第一篇：如何安全的购买拆迁安置房
如何安全的购买拆迁安置房
借鉴本文限于上海地区包括郊区
拆迁安置房，又称配套商品房，是开发商开发的用于拆迁户安置的商品房，拆迁安置房往往位于较为偏远的地区，拆迁安置房的价格远远低于市场价格，拆迁安置房只能由拆迁安置人购买，拆迁安置房取得房屋产权后五年内不得上市交易。
鉴于拆迁安置房又上述特点，所以在购买拆迁安置房的时候会有很多有别于购买普通二手房的特点，特别是风险控制点有很大的不同，本文实际上要着重探讨的就是购买拆迁安置房的风险点，以便于广大读者能够按图索骥，既能得到喜欢的房屋，又能最大限度的降低风险，保护自身的合法权益。
由于购买拆迁安置房的风险绝大多数是对于买方而言的，所以本文也是以买方的角度去探讨风险点的解析与控制。
论述之前首先要把购房的过程简单的介绍一下，方便了解。购买拆迁安置房，首先是要有确定的房屋，一般是现房，先要看房，对房屋满意后与上家讨论房价，房价确定好后，双方拟定购房协议，然后按照协议付款，交房，期限满了办理产权过户手续。由于拆迁安置房不能贷款所以，都是要现款交易的。
在上面的流程中有下列情况需要注意：
一、确定在跟谁买房。
很多人说谁是产权人跟谁买，话虽不错，但是由于绝大部分的拆迁安置房在交易时是没有办理出产权证的，产权还没有转移，没有产权证作为确定产权人的依据，就比较麻烦了，一般来说可以通过两个环节来确定，第一是看配套商品房买卖合同，谁是合同上的买家，那么他就是将来产权证上登记的人，第二是看拆迁安置协议，拆迁安置协议上约定了房屋安置给谁的，那么谁无疑就是将来的产权人，但是如果一个拆迁安置协议上不止一户人家，房屋也不止安置了一套，那么具体是哪户人家安置了哪套房屋搞不清楚该怎么办呢？那保险期间最好叫所有被安置人口签字，千万不要盲目相信所谓的家庭协议，因为很多家庭协议都存在代人签字的情况，也许将来冒出一个人来说字不是他签的，要求确认合同无效，那即便他的说法不一定会得到法律支持，但是诉讼起来也不好处理。所以如何确定产权人真的是要慎之又慎。
二、购房合同是否有效
合同效力是一个最严重的问题，如果合同无效了，那就成了废纸一张，所有经过慎重考虑的约定都没有了用处，因此在本文的第二条必须要把合同的效力以及解决方案进行重点说明 首先是合同效力，这里主要强调的是在签订购房协议时上家尚未取得产权证的情况，因为如果上家已经取得产权证就确定无疑合同有效，这里也不再赘述。如果上家也没有取得产权证，根据法律规定产权以登记为准，这就意味着该房屋的产权还不是属于上家而是开发商的，而上家是无权处分不属于自己的房产的，现在的法律规定是如果在纠纷发生后诉讼过程中上家取得产权证的，也视为有产权，但是如果恰恰相反呢，诉讼过程中上家一直没有办理产权证，那么法院也是有可能直接认定合同无效的，那么这就意味着买家竹篮打水一场空。这对买家来说是最大的风险了，所以这个因素必须要考虑到。对于这个问题同样可以在合同中通过约定的方式进行规避。
由于这个风险的根源点还是上家的反悔诉至法院要求确认合同无效，那么我们的约定就应当是让上家不敢去起诉确认合同无效，可以这样约定“如果上家反悔起诉到人民法院，最终本合同被确认无效的，上家应当向下家承担原房价两倍的违约金。”由于按照法律规定合同无效或者被解除不影响合同中解决争议条款的效力，那么这个条款的效力会被保留下来，同时对上家也是一种威慑。
三、上家不办理产权证如何处理 很多拆迁安置房的产权证要等到一年后，两年后或者若干年后才能办理下来，由于时间较长，时隔多年后，上家看到房价上涨，就不太愿意办理，总想再多要求一部分，这时对于下家来说比较被动，那么可以有下面几种处理方式，第一，约定自能够办理产权登记之日起不办理的，迟延一天支付（）违约金；第二自能够办理产权登记之日起拒不办理的，有权起诉到人民法院要求上家及时办理；第三自符合办理条件之日起（）日内不办理的，下家有权解除合同并要求下家承担原房款两倍的违约金。当然最好是第一和第二种方式并用。
四、上家在合同期满后拒不办理过户手续如何处理？
期满后过户也是一件非常复杂的事情，需要上家的极力配合，因为按照法律规定上海的房屋过户，房地产交易中心只受理规范合同文本，而并非所有的文本都可以，如果仍然依据当年双方达成一致的合同过户，房地产交易中心肯定是不受理的，仍然需要双方再订立一份格式文本，这就需要上家的配合了，这个时候如果上家为了自身利益考虑不配合，那么过户就成为不可能，不过这也不用过于担心，出现类似情况，起诉到人民法院后，凭着法院的判决书就可以办理过户手续了，所以这种纠纷是可以补救的。不过需要强调的是正式过户时会有些税费，这些税费双方要提前协商好，并且要充分的有所预计，避免横生枝节。
五、上家产权证出来以后进行了抵押，如何处理
