论小产权房的法律现状及完善

第一篇：论小产权房的法律现状及完善

论小产权房的法律现状及完善

摘要：现代社会，日趋复杂的经济关系以及城市化进程不断加速，推动着房价的居高不下。城市公民普遍感觉住房、供房压力大。而当前，在我国“房市”市场内，“小产权房”也随之应运而生。所谓“小产权房”者，究竟为哪般社会概念，其内涵几何？本文作者将试从不同层次和角度对“小产权房”问题予以剖析，基于对《物权法》等相关部门法的解读。探讨“小产权房”的合法性问题，在概述“小产权房”的特点上，提出能否由“小产权”转向“大产权”等相关问题以及有关完善意见，希冀相关政策在规范及完善我国“房市”的同时，使社会各方利益能达至一个均衡点，以促进社会和谐发展。

关键字：小产权房 合法性 完善意见

在大众心目中，“小产权”并不是一个严格的法律概念，它是人们对于某类社会现象及其客观存在的一种约定俗成的统称。

众所周知，房屋建筑首先需要产权证书。而所谓“小产权房”，是指借由“乡镇产权”或者“集体产权”而不是由“国家产权”而产生的一种房屋建筑。从这可知，“小产权房”大致有以下两种：一种是在集体企业或者在原有耕地上所建，另一种则是在宅基地上所建。而宅基地，以法律对之界定，则是指农村居民因为自身身份的特殊性为满足其住房需要，利用本集体所有的土地，建设房屋、建过房屋或者准备建造房屋。

综上论述，源于“乡镇产权”及“集体产权”的房屋建筑本身就属于违法建筑，其合法性本身就受到质疑。而源于“宅基地”的“小产权房”，从法律上说。其所有权是属于农村集体而并不属于个人，因此购买者的产权能否得到保障，这也是亟待法律予以确认的问题。

二、小产权房客观存在之原因探究

（一）小产权房价格低廉

由我国的相关土地管理制度可知，我国现有的土地资源分为两种：一种是国有土地，而另一种则是集体土地。在对国有土地进行开发利用时，应从政府部门手中取得国有土地的建设使用权，并需交纳一定费用，然后地产开发商再予以开发且出售。这其中自然还包含开发商的成本以及利润。同时，在国有土地上所建设的房屋一般居于城市中及其周边，人口密度大，自然供求关系相对紧张。

而在集体土地上的建房，则是农民凭借自身农村集体经济组织成员的身份所获得的资源，无需相关费用。这是国家对于农村居民的政策倾斜，因此如果房地产开发商从农民手中取得“宅基地”的使用权，暂且无论其合法与否，价格上肯定低于“国有土地”使用权。同时，在“集体产权”上所建设的“小产权房”，其于城市中心相对较远，交通、经济等诸多条件相对不完善，所以，供求关系较宽松。因此，“小产权房”的价格一般之于同类商品房价格的1/3左右，但是在住房条件及附属设备方面和同类商品房相比，并无太大区别。

（二）管理机制的执行缺失

1、相关土地管理法规缺乏有力执行

《物权法》第152条明确规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《土地管理法》第34条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。可见，农民对于宅基地享有“有限度”的权利，即只能用于建造自身所需的住宅及附属设备。但是，在巨大的经济利益面前，农民、集体组织、地方政府以及房地产开发商可能形成“利益同盟”。对农民来说，其出让宅基地使用权的经济利益远大于其“面朝黄土背朝天”的劳动所得；对于地方政府与集体组织而言，这可以为其带来可观的财政收入;对开发商，其所获自不必明言。从某种程度上来活，“小产权房”也正是在多方利益的推动下产生并发展的。

2、对于违法行为的查处不严厉

《土地管理法》第76条明确规定：非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。而在现实中，政府部门作为“土地资源”的利益攸关方，要求其作为一个严格 的监督者不切实际。例如，某些地方政府对于利益受损民众的投诉充耳不闻，更有甚者，一些地方政府会以征收方式，将集体经济所有的土地转化为国有土地，再以相对低廉的价格“转让”给开发商。在这些情况下，要求政府对于土地管理的违法行为予以严厉查处实属困难。

