2018年福建省公租房新政策：公共租赁住房租金管理办法

第一篇：2018年福建省公租房新政策：公共租赁住房租金管理办法

2018年福建省公租房新政策:公共租赁住房租金管理办法

2018年福建省公租房新政策出台了!福建省物价局等部门日前出台《福建省公共租赁住房租金管理办法》，规范和完善公共租赁住房租金管理，保障改善民生住房需求，促进政府惠民利民政策的有效落实。

新规主要从七个方面完善公租房租金管理：

一、完善公租房租金的管理方式

对公租房租金依据公租房属性实行分类管理，其中政府投资建设并运营管理的公共租赁住房租金实行政府指导价;政府与社会资本合作投资建设、运营管理的公共租赁住房租金标准，由运营方依据合作协议等合理确定;各类企业和其他机构等社会资本投资建设、运营管理的公共租赁住房租金标准，由公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与承租人协商约定。

二、完善公租房租金的确定原则

制定政府投资建设并运营管理的公共租赁住房租金标准，应当以保证正常运营和维修管理为原则，综合考虑住房市场租金水平和保障对象的支付能力，按照不超过同地段或同区域、同类型住房市场租金水平的70%合理确定;政府投资建设并运营管理以外的公共租赁住房租金标准，可参照同地段或同区域、同类型住房市场租金水平的80%以下确(约)定。

三、完善制定公租房租金所依据市场租金的确定方法

制定政府投资建设并运营管理的公共租赁住房租金标准所依据的同地段或同区域、同类型住房市场租金水平，可由所在地市县房地产或住房保障主管部门根据住房市场租金监测情况确定，也可由公共租赁住房项目管理单位调查测定或委托具有相应资质的专业机构评估测定。

四、明确按保障对象支付能力不同实行差别化租金

针对公租房和廉租房并轨运行后，有关保障对象的收入差别较大，且两房并轨运行后执行统一的公租房租金标准，明确政府投资建设并运营管理的公租房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免方式分类分档计租,具体减免方式及分类分档计租办法由所在地市、县人民政府另行规定。

五、明确与公租房租赁补贴的相关事项

为加快推进城镇住房保障家庭租赁补贴政策规定，对符合条件的公共租赁住房保障对象通过发放住房租赁补贴，由其自行在市场上承租住房的，应当综合考虑当地经济发展水平和保障对象的实际情况，合理测算并确定住房租赁补贴标准，并建立随住房市场租金水平变化

动态调整的机制。同时，考虑到各地住房市场租金水平和地方财力的差异性，按照有关部门和部分地市的建议，明确公租房租赁补贴办法及补贴标准由各地另行制定。

六、明确公租房退出及租金缴交标准等事项

因收入等情况变化而不再符合租住公租房条件的，承租人应按合同约定退回公租房。未按合同约定退回公租房，承租人确无其他住房的，自应当收回之日起按市场租金标准缴交租金;承租人有其他住房逾期拒不退回公租房的，公租房的所有权人或者其委托的运营单位可以依法要求承租人腾退公租房。合同对违约租金标准的缴交另有约定的，按合同约定执行。

七、强化公租房租金的事中事后监管

公租房租金实行明码标价制度，并对明码标价的有关内容进行规范。要求各地加强对公租房的成本监审和租金水平的监测分析，有条件的市、县可选择当地有代表性的公租房作为年度成本数据采集单位和监测定点单位，适时掌握公租房成本动态和租金行情变动情况，并要求各级价格主管部门加强对公租房租金的监管。

主要政策亮点：

一、缩小定价范围，促进社会事业发展补齐民生短板

新办法从转变价格管理方式入手，缩小公租房的政府定价管理范围，明确除对政府投资建设并运营管理的公共租赁住房租金实行政府定价管理外，对各类社会资本及政府与社会资本合作的公共租赁住房实行更加灵活的价格政策，其租金标准由公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与承租人协商约定，或者由运营方依据合作协议等合理确定，赋予经营者更大的定价自主权，吸引社会资本投资建设、运营管理公租房，促进社会事业发展补齐民生短板。

二、健全定价机制，助推租购并举住房制度改革

新办法从保障改善民生住房需求出发，健全与多层次公租房保障体系相适应的定价机制。明确政府投资建设并运营管理的公租房租金标准按照不超过同地段、同类型住房市场租金水平的70%确定，不再对制定公租房租金标准所依据的市场租金比例低限作具体规定，以利于保障城镇低收入住房困难家庭的基本住房需求，促进政府惠民利民政策的有效落实。明确按保障对象支付能力不同实行差别化租金政策，对符合条件的保障对象采取租金减免方式分类分档计租,以利于我省多层次的住房保障体系的建立健全。

