2010上半年深圳房地产销售及租赁市场分析-16DOC

第一篇：2010上半年深圳房地产销售及租赁市场分析-16DOC

2010上半年深圳房地产销售及租赁市场分析

一、内容摘要 国家楼市资讯：

①2010年1月10日国十一条

摘要：1月10日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理,首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。

②2010年4月14日 新国四条

4月14日，国务院常务会议上针对房地产市场的“新国四条”出台，拉开了本轮房地产市场调控的序幕。

③2010年4月17日 新国十条

国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。

④2010年5月7日 国36条

5月7日，国务院再度发文放开民间投资，被各界称为“新36条”的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》一经发布，立刻引起了社会各界，尤其是民营资本的广泛关注。

深圳楼市资讯

①2010年5月06日 深圳新政十三条

《意见》包含了五项十三条内容，从提高认识、加强组织领导，认真落实住房建设的相关规划和计划、切实增加住房有效供应，采取有效措施、坚决抑制不合理住房需求，加快保障性住房建设、实施人才安居工程，加强房地产市场秩序整顿、完善信息共享机制等方面，落实国家调控楼市政策精神，遏制房价过快上涨。

②6月28日 《深圳市保障性住房条例》出台

在本次公布的最新《深圳市保障性住房条例》中，除了再次强调申购的各种条件外，还设置了整整一个章节的退出规定。明确提出4种可收回保障房的情况，包括：已另行购买拥有住房的；全部家庭成员户籍均迁出本市的；因银行实现抵押权而处置保障性住房的；需要转让所购保障性住房的。

二手房市场动态：

2010年1-4月二手房挂牌均价呈上涨趋势，5-6月受国家“新国十条”及深圳|“新政十三条“的影响，二手房挂牌均价呈下降趋势。

租赁市场动态：

上半年深圳各行政区的住宅租金稳中小幅走高，受房地产新政的影响，5-6月份深圳二手房买卖市场冷淡，成交量出现明显下滑，与此形成鲜明对比的是，租赁市场变得较活跃。

二、2010年上半年全国楼市资讯

1、政策一：国十一条 出台时间：2010年1月10日 部门：国务院办公厅

1月10日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理,首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。紧接着1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%%。2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，打击炒房者和投机行为。两会期间房价再成关键词

3月9日，温家宝总理所作的《政府工作报告》中强调,促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。其中，提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%%、囤地开发商将被冻结等19条内容。

2、政策二：新国四条

出台时间：2010年4月14日 部门：国务院 4月14日，国务院常务会议上针对房地产市场的“新国四条”出台，拉开了本轮房地产市场调控的序幕。国务院常务会议指出并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

从以上表格中关于2010年与2007年房地产调控措施对比，可以看出，随着今年房价的猛增，这次国家采取遏制部分城市房地产过快上涨的政策措施比2007年更为严格、更为有力。

3、政策三：新国十条 出台时间：2010年4月17日 部门：国务院

仅过三天，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

5月2日，中国人民银行宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。

4、政策四：国36条 出台时间：2010年5月7日 部门：国务院

5月7日，国务院再度发文放开民间投资，被各界称为“新36条”的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》一经发布，立刻引起了社会各界，尤其是民营资本的广泛关注。新36条鼓励民间资本进入六大领域：基础产业和基础设施（包括交通运输、电力、电信、石油天然气等），市政公用事业和政策性住房建设，社会事业，金融服务，商贸流通，国防科技工业。其中支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，这些可以转移原先投入在房地产市场部分资本的方向，改变投资渠道，有效地控制投机性购房导致的过高房价。民间资本在找不到很好出口的背景下，这次出台的《意见》对民间资本是一个非常好的引导，有助于经济健康可持续发展。

5、《关于土地增值税清算有关问题的通知》 出台时间：2010年5月26日 内容摘要：

①关于土地增值税清算时收入确认的问题；②房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题；③房地产开发费用的扣除问题；④房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题；⑤房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题；⑥关于拆迁安置土地增值税计算问题；⑦关于转让旧房准予扣除项目的加计问题；⑧土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题。

三、2010年上半年深圳楼市资讯

1、政策一：深圳新政十三条，即《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》

出台时间：2010年5月06日 内容摘要：

①提高认识，加强组织领导；②认真落实住房建设的相关规划和计划，切实增加住房有效供应；③采取有效措施，坚决抑制不合理住房需求；④加快保障性住房建设，实施人才安居工程；⑤加强房地产市场秩序整顿，完善信息共享机制；

《意见》包含了五项十三条内容，从提高认识、加强组织领导，认真落实住房建设的相关规划和计划、切实增加住房有效供应，采取有效措施、坚决抑制不合理住房需求，加快保障性住房建设、实施人才安居工程，加强房地产市场秩序整顿、完善信息共享机制等方面，落实国家调控楼市政策精神，遏制房价过快上涨。

《意见》要求各区人民政府、各新区管委会、市各有关单位，迅速将思想统一到国家有关文件精神上来，严格贯彻落实国务院的决策部署，进一步加强和改善我市房地产市场调控，采取有效措施，坚决遏制我市房价过快上涨，切实解决我市居民住房问题。

从落实国家房地产调控政策来看，涉及的不仅包括严格执行10号文对购买不同套数住房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。另外，对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

2、《深圳市保障性住房条例》出台 出台时间：6月28日 内容摘要：

4种情况保障房予以收回；拿完全产权得先交土地收益及房产增值收益；家庭申请需要全家人都是深户。

具体内容：

在本次公布的最新《深圳市保障性住房条例》中，除了再次强调申购的各种条件外，还设置了整整一个章节的退出规定。明确提出4种可收回保障房的情况，包括：已另行购买拥有住房的；全部家庭成员户籍均迁出本市的；因银行实现抵押权而处置保障性住房的；需要转让所购保障性住房的。

