第一篇：南京房产律师：鼓楼法院房屋买卖合同纠纷裁判观点
第二篇：房屋买卖合同纠纷裁判要旨汇总 法宝案例
房屋买卖合同纠纷裁判要旨汇总（1）法宝案例
法宝www.xiexiebang.com已收录案例全文，敬请关注!【作者】法律小编【来源】北大法律信息网、北大法宝司法案例库【注明】本文由北大法宝编写，转载请注明来源当事人以实现融资为目的签订商品房买卖合同和回购协议，其真实的法律关系应为民间借贷 关键词：融资；法律关系；民间借贷 裁判要旨：对于商品房买卖合同而言，购房一方想取得所购房屋的所有权，卖方的目的转移房屋的房屋权取得对等的金钱。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。在实践中，当事人之间以实现融资为目的，签订商品房买卖合同和回购协议，真实目的并不是购买商品房，而是以房屋为担保建立的真正的债权债务关系，因此双方真实的法律关系是民间借贷，而不是商品房买卖。相关案例： 吴某某诉某某房地产开发有限公司商品房买卖纠纷案（法宝引证码：CLI.C.4343450）
原告：吴某某。
被告：某某房地产开发有限公司。
2011年7月25日，郑某与某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）签订一份《商品房买卖合同》，主要内容为：郑某购买某某公司开发的如画小区一幢101、201、301、401号房（预售商品房），面积6200平方米，单价8000元／平方米，总价款4960万元，郑某于合同签订后10日内一次性付清房款。某某公司于2012年5月30日前将验收合格的商品房交付郑某使用。《商品房买卖合同》上均加盖了当地房地产交易中心的房地产交易监证专用章和当地房地产产权产籍监理处的产权申报专用合同章。同日，双方签订一份《回购协议》，约定：现某某公司欲将回购郑某购买的商品房，如在一个月内回购，应支付郑某房屋价款5060万元，在两个月内回购房屋价款为5160万元，在三个月内回购房屋价款为5260万元，以后以此类推；郑某在收到某某公司支付的回购房款后，双方终止商品房买卖合同，同时郑某应立即协助某某公司办理房屋备案解除手续。2011年7月28日，郑某向某某公司汇款5000万元，三份汇款凭证上用途一栏载明“购房款”。2011年8月2日，某某公司出具了“今借到郑某4960万元”的借条。
2013年1月8日，郑某为甲方，吴某某为乙方，双方签订一份《债权转让协议》，主要内容为：（1）郑某于2012年3月1日起至2012年10月18日共向吴某某借款6000万元，2012年12月7日郑某偿还吴某某本金1000万元。（2）某某公司于2011年7月25日向郑某借款4960万元，为履行还款义务，某某公司将其开发的如画小区一幢101、201、301、401号房以4960万元的价格备案至甲方名下，并签订了回购协议。截止2012年12月31日某某公司向郑某支付回购款300万元。因某某公司不履行回购协议以及按时还款，经多次交涉无果，准备启动诉讼程序。（3）郑某将对债务人某某公司享有包括欠款本金及利息、违约金等的全部债权转让给吴某某。（4）郑某于本协议生效后壹日内，将其与某某公司之间的债权债务凭证，以及与房产买卖、备案相关的所有资料移交给吴某某。
同日，郑某作出《债权转让通知书》，主要内容为，某某公司：本人在2011年7月向贵公司出借款项4960万元。为保证该笔借款的安全，贵公司将开发的部分房屋作为担保，双方签订了《商品房买卖合同》和《回购协议》，并办理了相关的商品房备案登记手续。借款中的本金4960万元，依照约定贵公司应在借款后一个月内归还，利息为100万元，若延期还款，每月支付利息及违约金100万元。现要求贵公司依约立即偿还上述所有借款本金及利息。经本人多次催告，贵公司已支付利息300万元。因本人另欠吴某某款项，故决定将上述4960万元全部借款及相关的所有权利全部转让给吴某某持有，并于2013年1月8日签订《债权转让协议书》。根据合同法第八十条的规定，书面通知贵公司，请贵公司将所欠款项及利息向吴某某直接支付。同日，郑某将该《债权转让通知书》以及《债权转让协议》邮寄送达至某某公司。
2011年8月5日，某某公司与当地国土资源局签订《成交确认书》载明，某某宇公司以5000万元的成交价，取得一块面积为39493平方米的国有建设用地使用权。
2013年1月31日，吴某某向一审法院起诉，请求判令某某公司向其偿还原向郑某借款本金4960万元及利息（计至付清全部款项之日止）并承担案件诉讼费、财产保全费。
某某公司答辩称，郑某基于2011年7月双方签订的《商品房买卖合同》，于2011年7月26日向某某公司支付的5000万元是购房款，三份付款凭证上注明付款用途为购房款验证了这一事实。某某公司根据合同约定，将如画小区一号楼101、201、301、401室卖给郑某，总价款4960万元。双方之间没有4960万元的借款合同，也没有担保合同。《债权转让协议》既不能否定《商品房买卖合同》的效力，也不能推翻商品房买卖的事实。《商品房买卖合同》签订后，双方到房地产登记机关办理了备案登记，表明郑某已获得如画小区一号楼101、201、301、401室房屋的产权。2012年9月19日，某某公司又给郑某开了发票。以上事实说明《商品房买卖合同》是真实有效的，某某公司的义务只是向郑某交房，不存在归还其4960万元借款并承担利息的义务。郑某与吴某某之间以民间借贷为由进行债权转让不能成立，《债权转让协议》中该部分条款不具有法律效力。请求法院驳回吴某某的诉讼请求，并由其承担本案诉讼费、保全费。
二、法院裁判情况
一审法院认为，当事人争议焦点为：（1）郑某与某某公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系；（2）郑某与吴某某的债权转让对某某公司是否有法律约束力；某某公司是否应当向吴某某还债。
