股权转让协议应注意的八大事项

第一篇：股权转让协议应注意的八大事项

股权转让协议应注意的八大事项

公司在订立股权转让协议时，应当遵守《公司法》和《合同法》的规定。由于股权转让过程中存在诸多不确定因素，小小的股权转让协议书可能存在巨大的风险，如何识别这些风险?本文将介绍股权转让协议应注意的八大事项，防患于未然。

一、签订合同的主体

在股权转让中，出让股权的主体应当是公司的股东，受让方可以是原公司的股东，也可以是股东外的第三人。在实践中，一些公司股东是以公司名义签订的股权转让合同，这会造成签约主体的混淆。另外，如果受让方是公司，要考虑是否需要经过股东会决议通过;如果是自然人，则要审查其是否已注册过一人有限责任公司。

二、股东会或其他股东的决议或意见

股东在对外转让股权前要征求其他股东意见，其他股东在同等条件下，放弃优先购买权时，才能向股东外第三人转让。同时，还需注意其它法定前置程序的履行，否则会出现无效的法律后果。另外，无论是开股东会决议还是单个股东的意见，均要形成书面材料，以避免其他股东事后反悔，导致纠纷产生。

三、对前置审批程序的关注

一些股权转让合同还要涉及到主管部门的批准，如国有股权、或外资企业股权转让等，此时需要转让方提供已经走完的审批流程文件，否则签订的股权转让合同也无法实际履行。

四、明晰股权结构

受让方应当通过审阅转让股权的股东所在公司的公司章程、营业执照、税务登记证、董事会决议、股东会决议等必要的文件，对转让股权的股东所在公司的股权结构作详尽了解。

五、分析受让股权所在公司的经营状况及财务状况

1.考察企业生产经营情况：

a、企业的生产经营活动是否正常;

b、核实企业的供货合同或订单。

2.分析企业财务状况：要求企业提供近两年的审计报告及近期财务报表，核实企业的资产规模、负债情况;核实企业所有者权益是如何形成的;判断企业的盈利能力、偿债能力;

3.企业的纳税情况调查。

六、了解所受让股权的相关信息，以确定是否存在瑕疵

1.应注意所受让的股权是否存在出资不实的瑕疵，即非货币财产的实际价额显著低于认缴出资额。

2.应注意所受让的股权是否存在出资不到位(违约)的瑕疵，即股东出资不按时、足额缴纳。

3.应注意所受让的股权是否存在股权出质的情形。

七、股权转让协议应要求合同相对方作出一定的承诺与保证

1.受让方应要求出让方做出如下承诺与保证：

a、保证所与本次转让股权有关的活动中所提及的文件完整、真实、且合法有效;

b、保证其转让的股权完整，未设定任何担保、抵押及其他第三方权益;

c、保证其主体资格合法，有出让股权的权利能力与行为能力;

d、如股权转让合同中涉及土地使用权问题，出让方应当保证所拥有的土地使用权及房屋所有权均系经合法方式取得，并合法拥有，不存在拖欠土地使用出让金等税费问题，且可以被依法自由转让;

e、出让方应向受让方保证除已列举的债务外，无任何其他负债，并就债务承担问题与受让方达成相关协议;

f、保证因涉及股权交割日前的事实而产生的诉讼或仲裁由出让方承担。

2.出让方应当要求受让方作出如下承诺与保证：

a、保证其主体资格合法，能独立承担受让股权所产生的合同义务或法律责任;

b、保证按合同约定支付转让价款。

八、应及时办理工商变更登记手续

由于股权转让过程长、事项繁杂，很多企业都没有及时办理工商变更登记手续，其隐藏的风险也是巨大的。在办完股权转让的同时，必须及时办好相应的工商变更登记手续，以防患未然。

第二篇：股权转让协议应注意哪些事项

股权转让协议应注意哪些事项?