三、“小产权房”的社会影响

(一)存有巨大的风险

由上论述可知，“小产权房”是缺乏法律依据性的。换言之，小产权房并不受法律保护，所以，其存在着巨大的风险。小产权房存在着巨大的房屋质量风险，因为是开发商违规建造，这种非经正规程序且在商业利益驱使下形成的商业现象自然受到商品经济自身缺陷即盲目性的影响。开发商极有可能为了攫取更大的商业利益，从中克扣材料成本，这样的房屋更有可能成为“烂尾楼”。

(二)产权不明，易造成法律纠纷

现实中，购买者不能获得合格的房屋所有权证。因此，买受者则对自己所实际支配的“物权”并不享有确定的排他力，在其权益受到侵害时，并不能依法受到法律保护。从实务上看，房产的“五证”包括土地使用规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、建设工程施工证还有商品房预售许可证。由《物权法》及相关条例可知，开发商并不能获得合格的土地规划许可证，在缺乏这最基本的依据后，买受者可能在最后无法取得房屋的产权证书。在产权不明的情况，不排除多个市场主体对其主张权益，这样，既不利于政府的有效管理，也容易产生更多的法律纠纷。

(三)造成耕地面积的持续减少

在经济高速发展的现代社会，耕地面积越发减少。究其原因，很多被用于住房、工业用地建筑。随着农村人口进一步向城市集中，更少的务农人员的存在更是导致耕地面积减少的一个重要原因。同时，小产权房的出现，是城市化对农村施以影响另一有力佐证，其进一步压榨了耕地存在的空间。乡镇政府、农民、开发商在经济利益的驱使下，将原有耕地改造成“小产权房”，其结果可想而知。

（四）增加政府的管理成本

现行户籍登记是凭借房产证办理的。既然“小产权房”并不在合法的范畴内，那么也理所当然地不能通过合法突进获得产权管理部门所授予的房屋产权证书。因此买受者或者是居住者不能登入相应的户籍管理。而这些人原籍所在地的公安部门找不到原有人员，这样将不可避免地出现人口管理混乱等局面。

四、完善“小产权房”的建议

目前，我国小产权房问题无法杜绝的根源所在即是城乡二元发展结构。城乡的二元存在以及发展不利于社会发展、时代进步的要求。在我国建立行之有效的法律法规，并对之予以有效执行、监督是完善土地管理制度的内在推力，也是社会经济和谐发展的客观要求。

优化确认土地权益的相关立法

首先，立法是整个法制工程的不可缺少的一个重要环节。在整治“小产权房”这个问题上，我们首先应做到有法可依。在我国“一元、二级、多层次”的立法体制中，需保障“小产权房”出现问题时，国家的法律能够有效对其进行规制。我国《宪法》即规定集体土地使用权能够转让。这说明，现实中“小产权房”的出现不并违背宪法。而《土地管理法》却需进行违宪审查，因其相关的法律条款与保护农民土地利益起到冲突。这种对所有权的不合理限制也是变相地对堆农民进行的某种交易限制以及“经济剥削”。因此，笔者认为，让农民充分参与到城市化的进程中，令其享有土地非农业进程中的相关权益，是改造“小产权房”的基础所在。

其次，我国的土地制度是以建立在《土地管理法》的基础之上，而《物权法》仅在“宅基地”相关论述上对“小产权房”进行规制，而《民法通则》中有关“小产权房”的法条更是少之又少，仅在第74条第3款作出如下规定：集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。这样的管理体系可能有利于国家对于土地资源的 行政管理，但是不利于农民对自身权益的保障。笔者认为，我国应建立以《物权法》为核心的土地管理制度，在修改《物权法》的相关内容中，首先，应进一步强调农民对于“宅基地”的处分权以及农村集体组织对集体土地的处分权。在明确权益的同时，还应详细规定其法律后果。这样在国家行政管理以及公民自身权益保障的博弈中，尽可能找到一个双方均满意的均衡点。

