房地产项目策划书

第一篇：房地产项目策划书

房地产项目策划书

人员分工安排：

整体活动时间： 年 月 日 至 年 月 日 指导老师：

项目名称：弘阳上城(可以把它当做尚阳城(^o^)/）楼盘简介：弘阳上城，位于新东区青年东路与通富北路交汇处，占据城市主轴黄金纬线，区位优势明显，距老城区南大街和新城中央商务区（简称CBD）均约4公里，车程都在十分钟以内。并且新东区发展日新月异，规划的长途汽车东站就位于该项目的西北侧，弘阳上城项目东侧紧邻规划中的观音山新城，集教育、医疗、商贸、行政、旅游等多种功能于一身，成为该项目全方位优越的生活配套，未来升值潜力巨大。

弘阳上城总建面积约28万㎡，欧式Art-deco建筑风格、皇家园林式的优雅景观、环绕小区的三条自然河流、小区内上千平米中央湖景、原生态系列主题泛会所、精美装修的双入户大堂、还有利用自然空间分割打造出的欧式下沉广场，以及南通首家别墅级高尔夫练习场……弘阳上城，立城市主轴之上，以领先的规划，丰富的内涵，上乘的品质，完善的配套，必将成就未来的人居范本，世界级水岸生活蓝本！

弘阳上城由13栋高层建筑组成，24-34层分布在项目北侧及西侧，18层以围合的形式集中布置在小区东南侧，分区明确，地下车库可停放非机动地下停车位6001个，机动车地下停车位1367个，满足每户0.7辆的配比要求，小区 房型面积在90-140平米之间。

前言

通过几个月的资料搜寻，问卷调查和市场方面的调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身的积累经验和所学知识，以及对该项目的了解，为日后项目推广提供客观的依据，从而我们做出了这份方案。

这份项目策划方案包括市场分析、市场定位、销售策略的建议、宣传策略和结束语五哥方面组成，我们从整体到局部再到各层次方面的戏细分，全面的阐述了方案的整体思路，我们同时做到了言简意赅，简介明了，让客户在很多的时间内更加具体全面的了解我们的房产项目。在合市场分析区域分析的同时我们紧密的与客户相联系起来，分析周围以及本市的竞争对手以及相应的配套设施和建筑风格，更加明确我们的项目优越性。在随后的推广销售中我们将采用先进的推广媒体，人格化、自然化的宣传理念，更加生动明确的阐明我们的建筑理念、建筑风格和建筑品味。只要我们建设的产品是市场需要的产品，我们的推广手段和方法符合本区、本市以及周边市区的消费者的消费心理，我们的项目策划销售工作完全能够达到预期设想的状态。

目录

1.市场分析 1.1.区域市场分析 1.2.定向市场分析 1.3.项目分析

1.4.项目周边配套状况 2.项目市场定位 2.1.市场定位 2.2.项目形象定位 2.3.项目客户定位 2.4.目标客户 3.销售策略建议 3.1.市场气氛培养 3.2.促销手段建议 3.3.付款方式建议 4.宣传策略 4.1.媒体选择建议 4.2.宣传主题 4.3.广告创意及诉求 4.4.广告宣传推广策略 4.5.媒体的组合策略 5.结束语 1.市场分析

1.1.区域市场分析

一、地理位置

弘阳上城位于新东区青年东路与通富北路交汇处，占据城市主轴黄金纬线，区位优势明显，距老城区南大街和新城中央商务区（简称CBD）均约4公里，车程都在十分钟以内。并且新东区发展日新月异，规划的长途汽车东站就位于该项目的西北侧，弘阳上城项目东侧紧邻规划中的观音山新城，集教育、医疗、商贸、行政、旅游等多种功能于一身。

二、市场背景

目前房地产市场开发商众多，房源储量过大，县城城中村改造，而且国家调控房价，造成大部分客户处于观望状态，市场形势不容乐观，但是政府整顿房地产市场，房地产市场日趋规范，随着市场的稳定，未来市场处于上升态势，本案位于新老区交接处，占据了地理优势。

