小产权房清理方案上报国务院措施含强制拆除

第一篇：小产权房清理方案上报国务院措施含强制拆除

小产权房清理方案上报国务院措施含强制拆除

2012年04月05日09:13 来源：中国经济网 手机看新闻

据悉，清理思路的原则是分类、分步骤推进。其中，侵占耕地等违法违规的小产权房，尚未销售以及新建、续建的小产权房，有望列入清理范围。但具体销售和建设的时间点、何时正式展开清理，尚待最后方案出台才能敲定。国土部知情人士介绍，该部正在启动小产权房清理试点工作，拟在试点基础上总结完善整治方案，继而启动全面清理。同时，年底即将完成的全国农村集体土地确权登记的数据，将成为未来小产权房清查的主要参考。

未售及新建或遭清理

上述国土部知情人士介绍，小产权房清理的一个原则是：区别对待、分类处置。

他介绍，在国土部初步的清理思路中，违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人士的责任；并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。

同时，对尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售，其中，划分地块对外出租待建的土地，责令退还。

“尚未销售，主要是指在建、在售，无人入住项目；一定年限后新建、续建的小产权房主要也侧重于在建、在售。”该人士称。

他同时介绍，国土部对“一定年限”的要求曾以2008年为限，因为当年曾为国务院报告过小产权房的初步处理意见，而由于种种原因实际工作中推行困难。

“最新的时间点，需要等到全国小产权房新的清理方案出台后作出安排。”上述国土部人士称。

就清理举措看，上述人士介绍，“包括强制拆除、没收、停建、停售和停水停电等”。

不过，针对已售、已长期居住的小产权房，上述人士称，“方案征求意见阶段，各部委对此并未形成统一意见，地方政府也有自己的一套思路，还未达成一致”。

“短期看，只能先选择小产权房问题严重的地区作试点；与此同时，国土部将抓紧摸底全国小产权房的确切数据。”上述国土部知情人士称。据国土部土地利用司的一位不愿具名的人士介绍，年底即将完成的全国农村集体土地确权登记的数据，将成为未来小产权房清查的主要参考。

部分地方个别部委抵触

“国土部正在和部分地方沟通小产权房清理试点工作，从目前来看，很难推进。”上述国土部知情人士说，“来自于地方政府和相关部委的阻力较大。”

据山东国土厅一位不愿具名的人士介绍，一旦将某地区确定为小产权房清理试点，国土部将对当地的小产权房等违法违规用地情况进行摸底。

“部分地方政府、个别部委在地方的重大项目工程，部分存在违法违规用地情况，一旦摸底，地方违法违规的用地问题将无处遁形。”该人士称，此外，地方政府及一些地产界人士对小产权房保留的诉求，也难与中央监管部门达成完全一致，“在和地方政府的沟通中，地方政府普遍反映，希望部分符合规划、质量合格的小产权房，在补交土地出让金后转正，或者转为保障房。”

据接近住建部的人士称，如果收归为保障房，可能存在政府为小产权房正身的嫌疑，间接承认小产权房的合法性；而回收小产权房的价格如何确定、如何确保保障房公平公正，还需要再深入探讨。

在清理方案悬而未决之前，试点城市也难推进。“基于种种原因，试点确定工作并不明朗。”上述国土部知情人士称。

国土部该知情人士介绍，小产权房清理思路未明，国土部也正在和各部委以及地方政府沟通，明确试点城市。

此前有媒体消息称，国土部将在北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市开展试点。

杨红旭介绍，上述四个城市较具代表性，北京郊区小产权房密集，高房价将大量刚需逼向了郊区小产权房；重庆属西部大城市，外来人口多，郊区面积大，小产权房分布零散；郑州小产权房的城中村问题突出；海口是旅游度假区存在大量小产权房问题。

需要推出长效治理机制

中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示，“仅采取没收、强制拆除、停建和断水断电等‘堵’的措施，无法从根本上解决小产权房问题。”

杨磷杰称，在国家城镇住房保障体系尚未健全，城乡居民住房需求仍较旺盛的情况下，小产权房仍具有巨大的需求空间。同时，现行《土地管理法》虽然法律上明确小产权房性质的非法性，但地方陆续有一些自行流转的集体土地试验，对于新的流转现象如何监管，在国家有关集体土地使用权流转的管理办法尚未出台前，并不清晰。