规定指出，购买保障性住房的家庭或者单身居民在取得完全产权前，出现上述4种情况，其所购保障性住房由市主管部门按照在原销售价格基础上综合考虑住房折旧和物价水平等因素后确定的价格予以收回。

根据规定，“购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押，但为购买本套保障性住房而向银行设定的抵押除外。规定年限届满后，购买保障性住房的家庭或者单身居民申请取得完全产权的，应当缴纳土地收益并按照市政府确定的标准缴纳房产增值收益等价款。”

二十二条规定，家庭申请的，其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭人均年收入连续两年均不超过购买保障性住房的收入线标准；家庭成员(在本市和国内其他地区，下同)无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；三年内未转让过住宅建设用地或者自有住房；未购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房。

四、深圳市2010年上半年二手房出售市场动态 4.1、2010年上半年深圳市二手房挂牌均价走势图

可看出2010年1-4月二手房挂牌均价呈上涨趋势，5-6月受国家“新国十条”及深圳|“新政十三条“的影响，二手房挂牌均价呈下降趋势

2010年1-4月深圳各个区域二手房整体上呈上升趋势，5-6月呈下降趋势。其中福田区的挂牌均价为19653元/平方米，属全市挂牌均价最高的区域（除盐田区外），龙岗区的挂牌均价为9841元/平方米，属全市挂牌均价最低的区域（除盐田区外），罗湖区为深圳市配套完善的老区域，近几年新建的楼盘相对较少，拆迁房相对较多，受新政影响会相对较少。由于盐田区的二手房存量较少，样本量的不足可能会导致价格出现高低悬殊，缺乏参考意义，故在此不加分析。

分析：从以上表1和表2可看出：2010年4月份深圳各行政区二手房成交套数和成交面积属上半年最多的月份，5-6月受国家“新国十条”及深圳|“新政十三条“的影响，二手房成交量下滑，市场处于观望状态。

二手房成交量下滑的原因有：①价格：新政后的5-6月份的房产价格并未形成真正降价潮，只是少部分楼盘出现微降，降幅不明显；②银行政策：银行对二套房、三套房的政策依然是没有松动，严格的货币政策也阻止了部分投资客的置业；③买房者的心态：大部分买房者认为房价还是太高，认为房价还有一定的降价空间，所以大部分仍选择观望。4.4、新政后深圳二手房市场形势

（1）二手房成交量下降非常明显，5-6月份的二手房的成交量环比4月有很大的降幅。

（2）挂牌均价下跌幅度较小，降价楼盘较少，未形成真正的降价潮。降价幅度较大的楼盘主要是别墅、大户型楼盘、之前涨幅较大的楼盘及楼盘本身因素欠佳的楼盘。

（3）市场处于观望状态，部分刚性购房者选择临时租房过渡，继续观望。部分投资客也因为房价未真正跌而选择观望，故中介走访量减少，受新政的影响，中介公司的上门访客有所减少，以电话询问较为普遍。

（4）部分业主转售为租，仍然不降价出售楼盘，加上当前出租市场较好，故采取暂时出租方式，等待时机出售。

4.5、二手房市场未来走势与展望

结合07年新政前后的市场变化规律，和2010年4月的新政后市场特点来看，未来二手房市场有可能会呈现以下特点。

（1）小户型楼盘依然占据市场的主力

新政后，购房者的目光投向小户型房产的购买上，无论从减轻自身的经济负担还是从投资角度来说，功能齐全的小户型都能使人感受到便捷。

（2）二手房价格将继续小幅下降，下降幅度有限

均价的下跌将会略晚于成交量，先量后价。在成交量开始逐步企稳，均价将会继续小幅下降。由于前期上涨过快，市场购买力的涨幅远低于房价的涨幅，超过购买力的部分将得到释放，土地的稀缺性和房地产的独一无二及当前大批投资客的实力较强，决定下半年的价格不会出现2007年政策后的局面，但部分别墅及之前涨幅偏大的区域价格下跌幅度会大些。（3）成交量估计会有小幅回升

虽然政策短期抑制了部分购房需求，但是从整体看，刚性的购房需求依然存在，市场的短期观望并不能消除需求的存在。随着价格的松动和优质挂牌房源的激增，加上政策影响的逐步释放，这部分刚性购房者及部分有能力的投资客会逐步入市，对成交量起到支撑作用，下半年二手房成交量相比5-6月份的成交量，估计会止跌并有小幅回升。

（4）新政的效果将持续一段较长的时间

此次新国十条的调整力度和决心是非常之大，政府表明，遏止地产价格的飞速上涨将作为一个长期政策持续下去。

五、深圳市2010年上半年二手房租赁市场动态 深圳2010年上半年租金走势图

5-6月深圳各户型平均租金呈上涨趋势，分析其原因：①出售市场：受4月房地产新政及银行严格货币政策的影响，5-6月份二手房出售市场冷淡，部分首次置业的消费群将购房计划暂搁置，以租房满足居住需求；②城市更新、城中村改造造成租赁供应紧张，促使租赁物业上涨：如深圳市白石洲、岗厦等片区，是大量外来人口集聚地，现如今因拆迁因素这类出租房越来越少。