关于郑某与某某公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系问题。根据双方提交的《回购协议》和某某公司提交的《成交确认书》，结合某某公司关于《回购协议》和《成交确认书》的证明目的，可以证明，某某公司因竞买建设用地需要资金，遂于2011年7月25日与郑某签订一份总价款为4960万元的《商品房买卖合同》。同时，双方又签订《回购协议》，约定某某公司回购郑某所购商品房，还约定回购的期限及价款，郑某在收到某某公司支付的回购房款后，双方终止商品房买卖合同，郑某应立即协助某某公司办理房屋备案解除手续。故郑某签订《商品房买卖合同》的真实目的并非取得所购商品房的所有权及使用权，某某公司签订《商品房买卖合同》的真实目的亦非为了出售该商品房，而是为了获取竞拍土地所需资金后再回购。《商品房买卖合同》及《回购协议》签订后，某某公司仅支付郑某300万元，便未再继续履行《回购协议》，也未交付商品房，故可以认定双方是以《商品房买卖合同》的形式，实现借贷4960万元的目的。《回购协议》约定的回购房款，超出购房款的部分，实为某某公司支付占用4960万元资金期间的利息。此外，从郑某的《债权转让通知书》和《债权转让协议》的内容也可以看出，其真实意思表示不是购买商品房，而是出借资金。某某公司虽然为郑某开具了销售不动产统一发票，但并未依约交付商品房，也未办理产权证，且郑某将所有债权转让给张玉，表明其已放弃了取得商品房的权利，故某某公司的以商品房买卖合同手续作为抗辩的主张不能成立。
关于郑某与吴某某的债权转让对某某公司是否有法律约束力；某某公司是否负有向吴某某偿还欠款即利息的问题。虽然《商品房买卖合同》已经备案登记，但郑某并未实际取得该商品房的所有权，故其与某某公司之间存在5000万元的债权债务关系。《回购协议》约定的回购价款，实际月利息超出法律允许的民间借贷最高利率的部分不受保护。因此，某某公司已支付了300万元，应以4960万元本金为基数，先按同期中国人民银行6个月～1年期贷款基准利率四倍计算利息予以冲减，再冲减本金，剩余部分本金及其利息为郑某对某某公司享有的合法债权。郑某与吴某某签订的《债权转让协议》的主要内容即郑某将其对某某公司享有的全部债权转让给吴某某，根据合同法第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人”之规定，《债权转让通知书》到达某某公司后已经产生债权转让的效力，至于郑某与吴某某之间的《债权转让协议》的内容以及是否送达给某某公司，不影响债权转让的效力，吴某某的诉讼请求应予部分支持。
综上，一审法院依照合同法第八条、第八十条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法）若干问题的解释》
（二）第二十一条之规定，判决某某公司于判决生效之日起10内，偿还吴某某4960元本金及利息（利息自2011年11月3日起，按同期中国人民银行6个月至1年期贷款基准利率的四倍，计算至付清之日止，其中应扣除已经支付的300万元）。
某某公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，驳回吴某某的全部诉讼请求。
二审法院维持了一审判决。本号倾情奉献关注“北大法律信息网”,回复关键词“抵押权”下载《抵押权裁判规则及实务要点解析》关注“北大法律信息网”,回复关键词“判例”下载《65000字实务干货：77个判例详解合同效力的审查认定规则(2016)》关注“北大法律信息网”,回复关键词“最高院”下载《最高院指导性案例裁判要旨汇编》关注“北大法律信息网”,回复关键词“商品房”下载《干货：商品房买卖合同实务问题解析系列》
第三篇：商品房及二手房买卖合同纠纷法院裁判标准及指导
商品房及二手房买卖合同纠纷法院裁判标准及指导
第一部分 商品房买卖合同纠纷
第一章
一般规定
一、商品房预售与现售
1、预售合同（并非认购书）以出卖人具有房地产开发经营资质并取得商品房预售许可证明为生效要件，若未取得预售许可证，则预售合同无效，但一审法庭辩论终结前取得的，可以认定有效，法院对预售许可证只做形式审查。
2、预售许可证过期的，不影响其后签订的预售合同的效力。预售许可证被撤销的，不影响其前签订的预售合同效力。
3、签订预售合同时：预售许可证被撤销的，预售合同无效；过期的，合同有效。签订预售合同时未取得预售许可证，或者许可证过期或被撤销的，但在合同履行过程中房屋已竣工的，可按现售合同相关规定办理。
4、现售合同条件：（1）营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）国有土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）建设工程规划许可证和施工许可证；（4）房屋已竣工。不符合上述条件的，应认定合同无效。
5、认定“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证”：（1）故意向买受人提供取得预售许可证的虚假事实；或（2）买受人询问时，故意隐瞒未取得的事实。
二、商品房买卖的预约（认购书）与本约（商品房买卖合同）
1、判断预约和本约的标准：（1）协议签订时间；（2）双方是否仅仅是为购买该房屋达成初步意向；（3）对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交付时间等具体交易条件是否写进合同内容，是否有明确约定；（4）出卖人是否已按约定收受购房款。
2、判断预约协议效力：根据《合同法》52条，不以出卖人取得预售许可证为要件。
3、买受人签订预约协议后，又以出卖人未取得预售许可证为由主张预约协议无效的，不予支持。
4、签订认购书后无法签订正式买卖合同的责任承担：（1）因不可归责于双方当事人的事由的（双方均忠实履行预约合同中的诚信谈判义务，双方均无过错），或双方均有过错的，出卖人将定金返还即可；（2）签订预约协议后一方无正当理由拒绝签订本约的，若守约方要求法院强制违约方订立本约，法院不予支持，但守约方有权要求违约方赔偿信赖利益损失。（3）一方以对方违反预约协议导致不能订立本约为由，要求赔偿履行本约的可得利益（即房屋全部差价损失）的，不予支持。若预约协议有定金条款，应适用定金罚则；若无定金条款或定金数额明显低于守约方实际损失的，则违约方应赔偿守约方受到的信赖利益损失。
三、管辖
商品房买卖合同纠纷不适用不动产专属管辖规定，应以普通合同纠纷来确定管辖。
第二章
交付、办证及其他履行纠纷
一、交付
1、交付期限：有约定从约定，无约定或约定不明且房屋符合约定和法定交付条件的，买受人有权随时要求交付。
2、交房条件：房屋经设计、施工、建设、监理四单位竣工验收合格，消防专项验收合格。出卖人取得《工程竣工验收备案表》的，视为满足交房条件。