 产品结构过于单一

大部分产品为多层的住宅项目，联体、独立别墅成为了市场的空白点，而对于别墅的需求确是实实在在存在的，从而累积了一部分别墅消费群体。 宣传推广理念落后

从产品的推广折射出发展商整体营销策划理念的匮乏，一些设计水平落后，低质的楼书，混乱的销售现场管理，让人觉得仅仅是在购置一套住宅，全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生活的享受。

现在市场成熟，知名度较高，涉及区域较广拥有强大的商业筹码和人群力量。近几年经济发展迅速，交通变得更加发达，人民的生活水平也有很大的提高，选择一处好的居住环境体现着生活的品味和精神的向往，弘阳上城居住区近几年还将加大商业建设拉动经济的飞速发展。

1.2.定向市场分析

本项目位于新东区，但并不仅仅局限于新东区，从近的看，涉及到崇川区港闸区，以及整个南通市，从远的看，辐射到周边的市区。现在的南通处于苏南和苏北的交界地带，也是沿海沿江城市，是苏北地区发展的带头大哥，同时也学习苏南地区的发展模式紧跟其后，近几年南通发展迅速，交通系统也正在升级，未来的南通将是苏南和苏北发展的中心地带，适中的房价，优越的地理环境和良好的气候条件，将是你购房置业的优先选择。1.3.项目分析

销售特征：以前销售无整体营销思路，盲目追求高利，定价一路走高，且无有效的表现及宣传手法，不注重产品的培养和树立。现在价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。

一、客户需求的变化

一种客户是已由先期的单纯追求满足居住要求，工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变；第二种客户在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性，内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格；第三种客户相对前两种客户来说已经有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度以及社区环境也非常的注重。

二、市场环境的变化

地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。

产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。

三、优势点分析

 所属区域历史人文底蕴悠久，是典型的中心城区；

 出行路况良好，路线清晰、流畅，为以后私车业主的外出打下最重要的基石；

 具有现代化的交通网络支持，为项目今后的业主出行提供了良好的交通条件；

 区域内大型住宅区的陆续建成入住，为区域营造了成熟的居住氛围；

 各类教育学校林立，充分保障了业主子女的就学问题；  周围有南通大学附属医院，东方医院，还有若干医疗场所，离市中心较近，还有南通博物院，濠河和景色优美的狼山。

四、劣势



栋距较小，建筑物高度较高，中心庭院面积小，视觉压力大；  本案中高价定位会筛掉一部分区域内购房者，使客源面变得相对狭窄；

 本案位置临近的道路是该区域内较为繁忙的交通干道，估计今后随之产生的噪音和尾气污染问题会对住家产生一定影响；

五、机会点分析

 国家的宏观调控，提升了房市的稳定发展，楼市前景看好；  整体区域的房市都正式处在上升期，供求关系维持较为平衡；  现阶段南通的整体规划改造，增加了产品的附加值；

六、威胁点分析

近期推案量加大，且总体规划品质均高，=促使本案竞争压力加大；  周围房产建设项目较多，竞争比较激烈，要想生存，必须拥有独一无二的风格和品质；

 周围有拆除和建设项目，无形中将会降低本案周围的整体环境；  区域内各个的目标市场大致相同；

 高品质购房者选择有较大的不确定性，全是的高档次物业都是项目的竞争对手。1.4.项目周边配套状况

学校：崇川学校、南通大学、南通大学附中 超市：麦德龙超市 其他：车管所、汽车4S店

周围交通：28、36、42路公交车（车管所站下）

2.项目市场定位

2.1.市场地位

本案的均价在9300元/平方米，整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高层，社会层次较广，随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为我市中高档楼盘的聚集之地，这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。

