识，并认真履行其工作职责，提高抵御风险的能力。
7.2制定风险管理计划
物业管理企业可以根据本公司实际情况制定比较完善的中、长期风险管理计划；中期计划以一年为限，可结合公司工作计划，对照工作计划的相关项目和内容进行风险评估并提出相关的应对措施；长期计划以五年或十年为期，可结合公司长期发展规划进行制定。这份计划主要包含以下内容：
7.2.1建立组织架构：在公司内部建立专门的风险管理机构；根据物业管理公司组织架构的实际情况，可以物业部或市场策划部门兼任此项职业。如能设立专门的风险管理部门更是最好的选择。
7.2.2建立专项经算：建立风险管理的相关经费预算，物业管理公司可从上年收益中拔出一笔专项资金，象物业管理的本体维修基金一样，设立专门帐户，进行专项的管理和使用。
7.2.3风险因素识别：了解企业客观存在的各类种风险，并仔细分析引起风险的各种因素。
7.2.4进行综合评定：对风险管理中的各种情况进行定性定量分析，对可能遇到的各种风险进行综合评价。并以此制定相应的防范措施。
7.2.5分析承受能力：综合测评本企业对各类风险的承受能力。
7.2.6完善的风险管理计划是企业进行风险管理的前提和基础，也使企业面对各类风险时能及时推出有效的防范措施。
7.3进行风险控制
风险控制是风险管理最后的步骤，也是整个风险管理的成败关键。
物业管理中的风险应对的主要目标就是以最低人力、财力、时间等成本，控制物业管理中的各种风险或降低其损失，使物业获得最佳的安全保障和保值升值能力，使物业管理企业增加更强的生存竞争力，进而提供更令顾客满意的物业管理服务。
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