3、出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定不具备交房条件，出卖人应承担逾期交房责任，但合同中有相反约定的除外。
4、交付的房屋符合合同约定的交房条件，但存在一定质量瑕疵的，若买受人拒绝接受并要求出卖人承担逾期交付责任，不予支持，但出卖人应对质量瑕疵进行修复。
5、出卖人要求买受人按照出卖人单方制订的房屋交付流程预缴物业费、代办产权证费用、公共维修基金等费用后才交付的，若合同中对此并未约定，则买受人有权拒绝。
6、买受人接受了出卖人交付的商品房钥匙，视为房屋已交付使用。
7、买受人接受房屋后，又以出卖人未同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张房屋不具备交房条件，并要求出卖人承担逾期交付责任的，不予支持。
8、买受人接受房屋后，又要求以通过消防验收合格的时间作为交房时间，进而要求出卖人承担逾期交房责任的，不予支持，但法院应判令出卖人限期办理消防验收手续。
9、诉讼时效：合同约定交房期限届满时房屋具备法定交付条件的，诉讼时效期间自交付期满之日计算；房屋尚不具备法定交付条件的，诉讼时效期间自房屋具备法定交付条件之日计算。
10、迟延交付：（1）因自然现象导致迟延交付的，若该自然现象为该地区的惯常气候现象，则不视为不可抗力；（2）因政府部门的行政行为导致迟延的，可比照不可抗力延长交房期限；（3）因政府部门以外的第三人原因造成迟延的，出卖人应先向买受人承担违约责任，再向第三人追偿。
11、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条“房屋交付使用”应理解为“交钥匙”、“房屋转移占有”，并不要求办理产权转移手续。但双方在合同中另有约定的除外。
二、办证
1、办证义务主体：义务主体为买受人，出卖人仅负协助义务，但双方另有约定的除外。
2、出卖人协助义务：完成房屋的初始登记。出卖人在合同约定或法定期限内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料递交给房屋权属登记机关，并告知买受人，即视为出卖人履行了协助办证义务，若由于行政部门或其他非出卖人原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋产权证书的，出卖人不承担责任。
3、买受人起诉要求出卖人办理产权证的，若出卖人一时履行不能，法院可判出卖人在符合办证条件后履行协助办证义务；若出卖人永久履行不能，则法院应告知买受人有权要求解除合同并赔偿损失，买受人坚持要求继续办证的，不予支持。
4、出卖人履行协助办证义务后，由于买受人原因导致房屋所有权无法转移的，出卖人可起诉要求买受人办证并承担违约责任，若合同另有约定，出卖人还可要求解除合同。
5、买受人支付全部或大部分（超出50%）购房款后，建设工程承包人就该房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
6、诉讼时效：出卖人交付房屋后，买受人请求出卖人办证的，属于物权请求权，不适用诉讼时效规定。
7、办证纠纷中出卖人举证：（1）房屋初始登记的大产权证（可认定不存在未足额缴纳土地出让金、土地使用权抵押、超规划建设等无法办证的情形）；（2）房屋登记部门出具的收到出卖人递交办理房屋初始登记及分割小产权必要材料的收件单或回执；（3）通知买受人可以自行办理产权证书的证据。
三、其他履行纠纷
1、销售广告和宣传资料构成要约的条件：（1）所涉内容在商品房开发规划范围内；（2）内容是针对房屋和相关设施的；（3）所作的说明和允诺明确具体，即品质或数量能确定的，有执行的标准可以履行；（4）对合同订立以及房价的确定有重大影响。
2、房屋面积误差：出卖人交付的房屋公用分摊建筑面积的差异实行多退少不补的原则，套内建筑面积或建筑面积与合同约定不符的，若合同有约定则按约定处理，若无约定，则按《商品房买卖合同解释》第14条处理。
3、商品房销售后，出卖人依据规划部门批准的规划变更及设计单位同意的设计变更建造房屋，使房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或有其他影响商品房质量、使用功能的情形，出卖人应在合理期限内通知买受人。若未通知，或通知后买受人不同意变更，则买受人有权解除合同并要求赔偿，但合同另有约定的除外。
4、外墙面使用权：合同约定买受人同意出卖人保留外墙面使用权的，侵害了全体买受人的权益，该条款无效。
5、商品房质量问题：（1）小区的公共配套设施、附属设施质量问题引起买受人生活不便的，一般不属于“因房屋质量问题严重影响居住使用的，买受人可要求解除合同并赔偿损失”的情形；（2）房屋毗邻交通干线受噪音污染，买受人以合同目的不能实现为由要求解除合同的，不予支持。
6、合同签订后，因国家政策调整致使买受人无法办理按揭贷款的，应视为不可归责于任何一方当事人的原因，当事人要求解除合同的，可予支持，但合同另有约定的除外。
7、国家税费调整：合同签订后国家进行税费调整的，若合同对税费支付有约定，则按约定办理；若对调整后的税费支付无约定或约定不明，则应根据国家税费法规确定承担主体。
第三章
违约责任承担
一、商品房买卖合同解除
1、一方根本违约，守约方有权解除合同，违约方不享有法定解除权；如因不可抗力、情势变更等原因，致使合同在法律或事实上履行不能，合同目的无法实现的，双方均可要求解除。
2、当事人收到合同解除的通知后，虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出并向法院起诉的，不予支持；若未约定异议期间，当事人在解除合同通知到达之日起三个月后才起诉的，不予支持。
二、合同无效、被撤销或解除时的房屋涨价损失
1、因出卖人违约导致合同无法履行，买受人解除合同的，买受人请求出卖人赔偿其房屋涨价等预期可得利益损失的，应予支持。
2、合同无效或被撤销的，一般以赔偿当事人的信赖利益损失为限，一方主张可得利益损失的，不予支持。
3、买受人同时要求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍已付购房款的惩罚性赔偿责任的，应当支持两者中较高的请求。
三、逾期交房违约金的计算
