住房租赁市场金融服务方案2018

第一篇：住房租赁市场金融服务方案2018

住房租赁市场金融服务方案

今年以来，党中央、国务院积极构建购租并举的住房体系，先后出台多个政策加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”市场定位，积极推进我行住房租赁市场整体营销，提高对住房租赁市场综合化、精细化金融服务水平，促进银政、银企合作，丰富我行新型城镇化业务的内涵，特制订住房租赁市场金融服务方案，具体内容如下：

一、住房租赁市场基本情况

住房租赁是指由住房的所有者或经营者将其所有或经营的租房交给承租人使用，承租人通过定期交付一定数额的租金，取得房屋使用权利的行为。培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

（一）住房租赁市场总量和市场特征。

我国住房租赁市场规模和市场空间较大，链家研究院去年底发布的《租赁崛起》报告认为，目前中国房屋租赁市场规模已达1.1万亿元，预计2025年可增长至2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。

市场交易特征方面，目前住房租赁市场90%以上为个人房东，受限于个人房屋信息公开意愿不强、租金收入纳入征税管理难度较大、租赁市场备案机制不完备等因素，住房租赁市场的交易模式目前以线下交易为主。近期，在各地住房租赁交易平台和互联网电商企业的推动下，部分住房租赁公司已开始涉足线上交易模式，如蘑菇公寓、魔方公寓、小米寓见、蛋壳公寓等已接入支付宝租赁平台。/ 16 市场运营特征方面，住房租赁运营根据房源的不同可分为集中式和分布式，其中集中式运营是拿下整栋楼(或一栋楼的几层)，然后对房间进行统一装修，配备统一服务；分布式运营是指在各个小区内分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以统一品牌对外出租。目前，以万科、保利、龙湖为代表的房地产开发企业经营的租赁住房普遍采用集中式运营模式；而以自如、YOU+等为代表的住房租赁运营商经营的租赁住房普遍采用分散式运营模式，且多为“二房东”转租。

市场收益特征方面，住房租赁的租金收益率普遍较低，根据上海易居房地产研究院2017年7月发布的《50城租金收益率研究报告》，50个典型城市中仅有哈尔滨、西宁2个城市的租金收益率高于4%，长春、韶关等23个城市的租金收益率位于3%-4%之间，青岛、广州等13个城市的租金收益率低于2%，其中厦门的租金收益率仅为1%。较低的租金收益率导致租赁市场的投资回报期被拉长至25年及以上。

（二）住房租赁市场相关政策。

今年7月，住房城乡建设部等九部委联合发布通知，明确从“培育机构化、规模化住房租赁企业”、“建设政府住房租赁交易服务平台”、“增加租赁住房有效供应”、“创新住房租赁管理和服务体制”四个方面多措并举，加快发展住房租赁市场，并确定了首批试点的12个城市1。8月，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，着力构建城乡统一的建设用地市场，提高存量土地节约集约利用水平，增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，并根据自愿原 1 12个城市分别为广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。/ 16 则确定了13个试点城市2。此外，住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动上公开表示，住建部正在研究制定住房租赁管理条例。同时，将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

继部委发文选取12个人口净流入的大中城市开展租赁市场试点工作后，试点城市紧紧围绕住房租赁企业、住房租赁服务平台、增加租赁房源、鼓励租赁消费、加大税费支持、加强市场监管等多个方面制定实施细则或试点方案。目前多数城市已在土地拍卖过程中引入“竞自持比例”或“竞配建比例”规则，其中，自持是指土地及其地上建筑在指定期限内不得出售；配建是指房地产开发商配套建设保障性住房。截至2017年10月10日，北京、天津、杭州、广州、佛山、上海、成都、苏州等城市共计成交具有自持和租赁用地性质的土地超100宗，可提供约400万方租赁面积，其中，北京、上海、佛山等地区已有企业竞拍得到自持年限达70年的土地。此外，为强化租赁市场管理，杭州、成都、北京、深圳、武汉、广州均相继开发住房租赁信息平台，其中成都、广州两地已投入试运行。

（三）住房租赁市场参与主体。

住房租赁市场的参与主体众多，结合各主体的职能定位和实际情况，可大致分为两大类：一类是房屋管理局等政府部门，主要承担制定政策、规范市场、提供基础性服务（如租赁交易平台）等职能；另一类是租赁住房的建设和运营主体，根据企业性质和职能的不同，该类又可细分为国有住房租赁平台公司、房地产开发企业和住房租赁运营商。

13个城市分别为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。/ 16 1.房管局：创新管理和服务体制，做好市场发展引导，为智慧城市提供信息支撑。房管局作为政府职能部门，承担着创新住房租赁管理和服务体制、引导住房租赁市场规范健康发展、提供社会管理工作的信息支撑等职责。创新管理和引导发展方面，主要是通过建立一套便捷、透明、规范、可监控的住房租赁交易系统，同时配套征信评价体系、交易结算体系等服务，为住房租赁市场的发展提供基础性系统平台支持，并引导住房租赁交易行为逐步由线下转到线上。信息支撑方面，通过租赁信息的收集和处理，在促进租赁市场发展的同时，协助其他政府部门做好社会管理工作，如住房公积金部门的个人租金提用、公安局的流动人口管理等。

2.国有住房租赁平台公司：盘活存量、管好增量，依托金融支持，做好对租赁住房房源的管理工作。目前国有住房租赁平台公司主要承担着住房租赁市场规范化引导、存量租赁住房盘活、增加租赁住房房源供给等职能。规范化引导方面，主要是通过国有企业的信誉背书，在租赁市场中不随意涨租、不随意赶客、不骗租，发挥规范和稳定市场的作用；存量盘活方面，主要是通过对国有住房租赁公司原有的公租房、廉租房及办公楼改建的公寓，盘活存量可租赁的住房房源；增加供给方面，主要是通过代政府管理（或改建、装修等）房地产开发商配建的租赁住房，向市场提供增量优质租赁住房房源。

3.房地产开发企业：瞄准未来稀缺资源，着力布局住房租赁市场。目前，万科、保利、龙湖等知名房地产开发企业，均已着力布局住房租赁市场，并通过设立长租公寓品牌，拓展住房租赁业务，主要原因是新市民的月薪负荷难以支撑购房月供，住房观念逐渐转变为“住有所租”，住房租赁市场将/ 16 持续扩大；并且，重点城市土地是稀缺资源，新建商品房的数量将越来越少，房地产市场也将由新房交易为主逐步过渡到存量房交易为主，二手房交易市场将逐步扩大且资源将逐渐集中到租赁运营主体手中。