股权转让是指公司股东依法将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。

1、明晰股权结构

应就被转让公司的股权结构作详尽了解。如审阅被收购公司的营业执照、税务登记证、合同、章程，董事会、股东会决议等等必要的文件。审慎调查，明晰股权结构是为了在签订股权转让合同时，合同各方均符合主体资格。避免当合同签订后却发现签约的对象其实不拥有股权的现象发生。

2、资产评估

明晰股权结构，确认转让的份额后，应请国家认可的资产评估所对被收购公司的资产及权益进行评估，出具评估报告，并将评估结果报国家有关资产评审机构批准确认。

3、确定股权转让总价款

股权转让合同各方共同约定股权转让总价款。

4、出让方的保证

（1）其主体资格合法；有出让股权的权利能力与行为能力；

（2）保证所与本次转让股权有关的活动中所提及的文件均合法有效；

（3）保证其转让的股权完整，未设定任何担保、抵押及其他第三方权益；

（4）如股权转让合同中涉及土地使用权问题，出让方应当保证所拥有的土地使用权及房屋所有权均系经合法方式取得，并合法拥有，可以被依法自由转让；

（5）出让方应向受让方保证除已列举的债务外，无任何其他负债；

（6）保证因涉及股权交割日前的事实而产生的诉讼或仲裁由出让方承担。

5、股权转让合同受让方保证

（1）其主体资格合法，能独立承担受让股权所产生的合同义务或法律责任；

（2）保证支付股权转让的资金来源合法，有充分的履约资金及资产承担转让价款。

6、确定转让条件

股权转让合同各方协商一致，确定转让的条件。转让的条件中可包含：出让方同意转让股权的同意函；被收购公司的股东会一致同意转让股权的决议；受让方同意受让股权的同意函；评估结果已获资产评审中心批准确认；出让方向受让方提供关于股权转让的全部文件资料、法律文件、帐目及其他必要文件材料；有关合同报相关的审批机构批准。

7、确定股权转让的数量（股比）及交割日

8、确定股权转让的价值

9、设定付款方式与时间

10、确定因涉及股权转让过程中产生的税费及其他费用的承担。

11、确定违约责任

12、设定不可抗力条款

13、设定有关合同终止、保密、法律适用、争议解决等等其他条款。

常见的股权转让情况包括企业投资者之间转让股权，或企业投资者向第三方转让股权。转让时双方应就转股事项达成一致，并在转让协议中明确双方权利、义务以避免因约定含糊而产生纠纷。

股权转让的企业自身亦有一定的选择权，既可选择股权转让的合法对象，也可决定股权转让的份额。

中国大陆首位台湾律师朱襄阳指出，一般而言，股权转让的操作程序在企业的合同及章程中均有转股的规定。因此，都应按照合同及章程的规定办理，如受让方是企业投资者以外的第三方，则需要企业其他方投资者放弃优先购买权的书面文件。此外还需征得董事会同意转股的决议。最后，要修改企业合同、章程，并将变更文件报相关审批机关审批、登记。

在这个过程外商企业需要注意的是，企业应在获得批准之日起30日内到审批机关办理外商投资企业批准证书变更手续，并在批准证书变更之日起30日内向相关登记机关申请变更登记。另外，如果不是外资转内资，外商转股后，所持股份不得低于25%。

朱襄阳律师指出，针对大陆的有限公司和股份公司，股权转让所要注意的方面还有所不同。有限公司的股权转让，转让股权后，公司应当注销原股东的出资证明书，向新股东签发出资证明书，并相应修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载。对公司章程的该项修改不需再由股东会表决。

企业若是股份公司则需要注意以下事项：发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。

朱襄阳律师指出，在股权转让时，要注意对公司董事、监事、高级管理人员的股权转让的限制。大陆法规对以上人员的规定是：在其任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的25%；另外和发起人责任类似的一点是，以上人员所持公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。公司章程可以对以上人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定。

另需注意，投资者的出资应当按照法律规定和相关合同的规定出资。否则，其股权会受到相应的限制。投资企业，在出资到位之前，投资者不得将其未交付出资部分的股权进行质押；质押后未经出质投资者和企业其他投资者的同意，不得转让出质股权；未经质权人的同意，出质投资者也不得将已经出质的股权进行转让。同时，对其股权进行质押也要经过大陆相关政府部门的核准。

