第一篇:黄治国:IPO中土地房屋特殊安排
黄治国:IPO中土地房屋特殊安排
土地是生产制造型企业实施生产、经营的重要资产,是建筑物所依附的对象,“皮之不存,毛将焉附?”。证监会对拟上市公司是否合法、合理使用土地,比较关注。国内拟上市公司申请公开发行上市过程中,除了最常见的以出让方式取得土地使用权之外,还有如下所述的一些使用土地的特殊情况。
一、划拨用地的处理
对以往业已审核通过的案例分析,证监会对拟上市公司使用划拨地的问题非常关注。从法律角度,上市公司使用《划拨用地目录》范围内的划拨用地并不违法,但实践中证监会从《上市公司重大资产重组管理办法》第十条“重大资产重组所涉及的资产权属清晰,资产过户或者转移不存在法律障碍”角度,一般要求公司按照出让地价缴纳土地出让金,将划拨用地变更为出让地。相关案例如下:
1、铁岭财经借壳上市
铁岭财京投资有限公司(以下简称“铁岭财京”)拟借壳四川中汇医药(集团)股份有限公司(股票代码000809)上市,铁岭财京全资子公司铁岭公用拟将采取划拨方式取得的67亩国有土地使用权注入上市公司。证监会对该划拨土地予以重点关注,并就这个问题要求律师就是否违反《国务院关于促进节约集约用地的通知》[国务院(2008)3号]出具反馈意见,虽然律师认为国务院(2008)3号文并未禁止城市基础设施用地采用划拨的形式,仅要求积极探索实行有偿使用制度。铁岭公用拟取得的67亩土地是用于建设净水厂,符合《划拨用地目录》,属于可以划拨供地的范围,且铁岭公用以划拨方式取得上述土地使用权需缴纳20万元每亩的安置补偿费用,并不违反国务院(2008)3号文规定。但证监会对这样的反馈意见不认同,最后铁岭公用还是在证监会的要求下缴纳了出让金将划拨地变更为出让地。
对于划拨用地的转让和使用问题,1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定划拨地转让和出租必须补交土地出让金,即实行有偿使用。但根据2001年《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》的规定,“企业原使用的划拨土地,改制前只要不改变土地用途,可继续以划拨方式使用。改制后只要用途符合法定的划拨用地范围,仍可继续以划拨方式使用。改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的,应当依法实行有偿使用。”、“划拨土地经批准可以转让,划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益,转让后的用途不符合法定划拨用地范围的,受让方应当申办有偿用地手续。”以及“对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业,方可采用授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地。”的规定,划拨用地的转让只有在用途不再符合法定划拨用地范围时才需办理有偿用地手续,划拨用地的使用限制也被放宽。部分上市公司也正是依据这个通知对1990年《城镇国有土地使用权出让合转让暂行条例》中的限制规定进行了突破。
如2004年上市的久联发展(002037)、2006年上市的兴化股份(002109)和2008年上市的北化股份(002246)均向股东租赁了划拨用地。其中兴化股份的招股书披露,依据当地土地管理部门作出的《关于陕西兴化集团有限责任公司改制土地估价报告和批准土地资产处置方案的函》,股东兴化集团经授权经营划拨土地使用权并按照原土地用途租赁给兴化股份使用;北化股份的招股书披露,北化股份分别向两个股东租赁划拨地,两名股东于2005年根据《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》办理了国有土地的授权经营手续,四川省国土资源厅和陕西省国土资源厅分别授权实际控制人兵器集团于2007年批准两名股东向北化股份租赁该两宗土地。
二、集体用地的处理
