靳双权律师点评“借名买房”之拆迁安置房买卖纠纷案例

第一篇：靳双权律师点评“借名买房”之拆迁安置房买卖纠纷案例

靳双权律师点评“借名买房”之拆迁安置房买卖纠纷案例

（为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人信息均使用化名）。

案件介绍

2006年年底，李克明因住房拆迁获得了购买北京市昌平区房屋的机会，张哲吉和李克明是多年的好友，当时张哲吉有意购买经适房，遂找到李克明希望他能将购买经适房的机会让给自己，李克明再三考虑后，同意转让并协助张哲吉购买昌平区1121号的房屋；双方约定由李克明出面签署合同，张哲吉承担全部出资。

2007年3月17日，李克明作为买受人与北京富民公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定将601号（以下简称涉案房屋）出卖给李克明，该房屋的性质为经济适用住房，房屋总价款为34万元。同年5月29日，李克明委托佟办理购买涉案房屋的相关手续，如房屋所有权证、国有土地使用权证等，并于当日进行了公正。后来李克明、张哲吉签订了《房屋产权转让协议书》，该协议约定张哲吉另行支付李克明22万元的房屋转让费，李克明承诺在在该房产具备上市过户转让条件后一个月内无条件配合办理过户手续，过户手续由张哲吉承担。该协议签订后，张哲吉按协议约定交付了22万元的转让金于李克明，李克明出具该款项收条。期间，房屋所有权证系张哲吉手中持有。

2014年8月，该房具备上市条件后，张哲吉找到李克明多次要求过户，但双方就过户事宜均为达成一致。而李克明私自将房产证挂失，并申领新房产证。

得知此事的张哲吉十分生气，一怒之下将李克明起诉至法院，要求法院判令李克明配合其办理涉案房屋的过户登记手续。法院依法对案件进行了受理。

审判结果：

一审法院经审理后判决：李克明于判决生效之日起七日内配合张哲吉就位于北京市昌平区1121号房屋办理房屋百年更登记手续，登记至张哲吉名下。

一审判决后，被告李克明不服一审判决，上诉至二审法院，二审法院经审理后认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回了李克明的上诉请求，并维持原判。

资深房地产专业律师靳双权专业法理分析：

本案是关于借名买房的一起典型案例。靳双权律师就本案的案情及案件难点作出如下分析。

首先，我们先来了解一下本案所涉及的相关法律规定。

一、我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 本案中，双方所签订的《房屋产权转让协议书》并未违反有关法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益，且该房屋为2008年4月11日以前签订原始购房合同购买的经济适用房，在发生纠纷时已经符合上市要求，故该协议有效。

二、《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实守信原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案原告张哲吉在签订《房屋产权转让协议书》后便交付了被告李克明22万元房屋转让费，已经尽到了自己的义务，而被告在涉诉房屋已经符合上市条件后并未积极履行自己的义务，已经构成违约，所以李克明应当就自己未履行合同义务承担相应的违约责任。而本案原告所提诉求为要求被告配合自己办理房屋过户手续，因而适合继续履行，即配合原告办理房屋过户登记手续。

综上所述，法院判处被告履行自己的合同义务是正确的。

靳双权律师说，经济适用住房分为申请取得和拆迁取得，在司法实践中，大多数借名买房关系被法院认定无效系双方买卖的房屋为申请取得的经适房，大多数情况下，借名人看到房屋升值后，单方面撕毁契约的情况居高不下，很多时候很多实际出资人被迫维权，造成了自己合法权益的损失，为此，靳双权律师作为一位执业十年的资深房地产律师提醒各位当事人，如果您有更多关于房产买卖或者继承等方面的问题，欢迎来电咨询靳双权律师。

第二篇：房屋买卖纠纷律师靳双权点评一起借名买房纠纷案件

房产律师靳双权解析一起借名买房纠纷案件

（为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

一、案件介绍

2005年4月8日，张桂祥和李泽霞共同出资50万元创建了北京某工程技术有限责任公司，从事进口工程设备贸易业务。因公司业务发展需要购买办公用房，遂在2005年11月19日通过北京市某房地产经纪有限公司了解到北京市朝阳区某街某房屋的出售信息，在后来与房屋所有权人协商后，决定购买涉案房屋。因为公司尚成立不久，资金有限，因此公司决定借用利益名义并以按揭贷款的方式购买涉诉房屋，首付款和按揭贷款均由公司支付，张桂祥表示同意。

