第一篇：借名买房行为的法律探析｜王茂刚｜法官视点｜来源：茂刚法官新浪博客
借名买房行为的法律探析 ｜王茂刚｜法官视点｜来
源：茂刚法官新浪博客
借名买房行为的法律探析
1、对购房资格的限制。对于经济适用住房、限价商品住房等特定性质的房屋，对购买人在身份、收入等方面有特定要求，当满足特定要求的人没有购房需求，而有购房需求的人不符合特定要求时，就出现了后者借用前者的身份购买房屋的现象。近年来，国务院和一些地方政府相继出台对普通商品房的限购政策，又催生了更多的借名买房行为。
2、逃避债务或隐匿财产。一些从事经营活动的个人或企业，为逃避将来可能的债务追索，借用他人（多为公司员工或公司法定代表人）名义购买房屋，制造其无力偿还债务的假象。夫妻一方为了在将来离婚时多得财产，用对方不掌握的夫妻共同财产借用他人名义购买房屋。
3、逃避税费或报销费用。有些父母因为担心将来征收遗产税，买房时直接借用子女的名义，同时还可以在子女的单位报销供暖费或物业费，一举多得。
4、为了使用他人名义办理商业贷款或公积金贷款。有些父母因贷款额度低、年限短，于是借用子女名义买房，以便用子女名义申请商业贷款。因公积金贷款比普通商业贷款利率低，有些人为借用他人名义办理公积金贷款，而借用他人名义购买房屋。
二、借名买房行为的效力
1、借名买房行为的法律关系
借名买房行为的主体包括借用他人名义购买房屋的人（也称实际出资人，下文简称借名买房人）、出借自己名义供他人买房的人（下文简称名义买房人）和房屋出卖人（多为房地产开发商，也包括自然人），三个主体各自之间是三个不同的法律关系，名义买房人与借名买房人之间是借名关系，名义买房人与房屋出卖人之间是名义买卖关系，借名买房人与房屋出卖人之间是事实买卖关系。
2、借名行为的法律效力
借名人借用出借人的名义实施民事法律行为就是借名行为。借名行为在现实生活中并不少见，借名用以实施的民事法律行为也很广泛，除借名用于买房外，还有借名买车、借名出资、借名经营等等。现实中，借名买房行为的表现形式多为签订书面借名买房协议，该协议在合同法中属于无名合同，有的是有偿的，也有无偿的，协议通常约定借名买房人借用名义买房人的名义购买房屋，借名买房人对所购买的房屋享有事实上的所有权，名义买房人对以其名义购买的房屋不享有任何权利；也有的是借名买房人与名义买房人签订“房屋买卖合同”，表明先由名义买房人购买房屋，再由名义买房人将房屋卖给借名买房人，但双方并无实质意义上的买卖行为，而是一种借名买房行为；还有一些是口头的，并无书面协议。
借名行为是否有效，要看借名用以实施何种民事法律行为以及实施该民事法律行为的内容。如该民事法律行为对实施主体无身份要求，比如买汽车（北京市实施的小客车数量调控和配额管理制度，是为了缓解机动车保有量增长速度而采取的一种措施，不是对小客车购买主体身份的限制），则借名行为是有效的。如果该民事法律行为对实施主体有身份要求，借名实施该民事法律行为虽然不会因为违反了管理性的强制性规定而无效，但如果借名实施该行为会损害社会公共利益，则借名行为无效，如果未损害社会公共利益，则借名行为有效。
具体到借名买房行为中，借名行为的效力首先看借名购买的房屋对购买者的身份是否有限制，如是不受任何限制的普通商品房，则借名行为有效。对购买者身份有限制的房屋，如果借名买房人亦符合购买条件、不受限制时，借名行为有效。对购买者身份有限制的房屋，如果借名买房人不符合购买条件、受到限制时，则看借名买房行为是否有损害社会公共利益的情形，如果不存在损害社会公共利益的情形，比如借名购买购回迁安置房屋、旧村改造安置房屋，则借名行为有效，因为此时的名义买房人自愿让渡自己的全部或部分购房权利，不仅不涉及社会公共利益，还有利于发挥物的效用；如果有损害社会公共利益的情形，比如借名购买经济适用住房、限价商品房住房，则借名行为无效，因为该借名行为损害的是国家城镇住房管理制度，且事关社会公共利益。