5.2、2010年上半年深圳租赁市场分析

上半年深圳各行政区的住宅租金稳中小幅走高，受房地产新政的影响，5-6月份深圳二手房买卖市场冷淡，成交量出现明显下滑，与此形成鲜明对比的是，租赁市场变得较活跃。

（1）租赁市场特点

①整体租赁市场并没暴涨迹象 ②局部涨

福田区的小区房涨幅较大，部分城中村有涨，部分城中村并没有上涨。罗湖区火车站一带涨价较厉害，其他片区业主跟风涨价不少，有的小区议价空间比较大。尽管普遍呈上涨的趋势，但有些片区并没有涨，比如龙岗中心城和民乐片区的民乐村，租金并没有上涨，而未来有涨的可能；南头关、梅林关和布吉关口的住宅租赁价格并没有像上沙村那样蹭蹭地上涨； ③出租率高：如上沙村、渔民村、渔农村、田面村、皇岗村和水围村吸引了大量白领，村里农民房的出租率都在９5％以上；

④小户型租金涨幅高于大户型

国家调控政策鼓励开发、消费中小户型产品，银行的“差异化信贷”让购买90平方米以下中小户型产品成为较少受到新政制约的置业行为，许多刚性需求者转为购买中小户型，直接挤占了租赁市场的中小户型房源，因此，小户型更加走俏，租金涨幅高于大户型。

（2）租金上涨的原因 ①需求增加

A：房地产买卖市场冷淡，部分首次置业的消费群将购房计划暂搁置，以租房满足居住需求；

B：大学生来深寻求工作及学生放暑假来深旅游和亲人团聚等因素，租房需求量会明显增加；

②城市更新：

房租涨速与片区完善速度同步，如南山区，由于城市中心规划西迁，深圳湾口岸的开通、南山中心区多个商用物业的出现都是南山房租领涨的重要原因；

③城中村改造：

造成租赁供应紧张，促使租赁物业上涨，如深圳市白石洲、岗厦等片区，是大量外来人口集聚地，现如今因拆迁因素这类出租房越来越少；

④与租赁结构相关

局部涨幅大或与租赁结构相关，比如一房一厅、单房或低价房源的紧缺，导致这部分物业租金有所上涨，但是整体租赁市场并没暴涨迹象。（3）租赁市场价格分析

①今年上半年与2009年上半年租金对比

今年上半年的租赁市场相比2009年上半年更加活跃，尤其是5、6月份整个市场的房租同比去年涨幅会相对大些。

②市场租赁价格：

深圳市出租屋管理办发布抽样调查结果显示，3月到6月，深圳全市住宅租金均价为39元/㎡.月，环比上涨2.6%，同比上涨8.3%；商业类租金环比上涨3.2%，同比上26.7%；写字楼环比上涨4.5%，同比上涨24.3%；厂房类略有上扬，但变化不大。租金上涨幅度属于正常水平，不存在暴涨问题。

A、住宅租赁价格，同比上涨8.3% 罗湖区住宅租金均价为43元/㎡.月，南山区住宅租金均价为43元/㎡.月，福田区住宅租金均价为49元/㎡.月，宝安区住宅租赁均价为28元/㎡.月，龙岗区住宅租赁均价为24元/㎡.月，盐田区住宅租金均价为33元/㎡.月。

B、写字楼，环比上涨4.5% 二季度，全市写字楼租赁均价为92元/㎡.月，环比上涨4.5%，同比上涨24.3%.其中，福田区均价为101元/㎡.月，环比上涨5.2%，同比上涨27.8%；罗湖均价为76元/㎡.月，环比上涨5.6%，同比上涨22.6%；南山均价为72元/㎡.月，环比上涨2.8%，同比上涨14.3%.C、厂房 空置率低租金平稳、深圳市厂房主要集中在宝安、龙岗两区，目前改两区硬件设施较好的工业区基本上没什么空置的，宝安的厂房租赁均价为15元/㎡.月，龙岗均价为10元/㎡.月，环比略有上涨，但涨幅不大，总体来说处于相对平稳。

由于近年来深圳新增厂房数量不少，加上金融危机后空置出来的厂房较多，尽管自去年以来厂房吸纳性较好，但至今尚未完全消化。因此预计在今后一段时间内，厂房租金依然将维持相对平稳，波动幅度不会很大。

D、商铺

二季度，全市商铺租赁均价为190元/㎡.月，环比上涨3.2%，同比上涨26.7%.其中，罗湖区均价最高，环比及同比的涨幅也最大；福田是各区中唯一环比下跌的区域；龙岗是唯一同比下跌的区域。

深圳商业回暖明显，高端商铺空置继续下降。罗湖的高档次商铺较多，抬高了整体租金。东门、华强北等商业运作模式成熟的商圈，从2009年下半年以来，租金持续上涨，而且出租率极高。

5.3 2010年下半年深圳租房市场的发展趋势

2010年下半年深圳市房屋租赁市场将会趋于平稳，部分房屋将可能面临微降。

其原因：①随着大学毕业生的基本安稳及暑假学生的返回，租赁市场需求达到饱和；

②随着二手房出售市场成交量的缓慢回升，之前的部分刚性购房需求者开始变成买房者，空出部分租住房屋；③租客迫于物价与租价双涨的经济压力，降低居住环境要求，大量向关外和城中村的农民房转移，低端房屋将影响房屋租赁价格。

六、市场综述

2010年上半年，在国家”新国十条”及深圳“新政十三条”等严厉的房地产政策打压下，整个深圳楼市处于“量跌价滞”的态势。

从2007年的楼市政策及2010年的“新国十条”政策的对比，今年的房产调控措施显得更加的严厉，目前调控效果正逐渐体现和强化，下半年深圳二手房在当前的政策环境下，成交量较新政后的5-6月份有所回升，严格的银行贷款政策继续执行，部分实力不够雄厚的投资客在资金压力下，下半年将有可能做出价格让步，但降价幅度空间依然有限，因此，预计下半年深圳二手房出售市场将进入成交量相比上半年将小幅回升，房产价格略有微降的局面。预计下半年深圳二手房租赁市场将会趋于平稳，部分房屋将可能面临微降。