2005年12月14日，张桂祥受公司的委托以自身的名义与涉案房屋所有权人孟及房地产经纪公司签订了《房屋买卖经纪合同》，合同约定涉案房屋面积为108.14平方米，涉案房屋的售价为62万元，交易过程中的契税和印花税由买方承担，卖方还应向房地产经纪公司支付居间服务费16000元。

2005年12月21日，北京某工程技术有限责任公司支付了20万元的购房首付款，并缴纳了相关税款。该房屋交付北京某工程技术有限责任公司实际占有并使用。

2006年1月22日，该公司委托张桂祥办理贷款，贷款42万元，贷款期限20年，并以涉诉房屋为贷款本息提供抵押担保，还款方式为等额还款。2006年2月，该公司变更注册地址为涉诉房屋地址，同年3月6日，城建委颁发了房屋所有权证，北京市政府于5月8日为涉诉房屋颁发国有土地使用证。而上述证书自颁发之日起便由该公司实际持有。

2012年4月11日，张桂祥将自己持有的股份转让他人，而张桂祥在转让股份前答应该公司会将涉诉房屋过户至公司名下。

2014年12月21日，该公司找到张桂祥要求过户，但遭到拒绝。双方多次协商无果后，该公司将张桂祥起诉至北京市朝阳区人民法院，要求法院确认该房屋为公司所有，张桂祥立即将涉诉房屋过户登记至公司名下。

二、审判结果：

一审法院经审理后判决：

(一）、张桂祥于判决生效后十日内将北京市朝阳区房屋登记过户至公司名下；(二)、驳回公司的其他诉讼请求。

一审判决后，张桂祥不服提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理后判决：维持原判，驳回上诉。

三、借名买房纠纷律师靳双权案件点评

靳双权律师认为，本案的争议焦点在于双方之间是否存在借名买房的事实。

本案中，双方对于借名买房各执一词，且未签订相关书面协议。而本案原告即北京市某工程技术有限责任公司作为主张借名买房事实存在的一方应依法举证证明双方之间的借名买房关系，否则需要承担举证不能的不利后果。而本案在庭审中，该公司出示了房屋首付款收条和相应的按揭贷款还款记录证明该房屋的首付款和按揭贷款截至苏正发生前均由该公司承担，且该房屋自交付使用后便一直由该公司实际占有并使用。而张桂祥在庭审中辩称涉诉房屋为自己租给该公司使用，而按揭贷款是作为抵押租金的折抵款，但未出示任何证据，故法院对其主张未予支持。法院在充分考虑到公司作为房屋实际占有使用人且作为出资方的事实上，确认双方存在借名买房关系。而双方借名购买的房屋并非经济适用住房等具有特殊买卖性质的房屋，因此双方之间的借名买房口头协议合法有效，而合法有效的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按合同约定履行自己的义务，而本案中公司已经履行了自己的付款和还款义务，作为借名人的张桂祥亦应该履行自己的过户义务，因此，法院判决张桂祥将该涉诉房屋过户至公司名下的判决于法有据，是正确的。

在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。

第三篇：知名房产律师靳双权点评一起集资房协议纠纷

知名房产律师靳双权点评一起集资房买卖纠纷案件

（为了保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名）

一、基本案情

2007年3月18日常红星（甲方）与谢华（乙方）签订购买房号协议，约定：今有甲方向乙方出售昌平区楼房房号一个，出售价格为40000元整。甲方应负的责任及权利有：协助乙方挑选房屋；甲方在尽到协助乙方挑选房屋户型的责任后，乙方不得以未调到自己满意的户型为由要求退还房号款；在法律规定的五年期满后把房屋的所有权过户给乙方名下；在房屋未过户之前，甲方在通达公司报销取暖费有关规定内帮乙方报销一定的取暖费。乙方应负的责任权利：乙方一次性给甲方出售房号款40000元；一次性支付房屋购买款及各种相关费用；安全合理合法使用房屋，按时交纳各项房屋使用费用，如由于乙方原因给甲方造成损失，乙方无条件赔偿甲方的损失；五年期满后，乙方负责支付房屋过户所需要的各种费用；乙方负责每年按时交纳房屋取暖费用及各种由于使用房屋所产生的各种相关费用；房屋未过户之前乙方使用房屋所产生的各种费用如甲方工资代扣，乙方无条件全额足款在一个月内交于甲方，甲方费用票据交于乙方保管；在房屋未过户之前房屋使用权归乙方所有，乙方在此期间发生的一切法律责任和费用都由乙方负责。双方还对其他事项进行了约定。协议的内容均由常红星及其儿子常飞与谢华商定，且签字确认。

