第一篇：自贡市物业管理条例 2018版
自贡市物业管理条例
（2017年8月25日自贡市第十七届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2017年9月22日四川省第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议批准）
第一章 总 则
第一条
为了规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，营造良好的人居环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合自贡市实际，制定本条例。
第二条
自贡市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。
本条例所称物业管理，是指通过选聘物业服务企业按照合同约定或者业主自行管理等方式，对物业管理区域内的房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条
物业管理遵循业主自治、依法监管相结合的原则。
第四条
市、区县人民政府应当将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区建设和社会治理体系，制定和落实现代物业服务业扶持政策。
第五条
市、区县人民政府住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
市、区县发展改革、公安、民政、司法行政、财政、国土资源、规划、卫生计生、环境保护、城乡管理执法、人防、质监、工商、邮政管理及其他有关行政管理部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。各行政管理部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。第六条
街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责：
（一）负责组织、指导、协调本辖区业主大会设立、业主委员会和监事委员会选举与换届；
（二）指导和督促业主大会、业主委员会、监事委员会开展工作；
（三）协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调处业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷；
（四）协调和督促物业服务企业的交接；
（五）建立旧住宅小区物业管理体系；
（六）协助住房城乡建设行政主管部门对物业服务企业、业主委员会信用评价体系建立、考核、公布。
居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理活动。第七条
建立物业管理联席会议制度，物业管理联席会议由辖区街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，区县住房城乡建设、公安、司法行政主管部门、居（村）民委员会、物业服务企业、物业管理协会、业主委员会、监事委员会或者业主代表、专业经营单位等参加，协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题。
第二章 物业管理的区域及设施 第八条
物业管理区域的划分，应当以土地使用权证确定的用地范围为基础，按照权属明确、有利于物业管理的原则，综合考虑物业的建筑规模、共用设施设备管理与维护、社区建设等因素确定。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第九条
建设单位应当在住房城乡建设行政主管部门划定物业管理区域后，将物业管理区域详细分布图、业主共用部位和共用设施设备的配置及其建设标准等内容在划定的物业管理区域内或者房屋销售现场显著位置进行公示。
确需调整物业管理区域的，业主委员会或者业主代表应当制定调整方案，对调整后物业管理区域的共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定，并经相应区域内三分之二以上业主同意后报经住房城乡建设行政主管部门划定。
第十条
新建住宅的，建设单位应当按照具备通水、通电、通信、卫生、采光、通风等基本使用功能和办公条件的要求，对物业服务用房、业主委员会议事活动用房进行简单装修，配置独立合格的水、电等计量装置。
同一物业管理区域分期开发建设的项目，物业服务用房、业主委员会议事活动用房应当首期建设。
物业服务用房、业主委员会议事活动用房属于物业管理区域全体业主共有，任何单位、组织和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。第十一条
规划行政主管部门在建设工程规划许可时，应当对物业服务用房、业主委员会议事活动用房的设计指标、位置和面积进行审核。住房城乡建设行政主管部门在核发商品房预售许可证时，应当对物业服务用房、业主委员会议事活动用房的配置情况进行核查。不动产登记部门在办理首次登记时，应当注明物业服务用房、业主委员会议事活动用房室号。
在建设项目竣工验收时，住房城乡建设行政主管部门应当将物业服务用房、业主委员会议事活动用房建设情况纳入竣工验收的内容。
第十二条
新建物业管理区域内配建的会所、幼儿园、车位车库、架空层、环卫设施、邮件（快件）接收等配套设施，应当在房屋销售合同中载明投资主体、权利归属。未载明的推定为业主共有。
第三章 业主、业主大会、业主委员会与监事委员会
第十三条
依法登记取得房屋的所有权人为业主。因买卖、赠与、继承、财产分割等已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。
业主在物业管理活动中享有以下权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）监督物业服务企业履行物业服务合同、监督业主委员会工作，向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；
（三）提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）选举业主代表、业主委员会成员，并享有被选举权；
（五）依法使用物业共用部位、共用设施设备；
（六）监督专项维修资金的管理和使用；
（七）要求其他业主、物业使用人停止侵害业主共同利益的行为；
（八）法律、法规规定的其他权利。
第十四条
业主在物业管理活动中履行以下义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会和业主委员会作出的决定；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理规约；
（三）按照国家有关规定交纳或者续筹住宅专项维修资金，并对符合使用住宅专项维修资金条件的事项进行确认；
（四）交纳物业服务费用；
（五）配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动;
（六）向物业服务企业、业主委员会提供联系地址、通讯方式；
（七）在转让、出租房屋后十日内在物业服务企业进行登记；
（八）法律、法规规定的其他义务。
第十五条
业主大会由物业管理区域内全体业主组成，同一物业管理区域设立一个业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主人数超过三百人的住宅小区，可以以幢、单元为单位推选业主代表，履行业主大会议事规则规定的职责。业主代表的产生程序、职责范围、工作规范等事项应当在业主大会议事规则中明确。
业主大会通过的决定对全体业主具有约束力。
第十六条
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组的产生程序、职责范围、工作规范等事项。
第十七条
符合首次业主大会会议召开条件的，条件具备之日起三十日内，建设单位应当书面报告物业管理区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）申请设立业主大会；建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。
街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到报告之日起十五日内会同物业管理区域所在地区县住房城乡建设行政主管部门组织成立业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
第十八条
业主大会筹备组由业主代表、建设单位、住房城乡建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会组成，其中业主代表人数比例不低于总人数的三分之二。街道办事处（乡镇人民政府）应当将筹备组成员姓名、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告。
筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡镇人民政府）或者居（村）民委员会组织业主推荐。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）的代表担任。业主大会筹备组应当做好以下工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；
（二）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则等草案；
（三）确认业主身份、业主人数、业主投票权数和业主专有部分面积；
（四）提出首届业主委员会委员候选人建议名单；
（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（六）制定筹备经费开支预算方案；
（七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示，征求业主意见。业主对前款内容提出异议的，业主大会筹备组应当记录、处理并答复。第十九条
建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起七日内，向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需的下列文件资料：
（一）物业管理区域划分资料；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）共用部位、共用设施设备承接查验证明材料；
（六）物业服务用房、业主委员会议事活动用房配置确认资料；
（七）其他有关的文件资料。
建设单位已经注销的，由物业服务企业提供有关资料。