据悉，国土等部门正在共同研究防范小产权房问题的长效机制，包括推出乡镇企业、农民住宅等集体建设用地管理和流转的政策措施等。

财政部相关人士称，要会同有关部门，研究土地收益城乡统筹使用的办法。另有知情者介绍，小产权房清理，须和房地产调控一盘棋梳理。

小产权房清理初步方案

清理原则

分类、分步骤推进

清理思路

违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人士的责任；并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。同时，对尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售，其中，划分地块对外出租待建的土地，责令退还。（注：尚未销售，主要是指在建、在售，无人入住项目；一定年限后新建、续建的小产权房主要也侧重于在建、在售。）

清理举措

包括强制拆除、没收、停建、停售和停水停电等。

名词解释：小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织之外成员销售的住房。

第二篇：小产权房清理整治方案

小产权房清理整治方案

http://baike.baidu.com/view/4427459.htm

小产权房清理整治方案（Small property right room cleaning up improvement plan ；Clean house property renovation program）。

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小产权房清理整治方案定义

小产权房清理整治方案[1]，也叫小产权房清理整治政策方案，是国土资源部执法监察局局长李建勤在2010年9月27日国土资源部召开12336国土资源违法举报工作座谈（培训）会后接受采访时表示的、近期出台小产权房问题的处理方案。

但他并未透露该方案的具体内容。

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小产权房清理整治方案所处状态

国务院正征求意见

有报道称，国土部等十四个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，研究制定小产权房清理整治政策方案。李建勤证实，方案已经上报国务院，国务院正在向相关部门征求意见，但对方案公布时间表问题，李建勤只表示，或将会很快公布，但公布时间并未明确。

记者了解到，就在两周前，相关部门也已经结束了全国多地小产权房调研活动，这其中包括山东济南、河南郑州以及江苏南京等小产权房违法现象严重的城市进行了调研并了解点上的情况，调研部门业已形成调研结果，将为小产权房的处理提供借鉴。

“一刀切可能性不大”

小产权房是拆是留，在学界也有截然不同的观点。27日，有参与小产权房课题研究的国土部人士预计，解决小产权房问题，采取“一刀切”的可能性不大。

李建勤曾在2010年5月国土部举行的发布会上表示，对于各地发现的小产权房问题，将采取“一案一处理”的方式。国土资源部部长徐绍史在是年“两会”期间接受本报采访时称，小产权房摸底调查工作将在一年左右得出结果。此后，针对小产权房的不同情况将出台清理政策。编辑本段

小产权房问题、现状及原因分析

针对北京小产权房问题，李建勤介绍说，北京市的违法线索多分布在新农村建设中的违法土地现象以及小产权房问题。在国土部12336开通一年接听违法线索分布中，河北省以2575个位居榜首，山东以2296个位居第二，北京以976个排名第6位。

■北京判例

尚未销售的拆除卖出的等候处理

本市在整治和处理小产权房过程中，一个可资借鉴的判例是怀柔区杨宋镇出售集体土地建房一案。该案今年在被国土部挂牌督办后，市国土管理局、怀柔区政府提出四点处理意见。

这四点处理意见为：一是对违法建设立即叫停，责令开发商停止对外销售，并采取停电停水措施；二 是对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，并拆除所有圈建的围墙；对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小 产权方处理政策出台后一并处理；三是对已划分地块对外出租土地待建的，责令退还土地；四是分清责任，依法依规追究开发商、村干部等有关人员的责任。

但更多的情况是，面对小产权房，国土部门执法乏力。记者从市国土局通州分局了解到，我国各地国 土部门均设立有执法人员，对土地违法的查处目前主要有三种形式，分别是卫星扫描、执法人员巡视以及群众举报。但存在的问题是，发现问题容易，执法效力较 低。“我们没有执法权。”通州国土分局执法队负责人说。

■他山之石

洛阳全国首设国土公安

针对小产权房顽疾，个别城市其实已经在尝试“开刀问诊”，并且取得了不错成效。

早在2007年10月，洛阳市公安局国土资源警察支队在市国土资源局正式揭牌成立，成为我国第 一支国土资源警察支队。洛阳市公安局在《关于规范和明确国土资源警察支队职责权限的通知》中明确规定，国土资源警察支队要加强对各县（市）国土资源部门的 指导和协调工作，监督办理各类国土资源违法犯罪案件。

2009年6月，南京市公安局在市国土资源局设立联络室，挂牌为南京市公安局经济犯罪侦查支队驻市国土资源局公安办公室。此举实现行政执法与刑事执法的有机衔接，有力遏制土地矿产违法行为。

