关于农村房屋买卖相关法律规定

第一篇：关于农村房屋买卖相关法律规定

《关于农村房屋买卖相关法律规定》

《关于农村房屋买卖相关法律规定》

一、农村房屋买卖的效力

现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。在这个批复里，最高人民法院的观点是：如果农村房屋的买卖双方已经实际交付了房屋和全部价款，买卖关系有效，人民法院应予保护。

二、农村房屋买卖的对象

从《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看，城市居民、农村村民，本村人、外地人，都是中华人民共和国的公民，享有法律赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，《合同法》和《民法通则》等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。依据《合同法》和《民法通则》，任何合法的公民对农村房屋的买卖行为是合法的、有效的。

也就是说：不管买方是城市居民，还是农村村民；是本村人，还是外地人，买卖关系都是有效的。

三、农村房屋买卖的处分权

农村房屋买卖，无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效。只有房屋的所有人才能处分该财产，他人无权干涉。

四、农村房屋的权利证书

目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。

农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。从另一个角度看，也不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之上的可能性，所以，这个证书同时也能证明被该证书记录的人享有宅基地之上的房屋所有权。

有些打算购买农村房屋的城市居民十分关心自己买了农村房屋后能否取得产权证，以为不能取得产权证购买农村房屋就是不合法的。

农村房屋是没有产权证的。即使购买城市房屋，没有产权证也不表示就不享有对房屋的所有权。依据《合同法》和《民法通则》，有买卖合同、付款手续和房屋交接手续就足以证明买方对所购房屋的所有权，所以，购买人能否取得产权证或宅基地使用证书并不重要。

五、购买农村房屋的注意事项

如果你打算购买农村房屋，必须要注意两点：

1.不要涂改宅基地使用证书，也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用证书，不是证明你对所购农村房屋享有所有权所必需的。

宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。

当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书；如果不能，不必强求。因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示，而非房屋买卖合同，不是房屋买卖合同所形成的法律关系必须要件，没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。

2.如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批，如果未经审批就增加建筑占地面积，则增加的部分就是非法建筑。

六、关于农村房屋卖给城市居民

农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。依据如下：

1、合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。

最高人民法院在对《合同法》做出的司法解释里表达的观点是：只有违反法律和行政法规的强制性规定的合同才是无效的。(注：法律，是全国人民代表大会或其常务委员会制定的规范性文件；行政法规，是国务院制定的规范性文件。)但至今没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖。也从来没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。

2、土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故该条不适用于宅基地，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。

3、从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。

众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。

4、《农村承包经营法》原则上赋予了农民处分自己房屋的权利。我国新通过的《农村承包经营法》也体现了相同的精神，该法第32条规定:“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。”该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。

七、农村房屋买卖合同效力探讨

我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权应属于宅基地使用权人。

因为宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。

《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采用地随房走。

国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。因此，对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策。

正如农民在自有土地上种的粮食，如果不能进入市场自由买卖，那就失去了耕种的意义。

第二篇：关于农村房屋买卖相关法律规定

《关于农村房屋买卖相关法律规定》

一、农村房屋买卖的效力

现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。在这个批复里，最高人民法院的观点是：如果农村房屋的买卖双方已经卖际交付了房和全部价款，买卖关系有效。人民法院应予保护。

二、农村房屋买卖的对象

从《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看，城市居民、农村村民，本村人、外地人，都是中华人民共和国的公民，享有法律赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，《合同法》和《民法通则》等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。依据《合同法》和《民法通则》，任何合法的公民对农村房屋的买卖行为是合法的、有效的。

也就是说：不管买方是城市居民，还是农村村民；是本村人，还是说外地人，买卖关系都是有效的。

三、农村房屋买卖的处分权

农村房屋买卖，无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效，只有房屋的所有人才能处分该财产，他人无权干涉。

四、农村房屋的权利证书

目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有

I 权人持有的房屋产权证。

农村房屋的所有权人能够用来证明自已对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。从另一个角度看，也不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之土的可能性，所以，这个证书同时也能证明被该证书记录的人享有宅基地之上的房屋所有权。

有些打算购买农村房屋的城市居民十分关心自已买了农村房屋后能否取得产权证，认为不能取得产权证购买农村房屋就是不合法的。

农村房屋是没有产权证的。即使购买城市房屋，没有产权证也不表示就不享有对房屋的所有权。依据《合同法》和《民法通则》，有买卖合同、付款手续和房屋交接手续就足以证明买方对所购房屋的所有权，所以，购买人能否取得产权证或宅基地使用证书并不重要。