第二篇：深圳房地产租赁合同

依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房屋租赁条例》及其细则的规定，经甲乙双方协商一致，订立本合同。

第一条 甲方将位于深圳市 路

房地产（以下简称租赁房地产）出租给乙方使用。租赁房地产建筑面积共计平方米，建筑物总层数。

租赁房地产权利人： ；房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件名称、号码：

第二条 租赁房地产的单位租赁按房地产建筑面积每平方米每月人民币 元（大写： 元）计算，月租金总额为人民币 元（大写： 元）。

第三条 乙方应于 年 月 日前交付首期租金，金额为人民币 元（大写： 元）。

第四条 乙方应于：

◇每月 日前；

◇每季度第 个月 日前；

◇每半年第 个月 日前；

◇每年第 个月 日前；

向甲方交付租金；甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票。

（上述四种方式双方应共同选择一项，并在所选项内打“√”

第五条 乙方租用租赁房地产的期限自 年 月 日起至

年 月 日止。

前款约定之期限不得超过批准的土地使用年限，超出部分无效。由此造成的损失，双方有约定的，从其约定；没有约定的，由甲方承担。

第六条 租赁房地产用途：。

乙方租赁房地产用于其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定，向房地产主管部门申请改变房地产使用用途，经批准后方可按批准用改途改变。

第七条 甲方应于 年 月 日前将租赁房地产交付乙方使用，并办理有关移交手续。

甲方迟于前款时间交付租赁房地产，乙方可要求将本合同有效期顺延，双方应书面签字确认并报合同登记机关备案。

第八条 交付租赁房地产时，双方应就租赁房地产及其附属设施的当时情况、附属财产等有关情况进行确认，并在附页中补充列明。

第九条 甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取 个月租金数额的租赁保证金，即人民币 元（大写：）。

甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。

合同期满时满足以下全部条件的，甲方向乙方返还保证金：

1乙方已交清所有相关费用（包括租金、管理费、水电费、本体维修基金、设备使用费等）；

2、没有任何违约行为；

3、物业已返还原状或达到甲方书面同意的状态；

4、合同期满，乙方不再续约。

出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：

1、乙方在经营过程中有违反法律、法规、规章的规定，导致本合同无法有效履行的；

2、乙方在租赁期间改变建筑主体结构、承重结构及用途的；

3、乙方未经甲方书面同意擅自将物业进行转租、转借的；

4、合同未到期，乙方提前终止合同的。

出现本条第二款第1、2、3项的，甲方有权解除租赁合同。

第十条 租赁期间，甲方负责支付租赁房地产所用土地的使用费及基于房地产租赁产生的税款、房屋租赁管理费、费；

乙方负责按时支付租赁房地产的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、本体维修基金、维修费等因使用租赁房地产所产生的其他费用。

第十一条甲方应确保交付的租赁房地产及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。

（六）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房地产进行装修的；

（七）乙方擅自将租赁房地产转租第三人的。

除追究乙方损害赔偿责任外，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款。

第二十条出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失

向甲方请求损害赔偿；

请求甲方双倍退还租赁保证金；

甲方支付违约金人民币元（大写：元）

（上述三种方式由双方协商选取，并在相应内打“√”）。

（一）甲方迟延交付租赁房地产天（个月）以上；

（二）甲方违返本合同第十一条第一款约定，使乙方无法实现承租目的的；

（三）甲方违反本合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的；

（四）未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房地产进行改建、扩建或装修。

除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可依据上述情形解除合同（乙方在获得赔偿后应书面通知甲方并交回租赁房地产）或向甲方提出变更合同条款。

乙方自甲方收到通知至乙方获得赔偿期间，不需向甲方交付租金。

第二十一条本合同终止后，乙方应于日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。

乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。

第二十二条本全同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房地产的，应于租赁期满之日前三个月向甲方提出续租要求；在同等条件下，乙方对租赁房地产有优先承租权。

甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到合同登记机关重新登记。

第二十三条本合同约定的各项条款，甲乙双方均须自觉履行，如有一方违约，按合同约定承担相应违约责任。

第二十四条甲、乙双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定；附页之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等效力。

甲、乙双方在租赁期间对本合同内容达成变更协议的，须到原合同登记机关登记。经登记的协议与本合同具有同等效力。

第二十五条甲乙双方就本合同发生的纠纷，应通过协商解决；协商解决不成的，可提请本合同登记机关调解；调解不成的，可向

深圳市仲裁委员会申请仲裁，裁决是终局的，对双方均有约束力；

中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会申请仲裁；

人民法院提起诉讼。

（以上纠纷解决方式由双方协商选择一种，并在相应 内打“√”）

第二十六条本合同自签订之时起生效。

甲乙双方应自签订本合同之日起十日内到主管机关进行登记或者备案。

第二十七条本合同以中文文本为正本。

第二十八条本合同一式份，甲方执份，乙方执份，合同登记机关执份，有关部门执份。

甲方（签章）：

法定代表人：

联系电话：

银行账号：

委托代理人（签章）：

乙方（签章）：

法定代表人：

联系电话：

银行账号：

委托代理人（签章）：

登记或备案人（签章）

合同登记（备案）机关（签章）：

第三篇：2012-2013年房地产市场分析及展望

2012-2013年房地产市场分析及展望

今天要跟大家交流的是个人对中国房地产市场方面做出的一些分析和展望，也是跟大家一起来探讨，我们下一步是怎么样一个状况。

先谈一谈现状，一：政策方面，因为中国房地产市场是离不开政策环境的，宏观经济我们压力是挺大的，前三个季度只有7.7%的增长，是我们好几年以来最糟糕的一种增长，所以整个宏观经济政策是在不断地宽松的。二：宏观经济，就是这个货币政策的微调宽松，对房地产是有好处的，虽然它不是针对房地产，但是肯定对房地产多多少少会有支持。我们看到去年四季度以来央行已经三次降调和三次降息，同时宏观经济政策，我们看到中央一再强调，房地产的调控是不会放松的，而且通过不断的督察，政策细化来加强房地产，所以我们看到第一个是房地产宽松，第二个又是房地产政策不动摇。