筹备组应当将前款资料自业主大会成立后三十日内交街道办事处（乡镇人民政府）建档保存。
第二十条
建设单位应当承担筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费，于筹备组成立后三十日内存入街道办事处（乡镇人民政府）指定的银行账户。筹备组按照筹备经费开支预算方案向街道办事处（乡镇人民政府）申请使用。
首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布，接受全体业主监督。
第二十一条
业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。召开业主大会会议，业主委员会应当在会议召开十五日前通知全体业主并报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会，由其派员对会议进行监督。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，明确所委托的权限。物业使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。第二十二条
业主大会会议应充分听取业主意见，可以采取集体讨论、书面征求意见等方式讨论决定事项，具体办法由业主大会议事规则规定。
表决可以采取现场投票，也可以采取书面、短信、微信、电子邮件等方式。鼓励推进业主共同决策电子平台建设，改进业主大会表决形式。第二十三条
业主委员会由业主大会依法选举产生，是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
业主委员会由五至十一人单数组成，任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则规定。业主委员会委员由业主担任并履行职责，不得由他人代理。业主委员会主任、副主任从业主委员会委员中推选产生。
业主委员会可以设置候补委员，业主委员会候补委员人数不得超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员的任职资格、选举产生规则和职务终止规则等内容在业主大会议事规则中规定。业主委员会候补委员应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意始得当选。设立候补委员的，应当与业主委员会一并公告和备案。
业主委员会委员出现缺额的，由候补委员按照得票多者依次递补。经递补后仍少于五人的，应当及时组织召开业主大会进行增补或者重新选举业主委员会。
第二十四条
业主大会可以设立监事委员会，代表全体业主监督业主委员会的工作。监事委员会由三人或者五人组成，成员在非业主委员会委员的业主中产生。监事委员会议事规则和成员的资格、任期等事项由业主大会议事规则规定。监事委员会主要履行以下职责：
（一）审核业主委员会的工作计划和报告、业主大会收支情况报告;
（二）监督业主委员会财务活动，包括筹集、管理、使用住宅专项维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况，业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等;
（三）监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况，对业主委员会及其委员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会予以纠正;
（四）督促业主委员会及时召开业主大会会议;
（五）向业主大会会议提出其职权范围内的建议、意见;
（六）列席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出建议或者质询;
（七）向业主大会报告监事委员会行使职权的情况并通告全体业主；
（八）业主大会议事规则规定的其他职责。
第二十五条
业主委员会、监事委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、公道正派、身体健康、具有一定组织能力的业主担任。鼓励符合业主条件的社区居民委员会成员通过法定程序参与业主委员会、监事委员会委员选举。有下列情形之一的，不得担任业主委员会、监事委员会委员：
（一）本人及其配偶、近亲属与本物业管理区域内物业服务企业有利害关系的；
（二）有损坏房屋承重结构安全、侵占业主共用部位、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等行为且未改正的；
（三）未按照规定交纳物业服务费用、交存住宅专项维修资金等且未改正的；
（四）上届业主委员会、监事委员会委员无正当理由连续三次以上未参加业主委员会、监事委员会会议的；
（五）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益的；
（六）业主大会议事规则、管理规约约定的其他情形。第二十六条
业主委员会、监事委员会不得有下列行为：
（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权；
（二）拒不接受街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、住房城乡建设行政主管部门的指导和监督；
（三）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；
（四）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会印章；
（五）未经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同；
（六）擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主公共收益及其他财产；
（七）打击、报复、诽谤、陷害投诉、举报人；
（八）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。
第二十七条
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持业主大会成立、业主委员会选举的情况，管理规约、业主大会议事规则，业主大会决议决定，业主委员会、候补委员、监事委员会名单等资料向所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。备案材料齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在十五日内出具书面备案证明，并在备案后七日内将备案材料抄送区县住房城乡建设行政主管部门，将有关情况书面通报所在地公安派出所、居（村）民委员会。备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内到原备案机关办理变更备案。
第二十八条
业主委员会持备案证明、业主委员会负责人身份证明等向银行申请开设基本存款帐户，向所在地公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。
第二十九条
业主委员会应当按照业主大会议事规则或者业主大会的决定召开业主委员会会议。委员不得委托他人参加会议。
业主委员会会议由主任召集并主持。主任可以委托副主任召集并主持会议。
业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员半数以上签字同意后方可生效。决定作出之日起三日内，应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公告。
第三十条
业主委员会应当在物业管理区域内显著位置向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）业主委员会主任、副主任、委员、候补委员、监事委员会委员名单及其联系方式；
（五）每半年以书面形式公布专项维修资金的筹集、使用情况，物业共用部位、共用设施设备的使用、经营收益，业主大会、业主委员会工作经费的收支情况；
（六）应当向业主公开的其他情况和资料。
第三十一条
业主委员会任期届满九十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。换届选举期间，本届业主委员会不得组织召开业主大会会议决定选聘解聘物业服务企业、使用住宅专项维修资金等重大事项；但属紧急动用维修资金的情况除外。第三十二条
业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促其移交，公安机关应当依法协助。
第三十三条 业主委员会、监事委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：
（一）以书面形式向业主大会、业主委员会提出辞职经同意的；
（二）不再具备业主身份的；
（三）丧失履行职责能力和条件的；
（四）法律、法规、业主大会议事规则和管理规约规定的其他情形。
第三十四条
业主委员会、监事委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定罢免其委员资格：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）索取收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益；
（三）利用职务之便要求物业服务企业减免本人或者利害关系人的物业服务费；
（四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；
（五）经业主委员会二分之一以上委员或者百分之二十以上业主提议罢免其委员资格的；
（六）业主大会议事规则和管理规约规定的其他罢免资格的情形。
业主委员会、监事委员会有本条例第二十六条情形之一的，持有百分之二十以上投票权数的业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）书面提出组织对业主委员会、监事委员会全体委员的罢免。请当在收到罢免要上投票权数的业主提议议和意见未采纳的，应作说明。街道办事处（乡镇人民政府）应当在三十日内，会同有关部门调查核实，组织召开业主大会临时会议，经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，通过罢免决议。
前款罢免通过后，街道办事处（乡镇人民政府）应当按照本条例规定组织、指导成立新一届业主委员会、监事委员会。
业主委员会、监事委员会及其委员资格届内终止或者被罢免的，应当在终止之日起七日内移交由其保管的文件资料及财物。
第三十五条