2.2.项目形象定位 户数：总共1865户

建筑由18层，23--24层，30--34层组合而成

机动停车位：1367个 非机动停车位：6001个

户型面积在90--150平方米

户型：

 4室2厅2卫1厨  3室2厅1卫1厨  3室2厅2卫1厨  2室2厅1卫1厨

建筑面积：280000平方米 占地面积：88000平方米

项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场所认可，高层也占领一定的市场份额，地域限制日渐被打破，小区规划区域合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。

2.3.项目客户定位

根据客源所处的区域，社会地位，购房意图，购房时间等差别做如下分析，本地客源为本案客源的基础，且为先期客源的主力，我们认为主要有以下类型：

公司职员工：这部分人有一定的经济基础，但不会太高，对居住要求较低，对工程质量，价格比较在意。这部分人数众多，是比较大的一个销售人群；

私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定。有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重；

政府官员：此类人物具有较高的社会地位，稳定的收入，大多已有单位分配或者自己购买的住房，但希望一个更为私密、高档的生活空间，此类人群对档次、安全、私密及小区的规划、配套有较高的要求； 中青年人：此部分人因结婚等原因，需要房子，但收入较低，无太多存款。这类客源主要选择小户型，但比例有限。

2.4.目标客户

① 新婚夫妇，单身一族，老婆夫妇等；

② 经济较好的企事业职工、私营企业职员、一般公务员、两代同堂家庭； ③ 经济收入超高阶层，追求家居舒适型及两代同堂家庭的家庭。

3.销售策略建议

3.1.市场气氛培养

市场氛围需要全方位的营造，采用相应的造势方法使销售推广更具有效性，达到预期甚至意想不到的推广目的。具体方法如下：

（一）视觉体系

意象表现区：雕塑、摄影、油画、建筑作品欣赏； 看板展示区：运用玻璃和数码高精度输出，在墙面布设；

各功能招牌：如销售人员指示牌，接待处，签订协议，交款等，让买家明确功能；

样板间：充分展示户型的各种功能，直接引导客户产生购买欲望；

（二）听觉体系：背景音乐，选择适合楼盘风格和特色的背景音乐。

（三）味觉体系：为来访客户奉上一杯清茶，寓意一份亲情，使用茶具；

（四）触觉体系：营销中心内各接触物面圆润光滑，手感温润，一尘不染；

（五）嗅觉体系：嗅觉是有记忆的，在售楼处古典隽永的氛围下，薰一炉香，淡雅清新，沁人心脾，同时可以摆上干花，服务员使用统一品牌的香水，营造清雅氛围；

综合感觉体系：售楼员的言谈举止，音容笑貌给客户美好的心理感受，良好的专业素质确信项目的整体素质，从而对本项目充分认可。同时还要在综合外在宣传，可以采用悬挂彩旗，投放氢气球营造销售气氛。