4.住房租赁运营商：市场参与活跃度较高，着重快速扩张或提供增值服务。住房租赁运营商是目前租赁市场较为活跃的主体，但市场分散度较高，单个运营商的规模不大。该类主体主要依托房屋交易中介等渠道获取二手房源，同时通过开发互联网系统提升租赁交易的便捷性。但鉴于租赁市场利润过薄，运营商主要通过两种方式提升自身的盈利水平：一是通过快速扩张，以规模化的租金押金所形成的资金沉淀，来支撑房源取得时一次性装修投入的资金需求；二是通过提供多方位的增值服务，如管家服务、保洁服务、配套餐饮等，以客流量为基础提高收益率。

二、住房租赁市场金融服务方案

目前，全国住房租赁市场正处于快速发展的初期阶段，我行总体策略为：密切跟踪住房租赁市场及同业动态，挖掘市场需求，积极推进业务发展，并针对不同市场主体采取差异化策略：一是积极支持房管部门金融需求，着力搭建系统平台；二是适度支持国有住房租赁平台企业和房地产开发企业的金融需求，择优介入“部分自持租赁+部分可售”项目的开发融资；三是谨慎支持住房租赁运营商的金融需求，以负债业务合作为主，审慎介入资产项目。同时，结合市场阶段性特征，以系统平台搭建先行、主推交易结算服务，深入研究资产业务开展模式，通过信贷、类信贷、ABS、REITs等多种产品支持住房租赁市场发展，并整合集团各类金融资源，/ 16 为市场参与主体提供“定制式”、“一揽子”、“一站式”的综合化金融服务，满足市场多层次、多元化的金融需求。

（一）房管部门：针对住房租赁系统平台搭建需求的服务方案。

住房租赁系统平台搭建是目前政府主管部门高度重视的工作之一，完善的系统平台一方面有利于住房租赁市场信息的公开化、透明化；另一方面也有利于政府主管部门提高市场监管的有效性。金融支持系统平台搭建，应着重体现在匹配支付结算、资金监管等功能上，实现传统线下交易向线上电子化便捷交易的转型，达到信息公开透明和管理质效提升的目的。各分行应主动对接房管部门的系统平台搭建需求，重点匹配支付结算、线上交易资金监管、现金管理等金融服务，主抓渠道资源，实现住房租赁资金在我行体系内留存。住房租赁系统平台的功能包含但不限于以下几方面：

1.支付结算功能。该功能主要实现押金、租金、生活费用等资金的在线支付结算，通过互联网和电子化方式，简化住房租赁交易。

2.押金和资金监管功能。该功能主要实现房管部门对租户支付的押金、租金、生活费用等资金的监管，以便于房管部门掌握住房租赁市场的发展情况，防范违规、诈骗等租赁风险。

3.现金管理功能。该功能主要实现租赁主体的资金归集，以便于资金统筹规划和使用。

4.公积金及住房补贴委托提取功能。该功能主要通过与公积金和住房补贴系统的对接，实现承租人便捷提取公积金及住房补贴用于支付租赁住房的租金及其他费用。/ 16 5.房源信息匹配校验功能。该功能主要通过与房管部门的租赁住房信息系统对接，实现在线校验租赁住房房源真实性、租赁状态、房屋性质及相关信息的功能。

6.出租人和承租人身份核实功能。该功能主要通过银行后台系统与公安系统对接，在住房租赁信息发布、租赁交易发生时，调用后台数据对出租人和承租人的身份信息进行核实，保障市场交易双方的合法权益。

7.对接银联系统功能。银联总部目前正在开发住房租赁底层金融系统，该功能主要是通过银联系统的对接，实现我行金融产品在银联系统上的应用和推广。

8.其他地方特色功能。各分行还可根据当地住房租赁市场的个性化需求，开发地方特色功能。

（二）政府住房租赁平台公司和房地产开发企业：针对住房租赁产业链条各阶段需求的服务方案。

住房租赁市场产业链条包括租赁住房开发建设、投资孵化、持有运营及后期退出等，产业链条参与主体以政府住房租赁平台公司（以下简称“平台公司”）和房地产开发企业（以下简称“房企”）为主，针对上述主体不同阶段的金融需求，交行可匹配不同类型的金融产品，在全链条实现“一揽子”整体业务合作。

1.住房租赁开发建设阶段

该阶段是指平台公司和房企获取租赁住房房源的阶段，房源获取方式主要包括以下两类：一是通过土地招拍挂方式拍得租赁性质土地进行开发建设，或通过兼并收购获取增量房源；二是通过改建改造盘活存量房源。针对增量房源获取，我行可匹配房地产开发贷款、信托贷款、债券承销、并购融/ 16 资、财务顾问等产品；针对存量房源盘活，我行可匹配流动资金贷款、固定资产融资、并购融资等产品。具体如下：

（1）房地产开发贷款

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。主要适用于：具备房地产开发资质的平台公司或房企，在其获得租赁性质土地且已全额支付土地款项后，用于项目开发建设的资金需求。需要指出的是，在该产品的期限设定上根据项目现金流情况合理设置业务期限，从而更好匹配企业资金需求。

（2）信托融资

房地产信托融资是指委托人将资金委托交银国信，交银国信以受让房地产企业（融资方）股权受益权、项目收益权、未来租金收入或信托贷款等形式向房地产建设项目融资，融资方以股权质押（转让股权受益权时必需）、房地产（含在建工程）抵押及第三方担保等形式向信托计划担保；信托到期时，融资方回购股权受益权或偿还贷款，同时解除各种担保。适用情况与房地产开发贷款类似，但信托融资产品设计和资金用途更加灵活，可满足客户个性化需求。

（3）债券承销产品

平台公司或房企可通过发行各类债券票据等债务融资工具进行租赁住房开发建设融资，我行可提供债券承销产品，该产品是指我行作为客户的主承销商，采用代销、余额包销、全额包销方式，协助企业在境内外债券市场发行中长期债券或优先级权证等产品，通过公开市场筹集住房租赁建设所需资金。

（4）并购融资 / 16 并购融资是指，在企业通过并购或重组3等方式进入租赁住房市场、获取房源时，提供相应资金支持的金融产品。针对平台公司或房企的并购融资需求，我行可提供的并购融资产品包括：并购贷款/并购银团贷款、并购基金等，用于缓解平台公司或房企并购业务中的资金压力、降低财务成本，并助力企业实现住房租赁业务的快速扩张、提高市场份额、提升行业地位。具体产品如下：

①并购贷款/并购银团贷款。该产品是指我行就企业通过受让现有股权、认购新增股权、收购资产、承接债务等方式达成并购交易并需要支付并购对价时提供人民币或外币贷款；或我行作为并购银团贷款的牵头行，联合若干家境内外银行或非银行金融机构，基于相同跨境贷款条件，依据同一跨境贷款协议，按约定的时间和比例，通过我行向企业提供的本外币贷款业务，以实现统一融资条件、保证资金供应。

②并购基金。该产品是指我行通过交银国信等子公司，与企业共同成立产业基金，为企业并购提供股权投资或者债权融资，助力企业在体外快速培育优良资产、同时进入多个不同领域不同区域的项目、优化财务报表结构。根据产业基金设立结构的不同，其又包括公司制产业基金、有限合伙制产业基金等。并购基金交易结构示意图如下：