业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定，建立健全规范的专项财务制度。
第三十六条
业主大会、业主委员会和监事委员会的工作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内利用共用部位、共用设施设备经营的，工作经费可以在经营收益中列支，具体额度由业主大会筹备组或者业主委员会提议，并经业主大会会议表决后执行。工作经费具体筹集、管理和使用办法由业主大会确定。
业主可以要求对业主委员会财务收支情况进行审计。经持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会会议通过，业主委员会应当委托第三方专业机构进行审计，审计结果应当在物业管理区域内显著位置公布，审计费用由全体业主共同承担。第三十七条
物业管理区域有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）可以组织成立物业管理委员会代行业主委员会相关职责：
（一）不具备成立业主大会条件的；
（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的；
（三）列入旧住宅小区综合整治改造计划且符合第二项条件的；
（四）属保障性住房的。
物业管理委员会由五至十一人单数组成，成员由业主以及公安派出所、居（村）民委员会、建设单位等代表组成。其中，业主成员应当不少于百分之五十。
物业管理委员会自成立之日起三十日内应当告知物业所在地的区县住房城乡建设行政主管部门，并在物业管理区域内显著位置公布成员名单。
物业管理委员会应当依法履行职责，作出决定前，应当征求全体业主意见；作出决定后，应当在物业管理区域内显著位置公告。
物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会办理移交手续后解散。
第四章 前期物业管理
第三十八条
住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过下列方式选聘具有相应资格的物业服务企业，提供前期物业服务：
（一）住宅物业管理区域房屋总建筑面积超过五万平方米或者国有投资占百分之五十以上的物业管理区域，应当采用公开招标方式；
（二）住宅物业管理区域房屋总建筑面积超过三万平方米低于五万平方米的物业管理区域，可以采用邀请招标方式；
（三）住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于三万平方米的物业管理区域或者投标人少于三个的，或者法律法规另有规定的，经住宅物业所在地区县住房城乡建设行政主管部门核准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。
第三十九条
建设单位可以邀请专业经营单位、物业服务企业或者物业咨询机构等提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理相关的建议。
第四十条
新建住宅物业的公共配套设施应当具备下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
（一）生活用水纳入公共供水管网，并安装分户计量表；
（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；
（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量表；
（四）在城市管道燃气主管网覆盖的区域，完成住宅室内外燃气管道的敷设并与相应管网连接，并安装燃气分户计量表；
（五）通信管道、通信线路、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、邮政通邮设施等按规划设计要求配置到位；
（六）按照规划要求完成消防供水、通道等公共消防设施建设；
（七）小区道路与城市道路或者公路之间有相连接口；
（八）按照规划要求完成教育、卫生、交通、环卫、商业服务、物业服务和社区服务等配套设施建设；
（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；
（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅区周边场地与施工工地应设置有效隔离设施；
（十一）法律、法规规定的其他条件。
规划、住房城乡建设、消防、人防、通信、邮政等相关部门和专业经营单位应当对前款规定相关事项进行现场验收。
物业服务企业不得承接未完成前两款规定的物业服务。
第四十一条
建设单位应当邀请业主代表、物业所在地住房城乡建设行政主管部门参加物业承接查验，也可以聘请相关专业机构参加。
建设单位应当在物业交付十五日前完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，移交承接查验资料。
承接查验后，双方签订的物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议。未进行承接查验的物业，不得交付使用。
第四十二条
物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地区县住房城乡建设行政主管部门办理物业承接查验备案手续：
（一）物业承接查验协议；
（二）查验记录；
（三）交接记录；
（四）其他与承接查验有关的资料。
第四十三条
物业服务企业应当将承接查验有关原始资料建档保存。
物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权查询、复制、摘抄。前期物业服务企业应当在业主委员会成立之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。第四十四条
前期物业服务期间，首套住宅物业交付满一年的，建设单位应当委托第三方专业机构对前期物业服务企业服务等级进行评定。评定结果向全体业主公告，同时告知区县住房城乡建设行政主管部门。
第四十五条
前期物业服务合同期满，未选聘新的物业服务企业前，可以由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务至签订新的物业服务合同之日止。
第五章 物业服务
第四十六条
业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日；物业服务合同经业主大会审议通过，由业主委员会与物业服务企业签订。
物业服务合同签订后生效，前期物业服务合同即行终止。
物业服务企业应当将物业服务合同在签订之日起三十日内报区县住房城乡建设行政主管部门备案。
第四十七条
物业服务合同应当包括下列事项：
（一）物业管理区域范围、人员岗位配置等基本情况；
（二）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；
（三）物业服务用房的配置、使用、维修和管理；
（四）公共绿化的维护，公共区域的环境卫生、秩序维护、安全防范；
（五）车辆的停放管理；
（六）物业服务质量标准；
（七）物业服务费用收取标准和方式；
（八）物业档案资料的保管；
（九）物业服务合同期限；
（十）双方的权利义务；
（十一）物业服务合同终止、解除条件；
（十二）违约责任和履约担保；
（十三）其他事项。
第四十八条
物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公开下列信息，并及时更新：
（一）物业服务企业资信情况和项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；
（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；
（三）电梯、消防、监控等专项设施设备及专业经营设施的维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；
（四）其他应当公开的信息。
第四十九条
未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担；已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的除外。
第五十条
物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，制订物业管理区域内安全防范应急预案，并定期开展演练。
物业管理区域内发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按照规定向辖区政府、相关行政管理部门和专业经营单位报告，协助做好相关工作。
第五十一条
物业服务企业不得有下列行为：
（一）擅自提高物业服务收费标准；
（二）擅自处置业主共有的财产及收益；
（三）擅自设置或者允许他人设置营业摊点；
（四）擅自实施停水、停电、停气；
（五）法律、法规规定的其他禁止行为。
第五十二条
因物业服务合同期满一方不续签或者单方提前解除合同的，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前60日告知；双方应当做好物业服务企业撤出物业服务管理区域的相关工作。产生争议的，业主委员会、物业服务企业可以请求街道办事处（乡镇人民政府）协调处理有关事项。经协调未达成一致，物业服务企业应当撤出物业服务管理区域。双方的争议，可以通过诉讼或者仲裁解决。
物业服务企业撤出物业服务管理区域后，业主大会仍未选聘新的物业服务企业或者未决定自行管理的，由业主委员会进行应急管理，相关费用由业主承担；街道办事处（乡镇人民政府）应当对业主委员会的应急管理进行监督指导。
第五十三条
物业服务企业有下列行为之一的，两年内不得申报各类物业服务示范项目：
（一）因违反相关法律、法规、规章规定，一年内受到两次以上行政处罚的；
（二）被有关机关或者行业协会认定，采取不正当手段恶性竞争，严重损害行业或者同行声誉、利益的；
（三）拒不执行行政机关作出的处罚决定或者责令限期改正决定的；
（四）物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未按照规定办理交接手续的。
第五十四条
业主未按照合同约定交纳物业服务费的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促限期交纳；物业服务企业通过上门催交、电话通知等多种方式，督促限期交纳；经通知逾期不交纳的或者联系不上的，物业服务企业可以在物业管理区域内显著位置公示催交，也可以按照约定申请仲裁或者依法提起诉讼。
业主具有履行能力而不履行生效法律文书确定义务的，物业服务企业可以申请人民法院依照相关规定将其纳入失信被执行人名单。第五十五条