当事人有约定的从约定，无约定的，以逾期交房期间有关主管部门公布或者有资格的地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。
四、逾期办证的违约金或损失计算
当事人有约定的从约定，若无约定，则按以下标准计算：
1、计算起点。从合同约定或法定的办证期限届满之日起算：（1）合同约定的办证期限；（2）合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
2、计算止点：出卖人将办证所需资料报备于房屋登记机关，具备办证条件并向买受人履行告知义务之日止。
3、计算标准：合同未约定违约金或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。“逾期贷款利息的标准”一般按人民银行同期基准贷款利率之上加收30%-50%确定逾期贷款利率或按照人民银行同期贷款利率计算。
五、出卖人多项违约处理
1、出卖人存在逾期交房、逾期办证、小区基础设施和配套设施不符合要求等多项违约行为的，除非当事人另有约定，出卖人在逾期交房期限内承担了逾期交房违约责任后，不再同时承担逾期办证等违约责任。
2、合同中既有单项违约责任条款，也有总括性违约责任条款的，总括性违约条款只在重大违约时适用，并不得同时适用单项违约责任条款。
六、违约金调整
1、违约金条款属于结算和清理条款，合同解除不影响违约金条款。
2、违约方主张违约金过高的，应对其主张承担举证责任；非违约方主张违约金合理的，也应提供相应证据。
3、请求增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金后又要求赔偿损失的，不予支持。
七、违约金诉讼时效
1、合同中明确约定违约金具体数额的，为一时性债权，从合同约定或法定的交房、办证期限届满之次日起算诉讼时效。
2、合同约定以日或月累计计算的，为继续行债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。买受人要求支付违约金，出卖人在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。
八、商品房使用费
1、买卖合同生效后，买受人因出卖人不能办理产权证等违约行为解除合同的，若出卖人主张房屋使用费，因买受人是依据合同约定占有使用该房屋，故不予支持。若因买受人未能按期付款等违约行为解除合同，出卖人有权主张商品房使用费。
2、合同被确认无效的，应按无效合同的处理原则将房屋使用费作为损失进行处理，应以双方约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，在按买受人实际使用该房的年限得出款项返还给出卖人。
九、不可抗力的认定
1、自然灾害和社会异常事件属于不可抗力；
2、政府抽象行政行为（如颁布新的规定、政策等）属于不可抗力；
3、具体行政行为要具体问题具体分析，如果开发商对此能够预见，或者可以采取企业行为或行政、司法途径加以解决，则不属于不可抗力。
十、情势变更原则的适用条件
1、客观上发生了情势的变更，如价格非正常上涨、国家政策调整、币值大幅度升降等；
2、客观情况的变化是提出方无法预见和防止的；
3、情势变更系因不可归责于当事人之事由而发生；
4、因情势变更导致合同的履行显失公平。
第四章
商品房买卖与商品房按揭担保
一、商品房买卖合同与商品房担保贷款合同
以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，一方起诉要求确认合同无效、被撤销或解除的，法院应告知按揭银行有权作为有独三参加诉讼。
1、按揭银行以有独三身份参加并提出独立诉讼请求的：如果法院确认买卖合同无效、被撤销或解除，则应同时解除买受人与银行之间的担保贷款合同，判决出卖人分别将买受人尚欠的银行贷款本息直接偿付给银行，将买受人已付的购房款（首付和已付给银行的按揭款）返还给买受人；如果法院认为当事人要求确认合同无效、被撤销或解除的请求不能得到支持，则银行要求解除贷款合同的要求也得不到支持，但贷款合同自身已经符合合同约定或法定解除条件的除外。
2、银行不愿参加诉讼的，法院只处理买卖合同纠纷。若买受人只起诉要求出卖人返还首付及已付按揭款及利息的，应支持；若买受人要求出卖人返还包括贷款在内的全部购房款的，也应支持。
二、按揭房屋抵押与保证责任
1、买受人与银行之间的担保贷款合同解除的：
（1）银行向买受人主张对诉争房屋行使抵押权的，若银行已就诉争房屋办理了抵押预告登记或本登记，则银行有权就抵押房屋拍卖或变卖后所得的价款优先受偿。
（2）银行同时向出卖人主张保证责任的，如当事人对银行如何实现债权有约定的，按约定处理；若无约定或约定不明，银行应当优先就买受人提供的房屋抵押权实现债权，未清偿部分由出卖人承担连带保证责任。
2、银行与借款人未办理房屋抵押预告登记或本登记的，抵押合同有效，但抵押权不成立。对于因登记部门原因未办理房屋抵押登记，价款人已将购房合同等权利凭证交给银行的，可以认定银行对房屋有优先受偿权，但未办理登记的，不得对抗第三人。
三、无法办理按揭贷款的处理
买受人支付首付款后以银行按揭贷款形式支付尾款的，贷款义务一般由买受人承担，出卖人仅负协助义务。当买受人办理按揭贷款失败时，若买受人无力以其他方式支付尾款，则购房合同属于事实上不能履行，当事人可请求解除合同。
合同解除后的责任承担问题主要取决于银行未批准发放贷款的理由，若纯系出于买受人信用不佳问题，则买受人承担违约责任；若系出卖人未提供担保或未未成备案手续等问题，则出卖人也应承担违约责任；若系不可归责于双方当事人的事由，则合同解除，出卖人应当将收取的购房款及其利息或者定金返还买受人。
四、按揭合同中楼宇发生毁损、灭失或停建情形的风险分配不合理 《广东省高级人民法院民一庭：审理商品房按揭合同纠纷案件的几个问题》
按揭合同通常约定：按揭抵押房产的部分或全部发生毁损，不论何种原因，亦不论何种过失，均有购房者负全责，并向按揭这赔偿由此引起的一切损失。该约定通过牺牲购房者的利益以达到保护按揭银行利益的目的，由于按揭合同是按银行提供的格式合同，对此，购房者可根据《合同法》第40条的规定，以提供格式条款一方加重对方责任为由，主张该条款无效。实践中，法院可参照如下处理方式：