■成因释疑

小产权房如何形成？

记者从国土部门了解到，小产权房形成，在一定程度上和我国施行的城乡二元结构有关。具体而言，农民在宅基地上盖房和在村集体土地盖房居住并不违法。但城市居民通过购买的形式，获得农村土地上的住房，就相当于侵占了农民的权利。随着城市房价的畸形高 涨，一些乡镇和开发商利用政策漏洞，违规建设和出售小产权房，不少城市人因其价格低廉，明知没有产权保障，也毅然涉险买房。

第三篇：2016小产权房清理整治工作方案

2016小产权房清理整治工作方案

为有效遏制违法建设、销售“小产权房”行为，切实规范土地和房地产开发市场，促进全县新型城镇化和新农村建设健康发展，根据《国土部、住建部关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》和省市有关会议精神，现结合我县实际，特制定本方案。

一、指导思想

以十八届三中全会精神为指导，按照中省市坚决遏制违法建设、销售“小产权房”清理工作有关要求，坚持“政府主导、部门协作、上下联动、统筹推进”的原则，全面开展“小产权房”清理整治工作，切实摸清全县“小产权房”底数，依法依规分类处置，坚决遏制违法建设、销售“小产权房”行为，维护土地、房地产市场的正常秩序。

二、目标任务

全面摸底排查县城规划区范围内和各集镇规划区周边区域（各镇负责）违法占用农村集体土地进行建设、销售“小产权房”的基本情况；坚决遏制违法建设、销售“小产权房”行为；依法查处顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件。以本次清理整治工作为契机，积极探索建立“小产权房”预防、监管、查处的共同责任机制，从源头上杜绝“小产权房”现象的产生，规范房地产市场。

三、清查整治的方法步骤

全县开展违法建设，销售“小产房权”清理整治工作从2016年12月10日开始到2016年1月10日，分四个阶段进行。

1、动员部署阶段（2016年12月10日至12月15日）。组织召开“小产权房”清理整治工作会议，学习、传达、贯彻省市关于开展遏制违法建设、销售“小产权房”专项清理工作有关会议精神，全面动员部署，进一步统一思想，提高认识，明确工作目标、方法、步骤，掌握政策，落实责任。

2、摸底调查阶段（2016年12月15日至12月25日）。对县城规划区及集镇规划区周边区域集体土地上已建和在建房屋进行集中摸排，全面查清“小产权”房屋类型、数量、分布、建设及出售情况，分门别类进行登记造册，根据实际情况研究制定处理意见。

3、查处阶段（2016年12月26日至1月5日）。对排查出的违法案件，由国土局、住建局、监察局、财政局、公安局、检察院、法院、安监局、工商局、国税局、地税局、所涉镇等单位进行联合行动，对违法在建、在售的“小产权房”坚决叫停，依法依规严肃查处；对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件进行公开处理，依法强制拆除。

4、总结上报阶段（2016年1月6日至1月10日）。县“小产权房”清理整治工作领导小组办公室对本次“小产权房”清理整治开展情况进行汇总，报县政府及上级主管部门。

四、工作要求

1、健全机构，加强领导。县政府成立县开展违法建设、销售“小产权房”清理整治工作领导小组（简称县“小产权房”清理整治领导小组），由县政府分管副县长任组长，县国土局、住建局主要负责人任副组长，监察局、财政局、公安局、检察院、法院、安监局、工商局、国税局、地税局等部门负责人为成员，负责全县“小产房权”清理工作的组织领导和协调指导工作。领导小组办公室设在县国土局，负责“小产权房”清理整治日常工作。并从国土局、住建局、监察局、财政局、公安局、检察院、法院、安监局、工商局、国税局、地税局等单位抽调人员组成清理整治工作组，分组开展清理整治工作。

2、精心组织，密切配合。各成员单位要在县“小产权房”清理整治领导小组的统一领导下，结合各自职能，切实加强协作配合，形成工作合力，按照“小产权房”清理整治的内容和要求，把握重点区域，进行全面彻底清查，不留死角；要严格执法执纪，对依法应当拆除或没收的建筑物和坚决予以拆除或没收，确保清理整治成效。

3、加强宣传，营造氛围。“小产权房”是在集体土地上建设并销售的商品住房，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，对推进城镇化、加快城市建设带来很大影响和阻碍。各镇和相关部门要切实提高认识，加强“小产权房”清理整治工作的宣传力度，充分利用电视、网络、报刊、短信、标语、宣传车等宣传媒体和宣传工具，向干部群众宣传开展“小产权房”清理整治工作的重大意义和具体内容，告知购买“小产权房”存在的风险，让政策宣传到村入户，营造浓厚的舆论氛围，推动“小产权房”清理整治工作深入开展。

