房屋买卖合同纠纷诉讼中,当事人未要求审查合同的效力,法院是否应当依职权审查？

第一篇：房屋买卖合同纠纷诉讼中,当事人未要求审查合同的效力,法院是否应当依职权审查？

房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？

郑重声明：严禁抄袭、违者必究！本公众号作者：张春光律师电话：***微信：chinazhang2014 房屋买卖合同效力如何，是一个价值判断的过程。判断房屋买卖合同是否有效的依据是法律、行政法规的效力性强制性规定，即如果房屋买卖合同违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，这个房屋买卖合同就是无效的。判断房屋买卖合同是否可撤销或者效力待定，则要看该房屋买卖合同是否存在无权代理、合同一方当事人是限制民事行为能力人、重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等情形。

房屋买卖合同效力如何，其实是一种客观存在的状态，其自合同成立之时就应经确定【有效、无效（包括部分无效）、效力待定、可撤销等】，在这个意义上，对于合同效力的判断只是起到“确认”合同效力如何的效果——如合同是无效的，法院就（以裁判的方式）确认该合同是无效的，而非在法院裁判确认该合同无效之前该合同有效（在法院裁判确认该合同为无效合同之前该合同也是无效的，这是一个客观事实）。此外，对于合同效力的确认也是整个案件审理的基础。比如，法院不可能裁判继续履行一个无效的合同，也不可能裁判合同某一方依据一个无效的合同来承担违约责任。因此，不论房屋买卖合同纠纷中双方当事人的诉讼请求是什么，法院都有义务依职权审查案涉房屋买卖合同的效力。

此外，法院依职权审查案涉房屋买卖合同的效力之后，如该合同无效的，或者该合同是可撤销的（并且享有撤销权的当事人请求撤销该合同），法院应主动援引《合同法》第五十八条的规定【合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任】，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。

附：甘肃华屹置业有限公司与汤碎坚房屋买卖合同纠纷案 案情简介：2012年7月3日，汤碎坚与甘肃华屹置业有限公司（以下简称华屹置业）签订《关于抵顶永靖县“在水一方”住宅小区十号楼回购协议书》。该协议签订后，华屹置业向汤碎坚支付回购款900万元，剩余款项至今未付。甘肃省永靖县“在水一方”住宅小区十号楼系华屹置业开发建设。2009年6月25日，华屹置业与甘肃人防公司签订《在水一方项目团购房协议》，约定由甘肃人防公司团购华屹置业“在水一方”住宅小区十号楼一栋，并对协议的履行方式及双方的权利义务进行了约定。2011年3月15日，双方再次签订《在水一方项目团购房补充协议》，该协议第二条约定，甘肃人防公司职工按揭“在水一方”项目十号楼购房款839万元，按揭利息39.9716元（39.9716万元），原由华屹置业负责偿还银行本息，协议生效后，由甘肃人防公司负责偿还本息，此款为甘肃人防公司已付华屹置业购房款。协议第七条约定：甘肃人防公司有权将所购房产转让第三方，华屹置业应配合第三方办理有关手续。2011年4月13日，汤碎坚与科达公司签订《退资协议》，约定：科达公司将甘肃人防公司从华屹置业购买的永靖县“在水一方”住宅小区十号楼一栋抵顶给汤碎坚，并对抵顶房屋的费用及违约责任进行了约定。

裁判原文节选【案号：最高院（2015）民申字第91号】：本院认为，债权人有权将其合同项下的权利转让他人。本案中，华屹公司与人防公司曾签订《在水一方项目团购房协议》，约定由人防公司的职工团购涉诉房屋，并约定人防公司有权将所购房屋转让第三方。经查，签订上述协议时，该房屋虽尚未办理所有权证，但建设该房屋的规划许可证、土地使用证、施工许可证、预售许可证等证件均已取得，故团购协议不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效。此后，人防公司同意其子公司科达公司将涉诉房屋以抵偿债务的方式转让给汤碎坚，而华屹公司知晓上述转让行为。华屹公司称人防公司系代职工购房，人防公司无权处分房屋，但人防公司出具证据证实购房款均由人防公司支付及购房职工业已退出购房，加之没有证据证明人防公司的职工对该公司将房屋转让给汤碎坚提出异议，故人防公司将房屋转让给汤碎坚的行为不违反法律、行政法规的强制性规定，该转让行为有效。鉴于汤碎坚受让房屋的行为于法有据，故其有权将涉诉房屋转让。汤碎坚在与华屹公司签订回购协议之时，已经征得人防公司的同意，华屹公司对此也知情并支付了部分回购款，因此华屹公司称回购协议具有重大误解，属可撤销合同之理由不能成立，二审法院的认定并无不当。双方在回购协议中约定，华屹公司于2012年7月30日前支付1200万元房款时协议生效，但华屹公司未履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”之规定，该回购协议约定的生效条件已经成就，故二审法院认定协议生效是正确的。关于本案是否因华屹公司提起撤销合同之诉而中止审理问题。本案是汤碎坚要求华屹公司履行回购协议，虽然双方均未要求在本案中审查回购协议的效力，但一、二审法院也须依职权审查该协议的效力，而后再判定协议是否继续履行，故本案的审理结果无须以撤销合同之诉为依据，一、二审法院未中止审理本案不违反法定程序。再审申请中，华屹公司称涉诉房屋多次转让，涉及国家税金缴纳，但是否少缴纳税款，为行政机关管理范畴，且对回购协议的效力不产生影响，故该情况不足以认定二审判决结果错误。华屹公司还提出涉诉房屋在华屹公司签订回购协议之前，已经设立抵押，回购行为损害了抵押权人的利益，当属无效，但是在涉诉房屋上存有抵押，仅会影响到协议的履行，对协议的效力不产生影响，故华屹公司该申请理由不成立。

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