3、房屋买卖合同的效力。
名义买房人与房屋出卖人之间存在名义买卖关系，从表面看，双方签有房屋买卖合同，合同本身不存在无效的法定情形，有支付房款、交付房屋等履行行为，进行产权过户时，房屋过户到名义买房人名下。所以不管借名行为是否有效，不影响房屋买卖合同的效力，只要名义买房人与房屋出卖人之间签订的合同不存在法定的无效情形，房屋买卖合同都属有效。但也有观点认为，如果借名行为无效，必然导致名义买房人与房屋出卖人签订的房屋买卖合同无效。笔者认为该观点将借名行为与房屋买卖行为混为一谈，如果因借名行为无效而强行认定房屋买卖合同无效，不仅不利于交易的稳定，而且会损害无辜的房屋出卖人的利益。
必须明确，这里说房屋买卖合同有效，仅指合同本身，是法律层面上的有效，并不代表名义买房可基于有效的房屋买卖合同取得事实上的房屋所有权。
4、事实买卖行为的效力。
借名买房人与房屋出卖人之间虽无合同关系，但有实际交付房屋、支付购房款等履行合同的事实，故双方存在事实买卖行为。事实买卖行为的效力取决于名义买卖关系中房屋买卖合同的效力，房屋买卖合同有效，则事实买卖行为必然有效。与房屋买卖合同一样，借名行为的效力不影响事实买卖行为的效力。同样须明确，借名买房人凭借有效的事实买卖行为并不是均能取得房屋所有权。当借名行为有效时，借名买房人可基于有效的事实买卖行为取得房屋所有权，而当借名行为无效时，借名买房人则无法基于有效的事实买卖行为取得房屋所有权，因为该买房行违反了特定房屋的管理制度，损害了社会公共利益，该房屋应按照相关制度处理，比如政府相关部门对经济适用住房进行回购。
不仅在借名买房行为中认可事实买卖行为的效力，在借名实施的其他法律行为中，也同样认可事实法律行为的效力，而且最高人民法院还以复函或司法解释等形式对一些事实法律行为的效力给予了明确。比如，在借名买车行为中，如果有充分证据证明车辆登记名义人与实际出资人之间有借名买车的事实，此时，《最高人民法院关于执行案件中车辆登记单位与实际出资购买人不一致应如何处理问题的复函》中称，应当依据公平、等价有偿原则，确定车辆归实际出资人所有。再如，针对借名出资行为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定
（三）》第二十五条作了规定，该条第一款确认了借名出资行为的效力，第二款确认实际出资人对其出资行为享有出资权益。
三、借名买房行为与物权公示公信原则的冲突
物权的公示原则，是指物权的设立、变动必须依据法定的公示方法予以公开。根据《物权法》第六条的规定，不动产物权的公示应当依法登记，动产物权的公示应当依法交付。在借名买房行为中，依据物权公示原则，名义买房人作为房屋买卖合同中的买受人依法登记为所有权人，这与借名买房人为事实上的所有权人相冲突。针对登记所有权人与事实所有权人的冲突，要根据借名行为的效力来决定解决办法。如果借名行为有效，在具备过户条件的情况下，借名买房人可要求名义买房人协助办理过户手续，将借名买房人登记为所有权人。如果借名行为无效，应按照相关房屋管理制度办理，比如由政府相关部门对该房屋予以回购。
物权的公信原则，就是指对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态，相对人有合理的理由相信其为真实的权利状态，并与登记权利人进行了交易，对这种信赖法律就应当予以保护。物权法上所说的公信原则表现为两方面的内容：