A）有限公司制基金：

3重组业务包括：划拨、合资、托管、委托经营、以资产为纽带的战略合作等手段在内的方案设计和协助执行。/ 16

B）有限合伙制基金：

（5）财务顾问。我行可利用境内外分行、全牌照经营、全球战略合作伙伴、全球客户基础等优势资源，协助企业获取租赁土地招拍挂信息、优质并购标的信息，提供合作伙伴、法律财务等三方机构服务，在企业发展住房租赁业务时获取全方位服务和支持。/ 16 2.住房租赁投资孵化阶段

该阶段平台公司和房企的主要需求为拓展租赁客户、回笼资金等，针对上述需求，我行可提供：一是系统平台支持，依托我行电子渠道和客户群优势，协助企业发布住房租赁信息；二是股权投资产品，通过信托计划与平台公司或房企设立住房租赁联营公司，向企业提供投资孵化阶段的股权资金支持；三是通过向承租人提供个人贷款产品，加快企业资金回笼。具体如下：

（1）系统平台对接。通过对接平台公司或房企的住房租赁系统，或协助企业开发住房租赁系统，有效利用我行电子渠道（网上银行、手机APP、买单吧等）优势，向广大客户群发布租赁住房信息，并通过系统大数据分析，向潜在租赁客户自动推送租赁房源，从而实现精准营销。

（2）股权投资产品。通过专项信托计划，设立住房租赁SPV公司，并通过SPV公司与平台公司或房企共同出资成立住房租赁运营公司，形成对新设公司的股权资金支持，并依托商业银行的市场影响和客户群，助力企业获取租赁房源，招揽租赁客户。该产品可引入回购或第三方增信条款，也可采取市场化方式。

（3）个人贷款产品。该产品是指经过企业确认后，承租人可向我行申请个人贷款支付租金，针对租约期内租金一次性缴纳的需求，可通过个人消费贷款匹配需求；针对按期（如按季或半年）缴纳租金的需求，可通过小额贷款实现“押零付一”或“先租后付”的租金支付，从而缓解承租人的资金压力，从而既满足承租人的资金需求，同时协助企业加快资金回笼。/ 16 3.住房租赁持有运营阶段

该阶段是指平台公司和房企所持物业的稳定运营阶段，我行可提供的金融产品主要为：包含支付结算、资金监管功能的电子化交易信息系统；针对租赁客户的个人金融服务及日常经营周转的流动资产贷款等。具体如下：

（1）电子化交易信息系统。该系统主要包括以下功能： ①支付结算功能，是指通过我行电子渠道实现租金、押金及电费、燃气费、物业费等租赁期各项费用的线上支付和结算。

②租金代扣费用代缴，是指通过绑定我行银行卡，实现租金及各项费用的按期代扣代缴。

③押金及资金监管，是指企业通过我行账户实现对房屋租金及第三方资金的实时监管。

④房屋报修及维护，是指承租人通过我行系统可直接发起对租赁房屋的报修及维护申请。

⑤银企直连功能，是指在平台公司或房企财务软件系统或ERP系统开发过程中，直接嵌入或接入我行资金结算系统（如蕴通账户），实现账户信息查询和下载、转账、投资、工资代发和资金归集等业务操作，有利于其提高资金管理效率，节约人力成本。

⑥其他特色功能。

（2）个人金融服务。我行可提供个人理财产品，通过申请我行活期富、高收益定制化理财等产品，提高资金收益率。

4.住房租赁后期退出阶段

住房租赁后期退出阶段是指平台公司或房企为盘活资产，在租赁住房稳定运营后，通过中长期固定资产贷款、资/ 16 产证券化、房地产信托投资基金等方式实现资金回笼或资产出表。我行可提供的金融产品包括：固定资产支持融资、租金收入资产证券化（ABS）、未来应收租金资产支持票据（ABN）、地产抵押贷款资产证券化（CMBS）、地产抵押贷款资产支持票据（CMBN）、房地产信托投资基金（REITs）等产品。需要特别说明的是，目前我国主要REITs产品多采用“3+3+3……”的期限安排+回售选择权，或包含回购或第三方增信条款，系类REITs产品，而非完全市场化的公募REITs产品，因此尚不能实现真正出表，但随着国家顶层设计的不断完善，配套政策的相继出台，未来公募REITs或将成为住房租赁后期退出的重要渠道之一。具体产品如下：

（1）固定资产支持融资

固定资产支持融资是指以借款人自有的特定资产未来经营所产生的持续稳定现金流（如租金收入、运营收入等）作为第一还款来源，为满足借款人在正常生产经营中产生的多样化融资需求而发放的贷款。主要适用于：平台公司和房企以自身所持有的租赁住房资产作为特定资产，以租赁住房未来的租金收入作为还款来源，用于租赁住房日常维护、改造、装修或置换企业前期开发建设期所形成的各类负债性资金的需求。

（2）ABN:未来应收租金资产支持票据

该产品适用于拥有租赁住房的公司，在公司实现稳定运营后，可将特定化的租金收入作为未来现金流设计租金收益型资产证券化产品ABN，通过优先级/次级分级、内外部增信等手段获得较高的债项评级在银行间市场发行。

（3）ABS：租金收入资产证券化 / 16 该产品主要适用于：无租赁物业物权无法办理物业抵押，但与物业持有方签署相关协议负责物业运营管理，享有物业租金收入的企业。（需要注意的是，此类企业通常属于轻资产运作，运营历史相对不长，需要有较强信用的外部增信方提供担保或差额补足。）

交易结构示意图如下：

（4）CMBN: 地产抵押贷款资产支持票据

该产品为在银行间市场发行的以单一资金信托贷款受益权作为基础资产的资产支持证券化产品。单一资金信托通过向租赁住房物业持有人（或关联方）发放信托贷款，由物业持有人将租赁住房应收款（租金）、项目公司股权等资产对信托贷款进行抵质押，从而实现资产现金流的特定化。

交易结构示意图如下： / 16

（5）CMBS：地产抵押贷款资产证券化

与CMBS类似，该产品适用于拥有租赁住房产权，可以作为抵押物，且没有物业出表需求的企业，一般要求租金收入较为集中，且物权人或股东有一定的主体信用。

交易结构示意图如下： / 16（6）类REITs：房地产信托投资基金

该产品适用于在表内持有租赁住房物业，但需要通过出表调节资产负债情况的企业，也可作为投资建设开发租赁住房的资金方后续的退出机制，待公募REITs退出后可实现上市交易。该产品情况与CMBN、CMBS较为类似，但在该模式下，物业权属需要发生转移，为尽量减少相关的土地增值税等税务负担，通常采用物业持有方股权交割的方式进行，常通过私募基金完成物业股权的收购持有并形成债权（股加债）。