4、加强监管，严明纪律。国土局、住建局等职能部门要切实履行职责，采取有力措施，加强监管。各镇要对集镇及周边安置区进行一次集中清理，未开工的“筒子楼”项目一律不得再开工建设。纪检监察部门要加强责任追究，对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、建设用地批准书、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地使用权登记和房屋所有权登记手续的，要严厉问责，追究相关部门及工作人员责任。对从事参与或支持、包庇、纵容“小产权”违法行为，监管不力、失职渎职、滥用职权、权钱交易的将依法依纪给予严肃处理，构成犯罪的，追究刑事责任。

第四篇：由小产权房清理透视土地违规乱象

由小产权房清理透视土地违规乱象

华本城市地产研究院人力资源中心主任聂振黛

一个月前，一则“北京市清理79处小产权房”的报道甚嚣尘上，让沉寂已有时日的小产权问题再一次成为人们关注的焦点。报道称7月开始的北京小产权房清理整治工作初步清理出79个在建、在售利用集体土地违法建设销售（变相销售）住宅的项目。尽管此次清理整顿力度惊人，但在民间滋生多年的小产权房现象早已形成了庞大的客户根基，且产业链完整，村镇政府也摸索出一套与制度博弈的方法论，对土地违规行为的衍化升级早已超越了建设小产权房的范围，各种违规行为愈演愈烈，成为了国家土地制度的顽疾。违法开发何时休

小产权房的出现乃至“繁荣”的历史，可以追溯到上一轮房价暴涨之前。其成为社会关注的热点，是从2007年开始的，这一年，建设部发布了一份“买房风险提示”，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。也是从这一年开始，小产权房伴随清理整顿一路跌跌撞撞发展壮大。

尽管有关部门三令五申，但上述小产权房不但没有停建，还在持续热销。以北京为例，小产权房主要分布在通州、昌平、房山这些城乡结合部。有些区域已经发展出成片大规模小产权房聚集区，聚集区面积往往高达数平方公里，涵盖普通住宅、四合院、花园洋房、别墅等建筑形式，不一而足。今年9月，在中央14部委一片“清理整顿”声中，北京、辽宁、山东、江苏、广东等地小产权房悄然变异为“农业生态房”“养老公寓”“旅游地产“会员制农庄”等，通过“以租代售“使用权代替产权“荣誉村民”等方式换装入市，其形式设计精巧，旨在逃避政策法规的约束。毋庸置疑，小产权房现象的产生有其历史原因，由于级差地租的扩散效应，使得城市周边的农村集体土地区位优势凸显。在巨大的土地收益和房产开发利润诱惑下，城郊农村房地产违规开发势头愈演愈烈。房价过高和限购政策使城市购房需求逐渐转向郊区村镇，某种程度上弥补了城市商品房有购买能力的有效供给不足。这种情况在全国有相当的普遍性，这些“小产权房”实际上就是建在农村集体土地上的商品性住宅。甚至一度很多业界专家学者论证给小产权房正名，认为是土地制度不完善催生了小产权房。

违法圈地升级

村镇政府自主的开发项目构成了这部分小产权房的主体，由外地有实力开发商与村镇政府合作的项目更多地以“变种“的形式，绕过了土地监管，而这部分才是国家需要从源头把控的内容。对此，虽然已有很多被查处的案件可以借以警示，但详细分析下来，每每对此类案件的处置都是雷声大、雨点小，最后落在实际责任人身上的真正罪责几乎可以忽略，而更多地是由其他位微言轻者“替罪”。

去年三亚“铁锤行动”查处的小产权房案例中，被告人、外地开发商黄某因非法占用农用地罪，被三亚市城郊人民法院判处有期徒刑两年，缓刑三年，并处罚金2万元。2万的罚金对于一个开发商而言无异于瘙痒，有期徒刑两年缓刑三年更使判决流于形式。