三、强化事中事后监管，维护保障对象的合法权益

新办法从维护保障对象的合法权益出发，增加相关措施强化公租房租金的事中事后监管。明确公租房租金实行明码标价制度，各地应加强对公租房的成本监审和租金水平的监测分析，有条件的市、县可选择当地有代表性的公租房作为年度成本数据采集单位和监测定点单位，并要求各级价格部门加强对公租住房租金的监管。

政策利好分析：

有利于通过对公租房租金管理方式的改革，缩小定价范围，吸引社会资本投资建设、运营管理公租房，促进社会事业发展补齐民生短板。

有利于通过对公租房租金定价原则的完善，健全定价机制，保障改善民生住房需求，助推全省多层次的公租房保障体系的建立健全。

有利于指导市、县规范做好公共租赁住房租金管理工作，促进政府惠民利民政策的有效落实。

第二篇：公租房租金收缴使用管理办法

公租房租金收缴使用管理办法

为加强对全县范围内已建成并投入使用的公共租赁住房（含廉租房，下同）的管理，规范租金收缴使用，根据《》等有关规定，结合我县实际，制定本办法。

一、租金收缴范围。

租金收入是指公共租赁住房承租人已取得公共租赁住房租住权（含非住宅）一定期限的使用权，按照租赁合同约定向县住建局支付的租金，具体包括：廉租住房、公共租赁住房（共有产权房屋）租金收入，租金滞纳金、违约金、利息等收入（以下简称“租金收入”）。

二、租金收缴方式。

（一）政府投资建设、购买的公租房租金和经营性收入按国家有关规定，专项用于保障性租赁住房项目的支出以及管理、维修、设备更新、物业服务补贴和弥补发放租赁住房补贴资金的不足部分。县住建局负责全县公共租赁住房租金的收缴工作。

（二）收缴公共租赁住房租金统一使用政府非税收入发票，由县住建局在县财政局领取，根据承租户住房合同签订情况统一由住户缴存到财政专户，实行专账管理。

（三）政府、企业共同投资建设的共有产权公共租赁住房租金由企业代收，上缴县财政账户，专项用于共有产权公共租赁住房维护、管理，由县财政局全额拨付至县住建局账户，用于公租住房维护管理。

三、对象审查和租金收缴标准。

（一）公租房保障户资格审查工作实行每年一审。由县住建局负责组织相关单位定期实施，年审结果计入配租档案，并进行公示。已享受公租房的配租家庭，应按向原申请机关如实申报家庭人口、收入及住房状况等情况。审核机关应每年对已享受配租家庭的收入、住房状况等情况进行审查。共有产权的公共租赁住房对象审查由企业自行负责审查，县住建局每半年核查一次。

（二）租金收缴实行按年收缴。

按照《X县廉租住房和公共租赁住房并轨运行管理实施办法》第十四条的规定收取租金。通过轮候实物配租公共租赁住房后，根据保障对象的支付能力实行差别化租金管理，民政局确定的第一类和第二类家庭确定为中低收入家庭，房租按照每平方米X元进行收取，新就业、外市县调入人员和外来务工（第三类）申请人按照每平方米X元进行收取。已入住的保障对象因收入提高等不再符合保障条件的，应腾退公租房，确无其他合适住房，暂时不能腾退的，要按同地段住房市场租金标准收取租金。

有下列情形之一的公共租赁住房保障家庭，可以免收或减收租金：

X.伤残等级在X至X级无劳动能力的；

X.承租人的赡养人死亡，承租人或承租人的赡养人正在监狱服刑；

X.享受城镇最低生活保障的零就业家庭；

X.孤寡老人、重大疾病救助对象（丧失独立生活能力的人）；

X.承租人家庭发生灾难性事故或者家庭主要人员突发重大疾病急需救治造成生活困难的。

以上人员凭有关证明材料到县住建局提出申请，经审核公示后，报县人民政府研究批复，减免租金。

四、租金使用管理。

（一）公共租赁住房租金收入，按照政府非税收入管理规定收缴，专项用于偿还政府投资的公共租赁住房建设贷款本息和公共租赁住房的维护、管理以及租金补贴、物业管理、维修、设施更新等支出。

