债务人出卖已抵押的房屋,其行为是否构成合同诈骗罪

第一篇：债务人出卖已抵押的房屋,其行为是否构成合同诈骗罪

债务人出卖已抵押的房屋，其行为是否构成合同诈骗罪

案情简介

开发商华某与建筑商虞某签订建房合同，在房屋建设过程中华某因缺少相关手续而导致停工。虞某要求华某支付其垫付工程款100万元和因停工造成的损失。华某无钱支付虞某，决定用一处建好的房屋做抵押，遂与虞某签订一份抵押协议，约定：华某将某某小区已建好的房屋一套以95万元的价格卖给虞某，以抵押其所欠虞某建房款。如果工程能在约定的期限(10月20日)内开工，房产证退还给华某；如超过约定期限开工，虞某将拥有该房屋所有权。协议签署后华某将房产证交给虞某。

同年(7月16日)，华某将已抵押给虞某的房屋以90万元的价格出售给邱某，华某到房管局补办了房产证，然后和该房屋的钥匙一并交付邱某。华某在收取邱某购房款90万元后，携款潜逃躲债。不久邱某要搬入新房时，受到虞某的阻拦，才得知该房屋已被抵押给虞某，但又联系不上华某，邱某认为自己受骗，随即报案。

意见分歧

开发商华某将已抵押给他人的房屋卖给第三者，其行为是否构成合同诈骗罪？实践中，存在以下两种不同意见。

第一种意见认为，华某的行为不构成合同诈骗罪。

第二种意见认为，华某的行为构成合同诈骗罪。华某故意隐瞒了所出售的房屋已抵押给虞某的事实，将房屋出售给邱某，骗取邱某的购房款。主观上具有非法占有的故意，客观上也实施了相应欺诈行为，其行为完全符合合同诈骗罪的犯罪构成要件。

律师点评

马成律师团同意第一种意见。理由如下：

一、我国《物权法》第186条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，因此抵押协议中约定“如超过10月20日开工，虞某将拥有房屋所有权”系无效的流押条款，虞某不能因为此条取得房屋所有权。因而从物权法相关规定分析，该房屋所有权仍属华某，华某将房屋出售给邱某系有权处分。

二、我国物权法对不动产物权变动及不动产抵押权设立均采登记生效主义。《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第187条规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时生效。本案华某与虞某签订的协议系抵押合同，约定华某因欠虞某工程款将某某小区房屋作价95 万元抵押给虞某，但并未办理该房屋的抵押登记，故抵押权没有发生效力。因此虞某对该房屋不具有抵押权，不享有对该房屋优先受偿权。

三、华某将房屋出售给邱某的行为不符合合同诈骗罪的构成要件。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。本罪主观方面要求行为人具有非法占有他人财产的故意，客观方面要求行为人实施了虚构事实、隐瞒真相的行为。本案中，华某主观上对邱某90万元购房款是否具有非法占有的故意是判断华某是否构成合同诈骗罪的关键。

合同诈骗罪中“以非法占有目的”应当理解为行为人意图永久地非法掌控他人财产，即行为人虽然与对方当事人签订合同，但其并不具备履行合同的能力。本案中，华某将房屋出售给邱某系有权处分。华某收取购房款后，虽未办理房屋过户手续，但将房产证和房屋钥匙交于邱某应视为将该房屋部分交付邱某。华某履行了合同，华某对邱某购房款不具有非法占有的故意。华某向邱某隐瞒与虞某签订抵押协议属民事欺诈行为，而不应认定华某具有非法占有的意图。依照我国刑法主客观相一致的刑事责任原则，华某的行为不构成合同诈骗罪。

如有什么经济纠纷、刑事辩护法律问题可以直接到深圳知名律师团队马成律师团网咨询！

第二篇：已设定抵押的房屋是否可以转让

已设定抵押的房屋是否可以转让？

转让已设定抵押的房屋，适用于《担保法》第四十九条的规定：抵押期间，抵押人转让已抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况…抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权…；建设部《房屋登记办法》地三十四条规定：抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他想权利证书。

