江东新城(胡)项目建议书

第一篇：江东新城(胡)项目建议书

江东新城项目

一、项目简介

1、项目名：长沙大河西先导区江东新城

2、基本情况：项目地处宁县县城东部，北临219国道，西临沩江，东至曾家河，二环南路穿地块而过。用地面积3000亩。

二、项目定位

1、形象概念：以我县“东进融城”战略目标的实施为契机，依托宁乡重点项目工程“沩江两岸三洲“，以县城二环南路、溜子洲大桥及沩水三桥的规划修建为支撑，打造宁乡城区占地最广、品质最高、潜力最大的“山水新城”。

2、市场定位：

物业市场定位： 本项目定位于宁乡城区次中心，在就医、就学、购物、餐馆等生活配套方面既依托城区又相对独立而自成体系。物业业态包括住宅、学校、医院、购物中心、休闲中心等，是一个相对完善的城市综合体。

消费群体定位：本项目依山傍水，生态环境极佳，因此针对消费群体也相对广泛。从消费类别来看，既包括小高层、小梯房的普通阶层，也包括相对富有的独立、双拼、联排别墅消费者，还包括有一定投资创业能力的商业业主；从消费地域来看，既包括宁乡县城及周边人群，我们预计有超过50%的消费量，也包括益阳、常德、娄底等地级市人群，我们预计有15%左右的消费量，还包括长沙市特别是长沙河西及周边地区的人群，我们预计有35%左右的消费量；单从投资商最为关心的住房一块来看，主要消费应该包括：工业园区企业及机关事业单位员工安家型购房、乡镇人口进城购房、城区人口改善性购房、在外务工人员回乡置业、投资性购房等。

3、功能定位：

依托沩水河畔独有的山水魅力，打造宁乡最宜居的居住社区。

依托项目所在地优越的地理位置及交通条件，打造宁乡商业次中心。

依托长沙大河西先导区及“东进融城”战略的提出，打造宁乡新的城市综合体。

三、项目公共建筑外部环境

1、项目主入口环境：项目以北入口为主要入口，入口临319国道宁乡城区段（楚沩路，为双向六车道改性沥青路面），与宁乡四大广场之一的东城广场毗邻。

2、项目交通环境：项目北临319国道，东临省道S208（宁乡至韶山）及规划中的二环南路穿项目地而过，距金洲大道4公里，距长（沙）张（家界）高速8公里，距长沙市区26公里。

3、针对本项目的其他公共环境及市政配套设施：项目边有湘中最大的小商品集散地沙河市场，以规划并即将启动建设的历经铺九年制义务教育学校，县中医院拟选址搬迁至本项目用地边，自来水、管道燃气、通讯、网络、电视等配套设施一应俱全。

四、项目投资优势分析

（一）、优越的区位条件为本项目提供了成功的基础条件。

1、生态环境宜人

项目用地以西，宁乡母亲河—沩江从雪峰山脉沩山的险峻峡谷中缓缓走来，千年古河道在此回望故土蜿蜒而去，沩江风光带犹如一条绸缎将城市文明与自然风光编织成一副山水洲城的油画；项目用地南部，草木丰盛的自然山体俯瞰富庶的宁乡近郊。

2、交通条件便捷

规划建设中的县城二环南路穿项目地而过，将本项目与县城行政板块、开发区板块连成一片，溜子洲大桥、沙河桥、沩水三桥将县城商业中心融为一体，与日益现代化的宁乡城区毗邻，全面接受城市现代文明辐射，共享省会和县城医疗、教育、休闲、饮食、居住、购物等社会服务体系。319国道、金洲大道可在20分钟内直通长沙市区。

3、地理位置重要

项目处珠三角地区、大西南地区、中原地区、长三角地区等中国重要的消费市场、生产基地的地图中心，是通往湖南2/5地区的必经之路，向东西南北四向均有国、省、县干道辐射，1小时内可达上瑞高速、京珠高速、武广高铁、319国道、107国道等国内交通要道。