第一百三十九条 股东转让其股份，应当在依法设立的证券交易场所进行或者按照国务院规定的其他方式进行。

第一百四十条 记名股票，由股东以背书方式或者法律、行政法规规定的其他方式转让；转让后由公司将受让人的姓名或者名称及住所记载于股东名册。股东大会召开前二十日内或者公司决定分配股利的基准日前五日内，不得进行前款规定的股东名册的变更登记。但是，法律对上市公司股东名册变更登记另有规定的，从其规定。

第一百四十一条 无记名股票的转让，由股东将该股票交付给受让人后即发生转让的效力。

第一百四十二条 发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。

公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定。

第三篇：股权转让协议书应注意什么

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股权转让协议书应注意什么

在公司的整体运作中难免会遇到需要进行股权转让的情况，股权转让因为涉及到公司的整体运营，需要按照公司法等法律法规的规定来进行转让，以降低风险减少损失。下面小编就为大家总结归纳一下股权转让协议书应注意什么的问题，希望可以对大家了解股权转让协议书应注意事项有所帮助。

一、股权转让协议书应注意什么

1、签订合同的主体

在股权转让中，出让股权的主体应当是公司的股东，受让方可以是原公司的股东，也可以是股东外的第三人。在实践中，一些公司股东是以公司名义签订的股权转让合同，这会造成签约主体的混淆。另外，如果受让方是公司，要考虑是否需要经过股东会决议通过;如果是自然人，则要审查其是否已注册过一人有限责任公司。

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2、股东会或其他股东的决议或意见

股东在对外转让股权前要征求其他股东意见，其他股东在同等条件下，放弃优先购买权时，才能向股东外第三人转让。同时，还需注意其它法定前置程序的履行，否则会出现无效的法律后果。另外，无论是开股东会决议还是单个股东的意见，均要形成书面材料，以避免其他股东事后反悔，导致纠纷产生。

3、对前置审批程序的关注

一些股权转让合同还要涉及到主管部门的批准，如国有股权、或外资企业股权转让等，此时需要转让方提供已经走完的审批流程文件，否则签订的股权转让合同也无法实际履行。

4、明晰股权结构

受让方应当通过审阅转让股权的股东所在公司的公司章程、营业执照、税务登记证、董事会决议、股东会决议等必要的文件，对转让股权的股东所在公司的股权结构作详尽了解。

5、分析受让股权所在公司的经营状况及财务状况

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考察企业生产经营情况：企业的生产经营活动是否正常;核实企业的供货合同或订单。

分析企业财务状况：要求企业提供近两年的审计报告及近期财务报表，核实企业的资产规模、负债情况;核实企业所有者权益是如何形成的;判断企业的盈利能力、偿债能力;企业的纳税情况调查。

6、了解所受让股权的相关信息，以确定是否存在瑕疵

应注意所受让的股权是否存在出资不实的瑕疵，即非货币财产的实际价额显著低于认缴出资额。应注意所受让的股权是否存在出资不到位(违约)的瑕疵，即股东出资不按时、足额缴纳。应注意所受让的股权是否存在股权出质的情形。

7、股权转让协议应要求合同相对方作出一定的承诺与保证

受让方应要求出让方做出如下承诺与保证：保证所与本次转让股权有关的活动中所提及的文件完整、真实、且合法有效;保证其转让的股权完整，未设定任何担保、抵押及其他第三方权益;保证其主体资格合法，有出让股权的权利能力与行为能力;如股权转让合同中涉及土地使用权问题，出让方应当保证所拥有的土地使用权及房屋所有权均系经合法方式取得，并合法拥有，不存在拖欠土地使用出让金等税费

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问题，且可以被依法自由转让;出让方应向受让方保证除已列举的债务外，无任何其他负债，并就债务承担问题与受让方达成相关协议;保证因涉及股权交割日前的事实而产生的诉讼或仲裁由出让方承担。

出让方应当要求受让方作出如下承诺与保证：

保证其主体资格合法，能独立承担受让股权所产生的合同义务或法律责任;保证按合同约定支付转让价款。

8、应及时办理工商变更登记手续

由于股权转让过程长、事项繁杂，很多企业都没有及时办理工商变更登记手续，其隐藏的风险也是巨大的。在办完股权转让的同时，必须及时办好相应的工商变更登记手续，以防患未然。