1、开发商将房屋交付购买者使用以前，或为购房者办理房地产权属登记之前，按揭房产因开发商的原因而毁损、灭失、停建的，由开发商承担责任，购房者不承担责任；
2、开发商将房屋交付购买者使用以前，或为购房者办理房地产权属登记之前，按揭房产因不可抗力而毁损、灭失、停建的，则开发商和购房者均不承担责任。如果按揭房产已经买了保险，按揭银行可以就保险金请求行使物上代位权；
3、开发商将房屋交付购买者使用以后，或为购房者办理房地产权属登记之后，按揭房产毁损、灭失的，风险责任由购房者承担。
五、按揭合同对购房者使用房屋的不合理限制
实践中，许多按揭合同约定购房者不得将按揭抵押房产出租，或者约定出租必须经过按揭银行的同意，或者约定其他限制购房者使用房屋的条款。对于该类约定，只要购房者对房产的使用（如出租等）不会对按揭银行的抵押权造成损害，就是允许的，因为按揭银行就按揭房产仅享有有限受偿权而不具有直接支配的权能，在购房者的行为不妨碍按揭银行之优先受偿权的情况下，按揭银行不应对其进行限制。因此，法院审理时可根据《合同法》第40条的规定认定该类约定无效。
第二部分 二手房买卖合同纠纷
第一章
二手房买卖合同的效力
一、未取得产权证或将来可能取得产权证的房屋买卖
1、未取得产权证的房屋买卖合同有效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得产权证，致使房屋不能办理产权过户登记手续的，应承担相应违约责任。
2、以将来可能取得所有权的房屋作为标的物的买卖合同有效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得产权证，致使房屋不能办理产权过户登记手续的，应承担相应违约责任。
二、预售商品房再转让
再转让的出卖人与开发商签订商品房预售合同并办理预售合同备案登记后，又将预售房屋再行转让给第三人的：
1、若房屋尚未竣工，则合同标的物不存在，视为商品房买卖合同权利义务的概括转让，应当取得开发商的同意。
2、房屋竣工后，在交付及取得产权证前转让的，转让合同有效。
3、商品房预售合同无效的，预售商品房再转让合同一般也认定为无效。
三、特定房屋买卖
1、限制交易期间转让经济适用房的，合同无效。
2、转让已购按经济适用房管理的房屋的，合同有效。
3、当事人转让按房改成本价或标准价购买的共有住房，或转让央产房的，合同有效。但因法律法规规定导致买卖合同无法履行的，按合同法有关规定办理。
四、登记共有房屋转让
1、共有房屋中的一人或数人，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义将房屋转让的，其他共有人不追认且出卖人转让后未取得处分权的，房屋买卖合同无效。
2、共有房屋中的一人或数人，擅自以其他或全体共有人的名义将共有房屋转让的，房屋买卖合同无效。但符合表见代理构成要件的，可视为有效。
五、法定共有房屋转让
出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋（包括夫妻共有、继承共有等）擅自转让的，出卖人或其他房屋共有人以转让时未经其他共有人同意为由请求确认买卖合同无效的：
1、出卖人与买受人存在恶意串通、损害其他共有人利益的情形的，买卖合同无效。
2、构成表见代理的，买卖合同有效。
3、出卖人擅自以自己名义转让的，若符合善意取得条件，则可认定买卖合同有效。
六、被有权国家机关采取强制措施房屋的买卖
1、采取强制措施后转让的，属于无权处分行为，买卖合同效力待定。若有权国家机关或者申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施解除的，合同有效。
2、房屋买卖合同签订后房屋被采取强制措施的，买卖合同效力不受影响。
（1）如果是法院查封的，买受人已支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户，买受人对此无过错的，可向法院申请解封，并有权要求继续履行合同。
（2）如不符合法定解除强制措施的条件，该强制措施导致出卖人无法交付或过户给买受人的，构成合同履行不能，买受人有权要求解除合同，但不得要求继续履行合同。
七、未办理宣示登记房屋的转让
房屋权利人依据生效法律文件、人民政府征收决定、继承或遗赠取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让该房屋的，合同有效。但权利人应当将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。
八、共同居住房屋的转让
1、出卖人单独享有所有权的房屋，配偶、其他亲属因婚姻或亲属关系形成共同居住的事实，出卖人岁有义务保障其居住权益，但该权益不属于物权，不构成对出卖人处分房屋的限制。
2、出卖人依据拆迁取得的房屋，依据拆迁政策拆迁被安置人有权继续居住该房屋，但不构成对房屋的共有，不影响出卖人处置房屋。
九、属于违章建筑房屋的转让
买卖合同无效，但在一审法庭辩论终结前已补办相关手续的，可认定合同有效。
十、设定抵押权房屋的转让
1、抵押权人同意房屋转让的，如果同意的同时提交了抵押权注销申请，房屋登记机关在办理房屋所有权过户登记时同时注销了抵押权登记，则抵押权消灭，否则，抵押权继续存在，抵押权人可以就房屋行使抵押权。
2、买受人签订房屋买卖合同时不知道房屋设定抵押权的，房屋买卖合同有效。
3、出卖人转让房屋，尚未办理产权过户登记前又在房屋上设定抵押权的，不影响之前签订的房屋买卖合同的效力。抵押权人要求行使抵押权的：
（1）买受人已经办理了预告登记的，抵押权人主张对房屋行使抵押权优先受偿的，不能对抗买受人。
（2）买受人未办理预告登记的，抵押权人有权行使抵押权，买受人有权解除房屋买卖合同并要求出卖人承担违约或赔偿责任。
第二章
二手房买卖合同的履行与违约责任
一、阴阳合同
1、通常以后订立的合同为准，但若一方当事人有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等原因而在后签订的合同中约定虚假价格的，则应以此前签订的合同为准。
2、当事人以规避税收征管为由请求确认合同无效的，不予支持。二、一房数卖
1、已办理过户登记手续的买受人优先。
2、均未办理过户登记手续的，已办理预告登记的买受人优先。
3、均未办理过户登记和预告登记手续的，已经实际合法占有使用房屋的买受人优先。