市、区县住房城乡建设主管部门应当加强对物业服务企业的信用监管，监管情况及时向社会公开。
第五十六条
鼓励物业服务企业加入物业管理行业协会。物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业服务行为，促进行业持续健康发展。
第六章 物业的使用与维护
第五十七条
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；侵占、损坏楼道等共用部位、共用设施设备；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；破坏或者擅自改变房屋外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（三）侵占、损坏公共园林绿地；
（四）擅自改变房屋规划用途；
（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；
（六）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；
（七）随意堆放、倾倒垃圾、杂物等；
（八）制造超过规定标准的噪声、振动或者影响其他业主采光、通风；
（九）违反规定停放车辆；
（十）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；
（十一）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业应当加强物业管理区域的巡查。有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门处理；业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为，有权进行制止，可以依法提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法提起诉讼。
第五十八条
对正在实施的装饰装修违法行为，由规划、住房城乡建设、城乡管理执法、公安消防等行政主管部门责令立即停止违法行为，必要时可以与供水、供电、供气和建设工程勘察、设计、施工、监理单位建立行政执法协助机制，制定制止违法建设的具体措施。
有关行政执法部门认定附有违法建设的房屋，应当及时书面告知不动产登记机构，不动产登记机构限制办理变更、转移、抵押登记。违法建设情形消除的，有关行政执法部门应当及时书面告知不动产登记机构解除限制。
第五十九条
物业管理区域内规划用于停放车辆的车位车库应当优先满足业主的需要。建设单位应当在销售物业前制定车位车库销售租赁方案，并在房屋销售现场公示。车位车库数量等于或者低于本物业管理区域的房屋套数的，每户业主限购一个车位车库。
物业管理区域内业主未租、售的车位车库，建设单位可以向物业管理区域外的其他人出租，但单次租赁期限不得超过六个月。
第六十条
物业管理区域内规划的车位车库应当充分利用，未充分利用的，不得占用业主共用的道路或者其他场地设置车位。物业管理区域内，经业主大会同意，可以利用共用部位或者场地停放车辆并收取合理费用。停车方案由业主委员会或者物业管理委员会与物业服务企业共同拟定，规划、公安交警、消防部门应当对消防通道划定、警示标志设置等予以指导。
第六十一条
利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收入扣除成本和约定合理报酬后属于公共收益，归全体业主所有。
前期物业服务期间，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，公共收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同或管理规约中约定。业主大会成立后，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主委员会应当制定本物业管理区域公共收益具体使用管理办法并经业主大会表决通过。
经业主大会决定，公共收益可由物业服务企业代管或者业主委员会自行管理。业主委员会委托物业服务企业代为管理经营的，应当签订委托合同，支付管理报酬。公共收益应当专户存储，单独列账。公共收益中应当纳入住宅专项维修资金部分，按年度交存。在前期物业服务期间，物业服务企业应当每半年公示物业共用部位、共用设施设备使用、收益情况。
第六十二条
建立住宅专项维修资金，专项用于建筑物及其附属设施设备保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。
专项维修资金的建立、管理、使用，应当专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督。
住宅专项维修资金管理机构应当建立统一的住宅专项维修资金管理信息系统，推进监管工作信息化，主动公开资金监管相关信息。住宅专项维修资金管理使用办法，由市人民政府另行制定。
第七章 旧住宅小区物业管理
第六十三条
对配套设施设备不全的旧住宅小区，市、区县人民政府应当制定旧住宅小区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，并安排专项资金用于旧住宅小区的综合改造。
第六十四条 旧住宅小区经专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意，可以通过业主自筹、引入社会资本等多种方式新建、改建小区停车配套设施。改造方案须经规划、公安交警、消防部门予以确认。第六十五条
区县人民政府应当建立旧住宅小区长效管理机制。
改造后仍不具备引入专业物业服务条件的，在居（村）民委员会的指导下自行管理。
第八章 法律责任
第六十六条
违反本条例规定的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。
第六十七条
建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由市、区县住房城乡建设行政主管部门给予下列处罚，并录入企业信用档案：
（一）违反本条例第十条第一款规定，未对物业服务用房、业主委员会议事活动用房进行简单装修的，责令限期改正；逾期未改正的，处二万元以上六万元以下罚款；
（二）违反本条例第二十条第一款规定，未按照规定承担首次业主大会会议经费的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十五万元以下罚款；
（三）违反本条例第四十一条规定，未在规定时间内完成前期物业承接查验工作的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十万元以下罚款；
（四）违反本条例第四十四条规定，未按照要求委托第三方专业机构对前期物业服务企业服务等级进行评定的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十万元以下罚款。第六十八条
业主委员会、监事委员会违反本条例第二十六条规定的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期改正。
第六十九条
物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由市、区县住房城乡建设行政主管部门给予下列处罚，并录入物业服务企业信用档案：
（一）违反本条例第四十条第三款规定，承接不具备交付条件的物业服务，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上十万元以下罚款；
（二）违反本条例第四十二条规定，未办理物业承接查验备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款；
（三）违反本条例第四十八条规定，未公开物业服务相关信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款；
（四）违反本条例第五十条规定，未制定安全防范应急预案的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款；
（五）违反本条例第五十一条第二项规定，擅自处置属于业主共有的财产及收益的，责令限期改正；逾期未改正的，处三万元以上十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；
（六）违反本条例第五十一条第三项规定，擅自设置或者允许他人设置营业摊点的，责令限期改正；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；
（七）违反本条例第五十一条第四项规定，擅自实施停水、停电、停气的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
违反本条例第五十一条第一项规定，擅自提高物业服务收费标准的，由市、区县价格行政主管部门依法进行处罚。
第七十条
有关行政管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）的负有直接责任的主管人员和其他直接责任人有下列情形之一的，由所在单位、上级机关或者监察部门责令改正；情节严重的，对相关责任人给予行政处分；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）未按照规定履行监督管理职责的；
（二）未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的；
（三）对物业服务活动中的投诉，不及时受理、依法处理的；
（四）发现违法行为或者接到举报后不及时查处的；
（五）截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的；
（六）违法实施行政许可或者行政处罚的；
（七）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。
第九章 附 则 第七十一条
业主依法决定对物业管理区域实施自行管理的，参照法律法规和本条例有关规定执行。
第七十二条
本条例中下列用语的含义：
（一）物业，是指房屋及其配套的设施设备和相关场地；
（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
（三）共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、架空层、走廊通道等；
（四）共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。
第七十三条
本条例自2018年1月1日起施行。
第二篇：物业管理相关关系规范(例)
物业管理相关关系规范
一、对业主及其委员会的管理
【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。