两年前政策开始调控，房价是从什么时候开始下降的？是从去年9月份才开始下降的，但9月份下降一直到今年6月份一直下降，但是今年6月份开始房价开始上升，一直到11月份一直是上升的，但是上升的幅度不大，每个月在0.5%之类，跟去年的价格同比价格还是有点下降的，或者1月份的时候价格跟去年比有一点持平，这是价格方面。

北京、上海回升得更快一些，涨的幅度也更快一些，而且同比全面的增长，这里面全国水平恢复得更快。我们看销售情况，今年增长了2.3%，商用房、办公楼增长得更快，11月单月商品我房销售都超过了30%，这点也是我们要考虑去年的11月份，去年四季度房地产市场是比较糟糕的，今年四季度都会有一个比较大幅度增长，也没有什么很大的奇怪，但是总的趋势，不管销售面积还是销售额都在快速的回升。

开发投资1-11月，全国的开发投资增速也有所提升，现在是16.7%，已经连续4个月稳定在15%以上，住宅开发投资还是在所有房地产类型当中是最慢，只有10.9%。重点城市1-11月份，代表城市的月均总成交面积是同比增长了36%，这是我们看到这个幅度增长也是挺大的，比2010年同期增长也增长了23%，是2010年最好的一年，近两个月的成交量是攀升比较厉害的，10月份创造了2012年的新高。重点城市新房的供应比过去两年基本相当，十个代表城市月均新增供应量同比下降5.6%，我们看到前十个月还是下降的，但是降幅只

有5.6%，比2010年的同期增长了1%，基本上水平相当，所以现在的供应状况应该是慢慢的回到一种平衡的状态了。供求对比，库存量是稳中有降，代表城市库存量就是截至10月底，10个代表城市可售面积迅速在回落，这个情况也不是很好的，库存量下降可能会短期供应不足，可能对下一期的价格压力增大。我们的存量只有8.9个月，如果我们其他没有新增量，存量只有8.9个月的消化时间，比年初缩短了9个月，这个下降速度是非常快的，这不仅仅对业绩还有政策制定部门也应该是一个很强的信号。

我们看这个大企业，从企业的销售来看，今年的1-11月份，十家代表企业累计销售额比2010年和2012年同期增长了41%和20%，代表企业十大他们的增长是领跑整个房地产业的增长的。代表企业当中，我们这十大企业中有六家企业已经提前完成了目标，其他大企业基本完成了9成以上的目标，所以我们看房地产是在调控之中，但是我们大企业的表现业绩还是相当优秀的。

刚才简单的一些数字对今年到11月底房地产的状况做了一个小节，我们再看看对未来的展望。

一个是政策，经济下行的压力之下，我们觉得宏观经济政策特别是货币政策应该不会有更紧的政策，应该是有放松的可能，如果维持目前的状况，或者较低的利率水平，或者信贷有所放松的话对房地产是有所利好的，但是另一方面我们又知道房地产和社会稳定、社会问题息息相关，中央政府的态度是非常坚决的，而且不断通过督察、政策细化等方式强化现在的政策，我们指望在短期内房地产政策有所放松也应该是指望变成现实也不太可能，但是如果我们有更紧的政策出台，除非价格再回到非常快的上行状况，否则很紧的政策也不太可能。

我们看市场走势，成交整个全年是稳中有升的，同比继续显著增长，我们看去年，因为11月份已经过去了，我们看四季度，去年的四季度成交是很低迷的，去年国庆节后几乎是处于一种冰冻期，所以今年同比去年四季度应该会有所增长。这个价格，我们刚才说过不同城市的价格表现是分化的，一线城市供应量趋向于短缺，未来住宅价格上涨压力还是比较大的，但是小城市，三四线城市我们看到目前还没有回升的现象，我们一二线城市价格是有回升的趋势，但是三四线城市会有更长的时间处在政策的调控下。

最后一些随想，十八大开完之后大家都在想，我们的楼市、经济往什么地方走，我们也在针对房地产市场有一个简单的思考，怎么来领会，现在来阅读、来分析十八大以后的趋势，总结了五个方面的想法。

第一，房地产业将会继续与民生和社会稳定紧密相连，因为我们看到近两年的调控也好，或者房地产业发展的过去十多年发展的轨迹都离不开跟整个社会息息相关，所以这一点我相信房地产市场不会是一个充分市场经济导向的产业，应该跟国家发展、民生是紧密相关的，所以政府出台政策，我们也不会有什么奇怪的地方，对于中国来说社会不稳定会导致太多的问题，房地产肯定是跟社会稳定息息相关。

第二，房地产业将在相当长时间内处于调控状态，包括限购政策，房地产业的政策调控总的基调应该是不会改变的，特别是限购，目前来看还是一个地方性的政策还不是一个国策，但是地方性的政策在国家的指导下也很难在短期之内有什么调整。另外一个层面保障性用房的规模会保持快速的增长。