股权转让协议书应注意什么等问题的相关解答如上所述。在注意有关风险事项的时候需要注意股权转让的时候一定要严格的根据公司法等法律法规的规定来进行，切忌因为一时之便利减少相关手续，造成经济损失。股份转让协议书按照规定的格式撰写有利益后期如果发生纠纷的时候的维权事宜。

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第四篇：协议离婚应注意的事项

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协议离婚应注意的事项

与诉讼离婚相比，既方便、省时、又不丢面子，的确是个解除的好途径。然而总结本人接触的大量的，本人发现其中有些离婚协议书中却隐含着非常可怕的陷阱，其中有些是较为隐蔽的，而有些却是非常明显的，按理说这样的离婚协议书根本不应该不被注意，但是却轻而易举的生了效。真到了离婚的时候，再想反悔也来不及了。虽然极力回忆起签订协议时的情景，虽然列出了一大堆不是本意的理由，但最终都由于缺乏证据而不被法院采信。而律师为了最大限度地维护自己当事人的利益，尽管也是使尽浑身解数，最终也是无力回天。在此本人以举例的方式简单的谈谈离婚协议中的陷阱问题，但愿能给您一些警示。（以下案例中的甲，乙均不表明哪一方是男哪一方是女）

例一，以结婚为条件，要挟对方签订协议的陷阱

甲乙男女二人经过一段时间的恋爱后，美好的婚姻生活就要开始了，明天就可以与自己所爱的人登记结婚，开始蜜月旅行。有了如

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此美好的前景诱惑，什么样的条件都显得苍白无力，都可忽略不计了。此时乙方在正式登记结婚的前一天突然拿出了一份财产约定，约定了无论谁提出离婚，甲方婚前购买的房屋一套都归乙方。甲方面对如此的约定，心中也着实的不痛快，然而，刚要表现出一丝的不满，乙方便拿“不要结婚了”进行要挟，结果甲方十分不情愿的情况下签了字。第二天双方如约办理了结婚手续。然而在正式结婚仅仅一年有余的时间后，乙方提出离婚，甲方因不堪忍受婚后生活中的现实，同意离婚，结果尽管在法庭上百般努力，最终还是将房子拱手送给了乙方。

回过头来再看看甲乙双方协议书的签订的情形，本人不得不怀疑，乙方给男方设下了一个陷阱！尽管这样的怀疑可能永远不能得到证实，但这样的现实是不得不让我们警惕的！至少不能为了结婚而盲目的签署一些绝对不平等的协议书（不过，本人要提醒一句：即使不平等，或者是非常的不平等，协议也是有效的，不平等的协议为什么也会有效呢？合同法不是明确规定了不平等的合同可以变更吗？，对于这个问题本人另有阐述）

例二，“兵不厌诈”的方式鉴定协议的陷阱

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甲乙双方结婚后，因为家庭琐事经常争吵，这本来是件非常正常的事情。然而这却成了双方离婚的主要理由，乙方动不动就提出与甲方离婚，甲方见乙方也未必就是真心要离婚，于是就在乙方拟订好的离婚协议上签字，其中有一条规定：离婚后甲方应付给乙方补偿10万元。

签上名字后没过几天，小两口和好，乙方当甲方的面将过去的协议撕毁，双方的蜜月从新开始。好就不长，没过多久，双方再起硝烟，乙方又拟定协议一份，内有规定：如离婚，甲方给付乙方补偿15万。硝烟散去，再次和好如初，第二份协议自然也是当面撕毁。如此反复了五次，甲方已麻木不仁，正所谓是兵不厌诈，最后一次，甲方给乙方的补偿已经涨到30万，这次乙方突然来了真格的，聘请律师起诉到了法院。甲方大呼上当。对此本人只有两个字送给甲方：“晚了”！！

从上面的案例中我们可以看到，也许乙方开始时的确不是为了钱，但绝不能排除以后突发奇想，以签了撕，撕了签，反复几次使对方麻痹的可能性。如果真的遇到了这样的乙方，甲方可就要倒霉了。