完善“小产权房”管理制度

“小产权房”已经在城市尤其是大城市周边有一定的普及。完全漠视乃至否认其客观存在是一种极不现实的手段和方法。对于“小产权房”，国家首先应彻查“小产权房”是否在规划圈内。如果“小产权房”在规划圈之外，同时其难以用于耕地使用，这种情况下可以令其通过补办相关手续使其合法化，由“小产权”转变为完成的“大产权”。而在其他的情况下，国家应权衡有关利弊，针对不同的状况，征收层次不同的奢侈品消费税。以税收杠杆“小产权房”进行调控。这样既能保护耕地，也能维护法律的权威。

同时，我国《物权法》规定，登记是不动产公示的法定方式。在规制“小产权房”的问题上，应完善我国的土地登记制度。即在认可“小产权房”具有一定法律效力的同时，应将其纳入土地登记制度的范围之内。在这种“公认”的权益确认制度下，买受者的有关利益能够得到国家的认可以及保护，同时，也利于国家对于小产权房的管理，还方便公安部门的户籍管理。

建立对小产权房的质量监管

由前所述，因为需攫取经济利润。开发商对于“小产权房”的质量并不能给予保障，这样买受者的权利也将会受到很大的损害。对“小产权房”的质量监管，理所当然地保障了买受者的生命权、财产权。对于质量不合格的“小产权房”，国家应当予以严厉打击，并依法对其进行拆迁，一方面在处罚开放商的同时，国家仍应注重保障买受者的权益。即建立一定的补偿机制对于买受者合法权益的保障具有现实意义。

五、总结

众所周知，法具有滞后性。而“小产权房”这一社会现象的出现肯定有其必然性。虽然，现时的“小产权房”与我国现行的法规相冲突，但是，从另一个角度来说，这也不失为解决当下房价居高不下的一个瓶颈突破口。在规制“小产权房”的问题上，出现了多方利益主体。其中包括农民、集体组织、开发商、城市居民、政府部门。在这场利益博弈中，政府在保障 社会经济良性发展的同时，还应兼顾公平。

笔者认为，通过政府有效有力的宏观调控，小产权房问题能够得到妥善解决，各方利益也能达到一个均衡点，而规制“小产权房”更有可能引发一项变革性的法律巨变。

参考文献：

[1]王文革:《城市土地配置利益博弈及其法律调整》，法律出版社，2008年

[2]乔新生：《“小产权房”的制度创新经验》，中国改革，2007年第8期

[3]刘月喜：《农地产圈制度存在的主要问题和改革思路》，武汉学刊，2006年第2期

[4]张玉莲：《小产权房合法化的法理探讨》，湖北警官学院学报，2010年7月第4期

作者简介：刘一?]，男，1989年生，湖南邵阳人，中南财经政法大学法学院。

第二篇：小产权房法律治理问题研究

小产权房法律治理问题研究

The Research on Legal Regulation of Small Property Room

Wang Juan，Hebei University of Economics and Business

Abstract: The small property room should be divided into some ways and be ruled.One way is, after the small property rooms are to be examine and verify by the related departments, some built on village collective construction lands should be reserved, others demolished according to law.Another way is, in line with the different years of building and selling, the owners can conduct the legal property right after paying land transfer fees, or the lands can be reverted to the state, then the houses become the low-rent ones, or the village collective can buy back the small property rooms back.Keywords: houses with limited property rights，village collective construction lands，low-rent housing，一、小产权的界定

所谓“小产权房”，并不是一个法律术语，它是学术界约定俗成的一种称谓，主要是指没有国家颁发的产权证的房屋。而这种房屋中占比重最大的，也是学术界讨论最多的就是在农民集体土地上建设的房屋。本文也主要是针对此类房屋进行探讨，本文中提及的“小产权房”是指在农民集体土地上建设并向集体经济组织之外的居民出售的房屋，此类房屋不能获得国家颁发的产权证，只能获得乡政府或村委会颁发的房产凭证，实际上没有真正意义上的产权。