4、周边开发火爆

项目周边地段是长沙大河西先导区最火爆的开发区域，也是宁乡未来最繁华的城市动脉。碧桂园、通程山庄、蓝月谷、北斗山庄、假日摩洛哥、玉龙国际、嘉诚花园、华夏综合市场、兴业苑、温泉度假区等楼盘相映成辉，别墅、多层商品房、高层商品房、商铺等开发模式缤彩纷呈。

（二）、优化的经济环境为本项目成功提供了坚实保障。

1、县域经济发达

宁乡是一个人口大县、经济强县，总人口达135万，县城人口30万；2008年在全国县域经济基本竞争力排名第97位，2009年跃升至全国第84位，位列中部第7位，湖南省第3位；宁乡工业经济规模达550亿元，增速居全省第一，规模居全省第二；2009年财政总收入18.4亿元，宁乡正在向中等发达的现代化城市迈进，有足够的财政实力兑现对项目承诺的优惠政策。项目位于宁乡城市北拓东进的主轴上，必然优先聚集强大的资金、政策及人流。宁乡综合经济实力和大河西先导区高新技术产业竞争力近年显著提升，这为实现先导区产业跨越式发展，进而为生产性服务业和生活性服务业的发展，顺利实施本项目提供了稳定的经济基础。

2、运营成本低廉

宁乡是“中国技工之乡”，可以为本项目提供大量高素质的员工，宁乡有长沙地区法定的最低工业用地出让价格和最低劳动力工资标准，有长沙大河西先导区内最低的征地拆迁成本，是长沙地区最主要的建材供应基地，行政事业性收费标准在长沙地区最低，税收环境宽松，项目建设、运营成本低廉。

3、消费潜力广阔

宁乡房地产起步较晚，发展迅猛，成绩令人惊叹。2009年，宁乡完成房屋销售9090套，销售面积115万多平米，创造了宁乡历年以来的新高。同时，宁乡今年新开工房地产项目23个，续建项目32个，特别是省外开发商和知名品牌商纷纷抢滩进驻，仅福建开发商就有十家之多，成为一道亮丽的风景线，发展的势头是历史上前所未有的。现在我县商品房均价仅2759元/㎡，销售价格上，将逐渐向长沙靠拢，未来3—5年内基本拉平房价，上升空间巨大，每平米升到4000元以上指日可待。仅宁乡经开区已聚集企业高管、技术精英、普通员工等两万余人，建成投产企业达80多家，目前宁乡城市化率不足30%，离中国平均城市化率50%尚有巨大的扩容空间，购房需求旺盛。

（三）、优秀的政府效能为本项目的成功提供了强大动力。

1、政务环境优良

宁乡是湖南省率先实行强县扩权的第一批省辖直管县，是湖南省县域经济发展过程中著名的“两个唯一理论”(内陆地区县域经济要实现超常规、跨越式发展，招商引资是唯一选择,项目工程是唯一载体)的创造者和实践者，是湖南省著名的“一办四中心政务服务模式”的创造者和实践者，有一批务实奋进、积极进取、懂经济管理、会项目运作的干部队伍，政务环境优良，商务氛围浓厚。

2、政策经验丰富

宁乡及宁乡经开区综合开发产业和高科技产业已具备一定基础，宁乡对碧桂园等综合开发项目已有成功的服务经验，拥有扶持相关企业发展的成熟有效的政策体系，拥有成功引进、培育相关企业发展的成功经验。