我国城市市区的建设用地、农村和城市郊区经依法征收后新增的建设用地等,属于国家所有;城市市区以外以及法律规定由国家所有土地以外的农民宅基地和其他建设用地,属于农民集体所有。集体经济组织的公共设施和公益事业用地、乡镇企业用地、农民住宅用地等,一般使用的是集体所有土地;而城市企业、城市居民等进行建设必须使用国有土地,需要占用集体土地的,必须先由国家通过土地征收将集体土地转为国有土地后再以出让或划拨的方式供应土地使用者使用。这样,我国形成了以二元的土地所有制度为基础,与城乡企业、居民身份、用地者性质相挂钩,长期依赖城乡分割管理的典型的城乡建设用地双轨制。
现实中,往往存在拟上市公司使用农村集体建设用地的情形,由于该等使用情况,与如下法律规定相冲突,目前一般需要清理。我国《土地管理法》第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理”。第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第六十三条规定:“除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移外,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)文件规定:“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设”;“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。
三、租赁房屋
根据我们的项目操作经验和证监会的过会案例,证监会对租赁房产物业的关注点集中在出租方是否有房地产出租权利、是否就租赁事宜进行登记备案、在租赁关系变动时如何将对拟上市企业的影响降低到最低程度。
相应的,拟上市公司如在企业生产过程中签订了房屋租赁协议或者租赁意向书,就如实披露签约时间、房产证号、位置、面积、租赁期限、租金支付方式、是否存在抵押、是否有优先续租权等基本信息,同时实际控制人承诺如因房屋租赁合同履行障碍出现问题导致上市公司遭受经济损失将承担风险并补偿损失,则一般会顺利通过审核。采用这种方式解决项目用地的案例较多,如迪威视讯(300167)、福星晓程(300139)、信维通信(300136)、君正集成(300223)。
四、租赁(承包)土地
如拟上市公司以租赁方式取得土地使用权,且在该租赁来的土地上自建了生产经营建筑,从房产与土地合一的角度,该建筑仍为土地产权方所有,不属于拟上市公司拥有所有权的财产。所以实际操作中一般由拟上市公司直接租赁房屋,放弃租赁土地。但由于某些特定行业的特殊要求,也还是存在上市公司直接租赁土地的情况,比如农业种植、养殖行业,这与这个行业的法律规定[1]和经营模式有关。例如以下几个案例:
(1)正邦科技(002157)——租赁方式
根据正邦科技的招股书披露,正邦科技共6个募投项目,其中一个募投项目的土地300亩通过租赁方式取得,为公司育种中心新增的一个独立原种猪场,其他项目用地203亩通过出让方式取得土地使用权。
2005年8月10日,正邦科技与新干县潭丘乡蔡家村民委员会石溪村小组签订《土地使用权租赁协议》,租赁用地位于新干县潭丘乡蔡家村委员会,面积约300亩土地,租赁用途为从事生猪养殖,租赁价格:租赁山地价格为每年50元/亩,租赁水田价格为每年350元/亩,租赁期限为50年。
律师在法律意见书中指出:上述土地使用权的出租人具有出租该等土地使用权的资格;公司租赁农民集体所有的土地用于生猪养殖基地建设,按国家土地分类规定仍属于其他农用地范围,合同内容未违反法律的强制性规定;上述土地使用权的租赁期限并未构成对法律强制性规定的违反。
根据证监会的反馈意见,律师在《补充法律意见书》中进一步指出:对于上述合同中的用地新干县国土资源局已出具用地预审意见,认为生猪养殖基地属畜禽饲养地,按国家土地分类规定仍属于其它农用地范围,不需要办理农用地转用手续,宜采取租地方式,合同内容未违反法律的强制性规定;本募集资金项目不存在用地障碍。