二、小产权房的成因

国家早在2007年就颁布了相关的政策严禁购买“小产权房”；同时由于“小产权房”的房产凭证不具有法律效力，购买者各方面都要冒很大的风险，但为何人们仍趋之若鹜。究其原因主要有以下几个方面：

（一）从制度层面来说，两种所有制形式上的平等与实质上的不平等是“小产权房”产生的根本原因。我国《宪法》第六条规定，中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。可见，国家所有制和集体所有制是我国公有制的两种基本形式,其法律地位是平等的。然而小产权房的出现暴露了两种所有制主体的不平等地位。根据我国《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。从上述两个条文可以看出，农民集体土地不得用于非农业建设，要进行非农业建设必须使用国有土地，或按照法律规定的程序办理批准手续改变农民集体所有制的土地用途。这造成了只有国有土地才能进行房地产开发的不平等局面。【1】

（二）从农户方面来说，按照我国目前的土地征用制度，巨额利润被开发商和政府拿走，而农户一方面失去了赖以生存的土地，另一方面又得不到合理的公平的补偿。按照我国《土地管理法》的规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。这直接导致失地农民的社会保障、长远利益等诸多层面的要求得不到真正的落实。而农民自行开发建设“小产权房”，房地产开发所带来的巨额利润由农民集体获得，这样就会使一部分人不顾法律的规定自行建造并销售“小产权房”。

（三）从房地产开发商方面来说，“小产权房”因未经土地征用和审批程序，省去了很多开发的中间环节，节省了如土地出让金、土地增值税、契税、营业税等费用，开发商只需与农村集体经济组织直接商定使用其土地的成本费用，土地取得的成本很低。而且还有一些“小产权房”就是村集体经济组织在其自有的土地上自行开发的。低廉的成本和高额的利润使得开发商觉得值得冒险。

（四）从购房者方面来说，日益高涨的房地产价格、社会保障性住房供应不足，导致很多中低收入家庭无力购买普通商品房，而“小产权房”的价格一般只有相同位置的普通商品房价格的40%至60%。所以很多购房者为了“安居乐业”宁愿冒着利益得不到保护的风险购买“小产权房”。当然还有一部分购房者是出于投资的目的，他们根据我国《物权法》对私人财产权的保护，抱着“法不责众”的侥幸心理，预期我国法律最终会给“小产权房”以合法身份，届时小产权房的价格会翻几番，以达到投资的目的。

三、“小产权房”合法性分析

（一）学术界观点

小产权房是否合法，一般学术界有两种观点。

一种观点认为，“小产权房”的出现违反了我国《土地管理法》的规定：“农民集体所有土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。”以及“农民的宅

基地不能流转给非本集体经济组织成员”。

而另一种规定则认为，“小产权房”是符合我国宪法规定的。他们的依据是《宪法》第八条：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范内经营自留地、自留山”和《宪法》第十条：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有”的规定。提出小产权房是集体组织在本集体所有的土地上建造并出售的，根据以上两条法律规定，是属于合法经营范围。并且“小产权房”也是符合社会主义经济规律的产物，禁止“小产权房”违反了公平与法治的原则，我国法律关于农民集体建设用地的相关规定已经滞后于城市发展的需要。

（二）本文观点

笔者认为，虽然“小产权房”的出现一方面满足了我国一部分中低收入人群的购房需要，缓解了城市购房压力；另一方面也增加了农民的收入，提高了农民生活水平，拓宽了农民创业融资渠道，有利于农村经济的发展。但是简单的直接赋予“小产权房”以合法地位恐有不妥。

第一，“小产权房”如果无序建造会破坏土地利用总体规划，造成建设用地失控，并且私自开发集体所有土地的会影响耕地保护，甚至于危及粮食安全；

第二，我国农村社会保障制度不健全，土地起着农民社会保障的作用。农民受眼前利益的驱使，盲目出售自己的土地，导致无地后的生活没有保障，会引发更多的社会问题。

第三，在小产权房的购买者中一部分是中低收入人群，但是也有相当一部分的高收入人群，利用“小产权房”低廉的价格进行投资，对这部分需求如果不加以制止，就会严重扰乱房地产市场秩序，更会导致国土资源的大量流失。