【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。
【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。
附:业主公约(示范文本)
为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。
一、业主的权利、义务
业主是指房地产所有权人。
(一)权利
①依法享有所拥有物业的各项权利;
②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;
③有权按有关规定进行室内装饰装修;
④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;
⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;
⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;
⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;
⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;
⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;
⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:
⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。
(二)义务
①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;
②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;
③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;
④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;
⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。
⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;
⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;
⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另
有专门合同规定除外)。
⑨在本物业范围内,不得有下列行为:
(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;
(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;
(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);
(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:
(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;
(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;
(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;
(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;
(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;
(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;
(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
二、业主大会和业主管理委员会
①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。
业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。
②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。
③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。
④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。
⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。
⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。
经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。
业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。
⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。
⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。
⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。
⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。
三、违约责任
①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。
②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。
四、其他事项
①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。
②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。
③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。
④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。
本业主所拥有物业:
住宅:_____栋_____号
商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:
所在单位:
电话:_______(宅)_______(办公室)
业主(签章):
一九九
****年**月**日
二、大型住宅区居委会设置的改革
【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:
①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。
②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。
③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。
④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。
【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。
附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案
根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:
一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:
(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。
(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。
(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。
(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。
(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。
二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:
(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。
(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。
(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。
(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。
(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。
(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。
三、操作方法
(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发
(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。
(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。
(四)研究新居委会办公地址。
(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的
领导。
(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。
三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同
【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。