（二）公共租赁住房维修项目在X万元以上X万元以下的，由县住建局报请县政府研究后，由县住建局组织实施，验收合格后由县审计局审计结算，以县审计局结算清单及相关资料凭票报账，维修项目及维修资金等资料备案存放，做好归档。

（三）公共租赁住房零星维修，单笔支出在X万元以内的由公共租赁住房管理单位（县住建局）组织实施，凭票报账。

维修项目及维修资金等资料备案存放，做好归档。

（四）公共租赁住房维修项目在X万元以上的，通过公开招投标，组织中标企业实施维修。

（五）县住建局要建立公共租赁住房租金收支备查台账。

五、监督管理。

（一）县住建局是收缴政府购买、建设、纳入管理的公共租赁住房租金收缴的责任主体。共有产权企业是政府投资共有产权公共租赁住房租金收缴的责任主体。要按照规定及时缴纳公共租赁住房租金。

（二）对不按规定使用财政票据、违反“收支两条线”管理规定，以及截留、挤占、挪用租金的行为，将严格按照有关规定处理。

（三）严格执行减、免规定，确保租金收入及时足额缴入国库。

不按期缴纳租金的，由县住建局按照《X县廉租住房和公共租赁住房并轨运行管理实施办法》第二十条规定执行

第三篇：公共租赁住房管理办法(2012)

公共租赁住房管理办法

《公共租赁住房管理办法》已经第84次部常务会议审议通过，现予发布，自2012年7月15日起施行。

住房和城乡建设部部长 姜伟新

二〇一二年五月二十八日

公共租赁住房管理办法 第一章 总

则

第一条 为了加强对公共租赁住房的管理，保障公平分配，规范运营与使用，健全退出机制，制定本办法。

第二条 公共租赁住房的分配、运营、使用、退出和管理，适用本办法。

第三条 本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。

第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国公共租赁住房的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府住房城乡建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作。

第五条 直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强公共租赁住房管理信息系统建设，建立和完善公共租赁住房管理档案。

第六条 任何组织和个人对违反本办法的行为都有权进行举报、投诉。

住房城乡建设（住房保障）主管部门接到举报、投诉，应当依法及时核实、处理。

第二章 申请与审核

第七条 申请公共租赁住房，应当符合以下条件：

（一）在本地无住房或者住房面积低于规定标准；

（二）收入、财产低于规定标准；

（三）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。

具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

第八条 申请人应当根据市、县级人民政府住房保障主管部门的规定，提交申请材料，并对申请材料的真实性负责。申请人应当书面同意市、县级人民政府住房保障主管部门核实其申报信息。

申请人提交的申请材料齐全的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当受理，并向申请人出具书面凭证；申请材料不齐全的，应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。

对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房，用人单位可以代表本单位职工申请。

第九条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，对申请人提交的申请材料进行审核。

经审核，对符合申请条件的申请人，应当予以公示，经公示无异议或者异议不成立的，登记为公共租赁住房轮候对象，并向社会公开；对不符合申请条件的申请人，应当书面通知并说明理由。

申请人对审核结果有异议，可以向市、县级人民政府住房保障主管部门申请复核。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门进行复核，并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。

第三章 轮候与配租

第十条 对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内安排公共租赁住房。

直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当根据本地区经济发展水平和公共租赁住房需求，合理确定公共租赁住房轮候期，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。轮候期一般不超过5年。

第十一条 公共租赁住房房源确定后，市、县级人民政府住房保障主管部门应当制定配租方案并向社会公布。

配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积，租金标准，供应对象范围，意向登记时限等内容。

企事业单位投资的公共租赁住房的供应对象范围，可以规定为本单位职工。

第十二条 配租方案公布后，轮候对象可以按照配租方案，到市、县级人民政府住房保障主管部门进行意向登记。

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，在15个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。对不符合条件的，应当书面通知并说明理由。

第十三条 对复审通过的轮候对象，市、县级人民政府住房保障主管部门可以采取综合评分、随机摇号等方式，确定配租对象与配租排序。

综合评分办法、摇号方式及评分、摇号的过程和结果应当向社会公开。

第十四条 配租对象与配租排序确定后应当予以公示。公示无异议或者异议不成立的，配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。

配租结果应当向社会公开。

第十五条 复审通过的轮候对象中享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等，可以优先安排公共租赁住房。优先对象的范围和优先安排的办法由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