更为轰动的是此前香河大规模“违法圈地”事件的查处，涉及到万科、五矿、富力、万

通等多家知名开发商，案件中香河县政府以低价租用农民数千亩耕地，再以高价倒卖给开发商用于开发。处理结果是香河县长等9名官员被处分。其中香河县政府县长被记行政记大过，香河县国土资源局局长被撤职。仔细品味这个处理结果，实际上力度不算大。国土资源局长其实充当了县长的替罪羊。无独有偶，此前鄂尔多斯轰动一时的星河湾违规案件的查处，也是以鄂尔多斯市政府已向自治区政府作出书面检查，东胜区政府和鄂尔多斯市发展和改革委员会、市国土资源局、市住房和城乡建设委员会、市规划局已分别向鄂尔多斯市政府作出书面检查而告终。对于涉案的多数官员的个人处罚最高就是行政记大过。而代表星河湾受到惩处的个人，外界宣称是星河湾公司副总经理温晓斌，“因涉嫌非法占用农用地罪，已移送司法机关处理。”这是近年来大型房地产企业涉及的土地违规案件中，罕见的司法介入个案。据知情人士透露，温晓斌其实只是保安出身，案发前担任鄂尔多斯星河湾物业经理，实为鄂尔多斯项目违法占地案的“替罪羊”。所谓移送司法机关，只是把案卷材料由国土部门移送至司法部门，具体司法部门怎么处理、是否立案，都是由司法部门自己决定。通常有的地方执行，有的地方可能什么都不做。在星河湾缴纳了800多万罚款后，规划范围内的地块手续已经补办齐全，规划范围外土地的地面建筑虽然责令拍卖，但至今没有动作。

鄂尔多斯星河湾项目违规案件，不会给业界留下任何警示。相反，还有可能鼓励地方政府在“央地博弈”中继续创新。最近几年政府投资力度大，地方政府有造城冲动，官员希望突破政策的条条框框。

土地违规幕后

国家对于农用地尤其是耕地的保护，更多地是为了保护广大农民的根本利益。而令人寒心的是，国内80%的土地违法由地方政府主导。一些地方热衷于加快征地和出让土地，忽略了征地应有的法律程序和应当承担的民生职责，压低农用地真实价格实现扩张，侵害了农民利益，因非法征地引发的群体性事件，已占全国农村群体性事件的65%以上。

地方政府在征地和卖地之间能获得巨大收益，由此而来的土地财政，给地方政府带来极大的征地冲动。另外，开发商的违规成本也很低，即使被查处，也有机会补办手续，继而合法化。通常的操作是：政府与农民签署一份“预征收协议”，补偿之后，将一整片土地征收为国有土地，以后根据建设项目的进展，结合国土资源部下发的指标，分批转为建设用地。上述“土地管理创新手法”类似于“征转分离”，政策上并不允许，但在地方上十分普遍。国土资源部与地方政府亦有默契，被征地农民不闹则不追究，闹了就可能叫停。

这类操作中，地方政府和企业的利益被紧密地捆绑起来。政府引入开发商，除获得地价款外，往往还能获得巨额借款；作为回报，政府可以为开发商免除相关的土地增值税。对开发商而言，能够低价获得大片土地，还有政府的最低收益保证。此外，土地监督程序上的缺陷也让地方政府有空可钻。地方国土局集征收、出让、执法监察等功能于一体，权力过于集中。而且一旦发现问题，也是自己查处自己。

杜绝农村土地违规现象的根本方法是深化土地产权制度改革，以土地产权制度改革盘活土地资本。完善土地使用产权制度改革模式，着力破解合作社发展资金瓶颈。推动零散土地流向成方连片集中流转转变，把土地流转与发展农民专业合作社有机结合。引导村居干部、能人大户、种植能手领办创办合作社，规模流转经营土地。全面提高农村土地价值，使村镇政府不再依靠一次性卖地来生存，而是有效利用土地形成可持续发展模式。

第五篇：国土部试点处理小产权房 为全面清理做政策准备

国土部试点处理小产权房 为全面清理做政策准备

2012年02月22日08:26《财经》我要评论(87)字号：T|T 【《财经》综合报道】国土部在21日的“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示，今年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽在发布会上表示，自今年起，除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报。

国土资源部执法监察局巡视员王宗亚在新闻发布会上说，今年我国将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。王宗亚介绍说，“针对小产权房的清查工作此前已经开始。目前中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，凡是小产权房不予确权登记，不受法律保护。”王宗亚进一步表示，“今年，国土部将联合有关部门，在全国范围内选择问题较为突出的城市作为试点，开展小产权房清理工作。”

此外，国土部针对土地市场的监控升级还包括供后环节。《通知》要求各省级国土部门在今年上半年完成“住房用地供后巡查监管制度”。并以此为平台，及时查处已供土地的闲置、违法转让、改变用途等问题。