结合我国来看，对于“小产权房”不能一棒子打死，应该分而治之。国土资源部副部长鹿心社就《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》有关问题接受专访时，谈到小产权房问题解决对策时说：“要深入研究，分类分析，采取有针对性的措施，来化解历史上形成的小产权房问题。”可见针对小产权房问题的解决对策要从多角度，多方面着手。

三、“小产权房”的治理措施

在农村，集体所有的土地是农民赖以生存和发展的重要保障，不能轻易改变

其所有制性质。要在现有的制度框架内，寻求小产权房的解决之道，应将“小产权房”按照其建设的时间地点进行梳理归类，采取有针对性的措施。本文首先按照“小产权房”的建设地点，将其分为两大类；再按照“小产权房”的建设时间将其分为若干小类，分门别类进行治理措施的探讨。

（一）在耕地上建造的“小产权房”

对于违反土地利用总体规划，未经相关部门审批的占用耕地特别是基本农田建设的小产权房要予以拆除，并追究相关责任人的法律责任。但是按照我国《土地管理法》第三十一条的规定国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。虽然“小产权房”在建设时都没有履行相关的审批手续，但是出于节约社会成本的考虑，如果占用的不是基本农田，而且又能基本符合城乡建设规划，可在建设单位能够开垦与所占用的耕地数量和质量相当的耕地的前提下，对其建设的“小产权房”予以保留。视为其在农村集体建设用地上建立的房屋。

（二）在农村集体建设用地上建造的“小产权房”

农村集体建设用地是指因农村集体经济组织或村民兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公用设施和公益事业建设，经依法批准使用所在集体经济组织农民集体所有的土地。【2】

1、已经建成并已出售的可纳入城乡建设规划的“小产权房”

对于已经建成并已出售的可纳入城市规划的“小产权房”。应该责令责任人在补交土地出让金和各种税费后，由相关部门予以颁发产权证件。目前一些“小产权房”由于其相对低廉的价格确实解决了一大批普通老百姓的住房问题，可以说这部分“小产权房”承担了一部分政府应当承担的社会保障责任。在保障国家合理土地收益的前提下对符合条件的给予确认即符合社会主义“居有其所”的和谐精神，又能使已购房的普通老百姓能够买得一套相对便宜的住房，维护社会的长治久安。

2、已经建成并已出售的不能纳入城乡建设规划的“小产权房”

对于已经建成并已出售的不能纳入城乡建设规划的“小产权房”，出于维护社

会长治久安、保护公民利益、减少资源浪费的角度考虑，按前文所述，在农村集体土地使用权流转的制度框架内，可按“租赁”方式进行产权管理。【3】由农村集体将已售出的“小产权房”买回；“小产权房”的购买者可转变为该房屋的承租人。承租方享有租赁期满优先租赁权、转租权以及解除租赁合同要求出租方退还剩余租金的权利。

3、对于2007年12月30日后新建、续建的“小产权房”

根据我国国务院2007年12月30日《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。在此之后新建、续建的“小产权房”，原则上应当予以拆除，但是从维护社会稳定、节约社会资源的角度考虑，可参照前两点方法进行处理，同时没收该农村集体经济组织和房地产开发商的违法所得，并处以一定的罚款。

4、对于2007年12月30日前已经建成但尚未销售的“小产权房”

对于已经建成但尚未销售的“小产权房”，可以根据实际情况，可纳入城乡建设规划的，结合国家推进经济适用房、廉租房等保障性住房的建设要求，将这类小产权房收归国有转换为保障性住房。不能纳入城乡建设规划的，在农村集体土地使用权流转的制度框架内，允许以合作、入股、联营等方式将农村集体建设用地上建造的房屋使用权进行流转。