(2)福城五丰(600965)——承包方式
福城五丰共6个募投项目,其中1个募投项目“3000头奶牛基地技术改造项目”的土地200亩通过承包方式取得,其余项目用地310亩通过出让方式取得土地使用权。
根据招股书披露,2002年10月16日,经高楼镇孙辛庄村民委员会会议一致同意,福城五丰已经与高楼镇孙辛庄村民委员会就土地承包事项达成意向,签订了《土地承包意向书》,约定发行人以每亩每年500元的价款承包该村位于村北路西土地200亩,承包期15年,自2003年1 月1日至2018年12月31日
根据证监会的反馈意见,律师在《补充法律意见书》中指出:根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定:“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。”经该村委会向高楼镇土地城建办公室咨询,公司承包该村200亩集体土地用于兴办奶牛场属于国家鼓励项目,按土地管理部门的有关规定,在经过村民委员会或村民大会2/3以上多数表决通过后,签订书面承包协议,并报土地管理部门批准即可。因此,公司可以在本次发行完成后与该村委会签订正式的《土地承包协议》并报土地管理部门批准
(3)国投中鲁(600962)——承包方式
国投中鲁共3个募投项目,其中一个募投项目下的子项目新建高酸苹果苗木基地项目需用地1884亩土地通过承包方式取得。
根据招股书披露,2003年10月18日,国投中鲁母公司及鲁菱公司分别与乳山寨镇寨东村等8个村的村民委员会签订了《高酸苹果基地土地承包合同》,承包土地总面积1,884亩,期限30年,自2003年10月18日至2033年10月18日。承包费用为承包期限开始四年内每亩120元/年,第五年起至第三十年每亩150元/年。在《招股说明书》公告时,国投中鲁已经向乳山市人民政府提交了办理土地承包权证的有关申请文件,有关手续正在办理中。
律师在《法律意见书》中指出:2003年3月26日,乳山寨镇人民政府以《乳山寨镇人民政府关于寨东等8个村发展高酸苹果土地调整请示的批复》(乳寨政发[2003]4号)批准国投中鲁母公司及其子公司山东鲁菱果汁有限公司使用乳山寨镇寨东村等8个村的土地建设高酸苹果基地。国投中鲁母公司及山东鲁菱同以上各村签订的《高酸苹果基地土地承包合同》中的承包土地均属各村集体所有,该土地权属明确,不存在任何权属纠纷。根据《高酸苹果基地土地承包合同》约定,合同应在乳山市人民政府核发土地承包权证后生效。
根据上述案例和我们实践操作的总结,拟上市公司若存在租赁(承包)土地的情况,一般都会受到证监会发行审核部门的关注。对于租赁(承包)土地被用于募投项目的情况,证监会一般会关注使用这类土地是否会影响到募投项目的实施。上市公司获得租赁(承包)土地的过程比较简单,一般都是在双方当时人达成一致意见的情况下签署《土地使用权租赁协议》或《土地承包合同》,并报送土地管理部门批准。早期上市公司在没有选择的情况下签署的均是《土地承包合同》,近几年签署的多是《土地使用权租赁协议》,两种形式对于上市公司来说本质上没有太大区别,但前者的限制条件比较多,而后者更符合农村土地流转的发展趋势。
五、在申报时未能签署出让合同
证监会在审核中对以土地出让方式取得土地使用权募投项目,一般要求公司应已与相关土地管理部门签署土地使用权出让合同,足额缴纳土地出让金,并向有关土地管理部门办理土地使用权登记手续。对于在上报材料前未能完成土地出让合同签署的企业,证监会会在反馈中重点关注,在过会前至少须完成土地出让合同的签署。
以坚瑞消防(300116)为例。坚瑞消防2010年6月过会,2009年11月的律师工作报告披露募投项目用地仅取得了西安高新区管委会2009年4月28日签发的《关于陕西坚瑞消防股份有限公司有关项目用地申请的批复》。2010年4月22日的补充法律意见里披露:根据《西安市户县国有建设用地使用权挂牌出让公告》,募投用地将于2010年5月17日完成挂牌出让程序。2010年5月的补充法律意见里披露2010年5月25日签署了出让合同。