4、均未办理过户登记和预告登记手续，又未合法占有使用房屋的，已先行支付购房款的买受人优先。
5、合同均未履行的，成立在先的合同买受人优先。
三、借名登记
1、借名人主张房屋所有权应证明：（1）其对房屋存在出资关系；（2）存在保留所有权的意思表示。
2、借名人不具备购买经济适用房资格，而以登记人名义购买的并以保留所有权的意思表示将房屋登记在登记人名下的，双方行为属于“损害社会公共利益”的合同无效情形，借名人主张确权或要求登记人为其办理房屋过户登记手续的，不予支持，但借名人有权主张出资债权。
3、登记人的债权人请求对登记在登记人名下的房屋查封、强制执行用于偿债，借名人以其对房屋享有实际权利为由提出异议的，一般不予支持。
4、登记人擅自处分房屋的，适用善意取得制度。
四、定金、违约金、赔偿损失
1、定金性质约定不明的，不得视为解约定金。
2、同时约定定金和违约金的，如果定金性质为违约定金的，则定金和违约金不可并用；但如果定金和违约金分别指向不同违约行为的，则在约定条件成就时可以并用。如果定金性质为解约定金，当事人已构成违约的，在条件成就时解约定金和违约金可以并用。
3、定金数额不足以弥补守约方实际损失，守约方请求赔偿不足部分的，应予支持。
五、出卖人死亡 房屋买卖合同签订后，买受人已经部分或全部履行了支付房屋价款的义务，出卖人死亡，买受人要求出卖人的继承人继续履行继承债务的，应予支持。继承人应当在办理房屋继续登记后，为出卖人办理房屋所有权转移登记。
六、履行利益和信赖利益损害赔偿
1、合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同并要求违约方赔偿直接损失和房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
2、违约方以守约方主张的房屋差价损失系其订立合同时不可预见的损失为由提出抗辩的，不予支持。
七、阴阳合同的处理
1、差价以装修名义且金额较小的，一般认定阴合同有效；差价太大的，一般认定阴合同无效。
2、对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效，但过户价款条款无效。
3、对于买方不想买而主张卖方避税，或者签署后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效，但过户借个条款无效。
4、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价格过户，另一方拒绝的，可调解，调解不成则认定合同不成立。
5、未签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。
八、户口迁移
合同约定出卖人应将户口迁出的，如果出卖人拒不迁出，该类纠纷不属于民事案件的受案范围。
九、公有住房转让
公有住房在限制交易期间转让，在超过限制交易期间诉至法院的，只要当事人在订立转让协议时的意思表示是真实的，可以确认转让合同有效。转让合同中约定交易期限期满后办理有关手续的，属于附期限的条件，合法有效。
（未完待续）
本文主要参考《房屋买卖案件裁判思路与操作》（左峰、陈旻
著）
第四篇：房屋买卖合同纠纷诉讼中,当事人未要求审查合同的效力,法院是否应当依职权审查？
房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！本公众号作者：张春光律师电话：***微信：chinazhang2014 房屋买卖合同效力如何，是一个价值判断的过程。判断房屋买卖合同是否有效的依据是法律、行政法规的效力性强制性规定，即如果房屋买卖合同违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，这个房屋买卖合同就是无效的。判断房屋买卖合同是否可撤销或者效力待定，则要看该房屋买卖合同是否存在无权代理、合同一方当事人是限制民事行为能力人、重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等情形。
房屋买卖合同效力如何，其实是一种客观存在的状态，其自合同成立之时就应经确定【有效、无效（包括部分无效）、效力待定、可撤销等】，在这个意义上，对于合同效力的判断只是起到“确认”合同效力如何的效果——如合同是无效的，法院就（以裁判的方式）确认该合同是无效的，而非在法院裁判确认该合同无效之前该合同有效（在法院裁判确认该合同为无效合同之前该合同也是无效的，这是一个客观事实）。此外，对于合同效力的确认也是整个案件审理的基础。比如，法院不可能裁判继续履行一个无效的合同，也不可能裁判合同某一方依据一个无效的合同来承担违约责任。因此，不论房屋买卖合同纠纷中双方当事人的诉讼请求是什么，法院都有义务依职权审查案涉房屋买卖合同的效力。
此外，法院依职权审查案涉房屋买卖合同的效力之后，如该合同无效的，或者该合同是可撤销的（并且享有撤销权的当事人请求撤销该合同），法院应主动援引《合同法》第五十八条的规定【合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任】，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。
附：甘肃华屹置业有限公司与汤碎坚房屋买卖合同纠纷案 案情简介：2012年7月3日，汤碎坚与甘肃华屹置业有限公司（以下简称华屹置业）签订《关于抵顶永靖县“在水一方”住宅小区十号楼回购协议书》。该协议签订后，华屹置业向汤碎坚支付回购款900万元，剩余款项至今未付。甘肃省永靖县“在水一方”住宅小区十号楼系华屹置业开发建设。2009年6月25日，华屹置业与甘肃人防公司签订《在水一方项目团购房协议》，约定由甘肃人防公司团购华屹置业“在水一方”住宅小区十号楼一栋，并对协议的履行方式及双方的权利义务进行了约定。2011年3月15日，双方再次签订《在水一方项目团购房补充协议》，该协议第二条约定，甘肃人防公司职工按揭“在水一方”项目十号楼购房款839万元，按揭利息39.9716元（39.9716万元），原由华屹置业负责偿还银行本息，协议生效后，由甘肃人防公司负责偿还本息，此款为甘肃人防公司已付华屹置业购房款。协议第七条约定：甘肃人防公司有权将所购房产转让第三方，华屹置业应配合第三方办理有关手续。2011年4月13日，汤碎坚与科达公司签订《退资协议》，约定：科达公司将甘肃人防公司从华屹置业购买的永靖县“在水一方”住宅小区十号楼一栋抵顶给汤碎坚，并对抵顶房屋的费用及违约责任进行了约定。