3.2.促销手段建议

① 本项目以报纸平面方式宣传为主，辅之以其他广告宣传方式，比如选择周末，在热闹地段做宣传，派发楼书；

② 选择访问量大的正规门户网站，比如搜房网，设立自己的宣传网页；

③ 成立本项目业主组织，定期举办业主联谊会，以提升公司的服务质量，联络公司和业主之间的感情，提升公司的口碑，营造公司的市场品牌，并可以延伸开发相应的项目；

④ 成立客户服务热线，快速处理客户投诉与客户疑问，在公司现有的情况下力争客源；

⑤ 参加房地产展销会，向市场介绍本项目，宣传推广公司及本楼盘，并可以在此间吸引客户看房，购楼及下定购买； ⑥ 参加一些评比活动，取得一些评比证书；

⑦ 工地现场、售楼处及样板房精心装修，增强客户的购买欲望及视觉效果；

⑧ 电台广播，随时随地，敏锐性强，可以起到强迫客户接受广告宣传的效果；

⑨ 进行潜在客户的开发，同时可以适当的提供额外优惠等。

3.3.付款方式建议

（1）一次性付款：选择一次性付款，赠送家电一份，赠送车位一个，同时可以享受98折的惊人优惠政策；

（2）分期付款：首付达到45%以上的，免一年物业管理费；（3）银行贷款：本公司为其出示证件，并可以作为其银行贷款的担保人。

4.宣传策略

4.1.媒体选择建议

我们力求以最低的投入，达到最佳的宣传效果，引导市场消费为目的；在不同的推广阶段，采用不同的媒体组合；针对不同的客户类型、区别选择不同的媒体组合。为了更好的发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应将不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选，组合，以期以长补短。根据各媒体的功能，我们主张，主攻选择的适合本项目的几个媒体：

a.户外广告：可以控制广告的范围，固定地在某区域宣传，而且广告效力持久；

b.DM:透过客户资料，以邮寄、派发宣传单等方式，向附近地区及相应的目标客户进行推广，同时可以电话访问，并向每个客户推介本项目的优点和更详细的物业资料；

c.网络：网络是现代人取得信息的重要途径，我们可以制作属于我们的网站主页，进行楼盘宣传和推广；

d.报刊和电视：报刊可以利用文字和图片等更加详细的介绍楼盘信息，让读者更加了解；电视是一个比较实效的信息传播媒体，通过在电视上做广告，可以吸引更多的人了解楼盘，了解它的风格和特色。

综合所述，建议本项目的媒介组合以户外广告、DM和人员推广为主，辅之以报刊电视广告和网络广告。

4.2.宣传主题

湖水环绕，绿色生活商务享受。

选择弘阳上城，体验新鲜人生！阳光明媚的地方。

4.3.广告创意及诉求

以周边的环境为出发点，结合楼盘的整体风格和优点特色，突出个性化和人性化，使其推广创意和理念更深入人心，抓住消费者的心理需求打造时尚、舒适有品位的高质量楼盘。

湖水环绕，绿色生活商务享受:三条动态人工湖，绝对的绿化率，让你在喧嚣的城市里享受到诗意般的生活，同时商务理念的高品质打造，更能让你有高档的享受，提高你的身份地位；

选择弘阳上城，体验新鲜人生：优秀的设计，合理的人文搭配理念，优美的居住环境，是景与文的绝妙结合，让居住其中的你体验新鲜人生，提高人生的品味和精神的升华；

阳光明媚的地方：良好的地段选择，最大限度的采光点，让你体验生活的同时感受阳光的味道。

4.4.广告宣传推广策略（1）预热期

在预热期，大量的作业是一些推广前的准备工作，广告运用为软文和户外媒体。人员推广只是配合企业内部进行的认购工作。在这个期间，推出“选择弘阳上城，体验新鲜人生！”的宣传主题，让大家开始了解本项目的整体品味。

（2）公开推广期

进入公开推广期，项目被正式推向市场，可以阶段可以增加户外广告的投放，并开始运用DM、人员推广，也辅助以软文广告，把市场渐渐热起来。这个阶段可以推出“选择弘阳上城，体验新鲜人生！”和“阳光明媚的地方”的宣传主题，在让客户了解楼盘品味的同时，更多的了解楼盘的设计理念，这样更贴近生活更有生活气息。

（3）强力出击期

强力出击期是项目推广的核心阶段，力求达到签约的高峰，这一阶段的推广十分重要，必须综合运用所有的推广方式，包括户外广告、人员推广、DM、电话跟踪等，配合销售达到顶峰。这个阶段，“选择弘阳上城，体验新鲜人生！”、“阳光明媚的地方”、“湖水环绕，绿色生活商务享受”，三则推广理念同时强势推出，冲击消费者的心理，让其更加详细全面了解楼盘的特色，促使其达到最终的购买欲。