社会力量投资和用人单位代表本单位职工申请的公共租赁住房，只能向经审核登记为轮候对象的申请人配租。

第十六条 配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。

租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。

第十七条 公共租赁住房租赁合同一般应当包括以下内容：

（一）合同当事人的名称或姓名；

（二）房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备，以及使用要求；

（三）租赁期限、租金数额和支付方式；

（四）房屋维修责任；

（五）物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任；

（六）退回公共租赁住房的情形；

（七）违约责任及争议解决办法；

（八）其他应当约定的事项。

省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设（住房保障）主管部门应当制定公共租赁住房租赁合同示范文本。

合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案。

第十八条 公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。

第十九条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。

公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整。

第二十条 公共租赁住房租赁合同约定的租金数额，应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定。

第二十一条 承租人应当根据合同约定，按时支付租金。

承租人收入低于当地规定标准的，可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免。

第二十二条 政府投资的公共租赁住房的租金收入按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理等。

第二十三条 因就业、子女就学等原因需要调换公共租赁住房的，经公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位同意，承租人之间可以互换所承租的公共租赁住房。

第四章 使用与退出

第二十四条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护，确保公共租赁住房的正常使用。

政府投资的公共租赁住房维修养护费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决，不足部分由财政预算安排解决；社会力量投资建设的公共租赁住房维修养护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。

第二十五条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。

第二十六条 承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的，应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意。

第二十七条 承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：

（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；

（二）改变所承租公共租赁住房用途的；

（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；

（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

承租人拒不退回公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期不退回的，市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

第二十八条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。

公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查，发现有违反本办法规定行为的，应当及时依法处理或者向有关部门报告。

第二十九条 承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

第三十条 租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，并签订续租合同。

未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

第三十一条 承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：

（一）提出续租申请但经审核不符合续租条件的；

（二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；

（三）租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。

承租人有前款规定情形之一的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。

搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

第三十二条 房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

第五章 法律责任

第三十三条 住房城乡建设（住房保障）主管部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十四条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位违反本办法，有下列行为之一的，由市、县级人民政府住房保障主管部门责令限期改正，并处以3万元以下罚款：

（一）向不符合条件的对象出租公共租赁住房的；

（二）未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的；

（三）改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途，以及配套设施的规划用途的。

公共租赁住房的所有权人为行政机关的，按照本办法第三十三条处理。

第三十五条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门不予受理，给予警告，并记入公共租赁住房管理档案。

以欺骗等不正手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，由市、县级人民政府住房保障主管部门处以1000元以下罚款，记入公共租赁住房管理档案；登记为轮候对象的，取消其登记；已承租公 共租赁住房的，责令限期退回所承租公共租赁住房，并按市场价格补缴租金，逾期不退回的，可以依法申请人民法院强制执行，承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房。

第三十六条 承租人有下列行为之一的，由市、县级人民政府住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公共租赁住房管理档案，处以1000元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款：

（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；

（二）改变所承租公共租赁住房用途的；

（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；

（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

有前款所列行为，承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十七条 违反本办法第三十二条的，依照《房地产经纪管理办法》第三十七条，由县级以上地方人民政府住房城乡建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入房地产经纪信用档案；对房地产经纪人员，处以1万元以下罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元以下罚款。

第六章 附

则

第三十八条 省、自治区、直辖市住房城乡建设（住房保障）主管部门可以根据本办法制定实施细则。

第三十九条 本办法自2012年7月15日起施行。

第四篇：公租房租金分析

摘要：公租房租金标准的核定体现了其住房保障性质，并影响保障效果。成本法与社会平均负担法是两种不同的租金核定办法，并有不同效果。通过对比，后者更有助于达到保障目标，并能通过租金标准的动态调整实现与其他保障方式的对接。无论如何核定，都需要政府强大的执行力来支持。

关键词：公租房；租金；成本；社会平均负担

中图分类号：f293.35 文献标志码：ａ文章编号：１６７３－２９１ｘ（２０11）08－０064－02

由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》于2010年6月12日正式对外发布。公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不归个人所有，而是政府或公共机构所有的，用低于市场价或者承租者承受得起的价格向新就业职工，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体出租的住房。这一人群的特点在于收入水平居于平均工资水平上下，但资金积累不够，无法负担购买商品住房所必要的首付款。公租房在住房保障体系中定位于廉租房之上、经济适用住房和“两限房”之下。

北京市在推进公共租赁房过程中，创造性地采用了政府主导、市场运作、多方参与的建设新模式和新机制。公租房筹集管理主体以市区政府为主，主要采取了两种形式：一是由市、区住房保障机构作为公共租赁住房管理主体，负责融资、建设、收购、持有、管理公共租赁住房。这些机构均为政府所属机构，履行政府职责管理公共租赁房，工作以服务为导向而不是以盈利为目的。二是一些经济技术开发区、产业园区管委会经批准可以作为公共租赁房主体，利用自有土地建设一些公租房，解决本园区符合条件家庭的住房困难。