五、项目功能分区与业态分析

根据项目所处区域与定位，可以将项目划分为四大功能分区。

功能分区一：商业娱乐区

打造最具宁乡印象的文化活动区，成就最高尚的商业文化生活，促进“一江两岸三洲”成为重要旅游目的地。

1、滨江商业区

以休闲购物为主要特色，沿江岸设置休闲购物业态，以绿化带、雕塑、特色建筑等营造休闲气氛，打造周末、下班时间宁乡人享受文化、休闲的第一处所。

商业业态：集中商业（滨江购物街）、休闲街、酒吧街等

2、核心区精品商业街、品牌专卖店

分布在项目核心区域，临近商务区与住宅区，提升商务取得区域价值感，成就地价峰值。

特色：小尺度步行系统，强调高品位、档次和情调，特设街区商业。

3、传统商业集散中心和大众购物中心

依托沙河市场传统集贸中心的提质改造和汽车东站运营带来的庞大人流量，设置大型购物中心和较高档次的小商品交易市场。

4、社区商业、街区商业

选址：分布在小区周围，小尺度打造亲切感，提升小区宜居程度

特色：小尺度步行系统，将街衢末端引向江边，引导人流指引到江边休闲购物，形成统一的商业体系。

功能分区二：商务办公区

高品质、高形象打造具有城市标志意义的商务区。选址：昭示性强、交通便利的核心区域；是整个核心区形象最集中体现。特色：现代化写字楼，配备完善的物业管理体系，开创宁乡高端商务办公的先河。

功能分区三：酒店服务区

引进国内外知名品牌酒店进驻，提升区域知名度和影响力。

选址：分布在核心商务区周围的主要道路上或者临江分布，通达性和昭示性良好。

特色：以中高级知名酒店为首选，体现核心区形象，提升区域价值。

功能分区四：人居住宅区

中高端住宅物业搭配，打造全新的城市生活概念

1、普通公寓以及酒店式公寓

以中高层电梯住宅为主，临近主要干道，对景观资源要求不太高。

主要客户：中等以上收入普通家庭、单身白领精英以及经常出入宁乡的商务人士。

2、城市高品质住宅（大户型住宅）

选址：景观资源较好，依山傍水，距离核心区适中，有一定的私密性，有能很好的融入繁华都市生活中。

主要客户：成功人士，既不逃离繁华的都市又能保持尊贵的私人空间。

第二篇：长沙滨江新城项目建议书

长沙市滨江新城开发项目正式启动了。想起去年五、六月间，我和岳麓区的几个兄弟们，为写这个项目建议书，不知逛了多少网站、熬了多少通宵。那是在我刚作完岳麓区工业园项目规划后不久，身体还没有恢复，兴趣还比较浓厚的时候，好在据说后来的规划大体上是沿袭了我这个思路。现将文本摘录到博客上来，请广大博友指教。

一、项目背景

潇湘大道北段滨江开发南起潇湘嘴，北至二环线、三汊矶大桥，东临湘江，西到银杉路、老银盆路，规划面积7.2平方公里。近年来，长沙市城市建设大步跃进，经济社会快速发展，随着“三环六桥”及城市主干道建设基本完成、湘江东岸滨江区开发渐成规模和桔子洲开发的正式启动，潇湘大道北段的建设及其滨江开发的条件已经具备，时机已经成熟，任务迫在眉睫。项目建设与湘江东岸滨江区域、桔子洲、岳麓山的开发融为一体，是打造长沙城市名片的核心工程。

二、项目建设的意义

1、是建设湘江生态经济带的重要节点。湘江生态经济带建设是“十一五”期间全省经济建设和环境保护的重点项目。长沙是长株潭一体化的中心，其经济、政治、文化的首位度不可动摇。湘江长沙段滨江区处于生态经济带北端的龙头，是生态经济带建设的核心。潇湘大道北段及滨江开发是长沙“一江两岸，滨江开发”的主体部分，只有完成该项目建设，长沙的滨江开发才能形成一个整体，从城市建设、产业发展、环境保护和城市防洪等方面引领湘江生态经济带的发展。潇湘大道连通岳麓山风景名胜区、岳麓山大学城、长沙高新区麓谷产业基地和长沙市治周边行政商务圈等众多重点区域。该项目建设可以促进几大区域的合作、交流与互补，加快这几个板块的发展，形成滨江“经济走廊”。潇湘大道北段承载着湘江长沙段的城市防洪和长沙河西污水处理的功能，建好该项目可以彻底解决岳麓防洪和污水处理问题，保育湘江母亲河的生态环境。