综上所述,上市公司或子公司持有的划拨用地是证监会较关注的问题,一般情况下都要求补交土地出让金转为出让地。
国有控股企业可以考虑向股东租赁划拨用地的方案,从证监会的过会案例来看,股东办理国有土地授权经营手续经省级国土部门授权后,可将划拨用地租赁给上市公司使用。
如果募投项目用地不能在上报材料前通过出让方式取得土地使用权,建议优先考虑租赁房屋的方式,毕竟此种方式比较普遍,证监会认可度高且关注度低。考虑到实践中土地管理部门办理土地出让手续的时间进度无法把握,如果采用上述第三种方案,在过会前若无法及时签署出让合同是一个重大的风险,会影响上市进程。
租赁土地涉及房产权属的法律问题,除了一些特殊行业如种植养殖类公司,一般不建议公司采用。
[1]《土地管理法》(2004年版)第十五条第一款规定:“农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。”该条第二款同时明确规定:“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准”。
第二篇:城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题
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城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题
当前,推进新型城镇化建设成为我国经济社会发展的重要任务。作为山东半岛蓝色经济区的龙头城市,山东省青岛市确立了“全域统筹、三城联动、生态间隔、组团发展”的全新城市空间发展战略,新型城镇化建设走在了前列。
在城镇化建设和城市发展过程中,我们通过审判实践发现,城中村房屋征收补偿仍存在一些待解难题,且随着城市空间布局调整愈加突出,解决不好将严重制约城镇化建设进程。这些问题主要包括:宅基地使用权补偿不明确、房屋征收评估标准不尽合理、征收评估程序不完善、违法建筑认定和处理标准不统一等。针对上述问题开展研究、提供对策,既可以为更好地进行司法审查提供一定的参考和依据,又能对城中村改造土地房屋征收补偿中所遇到的困境寻得破局之道。
一、宏观视角:制度构建
一是建立统一的城中村房屋征收补偿制度。最高人民法院在《行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答
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复》(法行他字第5号)中写明:行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置。这主要是因为房屋所在地区早已城市化,周边房地产价格均市场化,参照城市房屋予以补偿安置更为合理。因此,我们建议参照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》,制定专门的规范性文件,明确规定城中村房屋征收的原则、主管机关、程序、房屋评估事项、安置补偿方式和标准、法律责任等内容,建立起统一的城中村房屋征收补偿机制,改变各自为政、一村一策的现状,有效避免各区(市)补偿标准和类项不统一,将城中村房屋征收补偿纳入法治化轨道。
二是创建完善可行的权利救济机制。公正严格的征地程序,能最大程度地保护被征收人的产权和知情权,防止征地行为中的暗箱操作行为。征地过程中往往会出现集体抵制、暴力强拆等不和谐的事件,归根结底,这是由现行制度存在严重缺陷所造成的——我国土地管理法对征地方案和征地补偿安置方案批准后,其他重要事项是否公开并未明确,被征收人缺少了争取自身利益的权利,对此应予改进:
1、将事后公开改为事前公开,发挥信息公开制度的监督作用,增强程序透明度。征收土地方案批准的公告应提前至征收土地报批阶段或者国土资源部门预审阶段,同时将拟征收土地的位置、补偿标准、法律咨询s.yingle.com