单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。
从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。
【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。
附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人
委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司
受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司
根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条物业基本情况
座落位置:________市________区________路(街道)________号；
占地面积:________平方米;
建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;
物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。
第二条委托管理事项
1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。
2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。
3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。
4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。
5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
6.交通、车辆行驶及停泊。
7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。
8.社区文化娱乐活动。
9.物业及物业管理档案、资料。
10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:
11.______________________________。
12.______________________________。
13.______________________________。
第三条合同期限
本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。
第四条甲方的权利和义务
1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;
2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;
3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。
4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。
5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:
(1)无偿使用。
(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。
6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;
7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;
9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;
11.____________________________。
12.____________________________。
第五条 乙方的权利和义务
1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。
2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。
3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。
4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;
5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;
6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。
7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;
8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;
9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;
11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。
12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。
第六条 管理目标
乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。
第七条 管理服务费用
1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;
(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;
(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;
(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;
(4)_______________________________。
2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:
(1)按政府规定的标准调整;
(2)按每年_____%的幅度上调;
(3)按每年_____%的幅度下调;
(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;
(5)按双方议定的标准调整;
(6)________________________。
3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。
4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。
6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:
(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;
(2)由乙方承担;
(3)在_____费用中支付;
(4)_________________________。
7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:
(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;
(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;
(3)_________________________。
第八条 奖惩措施
1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。
(1)______________________________。
(2)______________________________。
2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:
(1)______________________________。
(2)______________________________。
3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。
第九条 违约责任
1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。
2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。
3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)
4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。
5.________________________。
6.________________________。
第十条 其他事项
1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。
6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。
8.本合同自签订之日起生效。
9.______________________________。
10._____________________________。
甲方签章:______
乙方签章:______ 法人代表:______
法人代表:______ 一九九
****年**月**日
四、车辆丢失案的处理及影晌
(一)几例典型的丢丰案
【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。
【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。
贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。
【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要
求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。
(二)车辆丢失案处理的影响
【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租