2、是提升长沙城市形象的核心工程。过去几年，长沙市的城市面貌发生了深刻变化，但是山水洲城融为一体的城市名片没有很好的凸显，城市“景眼”不够抢眼。关键原因就是没有完成潇湘大道北段建设及滨江地区开发，导致湘江两岸的开发一条腿长一条腿短。整个滨江区的夜景一边灯火通明、热闹非凡，一边黑灯瞎火、冷火秋烟，像一个“半身不遂”的巨人。启动该项目建设，能加快实施“一江两岸，滨水开发”战略，使山水洲城融为一体，形成城市的标志性景观。启动该项目建设，能将岳麓山、桔子洲、龙王港、西湖、北津城三国古城墙遗址等众多自然和人文景观链接起来，促进各景区、景点的改建、扩建和新建，拓展内涵和外延，整合、提升旅游业品位，形成精品旅游线路，带动长沙旅游业的发展。启动该项目建设，能促进银盆岭大桥桥头及其以北区域的城市建设、旧城改造和土地开发，建设地标性的商贸、商务和会展楼宇，发展以总部经济、楼宇经济为主体的现代都市服务业，实现沿江地区的产业结构由生产型向综合服务型的功能转换，构建能与上海陆家嘴中心商务区相媲美，与长沙新河三角洲遥相呼应的滨江生态商务区。

3、是带动岳麓新城发展的龙头项目。长沙市治西迁以后，岳麓区抢抓机遇，强力推进城市化进程，城市面貌日新月异。但市治周边地区发展速度与其区位不相适应，该项目规划范围内总体上还处于半农村、半旧城区、半工业区的状态，与湘江滨江区开发和岳麓新城的发展极不协调。加快该区域的开发建设，是岳麓新城发展的重点，具有牵一发而动全身的重要作用。可以加快该地区产业转型。目前，该区域有企事业单位100余家，绝大部分国有工业企业效益下滑、资不抵债，使得该区域经济落后、人心不稳。启动该项目建设，这些企业完全可以利用拆迁补偿资金和存量土地增值，完成企业改制，实现化蝶重生。同时，剩余土地可以用来发展现代商贸服务业，实现该区域“退二进三”的产业转型，促进经济发展。可以实现该区域的整体开发。目前，该区域大部分处于城乡结合地带，基础设施滞后，城市建筑陈旧，棚户区、贫民区较多，很多地方甚至连自来水都不通。由于潇湘大道北段一直没有启动建设，该区域的项目建设标高无法确定，各类管网没有配套，整个银望东片、岳北渔场和桐梓坡S片有近7平方公里土地无法开发。潇湘大道北段的建设可以直接带来两厢近4000亩土地升值约20亿元，带动地区的开发建设，成为岳麓区“十一五”期间经济发展和城市建设的主战场。可以带动岳麓新城的整体发展。该区域扼守湘江两座大桥的桥头，与市治周边行政商务圈和桔子洲相互配套，浑然一体；与长沙市高新区麓谷产业基地、岳麓山风景名胜区、岳麓山大学城和望城坡商贸物流圈声气相通、互为犄角，开发该区域可以实现河西经济要素的有效聚集和合理配置，实现区域经济协调健康发展。

三、项目概况

项目规划面积7.2平方公里，区域范围内有国有企事业单位100家。据初步调查，区域具有开发建设可行性的土地面积5.7平方公里，其中国有土地3.16平方公里，集体土地2.54平方公里。根据城市建设控制性详细规划和区域土地利用现状核实，该区域的土地构成情况是：路网建设用地1.09平方公里，公园、绿地用地1.19平方公里，学校用地0.29平方公里，市政设施用地0.28平方公里，农民安置用地0.6平方公里，纯开发建设土地2.25平方公里。

四、开发建设构想

（一）开发思路

按照“政府引导、社会参与、市场运作”的总体思路，以基础设施建设带动组团式开发的模式，立足土地资源和资本市场两个根本点，形成政府支持、社会参与的多元化投融资机制，走“拆、改、留”并举和滚动开发的路子，促进潇湘大道北段滨江地区的功能向以商贸商务、生态居住、休闲旅游为主的功能和环境景观功能转变，实现滨江地区城市功能、生态环境和产业结构的历史性跨越，带动岳麓社会、经济、环境的协调发展。