另查，2007年3月27日，常红星与通达公司签订集资建房协议书，约定由常红星认购涉诉房屋。该房为通达公司利用自用土地建设的经济适用房，预测面积120平米，房屋总价款23万元。签订协议后，谢华以常红星的名义向通达公司交纳了本案争议房屋的购房款23万元及其他费用5000元，并支付常红星40000元房号款。自2007年5月，谢华取得房屋后对涉案房屋进行了装修并入住。

2014年6月，常红星得知自己转让的房屋属于经济适用房，根据国家规定不能买卖和转让。自其与谢华签订协议至今未达五年期限，该房屋产权证。故希望法院确认集资房转让协议无效。

二、案件焦点

集资房转让协议效力如何认定。

三、法院裁判要旨 法院审理认为：本案中涉案房屋是经济适用房，国家禁止上市交易的期限限制，但是该房屋原购房合同系2008年4月11日之前签订的，双方还约定在法律规定的五年期满后把房屋的所有权过户至谢华名下，故该协议应为有效。二审法院维持该判决。

四、律师点评

在确定集资房转让协议的效力时，通常要考虑以下几点因素:

1、集资房转让时未取得产权，能否导致合同无效

我国《合同法》第五十二条条规定了合同无效的五种情形：“

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同个，损害国家利益；

（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。强制性规范指法律的规定必须严格遵循，当事人不得改变，不得变通。其用于为“应当”、“不得”、“禁止”、“必须”等，不论当事人的意思表示如何，一律强制适用。据此可知，只有违反此类强制性规范，才属于《合同法》第五十二条裁判无效的范围。

另外，人民法院在认定合同效力的时候，应当以全国人大及其常委会制定的而法律和国务院制定的而行政法规而且必须是效力性规定为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。我国《城市防毒产管理法》第三十八条第（六）项虽然规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但《城市房地产管理法》本身属于行政管理的范畴，其内容中不存在任何效力性强制性规定，不能直接导致集资房买卖合同无效。并且该条款是对物权行为的限制，而非对债权行为的限制。事实上，房屋买卖在实践中被分为两道程序：一是签订房屋买卖合同，债的关系发生，双方均受到协议的约束；二是过户登记，即发生物权变动。上述法律规定中指的“不得转让”，是指不得发生“物权变动”。即房屋登记管理部门不得登记过户，而不是指不得订立债权合同、不发生债权行为。

《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此可知，合同订立的有效性与房产变更登记时两种不同的法律关系，合同是否有效其实在订立时就已经确定，至于进行房地产过户登记则属于合同履行的内容，与合同效力无关。

2、集资房购买主体问题能否导致合同无效 有人认为，集资房是与职工身份相关联的，是单位为本部门职工谋取的福利，这一带有人身依附关系的资格是无法通过合同随意转让的。那么，本案中被告购买的“房号”到底是不是具有人身属性，是否可以转让？目前，我国法律并没有明确固定。法院认为，这种“房号”的转让可归为一种期待利益，属于债权的范畴，是职工对集资单位的一种债权请求权。凡已经成立的法律行为符合生效要件者，将产生完全的法律效力。由于集资房转让双方所签合同是其真实意思表示，我国法律、法规对这种债权请求权的转让并没有限制。因此，集资房购买主体问题不能导致合同无效。

3、集资房转让程序问题能否导致合同无效

由于传统意义上的集资房已纳入经济适用房管理范畴，那么按照现行《经济适用房管理办法》第三十条规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用房住满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用合租房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”。

北京市人民政府第10期《政府公报》中《关于已购经适房上市交易的有关通知》明确，经适房再上市的新老办法“分界线”为2008年4月11日，之前签订购房合同的经适房、满5年再上市交易，执行“老办法”；之后签订购房合同的，执行“新办法”。本案中当事人于2007年5月签订了转让合同，又在转让该房屋过程中该约定第五年对方无条件提供房屋过户的一切相关材料，故该协议有效。