1、登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，2、凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行的交易，在法律上应受到保护。在借名买房行为中，名义买房人是登记记载的权利人，所以名义买房人在法律上被推定为真正的权利人，这与借名买房人是真正权利人相冲突。针对推定权利人与事实权利人的冲突，解决的办法是借名买房人提供足以推翻名义买房人为推定权利人的证据，来实现其为真正权利人的主张。实践中，能够用来推翻推定权利人的证据主要有：借名买房的书面协议，借名买房人支付购房款的凭证，借名买房人在买房过程中的签字，借名买房人接收房屋及实际使用房屋的证据等。当前，借名买房人持相关证据直接去行政机关进行变更登记，恐怕还难以实现，而应通过民事诉讼的方式要求名义买房人协助过户。在借名买房行为中，不管借名行为是否有效，他人的信赖利益都将受到保护。也就是说，凡是信赖登记所记载的权利而与名义买房人进行的交易行为受法律保护。
四、借名买房行为存在的风险
借名买房行为容易引发纠纷，对名义买房人和借名买房人都有潜在的风险。对于名义买房人而言，主要是借名买房人以按揭贷款买房出现不能按时还贷情况时，会影响名义买房人的银行信用，也可能在诉讼后成为被执行人。对借名买房人而言，存在的风险更大，主要体现在：
1、名义买房人违反诚实信用原则，主张对以其名义购买的房屋享有所有权。在借名行为有效且借名买房事实能得到证明的情况下，借名买房人的权益还能够得到保护，但在借名行为无效甚至不能证明存在借名买房行为的情况下，借名买房人的权益将很难得到有效保护。
2、名义买房人违反诚实信用原则，将以其名义购买的房屋出卖他人。由于他人的信赖利益受到保护，在此情况下，借名买房人只能向名义买房人主张经济损失。
3、名义买房人离婚时，其配偶有可能对名义买房人名下借名买房人购房的房屋主张作为夫妻共同财产予以分割。
4、名义买房人因自身债务不能清偿，债权人有可能申请强制执行该名义买房人名下的房屋。
5、名义买房人死亡后，其继承人有可能主张继承该房屋。因名义买房人的死亡给借名买房事实的查清带来难度，借名买房人的权益能否得到维护，将取决于证据是否充分。
五、司法实践中对借名买房纠纷的处理
在有关借名买房的司法实践中，主要解决两个问题：
一、是否存在借名买房的事实？
二、借名买房行为的效力及处理。
判断是否存在借名买房的事实，主要看是否有书面的借名买房协议或其他书面协议，没有借名买房协议或其他书面协议的，主要根据购房首付款的支付、按揭贷款的偿还、房屋的交付和使用、相关单据或产权证由谁持有以及对借名买房是否有合理解释等事实进行综合判断。
如果存在借名买房事实，司法实践中对借名买房行为的效力和处理通常按照如下原则处理：
1、借名行为有效的。当事人约定借名买房人以名义买房人名义购买房屋，将房屋登记在名义买房人名下，借名买房人实际享有房屋权益，借名买房人依据合同（含口头合同）约定要求名义买房人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因名义买房人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
2、借名买房事实不能认定的。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名买房事实的，其主张确认房屋归其所有或要求房屋登记所有权人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向房屋登记所有权人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
3、借名行为无效的。借名买房人违反相关政策、法规的规定，借名购买政策性保障住房（经济适用住房、两限房），并登记在名义买房人名下，借名买房人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求名义买房人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