要真正解决“小产权房”问题，仅将已存在的“小产区房”进行清理整顿是远远不够的，最根本的方法是建立科学的农村土地使用权流转制度。根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定，土地使用权可以依法转让。同时《土地管理法》第六十条规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应经相关部门批准。可见我国法律已经允许农村集体建设用地入股、联营等方式流转。同时该法第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。通过该条可以看出，农民的宅基地是可以出卖、出租的。因此，不改变土地权属的前提下，允许农村集体土地使用权在一定的范围内流转，使农民的土地从实物形态转变为价值形态，一方面，可以为农民提供稳定有效的资金来源，另一方面降低了农民丧失生活保障的风险。【4】从而平衡城乡建设的利益

冲突，实现城乡统筹协调发展。

参考文献：

【1】季正松、许波宏、赵海萍；小产权房折射中国社会大问题；农村经济；2009年第二期；P12-15。

【2】米秋花，农村集体建设用地的法律探析，经济师，2009年第二期，P113-114。

【3】郭雪鹏，朱锡生，季磊；“城市小产权房”成因分析及应对；湖北经济学院学报（人文社会科学版）；2009年1月；P60-61。

【4】朱春龙；农村土地流转制度变迁浅析———基于小产权房的视角；河南农业；2009年第二期；P11-12。

第三篇：小产权房讲义

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“小产权房”相关法律问题探讨

主讲人：金 翔

一、“小产权房”的含义

（一）“小产权房”来源

“小产权房”的说法来源于电视、报纸、网络媒体中的各种报道，政府官员接受记者采访时也说“小产权房”，政府文件中有时偶尔也出现“小产权房”，人大代表、政协委员、专家、学者、法官、律师、普通百姓社会各界也都在说“小产权房”。

“小产权房”的说法、提法已经众人皆知。

（二）“小产权房”包含的内容

各界人士说的“小产权房”的含义是不是为一个含义？这个众说纷纭，内容不一样。有的人认为“小产权房”是针对城市当中商品房而言的，城市中的商品房是大产权房，农村中的各类房屋就是“小产权房”；有的人认为，农村宅基地的房子本身没有房产证只有土地证，这种房子是“小产权房”；农村集体土地上所建造的房子，这种土地有的是证据耕地，有的是建设用地，有的合法，有的不合法的，大家都把称之为“小产权房”；有的人认为城市里的某些房子也是“小产权房”，没有交过土地出让金房子是“小产权房”；还有的将农村中的蔬菜大棚、农业观光园、家庭农场之类的房屋和建筑物、构筑物其附属设施均归“小产权房”。

不同的人对“小产权房”的理解是不一样的，他所说的“小产权房”特指是什么样的房子也不是一致的，有“小产权房”这个名词，但是针对性不是唯一的，所以讨论“小产权房”的问题，首先要将讨论的内容、针对性进行明确。

（三）“小产权房”法律上的含义

所有的法律法规中没有“小产权房”的术语、概念，我作为专业律师对“小产权房”的理解是：众人皆知，内容丰富，不同的人所说的“小产权房”其指向的房屋是不同的，“小产权房”不是一个法律术语。

今天的题目虽然是“小产权房”相关法律问题，但是主要谈：农村宅基地上的房屋及农村集体土地使用权流转的相关法律问题。

二、各类“小产权房”的形成、发展及现状

“小产权房”是一种社会现象，随着我国房地产市场的建立逐渐发展起来。

（一）“小产权房”的形成

北京的房地产市场从1992年就开始了。从邓小平南巡讲话以后，北京就已经有商业意义上的房地产开发。

我国的《房地产法》是1994年制定，1995年1月1日实施的。房地产开发最早的阶段是处在违法开发、非常混乱的状态，非常不成熟。

从1992年——1998年算是一个阶段，在这个阶段当中，房地产开发所占用的土地很多是农村集体土地。现在城市里、城市郊区很多商品房，尤其是郊区的商品房占用的大多数土地都是农村集体土地，随着城市的发展，农村的集体土地就征为国有了。