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安置途径、用途等告知被征收人等相关权利人。若被征收人或者利害关系人对上述事项产生争议可以提起听证程序,加强公众参与,倾听人民心声。
2、在市、县人民政府国土资源部门以及其他部门拟定阶段,应公告征地补偿安置方案,并就土地补偿费的补偿标准、范围、支付对象、方式及农业人员的安置途径进行协商,公告后,双方有权委托专业地产评估机构对拟征地块进行市场价格评估,被征收人及利害关系人同样可以启动听证、复议或者诉讼程序,先补偿后搬迁。此外,还应进一步完善司法救济机制,将城中村土地房屋征收过程中的行政行为,如征地决定(包括对是否符合公共利益进行认定)、房屋征收决定、房屋补偿决定等都纳入司法审查范围内,充分发挥司法审查这最后一道屏障在城中村改造中的作用,一方面促使政府依法行政,另一方面也切实保障城中村村民的合法权益。
二、微观视角:对策设计
(一)切实做好宅基地使用权补偿工作
在对城中村土地进行征收时,应充分考虑宅基地使用权补偿的问题,独立于房屋价值补偿之外,明确并统一补偿标准和类项,就宅基地使用权制定补偿方案,变暗补为明补,实现补偿透明化、公开化,法律咨询s.yingle.com
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避免暗箱操作,让群众放心、舒心、顺心。
(二)确保补偿和评估标准公平合理
1、补偿标准是城中村房屋征收的核心问题,在制定补偿标准时,应充分考虑市场的变化确定临时过渡补助费、搬迁补助费等各项补偿;同时,各区、市应制定相对统一的房屋征收评估标准。制定标准既要考虑被征收房屋的实际价值,又要考虑到市场的价格行情,同时,还要兼顾特殊被征收群体的真实状况。只有找准补偿的平衡点,才能制定出操作性强、公平合理的标准。具体而言,房屋征收估价应当根据被征收房屋所处地段的基准地价、被征收房屋的建筑结构、年限、朝向、楼层、配套状况、周边环境等因素,依照房地产评估相关规范和标准评估得出。同时政府应当根据房地产市场交易情况,每年不定期调整基准价,并允许征收评估标准在此基础上予以一定比例的上下浮动,以真正体现每一处被征收房屋的实际价值。
2、应充分尊重村(居)民对补偿方式的选择权,加强回迁房工程质量管理工作,严格落实工程建设各方主体质量责任,强化竣工验收工作,确保选择产权调换村(居)民的居住水平。
(三)进一步完善房屋评估程序
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序作出了较为细致的规定,对评估的实体和程序问题均进行了规范,拆迁评估中存在的突出问题得到了解决。建议在对城中村房屋进行征收时参照适用上述规定。同时,针对条例和办法实施后依然存在的程序方面的问题,建议从以下几方面着手进一步完善房屋评估程序:
1、房屋征收评估机构名录定期公布与定向公告相结合。按照《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的规定,定期向社会公布具备资质的房屋征收评估机构名录及相关资质、从业经历、注册房地产估价师等基本情况。此外,房屋征收部门在被征收范围内公告房屋征收评估机构选定方式的同时,一并公告房屋征收评估机构名录,真正赋予被征收人以了解和选择评估机构的权利,防止出现信息不对称以及实际上限制符合条件的房地产价格评估机构承揽评估业务的现象。
2、根据《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的规定,被征收人逾期无法协商选定评估机构时,房屋征收部门应当从公布的房屋征收评估机构名录中按照1:3的比例推荐评估候选机构,在征收区域予以公示,由被征收人投票选定。投票可设定具体规则:第一,参与投票的被征收人人数应超过全体被征收人的 2/3,投票方为有效。有被征收人本人无法参加的,可委托他人代为
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投票。第二,投票应当公开进行,投票结果应当公开统计,并允许被征收人查阅选票。