（4）消化期

强力的出击期过后的消化期，我们着重对前期客户的消化吸收和一些事务性工作。此外，还应对此次推广策略的修正和检讨，努力为下一个营销周期的到来做准备。

4.5.媒体的组合策略

 户外广告：投放3--5块，投放时间在2011年1月至2012二月，打出“选择弘阳上城，体验新鲜人生！”和“湖水环绕，绿色生活商务享受”的宣传语；

 报纸、电视：在《南通日报》、《南通房产》上面刊登软文信息，同时在电视上做动态广告，让读者及观众了解楼盘信息；  活动：展销会，在现场展销楼盘，同时安培人员推广等；  网络：设置专业网站，制作网页广告，人人们更加快速的了解，同时文字、图片以及相应的特点结合介绍，让人们在网上全面了解，刺激客户的购买欲。

5.结束语

经过这段时间的努力，从走访，到确定项目，再到问卷、数据分析和现在策划书的完成，我们力求能够做到全面完善，做出一份符合本项目且结合市场情况和经济发展状况的策划书，让客户更加全面、具体、详细的来了解我们的项目，为以后项目的推广销售做出贡献，从而达到预期或者意想不到的惊奇效果。

第二篇：房地产项目策划书

**** 房地产项目策划书

第一部分总体市场研究分析

一、宏观市场分析

1.国家房地产政策简要分析

2.石家庄市经济状况分析

3.石家庄市城市规划发展

4.石家庄市房地产市场发展状况分析

二、石家庄市房地产区域研究

1.滹太新区

2.西部新区

3.正定新区

4.南部山前工业区

5.石家庄市房地产市场发展特征

6.石家庄市房地产发展趋势预测

7.项目区域选择

第二部分项目所在区域市场分析

一、所在区域市场概况

二、所在区域房地产市场研究

1.环境分析

2.市场分析

3.政策分析

三、项目所在区域市场特征总结

四、项目所在区域发展趋势预测

第三部分项目分析及资源整合一、项目竞争情况分析

二、项目SWOT分析

1.项目优势

2.项目劣势

3.项目机会

4.项目威胁

5.结论分析

第四部分项目综合定位分析

一、目标客户群体分析

二、项目市场定位

三、项目形象定位

四、项目命名建议

第五部分 项目建筑规划设计建议

一、总体规划布局建议

1.项目规划布局建议

2.道路设计建议

二、项目配套设施建议

三、户型规划建议

四、建筑风格和外立面设计建议

1.建筑风格

2.外立面设计

第六部分 项目广告策略

一、项目广告主题策略

二、项目广告媒体选择及发布策略

第七部分 附件：项目问卷（或访谈）调研报告

第三篇：房地产项目策划书

市场背景

目前房地产市场开发商众多，房源储量过大，而且国家调控房价，造成大部分客户处于观望状态，市场形势不容乐观，但是政府整顿房地产市场，房地产市场日趋规范，随着市场的稳定，未来市场处于上升态势，本案位于朝阳区新老区交接处，占据了地理优势。

产品结构不可过于单一

我们本次的调查问卷中显示大部分产品可以选为为多层的住宅和小高层项目，但也不能让联体、独立别墅成为了市场的空白点，而对于别墅的需求确是实实在在存在的，从而累积了一部分别墅消费群体。

客户需求的变化

一种客户是已由先期的单纯追求满足居住要求，工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变；第二种客户在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性，内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格；第三种客户相对前两种客户来说已经有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度以及社区环境也非常的注重。

根据客源所处的区域，社会地位，购房意图，购房时间等差别做如下分析，本地客源为本案客源的基础，且为先期客源的主力，我们认为主要有以下类型：

公司职员工：这部分人有一定的经济基础，但不会太高，对居住要求较低，对工程质量，价格比较在意。这部分人数众多，是比较大的一个销售人群；

私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定。有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重；

政府官员：此类人物具有较高的社会地位，稳定的收入，大多已有单位分配或者自己购买的住房，但希望一个更为私密、高档的生活空间，此类人群对档次、安全、私密及小区的规划、配套有较高的要求；