北京的城市不断地扩展，城市的边缘不断地在扩大，扩大的过程当中，农村集体土地逐渐变为国有的土地。

“小产权房”的形成实际上就是随着房地产开发过程当中形成的，不规范、不是按照法律规定严格开发的过程中，形成了很多“小产权房”。

（二）“小产权房”的发展

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商品房的开发逐渐走向规范。1998年——2005年也是一个阶段，房地产的市场在发展，不是很成熟，城市的房屋买卖、合同纠纷非常多；而在这个时候，看到了农村集体土地的价值，尤其是宅基地。

这种现状从90年代初到现在一直存在着，只不过现在越来越多，就是城里人到农村买宅基地上的房屋。

2007年到目前，是房地产的发是极为不正常的阶段，高房价，普通的老百姓买不起城里的商品房，这样的话，给农村各种各样的“小产权房”提供一定的空间。

（三）“小产权房”的现状

“小产权房”在全国各地非常多，现在所占的份额、比例数量非常巨大，针对现在“小产权房”各种形式多样、不同情况的现状，引起了国家的高度重视。“小产权房”不仅仅是一个社会现象，或者经济现象，它会影响国家政治的稳定、社会的稳定，涉及到“三农”问题。“小产权房”的现状从法律上并没有一个非常好的体系来完善，现实摆在了目前，政府要重视，包括现在的国土部等国家部门机关，在以后一两年的过程当中，对“小产权房”的认定，怎么去规范，怎么去发展，现在都处在研究当中，并没有很好的策略，这是目前的现状。

作为律师、法律专业人士，需要对社会的各种现状应当有一个理性的分析，对各种现象在法律上有一个明确认识。根据现在各种“小产权房”的现状，现在现行当中，已经发生了一些纠纷。

这种纠纷一方面是平等主体之间的，比如宅基地上的房屋进行买卖，双方发生纠纷。另外涉及到“小产权房”合法性的问题，占用农村集体土地，有的是耕地，有的是非农建设的土地。这类问题目前还没有上升到通过法院去解决这个问题，大多数都是行政机关介入。

三、典型案例

从法律上分析“小产权房”的现状，通过几个带有典型意义的案例对相关法律问题进行分析，会更有针对性，因为这些案例是现实当中发生的，实践当中可能还存在。另外各方的观点，在法律上会给一个探讨。

（一）农户宅基地上房屋买卖合同纠纷案

代表案例：北京通州区宋庄画家与村民房屋买卖合同案 这个案例法院判决依据是《土地管理法》第63条的规定。

国务院办公厅有一个文件，那个文件当中也明确提到宅基地房屋不能出售给城里居民。

《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

《土地管理法》第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知【京高法发2004]391号】，这个文件第二审法院不会写在判决书里，作为律师这点比较容易理解，有些问题在司法实践当中，高级法院做出来的会--------------------------精品

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议纪要、相关规定或者通知之类,下属法院在判案件过程当中，下级法院几乎所有的都在遵循。

涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况，这个情况主要对现状的一种归纳；第二，关于农村私有房屋买卖和效力的认定，与会人员多数人员（搞法律的人）认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。这是法律界很多人的意见。

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁承让土地的通知》 第二条第二项：农村住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买住宅发放土地使用证和房产证。

对这个文件的理解，不同的人理解得也不一样。国务院是最高的行政机关，行使的是一种行政的权力。

现在的宅基地房屋买卖现象非常多。

（二）国土部门查处违法占用农村集体土地案

代表案例：

1.北京市怀柔区杨宋镇出售集体土地建房案

2.鄂尔多斯市一通煤化有限责任公司违规建设高尔夫球场案

3.辽宁省沈阳市蒲河湾农业科技有限公司违法租用集体土地建房案 4.河北省赤城县两矿业公司违法占地案 5.湖南省安华县胡加欣煤矿以采代探案 6.二期王府家庭农场被拆除案