这也是防范的重点，由于抵押权是物权，优于债权请求权，所以当事人一定要重视，一旦上家抵押了房屋，那么将来要过户必须要把所有贷款都还掉，如果上家不还，那么下家就要垫付，这是非常不划算的，最好的办法是自行在该房屋上设定抵押，这样的话，即便再行抵押也只能就余值抵押，那风险就小很多了，这也是釜底抽薪的办法，所以在此劝解购房人，购买这样的房产一定要记得办理抵押手续。六、一房二卖如何处理
一房二卖也是经常发生的纠纷，法律规定如果过户的以过户的为有效，如果都没有过户以签订在先的有效，但是签订在先还是在后很有可能通过作假来达到，常人判断只能是根据合同日期来，当然还有一个判断标准就是入住，谁在该房屋内实际居住，一般判定谁的合同已经实际履行，所以解决这个问题可以通过实际居住的方式达到，因为大部分购买拆迁安置房主要是自住，这一点不难办到。当然这并非最为安全的方式，安全的方式还是能够办理一个抵押手续，这样的话对于资金安全才有保障。
作者：上海君拓律师事务所 高级合伙人 焦春伟律师
第二篇：如何购买拆迁安置房研究与分析
如何购买拆迁安置房
所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
因此购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房 1
等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。
第三篇：购买安置房协议书
协议书
甲方（转让方）：
乙方（受让方）：
一、合同总则
1、转让的标的物为位于库尔勒屋，因该房屋尚未建设，为期房，甲方无法确定具体的楼号、单元号，甲方确定转让给乙方的房屋面积大于或等于捌拾平方米，楼层为＿＿＿＿＿层。
2、转让价款：每套房屋为人民币＿＿＿＿＿元币（大写＿＿＿＿＿元）。
3、根据拆迁安置的规定，每套房屋可附带20（贰拾）平方米的门面房，门面房位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，门面房按每平方米1700元（壹仟柒百元）的价格转让给乙方。
4、甲方保证乙方享受农民拆迁安置补偿待遇，保证乙方直接与房屋开发商及拆迁公司签订《拆迁安置及及货币补偿协议》（该合同为政府部门原始备案），保证乙方取得该合同后，可凭该合同在房产管理部门取得产权证书。
5、付款方式为：签订本合同时，不包括第3条门面房的预交＿＿＿元（大写＿＿＿＿＿元），包括第3条门面房的预交＿＿＿＿＿元（大写＿＿＿＿＿元），余款在乙方与开发商及拆迁公司签订拆迁安置及货币补偿协议之日起叁日内付清。
二、甲方权利义务
1、甲方必须保证乙方取得本合同约定的房屋，并保证房屋面积及楼
层符合本合同约定，否则，甲方承担违约责任。
2、甲方保证收到乙方的第一笔预付款（第一条第五款）之日起，90日内，将乙方与房屋开发商及拆迁公司的《拆迁安置及货币补偿协议》签订完毕，如不能按时办理完毕，甲方承担违约责任。
三、乙方的权利义务
1、保证根据本合同的约定支付价款，如不能按时支付，应承担违约责任。
2、提供身份证及户口本证件，如因乙方不能提供身份证及户口本证件，造成无法签订《拆迁安置及货币补偿协议》，由乙方自己承担后果。
四．违约责任
1、违约方应向守约方支付违约金，违约金为拾万元。
2、本合同意向由甲方提出，如违反国家法律、法规规定，造成本合同无效，由甲方承担违约责任。
五、本合同一式两份，自双方签字之日起生效，因甲方为维吾尔族，本合同为汉字文本，甲方不需要翻译维文文本，保证完全理解本合同文字意思表示。
甲方：乙方：
年 月 日年月 日
商品房买卖合同
甲方（转让方）：
乙方（受让方）：
二、合同总则
1、转让的标的物为位于库尔勒市梨香南路＿＿＿＿号小区的拆迁安置房屋，因该房屋尚未建设，为期房，甲方无法确定具体的楼号、单元号，甲方确定转让给乙方的房屋面积大于或等于捌拾平方米，楼层为＿＿＿＿＿层。每套房屋可附带＿＿＿＿＿＿＿＿平方米的门面房，门面房位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
2、转让价款：每套房屋为人民币＿＿＿＿＿元币（大写＿＿＿＿＿元）。门面房按每平方米1700元（壹仟柒百元）的价格转让给乙方。
5、付款方式为：签订本合同时，预交＿＿＿元（大写＿＿＿＿＿元），余款在房屋交工后一次性付清。
二、甲方权利义务
1、甲方必须保证乙方取得本合同约定的房屋，并保证房屋面积及楼层符合本合同约定，否则，甲方承担违约责任。
2、甲方保证收到乙方的第一笔预付款之日起，90日内，确定乙方与房产开发商直接签订买卖合同，否则甲方承担违约责任。
三、乙方的权利义务
1、保证根据本合同的约定支付价款，如不能按时支付，应承担违约责任。
2、提供身份证及户口本证件，如因乙方不能提供身份证及户口本证件，由乙方自己承担后果。
四．违约责任
1、违约方应向守约方支付违约金，违约金为拾万元。
2、本合同意向由甲方提出，如违反国家法律、法规规定，造成本合同无效，由甲方承担违约责任。