（二）开发原则

1、产业化与城市化相结合原则。项目建设按照“重塑功能，激发活力”的要求，根据滨江地区总体规划，合理调整用地性质。依托基础设施建设促进土地

升值，大力发展商务商贸、都市休闲和文化娱乐等现代服务业；依托土地升值招商引资，不断完善该地区的城市服务功能，实现产业化与城市化相互促进、协调发展。

2、生活化与标志化相结合原则。把握湘江母亲河人性化特质，突出滨江走廊、步行环境、开放空间及绿化景观建设风格的感性、细腻、亲切度，尽量避免城市与水面的视线阻隔，拉近居民与湘江的关系，提高亲水性。凸显标志性建筑的宏伟、大气、壮观，形成新的临江天际线，使之成为湘江河畔醒目的幕景。

3、整体规划与分步（项目）实施相结合原则。该项目是一项融城市建设、城市防洪、产业发展、环境治理、土地开发和旧城改造于一体的系统工程，项目多、工程量大、建设周期较长的项目，在强调规划的统一性、开发建设的有序性、城市功能的配套性、环境功能的协调性、建筑风格的一致性、凸现地域特色的同时，又充分考虑项目开发建设的特殊性，根据项目的特性、投资主体的个性要求，有步骤地分单元、分项目逐步实施，突出单个项目的个性魅力，发挥以点带面的辐射效应。

4、拆迁补偿与企业改制相结合原则。利用拆迁补偿资金，完成潇湘大道北段滨江地区企业改制与职工安置。依靠道路建设带来的土地升值效益，化解企业债务，引导企业实现产业转型和二次创业，达到滨江开发和企业改制双赢的效果。

5、现代与历史相结合原则。在体现建筑景观的现代美、文化美的同时，尽可能地保留城市的历史痕迹，展示城市的发展脉络，增加城市的纵深感。让人们在特定的视觉范围内可以看到自然生态与人文景观交相辉映，历史形态与现时状态和谐共存。

（三）开发模式

滨江开发建设依照“政府引导，市场运作”的原则，采取开发公司招商开发模式，即政府投资公司、开发商等主体联合成立综合开发公司，负责土地拆迁、“三通一平”和公共基础设施建设，负责土地的一级市场开发，负责滨江地区整体规划的编制。

（四）开发理念

1、功能转换，激活发展潜力。结合潇湘大道北段等公共设施建设，融合现代都市多元服务元素，大力发展金融贸易、商业商务、旅游休闲、生态居住等现代服务业，实现产业结构转型，激活产业支撑区域经济社会可持续发展的活力和耐力。

2、以人为本，提升环境品质。把可持续发展的理念贯穿于综合开发的始终，坚持人与自然和谐发展，改善滨江地区自然生态环境，开辟活跃的公共岸线，创造多种多样的滨江活动空间，提高滨江地区的可达性和亲水性。

3、延续历史，丰富文化内涵。保护性开发反映地区发展轨迹的建筑物和滨水地区的历史文化资源，设置特色风貌功能区，反映该地区深厚的湖湘文化底蕴。

4、重塑景观，形成城市特色。利用湘江岸线优势，通过整体设计，使建筑物、绿化和公共空间有机协调，使湘江西岸成为长沙市一道标志性的风景线。

（五）开发布局

根据“规划一体化，功能分区化，特色多元化”的要求，结合湘江生态经济带的总体规划和潇湘大道北段滨江地区独特的区位优势，项目的功能定位为商务会展、金融贸易、旅游休闲和生态居住四大功能，着力发展商贸商务、生态地产和旅游休闲服务产业。潇湘大道北段滨江开发功能分区布局如下：