中青年人：此部分人因结婚等原因，需要房子，但收入较低，无太多存款。这类客源主要选择小户型，但比例有限。

体验新鲜人生：优秀的设计，合理的人文搭配理念，优美的居住环境，是景与文的绝妙结合，让居住其中的你体验新鲜人生，提高人生的品味和精神的升华；

阳光明媚的地方：良好的地段选择，最大限度的采光点，让你体验生活的同时感受阳光的味道。

项目形象定位

户数：总共1865户

建筑由18层，23--24层，30--34层组合而成项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场所认可，高层也占领一定的市场份额，地域限制日渐被打破，小区规划区域合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。

机动停车位：2367个

户型面积在61--80平米 81--100平方米

户型：

2室2厅2卫1厨

2室2厅1卫1厨

户型：简装房，精装房为主

建筑面积：280000平方米

占地面积：88000平方米

本项目以报纸平面方式宣传为主，辅之以其他广告宣传方式，比如选择周末，在热闹地段做宣传，派发楼书；

选择访问量大的正规门户网站，比如搜房网，设立自己的宣传网页；

成立本项目业主组织，定期举办业主联谊会，以提升公司的服务质量，联络公司和业主之间的感情，提升公司的口碑，营造公司的市场品牌，并可以延伸开发相应的项目；成立客户服务热线，快速处理客户投诉与客户疑问，在公司现有的情况下力争客源；参加房地产展销会，向市场介绍本项目，宣传推广公司及本楼盘，并可以在此间吸引客户看房，购楼及下定购买；

参加一些评比活动，取得一些评比证书；

工地现场、售楼处及样板房精心装修，增强客户的购买欲望及视觉效果；

电台广播，随时随地，敏锐性强，可以起到强迫客户接受广告宣传的效果；进行潜在客户的开发，同时可以适当的提供额外优惠等。

3.3.付款方式建议

（1）一次性付款：选择一次性付款，赠送家电一份，赠送车位一个，同时可以享受98折的惊人优惠政策；

（2）分期付款：首付达到45%以上的，免一年物业管理费；

（3）银行贷款：本公司为其出示证件，并可以作为其银行贷款的担保人。

后期服务的完善。本案创新的居住模式，关键就体现在后期服务上。住宅服务商必须诚实信用，从始至终热心为客户服务，加强与住户之间的沟通，为客户的生活提供最大的便利最完善的服务，以培养客户的忠诚度，实现企业的市场现实利益。并且兼顾企业的长远战略利益，树立企业良好的形象。

第四篇：房地产项目策划书

导语：为迅速打开市场缺口，聚集人气，将大部分的目标客户吸引住。以下是小编为大家整理的房地产项目策划书，欢迎大家阅读与借鉴！

一、关注房地产业网络营销的依据

只要稍加留意就会发现，网络营销早已来到了我们生活当中。在我们进入各大门户网站的时候，铺天盖地的广告迎面而来，有固定广告、浮动广告，有图标广告、半屏广告、全屏广告，各式各样，种类繁多；在各网站仍在不断摸索自己盈利机制的时候，网络广告无疑成了它们的“收人现金牛”。既然网络广告无所不在，我们就有必要关注房地产网络广告的效果，分析其在房地产市场营销体系中所起的作用。

二、房地产项目网络广告优缺点分析

商品住宅等房地产物业作为一种商品，使用年限很长，属于耐用品；而房地产物业的差异性很大，客户在购买时往往要作细致比较和筛选。因此，房地产广告具有理性诉求的特点，需要详细描述产品特性及与其他楼盘的差异，以吸引客户购买。从这方面分析，网络广告满足理性诉求广告要求，它能以固定的版面给受众详细介绍楼盘各方面特点，从而达到吸引客户购买的目的。