(四)规范违法建筑认定与处理
1、明确认定主体。根据城乡规划法的规定,有权对违法建筑进行认定的是城乡规划主管部门,因此建议青岛市统一,明确认定主体为城乡规划部门而非城管执法部门。
2、改变改造时再发现并认定违法建筑的做法。建议行政机关加强日常执法和管理工作,适时进行执法监察,及时发现问题,并根据《城乡规划法》的规定作出处理,尽量不要将改造与认定和拆除违法建筑混为一体。
3、统一认定标准和处理方式。按照遵循尊重历史、分类处理的总体原则进行认定和处理:第一,确认产权并给予征收补偿。符合土地利用总体规划和城市总体规划,且建筑质量合格,只是在程序上有瑕疵或者因历史原因造成的违法建筑,给予一定数额的罚款并补办有关手续后,确认建造人对违法建筑享有所有权,在房屋征收时给予补偿。第二,依法拆除并不给予补偿。具有下列情形之一的建筑,应认定为违法建筑,在征收时予以拆除并不给予补偿:存在严重安全隐患,又不能整改消除的;非法占用已完成征地补偿手续的国有土地,严重
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影响城市规划,又不能采取措施加以改正的;违法突击抢建扩建的新建违法建筑,对城中村改造造成严重影响的。
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第三篇:土地收购房屋拆迁评估中不应忽视潜在房屋价值[范文]
土地收购房屋拆迁评估中不应忽视潜在房屋价值
一、潜在房屋价值概念的提出
潜在房屋价值确实存在,而实际评估中,由于它的缺失或忽视它的存在,已严重影响房地产收购或拆迁价格评估结果的合理性,甚至已阻碍了土地收购房屋拆迁的顺利进行。我们先分析下面的一个案例。
某企业A在某城市规划区内有10000平方米(折合15亩)工业土地,按照建筑规划许可证可建造 8000平方米,第一期已建造建筑面积为4000平方米并已投入使用,该企业欲再建造第二期厂房时,接到城市规划部门作出限制建造的通知,该企业土地用途从工业用地欲变为商地用地,并且该企业土地及地上建筑物列入收购标的。
按照该市“非住宅房屋拆迁价格评估操作规程的通知”(下简称操作规程)中规定,土地和房屋评估公式(各地的规定基本上都大同小异)如下:
土地评估价=基准地价×土地使用年限系数×期日修正系数×比较因素修正系数×土地面积
建筑物评估价=[(重置价格-小配套)×层高修正系数×成新率+小配套费]×综合费用调整系数×建筑面积
在计算中,我们确定土地价格为900元/平方米(折合80万元/亩),即土地总价为1200万元。
建筑物评估中,“(重置价格-小配套)×层高修正系数×成新率+小配套费”计算结果为1400元/平方米,相当于该市钢混二等结构建筑物的重置价格,“操作规程”规定综合调整系数为1.7,这意味着建筑物的评估单价为:1400×1.7=2380元/平方米,则建筑物评估总价为:2380×4000=952万元。
企业A房地产评估价格就是二者之和:1200+952=2152万元。
评估似乎无懈可击,但问题出来了,因为该企业的邻居企业B相同土地但一次竣工的厂房(建筑面积 8000平方米)评估价格为:1200+952+952=3104万元。而建造同等结构该类厂房的成本不会超过 1200元/平方米(在计算时没有特殊说明按1200元/平方米计算)。我们计算一下二企业的成本和收购评估价格差异:
企业B和企业A的成本差:1200元/平方米×4000平方米(A企业二期拟建的建筑面积)=480万元;
企业B和企业A的收购价格差:3104万元(企业8的评估价)-2152万元(企业A的评估价)=952万元。也可以是2380元/平方米×4000平方米=952万元。
企业B对评估无异议,而企业A则不干了,不同意评估结果并拒绝按此评估价进行收购,同时要求继续建设二期厂房。尽管是劳民伤财,但企业A非常清楚续建二期厂房有利可图。最后这种要求显然得不到满足,收购陷入了僵局。
为什么会发生这样的情况呢?我们认为这是因为在评估中忽视了“潜在房屋”的价值,企业A的不满意正是体现了其对拥有那潜在收益的考虑。