4、集资房转让协议是否因损害国家、单位和社会公共利益而无效

目前，我国传统意义上的集资房多带有一些福利性质，单位通常会给职工一定价格优惠或补贴。因此，出卖人与买受人签订集资房买卖合同时，出卖人实质将上述集资房福利也转移给买受人。法院认为，职工通过签订集资房买卖合同，将属于自己的期待利益转移给他人，是双方当事人真实的意思表示，这不存在侵害任何人利益的情形，更不存在任何逃税、避税的情形。禁止职工转让单位集资房是指有侵犯公民所有权之嫌，如果权利人没有处分某项权利的自由，那么他享有的就不能称其为一项权利，只是使用的自由。另外，买受人在取得集资房后，并没有改变单位集资房的性质，这不涉及任何公共利益，如用“社会公共利益”这种大而抽象的概念对一个具体的民事法律关系进行认识和处理，这将极大损害民事权利人的合法权益，也将会使合同法的相关规定无限延伸，使具体的法律规定形同虚设。因此，集资房转让应当受到我国《合同法》的保护，不能以侵害国家、单位和社会公共利益为由，确认合同无效。

法律应采取措施促使当事人按约定行事，保护相对房的利益。特别是法律没有明确规定时，法官更主动发挥这一指导思想，保护善意第三人的合法权益，维护合同的相对稳定性，保护“诚实信用”原则这一民法的帝王法则。

结合本案，本案争议焦点在于集资饭该转让协议效力如何认定，本院认为依据现有证据集资房转让协议应为有效。首先，从现有证据可以认定诉争房屋最初的购房合同系2008年4月11日之前签订，且双方签订的集资房转让协议中该约定了限制上市交易期限届满后办理房屋所有权转移登记，且该协议不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形；内容亦未违反公平、公正的原则。综上，法院的判决是正确的。

第四篇：靳双权律师解析一起公有住房承租人去世后的房屋纠纷案例

公有住房承租人去世后的房屋纠纷案例解析

（转载自安居房地产律师网）

案情介绍

林某1周岁时父母离异，林某由母亲直接抚养，户口与母亲落在一起。林某之父承租拆迁安置公房一套，该房产权为某物业公司（国有企业）所有。2004年林某之父去世，而此时林某祖父母已去世，林父直系亲属仅林某一人。林父去世后，林某的叔叔拿着房屋钥匙和租赁契约，实际占有房屋。林某多次协商房屋产权单位，要求变更租赁契约，将承租人变更为自己，产权单位以林某户口不在承租房内、林某不是共同居住人为由不予变更。林某起诉叔叔，要求腾退房屋，法院以林某未能提供合法产权证明或使用权证明为由，判决驳回林某诉讼请求，林某不服，上诉至中级法院；同时另行起诉产权单位，要求法院确认其享有父亲遗留公房的居住权，判决产权单位为其办理承租协议变更手续。腾房纠纷二审开庭时，林某申请中止诉讼，中级法院未予理睬，判决维持原判。对于林某提起的居住权确认之诉，一审法院以林某不符合《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）规定的有关承租人变更条件为由，驳回林某诉讼请求，林某现已上诉至中级法院。

房产律师靳双权评析

本案争议的难点在于法律规定空白，调整公房租赁的法律缺失，管理上以政府工作部分发布的规范性文件为主。而这些政策性文件又规定的比较泛泛，不具备操作性。

一、本案诉讼策略的选择

产权单位不予变更登记也符合目前的政策文件，起诉其风险较大，一则觉得胜算不大，二则担心产权单位将房屋收回。而产权单位的态度是既不收回房屋也不变更承租人，只是维持现状，侵害林某现实利益的实际是林某的叔叔。起诉叔叔诉求直接，且能规避政策风险，所以选择了以林某叔叔为被告，提起了房屋腾退诉讼。在该案一审败诉后，便及时提起了居住权确认之诉。

二、法院关于腾房纠纷之诉的判决是否适当？

法院以林某未能提供合法产权证明或使用权证明为由，判决驳回林某诉讼请求，此判由和判决结论看似合法，实则是一纸不负责任的判决。林某作为其父亲的唯一直系亲属，对父亲遗留的财产权益应该当然享有，其对房屋的占有和使用权益是一种当然权利，即便其居住权在得到行政或者司法确认以前。举个例子：某人死后其继承人未及时将死者遗留下来的房产作变更登记，一个不相干的人强行住进该房屋，难道死者的继承人还要先办理房产过户后才能请出这个非法侵占他人住宅的人？