例三，甜言蜜语式签订协议的陷阱

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甲乙双方夫妻感情开始出现裂痕，但还没有到反目成仇的地步，此时乙方便开始对甲方进行攻关，不但不再流露对甲方的不满，相反还对甲方关怀倍至，但离婚还是要不离口的。不但与甲方回忆过去的甜美，更为甲方设计离婚后的美景。比如，好合好散啦，将来我们还是朋友啦，不管到什么时候，只要你有困难，我都会像现在这样帮助你啦等等，总之所有能够打动甲方心灵的话都说到了，甲方终于信以为真，最终签订了离婚协议。虽然在这份协议中，甲方在财产问题上没有受到较大的损失，但自己的配偶却远离了自己，一个完好的家庭从此破裂。如此甜言蜜语的陷阱更是难以防范。

例四，婚后财产约定式协议陷阱

甲方与乙方因感情出现危机，双方要离婚。然而甲方又担心离婚协议很难被乙方接受

于是便采取了曲线救国的方式，先与对方搞个《婚后财产约定》，在这个大题目下，对财产进行了全面的约定，同时在其中一条中（注

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意：仅仅是一条）提到如果双方离婚财产将按此约定处理，并一再向乙方表明这只是个约定而以，我们双方也不至于到了离婚的地步。本来乙方是不想离婚的，听到甲方如此说法，便放松了警惕，草率的签了字。签字后不久，甲方便起诉到法院，因为该约定中有一条提到：如果双方离婚，财产将按此约定处理。于是在经过一番诉讼后，法院判决双方离婚并按照婚后财产约定对双方财产进行了分割。

在此例中，甲方想与乙方离婚，但面对乙方不原意离婚的局面，甲方便采取了迂回的方式，先于对方搞个财产约定，从该约定上看，似乎还没有到了离婚的地步，事实上甲方也确实没有提到想要离婚，而只是用了个“如果”，但不管怎样，只要这个“如果”不再是假设，而成为了现实，那么对于离婚来说就很容易了。

除了以上例子外还有其他种种，在此不在多说，只是以上为最常见，也是最难以防范，只要您认真、冷静协议离婚中的陷阱是不难识破的。

 能否通过协议来解除对父母的赡养义务 http://s.yingle.com/y/hy/1061856.html

 不宜结婚的疾病是指哪些疾病呢

http://s.yingle.com/y/hy/1061855.html

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 成年的子女还需要父母拿抚养费吗 http://s.yingle.com/y/hy/1061854.html

 我国的立法与司法实践是如何处理婚约问题的 http://s.yingle.com/y/hy/1061853.html

 军人离婚程序是怎样的

http://s.yingle.com/y/hy/1061852.html

 上海出台再婚生育新政策

http://s.yingle.com/y/hy/1061851.html

 夫妻财产关系的约定有效性

http://s.yingle.com/y/hy/1061850.html

 同居期间共同财产如何分割

http://s.yingle.com/y/hy/1061849.html

 不同意离婚答辩状范本

http://s.yingle.com/y/hy/1061848.html

 办理离婚登记的，符合什么条件可以当场发给离婚证 http://s.yingle.com/y/hy/1061847.html

 婚内协议及应注意的相关法律纠纷问题 http://s.yingle.com/y/hy/1061846.html

 现役军人申请结婚有什么相关规定 http://s.yingle.com/y/hy/1061845.html

 协议离婚是否可变更

http://s.yingle.com/y/hy/1061844.html

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   什么是无效婚姻 http://s.yingle.com/y/hy/1061843.html 婚内协议书范本 http://s.yingle.com/y/hy/1061842.html 女方不忠在怀孕期间男方也不可以提出离婚吗 http://s.yingle.com/y/hy/1061841.html

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http://s.yingle.com/y/hy/1061840.html

 “双方感情确已破裂”能否离婚

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 非法同居的法律救济

http://s.yingle.com/y/hy/1061838.html

 哪些情况下消费者可以索要数倍赔偿 http://s.yingle.com/y/hy/1061837.html

 什么情况下结婚彩礼需要返还

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 涉外离婚案件的管辖

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  离婚证在哪里办理 http://s.yingle.com/y/hy/1061833.html 网络

婚

姻

法

律

纠

纷

问

题

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 妻子秘密跟踪揭老公艳事重婚老公获刑一年半 http://s.yingle.com/y/hy/1061831.html