裁判原文节选【案号：最高院（2015）民申字第91号】：本院认为，债权人有权将其合同项下的权利转让他人。本案中，华屹公司与人防公司曾签订《在水一方项目团购房协议》，约定由人防公司的职工团购涉诉房屋，并约定人防公司有权将所购房屋转让第三方。经查，签订上述协议时，该房屋虽尚未办理所有权证，但建设该房屋的规划许可证、土地使用证、施工许可证、预售许可证等证件均已取得，故团购协议不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效。此后，人防公司同意其子公司科达公司将涉诉房屋以抵偿债务的方式转让给汤碎坚，而华屹公司知晓上述转让行为。华屹公司称人防公司系代职工购房，人防公司无权处分房屋，但人防公司出具证据证实购房款均由人防公司支付及购房职工业已退出购房，加之没有证据证明人防公司的职工对该公司将房屋转让给汤碎坚提出异议，故人防公司将房屋转让给汤碎坚的行为不违反法律、行政法规的强制性规定，该转让行为有效。鉴于汤碎坚受让房屋的行为于法有据，故其有权将涉诉房屋转让。汤碎坚在与华屹公司签订回购协议之时，已经征得人防公司的同意，华屹公司对此也知情并支付了部分回购款，因此华屹公司称回购协议具有重大误解，属可撤销合同之理由不能成立，二审法院的认定并无不当。双方在回购协议中约定，华屹公司于2012年7月30日前支付1200万元房款时协议生效，但华屹公司未履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”之规定，该回购协议约定的生效条件已经成就，故二审法院认定协议生效是正确的。关于本案是否因华屹公司提起撤销合同之诉而中止审理问题。本案是汤碎坚要求华屹公司履行回购协议，虽然双方均未要求在本案中审查回购协议的效力，但一、二审法院也须依职权审查该协议的效力，而后再判定协议是否继续履行，故本案的审理结果无须以撤销合同之诉为依据，一、二审法院未中止审理本案不违反法定程序。再审申请中，华屹公司称涉诉房屋多次转让，涉及国家税金缴纳，但是否少缴纳税款，为行政机关管理范畴，且对回购协议的效力不产生影响，故该情况不足以认定二审判决结果错误。华屹公司还提出涉诉房屋在华屹公司签订回购协议之前，已经设立抵押，回购行为损害了抵押权人的利益，当属无效，但是在涉诉房屋上存有抵押，仅会影响到协议的履行，对协议的效力不产生影响，故华屹公司该申请理由不成立。
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第五篇：房屋买卖合同纠纷案例分析_“卖方因房屋网签价低要求解约,法院判其承担违约责任”
“卖方因房屋网签价低要求解约，法院判其承担违约责任”
——房屋买卖合同纠纷案例分析
【案情简介】
原告（反诉被告）：王某，女，汉族，198*年*月*日出生，住北京市**区**楼**室。被告（反诉原告）：刘某，男，汉族，197*年*月*日出生，住河北省**楼**单元**门。第三人：北京**房地产经纪有限公司，住所地北京市**区**大街**号办公楼**室。
原告诉称：2013年1月6日原被告在北京某房地产经纪有限公司的居间斡旋下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定被告将其位北京市于朝阳区**院*号楼*单元**房屋转让给原告，原告向其支付房款150万元。原告应于2013年1月13日将首付款55万元支付给被告，并约定原被告双方应于接到链家地产通知3个工作日后共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方应在贷款机构签发批贷函后2个工作日向房屋登记部门申请办理房屋产权属转移登记手续。原告按照约定履行了自己的义务，并多次要求被告依约同原告去贷款机构办理贷款申请手续，但被告一直推脱不与配合。故此起诉请求：
1、判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其 《补充协议》；
2、判令被告返还原告已付购房款20万元；
3、判定被告向原告支付违约金30万；
4、判定被告赔偿原告中介费损失32350元；
5、判令被告赔偿原告房屋增值部分33万元。
被告辩称并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。合同约定的违约金过高，请求予以减少。合同签订时原告及中介公司骗被告签了阴阳合同，其没有接到中介公司的通知去办理贷款，也没有向原告提出过增加购房款。被告在签订房屋买卖合同时以为是要按照150万元办理网签，却收到中介公司职员3月20日发来的电子邮件要求按照100万元办理网签，被告查找了相关资料，觉得这样对自己的风险很大，因此拒绝配合办理网签。原告和中介公司恶意串通把150万元的买卖合同做成了100万的房屋买卖和50万的装修装饰和家电款，按照100万元的成交价来交税，以达到偷税漏税的目的，损害国家利益。因此原被告签订的买卖合同无效，原告应当承担定金罚则。
第三人述称：补充协议是否解除听从法院判决。不认可被告的反诉请求，合同是有效的。
【审理结果】
法院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告要求确认合同无效的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。按照合同约定，卖方应配合买方办理贷款面签手续，被告在两次面签时均拒绝配合，其理由一是网签价格与合同不符，二是网签合同中对税费承担的约定与补充协议不一致。对于网签价格问题，被告自愿在买卖合同中约定房屋成交价100万元，家具家电装饰装修及配套设备等作价50万，对此应自行承担相应后果。且在原告和中介公司已同意按其要求修改网签价格后，被告仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。对于税费承担问题，双方已在买卖合同中约定全部由买方负担，在贷款面签时为了打消被告顾虑，原告同意先办理缴税手续，但被告仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。