1、望月湖亲水商住区。规划范围为潇湘嘴至咸嘉湖路，重点建设西湖文化园、龙王港风光带、岳麓现代城、麓山才苑、滨江新府等项目，引导发展商贸、餐饮、娱乐、休闲等服务业，着力打造水景衬托、商业繁荣、生活时尚的滨水商住区。

2、银盆岭商贸休闲区。规划范围为咸嘉湖路至银盆路。重点建设星蓝湾、香海西岸等商住项目，加快银建街棚户改造。引导银太、船舶厂等国有企业搬迁，合理布局宾馆酒店、购物中心等商贸楼宇，引进商业摩尔和大型超市。启动施家港水上公园、傅家洲浅水游乐区等水上游乐休闲项目建设，选择一批建筑质量较好的码头、仓库、厂房和船坞，改造成诠释长沙工业发展进程的城市主题广场，发展休闲旅游业。着力把现状中的厂房、仓储码头和棚户区开发建设为大型商贸大厦、滨江高档住宅，将该区段建成既彰显现代都市商贸中心特质，又蕴含旅游休闲特色的滨江商贸区。

3、茶山商务会展区。规划范围为银盆路至坦山路。站在构建湘江西岸核心商务区的战略高度，以大视角、大手笔的理念，规划该区域的土地开发、项目建设，重点引导银杉翠庭、秀山丽水、金麓小区等生态住宅项目调整用地性质，布局大型会展中心、综合性商务楼宇、高档宾馆酒店、文化体育娱乐场所等地标性建筑物，突出商务、会展、金融和办公的核心功能，着力发展总部经济，将该区域建设成为媲美上海外滩，湘江生态经济带最具辐射力的商流、资金流、信息流、人才流、技术流的集散地。

4、北津城文化旅游区。规划范围为坦山路至三汊矶大桥。重点建设北津城文化主题公园、科技博览馆和文化教育特色商业街等重大项目，引导发展旅游、演艺、餐饮、娱乐、休闲等服务业，着力打造“走进历史、体验当代、感受未来”的时光隧道，形成与岳麓山、桔子洲互为补充的特色景区。

（六）开发时序

项目建设工程量浩大，预计投资额巨大，建议采取分期、分段滚动开发，时间8-10年（即2007-2015年）。

近期（2007-2009年），建设潇湘大道北段和开发条件十分成熟的商贸、地产项目，重点开发岳麓大道以北，茶山路以南地区。

中期（2010-2012年），建设滨江地区道路等公共项目，重点开发坦山路以南，茶山路以北地区，潇湘嘴以北，咸嘉湖路以南地区。

远期（2013-2015年）重点开发咸嘉湖路以北、岳麓大道以南，坦山路以北、三汊矶大桥以南地区。

五、结论与建议

潇湘大道北段滨江开发项目对建设湘江生态经济带，提升长沙城市的整体形象，带动岳麓新城发展具有重要意义。该项目建设存在的主要困难和问题：一是拆迁任务艰巨；二是基础设施建设资金筹措困难。建议采取如下措施：

1、成立机构。强有力的组织领导是事业成功的关键，是各项工作顺利推进的保障，我们开发建设滨江地区，一要争取市委、市政府成立以市级领导牵头，市财政、国资委、国土、规划、发改、建设、水利等有关部门和岳麓区等参与的高规格协调领导小组，负责研究解决开发建设重大问题，制定和实施政策性投入的有关政策，如开发土地出让金、报建费、道路建设配套费等优惠政策。二是区委、区政府成立滨江开发建设领导小组，负责项目建设的统筹协调。三是组建以区城建投为主体的滨江开发公司，负责项目的论证、规划编制、招商和资金筹措，项目具体运作等工作。

2、争取政策。潇湘大道北段滨江开发是一项浩大的系统工程，涉及政府、部门、企业和开发商，只有形成了“政府引导、市场运作、条块结合、政策聚集、机制协调、利益共享”的机制，才能全面统筹各方力量，聚集各种资源和资金，形成开发合力。为此，我们一要争取新河三角洲开发建设的政策，如土地出让金返还、开发建设项目规费返还、开发建设税收全额返还和土地增值部分用于公共项目建设等政策；二要争取市委、市人大和市政府允许或出台潇湘大道北段收取土地开发项目道路配套费的政策；三要争取市政府同意将该区域城市主次干道的管网建设全部列入市级公共财政投资计划，由各专业部门（或公司）负责筹资和建设；四要争取享有政策性银行优先融资和土地抵押融资的政策；五要争取省、市政府及其水利部门的支持，将潇湘大道北段防洪设施列入防洪基金建设项目计划。