交易结构示意图如下：

（三）住房租赁运营商：针对住房租赁运营商支付结算需求的服务方案。

住房租赁运营商的金融需求主要包括支付结算和融资需求，鉴于住房租赁运营商的经营风险相对较高，且主要以轻资产运营，融资偏好于风险投资，因此，各分行应密切关注住房租赁运营商现金流情况，以支付结算系统搭建，负债业务合作为主，审慎介入资产项目。系统功能可参照前述相关内容。/ 16

第二篇：公共租赁住房物业服务合同范本

公共租赁住房物业服务合同

第一章 总则

第一条合同双方当事人 甲方：**公司 乙方：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及其他有关法律、法规之规定，签订了本《物业服务合同》。为了加强本物业区域的物业管理，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就“**小区”小区物业管理服务事项订立本合同。

第二条乙方所租物业基本情况 小区名称：

物业类型：高层住宅 坐落位置：。

建筑面积：

平方米；企业申请建筑面积按照《公共租赁住房租赁合同》所附房间明细清单为依据。

第三条：如乙方为企业或其他单位，应保证其许可的实际使用人及时交纳/支付本合同约定的相关费用（包括但不限于物业费、电梯费、采暖费、停车费、水电费及违约金等）并遵守本合同的其他约定。

第二章 物业服务内容

第四条物业共用部位、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。第五条物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。

第六条电梯的运行和日常维护管理。第七条公共绿化的养护和管理。

第八条物业管理区域内公共秩序、安全防范等事项的协助管理服务，包括公共区域消安防设施的维护等。

第九条车辆行驶停放管理服务，保障道路畅通。

第十条物业档案资料的管理。

第十一条 乙方房屋自用部位、自用设施设备的维修养护，在当事人提出委托时，甲方可以接受委托并合理收费。

第十二条

装饰装修的管理服务。

第三章 物业服务质量

第十三条参照《住宅小区物业服务指导标准》二级标准提供服务。

第四章 物业服务期限

第十四条物业服务期限以《租赁合同》的租赁期限为准。

第五章 物业服务费用

第十五条物业服务费成本构成，包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；固定资产折旧；法定税费。

第十六条计费方式 本项目采取包干制约定物业服务费用。即乙方向甲方支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由甲方享有或承担。

第十七条

本合同所表述的所有收费面积（以平方米为单位），均指房屋 的建筑面积；收费金额单位为人民币元。

第十八条

物业服务费及其他费用（根据物业服务收费管理办法）

1、物业服务费

住宅：

元/月〃㎡

2、电梯运行维护费

1-6层

元/月〃㎡ 7-12层

元/月〃㎡ 13-18层

元/月〃㎡

3、交通工具停放服务费

收费标准参照《物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法》(试行)标准执行。

非机动车：自行车：0.3元/次；3.0元/月；

摩托车、电瓶车：1.0元/次；10.0元/月；

4、采暖费

集中供暖，执行政府公布的基本价加二次交换成本。

5、其他代收代缴费用 电费：

元/度； 水费：

元/吨；

其他费用：按照国家及地方有关规定或行业规定执行。

6、水、电费、采暖费等如遇调整，以供应单位的调价通知或公告为准做相应调整，甲方应提前将相应依据及最终核算价格向乙方进行公示后执行。

7、本合同约定的计费面积以房屋建筑面积为准。第十九条计费起始时间及支付方式

（1）乙方自签订完毕《租赁合同》之日起，即应按照约定足额交纳物业服 务费、电梯费及其他应交费用。

（2）物业服务费、电梯费及其他应交费用按照《租赁合同》中租金的支付 时间及支付方式为标准进行支付。

（3）采暖费应在每个采暖季开始的第一个月15日之前一次性交纳。第二十条

乙方逾期缴纳物业服务费及其他相关费用的，甲方从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之 1.6 的违约金。

第六章 维修责任

第二十一条物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用，由甲方承担；物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由甲方承担。

第二十二条物业服务区域内，供水、供电、供热、通讯、有线电视等相关管线和设备设施的维修养护，应由其供应单位承担。第二十三条 甲方对乙方房屋自用部位、自用设施、设备维修养护或提供其他特约服务的费用，在质保期范围内，依照国家和行业规定，由施工方和供货方承担；质保期范围外非人为因素损坏，由双方另行协商收取。

第二十四条 乙方户内用电不得超过额定容量，如因此造成的用电事故由责任人承担。

第二十五条乙方若需进行房屋装饰装修，应与甲方签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许的施工时间、废物的清运与处理，装饰装修相关费用等进行约定，告知乙方在装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第七章 双方权利义务

第二十六条甲方的权利义务

1、根据《物业管理条例》及本合同的约定，在本物业区域提供物业服务，向乙方收取物业服务费用。

2、承接本物业时，负责对共用部位、共用设施设备进行查验。

3、有权要求物业使用人参与配合甲方的管理服务工作。

4、可以委托专业性服务的企业承担本物业的专项服务业务，但不得将整体物业服务委托给第三方。

5、对乙方及使用人违反《管理规约》、《服务手册》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止及其他合法措施，并通过合法有效的方式解决拖欠物业服务相关费用的问题。

6、可以接受供水、供电、供热等单位的委托，向最终用户代收代缴相关费用。

7、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业管理和物业使用等方面法律、法规的行为，应当制止，并及时向有关行政主管部门报告。

8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

9、遵守国家有关规定，教育服务人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，履行职责，不得侵害公民的合法权益。

10、向乙方告知物业使用的有关规定及注意事项。

11、负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的维修养护计划并组织实施。

12、有关法律、法规和《管理规约》规定的其他权利义务。第二十七条乙方的权利义务

1、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题可向甲方提出意见和建议；

2、遵守本物业的各项物业管理制度以及《管理规约》、《服务手册》；

3、依据本合同按时向甲方交纳物业管理服务费等各种费用；

4、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

5、对使用人及访客违反本物业的各项物业管理制度以及《管理规约》造成的损失、损害承担民事责任；

6、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

7、因乙方使用不当造成的一切损失，均由当事人负责并承担相关费用；

8、法律、法规规定的其他权利和义务。

第八章 违约责任

第二十八条

乙方违反合同，未按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交并按本合同约定交纳违约金，逾期仍不交纳的，甲方有权停止相关服务。

第二十九条

甲方违反合同，擅自提高收费标准的，乙方就超额部分有权拒绝交纳，甲方已经收取的，乙方有权要求甲方返还；

第三十条 以下情况甲方不承担责任：

1、因不可抗力导致的服务中断或物业的贬损；

2、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

3、甲方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

4、因非甲方责任出现供水、供电、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

5、因非甲方责任出现的突发事件，如出现火情、抢劫等事件，甲方为控制局面、减少乙方或第三方及共用部位的损失，而采取相应正当措施时，造成损失的。

第九章 其他事项

第三十一条

发生危及公共利益或其他乙方合法权益等紧急情况，必须及时进入乙方承租房屋内进行维修养护但无法通知乙方的，甲方说明情况，在第三方（如所在地派出所或其他租户）的监督下，进入乙方的承租房屋内进行维修养护，事后应及时通知乙方并做好善后工作。