二、潜在房屋价值的法律依据
潜在房屋可以解释为尚未建但可以马上建成的合法房屋。要成为潜在房屋我们认为必须满足以下三个条件,否则可能造成国家财产的流失。
一是必须合法。即符合建筑规划许可,也就是说潜在房屋必须是建筑规划许可证中的内容。二是客观因素造成。如政府规划变化或其他不可抗拒的原因限制其建造。三是企业生产经营必须正常。如果是企业生产经营已停止,土地长期闲置,甚至有囤积、倒卖地皮的嫌疑都应该排除在外。
潜在房屋的价值认定有其法律上的依据。
1.《行政诉讼法》第六十七条规定“公民、法人或者其他组织的合法权益受到行政机关或者行政机关工作人员作出的具体行政行为侵犯造成损害的,有权请求赔偿。”
2.《国家赔偿法》第二十八条第六款和第七款规定“吊销许可证和执照、责令停产、停业的,赔偿停产、停业期间必要的经常性费用开支;对财产权造成其他损害的,按照直接损失给予赔偿。” 3.《市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。”
由此我们可以这样认为,企业A续建二期厂房工程是被行政许可并拥有相关文件,其行为理应受到法律保护,在规划部门作出“停建通知”那刻起,其合法权益就受到侵犯。尽管在某种意义上来说,企业A直接损失很少,但从收购的价值来说,由于其续建权的损失使其收购价值相应缩水,也可以理解确认为财产遭受损失,因此企业A依法有权请求赔偿,而赔偿金额就是我们认为的潜在房屋价值。
三、潜在房屋价值的确定
潜在房屋价值的确定就是续建后收购或拆迁价格减去续建成本后的价值,其计算公式可以设置为:
潜在房屋价值=(标准房屋收购或拆迁评估单价-标准房屋成本价格)×潜在房屋建筑面积
公式中:
1.标准房屋是指与原企业同类已建房屋同样建筑结构的房屋,或为同类企业同区域通用性标准建筑,如有行政批文从其规定。
2.考虑到标准房屋成本价格带有不确定性,并且成本价格随意性较大,因此,我们认为公式中成本价格宜改为重置价格,而重置价格一般在每个城市的建设行政主管部门文件中都可以找到,具有确定性和可操作性。
3.潜在房屋建筑面积是政府行政规划部门许可建设的总建筑面积(一般建筑规划许可证上都有记载)与已建面积的差额。
因此,我们还可以把公式优化为:
潜在房屋价值=(标准房屋收购或拆迁评估单价-标准房屋重置价)×(规划许可建筑面积-已建面积)如果公式还兼顾在建工程就可以变为:
潜在房屋价值=(标准房屋收购或拆迁评估单价-标准房屋重置价)×(规划许可建筑面积-已建面积)+在建工程已发生工程量费用
潜在房屋价值概念的提出对于城市房屋拆迁和土地收购有相当大的积极意义,它不仅可以增加收购拆迁的透明度,减少暗箱操作,而且可以消除突击建设,避免“劳民伤财”现象的发生,最终确保城市房屋拆迁和土地收购的顺利进行
第四篇:广东省高级人民法院关于规范民事执行中办理土地使用权,房屋再续封审批手续的通知
广东省高级人民法院
关于规范民事执行中办理土地使用权,房屋
再续封审批手续的通知
粤高法[2007]26号
全省各级人民法院广州海事法院广州铁路运输两级法院:
《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》下发实施以来,全省各级法院在执行中,对查封的土地使层权房屋实施再续封的案件不断增多。由于最高人民法院对此类案件如何办理审批手续未作具体规定,各地法院存在不同做法。为规范全省法院在民事执行中办理查封土地使用权房屋再续封的呈批工作,我院经研究,现提出如下要求,请各级法院遵照执行:
一、执行法院在案件执行中,对土地使用权房屋续封期限届满后,确有特殊情况需要再续封的,可以依照法律和司法解释的规定,向本院呈报《查封土地使用权房屋再续封审批表》(见附件)。
二、各级法院要高度重视规范办理再续封的呈报审批工作。案件承办人要严格审查,符合再续封条件的,由案件承办人负责填写审批表相关内容并对填报事实负责。
三、向本院呈报审批时,应递交审批表一式二份,附执行依据复印件(复印件必须加盖确认与原件一致的校核章)。当事人申请再续封的,应附申请人请求执行法院再续封的申请书。呈报土地使用权、房屋再续封实行一案一表,一案中涉及多宗查封标的物的,可以在同一审批表中列明,同一案件中对多宗查封标的物实施查封的时间不一致的,可分表办理呈报。