从产权登记角度来说，即使在抵押权人同意的情况下，对已经设定抵押的房屋先行单独办理转移登记，就会导致房屋的抵押人与产权人不是同一人的情形，这显然是不合理的。因此在实际操作中，对于已经设定抵押的房屋，如需申请转移登记，应由银行出具相应的证明先解除抵押登记，再按照法定程序办理房屋的转移过户手续

第三篇：预售前房屋已抵押是否影响预售合同有效案

预售前房屋已抵押是否影响预售合同有效案(2008-12-30 14:16:47)

分类：案例实务标签：商品房预售 房屋抵押 预售期间抵押 判决书 法院意见 上海一中院意见 |

陈平诉上海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷

案

原告陈平，男，1955年11月1日出生，汉族，海滨时装（上海）有限公司工作，住本市朱梅路650号。

委托代理人谢学锋，上海市海燕律师事务所律师。

委托代理人陈山尧，上海市海燕律师事务所律师。

被告上海新瑞房地产开发有限公司。

住所地本市顺昌路10号12A室。

法定代表人范文渊，上海市新瑞房地产开发有限公司董事长。

委托代理人陈健，上海市光大律师事务所律师。

委托代理人韦烨，上海市光大律师事务所律师。

原告陈平与被告上海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈平及其委托代理人谢学锋、被告上海新瑞房地产开发有限公司的委托代理人陈健、韦烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈平诉称，其与被告签订《上海新家坡一园景苑》听涛阁（C2）幢7层A室的商品房预售合同，并支付购房款人民币275500元。后得知被告在签订合同之前已将该房抵押给银行。根据《中华人民共和国担保法》的有关规定，被告未将抵押情况告知其，该转让行为无效。故此要求确认商品房预售合同无效，要求被告返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。

被告上海新瑞房地产开发有限公司辩称，其与原告订立的商品房预售合同的标的是房屋期权，不能适用《担保法》中的规定。同时系争房屋已经注销抵押登记，故要求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，1998年6月24日，原、被告签订《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）一份，预购被告开发的《上海新家坡一园景苑》

听涛阁（C2）幢7层A室房屋一套，房屋价款为人民币801000元，并约定被告于1999年5月1日前交付使用。为此，原告先后支付购房款人民币275500元。1999年4月29日，被告取得上海市房地产权证，并于同年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。另查明，被告于1997年12月办理系争房屋抵押登记，将该房抵押给花旗银行上海分行。1999年7月2日注销抵押登记。

本院认为，原、被告之间签订了关于《上海新家坡一园景苑》听涛阁（C2）幢7层A室房屋的《上海市内销商品房预售合同》，双方系房屋预售关系，原告所取得的是预售商品房屋期权，而非房屋所有权。故原告要求确认房屋预售合同无效的依据不足，本院难以支持。原告要求因合同无效而返还已付购房款并承担利息损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第八十五条的规定，判决如下；

一、陈平要求确认与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）的诉讼请求不予支持。

二、陈平要求上海新瑞房地产开发有限公司返还已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失的诉讼请求不予支持。

案件受理费人民币6642.50元，由陈平负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

上诉人（原审原告）陈平，男，1955年11月1日出生，汉族，海滨时装（上海）有限公司工作，住本市朱梅路650号。

委托代理人谢学锋，上海市海燕律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）上海新瑞房地产开发有限公司，地址：本市顺昌路10号12A室。