第三，我们虽然看到房地产业是受调控有压力的，房地产业在相当长时间以内依然会是中国的朝阳产业，如果我们把房地产业跟制造业比，房地产业应该还是会一个朝阳产业，房地产业在未来十年、十五年当中，在国民经济所也当中最好做、也是最有希望的一个产业，所以这是一个基本的判断。这个判断跟我们第四个判断就是城市化进城，将极大促进房地产产业的发展，这点是一个保障，我们看到十八大对城镇化的发展有很多的阐述，所以我们相信城镇化的进城会继续。为什么这么说？只要中国国民经济稳定发展，7%也好，6%也好只要不出现太大的波动，只要还能持续十年，中国的城镇化进城就不会停下来，中国城镇化进城不停下来，就会对中国房地产有一个巨大的需求。在跟各方面的投资者，或者说若干的论坛讨论的时候有两个基本的数字，来支持房地产业的朝阳产业未来十年是蓬勃发展的，在过去二十多年有2亿人口从农村走向了中心城市、大一点的城市，这两2亿多的城市会带来对住宅、对办公、购物、娱乐这些物业是一个非常大的需求，我们这20年来，十多年来是不是已经满足了这个需求？这还是一个问题，2亿多人口，美国人口只有3亿多，这个需求是最大的，这点确保了，我们以前的发展，甚至于我们现在的发展，甚至还确保了下来的发展，我们再往前走20年，只要中国国民经济发展稳定的话，还会有2亿多的人口进入到这个中心城市，另外这2亿人口又是另外一个美国，它会带来住宅、办公楼、电影院、购物中心的需求，所以我们看到为什么说这十年、十五年房地产业还会是一个朝阳产业，而且十八大当中一个很重要的因素就是城镇化，而城镇化会越来越明显，这就促成了我们最后第五条，像北京、上海这些中心城市，包括广州都将会成为世界上超大规模的城市，我们看十年，北京上海现在是两千多万人，十年后北京、上海增长到五千万人，我们做一个简单国际性的比较，像墨西哥城，在墨西哥还有包括韩国的首尔，包括巴黎，这些城市基本上都占到了一个国家1/3多的人口，我们再想一想北京、上海，哪怕上海有五千万人，对中国的占比有多大？我们看到这十年，说长不长，十年很快就到，如果我们没有一些预先的准备会带来很多问题，但是这些城市化的发展，对房地产开发也是有引导作用，我们曾经在几年前说往三四线城市发展，但是真正发展的机会还是在以中心城市为主，或者中心城市旁边的三四线城市，这个机会才是最大，因为购买力或者需求都是在这些大城市的周围。所以，十八大之后，我们看从中央政府开始，大家对城市化的发展的导向是非常强的，而这也是世界发展的一个趋势。

第四篇：2011房地产市场分析

2011年国内房地产市场环境

一、政策影响分析

2011年一季度，房地产调控政策整体延续了上一年的调控思路，但调控力度进一步加强。1月份，国务院颁布新“国十一条”，调整了住房税收政策和信贷政策，并要求各地公布2011的房价调控目标，同时对重点城市统一要求出台楼市限购政策，凸显了政府调控房价和稳定市场的信心和决心。

2月份，未出台限购政策的重点城市陆续出台了限购细则，限购力度有所加大。截止3月31号，全国657个城市中已有608个城市公布新建住房价格控制目标。大多数城市将房价目标设定在涨幅控制在10%左右，目标显得有些保守。但在中央进一步深化房地产调控的政策指引下，不排除未来部分政府会对房价控制目标进行修正。

从政策影响来看，随着近期保障、土地、金融、税收等一系列调控政策的出台，房地产市场出现了一些明显的变化，投资性需求明显下降，部分城市房价快速上涨的趋势得到遏制，房地产开发企业土地购置意愿有所下降。预计，随着各市限购政策的落实，全国各重点城市房屋成交量将会继续下降，房价将会在成交量下降3个月后出现较为明显的变化趋势。

二、全国房地产市场运行情况

1.房地产开发投资保持平稳增长

2011年1-3月，全国房地产开发完成投资8846.4亿元，同比增长34.1%，增幅同比下降1.0个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月，90平方米以下住房完成投资1802.4亿元，同比增长25.4%，增速较上年同期下降15.3个百分点。

2.房地产开发到位资金增速回落，利用外资和自筹资金规模增速较快2011年1-3月，全国房地产开发企业到位资金总计19268亿元，同比增长18.6%，增幅比上年同期下降42.8个百分点。其中，国内贷款3836.8亿元，增长4.4%，利用外资144亿元，增长45.2%，自筹资金7126.3亿元，增长27.2%，其他资金来源8161亿元，同比增长18.7%，其中个人按揭贷款回落5.3%。与上年同期各资金来源的比重相比，自筹资金比重同比上升了2.5个百分点，其中自有资金比重上升0.5个百分点。其他资金来源上升了0.1个百分点，其中定金及预收款比重上升1.9个百分点，个人按揭贷款比重下降了2.7个百分点。国内贷款比重同比下降2.7个百分点。

3.土地购置面积增速加快

从购置土地面积看，1-3月，全国房地产企业共购置土地面积8180.8万平方米，同比增长32.7%，比上年同期上升2.7个百分点。全国土地购置费用为1555.4亿元，同比增长29.3%，与上年同期相比回落27.2个百分点。

4.房屋销售增速较为平稳

2011年1-3月，全国商品房销售面积实现1.76亿平方米，同比增长14.9%，与上年同期相比回落21个百分点，与上月相比加快1.1个百分点；其中，商品住宅销售面积达1.58亿平方米，同比增长14.3%，办公楼347.4万平米，同比增长15.6%，商业营业用房1046.2万平米，同比增长14.1%。商品房销售额实现10152亿元，同比增长27.3%，与上月相比下降0.1个百分点。其中，商品住宅销售额为8607亿元，同比增长25.9%。