以北京为例，从现阶段商品住宅目标客户群分析，购房者除了一部分是小私营业主外，大部分购房者为有较高学历的各高校毕业留京人员。他们在校期间跟网络接触的机会较多，工作后多数保持了较频繁的上网习惯，这就为网络广告作为房地产项目广告载体提供了坚实基础。据近期所做北京市城镇居民购房意向调查结果显示，在众多传播途径选择中，通过网络广告了解楼盘信息的被访者比例达到被访总数的15%，这个数字说明网络广告在房地产广告中已经占据了相当重要的位置。

当然，网络广告与传统广告形式相比仍有其自身缺点，因为它需要有计算机作为媒介；另外网络广告持续时间较短，其所起效果也要打一定折扣。

既然简单的网络平面广告效果有限，业界中出现了一些新的网络营销方式，比如网上家庭装修三维浏览技术、浮动广告技术等，这些新技术的推出无疑改进了房地产网络广告形式及表现手法，使其更能达到吸引眼球的效果。

正是看到单纯的房地产网络广告存在着如上弊端，市场营销人员在将传统营销手段与网络技术进行融合的过程中，不能仅仅依靠网络广告形式，而需要将网络技术融人到市场营销全过程中，这就是网络营销。

三、目前房地产业网络营销存在的问题

目前，市场上通过网络对企业或开发项目进行营销广告的房地产公司越来越多，但所收到的效果依采取的营销策略及策略实施情况的不同而相差很大，存在的共性问题如下：

1、企业自身的internet营销技术还不能满足营销要求。()虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，如出于盈利、促销、爱好等目的，可能没有设身处地从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，能取得较好效果的案例不多。

2、开展网上营销的目的不明确，缺少计划性。有些房地产企业或项目上网可能仅仅是赶时髦，存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、internet服务情况，所需的资源、资金分配、预期效果等。

3、企业对上网营销的费用估计不足。利用internet开展营销活动的费用到底要多少，目前多数房地产企业仍没有一个准确的概念，潜意识里不愿花太多的钱，认为其可有可无，无足轻重。其实，由于internet营销是建立在日新月异的internet技术之上的，internet技术发展会使企业在internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能使企业网站在internet上保持较高水准，否则网站缺乏吸引力，不能取得良好的营销效果。

4、企业缺乏有效评估internet营销活动的手段。企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，更有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。企业必须注意用户对网址的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是internet营销成功的关键。

四、房地产项目网络营销方式探讨

1、通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行宣传

网上广告是网络营销的最基本形式。internet作为一种新的信息传播媒体，像电视广告一样可以开展营销活动。建立企业网站是企业上网宣传的有效途径； internet让企业拥有一个属于自己、而又面向广大上网者的媒体，并且这一媒体是高效率、低成本的，这是超越传统媒体的一个特点。企业网站

信息由企业制定，不受传统媒体的时间、版面等限制，也可伴随企业的发展适时更新；企业网站可应用虚拟现实等媒体手段吸引大众注意并与访问者双向交流，及时、有效地传递并获得有关信息。

2、可对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈

网上市场调研可以承担的主要工作包括：市场分析、产品和服务研究、市场营销策略研究等。在internet上房地产企业可以开展低成本、高效、范围广泛的市场研究，为正确预测市场需求、做出市场决策打下扎实的基础。

调研市场信息，从中发现消费者需求动向，从而为企业细分市场提供依据，是企业开展市场营销的重要内容。网络为企业开展网上市场调研提供了便利场所，一般企业开展网上市场调研活动有两种方式：

①借助isp网站进行调研。这对于市场名气不大、网站不太引人注意的企业是一种有效选择。企业制定调研内容及调研方式，比如客户喜欢的户型、能承受的单价、对项目位置区域的认同度等等，将以上调研的信息放人选定的网站，就可以实时的获取调研数据及动态信息。这种方法的弊端是：由于这些网站内容繁多，企业市场调研对上网者的吸引力可能会降低；同时，上网者如果想与企业交流。