第三十二条

乙方在不违反本合同约定的情况下，可与使用人就本合同的权利与义务进行约定，使用人违反本合同约定的，乙方应承担连带责任。第三十三条

受物价、管理成本等因素的影响，如物业管理服务费用有所调整，届时由甲方重新进行核算，新的标准应予以公示。

第三十四条

本合同履行期间，其它费用指导性标准等约定事项如遇政策性调整，甲方应于执行新标准前15日内在物业区域内显著位置进行相关政策资料和调整标准的公示，届时双方无须另行签订书面合同。

第三十五

本合同内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第三十六条 未尽事宜，遵照国家及所在地有关法律、法规和规范性文件执行。

第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条

本合同在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向甲方所在地人民法院起诉。

第三十九条

本合同由甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。第四十条

本合同自双方签字之日起生效。

甲方（签章）：

乙方（签章）：

****年**月**日

****年**月**日

第三篇：如何发展我国不健康的住房租赁市场

我国房屋租赁市场比例偏低

目前交易市场是房地产市场的主角，住房保障体系在最近几年里加快建立和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态。我国住房租赁比例仍然偏低，到2010年，租赁比例仅21%，住房自有率常年维持在70%以上，远高于西方发达国家水平。参照海外经验，住房供给体系立体化是大势所趋，社会资本市场化供应为主体、政府为辅的供应结构是发展方向。

我们梳理了美、日、德三国的住房体系建设经验，长期来看，住房问题不能够，也不可能完全依靠政府的行政手段和财政财力来解决，在需求端通过多元化的金融手段，提高居民的信用资产水平以满足其对住房的支付能力，将是化解库存挤压，引导需求转变的重要途径。

从国际经验来看，仅仅由政府提供的低端住房保障是远远不够的，引入社会资本、开展租售并举的供给侧改革是行业的大方向，这也将带来万亿级以上的市场机会。

二次房改演变：从住房商品化到租售并举

住房制度改革在我国由来已久，作为我国社会改革的重大工程之一，住房制度改革先后经历了由实物分配到商品化再到现在租售并举的进程：

1．实物分配阶段（1993年以前）：在1993年之前，我国的住房基本上属于实物分配，住房建设的资金主要来源于政府，部分来源于单位自筹，住房建好后，单位或者政府以较低的租金或者无偿提供给职工居住，该阶段住房基本上作为一种福利的形式分配给就业的居民。

2．商品房萌芽阶段（1993年-1998年）：1993年11月，国务院住房制度改革领导小组召开工作会议确立了以出售公房为重点，租房、售房、建房一同并举的新方案，开始了我国住房的商品化尝试；1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，并开始逐步实行住房分配货币化，标志了分房制度的终结和国内住房市场化的开始。

3．住房市场化阶段（1998年-2004年）：从1998年《通知》发布后，我国房地产市场迅速发展，房地产固定投资连续以两位数保持增长，2003年国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，表明要坚持住房市场化的基本方向，同时提出要逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，这一阶段基本实现了我国住房市场化的完全转变。

4．新住房制度探索阶段（2005年至今）：随着房地产市场的蓬勃发展，房价上涨过快的问题也日益凸显，管理层先后多次出台房地产调控政策，旨在控制房价上涨过快，同时加强对城市中低收入人群的住房保障工作，面对城市居民的住房货币化补贴与市场房价的脱节，住建部在2015年1月发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出培育和发展住房租赁市场，完善现有住房供应体系。同时，相关人士近期明确表示，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革,把去库存作为房地产工作的重点,建立购租并举的住房制度。

我国的住房体系中租赁比例偏低

中国住房制度构成主要包括三个方面：其一是交易市场，其二是租赁市场，其三是住房保障市场。目前交易市场是房地产市场的主角，住房保障体系在最近几年里加快建立和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态。尤其租赁需求的住房供给只能通过二手房市场获得，基本上不存在新房租赁市场，从而导致住房租赁市场存在大量的供需不匹配，市场不规范和道德风险等问题。根据历年人口普查的数据推算，2000年我国住房租赁比例仅有20.55%，到2010年，我国住房租赁比例仅上升了0.5个百分点，为21.05%，我国住房自有率也常年维持在70%以上的水平，远高于西方发达国家。

我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求，而相对经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本，其住房自有率分别在50%-70%左右，其中德国更是在50%以下，大部分人群以租赁为主要的居住方式。根据国家发达国家经验，城市经济越发达，其房价水平越高，带来的购房压力相应越大，租房就成为居民满足居住需求的主要途径。纽约的住房自有率近年来约维持在30%到35%的水平，而日内瓦和柏林其住房自有率仅有不到15%的水平，租赁住房成为这些区域主要的生活方式，而上海2014年住宅出租面积为72.16万平方米，仅占当年住宅销售面积的4%，住房自有率水平高达70%，反映出国内住房租赁市场发展的滞后和缓慢。

住房租赁市场的海外经验

从海外经验来看，住房供给体系立体化是大势所趋，瑞典非盈利性组织拥有全国约20%的住房，美国的非盈利性组织出资参与保障性住房建设资金常年在40%以上。同时，在租赁住房中，如美国等国家只有不到20%左右的租赁住房是由政府提供的，剩余可支付的租赁住房则是由住房协会、私营企业及业主、非盈利组织、房地产信托基金和保险公司等多元机构提供，相对而言，我国的租赁住房供给体系较为单一。

我们梳理了海外一些国家的住房体系建设经验，长期来看，住房问题不能够，也不可能完全依靠政府的行政手段和财政财力来解决，在供给端大量提供租赁的房源，增加社会资本的参与度，扩大住房租赁市场的供给、并保障承租人的权益将会是解决住房供给缺口问题的有效手段，在需求端通过多元化的金融手段，提高居民的信用资产水平以满足其对住房的支付能力，将是化解库存压力，引导需求转变的重要途径。美国经验：租金补贴+社会资金引入

美国的住房租赁市场发展最初是通过政府出资的形式，向住房市场提供公共住房，以扩大租赁住房的供给，解决住房短缺的问题，随着人口的快速增长，政府财政压力越来越大，单纯的通过供给端推进，发展住宅租赁市场受到较大的制约。其后美国政府从供给和需求端两方面入手，通过引入社会资本保持和扩大供给端，通过需求端的疏导，提高整个住房租赁市场的运营效率和住房资源的高效匹配，最后形成目前的住房租赁市场和现行保障性住房制度。