五、购买农村房屋的注意事项

如果你打算购买农村房屋，必须要注意两点：

1、不要涂改宅基地使用证书，也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用证书，不是证明你对所购农村房屋享有所有权所必需的。

宅基地使用证书是当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。

当然，最好能让当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管

II 理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书，如果不能，不必强求。因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示，而非房屋买卖合同，不是房屋买卖合同所形成的法津关系必须要件，没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。

２、如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批，如果未经审批就增加建筑占地面积，则增加的部分就是非法建筑。

六、关于农村房屋卖给城市居民

农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。依据如下：

1、合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。最高人民法院在对《合同法》做出的司法解释里表达的观点是：只有违反法律和行政法规的强制性规定的合同才是无效的。（注：法律，是全国人民代表大会或其常务委员会制定的规范性文件；行政法规，是国务院制定的规范性文件。）

但至今没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖。也从来没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。

2、土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量．保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减

III 少，故该条不适用于宅基地，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。

３、从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。

众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。

４、《农村承包经营法》原则上赋予了农民处分自己房屋的权利。

我国新通过的《农村承包经营法》也体现了相同的精神，该法第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。该条赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理解性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。

七、农村房屋买卖合同效力探讨

我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其

IV 他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权应属于宅基地使用权人。

因为宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题，且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。

《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采用地随房走。

国家对耕地保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上己建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。因此，对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策。

正如农民在自有土地上种的粮食，如果不能进入市场自由买卖，那就失去了耕种的意义。

V

第三篇：农村房屋买卖协议书格式文本

农村房屋买卖协议书格式文本

甲方(卖方)：身份证号

乙方(买方)：身份证号

一、甲方自愿将坐落在市镇村号(自建住宅)的房屋，东至南至西至北至建筑面积平方米，出售给乙方。

二、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币(大写)共万(小写元)，乙方在年月日 前，一次付给甲方。

三、双方同意于年月日由甲方将上述房屋交付给乙方所有。该房屋占用范围内的土地使用权，随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

四、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方责任。甲方应协助乙方办好相关手续。双方签订协议后，不得就房屋买卖方面产生其他法律纠纷。

五、办理房屋相关手续所缴纳的税费，由方负担。

六、本协议经双方签字盖章后，经中证人签字、鉴定后，上述房屋产权归乙方所有。

七、甲、乙双方同意上述协议，各无异议，不得反悔。

八、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款。

九、本协议一式三份，甲、乙、中证人各执一份。本协议自甲乙双方签订之日起生效。'

甲方(签字)：章

乙方(签字)：章

中证人(签字)：章年月日

第四篇：农村房屋买卖合同书

房屋买卖合同书

卖方：（以下简称甲方），身份证号：买房：（以下简称乙方），身份证号：甲乙双方在平等 自愿 协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：

第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体情况如下：

甲方所售房屋位于

第二条房屋价格

甲 乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为

第三条付款方式

第四条本合同签订后，房价涨落，买卖双方不得反悔。

第五条本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定。

第六条本合同自甲 乙双方签字之日起生效。

甲方（签印）

联系电话

乙方（签印）

联系电话

签订日期年月日

第五篇：农村房屋买卖协议书

甲方(卖方)： 身份证号

乙方(买方)： 身份证号

一、甲方自愿将坐落在 市 镇 村 号(自建住

宅)的房屋，东至 南至 西至 北至 建筑面

积平方米，出售给乙方。

二、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币(大写)

共 万 仟 佰圆(小写 元)，乙方在 年 月

日 前，一次付给甲方。

三、双方同意于 年 月 日由甲方将上述房屋交付给乙

方所有。

四、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方责任。甲方应协助乙方办好过户手续。

五、办理房屋过户手续所缴纳的税费，由 方负担。

六、本协议经双方盖章后，经房地产交易主管机关审核后，上述房屋产权归乙方所有。

七、甲、乙双方同意上述协议，各无异议，不得反悔。

八、本协议一式三份，甲、乙、中证人各执一份。

'

甲方(签字)： 章

乙方(签字)： 章

中证人(签字)： 章

oo年oo月oo日