金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。
深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)
【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。
调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个
住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。
根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。
第三篇：例物业管理有那些构成
例物业管理有那些构成、各项在总成本中所占比
管理人员费用
费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。
费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。
其工资也从1500元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。
除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。
在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。
服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。公共部分运行费
费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。
在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。
服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常
新市场营销法则 助推企业成长电子商务营销食品餐饮营销建筑房产营销消费品营销
使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。
服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚 清洁卫生费用
费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。
费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人1400—2000元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。
在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。
服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。
基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。秩序维护费用
费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1600~2500元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。
在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。
服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。绿化养护费用
费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。
费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。
服务标准：一般小区都采用成都市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。其他费用
《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。链接包干制和酬金制
在《办法》中，指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式：包干制和酬金制。
所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比
例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
专家分析认为，这两种收费方式各有利弊。目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。专家建议，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，
第四篇：自贡市人才服务中心
自贡市人才服务中心
2012年高校毕业生报到就业服务指南
一、报到登记、派遣
1、现场报到登记。已回我市暂未就业的毕业生可持毕业证、报到证、身份证三证原件和复印件一份以及一寸或两寸彩照两张，填写《自贡市高校毕业生报到登记表》（可在网上下载），到自贡市人才服务中心报到登记，纳入自贡市毕业生人才信息库，由人才中心向用人单位推荐。
2、网上报到登记。暂不能回市的未就业毕业生，可登陆自贡人才网（http://www.xiexiebang.com）或自贡市高校毕业生就业信息网（http://www.xiexiebang.com）“高校毕业生报到”栏目，按提示填写报到登记表，进行网上报到登记，纳入自贡市毕业生人才信息库，由人才中心向用人单位推荐。
3、已落实接收单位的毕业生，凭单位接收函或《高校毕业生就业协议书》及一寸或两寸彩照两张办理派遣（或人事代理）手续。其中：到市属事业单位就业的毕业生须先到市人力资源和社会保障局事业单位人事管理科开具接收通知（地址：汇东新区汇东路118号，市人力资源与社会保障局8楼，联系电话：0813-2309563），凭接收通知到市人才服务中心办理派遣手续。根据自委办[2004]44号、自人发[2000]27号文件规定，其人事关系由市人才服务中心实行人事代理，签定《人事代理合同》。
按川价费【2003】243号规定，人事代理人员人事代理费收费标准为200元/人.年。
4、到区县择业的毕业生统一由市人才服务中心派遣至区县人力资源和社会保障局报到登记。
二、双选、推荐就业
1、自贡人才市场每周五上午举办现场人才招聘会，市人才服务中心将于7月27日和8月3日举办毕业生专场双选洽谈会，毕业生可根据需要参加；
2、报到登记后暂未落实就业单位的毕业生，将全部纳入市人才服务中心人才信息库，建立自贡市高校毕业生实名制就业台账，根据专业及用人单位需求进行逐一推荐；
已报到登记的毕业生根据个人意愿，按登记的手机号码纳入“自贡市高校毕业生手机短信就业信息服务平台”，免费提供6个月的就业信息发送服务（含公务员招考、事业单位招考、企业招聘等就业信息）。3、2012年市属事业单位补充工作人员统一招考信息，请致电0813-2309563市人力资源与社会保障局事业单位人事管理科咨询或登录以下网站查询：自贡人事考试网（www.xiexiebang.com）。4、2012年国家公务员招考信息，请致电0813-2204158市人力资源和社会保障局公务员管理科咨询。
三、人事代理手续的办理
到非公有制经济组织工作或外出就业的毕业生，可凭与用人单位签订的聘用（劳动）合同办理人事代理手续，其人事关系及档案、户口、医疗保险、养老保险等可由各级政府人才服务机构实行人事代理，负责其参工时间的确认，办理转正定级、职称申报，工作调动等全套人事管理服务。
四、就业培训、见习
1、暂未落实就业单位的毕业生均可免费参加政府相关部门举办的针对高校毕业生的就业指导培训、创业培训，有意参加者可在报到登记时在相应栏目预以确认，市人才服务中心将适时统一组织参加。
2、暂未落实就业单位的毕业生，按照个人意愿可到我市建立的高校毕业生见习基地参加不超过6个月的见习，见习期间由政府财政每月提供500元生活补助。有意参加者可在报到登记时在相应栏目预以确认。
五、经济困难、零就业家庭毕业生就业重点服务
报到登记时确认的经济困难、零就业家庭高校毕业生，市人才服务中心将实施“一对一”重点就业服务，建立推荐档案，确定专人跟踪服务，确保有三次以上的就业机会。
六、毕业生户籍入户手续办理
1、入学前系本市生源的毕业生，到住家所属地派出所将户口上回原籍。原籍系农村的，在原住址地派出所登记，单独落户为城镇户口。
2、已落实就业单位的毕业生可将户口迁到单位集体户，也可迁回原住地。
3、属市外生源，已在我市落实就业单位的毕业生，单位不能落户的可将户口迁入各级政府人才服务中心集体户。在我市的亲友有常住户口的，经相应地派出所同意，也可将户口挂靠在亲友处。
入户所需资料：《报到证》复印件、《户口迁移证》原件、户口簿，身份证相片两张。凭以上资料直接到相应派出所办理。其中迁入各级人才服务中心集体户的需增加以下资料：与中心签定《人事代理合同书》、与我市用人单位签订的劳动合同原件、个人入户申请。按市物价局规定，人事代理费200元/人年，户口代管费120元/人次。
七、普通院校毕业生档案查询与转接
已派遣回我市报到暂未就业的毕业生，其毕业生档案统一由各级政府人才交流服务机构免费保管2年，到档情况可登录自贡人才网、自贡市高校毕业生就业信息网“存档查询”栏目查询。需要办理转接的，凭相关手续办理；已落实接收单位的，可转到有人事档案管理权限的用人单位或委托各级政府人才服务机构人事代理。
八、毕业生党员组织关系转接办理 系中共党员（含预备党员）的毕业生，所就业的单位有党组织的，凭学校开具的《组织关系转移介绍信》到自贡市委组织部转接至就业单位；
就业的单位无党组织的，凭学校开具的《组织关系转移介绍信》到自贡市委组织部转市直机关工委、市人社局党委转自贡市人才服务中心流动党支部。由自贡市人才服中心实行人事代理。
未就业毕业生，经自贡市委组织部门转接至户口所在地的社区党组织。
九、自贡市人才服务中心地址、办公时间
自贡市人才服务中心地址：自贡市自流井区交通路一号（龙井转盘侧），乘2、3、9、17、32、34、36、37路公交车均可到达；办公时间：每周一至五在市人才服务中心底楼大厅办理，其中7月1日至8月31日为工作日连续办公，中午不休息。各部门咨询电话：人事代理部 0813-2214025 人才交流部 0813-2205644 人才培训部 0813-2213392 档案查询转接 0813-2301203
自贡人才网网址：http://www.xiexiebang.com
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自贡市高校毕业生就业信息网网址：http://www.xiexiebang.com