小产权房清理试点将启动 专家称应分层次推进

2012年02月22日15:55东方网我要评论(70)字号：T|T 小产权房试点清理工作将展开，这将为今后全面清理小产权房奠定政策基础。昨日，国土资源部方面重申小产权房的违法性，并表示目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但不会对小产权房违法用地发证。受访专家向人民网记者表示，小产权房情况复杂，清理工作应分层次、视情况谨慎推进。一般认为，小产权房是指建设在农村集体土地上、由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，这就在法律层面上明确了集体土地不得建设商品房，从而封堵上小产权房的法律通路。但由于现实情况复杂，尤其是近年来大中城市房价飙涨，不少中低收入群体将实现买房梦寄托于城市周边的农村地带，选择购买农民在宅基地上建设后出售的房屋。由于乡镇村基层政府利益驱动和有关部门监管乏力等原因，小产权房近年来在全国不断蔓延。

“清理小产权房是个非常复杂的问题。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者，虽然小产权房的确不合乎法律规定，但客观上已经有不少住户入住，如果连根拔起必然会触碰很多人的切身利益，所以清理工作必须分层次、视情况谨慎推进。

在顾云昌看来，那些利用农村集体建设用地、未威胁耕地数量的小产权房，可以在补交土地出让金后获得合法身份，被当作城市国有土地对待。而另一部分占用了耕地面积的小产权房势必会被拆除干净，但已购房者的个人权益如何维护，则是事关社会稳定的大问题。

上海社科院城市与房地产研究中心主任、住建部专家委员会成员张泓铭对此表示认同。他指出，清理工作不能搞“一刀切”，那些地处城市发展规划范围内的小产权房，完全可以借此转化为商品房，这是令出让者、购房者、当地政府和农民皆大欢喜的事情。

“小产权房背后是如何看待城乡住房资源配置的问题。” 张泓铭认为，目前我国的住房体系将农村与城市完全割裂，农民一般拥有较大较宽松的住房环境，而城市居民相对住房紧张，从节约社会资源角度说，城乡住房体系应该完全打通。

随着城镇化步伐的加快，2011年我国城镇人口首次超过农村人口，但占用的土地资源却不足总量的1/5。顾云昌表示，继解放初期的土地改革、本世纪之初的城市土地制度改革后，目前正面临整合城乡土地改革。从长远看，城乡住房资源要走向一体化，集体土地建设住房的合法性应被予以承认。

在学者看来，国土部近期同意展开集体土地建租赁住房试点就是对于统筹城乡土地的一种新尝试。

“与小产权房相比，在集体土地上建设租赁房在法律上完全行得通，房屋产权仍然属于农村集体所有，同时也可缓解部分城市人群的住房紧张现状。” 顾云昌说。

国土部此次对集体建设用地建租赁房提出“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”四点要求，并批准京沪两个房价高企、用地紧张的大城市先行先试。但张泓铭认为，此举在打通城乡住房资源方面仍是“犹抱琵琶半遮面”，甚至只是“走半步”，未来应着眼全国，为实现统筹城乡两个市场做出真正突破。

（中国网）南京一小产权房获有条件转正 业内称或涉嫌违规

2012年02月17日01:07第一财经日报陈纾洁 柳九邦我要评论(9)字号：T|T 南京雨花台区七彩星城项目终于成功撕下了“小产权房”的标签，获得了国有土地使用证。

在国土资源部三令五申要坚决制止“小产权房”等违法违规行为的大背景下，七彩星城显得极为特殊。

不少业内人士认为，南京国土部门的做法或涉嫌违规。专家称不可思议

据报道，春节前，南京最大规模的小产权房之一七彩星城所在部分地块已正式划归国有土地性质。

昨日，南京市国土局已向本报确认，目前，七彩星城项目已经市政府批准，按规定补交了土地出让金，取得了国有土地使用证。

南京市国土局在给《第一财经（微博)日报》提供的一份书面回复中称，2003年8月，南京市政府决定在全市范围内开展全面清理处置集体土地房地产专项行动，同时，为妥善处理历史遗留问题，对2003年8月之前的集体土地房地产项目，符合房屋质量标准并通过规划审查的，在落实查处责任的前提下，可依法补办建设和土地等手续。雨花台区“七彩星城”项目当时通过了审查。

然而，颇具意味的是，在接受采访的过程中，南京市国土局方面似乎想极力撇清“七彩星城”获得国有土地使用证这一事件与“小产权房转正”之间的关系。

南京市国土局方面称：“‘七彩星城’项目补办土地出让手续，是市政府对我市历史遗留的集体土地房地产进行处置的延续，不可解读为‘小产权房转正’，我局从未就有关集体土地‘小产权房’转正问题进行过任何表态和承诺。我市将加大违法用地查处力度，坚决制止‘小产权房’项目。”