4、规避限购政策借名买房的。借名买房人规避房屋限购政策借名购买非政策性保障住房的，因未违反国家法律、行政法规的效力性禁止性规定，故借名行为有效，但属于《合同法》第一百一十条第（一）规定的事实上不能履行的合同，借名买房人在仍然受到限购政策限制的情况下起诉要求名义买房人协助办理过户手续的，不予支持。
5、名义买房人转让房屋的。名义买房人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名买房人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认转让房屋的买卖合同无效的，不予支持，但借名买房人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名买房事实的除外。买受人、借名买房人均要求继续履行合同的，按照办理“一房数卖”案件的原则处理。
六、借名行为无效时的司法及行政设计
借名行为有效时，目前的司法及行政处理是妥当的，在认识上也较为一致。但借名行为无效时，对于目前的司法及行政处理是有不同认识的，根源在于行政机关对违反相关政策、法规购买房屋的处置尚未真正落实，法院与行政机关对此问题尚缺乏有效沟通。争议主要在于在借名行为无效时，名义买房人能否取得房屋所有权。目前通行的做法是名义买房人取得房屋所有权，借名买房人的出资按照债权处理。第二种意见认为，名义买房人违反规定出借购房资格，在原本没有购房意愿的情况下，在利益驱使下，违反诚实信用原则，主张房屋所有权不应获得支持。笔者赞同第二种意见，并提出以下理想化设计：
1、名义买房人违反规定出借购房资格的，其基于出借购房资格的任何利益主张都不予支持，同时永久丧失相应购房资格。诉讼中，名义买房人基于房屋买卖合同或基于登记所有权人的身份向借名买房人主张返还房屋、支付房屋使用费等主张的，均不予支持。原则：借名关系无效时，名义买房人不应该基于非法的无效借名行为以诉讼方式获得不当利益。
2、借名买房行为违反了相关制度或政策的限制性规定，按相关制度或政策办理，属于行政范畴。比如，对于借名购房的经济适用住房，政府可以回购，名义买房人丧失相应资格。原则：政府不能放纵借名买房人违反相关制度或政策借名购买政策性保障住房，也不能放纵政策性保障住房购房资格的有偿转让或无偿出借。
家事法苑微信号：famlaw 专注于婚姻家事继承诉讼实务研究，分享中国婚姻家庭法制建设及理论研究资讯动态，致力于推动家事诉讼程序立法及完善，共建特定专业领域内法律职业共同体阳光下业务研讨、正当、正常交流的和谐平台。
家事无小事，清官难断家务事，家和万事兴，共同关注，共同学习，共同努力！
本平台分享信息均注明作者、出处及原始链接，点击左下角“阅读原文”跳转至源网页！
《“家事法苑”婚姻家事法律资讯简报》于2008年2月15日创办，尝试搭建与律师同行、学者、法官、公证员、房管、媒体、政府相关部门及社会组织进行业务研讨、正当交往、信息共享的桥梁与平台，共同促进中国婚姻家庭法制建设。获取方式：
1）简报电子版下载：http://www.xiexiebang.com/download.aspx。2）专题资料：家事诉讼程序立法及完善相关资料、继承法修改专家建议稿及争鸣专题资料、婚姻法司法解释三实施一周年专题资料、2008全年合集精编版、2009年全年合集、2011年全年合集、《婚姻法》司法解释
（三）第7条的理解与适用争议专题、全国首例冷冻胚胎权属案专题特别版、夫妻婚内确认财产所有权诉讼问题之探讨资料专题、家事法实务沙龙夫妻财产约定、赠与辨析专辑等，下载网址：http://www.xiexiebang.com/download.aspx。
“家事法苑”家事法主题QQ群（群号：153181612）---即时分享交流中国婚姻家庭法制信息动态，须以“城市+单位+姓名”实名申请、交流，只接纳法律职业共同体专业人士。