公租房作为住房保障体系中的新生事物，其正常运行的关键在于租金标准与合理的进入/退出机制。而其进入/退出机制又可通过租金标准的动态调节实现，因而合理确定租金标准最为关键。从公租房的出发点和定位分析，公租房的租金标准可分别通过成本法与社会平均负担法两种方法来确定，但其效果与保障力度有所不同。

成本法是目前各地正在使用或计划使用的租金确定方法，也是部分已出台公租房管理办法的城市用文件形式予以认可的核定办法，但对于如何核定成本却缺乏明确的说法与统一的认识。目前，北京市公布的公租房成本租金范围已引起很大的争议。公租房建设成本由几个部分组成，分别为土地成本、管理成本、资金成本、税费成本等。在成本核算中，不考虑在土地招、拍、挂中转移到共同开发项目中的成本，而将该部分视为公租房成本的一部分计算在内。

1.土地成本

土地成本由一级开发成本与一级开发利润构成。区别于普通商品房，公租房的土地成本中应剔除政府在招、拍、挂过程中形成的土地收益及土地出让金部分，同时，应明确限制土地一级开发利润，并减免承担一级开发企业在此过程中所缴纳的税费。在土地成本上应等同于经济适用房所享受的优惠政策。此外，土地成本的降低还应通过合理选址、合理规划来实现。应该注意到的是，公租房作为保障性住房，其选址必须确保交通便利、生活设施齐全、周边配套完善，以有效降低入住群体的其他生活支出。因而，在选址、规划上不应通过降低生活便利而降低土地成本，而应通过合理提高容积率来降低单位建筑面积分摊的土地成本，通过适当降低舒适度来平衡因便利性提高而造成的土地成本上升。

2.建筑成本

建筑成本是必须投入到建筑之中的不可压缩的成本。但通过合理的设计和技术的提高，包括内部装修的标准化、规模化作业，仍可降低一定的建筑成本。

3.管理成本

这里所说的管理成本是指在运行过程中所需要投入的经营管理成本，包括物业服务、维修、保养等成本，也包括为管理团队支付的工资等。管理成本的核算技术及标准不存在任何问题，问题在于管理的主体上，即责任主体（甲方）是政府有关部门还是房地产开发公司，二者存在明显的不同，也会带来效果的不同。以政府部门作为主体，符合公租房的权属关系和运行要求，但有可能会导致效率的降低和成本的提高。

4.税费成本

特意提到税费成本，是为了强调作为保障性住房，其本身是社会福利制度的一部分，是用税收来对社会财富效用的重新分配；公租房的建设与运行中均应享受税收优惠，甚至于免税政策，而不应将其纳入到成本中。

5.资金成本

资金成本是房地产开发中除土地、建筑外，成本组成中的重要组成部分。由于资金成本与资金来源、资金周期等都有密切关系，因而在土地成本、建筑成本的核算中都是考虑静态部分，而把资金成本单独计算。资金成本是房地产开发中静态成本的取得、周转所产生的额外支出。作为保障住房，公租房的资金来源应本着成本最低的考虑。目前，国家出台了利用公积金余额为政策性住房提供资金支持的相关办法，但由于规定回收周期仅为三年，无法适应公租房资金回收所需的十几、几十年的需求，无法解决问题。合理的资金来源应为地方债券形式，通过资本市场筹措长期资金，从而降低资金成本。这需要出台金融政策予以支持。

在成本法确定公租房租金标准中，关键在于政府要从社会保障性质出发，明确合理的优惠政策，真正以惠及民生为目标，避免、杜绝开发商或其他群体借公租房渔利。

为简易起见，可通过与市场上相似区位、相似条件租赁性住房的租金标准对比来确定成本范围。但须注意的是，应从市场租金中将开发利润、土地出让金、政府土地收益、出租税收等因素扣除后作为成本租金的参照标准。应该看到的是，因为租赁市场的不完善，以对比方式来分析成本范围还存在很大的困难，特别是由于开发商利润的不透明和租赁税收的缺失。

与成本法相比，社会平均负担法更体现社会保障性质，并可以动态调整，上限可与市场接轨，下限可与廉租房衔接。平均负担法通过核定家庭年收入中扣除生活必需品支出（不计住房类消费）之后剩余部分为基数，以社会平均消费中房租消费占收入的百分比为因子，计算保障住房中的个人可负担部分，并作为租金标准。