②企业在自己的网站进行市场调研。对知名企业而言，其网站浏览者多是一些对该企业产品感兴趣或与企业业务有一定关系的上网者，他们对企业有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同时也为调研过程的及时双向交流提供便利。

网上市场调研作为一种新的市场调查方式已受到企业重视，一些网络服务公司也已经开始为公司定制网上调研业务。但如何在大量信息的包围中吸引上网者参加调研并积极配合，仍需做出更多的探索。

3、可通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气

网上拍卖是时兴的房地产销售方式，其通过市场需求来确定物业价格，具有公平的特性；同时又能为开发企业赢得尽可能多的利润。此外，由于网上拍卖形式的新颖性，可聚集足够人气，更多地对项目进行宣传，从而在直接追求物业利润最大化基础上，间接起到广告促销的效果，可谓一举两得。

当然，在目前市场条件及网络水平下，网上拍卖技术还不是特别成熟，容易出现拍卖延迟、买卖不同步等问题；另外涉及到网上拍卖交易的有关法律法规不是特别健全，它要求房地产公司在执行之前在多方权利义务关系上做好约定。

第五篇：房地产项目策划书经典提纲

房地产项目策划书范本

一： 房地产项目 策划所包涵内容： 一）房地产市场调查

项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背 景、结论和建议 二）房地产目标客户分析

经济背景：经济实力 / 行业特征 / 公司、家庭 文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、三）房地产价格定位

理论价格 / 成交价格 / 租金价格 / 价格策略 四）入市时机、入市姿态 五）广告策略

广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控 六）房地产媒介策略

媒介选择 / 软性新闻主题 / 媒介组合 / 投放频率 / 费用估算 七）房地产推广费用

现场包装（营销中心、示范单位、围板等）印刷品（销售文件、售楼书等）媒介投放 二： 房地产销售 策划所包涵内容： 一）销售现场准备 二）销售代表培训 三）销售现场管理 四）房号销控管理 四）销售阶段总结 五）销售广告评估 六）客户跟进服务 七）阶段性营销方案调整

第三节： 房地产销售 策划的内容及步骤

一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价

位、购买理由等。

二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓 知己知彼、百战不殆

三： 房地产项目 优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。四： 房地产项目 再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。五： 房地产项目 销售思路：

一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。二）主题思想的统一性。广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统 一的主题。

一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的 三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。六： 房地产项目 销售策略： 一）项目入市时机选择 理想的入市时机：所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，卖楼花还是卖现楼；建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。

一般应具备： < SPA>根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态。> 1 开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求； 已经知道目标客户是哪些人； 知道你价格适合的目标客户； 已经找出 项目定位 和目标客户背景之间的谐振点； 已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题； 已确定目标客户更能接受的合理销售方式； 已制定出具竞争力的入市价格策略； 制定合理的销控表； 精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;10 组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划； 11 尽力完善现场氛围； 竞争对手还在慢条斯理地等待旺市； 其他外部条件也很合适。二）房地产项目 广告宣传计划

当我确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的 必要步骤。而一个可操作的完整广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部 分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的降低客户成本，一切为了销售！三）销售部署

房地产销售 阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是保持进度与策略节奏一致 预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题 如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析 资金积压、广告推广、税费变化等。第四节： 销售策划 原则 一：创新原则

随着时代的发展，传统的 房地产销售 理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。二：资源整合原则

整合营销是营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式 “ 中间强、两头弱 ” 缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于：智能互补、利益共享、风险共担。三：系统原则

房地产 营销策划 一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产 营销策划 从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。

房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园．．．．．．可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的 “ 卖点 ” 一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了 营销策划 内涵，也进一步证实：买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。四：可操作性原则

销售策划 不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。第五节：检验 销售策划 成果

随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对 销售策划 进行都会产生影响，有可能 销售策划初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。

因此，销售策划 定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的 销售策划 指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售