资金来源：政府以补贴为主

在美国的保障性住房政策体系中，政府直接出资的部分占比很小，资金主要用在低收入阶层的公共住房及租金补贴上；而其余大部分保障性住房资金需求则是通过政策手段，利用民间资金来满足。一方面通过提供低息贷款和税收减免优惠吸引社会资本参与到保障性住房的建设中，另一方面通过按揭抵押贷款证券化和提高中低收入水平的信用资产水平，来满足居民对住房的支付能力以吸引金融机构进入住房领域，此外，政府还通过对提供土地管制方面的优惠以吸引开发商参与到保障性住房的建设中来。

在美国保障性住房建设中，社会资本参与的主要项目为LIHTC计划，其中非盈利性组织的出资占到整个LIHTC计划的20%以上。而政府资金占比则呈逐年下降之势，在 1995年的LIHTC计划中，作为政府资本代表的农村住房租赁贷款支持的新建住房占整个LIHTC计划的17.60%，随后政府出资开始逐步下降，社会资本参与度开始提升，至2013年，政府出资约在LIHTC计划中占比7.60%，社会资本占比已达63.5%左右。

当前国内住房租赁保障远远不够

当前我国住房体系的建设将围绕多层次展开，从国际经验来看，仅仅由政府提供的低端住房保障是远远不够的，引入社会资本、开展租售并举的供给侧改革是行业的大方向，这也将带来万亿级以上的市场机会。

2007年，国家开始对现有的住房制度进行调整和改革，将住房制度的重心转化为关注低收入人群的住房保障需求。“十二五”规划中，提出了重构我国现有住房体系的设想，明确了我国多层次住房供应体系，并且设立了3600万套保障房假设和20%保障覆盖率的目标，同时要求“十二五”期间增加公租房1000万套，廉租房400万套，租赁补贴150万户，并逐步形成了并轨制的保障性租赁住房体系。

根据国家行政学院社会治理研究中心的调研结果显示，截至2013年年底，我国共筹建保障性租赁住房1425万套，其中新建1349万套，占比94.7%，其中政府投资的保障性租赁住房占比达到78.4%，共计1058万套。我国的保障性租赁住房已覆盖1057万户中低收入家庭，其中廉租房占比约72.8%，在整个住房保障体系中，实物配租仍然是主要途径，但是货币补贴安置的力度也在逐渐提升。

由于公共建设性住房资金的资金来源只能通过政府的财政支出，并且回笼期限较长，一般需要10年到20年左右，同时缺乏相应的配套机制保障参与资本的收益，进而导致我国目前保障性住房建设项目难以有效吸引市场和社会资本的广泛参与。此外，公共住房的建设用地来源供给也是我国保障性住房建设供给端的一大瓶颈，由于地方土地拆迁、收储成本不断提升，建设前期时间环节较长，因而，地方政府需要依靠商业化的土地转让所得来覆盖前期大量的资金投入，这也相应造成了保障性住房的土地供应相对匮乏。

顶层设计出炉 多举措打造多元化住房租赁市场

2016年6月3日，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指导文件，文件明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，并提出了到2020年的发展目标：1，住房租赁市场体系：供应主体多元化、经营服务规范、租赁关系稳定；2，公共租赁住房保障体系：保基本、促公平、可持续；3，住房租赁法规制度体系：市场规则清晰、政府监管有力、权益充分保障，推动实现城镇居民住有所居的目标。

针对我国当前公共住房保障体系有效供给不足、资金缺乏等问题，本次《意见》从六大方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策和措施：培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管。在提升完善公租房运营保障能力的同时，积极引导住房租赁企业、开发商、个人投资参与住房租赁市场，通过多层次的住房租赁体系满足人们不断增长的住房租赁需求。

从我们之前总结的国际经验看，社会资本投入占比提升、市场化供应为主体是住房租赁市场发展的必然方向，引导租赁企业、开发商等多方投资参与租赁市场，一方面解决了我国保障住房供给不足、缓解政府财政压力。另一方面通过市场化手段能够有效满足不同人群的居住需求，完善房地产供给侧改革，有利于行业中长期发展。

据数据表明，2015年我国租赁市场租金规模达1.15万亿元左右，到2020年，中国自有存量住宅将达到2.5亿套，其中0.9亿套将被用于出租，背后的房屋资产管理价值在150万亿元左右。根据调研测算，当前我国66%的租赁房源集中在个人手中，规模化、集约化程度较低，但也为住房租赁发展带来了机遇。我们认为，未来住房租赁企业通过集约化管理和专业化运营，有望承接管理个人、开发商乃至公租房房源，对外输出服务管理，这也是新政鼓励的一大方向。

此外，针对住房租赁中介，《意见》提出要规范经营行为、提升服务质量，这有助于改善租客的消费体验。根据企鹅智酷发布的《网络租房调查报告》数据显示，高达54.2%的租客认为中介收费不合理，表明在当前价格下，中介服务远不达消费者预期。

此次《意见》的出台也是从我国租赁市场的痛点出发，主要包括以下几大亮点：

亮点一：供给端激励加速推进，需求端激励落地需时间

为了加快住房租赁市场发展，《意见》分别从供给和需求两端提供政策激励，在完善住房供应体系的同时，促进住房租赁消费。

供给端：《意见》明确提出对于依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人给予税收优惠政策支持：对于个人出租住房的，由5%减按1.5%的征收率计缴增值税，出租住房月收入不超3万元的，2017年底之前免征增值税，出租住房所得减半征收个人所得税；对于住房租赁中介机构，由之前营改增试点的11%税率降为6%增值税税率；对于一般纳税人，出租在营改增前取得不动产，适用简易计税方法，按5%征收率计缴增值税。我们认为，配合本次营改增推进，供给端税收优惠有望快速落地，较大的优惠幅度能够有效激励个人出租住房，扩大房源供应；对于中介机构和租赁企业而言，较低的税率能够降低收税负担，保证盈利空间。

需求端：政策激励主要在三个方面：1，税收减免：《意见》提出个人的租金支出将纳入个税改革税前扣除部分。但我们认为，个人所得税改革是一项长期工程，短期落地可能性不大，且与住房按揭利息抵扣个税政策相似，高收入和高租金的区域会更加受益于该政策；2，公积金支持和公共服务均等化：对于公积金支付房租政策，北京、上海等一线城市已经落地实行。我们认为，具备大量人口流入的二线省会城市也将快速落实，这将有效缓解个人尤其是年轻人的房租支出压力。但对于《意见》提出的公共服务均等化，我们认为，考虑地方政府日渐趋紧的财力，其推进和落实仍有待观察；3，公租房货币化：《意见》提出转变公租房保障形式，推进公租房货币化，实物保障和租赁补贴并举，借鉴美国等发达国家经验，货币租金补贴是住房保障主要的政策手段，相比公租房，货币补贴更为灵活、成本更低，同时也有益于部分库存高企城市的库存去化。