五、本合同一式两份，自双方签字之日起生效，因甲方为维吾尔族，本合同为汉字文本，甲方不需要翻译维文文本，保证完全理解本合同文字意思表示。甲方：乙方：
年 月 日年月 日
补充协议
甲方（转让方）：
乙方（受让方）：
甲、乙方双方就 年 月 日签订的商品房买卖合同有关事宜，签订以下补充协议：
1、因甲方转让给乙方的是农民拆迁安置房屋，甲方保证乙方享受农民拆迁安置补偿待遇，保证乙方直接与房屋开发商及拆迁公司签订《拆迁安置及及货币补偿协议》（该合同为政府部门原始备案），保证乙方取得该合同后，可凭该合同在房产管理部门取得产权证书。
2、付款方式为：余款在乙方与开发商及拆迁公司签订拆迁安置及货币补偿协议之日起叁日内付清。
3、甲方保证收到乙方的第一笔预付款之日起，90日内，将乙方与房屋开发商及拆迁公司的《拆迁安置及货币补偿协议》签订完毕，如不能按时办理完毕，甲方承担违约责任。
4、本合同意向由甲方提出，如违反国家法律、法规规定，造成本合同无效，由甲方承担违约责任。
5、本合同一式两份，自双方签字之日起生效，因甲方为维吾尔族，本合同为汉字文本，甲方不需要翻译维文文本，保证完全理解本合同文字意思表示。
甲方：乙方：
年 月 日年月 日
第四篇：购买安置房协议
储藏室出售协议
甲方：
乙方：
乙方因自身需要自愿购买甲方位于楚园春天9号楼下_____储藏室，现双方就储藏室买卖相关事宜达成以下协议：
一、甲方位于楚园春天9号楼下储藏室_______卖给乙方，总价人民币壹万陆仟元整（小写：16000元）。双方房款两清后（甲方已经将购买此房的收据交于乙方），双方不存在任何关系。
二、本协议双方签字生效，双方各持一份，自觉遵守，签字后生效。
甲方签字：乙方签字：
2014年7月31日
第五篇：拆迁安置房买卖合同
拆迁安置房买卖合同
出卖人：（以下简称甲方）身份证号：
住址：
买受人：（以下简称乙方）身份证号：
住址：
甲方欲将位于安置房出售给乙方。现甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产一事签订本合同，以资共同信守执行。
第一条、房屋的基本情况：
甲方拆迁安置房屋坐落在，安置房面积为平方米，房屋用途为住宅。现尚未办理产权证。
第二条、本合同中所述房屋为甲方拆迁安置房，是甲方的家庭共同财产。该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。
第三条、上述房产的交易房屋面积和价格：
买卖房屋面积为平方米，按元/平方米计价，共计人民币万（￥元整）。
第四条、付款时间与方式：
本合同签署后一次性交付给甲方；如贴补合同差价由甲方承担，物业费等由乙方承担。
第五条、房屋交付：
1、本合同签署后，甲方应将所持有的《安置协议书》原件交由乙方保管；
2、甲方应在乙方购房款付清后，将约定买卖的房屋及其附带的钥匙全部交付给乙方，由乙方所有。
第六条、关于产权登记及过户的约定：
对本房屋以后需要办理房屋产权证，土地证等其他手续，经甲乙双方协商，按以下约定进行。
1、在办理房屋产权证、土地证等其他手续之前，甲方应告知乙方，所须一切费用全部由乙方承担。甲方应该提供一切与之有关的手续及资料，甲方不得用任何方式拒绝阻挠。
第七条、违约责任条款：
1、乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方，逾期达到一个月的，甲方有权解除本合同，乙方并承担逾期付款购房款的违约金；
2、甲方在交房后未按约定将房屋及其附带的钥匙全部交付给乙方的，视为甲方违约，甲方应支付违约金人民币叁万元整给乙方。
3、乙方在接到办理房屋产权通知后逾期10日不去相应机构办理产权证和土地证的，视为乙方违约，甲方不承担一切责任。
第八条：本合同发生争议的解决方式：
双方本着友好协商，公平合理的原则签订本合同，签订本合同后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔。在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决。协商不成的，双方一致同意向人民法院提起诉讼。
第九条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定由甲
方、乙方共同协商解决，与本合同具有同等法律效力。
本合同在甲、乙双方和鉴证人签字之时生效。本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。本合同一式贰份，甲方产权人共持一份，乙方一份，鉴证人持一份留存备查。
甲方（签字生效）：
鉴证人：
电话：甲方：
乙方(签字生效)： 乙方：
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