 人口普查的准备阶段的准备

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  订婚彩礼返还问题 http://s.yingle.com/y/hy/1061827.html 什么

是

夫

妻

共

同

财

产

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  计划生育的意义 http://s.yingle.com/y/hy/1061824.html 夫妻感情破裂长期分居，子女抚养问题如何解决 http://s.yingle.com/y/hy/1061823.html

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 夫妻共同债务的清偿

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 再婚夫妻可以生育的情形

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 家庭暴力损害赔偿请求权的权利主体和义务主体 http://s.yingle.com/y/hy/1061819.html

 夫妻婚姻存续期间的债务离婚后如何偿还 http://s.yingle.com/y/hy/1061818.html

 “不准予离婚”与“驳回离婚诉讼请求”判决方法 http://s.yingle.com/y/hy/1061817.html

 婚姻法中夫妻离婚财产分割问题

http://s.yingle.com/y/hy/1061816.html

 试论我国重婚罪的取证问题

http://s.yingle.com/y/hy/1061815.html

 如何与外国人办理结婚登记

http://s.yingle.com/y/hy/1061814.html

   如何确定监护人 http://s.yingle.com/y/hy/1061813.html 家庭暴力的概念 http://s.yingle.com/y/hy/1061812.html 同居期间财产

不算夫妻

共同财产

http://s.yingle.com/y/hy/1061811.html

 签订赡养协议应注意的细节

http://s.yingle.com/y/hy/1061810.html

 婚姻法司法解释

（三）出台

http://s.yingle.com/y/hy/1061809.html

 上海海事法院审结全部涉“韩进”债务纠纷案 http://s.yingle.com/y/hy/1061808.html

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 夫妻共同财产和夫妻个人财产的界定 http://s.yingle.com/y/hy/1061807.html

 婚姻被撤销后的法律后果是什么

http://s.yingle.com/y/hy/1061806.html

 一方赌博所借的债务应由谁承担

http://s.yingle.com/y/hy/1061805.html

 2018夫妻离婚孩子抚养权是怎么判定的

http://s.yingle.com/y/hy/1061804.html

 具备什么条件才能结婚

http://s.yingle.com/y/hy/1061803.html

 非婚生子女法律地位

http://s.yingle.com/y/hy/1061802.html

 网络聊天记录在离婚案件中如何使用 http://s.yingle.com/y/hy/1061801.html

 “家庭暴力”的定义及其救济

http://s.yingle.com/y/hy/1061800.html

 妻子有权拒绝生育吗

http://s.yingle.com/y/hy/1061799.html

 婚姻法中离婚时法律知识

http://s.yingle.com/y/hy/1061798.html

 现役军人离婚的程序时怎样的

http://s.yingle.com/y/hy/1061797.html

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 法律上规定的离婚条件是什么

http://s.yingle.com/y/hy/1061796.html

 孩子改姓，父母可否拒付抚养费

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 离婚过错赔偿数额是多少

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 不符合条件婚姻法律后果

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  如何认定非法同居 http://s.yingle.com/y/hy/1061788.html 家庭暴

力的现

状

分

析

及

对

策

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  婚前房产如何买卖 http://s.yingle.com/y/hy/1061786.html 办理结婚登记的法律条件

2018最新是什么

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 债权人可否就一方婚后债务向债务人配偶主张权利 http://s.yingle.com/y/hy/1061784.html

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 小伙将银行卡给女友用分手后双方争卡里钱 http://s.yingle.com/y/hy/1061781.html

 法定夫妻共同财产包括哪些内容

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 中国公民如何办理与外国人结婚手续 http://s.yingle.com/y/hy/1061779.html

 非婚生子抚养权协议怎么写

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 夫妻离婚房产过户给孩子费用是多少 http://s.yingle.com/y/hy/1061777.html

 夫妻间的扶养义务包括哪些内容

http://s.yingle.com/y/hy/1061776.html

 年老无子女可以要求兄弟姐妹担扶养义务吗 http://s.yingle.com/y/hy/1061775.html

 什么行为称为“家庭暴力”

http://s.yingle.com/y/hy/1061774.html

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 父母未尽抚养义务，子女可以拒绝赡养吗 http://s.yingle.com/y/hy/1061773.html