1.家庭年收入。家庭年收入以上一为核算基础。除常用的工资收入、劳务收入等之外，考虑到家庭资产因素，比如，现有住房、汽车、存款等资产差别，应将资产以货币量化后，按社会平均资产收益率计入到家庭年收入水平中。

2.生活必需品支出水平。生活必需品支出水平可参考统计部门发布的有关数据，从中分析，获取一个固定的货币量而不是百分比。考虑到公租房的保障性质，在分析中应适当剔除高收入群体消费对统计数据的拉动作用。

3.房租、收入比。房租收入比在统计数据中也有所体现，另一个来源也可以考虑cpi 数据构成中的房租占其他生活品份额的比例来确定房租支出比。

合理确定以上参数后，公租房租金中的个人负担部分就可以得出：如其结果达到或超过市场租金标准，则表明不符合条件或应退出公租房体系；如其负担部分不足成本租金，则应以福利方式予以补贴，如租金返还。

平均负担法的困难在于收入水平的核定，特别是与准入/退出机制结合后的动态核定，需要有专业的部门来完成这项工作，并需要与税收、银行等部门的密切配合，辅之以完善的信用体系来保障运行效果。但与成本法相比，平均负担法更体现了保障性住房的福利保障特点，更有利于公开、公平、公正。并且，对于公租房的合理使用、运转具有很大优势。

在目前的情况下，首先应该严格控制公共租赁住房土地获取费用、开发建设成本，为公共租赁住房提供长期低成本融资支持，加大公共租赁住房开发建设及运营管理环节的税费减免力度，为在土地征收和拆迁安置补偿难度大、成本高的区域建设的公共租赁住房提供必要的财政补贴，以降低公共租赁住房开发建设和运营管理的综合成本。公租房定价的科学与否，是决定公租房制度成败与社会评价好坏的关键因素。无论是使用成本法还是平均负担法，关键还要看政府有关部门的定位与执行能力。对于保障住房，政府部门不是仲裁者，而是当事人，是行为的主体，必须切实承担起相应责任，并用强大的执行力履行责任，才能真正达到保障的目标。

第五篇：差异化公共租赁住房租金定价机制

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差异化公共租赁住房租金定价机制

差异化公共租赁住房租金定价机制

近年来，由于房价高企和城镇化进程加快，商品房价格与群众住房支付能力的差距日渐扩大，出现了大批既买不起商品房又游离于住房保障体系之外的“夹心层”，住房保障的“短板”开始显现。在群众住房危难时刻，党中央、国务院审时度势，在党的十七大报告中将“住有所居”与“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养”一并提出，着力解决人民最关心、最直接、最现实的住房问题。

目前，各地公共租赁住房保障工作基本处于建设、交付、管理并存期，作为住房保障的新生事物，其不论是在政策制定还是在具体实践上都需要不断改进与完善，在建设和管理中也难免遇到一些难题，其中租金定价合理与否，将直接决定住房困难群体的经济承受能力，这事关公共租赁住房保障制度实施的成败及公共租赁住房推行可持续健康发展是否顺利。租金定价是重要的民生问题，其不仅是制度性难题，也是社会各界广泛关注的焦点。杭州在发展公共租赁住房方面走在了全国前列，其差异化租金定价模式值得各地借鉴。

一、国内公共租赁住房租金现状

全国各地都把公共租赁住房作为保障性安居工程建设重点，在土地供应、资金保障上都投入了大量资源。但近年来，部分城市出现了大量公共租赁住房租不出去的现象，究其原因，除了房屋地段偏、交通配套滞后外，租金高也是一个重要的弃租因素。

对于公共租赁住房租金，大部分地区实行“政府主导，市场运作”，租金标准一般根据成本状况按照低于市场租金的原则合理确定，但在实际运营管理中，成本回收期较长且难以平衡成本，更谈不上微利。地方政府在公共租赁住房保障中的持续财政投入已捉襟见肘，面对强烈的民生需求和日趋紧张的财政，部分地区将陷入进退两难的尴尬局面。造成此僵局的主要成因有以下两方面。

（一）公共租赁住房租金含有政府提供公共产品的责任

公共租赁住房作为社会公共产品，基本由公共财政支付，以弥补

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市场机制不足，解决“夹心层”住房困难问题，体现政府提供公共产品的责任。如果租金向市场看齐，低收入阶层是否还有必要通过政府提供的公共租赁住房解决住房问题？