3、控制规划。规划是滨江开发的龙头，要实现滨江地区的城市功能、环境功能和产业功能的有机结合，就要充分发挥规划的引导和控制作用，进行有序、合理开发。当前一要争取市政府及其规划部门暂缓对该区域各类建设项目的规划审批；二要争取市规划部门将该区域概念性规划列为明年的重点工程，并加快编制。

4、储备土地。土地是不可再生资源，是城市建设融资的重要载体，滨江开发是一项投资巨大的实事工程，要解决资金问题，目前最有效的途径就是经营土地，区政府要力争垄断土地一级市场，争取通过收购、置换、征用、适当补偿等方法储备土地，利用综合开发所带来的土地升值，实现以地生财、以地养区，并运用市场机制将土地级差收入投入到城市公共设施建设。

5、狠抓当前。潇湘大道北段是滨江开发的龙头项目，已列入2007年市级重点工程，我区要加紧推进各项前期工作。一要迅速成立前期工作班子，启动道建设立项、用地和规划等申报、审批手续；二要委托专业机构开始编制道路修建性规划；三要加紧汇报和协调争取财政和信贷支持，聚集道路建设资金；四要深入开展前期调查，进一步摸清拆迁量、拆迁单位和可开发土地情况；五要加大招商力度，拓宽融资渠道，尽早确定投资主体和项目运作方式

第三篇：乐东“海滨新城”项目建议书

海南·乐东“海滨新城“旅游度假区项目建议书

海南·乐东“海滨新城”旅游度假区

项 目 建 议 书

项目发起人：天津××××有限公司

一、项目概要

（一）项目名称：海南·乐东“海滨新城”旅游度假区项目（暂名）。

（二）项目性质：滨海旅游业及旅游城镇、乡村度假产品综合开发。

（三）项目选址：海南省乐东县九所镇～佛罗镇滨海地带。

（四）规划及开发范围：

项目区东至乐东县中灶湾与三亚市交界处，西至岭头湾，东、北抵海南西线高速公路及基本农田片区，西、南濒临南海北部湾海滨（莺歌海盐场范围除外）。项目区海岸线长度约48公里（莺歌海除外），其陆地控制性规划

海南·乐东“海滨新城“旅游度假区项目建议书

游资源与滨海资源的基础上，按照“硅谷式”的科技孵化与风险投资开发模式，进一步将乐东县北部海滨地区建成促进海南南部旅游经济与西部工业经济相融合的、集中国热带海洋科技及热带农业科技研发、科技成果转化及项目孵化、旅游度假为一体的海洋科技、企业会馆区和风险投资者乐园。

（六）主要规划建设内容及开发规模（项目启动期）：

1．基础配套设施系统工程：

主要包括：（1）乐东滨海新区（含九所）交通主干道建设工程；（2）项目区水源地保护及供水体系建设工程；（3）项目区污水（肥）处理分步建设工程；（4）项目区供（变）电系统工程；（5）项目区道路及管（线）网体系分步建设工程；（6）项目区公益服务设施、园林绿化系统工程；（7）滨海湿地、生态恢复与保护系统工程；（8）沙滩清理及环卫设施工程体系；（9）农庄项目区农业基础设施及农贸物流设施建设工程。