 婚姻无效的情形有什么

http://s.yingle.com/y/hy/1061772.html

  赡养人有什么义务 http://s.yingle.com/y/hy/1061771.html 变更

抚

养

权

几

种

情

况

http://s.yingle.com/y/hy/1061770.html

 哪些亲属关系属于禁止结婚的亲属 http://s.yingle.com/y/hy/1061769.html

  探望权的主体 http://s.yingle.com/y/hy/1061768.html 现役军人申请结婚有什么相关规定 http://s.yingle.com/y/hy/1061767.html

    夫妻有财产知情权 http://s.yingle.com/y/hy/1061766.html 独生子女标准确定 http://s.yingle.com/y/hy/1061765.html 同居构成重婚罪吗 http://s.yingle.com/y/hy/1061764.html 禁止结

婚的亲

属

范

围

是

什

么

http://s.yingle.com/y/hy/1061763.html

 什么是法律上规定的无效婚姻

http://s.yingle.com/y/hy/1061762.html

 母亲朱X与子女余X甲

http://s.yingle.com/y/hy/1061761.html

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 现役军人如何办理结婚登记手续

http://s.yingle.com/y/hy/1061760.html

 未登记结婚的能要回彩礼吗

http://s.yingle.com/y/hy/1061759.html

 夫妻对共同财产权利义务

http://s.yingle.com/y/hy/1061758.html

 事实婚姻的要件有什么

http://s.yingle.com/y/hy/1061757.html

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第五篇：划拨土地转让应注意的事项

划拨土地转让应注意的事项

一、关于划拨土地

国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交给使用者使用的行为。国有土地使用权划拨必须依法报经县级以上人民政府批准，并由市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位或个人颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》。由于土地使用权划拨时，土地使用者未向作为土地所有者的国家支付土地收益，且没有使用期限的限制，对于政府而言，土地使用权划拨属于一种无偿的行政配置方式，因此国家对于划拨用地范围有严格限制。《中华人民共和国土地管理法》第54条明确规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地.国土资源部颁布了《划拨用地目录》（国土资源部令第9号），对上述可以划拨的四类用地范围进行了具体细化，因此，只有符合《划拨用地目录》的建设用地，经县级以上人民政府依法批准，方可以划拨方式提供。划拨土地没有土地使用年限的规定。但是如果再次上市交易后按普通商品房年限计算，住宅使用年限为70年。划拨土地是开发商通过划拨的形式的取得的，一般划拨土地上的房屋是用来给村民盖安置房或者经济适用房的，购买划拨土地上的房屋，如果是城中村改造项目那么将无法办理房产证，如果是经济适用房那么在再次上市交易时需要缴纳相应的土地出让金才可以出售。

划拨土地的房屋由于土地成本较低，起相对价格也较低，但是大多不是正规商品房，无法办理全产权房产证，如遇到拆迁等问题，能否得到补偿将会是一个未知数，建议谨慎购买。

土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。

二、关于土地出让金的缴纳

划拨土地使用权属于土地使用权人的法定财产权益，与出让土地使用权相比，这是一种不完全权益，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入资产。土地使用者依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。按照我国相关的房地产交易法律法规，划拨土地上的房屋进行上市交易时，应该首先补交国家应取得的土地收益，即补交一笔土地出让金。如果国有土地使用权是划拨方式取得，在房屋进行二次交易前，需缴纳相关土地出让金（土地收益金）。但是相关法律没有明确规定在商品房买卖中，这笔土地出让金应该由业主补交还是由开发商补交。据介绍，一些政府规定，允许房地产开发商将其开发的经济适用房小区中的20％作为商品房销售。当时出台这样的政策，是为了鼓励房地产开发企业积极参与经济适用房的建设，保障开发商的经济利益。但是，为了保证经济适用房的低价位，经济适用房小区的土地是由政府划拨给开发商的，因此，其中商品房部分的土地也属于划拨性质。针对如今出现的土地出让金问题，有关部门一直在研究解决，目前，此类房屋的交易按正常的商品房交易。