从各季商品房销售面积上看(季度值)，一季度房屋销售增速与上季度基本持平，保持平稳增长。

5.房价环比出现下跌的城市数量增多

2011年3月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，比2月份增加了4个；环比价格上涨的城市有50个，比2月份减少了6个。二手住宅价格环比下降的城市个数有16个，比2月份增加了12个；环比价格上涨的城市有44个，比2月份减少了6个。

三、2011年房地产市场走势预测

通过对1998年1月-2011年3月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2011年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。由于2011年年初楼市调控力度再次加大，尤其是限购政策的升级会对市场交易产生更大的影响，预计未来市场实际走势可能要比模型预测的结果回落幅度更大，甚至不排除个别指标尤其是销售面积会出现负增长。

1.房地产开发投资继续保持增长，但增幅回落

预计2011年，房地产开发投资增幅将继续保持增长，但增幅均出现小幅回落。房地产开发投资完成5.84万亿元，增长21.1%，增幅回落12.1个百分点；其中，商品住宅投资完成4.25万亿元，增长24.9%，回落7.9个百分点。

2.房地产开发资金来源增速回落

受货币政策和房地产市场销售形势变化的影响，预计2011年，房地产开发资金来源增幅会出现回落。预计全年房地产开发企业资金来源达84554亿元，增长16.6%，增速较2010年回落8.8个百分点。

3.房屋建设增长平稳回落

预计2011年全年，全国商品房施工面积为47.12亿平方米，同比增长16.2%；商品住宅施工面积为35.9亿平方米，增长14.0%。与2010年相比，商品房和商品住宅施工面积分别回落10.4和11.3个百分点。

4.商品房销售压力增大

2010年，受房地产调控政策尤其是限购政策的影响，市场观望心理加强，商品房销售形势压力较大，预计2011年全年商品房销售会出现回落。

从具体指标上看，预计2011年全年，全国商品房实现销售面积11.08亿平方米，增长6.2%；其中，商品住宅实现销售面积10.58亿平方米，增长13.7%。

由于当前房地产政策调控力度进一步加大，各地限购政策陆续出台，这些措施均会对商品房销售产生一定的抑制作用，预期商品房实际销售情况要比预测的数值更低。(国家信息中心信息资源开发部)

鑫苑名家成为郑州市首个人居环境样板社区

为改善人居环境提高生活质量 郑州推出样板社区 ●设施人性化●管理多方位●服务暖人心●环境靓绿美

中原新闻网讯：悠闲的步行商业街包罗万象，超市、银行、邮政、医疗、健身场所一应俱全；花香草绿、小桥流水随处可见；完备的配套教育„„鑫苑社区优美完善的人居环境赢得广泛的肯定。昨日上午，我市举行现场观摩会，向全市50家业绩优良的房地产开发商和30家物业公司推广鑫苑社区经验。鑫苑社区以人为本鑫苑社区占地331亩，居住人口达1万人，是我市一类社区之一。为了体现快节奏、低生活成本、多样化娱乐的现代生活理念，营造完善的人居环境，开发商采取了中心绿地、组团绿地和宅前宅后绿地三级系统；在社区内建成休闲、购物双主题商业步行街；与名校联手，在社区内建成河南省实验

幼儿园分园、河南省实验小学外国语分校；在社区周边修建鑫苑路和桑园路，将67路、205路公交车终点站引入社区；开创了政府行政管理、业主民主管理和专业物业公司管理“三位一体”的管理模式；提供24小时全方位服务。居民们不仅可以在洁净优美、绿意盎然的社区道路上休闲散步，在露天或室内健身器材前锻炼，在步行商业街购物之余，还能坐在设在路中间的小吧台前小憩一番。孩子上幼儿园和小学在社区内就能实现，免除了在喧嚣的马路上接送孩子的麻烦，令业主们备感轻松。多数社区亟待达标据了解，目前全市房地产投资额达74亿元，房地产开发商100多家。但开发商已建社区的整体水平不高，缺乏精品、名品、经典之作，原因是一些开发商急功近利，建筑质量不高、密度过大、小区绿化率低，公共、医疗、文化、教育设施不完备。随着市民生活水平的日益提高，人们对住房的要求已从只求面积大、结构合理到了要求住房周边环境及生活、教育、娱乐等各种配套设施完善的阶段，新建小区只有在改善人居环境上下工夫，才能赢得市场，并为改善郑州的人居环境、提升郑州的城市品位做出应有的贡献。明确标准规范社区本着以人为本、科学规划、便民利民的服务理念，以“路平、灯明、水通、卫生、安全”和“干干净净、漂漂亮亮、亮亮堂堂、舒舒适适”为目标，市建委、市政局、规划局、房管局、文明办、爱卫办等六部门，近日联合出台了加强新建社区管理的意见，明确规定：郑州市属各县（市）区所有拟新建的城市居民在3000人以上的社区，必须规划合理，绿地率达到30％；必须配备商业、邮政、金融、警务室、幼儿园等公共服务设施，公厕、垃圾收集等市政公用设施，医疗室、健身房、阅览室等医疗、文体设施；必须健全管理机制，确保社区安全秩序良好。市委常委、宣传部长杨丽萍，副市长丁世显参加观摩会，要求全市推广鑫苑社区经验。各房地产商、物业管理公司要以鑫苑社区为样板，投入到“争创人居环境示范社区和先进社区”活动中来。六部门要严格把关，不符合新标准的新建社区不予审批、验收及广告宣传；对违反房地产开发建设管理程序，擅自开工建设的企业严肃查处。