自贡市人才服务中心 二0一二年六月二十六日
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第五篇：自贡市工商行政管理局
自贡市工商行政管理局
2007年流通环节食品安全专项整治暨 “农村食品市场整顿年”工作实施方案
各区、县工商局、直属分局、市局相关部门：
为了全面贯彻党的十六届六中全会和温家宝总理关于“对农村市场管理要予以特别的关注和加强”的重要批示，根据国家工商总局和省局工作会议的部署，结合市政府对食品安全工作的布置（自食安委发[2007]4号文），现就我市2007年流通环节食品安全专项整治暨“农村食品市场整顿年”工作安排如下：
一、集中开展“农村食品市场整顿年”活动
（一）指导思想和工作目标
农村食品市场的整治和监管是今年乃至今后市场监管工作的重要内容，各区、县局（包括直属分局，下同）要充分认识到深入开展“农村食品市场整顿年”对于促进农村经济社会协调发展，推进社会主义新农村建设的重要意义，要把思想统一到中央农村工作会议，市委、市政府加强“三农”工作的决策和部署上来，充分发挥工商职能作用，把农村食品市场整顿作为今年工作的重中之重，加大行政执法力度，强化专项执法检查和日常监管工作，严厉打击制售假冒伪劣食品的违法行为，努力推进行政执法、行业自律、社会监督、企业参与的“四位一体”的长效监管机制建设。力争通过1—2年的专项整治，实现农村市场秩序初步好转，食品质量明显提高，农村食品市场存在的突出问题得到有效解决；力争通过2—3年的努力，使农村食品质量显著提高，农村市场交易秩序明显好转，基本实现农村市场食品的放心安全消费。
（二）“整顿年”的工作任务和重点
在开展“农村食品市场整顿年”活动中，各区、县局要结合当地实际，紧紧围绕当地农民群众反映的强烈问题，突出整治重点，加大整顿力度。一是要加大对农村食品经营主体的监管力度，严把注册登记关，坚决取缔无照经营食品违法行为，严格规范经营主体资格；二是要加大对农村城镇、集镇、乡村举办的食品交易会、展销会、旅游景区景点、车站码头等经营食品的监管力度，坚决打击以“送货下乡、支援农村”为名，游乡串村向农民兜售各种假冒伪劣食品行为；三是要加大对辖区城乡结合部、食品批发市场、集贸市场、个体商贩、小作坊、小商店、小食杂店、小摊点、小餐馆和学校周边小食品、熟食摊点的监管力度，严格检查商品、规范经营行为；四是狠抓重点品种的整治，突出抓好粮、油、肉、蔬菜、酱油、食醋、禽蛋及其制品、饮料、糕点、酒类、水产品、豆制品、奶制品及儿童食品、保健食品等品种的质量监管，严格规范食品质量准入行为；五是要加大案件查办力度，严厉打击制售假冒伪劣食品、无证无照经营食品（含小食店和餐饮摊点）、经销病死禽畜肉制品及过期、霉变、有毒有害和不合格食品，以及利用农村作掩护印制食品假包装、假标识、假商标等违法行为。各区县局要集中查处和曝光一批食品违法典型案件，震摄违法分子；六是要积极推进农村食品安全示范店建设，及时对示范店加强规范，指导其发挥引导和示范作用，促进农村食品经营者建立健全各项自律制度，规范食品经营行为。
（三）“整顿年”的实施步骤
1、第一阶段（2007年3月至4月中旬），主要开展三项工作。一是摸清家底。各区、县局要按“一户一档”要求，健全完善辖区农村食品经营者“经济户口”档案资料；二是举行各种形式的“农村食品市场整顿年”宣传活动，造舆论造声势，使“整顿年”深入人心；三是积极推进农村食品市场监管制度的建设，要在巩固原有“四制一承诺”的基础上，加强食品经营主体准入制度、信用分类监管制度、食品分类管理制度、食品安全公示制度的建设和完善，不断提高监管水平和效能。
4月10日前报送第一阶段工作情况及统计表（附件5）。
2、第二阶段（2007年4月下旬至7月下旬），主要开展三项工作：一是有针对性地开展食品定向监测监管活动。“六一”儿童节以前，以婴幼儿奶粉、米粉、糖果、糕点、饮料等儿童食品为重点，对小作坊生产的食品、知名度低的食品、被查处过的食品、农民申诉举报多的食品，以及其他可能存在严重质量问题的食品，加大监测监管力度，除市局加大监测抽查力度外，各区、县局要充分利用快检和个案送检等手段，依法查处制售假冒伪劣和不合格食品的违法行为，及时发布监测结果和消费预警；二是开展“农村食品安全示范店”活动。通过农村食品安全示范店以点带面，促进农村食品市场健康发展，积极会同有关部门在农村食品经营中引入连锁经营、代理专卖、物流配送等营销方式，提高农村市场食品质量；三是进一步落实和完善“四制一承诺”制度。督促农村食品经营者建立食品查验登记、进销货台帐、索证索票、不合格食品退市等制度，全面推广经实践证明有效的食品质量责任书和食品安全承诺书制度。
7月25日前报送第二阶段工作情况及统计表（附件5）。
3、第三阶段（2007年7月下旬至10月中旬），主要开展三项工作：一是各区、县局要就前段时间的“整顿年”活动进行梳理清理，归类总结，迎接省局在7月下旬组织的全省交叉检查，深入探讨农村食品市场规范管理的方式方法；二是进一步加强对农村食品经营者的信用分类监管，对生产经营伪劣食品的要列入“黑名单”向社会公布，对失信、严重失信的经营者要有加大监管力度的具体措施，对守法经营者要给予积极鼓励、支持并广泛宣传；三是重点开展中秋、国庆等节日市场的监管执法，对节日市场中的农产品、水产品和畜产品，以及大宗鲜活食品，利用快检等方法，重点检测农残、甲醛、氯霉素等有毒有害项目；对加工制作的定型包装食品，重点检查包装标识的厂名、厂址、合格证、生产日期、保质期等是否符合法律法规及标准的规定；对散装食品，监督经营者制作的食品标签，重点加强对食品名称、产地、生产日期及保质期的管理；对流通环节现场制作的食品，要重点检查经营条件和用料质量、督促经营者明示生产日期、保质期等内容。
10月5日前报送第三阶段工作情况及统计表（附件5）。
4、第四阶段（2007年10月下旬至11月下旬），总结上报工作。
各区、县局要认真做好2007年1月—10月份的农村食品专项整治的阶段性总结工作，要对本单位、本辖区深入开展“农村食品市场整顿年”的情况进行认真总结，并于11月1日前报送总体工作情况和相关统计表（附件
3、附件
4、附件5），同时报送本辖区2件农村食品整顿活动典型案件处罚决定书、农村食品安全示范店总结及其中较好的5户简要资料等情况。
二、深入开展各类专项执法检查，严厉打击制售假冒伪劣食品违法行为
各区、县局要以“农村食品市场整顿年”活动为重点，以连续不断的各类食品安全专项执法检查行动来保持2007年我市流通环节食品安全工作的高压态势，具体要求是：
（一）集中开展重点品种的专项执法检查。以消费者申诉举报多和与人民群众生活密切相关的食品品种为重点，突出抓好大宗消费食品的专项执法检查，严厉打击制售注水肉、病死肉、过期及霉变食品、“三无”食品、有毒有害食品等违法行为，切实解决人民群众反映强烈的问题。
（二）集中开展重点区域的专项执法检查。以城乡结合部、旅游景区、车站码头、校园周边为重点，突出抓好小食品店、小摊点、小作坊、小市场的专项检查，坚决取缔无照商贩，严厉打击制售假冒伪劣食品违法行为。
（三）集中开展季节性、节日性食品市场专项执法检查。春季以包装食品、腌制食品、干菜制品等为重点，突出抓保质期限、添加剂使用、标注标识等检查；夏季以冷冻食品、生鲜食品、饮料饮品为重点，突出抓冷藏条件、过期变质、食品卫生等检查；秋冬季以散装食品、农产品、水产品、畜产品、干果、坚果等为重点，突出抓规范标准、药物残留、掺杂使假等检查。在“五一”、“六一”、端午、中秋、国庆、元旦、春节等节假日，要突出抓月饼、糕点、儿童食品、保健食品、酒类、特别是白酒等节日食品检查，重点整治价实不符、过度包装、搭售商品、虚假宣传及欺诈消费者等问题。
（四）集中开展对重点食品经营企业和市场的专项执法检查，以商场、超市、批发市场、集贸市场和食品经营企业为重点，突出抓市场开办者或经营者自纠和自律工作，认真落实市场经营者的食品安全责任和食品经营者对食品安全的第一责任，各基层工商所要逐户检查排查，监督经营者自查和整改食品安全方面的问题，切实做到不进、不存、不销假冒伪劣食品和不合格食品，严格规范食品企业和个体工商户的经营行为。
三、充分发挥基层工商所职能作用，进一步强化食品安全日常监管
各区、县局要进一步贯彻落实《工商行政管理所食品安全监督管理工作规范》，切实把食品安全监管任务和责任层层落实到基层工商所，做到任务到岗，责任到人，强化日常监管。要以“六查六看”为重点内容，逐步建立起制度规范、执法严格、反应迅速、措施有力的巡查机制，要通过各种途径加强对执法人员的法律法规和知识培训，切实提高基层食品安全监管能力和水平。
四、狠抓食品违法案件查处，加大对大要案件的查办力度 对流通环节食品违法案件，要做到案情没有查清不放过，责任人没有依法处理不放过，内外勾结的机关工作人员没有追究责任的不放过，防范整改措施不到位不放过。要充分发挥12315行政执法体系的作用，及时受理和处理食品安全方面消费者的申诉举报，严厉查处违法行为，切实保护好消费者的合法利益。
五、工作要求
（一）加强领导、精心组织
各区县工商局要在当地政府的统一领导下，积极进行部署和安排，把流通环节食品安全监管和农村食品市场整顿年的各项工作作为市场监管工作的重中之重，一把手亲自抓，分管领导具体抓，相关职能机构按职责分工协作抓；同时，要加强与农业、商务、卫生、食品药品、质检、公安等部门和相关行业组织的协调与配合，形成监管合力，促进监管执法职能到位。
（二）认真落实责任制和责任追究制。要把流通环节的食品安全和农村食品市场整顿作为当前市场规范管理工作的重中之重，狠抓落实。进一步强化基层工商所对农村食品市场的监管责任。进一步健全完善属地监管领导责任制、各职能机构指导监督责任制和工商所岗位责任制，发挥全市系统内各级纪检、监察机构的职能作用，对执法人员履行食品安全监管职责和执法是否到位以及是否依法行政进行效能监察，对食品安全监管中失察、失职、渎职造成严重后果的，要依法依纪追究有关单位、领导和责任人的责任。要严格按照中纪委《中央和国家机关贯彻落实2006年党风廉政建设和反腐败工作部署的分工意见》（中纪发[2006]5号）等法规文件要求，严肃查处在食品安全监管和农村食品整顿工作中的失职渎职行为。监督和落实食品经营者真正成为食品安全第一责任人，引导和监督食品经营者抓好自查自纠，实现自我约束、自我规范，健全各项自律制度及食品质量管理监控体系。
（三）强化督导、狠抓落实。各区县局及市局的注册登记、市场管理、消保、经检、商广、法制等职能部门要加强对基层监管执法工作的指导、督查和考核，确保基层监管职能落实到位。要坚持整顿与创新监管手段相结合、整顿与社会监督相结合，以“12315维权服务站点”为平台，努力推行农村食品安全监督网络建设。
（四）加强信息沟通，强化请示汇报制度。各单位要及时将开展“农村食品市场整顿年”的经验、创新监管方式的做法，以及工作中遇到的问题和困难，向上级机关汇报请示，特别是各阶段的工作情况、小结、总结，务必按规定的时间内以电子邮件和书面方式同时报市局消保科。
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