法定代表人范文渊，董事长。

委托代理人陈健，上海市光大律师事务所律师。

委托代理人徐军，上海市光大律师事务所律师。

上诉人陈平因房屋预售纠纷一案，不服上海市卢湾区人民法院（1999）卢民初字第1149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于1999年10月18日公开开庭审理了本案，上诉人陈平及其委托代理人谢学锋律师与被上诉人上海新瑞房地产开发有限公司的委托代理人陈健、徐军律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定，1998年6月24日，原、被告签订《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）一份，预购被告开发的《上海新家坡一园景苑》听涛阁（C2）幢7层A室房屋一套，房屋价款为人民币801000元，并约定被告于1999年5月1日前交付使用。为此，原告先后支付购房款人民币275500元。1999年4月29日，被告取得上海市房地产权证，并于同年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。另查明，被告于1997年12月办理系争房屋抵押登记，将该房抵押给花旗银行上海分行。1999年7月2日注销抵押登记。为此，原告诉至法院，要求确认商品房预售合同无效，由被告返还购房款并承担利息损失。被告辩称，其与原告订立的商品房预售合同的标的是房屋期权，不能适用《担保法》中的规定。同时系争房屋已经注销抵押登记，故要求驳回原告的诉讼请求。在原审中，因双方各执己见，致调解不成。原审法院于1999年7月23日作出判决，一、陈平要求确认与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）的诉讼请求不予支持。

二、陈平要求上海新瑞房地产开发有限公司返还已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失的诉讼请求不予支持。案件受理费人民币6642.50元，由陈平负担。

判决后，陈平不服，上诉要求二审法院依法改判双方之间所订立的《上海市内销商品房预售合同》为无效合同，并返还已支付的房款及利息。被上诉人上海新瑞房地产开发有限公司则不同意上诉人陈平的上诉请求，要求维持原判。

经审理查明，原审法院认定的事实无误。由双方当事人陈述及房地产权证、上海市内销商品房预售合同以及有关其他权利证明等材料佐证。

本院认为，陈平与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日所签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）一份，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。上海新瑞房地产开发、预售期间将系争房屋抵押给花旗银行上海分行，然后与陈平签订房屋预售合同的行为，法律对此并无禁止性规定，且在取得上海市房地产权证之前已注销抵押登记，也未损害上诉人陈平的利益。原审法院根据查明的事实依法所作的判决并无不当。上诉人陈平因被上诉人曾将系争房屋抵押给银行，而要求确认房屋预售合同无效的上诉请求，缺乏

法律依据，本院不予支持。原审法院判决主文第一项中有笔误，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：

一、维持上海市卢湾区人民法院（1999）卢民初字第1149号民事判决第二项。

二、撤销上海市卢湾区人民法院（1999）卢民初字第1149号民事判决第一项。

三、陈平要求确认与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）无效的诉讼请求不予支持。

一、二审案件受理费人民币13285元，由上诉人陈平负担。

本判决为终审判决。

第四篇：【法规名称】最高人民检察院法律政策研究室关于以出卖为目的的倒卖外国妇女的行为是否构成拐卖妇女罪的答复

【法规名称】最高人民检察院法律政策研究室关于以出卖为目的的倒卖外国妇女的行为是否构成拐卖妇女罪的答复

【文 件 号】〔１９９８〕高检研发第２１号

【颁布部门】最高人民检察院

【颁布日期】1998年12月24日

【实施日期】1998年12月24日

【正文】

最高人民检察院法律政策研究室关于以出卖为目的的倒卖外国妇女的行为是否构成拐卖妇女罪的答复

吉林省人民检察院研究室：

你院吉检发研字［１９９８］４号《关于以出卖为目的倒卖外国妇女的行为是否构成拐卖妇女罪的请示》收悉。经研究，现答复如下：

刑法第二百四十条明确规定：“拐卖妇女、儿童是以出卖为目的，有拐骗、绑架、收买、贩卖、接送、中转妇女、儿童的行为之一的。”其中作为“收买”对象的妇女、儿童并不要求必须是“被拐骗、绑架的妇女、儿童”。因此，以出卖为目的，收买、贩卖外国妇女，从中牟取非法利益的，应以拐卖妇女罪追究刑事责任。但确属为他人介绍婚姻收取介绍费，而非以出卖为目的的，不能追究刑事责任。