业内人士指出，南京官方的这一说辞，应该是忌惮近年来国土资源部多次重申的，关于坚决制止“小产权房”等违法违规行为，对于已建、已售“小产权房”用地不得受理其土地登记，不得以任何方式补办土地审批手续。国土部最后一次重申上述要求，是在去年4月。一位对集体土地问题有较深研究的“三农”专家在听到这个消息后大呼不可思议。“如果该项目获得的是国有土地使用证，那么就犯大忌了，这肯定要出问题的了。”他说，“我个人认为以2003年为界限划分‘是否具有转正资质’也是不合理的，因为土地的性质并没有在2003年这个节点之后改变，这个楼盘现在能够顺利‘过关’，不排除有一些特殊‘背景’的可能。”

谁从中受益？

事实上，七彩星城并非南京市首家拿到国有土地使用证的小产权房小区。据报道，2010年1月，该市八卦花园和长江花园一、二期就已经拿到了国有土地大证。

而除了这三家已经“转正”的楼盘外，南京市还有7个和“七彩星城”身份类似的楼盘，在理论上具备“转正”的可能。有市场分析人士称，“七彩星城”的转正将对其他几个符合“转正条件”的项目起到较大的刺激作用。

有市场分析人士质疑，南京小产权房博弈“禁令”，其中蕴藏了多大利益值得思考。“除了投资者的利益外，政府也能获得可观的土地财政收入。很有可能最终由于利益的原因，部分小产权房才得以转正。毕竟开发商缴纳了过亿的土地款，在土地市场萧条的当下，也算给土地财政‘补血’了。”

此外，七彩星城的业主中有不少投资客。记者在二手房搜索平台安居客上看到，已有不少中介人士在代理出售七彩星城的房源。裕兴不动产的一位销售人员发帖称，开发商承诺可直接更名，并且大土地证已经批下来了，只等产权土地分割即可下两证。

值得注意的是，该房源的售价高达11000元/平方米。然而，2007年开盘时，这家楼盘的均价只有每平方米3600元左右，比周边房价便宜了2000元。而在今年1月，即七彩星城“即将转为国有土地”的消息在网上疯传时，该楼盘的售价也仅为6000~7000元/平方米。在一个月的时间里，该项目的价格翻了一番。中国指数研究院副院长陈晟认为，由于一些原因将小产权房转正倒还可以理解，问题的关键在于在转正的过程中，是否给“违规操作”的人留下了获利的空间。如果通过将小产权房转正，让一部分人获得了比较丰厚的收益，那么这个转正就是不合理的。

小产权房：制度应为人的福利而改变

2012年02月23日10:22新华网我要评论(17)字号：T|T 21日，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上宣布，将选择小产权房问题相对突出的城市开展试点清理，为启动全面清理小产权房做好政策和制度储备。国土部官员称，小产权房不受法律保护，不允许确权发证。加强土地市场监控是国土部部门职责所在，此次国土部提出的几个即将采取的措施都是其部门应负之责，也是例行公事。但社会最关注的所在，不在其他，只在于敏感的“小产权房”。从房价狂飙的2004年、2005年开始，小产权房就开始饱受争议。但到现在小产权房的境遇不仅没有进步，反而逐渐在倒退，令人不禁唏嘘。往小里说，小产权房见证了农村集体土地制度改革的艰难；往大里说，见证了中国改革的艰难。