即便司法确认林某对争议房屋没有居住权，在产权单位收回房屋前，林某作为其父亲的法定继承人和唯一直系亲属，对父亲生前居住过的房屋也享有管理的权利，也有权要求其叔叔腾退房屋。如果说林某的诉求没有依据，那么其叔叔非法强占他人住宅就有依据？法院作出这样的判决岂不是在保护非法利益？

综上，法院在审理该案时基本事实没查清，尽管林某暂时未取得权属证书，但称职的法官会依职权调查或者询问林某叔叔的居住依据，必要时可发出司法建议并主动中止诉讼，这样才能作出合法合理的判决。直接以证据不足驳回林某诉讼请求，是对当事人的不负责任和对司法资源的浪费。

三、《北京市公有住宅租赁合同》条款剖析

《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）属于规范性法律文件，由北京市房屋管理局1995年发布，该文件被作为公房租赁合同格式文本。依照该文件，公房承租人死亡后，享有承租权的人应符合四个要件：①户口与原承租人是同一户籍；②与原承租人共同居住一年以上；③无其他住房；④其他家庭成员无异议。

1、上述规定法律效力

其一，上述规定出自北京市政府工作部门的房改政策性文件，效力层次低于规章。

其二、既然载入租赁契约，应算是合同条款。但这种合同是房管部门单方制作的，属于格式合同，根据合同法相关规定，格式合同作出不利于合同相对方规定的条款，其效力是存在瑕疵的。该条款对承租人死亡后享有继续租赁权人的范围限制的如此狭窄，是对合同相对人主要权利的排除，依据合同法第40条，该条款应无效。

其三、该条款与建设部规章和合同法等上位法冲突。法律和部委规章都没对继续享有租赁权的条件作出如此多限制。

2、上述规定的操作性：含糊不清，操作性不强。

（1）户口与原承租人在同一户籍：牛头不对马嘴，无任何实际意义。户籍规定是便于对人口管理，与权属确认无任何关系。因各种原因亲人户口不在一起的情况很多，难道就因此而剥夺亲人本该有的财产利益吗？

（2）与原承租人共同居住满1年：什么叫共同居住？怎样才算共同居住？什么时候共同居住过？谁出具的共同居住证明才有效？这些问题都没有明确的标准，也很难回答。居住状况属于个人隐私，其事实状况也难以证明。

（3）无其他住房：个人房产状况也属于隐私范畴，难以调查；而且房产状况极易被规避。（4）其他家庭成员无异议：未对家庭成员的范围作出限定。

综上，法院以一个效力层次低下、操作性不强且存在诸多效力瑕疵的政府规范性文件作为审理案件的依据是不当的。人民法院审理案件，应当依照法律、法规并参照规章，对于具有公权力干预的公房承租纠纷案件尤其应该如此。

四、林某对争议房屋是否享有承租权或居住权？

1、从房屋来源来说，争议房屋是拆迁安置用房，由被拆迁人承租，是国家对被拆迁人的一种补偿，该房屋具有小产权的性质，原承租人死亡后，林某作为继承人当然地享有居住权。

2、从实际处理政策和产权单位的态度来说，原承租人死亡后，产权单位无意将房屋收回，说明该房屋附有私人财产权益，不宜收回，应由原承租人直系亲属或法定继承人继续租赁。

3、从原承租人家庭结构来说，原承租人死亡后，林某作为原承租人唯一直系亲属，当然地享有和承继原承租人留下的财 产利益。

4、参考其他省市规定也应确认林某的居住权。《上海市房屋租赁条例》规定：公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。据此，尽管林某户口不在承租房内，因北京市相关规定的空白，而现实的纠纷和问题又不得不解决，可以借鉴上海市的相关规定，确认林某的居住权。

附：相关法律依据：

1、《中华人民共和国合同法》第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”

2、建设部《城市房屋租赁管理办法》（建设部第42号令）第十一条第二款：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租”。

3、《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）第七条：“租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。

4、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》（1987年8月28日北京市人民政府京政发109号文件发布，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改）十一条第五款：承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。

5、《上海市房屋租赁条例》（1999年12月27日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）：

第四十一条 房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：

（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。

前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。

租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。