第五篇：2014房地产市场分析

2014年中国房地产市场走势分析

(一)市场供应

1.全国房地产开发企业土地购置面积预计2014年全年增长10%左右

2014年土地市场将延续2013年的热度，土地成交量全年增幅预计在10%左右。主要原因有五：一是2013年商品房市场整体发展较好，销售量大幅回升，销售回款明显增加，资金状况良好；二是新一届政府对楼市调控的思路明显转变，由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节，房企对政策的预期相对乐观，拿地的热情增加；三是受2013年销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做好准备；四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应，预计2014年土地供应将有所增加；五是三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。

2.20个典型城市土地成交建筑面积预计2014年全年增长5%左右

2014年全国20个典型城市经营性土地成交量将基本延续今年以来的走势，全年成交建筑面积将保持平稳增长，增幅预计为5%左右。主要是一方面全国房地产行业环境稳定，企业资金状况良好，出于对后市的乐观预期，企业拿地节奏将继续推进；另一方面，随着政府更加强调利用市场化手段调控房地产市场，会进一步加大土地的市场供应，这也会推动土地成交的进一步上升。

3.房地产开发投资预计2014年全年增长18%左右

受房地产行业整体向好的影响，2013年房地产开发投资同比增幅明显扩大，2014年将略有回落，预计全年同比增幅为18%。主要原因有三：一是经济低位徘徊，固定资产投资增幅稳中略降，房地产开发投资增速也受到投制约；二是保障房投资对房地产开发投资的增幅扩大贡献降低。2011年全国保障性安居工程建设完成投资1.3万亿元，2012年城镇保障性安居工程完成投资约为1.1万亿元，2013年前11个月完成1.12万亿元；三是2013年房企土地购置面积大量增加，2014年将催生一定量的新开工量，房地产开发投资将相应增加。

4.全国房屋新开工面积预计2014 年全年增长12%左右

2014年全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将基本和2013年持平，预计全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房企良好的资金状况将成为开工保障，企业能够维持一

定规模的开工量；二是房企2013年以来大量的土地储备，也将形成大量的新开工规模；三是2014年600万套以上的保障房建设目标，开工量仍然较大。

(二)市场成交

1.全国商品房成交量预计2014年全年增长9%左右

自2012年下半年以来，房地产行业内外部环境持续改善，2014年商品房成交量同比增幅将维持在高位，预计全年增幅9%。主要原因有六：一是随着楼市调控政策效果减弱，加上新一届政府调控思路转变，购房者对楼市的预期明显变化；二是2012年下半年市场回暖以来的新开工项目将于2014年集中入市，将拉动商品房成交量的增加；三是三、四线城市成交滞后，部分成交会在2014年跟进；四是国家支持首套臵业和合理自住性需求的政策仍然延续；五是刚性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；六是部分城市被限制的需求有望释放，如上海市2013年收紧限购政策，纳税期限由满一年延长至满两年，这部分被限制的需求有望在2014年释放。

2.25个典型城市商品住宅成交量预计2014年全年增长15%左右

2014年市场化因素将增加，三、四线城市楼市政策有望率先放宽。在新型城镇化导向下，2014年市场行情有望继续攀升。当然，预计部分市场供应和需求将转向保障房领域。综合判断，研究认为2014年市场成交面积将保持15%的增长率。预计一、二、三线城市商品住宅成交量都将攀升，但二、三线城市在新型城镇化等利好因素下幅度将更大。

(三)市场价格

1.房地产开发企业土地平均购置价格预计2014年全年增长11%左右

2013年前11个月，全国房地产开发企业土地平均购置价格(土地成交价款/土地购置面积)同比上升19.6%，增幅较大，预计2014年将回落，全年增长11% 左右。主要原因有三：一是2014年土地市场整体环境将延续2013 年的态势，且大量优质土地有望入市，土地成本有望继续攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地购置均价涨幅将有所回落；三是2013年土地购置价格基数较高，2014 年涨幅会拉低。

2.20个典型城市土地成交楼板价预计2014年全年增长17%左右

2014年全国20个典型城市的土地成交价格整体将延续稳步上升态势，但增幅将有所放缓，预计全年增幅为17%左右。主要原因有两方面：一是2012年土地市场惨淡，价格基数

较低，因此造成了2013年土地价格增幅的快速上升，在2013年价格基数处于高位的情况下，2014年价格增幅必然有所下滑。二是地价持续快速上涨，也可能会触发中央政府对土地市场出台相关政策，土地价格上涨势头也会得到一定抑制。

3.商品房成交均价预计2014年全年增长7%左右

预计2014年全国商品房成交均价将继续回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因有二：一是一、二线城市房价涨幅将有所放缓。2013年楼市全面回暖，一、二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了明后年的涨幅；二是三、四线城市供应量持续较大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少，房价上涨空间不大。

4.70个大中城市房价指数预计2014 年同比增长4%左右

2014年70个大中城市的房价指数同比将触顶下行，预计在2013年12月份将触顶，之后开始持续下行，到2014年12月，70个大中城市房价指数同比涨幅为4%左右。主要原因有二：一是房价环比涨幅持续下行。截至2013 年11月，70个大中城市的房价指数环比涨幅为0.55%，自4月份增幅由扩大转为收窄以来，增幅数据持续下行8个月，预计到2014年1月份，房价环比涨幅将低于2013年1月份的环比涨幅0.57%，届时，房价同比涨幅将开始下行；二是受整个行业降温的影响，2014年70个大中城市房价同比涨幅支撑力不足，且2013年基期值较高，所以房价涨幅持续收窄。

5.25个典型城市商品住宅成交均价预计2014年全年增长6%

2014年房价仍将看涨，尤其对于一、二线城市而言更是如此。当然暴涨的可能性不大，这与目前国内外的金融环境变化、国内新型城镇化进程等有关系。预计2014年25个典型城市商品住宅价格上涨幅度为6%。其中一线城市房价涨幅将收窄，二、三线城市房价上涨空间依然存在。