三、国有企业划拨土地是否可以转让

《城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定，“国有建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”。由此可见，划拨土地是基于无偿取得的土地，其在转让时有较为严格的批准手续，最基本的程序就是要征得市、县人民政府的批准同意，否则转让违法。《城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照相关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。具体可分以下两种情况。

1.地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者《国有建设用地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应。属于经营性用地的，应当依法以招拍挂方式供应。

2.地方法规、行政规定没有明确，《国有建设用地划拨决定书》也没有约定的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》相关规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照土地市场价格补缴土地出让金，金额应为新用途的出让土地市场价格减去原用途的划拨土地市场价格。

四、划拨土地转让合同纠纷典型情况处理

2005年6月18日最高人民法院发布公告，颁发了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》，该规定自2005年8月1日起施行。该司法解释与前已公布施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》两个司法解释构成了有关房地产开发的三个阶段即土地开发、施工营建、物业销售的完整的、配套的司法解释体系，共有84条规定的三个司法解释为各级人民法院处理相关案件准确适用法律提供了有力的法律武器。

划拨土地使用权是我国特有之概念。在改革开放之前，我国城市土地的利用均是通过划拨方式进行的，即都是无偿划拨供应的，只存在单一的划拨土地供应制度。改革开放之后，随着外资的进入，我国对外资企业开始实行土地有偿使用，收取土地使用费。1990年，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）的颁布与实施，标志着出让土地使用权制度的建立，由此开启了划拨土地使用权通过办理出让手续可再行转让的历史。而最近最高人民法院颁布的法释（2005）5号文《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《解释》”）则根据司法实践对划拨土地使用权的转让方式作了全面的总结和规范，对今后房地产市场的规范发展具有直接的现实意义。

《房地产管理法》实施后，划拨土地使用权的转让应当由有批准权的人民政府批准，但由于对人民政府的批准截止时间等事项没有详细规定，在司法实践中遇到了难题。对此，《解释》作了规定。

1、划拨土地使用权未经批准转让无效，但在起诉前经批准并办理出让手续的则有效。

该《解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”这就是说，在起诉前，转让人经有批准权的政府批准办理了土地使用权出让手续的，则转让人与受让人间的合同按有效的土地使用权转让合同处理。而实际上，这时转让的已不是划拨的土地使用权，而是已转化为出让的土地使用权。这里遵循的还是《条例》确立的“先出让后转让”的原则，只不过办理出让手续的时间宽延到了起诉前。

2、划拨土地使用权转让在起诉前经批准并由受让人办理出让手续的，转让合同按补偿性质合同处理。

该《解释》第十二条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第一款的规定，但弥补了《房地产管理法》对转让人与受让人订立的合同没有明确定性易产生争议的缺陷，将其明确定性为补偿性质的合同，并将受让人办理出让手续的时间宽延到了起诉前。

3、划拨土地使用权转让在起诉前经有批准权的政府决定划拨给受让人使用，转让合同按补偿性质合同处理。

该《解释》第十三条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第二款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”而实际上，这时已不是划拨土地使用权的转让，而是划拨土地使用权的重新划拨，当然，这里的受让人必须按法律规定具有划拨土地使用资格。由于原划拨土地使用权人取得该土地使用权时，可能支付了相应的补偿、安置等费用，转让该土地使用权时可能有地上附着物或存在职工安置等问题，新的划拨土地使用权人支付补偿、安置等费用也符合划拨土地使用权取得条件的法律规定。

五、划拨土地使用权转让中的协议出让程序

一、划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

二、申请与受理、原土地使用权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：(1)申请书;(2)《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》;(3)地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明;(4)原土地使用权人有效身份证明文件;(5)共有房地产，应提供共有人书面同意的意见

(6)法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。、市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。

三、审查，确定协议出让方案 1、审查 市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。2、地价评估 市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。3、核定出让金额，拟订出让方案 市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。

(1)、应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定： ①、转让后不改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格

②、转让后改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

(2)、协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的出让金额等。

四、出让方案报批

市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

五、公开交易

协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。

取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

六、签订出让合同，公布出让结果

通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。

受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。

市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。

市、县国土资源管理部门应当按照5.8有关规定公布协议出让结果。

七、办理土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。