（二）公共租赁住房租金相对市场租金的合理性

考虑到公共租赁住房的建设成本和后续运营管理，以及各地政府财政的发展，需要收取一定租金是可以理解的。但是如果严格按照“政府主导，市场运作”，除土地行政划拨外，租金就需要考虑建造成本、资金利息、后续管理费等，可以说各地公共租赁住房租金基本与市场价持平或者高于市场价的现象。而且，各地市场租金普遍存在租售比倒挂，市场租金偏低，市场出租的住房主要以投资为主，看重的是房屋的升值潜力而不是房租，租金并不能反映真实出租价值，总体上与房价相比市场租金偏低，但与当前居民承受能力相比还是偏高。在此背景下公共租赁住房租金又略低于市场租金，这将难以在短期内完全依靠租金回收建造成本，也不能吸引社会资金投资到保障房建设。

二、杭州公共租赁住房租金差异化定价模式分析

2004年开始，杭州探索实施外来务工人员和大学毕业生租赁型公寓（简称“两项公寓”），2009年提出大力发展公共租赁住房（2010年将“两项公寓”纳入公共租赁住房管理），遵循“政府主导、统一规划、统一标准、分级建设、社会参与、统一管理、市场运作”建管原则，着力解决“两个夹心层”住房难题，全力打造无缝衔接的公共租赁住房保障体系。目前，杭州通过收购、自建、配建等方式，已筹建公共租赁住房300余万平方米6万余套，已累计解决住房困难家庭1.3万余户。总结历年住房保障的实践经验，为解决因租金高导致弃租问题，2012年4月，杭州出台《杭州市区公共租赁住房租金管理暂行办法》（杭价服[2012]12号）（以下简称《租金办法》）、《关于杭州市区公共租赁住房租金标准的通知》（杭价服[2012]13号）（以下简称《租金通知》），根据土地等级不同实行差别化租金，改变过去租金“一刀切”的不合理做法，并对租金实行动态管理，每两年调整一次。

（一）公共租赁住房租金定价机制

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1.公共租赁住房租金定价原则

杭州公共租赁住房租金实行市场定价原则。租金综合考虑项目建设、运营和管理成本，按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定。市场定价可直接影响租赁和购房需求，其也是政府经济租赁市场和抑制房价上涨的调控工具。

2.公共租赁住房租金定价模式的调整

杭州在“两项公寓”和公共租赁住房保障初期，房源分布较为集中，仅为试点，租金实行“一刀切”定价模式，不分地段优劣，一律为每月每平方米13元，对低困家庭实行租金减半。但随着公共租赁住房筹建方式的多元化，项目日益增多，地块分布全市，同时保障打破“户籍限制”后，原有“一刀切”的租金模式难以满足实际需要，也有失公平。为此，自2012年开始，杭州根据土地等级制定了新的租金政策，租金定价由“一刀切”向“差别化”转变，即按照土地等级不同实行差别化租金定价，不同地段的租金存在差异，从每月每平方米36元～10.50元不等，地段越好，租金越高，这种做法充分体现了公平性。租金平均水平为同类地段市场租金的70%。据统计，自实施差异化租金以来，选房入住率平均在92%以上，弃租率明显下降。

（二）公共租赁住房租金定价相关配套措施

1.租金减免优惠制度

根据《租金办法》和《租金通知》规定，保障家庭只要持有民政部门核发的有效期内的《杭州市低收入家庭认定证明（住房保障专用）》，根据土地等级就可享受30%～50%租金减免优惠。土地等级高，减免幅度小；土地等级差，减免幅度大。用租金减免的经济杠杆，引导更多住房困难群体选择相应等级的公共租赁住房，减少弃租现象。

杭州为实施公共租赁住房与廉租住房保障并轨管理，对已不符合廉租住房保障但仍符合公共租赁住房保障的住房困难家庭，在首个租赁期（3年）由实施租金减免的优惠政策，公共租赁住房租金参照直管公房租金标准缴纳，以资助刚脱困家庭改善生活质量。2.租金动态调整机制

杭州公共租赁住房租金实行动态管理，每两年调整一次。物价管理部门委托专业估价机构，测定公共租赁住房项目所在区域的市场租

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金，根据土地等级，定期对租金进行调整，确保租金水平在同类地段市场租金的70%上下浮动，避免租金长期过低或过高，防止滋生寻租空间或产生弃租现象。根据《租金办法》和《租金通知》规定，遇租金调整时，在合同期内实行“租金孰低”原则，即公共租赁住房合同期限内租金标准提高时，承租人仍按原合同确定的租金标准缴纳至租赁期满；租赁合同期限内租金标准降低时，次月起承租人按降低后的租金标准缴纳。