7.北京市房山区青龙头村别墅被拆除案（2007年）

通过案例我想说的是现实是比较复杂的，处理问题从法律上讲到底是不是合法的，从法律上应当怎么进行认定。

四、农户宅基地上房屋买卖法律分析

通过前面的案例看，法院认为买卖合同是无效的。政府认为不能出售给城里居民，这在政府文件当中有明确的规定，但是在法律上要进行分析。

宅基地房屋买卖合同的主体一个是要有宅基地，宅基地是合法的使用权人，作为一个个人；购买人也是个人，是平等的民事主体，判断一个合同是否有效还是无效，根据《合同法》的司法解释二，认定合同无效必须是满足法律规定的条件。这里面合同的主体是没有问题，权利义务也很清楚。有争议的一点是这个合同是否违反国家法律法规。国务院所有的文件是否可以视为行政法规，这是一个焦点问题。

《立法法》第五十六条：“国务院根据宪法和法律，制定行政法规。“行政法规可以就下列事项作出规定：

“

（一）为执行法律的规定需要制定行政法规的事项；

“

（二）宪法第八十九条规定的国务院行政管理职权的事项。

“应当由全国人民代表大会及其常务委员会制定法律的事项，国务院根据全国人民代表大会及其常务委员会的授权决定先制定的行政法规，经过实践检验，制定法律的条件成熟时，国务院应当及时提请全国人民代表大会及其常务委员会制定法律。”

第五十七条：“行政法规由国务院组织起草。国务院有关部门认为需要制定行政法规的，应当向国务院报请立项。”

第五十八条：“行政法规在起草过程中，应当广泛听取有关机关、组织和公民的意见。听取意见可以采取座谈会、论证会、听证会等多种形式。”

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第五十九条：“行政法规起草工作完成后，起草单位应当将草案及其说明、各方面对草案主要问题的不同意见和其他有关资料送国务院法制机构进行审查。

“国务院法制机构应当向国务院提出审查报告和草案修改稿，审查报告应当对草案主要问题作出说明。”

第六十条：“行政法规的决定程序依照中华人民共和国国务院组织法的有关规定办理。”

第六十一条：“行政法规由总理签署国务院令公布。”

第六十二条：“行政法规签署公布后，及时在国务院公报和在全国范围内发行的报纸上刊登。

“在国务院公报上刊登的行政法规文本为标准文本。”

通过《立法法》第三章的规定，我们可以看到行政法规在《立法法》当中有非常明确的规定。

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第四篇：小产权房合同范本

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小产权房合同范本

大家都知道，我们在进行房屋买卖的时候，是需要签订买卖合同的，小产权房也不例外。那么，小产权房买卖的合同要如何写呢?今天，律伴网小编就来给大家详细的说一说小产权房合同该如何写，小编就为大家整理一篇这样的范本，希望能够帮助到大家，可以为大家答疑解惑。

一、小产权房合同范本

出卖人(甲方)：xxx

身份证号码：xxxxxxxxxxx

买受人(乙方)：xxx

身份证号码：xxxxxxxxxxxxxxxx

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于xx市_xx区xxx的房屋(建筑面积xxx平方米)以人民币x仟x佰x拾_x万_x仟x佰x拾x元整(￥xxx元)的价款出售给乙方。(含地下室x号xx平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对xxx的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于x年x月x日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过x个月时，乙方有权

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解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币x元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过x个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的xx作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第x种方式解决。

1、提交xxx仲裁委员会仲裁。

2、依法向xxx人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：xxx

x年x月x日

乙方：xxx

x年x月x日

见证人：xxx

x年x月x日

以上就是小编为大家整理的关于“小产权房合同范本”的相关法律知识。希望大家通过小编整理的知识，能够知道这一类的合同协议该如何写。如果大家还有其它需要了解的法律知识，律伴网也提供在线法律知识咨询，欢迎大家进行法律知识咨询。

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第五篇：小产权房买卖合同

小产权房买卖合同

出卖人(甲方)身份证号码：

买受人(乙方)身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于秭归县庙嘴的房屋(建筑面积______平方米)以人民币____仟___佰___拾____万___仟____佰____拾____元整(￥____元)的价款出售给乙方。

二、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___万元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_______种方式解决。

1、提交____________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式3份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

见证人：

年月日