被告拒绝配合原告办理贷款面签，已构成违约，并造成双方买卖合同无法继续履行，被告应承担相应违约责任，原告有权解除合同，鉴于原告已于2013年7月11日将房屋交还被
告，法院确认双方买卖合同及《补充协议》已于2013年7月11日解除。原告要求被告返还购房定金20万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。被告要求保留定金的反诉请求法院不予支持。原告要求被告支付违约金30万的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。原告未能举证证明违约金不足以弥补其损失，要求被告赔偿房屋增值损失33万元和中介费损失32350元的诉讼请求法院不予支持。被告请求法院减少违约金的抗辩意见法院不予采信。对于被告要求原告支付房租的诉讼请求，原告和中介公司至迟在2013年3月23日之前已经通知被告可以注销原网签重新办理。被告此后仍拒绝办理面签造成双方交易履行迟延，按照双方《补充声明》的约定，此后的租金有被告自行承担。
【律师讲法】
本案原告在被告拒不配合办理贷款面签，又不承担违约责任的情况下，对该房屋买卖合同的履行非常焦虑，并立即向具有相关案件丰富经验的大成律师事务所张仁藏律师进行了咨询，张律师在对案件进行具体了解之后耐心为当事人进行了详细解答，并运用自己的丰富经验积极维护当事人的合法权益，现在法院对本案已经审理完毕并作出判决，在张律师的代理下原告当事人的利益得到了最大限度的保护和支持。
北京市大成律师事务所张仁藏律师接受原告王某的委托，担任原告的代理人，通过收集证据、分析案情，结合法庭查明的事实，依据相关法律规定，发表代理意见如下：
1、原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强行性规定，合法有效，双方均应受其约束。
2、原告在签订合同后积极支付购房定金及首付款，不存在任何违约行为。
3、被告在第一次面签时提出对网签合同中“新政出台后增加的税费由政策规定方承担”的约定有异议，但这不能作为其不履行合同的理由，被告的行为构成根本性违约，应该承担违约责任。被告原本是担心“新国五条”出台后可能会承担20%的个人所得税，第三人**地产已经向被告明确解释过涉案房屋是被告唯一住房且已经超过5年，不会产生新的税费，被告本人也表示认可。因此在第二次办理面签的时候，被告也未再次提出该问题。
4、被告主张原告与第三人恶意串通损害被告利益，完全是无稽之谈。原告与第三人不存在恶意串通的事实，也更没有损害被告的利益。被告也不可能提供证据证明其主张。二手房交易避税本身也是二手房交易过程中的惯例，且实际上被告对避税行为本身并不反对，只是想因此向原告索要好处，要求原告加价，这一点在原告提供的录音证据中可以证明。因此尽管原告及**地产多次表示可以重置网签价格，被告仍不予理睬。
5、原告多次要求被告配合重置网签价格，按照房屋总价款150万来缴纳税款，被告仍然不同意；甚至原告提出可以先缴税后办理网签手续，这样情况下，被告仍然表示反对，由此可以看出：被告不配合办理面签的真实原因不是网签合同本身的问题，而是另有原因。
6、从原被告的谈话录音中可以看出，被告向原告多次索要好处费，后并堂而皇之的表示：不是网签的问题，而是因为房子卖亏了，并提出要求原告增加购房款22万，否则不配合办理相关手续，被告的这些行为都是明显的根本性违约行为。因此可以得出，被告违约的真正原因是：认为房子卖亏了，要求涨价。
7、根据双方签订的《补充协议》第二条第5条约定，原告被告双方已经于**地产通知3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；第四条第2条约定，被告逾期履行本《补充协议》第二条约定的义务超过15天、拒绝将房屋出售给原告、擅自提高房屋交易价格，视为被告构成根本性违约，原告有权解除合同，并有权要求被告承担相当于房屋总价款20%的违约责任，并赔偿原告的中介费损失。
8、因为被告的违约行为，导致合同不能继续履行，给原告造成重大经济损失，包括但
不限于：保障服务费、评估费、物业交割费、中介费、误工费、交通费、律师费等等。由于近期房价上涨，原告如想买到相同地段，品质相似的房屋，需要多支付30余万，合同约定的违约金并不能弥补原告的损失，因此请求人民法院依法判决被告承担合同约定的违约金，并另行向原告赔偿中介费损失。
在房屋买卖合同纠纷类型的案件中，卖方违约，拒不卖房、过户的案件并不少见，尤其是作为国内一线城市的北京，随着房屋价格的不断攀升，买卖双方在签订房屋买卖合同之后，卖方见房屋价格上涨巨大，不满足于约定价款而要求提高房价或拒绝过户、交房的现象非常普遍，本案就是一起典型的房屋买卖合同纠纷中卖方违约的案件。
本案被告见房价上涨，以各种借口拒绝网签，致使原告即买方在支付定金及首付款之后迟迟不能办理贷款面签及房屋过户手续，明显的违背了房屋买卖合同及补充协议的相关约定，此约定是双方当事人在意思自治的情况下做出的真实意思表示，合法有效，对双方当事人都具有约束力。被告以各种原因阻碍合同履行，在原告与中介公司多次协商的情况下仍无理拒绝，并要求增加购房款等过分要求，明显违反了诚实信用原则，是无正当理由的合同违约行为，应当按照合同约定支付违约金并赔偿原告因此造成的其他损失。
张律师提请大家，在房屋买卖的过程中，应当注意保存证据以维护自己的合法权益。在本案审理过程中，被告反诉原告与中介公司恶意串通，逃避税负，损害国家利益，不断为自己的违约行为辩护，意图主张合同无效。原告与中介公司分别出具了电话录音、手机短信往来等证据以证明被告名义上假借网签价格与合同价格的差异、税费承担的划分等事由拒绝签订合同，实际上是因为房价的攀升而不满足于卖房款，意图增加房价以谋取更大利益，其行为明显违反了房屋买卖合同的约定，其拒绝办理贷款面签及房屋过户的行为已经构成根本违约，这种情况下，原告与中介公司具有法律常识与维权意识，积极收集并保存证据的行为最大限度的佐证了被告的违约行为与不当意图，在张律师的代理下，合同按照原告的意愿得以解除，被告的违约责任及违约金的支付也得到了法院的支持，案件得到圆满解决。
北京房地产纠纷案件专业律师
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