四、执行法院向本院呈报的审批表,需经呈报法院内部审批并加盖院印。基层法院呈报再续封土地使用权房屋的,需经所属中院审批并加盖院印,统一由中院向本院呈报。
特此通知。
附:(查封土地使用权、房屋再续封审批表)
广东省高级人民法院
二 O O 七 年 二 月 十 三 日
第五篇:关于请求在新增建设用地土地有偿使用费中安排市农产品质量检测中心
关于请求在新增建设用地土地有偿使用费中安排市农产品质量检测中心.txt懂得放手的人找到轻松,懂得遗忘的人找到自由,懂得关怀的人找到幸福!女人的聪明在于能欣赏男人的聪明。生活是灯,工作是油,若要灯亮,就要加油!相爱时,飞到天边都觉得踏实,因为有你的牵挂;分手后,坐在家里都觉得失重,因为没有了方向。
关于请求在新增建设用地土地有偿使用费中安排市农产品质量检测中心建设资金的请示
市人民政府:
近年来,国家、省对农产品质量安全建设越来越重视。2006年,国家颁布施行了《农产品质量安全法》,标志着农产品质量检测工作开始纳入了法制化轨道。加强农产品质量检测体系建设,搞好农产品质量安全检测工作,既是各级政府保障农产品质量安全的迫切需要,更是各级政府义不容辞的职责。我市市委、市政府一直重视农产品质量安全检测体系建设,不断加大资金投入力度,强化措施,严格规范管理,市农产品检测中心目前已拥有承担农药残留速测和农业环境中重金属的检出能力。
今年8月,市人大常委会专题组织开展了对全市贯彻落实《农产品质量安全法》情况的执法检查。在充分肯定我市农产品质量检测工作成绩的同时,市检查组指出,我市农产品检测中心处于有牌子无法人资格,有人员兼职无专门编制,有任务无经费保障的状况,与农业大市的地位不相适应,与加强我市农产品质量安全建设的新要求不相适应,与加快我市现代农业建设,确保人民群众身体健康和生命安全,构建和谐社会的新形势不相适应,要求尽快采取切实有效的措施,加强我市农产品质量检测体系特别是市农产品检测中心建设。**市长前不久率团在山东省寿光市考察时指出,寿光市现代高效农业发展势头迅猛,其中一条宝贵经验就是高度重视农产品质量检测体系建设,寿光市农产品质量检测中心化验室面积3000平方米,检测设备投资达3000万元,配备国内外先进的检测仪器80余台(套),具备7大项、59小项近300个参数的检测能力,我市要借鉴寿光市的经验,切实加强农产品检测体系建设。为认真贯彻落实***市长的重要指示精神和市人大常委会执法检查组的执法检查意见,紧紧围绕“十二五”期间把市农产品检测中心建设成***乃至全国一流的区域性农产品检测中心的总体目标,确保市农产品检测中心2011年正常运转的这一近期任务。中心建设分两步进行:第一步,2011年利用现有化验室,通过基本建设和添置农药残留检测、农业环境监测等急需仪器(见附表1),确保市农产品检测中心能正常运转并通过省级双认证;第二步是再利用四年时间,在华东农产品批发市场监测大楼的基础上,参照寿光市农产品检测中心的标准建成***乃至全国一流的区域性农产品检测中心。
为实现上述目标任务,经测算,在市农产品检测中心现有基础上,“十二五”期间市农产品检测中心建设共需增加投入2000万元。其中基建经费约500万元,添置农产品质量检测设备并配备流动检测车辆1500万元。此外市农检中心检测化验所需运转经费120万元。经多次向上争取,我委今年新争取到省农委400万元检测中心建设专项资金补助,但不足部分尚有1600万元(不含运转经费)。现请求市政府将1600万元建设经费以及每年120万元运转经费在新增建设用地土地有偿使用费中予以安排,以确保市农产品质量检测中心各顺利运转。特此请示,恳请批准。
附件:
一、市农检中心拟购检测仪器设备(2011)
二、市农检中心拟购检测仪器设备表(十二五)
三、市农检中心基建经费明细表(十二五)
四、关于检查《中华人民共和国农产品质量安全法》贯彻实施情况的审议意见
联系人:***手机:139********
抄送:市国土局