小产权房是中国经济和房地产发展的产物，其涉及到的本质问题早就存在。所谓的小产权房，说白了就是建在农民宅基地上的房子。我国的土地制度是承认农民可以买卖房屋的，但是房子总要建在土地上，这个土地，也就是农民的宅基地却不允许交易。换句话说，假如你买了小产权房，你只是买到了这块宅基地上的房屋的使用权，却不能拥有这块宅基地的使用权；而建在国家建设用地上的大产权房也就是商品房却不一样，你买了大产权房，就既拥有房屋的使用权，又拥有了土地的产权。在商品房还没有大行其道、房价还没高涨的时代，小产权房的问题本身虽然存在，但不会产生社会矛盾。因为对农民来说，就算交换住房，宅基地的使用权归不归自己也无所谓，反正有房子住就可以了。但经济的发展导致了小产权房有了交易的市场需求，这就产生了矛盾。住在大城市郊区的农民发现，他们周围的房价动辄上万，而自己宅基地上建的房子跟这些房子距离数百米却不能进行买卖，顶多只能出租收点租金;而城里一些人发现，房价太高买不起，不远处农民自盖的房子和自己要买的商品房各方面差不多市场价却差不少，为什么不买这种房子呢？有需求，又有供给，就出现了所谓的“小产权房”。小产权房好不好？让农民有了额外的收入，让买不起房的城市居民买到价格更低的房子，同时还增加了整个市场的房子供给，整体上有利于房价下跌，几乎所有人都获得了好处，为什么不能存在呢？很简单，因为小产权房虽然能给人们带来福利，但毕竟牵涉的面较小，而小产权房的合法化却意味着我国农村集体土地制度要进行重大改变。换句话说，要让小产权房合法化，首先要承认农民宅基地使用权交易的合法化。而小产权房目前只是存在于大城市城乡结合部，要让农民宅基地使用权交易合法化牵涉到的是全国的农村宅基地，这就是一个不得不慎重考虑的问题了。如果从承认农民宅基地使用权交易合法化这个基点出发，那么要触碰的问题将会更多，包括如何保护耕地，如何确保土地交易过程不出现问题等等。这些考虑固然非常有道理，但我认为，学界对这些问题的考虑早就非常成熟，很多地方政府也在进行农村土地改革试点，为什么小产权房及其牵扯到的农村集体土地制度改革一拖再拖？

去年底召开的中央农村工作会议将主要议题对准农村土地制度，其中主要涉及到的问题就是农村征地问题，而农村征地问题与农村集体土地制度改革同样分不开。一种制度的改变可能给大多数人带来福利，像小产权房这么好的给人带来好处的东西，为什么不能尝试去突破去改革，却让人们承担改革滞后带来的害处呢？（南方日报）

小产权房试点清理方案应征求民意

2012年02月23日02:25新京报[微博]我要评论(8)字号：T|T 楼市观察

小产权房产生的深层原因是我国城乡二元土地所有制度的划分和集体土地上市流转机制的缺位，是高房价时代的“副产品”。设计小产权房清理方案时，征求民意是不可缺少的环节，因为影响面太广。

国土部21日召开新闻发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。（2月22日《新京报》）

终于盼来与小产权房有关的准确消息了。自从2007年当时的建设部发布小产权房风险提示以来，舆论不仅盼望有关部门对小产权房明确态度，而且也希望尽快拿出治理方案解决“旧账”，然而，态度是明确了小产权房不受法律保护，禁止建设、销售、购买小产权房，却始终没有拿出一个解决“旧账”的方案。据媒体报道，国土部官员在2008年8月曾透露，相关部门已对全国部分城市小产权房问题进行了抽样调查，并已起草相关报告上报国务院。但公众没有看到下文。2010年2月，国土部官员再次透露，已经完成针对小产权房的调研，争取年内出台解决方案。但公众最后还是等空了。国土部在通报去年一季度土地违法情况时表示，小产权房有所抬头。显而易见，这既是因为缺少统一的治理方案，也是因为地方政府缺乏治理的动力。

如今，有关部门表示要清理小产权房，而且还明确表示要从今年开始，终于让这个久拖不决的问题首次明朗化了。有关部门采取试点清理的方式，是因为小产权房成因复杂，牵扯面广，必须要谨慎操作，先行试点，只有在试点的基础上制定统一治理方案，才可能实现法律与民意的平衡。

在笔者看来，即使是试点方案，也应该问问民意，而不能是政府部门单方面行动。但从报道中看不到有关部门就试点方案要公开征求意见的表态。究竟如何进行清理，公众云里雾里。

据悉，全国小产权房面积将近60亿平方米，有的城市小产权房所占比例将近一半。这就提醒我们，设计小产权房清理方案时，征求民意是不可缺少的环节，因为影响面太广。尽管有关部门过去对小产权房进行过抽样调查，围绕小产权房也研究了多年，但调研结论是否与民意诉求相吻合，还是一个没有拉直的问号。或许在有关部门看来，试点清理是小范围操作，影响面不大，试点方案不需要征求民意。但笔者以为，即使是试点，也会触及部分人的利益，试点人群的利益同样需要考虑，理应公开试点方案，给予每个人表达意见的机会。

冯海宁（北京 媒体人）

小产权房是中国经济和房地产业发展的产物。有数据称国内的小产权房面积将近60亿平方米，全国城市的“小产权房”平均占到30%左右，一些地方“小产权”甚至接近40%左右。在房价高企的时代，小产权房圆了低收入群体“家”的梦想。我们希望，治理小产权房能在不偏离法制轨道的前提下，做好“民生”这道题。