3.租金便于租后管理的设计

杭州公共租赁住房小区物业实行公开招标，但物业管理费原则上不实行“优质优价”。为了吸引和鼓励优质物业服务企业参与保障性住房小区物业管理，《租金通知》规定“承租人缴纳租金后，不再缴纳物业服务费和电梯、增压水泵等能耗费”，即租金定价中包含物业费和电梯、增压水泵等能耗费，这意味着参与管理的物业企业只要服务管理到位，就可以100%的收费率收取物业服务费（一般小区物业费平均收费率在85%左右），即节省了收费的人力成本，又获得了15%左右的收费率机会收益，可用以弥补不实行“优质优价”带来的损失。在利于物业企业发展和便于后续管理的租金定价设计模式下，杭州公共租赁住房吸引了具有国家一级资质的南都物业公司参与管理，目前管理情况较好。

4.租金过渡利于退出机制的实施

杭州对公共租赁住房设立了较为严格的准入和退出机制，自取消公共租赁住房资格之日起，承租人最多有3个月的过渡期，过渡期内租金不变，如超过期限，必须按标准租金的3倍缴纳租金。从实践看，过渡期租金的人性化设计，有利于实施退出机制。同时，过渡期外3倍租金的惩罚机制，可以防止“老赖”不退房。

5.租金可用公积金全额缴纳

杭州不断完善住房公积金使用功能，明确公共租赁住房承租家庭，可申请提取住房公积金账户内的存储余额，按月用于支付房屋租金。目前，已实现住房公积金支付系统与公共租赁住房租金收缴系统的完全对接，申请程序简便。一方面住房公积金缴租减轻了承租家庭的经济负担，另一方面充分发挥了公积金破解“住房难”的作用。

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6.商业配套平衡成本的微利模式

杭州公共租赁住房建设运营管理中，不过度依赖公共租赁住房租金回收成本，但在建设公共租赁住房小区时，除税收优惠政策外，还应适当扩大商业配套用房的比例，且产权属于公共租赁住房管理机构或社会投资主体。与公共租赁住房租金相比，小区配套的商业用房完全可按市场租赁运作，这不仅可以保证公共租赁住房小区项目获取长期稳定的收益，还能用以贴补平衡公共租赁住房项目建设成本和后续管理租金收支差额。通过“商业配套平衡成本”的微利模式，已成功吸引多家企业、社会团体等社会投资主体参与到公共租赁住房建设管理中，据不完全统计，社会资金建设公共租赁住房约70万平方米，约占杭州“十二五”公共租赁住房规划供应量的25%。

三、完善公共租赁住房租金定价政策的几点建议

（一）租金水平与货币补贴水平相协调

大部地区公共租赁住房保障初期实行“实物为主、货币为辅”，中后期转变为“货币为主、实物为辅”。保障形式重心的转变，就要求各地在制定租金水平时，尽量做到实物租金水平与货币补贴水平相协调，一般实物租金与市场租金两者间差额可参考作为货币补贴水平的基数，各地可根据租赁市场的标准适当上下浮动。否则，货币补贴水平过高、有利可图，实物保障家庭就会弃租转而申请货币补贴保障，造成大量房源空置，导致货币补贴的财政支付压力增加。相反，货币补贴水平过低，保障家庭就会放弃货币补贴转而申请实物保障，造成政府供地日趋紧张，财政投资日益增加。

（二）完善不同户型间的租金差异

按照集约供地和保障基本需求原则，公共租赁住房单套面积控制在60平方米以下，户型分成套和非成套。各地普遍存在同地段或同小区成套住房和非成套住房租金同一水平的现象，有失公平，导致了大部分非成套房屋的空置及合租成套住房的弃租现象。为了鼓励单身的大学毕业生、创业人员承租非成套或合租成套住房，各地应进一步完善细化租金体系，对承租非成套或合租成套住房的保障对象，给予一定幅度的租金优惠。

公共租赁住房租金定价机制是一项较复杂的系统工程，必须以民

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生为出发点，兼顾投资主体承受能力，完善配套政策，以保本微利原则，吸引社会资金的投入。各地应积极发挥公共租赁住房租金的杠杆作用，合理调节需求，充分彰显公平，使公共租赁住房租金定价更加规范、合理。

李美婷/责任编辑

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