“家事法苑”家事法实务交流微信群群规则
（2015年11月版）
“家事法苑”家事法实务交流微信群，群主：杨晓林，管理员：段凤丽、侯晓婷、邓雯芬、王志锋、徐文丽、杨竹
一、何显刚、陈建宏、李炜、辜其坤、李丹、谷友军。
1、建群宗旨
家事无小事，真诚欢迎对婚姻家事继承法领域感兴趣的朋友，律师、法官、检察官、学者、公证员、房管、民政、学生、媒体、妇联等政府公务人员、法务工作者及其他法律从业者加入，即时分享最新中国婚姻家庭法制信息动态，家事审判动态、典型家事案例、立法动态、理论研究动态，共建阳光下专业领域内法律职业共同体业务探讨、正当、正常交流的和谐平台。
本群主题为婚姻家事继承法及家事诉讼程序，交流范围仅限与主题相关的实体及联系密切的诉讼程序理论与实务问题，定位为特定专业法律领域主题群，学习型群、兴趣群。
本群无意走向综合群，其他如刑事、商事、劳动、交通事故等其他领域话题可另行解决。
2、入群方式
为保障本群安全、质量及可持续发展，防止群友滥加群，本群对外不作任何宣传，群规则只刊发于“家事法苑”微信公号自定义菜单及每期公号推文的签名文件中。
为保证群的质量，本群一律由群管理员专人统一审查、邀请新人入群，未经群主同意，严禁擅自拉人进群，擅入者立即清退；
请入群者先添加群管理员邓雯芬助理（微信号：***）个人好友，请注明：城市+单位全称+姓名，申请加入家事法实务微信群；新群友阅读群规，承诺遵守后，管理员方可拉其入群。
3、实名交流
本群实行实名（真实身份）交流制！
群友入群后应马上修改群昵称，不接受实名规则免入，经一次提醒不配合的劝退。
律师署名方式：省份+城市+姓名+律师，如：山东淄博徐文丽律师，群昵称中不得显示电话、律所具体部门职务、业务方向及其它带有商业营销色彩文字。点击群界面右上角两小人头标志，向上划动屏幕，出现“我在本群的昵称”点击即可修改。
公证员署名方式：城市+姓名+公证员，如：上海公证员李**；
学者、学生署名方式：学校简称+姓名，如“南师大赵莉”，广西师大李**。
法官（检察官）署名方式：省份（城市）法院+姓名的方式，如果确有难处不愿意实名，可采取省份（城市）+法院+真实姓氏+法官（身份）的方式，如北京法院李法官、如宜昌法院王礼仁，检察官署名方式相同。
民政部门、妇联、媒体等其他界别群友参考前列署名方式，省份+城市+职业+姓名，如：北京妇联***。
4、尊重群友
尊重群友，未经事先允许、不得随意添加其他群友为个人好友，严禁擅拉群友、加入自己设立的其他群，一经接到举报，立即清除出群；
5、基本设置：
如群消息过多，影响本人工作、学习及休息，可在手机右上角，点开群设置界面开启“消息免打扰”，定期浏览群信息、参与互动即可；
如群中有太多不熟悉的面孔：可在群系统设置界面打开“显示群成员昵称”；
6、友善发言
本群群友来自于法律职业共同体较广泛领域，大家非常难得聚拢在同一平台上！特别要注意维护自身形象，互相尊重，发言交流，要注意顾及他人感受，不要有任何人身攻击、贬低他人人格或由个案引申对其他群体的上纲上线的言行。
本专业群，除大年三十至初二三天及八月十五中秋节外，不允许在群内发红包；严禁闲聊；严禁转发招聘、推销、心灵鸡汤、投票、优惠券、政治性等帖子。
7、鼓励、提倡交流
本群鼓励、提倡群友开展与主题密切相关的理论与实务的互动交流。
本群定位为专业领域内的学术及实务交流群，非低级的当事人咨询群，严禁群友不加任何思考、只用三言两语提过于简单的问题；
群友不宜就过于具体的个案展开交流，应先概括基本事实，从中提取有理论及实务研讨价值的一个或几个问题集中深入交流。
群友探讨交流问题的方式建议为，自己发现问题，先主动查找资料，一次性把基本案情叙述清楚（不要再让群友追问事实）并注明自己的看法，能附上相应的法律法规法条及司法解释等依据最佳，抛砖引玉，希望再听取群友的意见和建议！如此这样，真正达到大家共同探讨、共同交流、共同学习、共同进步的本群建群目的！