亮点二：扩大租赁房源供应，商改住利好商业去库存

《意见》提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后，用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。我们认为，这一政策实质是改变土地用途，给予了地方政府盘活存量土地的方式和能力，一方面扩大了住房租赁市场供给，另一方面通过水、电、气的价格标准下调，保证这部分房源的市场竞争力，进而促进商业地产去库存。

亮点三：完善住房租赁金融支持，稳步推进房地产投资信托基金试点

《意见》提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，并稳步推进房地产投资信托基金试点。相较快周转的住宅开发，传统租赁行业资金沉淀量大、投资回报周期长，缺乏轻资产化模式是制约租赁行业发展、房企较少涉及租赁行业的最大原因。我们认为债券发行放开、不动产证券化产品发行有望为租赁企业打开融资渠道，而房地产投资信托基金的试点将真正做到轻资产化，有利于租赁企业盘活资产、获得长期稳定的融资渠道，并通过金融杠杆提高收益率，促进住房租赁市场的蓬勃发展。

亮点四：切实保护承租人合法权益，稳定租赁关系

与房地产交易市场类似，多年来住房租赁市场尤其是供小于求的核心城市一直是卖方市场，承租人长期处于弱势地位，相应的合法权益得不到有效保障。为此，本次《意见》在三个方面提出措施保护承租人合法权益：1，明确出租人义务。推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度；保证住房和室内设施符合要求；在住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。2，保障承租人享有基本公共服务。对于非本地户籍承租人，住房租赁合同经备案后可办理居住证，享受与户籍人口同等的义务教育、医疗等基本公共服务。

3、规范住房租赁中介行为，提升中介机构诚信水平和服务质量。我们认为，随着住房租赁供应的增加，租赁市场将逐渐由卖方市场向买方市场转变，作为住房租赁消费者，承租人合法权益的切实保障是行业有效运行和稳定发展的基石，相关法律法规的健全完善值得长期关注。

静待细则出炉 租赁市场供给侧企业迎来大机遇

此次《意见》的出炉，彰显了管理层对于推进住房体系变革的决心，住房租赁行业将迎来更多政策上的扶持。此次《意见》仅仅是顶层设计，我们预计更多的配套细则文件将接踵而至，这将对于住房租赁市场的供给端企业带来机遇。

第四篇：金融服务方案

金融服务方案（国际业务）

西安航空发动机（集团）有限公司：

贵公司是我省重要的进出口业务客户，在全省的进出口业务中占有重要地位。为了促进贵公司与我行的长期友好合作，针对贵公司的进出口业务，我行现提出建议方案如下：

一、对于贵公司出口业务，我行的各项收费予以全面优惠，并提供全面的融资支持：

第五篇：供应链金融服务方案

供应链金融服务方案

篇一：煤炭企业供应链金融服务方案

一、业务方案理念（适用于煤矿的物资部门和煤炭运销部门）

银行提供的供应链金融业务，是把煤炭企业（煤矿）作为核心企业，配合其供应链和销售链管理策略，运用资金流、物流和信息流的控制技术，利用核心企业的信用增强效应，对核心企业及伴生在其周围的多个或全部供应链和销售链上的上、下游企业提供的一揽子、结构化金融服务。银行多以大、中型煤炭生产企业为核心企业，围绕其开展包含其上游供应商、下游贸易商的金融服务，实现煤炭企业整体供应链充裕现金流，提供企业整体竞争力。

二、业务模式

银行在煤炭行业为供应链条上的企业提供的融资方案包括：

1、针对煤炭企业上游企业：应收账款池融资、反向保理业务，盘活上游供应商的应收账款，改善上游供应商的现金流；让上游企业能提早获得应收账款。

2、针对煤炭企业下游企业：预付款融资模式，解决下游耗煤厂家和贸易商向煤炭企业采购煤炭的预付款资金需求；

三、授信品种：授信品种包含：流动资金贷款、银行承兑汇票、国内信用证及买方押汇或押汇项下代付、商业承兑票保贴等；

四、业务优势

1、对于煤矿：缓解煤炭企业物资供应部门物资采购款的支付压力。增加煤炭企业运销部门的销售能力，获得更多经销商预付款。扩大销售。

a)以间接授信替代直接授信，优化报表，节约财务成本，可以制定、优化现金使用计划，适当进行理财规划，提高效益;

b)与上、下游企业共同搭建融资平台，有利于核心企业进一步稳固和强化以其为主导的供应链条；

c)对上游企业延长赊销账期，对下游企业取得大额预付账款，优化现金流，并获得更优惠的贸易条件；

2、对于上、下游企业：;

a)对于设备供应商来讲，盘活应收账款，加速资金回笼，提高资金周转速度；对于下游煤炭采购商来讲，能够获得充足的预付款资金采购煤炭，增加自己的采购量，稳定业务。从而扩大煤炭企业销售量。

篇二：汽车行业供应链金融服务方案

1、经销商服务方案

● 厂商银方案

● 汽车合格证监管方案

厂商银方案

业务特点：

（1）属于动产质押授信

（2）由实力较强的专业监管公司负责车辆和合格证的驻店监管，提高周转效率

（3）实现车证合一运输和交付

（4）需向监管公司支付一定的监管费用

汽车合格证监管方案

方案概述：是指汽车厂商、经销商和交行三方进行合作，交行为经销商向汽车厂商购买产品提供授信支持，汽车合格证由交行保管，交行根据经销商补存保证金的状况释放合格证。

业务特点：

（1）汽车合格证也可由汽车厂商保管，交行根据经销商补存保证金的状况通知汽车厂商释放合格证

（2）有效满足经销商由一级网点向二级网点发车的需求

（3）无需单独支付合格证保管费用

2、供应商服务方案

● 银票/商票保贴

● 国内保理

● 国内信用证

● 动产质押

3、商用车终端用户服务方案

● 法人按揭

● 个人按揭

工程机械行业供应链金融服务方案

1、经销商服务方案

● 保兑仓方案

2、供应商服务方案

● 银票/商票保贴

● 国内保理

● 国内信用证

● 动产质押

3、终端用户服务方案

● 法人按揭

● 个人按揭

4、厂商租赁公司服务方案

● 应收租金保理

方案概述：交行作为保理银行为租赁公司的应收租金提供保理融资服务，生产厂商承诺，当承租人无法按期足额支付应付租金时，对租赁公司转让的应收租金承担回购责任。

业务流程：

（1）租赁公司购入厂商产品

（2）租赁公司与承租人签订租赁合同

（3）租赁公司向保理银行转让应收租金，保理银行向租赁公司发放保理融资款项

（4）承租人按约定逐期向租赁公司在保理银行开立的还款账户支付租金

（5）如承租人无法按期足额支付应付租金，交行将受让的未偿还的应收租金再转让给厂商

业务特点：

根据业务实际，提供对租赁公司有追索和无追索两种保理融资模式

钢铁行业供应链金融服务方案

经销商服务方案

根据国内钢铁企业销售采用合同、按月销售、预付货款的结算方式和特点，交通银行为钢铁生产企业的经销商量身设计了保兑仓、厂商银、动产质押等金融产品。通过为经销商提供融资支持，有效解决按月打款、锁定货源的问题；同时有助于生产企业提前回笼货款、改善现金流。