群友互动反馈也同样宜先思考，较系统阐述自己的观点，不要采用漫无边际地三言两语聊天式交流，以免影响群友。
群友可在群内畅所欲言，仅限个人观点交流，严禁群友未经发言群友同意、不管基于什么目的截屏在群外分享。
8、鼓励、提倡分享
本群鼓励群友分享与本群主题相关的各种审判动态、典型判例及最新法律法规及地方法院审判意见，鼓励分享自己原创的相关实务研讨文章，包括上传在自己个人网站、博客、微信公号上的上的，但页面上尽可能不要附有较为明显的营销宣传文字及联系方式；
本群谢绝律师普法、营销、单纯表现诉讼技巧类文章；
群内严禁功利性的推销个人网站链接、博客链接、微信公号名片、个人微信名片、微网站名片及链接，严禁将相关资讯贴到自己的个人网站、博客上再推荐网页链接的变相以提高点击率、博粉为目的功利性商业推广做法（“家事法苑”公号famlaw已做到了去商业化，如果分享可参考），请群友自律！
9、尊重智力劳动成果
尊重智力劳动成果，群内资讯信息仅供群友学术实务研讨交流用，资讯搜索、编辑、整理需日复一日，耗费相当时间与精力，正常情况下，我团队每天收集、分享、推送的资讯信息，月底汇编起来就是每月的“家事法苑”婚姻家事法律资讯简报（下载：http://www.xiexiebang.com/download.aspx）！
希望群友不要经常性地或整体利用本群资讯信息取材上传网络(个人网站、博客、公号)、经常性转帖到其他微信群、QQ群或为其他非研究用途使用。如确需经常性转发使用，则宜注明转自“家事法苑”家事法实务交流微信群。
10、违规及处理
群友应自觉遵守本群规则并接受群主及管理员的善意提醒及劝告；
对于违反群规的行为，群主或管理员有权、有义务即时制止。
群友违反群规则经提醒一次不改，劝退，务必不要在群内与管理员争执、造成刷屏，影响其他群友，但允许私信方式向群主及管理员团队提出申诉，集体商量给出最后处理结果。
11、关于入群开通微信实名认证、绑定银行卡问题的说明
承蒙大家支持、参与，我群学术实务专业交流氛围越来越好。不少群友也积极推荐相关朋友入群，但 请群友推荐介绍新人入群前务必提前说清楚：
腾讯公司目前对微信群管理政策，500人为上限，前40位无论群主其他群友可直接拉人入群(无需经过其同意)，第41—100位，需发邀请经受邀人同意方能入群，而第100位以上入群者需要先进行'实名认证'，即开通微信支付功能，绑定一张银行卡。这是其通过此手段绑定用户的功利做法、也涉嫌利用垄断地位强迫'消费'行为、涉嫌违法，已有外地律师代理此类公益诉讼，希望能尽早纠正霸王条款。
因微信本身是免费使用，也不必跟它计较，可按照提示要求关联绑定一个银行卡(如过分担心，可绑定一个不常用、没钱的储蓄卡)即可，微信支付功能是大势所驱、非常时尚、非常方便，也很安全，如消费仍需再次输入密码，开通无妨，并不是加群收费，不轻易消费即可。
绑定银行卡、开通微信支付的方式也很简单： ①用户点击微信界面下方的【我】，即可找到并进入【钱包】。②然后依次点击页面右上角的【…】，在弹出的选项中选择【添加银行卡】。
③按提示填写银行卡号（收发红包仅支持绑定借记卡）、该卡银行预留手机号等信息，银行将发送验证码至该手机号。④填写银行卡信息，并设置6位数的支付密码，二次确认支付密码并支付即可。
良好的群的氛围，需要大家共同维护、共同呵护!
希望大家共同努力，共建专业领域内阳光下学者、法官、检察官、律师、公证员、妇联、媒体及其他所有法律职业共同体的正常、正当交流的和谐平台！
“家事法苑”微信群管理员团队
2015年10月31日“家事法苑”（famalw)专注家事诉讼实务研究，分享中国婚姻家庭法制建设及理论研究动态，家事无小事，共同关注、学习、推动！点击下方“阅读原文”查看更多↓↓↓
点击咨询 