港口行业供应链金融服务方案

根据港口企业保管货物严谨、规范的特点，交通银行与港口企业积极开展商品融资质押监管合作（又称动产质押监管合作）。通过为双方共同客户提供动产质押融资服务，增强港口企业金融增值服务能力，有效解决港口客户的融资问题，从而吸引更多客户，提升港口企业综合竞争力。

电子行业供应链金融服务方案

1、经销商服务方案

根据国内电子企业销售采用淡季打款、预付货款的结算方式和特点，交通银行为电子生产企业的经销商量身设计了保兑仓等金融产品。通过为经销商提供融资支持，有效解决锁定货源的问题；同时有助于生产企业改善现金流。

2、供应商服务方案

根据国内电子生产企业采购主要通过赊销和票据的特点，交通银行为电子生产企业的供应商量身设计了国内保理、银票保贴和商票保贴等金融产品。通过为供应商提供融资支持，缓解供应商的资金压力，加快资金回笼速度，提高资金使用效率；同时，为电子生产企业提供了更有竞争力的远期付款条件，提高了票据的变现能力。

化工行业供应链金融服务方案

根据化工行业季节性生产、销售的周期特点，如化肥、沥青等，交通银行可提供动产质押、厂商银、保兑仓等金融产品，旨在解决经销商季节性集中采购物资并储存对流动资金的占用，同时确保生产厂商（核心企业）淡季销售资金的及时回笼。

医药行业供应链金融服务方案

1、供应商服务方案

根据国内医药企业采购主要通过赊销和票据的特点，交通银行为医药企业的供应商量身设计了国内保理、银票保贴和商票保贴等金融产品。通过为供应商提供融资支持，缓解供应商的资金压力，加快资金回笼速度，提高资金使用效率；同时，为医药企业提供了更有竞争力的远期付款条件，提高了票据的变现能力。

2、核心企业服务方案

根据国内医药企业销售主要通过赊销的结算模式，且帐期较长的特点，交通银行为医药企业量身设计了国内保理等金融产品。通过为医药企业提供保理融资，一方面加快企业资金回笼速度，提高资金使用效率；另一方面，改善财务报表，提高应收账款管理效率。

工程基建行业供应链金融服务方案 根据物料供应商主要通过赊销的方式向业主或施工方销售工程物料的特点，在项目审批已通过、资本金已到位、项目融资已落实的前提下，交通银行可为物料供应商提供国内保理、商票保贴等金融产品；另一方面，交通银行可为物料供应商设计动产质押结合国内保理、商票保贴等金融产品，解决物料采购、运输、存放、交付、货款回笼等环节对供应商流动资金的占用，提高供应商资金周转效率。

煤炭行业供应链金融服务方案

根据物料供应商主要通过赊销的方式向业主或施工方销售工程物料的特点，在项目审批已通过、资本金已到位、项目融资已落实的前提下，交通银行可为物料供应商提供国内保理、商票保贴等金融产品；另一方面，交通银行可为物料供应商设计动产质押结合国内保理、商票保贴等金融产品，解决物料采购、运输、存放、交付、货款回笼等环节对供应商流动资金的占用，提高供应商资金周转效率。

物流行业供应链金融服务方案

动产质押方案 ● 静态模式

特点：为指定货物的质押。每次提货，企业需向交行申请并补交提货保证金，由交行发提货通知书方可向物流企业提取货物。

● 动态模式

特点：为不少于指定货物价值的质押。当企业提取超出指定货物价值部分的货物时不需向交行申请，可直接向物流企业办理提货手续；否则，须向交行申请并补交提货保证金或货物。公司补货时，由物流企业按与交行事先约定货物品种价格核定货物价值。

● 厂商银模式

特点：为全流程质押监管，即物流公司承担货物发出至目的地仓库以及在仓库存储期间整个过程的质押监管。

● 海陆仓模式

特点：为全流程质押监管，即物流公司承担货物从出口地港口发出至目的港口，在完成报关报检后，运输至目的地仓库以及在仓库存储期间整个过程的质押监管。

● 国际贸易项下模式

特点：为全流程质押监管，即物流公司承担货物到达目的港口，在完成报关报检后，运输至目的地仓库以及在仓库存储期间整个过程的质押监管。

篇三：供应链金融服务方案

您可能遇到的问题或需求

● 采购环节：

融资能力较弱，采购资金不足；

运输、仓储中存货占用大量资金；

定金、全额付款占用大量资金； ● 生产环节：

半成品、产成品占用大量资金；

● 销售环节：

提高买方现金付款能力，扩大产品销售；

加快应收账款周转，提高变现能力；

提高收付结算效率。

……

我们可以为您提供的服务

我们拥有专业化的团队和丰富的市场经验，致力于为产业链中核心企业的上游供应商、下游经销商和终端用户提供全方位的融资、结算、风险管理等综合性金融服务，主要方案包括：

● 经销商服务：保兑仓、厂商银、动产质押

● 供应商服务：银票保贴、商票保贴、国内保理、国内信用证、动产质押

● 终端用户服务：法人按揭、个人按揭、应收租金保理、买方信贷

……

我们产品的特点及优势

我行的供应链产品以核心企业为出发点，一方面，将资金有效注入处于相对弱势的上下游配套中小企业，解决中小企业融资难和供应链失衡的问题；另一方面，将银行信用融入上下游企业的购销行为，增强其商业信用，促进中小企业与核心企业建立长期战略协同关系，提升供应链的竞争能力。供应链金融使得整条供应链形成一个闭环循环往复的模式，实现了“物流”、“资金流”、“信息流”的完美结合，降低了整条供应链的成本和风险。

我行供应链金融的优势： ● 健全的网络布局：我行拥有辐射全国、面向海外的机构和网络；

● 丰富的客户资源：我行拥有行业分布广泛且富有价值的核心企业及上下游中小企业客户群；

● 创新的产品体系：我行产品覆盖供应链所有环节，并根据客户个性化需求快速创新产品和服务；

● 综合化的服务方案：我行供应链金融与现金管理、投资银行紧密结合，提供一站式综合金融解决方案；

● 较强的总行协调能力：在总行的统一协调下，全国交行分支机构为供应链上的客户群体提供统一、标准的金融服务。

我们可以帮助您达成的目标

● 成为核心企业稳定的上下游合作伙伴

● 融资能力有效增强，融资成本得以降低

● 实现担保方式的灵活多样

● 扩大产品销售，提高现金销售比例

● 加快应收账款周转，增强变现能力

● 提高供应链运转效率，降低供应链成本

● 提高收付结算效率

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