2．功能区建设项目：

主要建设：（1）“创意海岸”海滨园林景观带与滨海湿地主题公园；（2）海滨浴场、西亚风情园和沙滩、沙漠运动娱乐区；（3）“蓝硅谷”热带海洋与农业科技会馆区；（4）旅游码头及国际游艇会馆区；（5）岭头湾海滨高尔夫球场及国际高尔夫会馆区；（6）三曲沟“乌托邦”现代农业度假公园示范项目区；（7）“太阳城”海滨TOWN HOUSE度假项目区；（8）高档海滨度假酒店项目建设区；（9）中灶湾海滨全景公园及定制式半山别墅区；（10）“乡村田园”国际康复疗养中心；（11）九所镇现代农贸物流中心及农产品加工区；（12）北部湾民俗文化与生态农庄旅游度假区，等。

3．用地规划与土地整理规模：

海南·乐东“海滨新城“旅游度假区项目建议书

二、项目背景及项目建设的意义

（一）项目背景

海南岛位于我国的最南端，是我国的第二大岛。其地处南中国海与中国大陆的门户，属典型的热带、亚热带海洋性季风气候区，是我国唯一的热带滨海旅游目的地。海南岛陆地总面积约3.4万平方公里，拥有1825公里长的海岸线，汇集了阳光、海水、沙滩、空气、气候、植被、温泉、田园、风情等具有世界级品位的自然、人文旅游资源，是我国的“宝岛”、“热带资源宝库”和“中国与全世界人民共有的一颗明珠”。

海南岛由于地处我国南疆，长期处于中国社会、经济发展的边缘地带。直到1988年海南建省后，海南岛才成为我国改革开放的前沿地区，其处女般得天独厚的自然、人文资源宝藏方始被世人所注目。1993年国家宏观经济调控、海南九十年代初期经济泡沫的破灭，使海南的经济建设一度陷于长达十年的低谷期，仅旅游业呈现出一枝独秀的发展局面。

进入21世纪后，海南旅游业的日益兴旺，不仅重启了海南当前百业待兴的良好开端，而且促进了以岛外人士“第二居所”为主要市场特征的海南第二支柱产业——旅游房地产业的形成和发展。“将海南建成中国的后花园、全中国与世界人民的度假村”的旅游房地产发展理念，已为海南新一轮的经济建设注入了全新的产业动力，为投资者提供了正确的投资导向。

经过十多年来的旅游行业创建和市场开发，目前海南已成为我国旅游经济比较发达的省份，并已跻身我国六大旅游目的地之列。2005年，海南全省旅游接待人数已达593万人次，自1996年以来，年均客源增长率达17.3％。旅游业的高速发展，进一步改善了海南的人居环境和度假环境，吸引了大量

海南·乐东“海滨新城“旅游度假区项目建议书

促进海南南部旅游业向海南西部的纵深发展，促进海南西部旅游业和相关产业的共同繁荣，促进海南西部工业走廊工业生产环境、人居环境、旅游环境、投资环境的人性化改善，推进海南省委、省政府有关促进海南中、西部地区经济、社会发展战略举措的实施，无疑具有深远的战略意义。

2、乐东县是海南省的农业大县，素有海南“鱼米之乡”、“香蕉王国”、“热带水果之乡”的美誉。因此，将乐东县的热带滨海资源和“大农业”优势转变为项目优势、经济优势，在实施海南西部旅游开发战略的基础上，进一步实现中华五千年农业文明与海南乡村度假旅游业的完美结合，使海南的农业生产环境、乡村生态环境与旅游环境、人居环境、投资环境融为一体，必将开创出海南西部及乡村旅游度假的鲜明特色，丰富海南旅游度假产品的时空内涵，提升海南旅游度假产业的市场竞争力。

3、城乡一体化是未来海南旅游度假产业发展的必然趋势。随着国民收入的不断提高，我国的自驾车旅游和自助式度假旅游正在蓬勃兴起，其旅游活动范围、时间、度假休闲方式都发生了巨大的变化。预计当国民人均收入水平达到2000美元之后（2010年以后），我国的“自由（游）人”将超过团队观光游人数，成为我国旅游度假产业发展的市场主流。海南尤其是海南南部海滨地区作为我国最佳的避寒、度假、养老、休闲旅游胜地，其独特、丰富的乡村自然生态和旅游度假资源，将成为与其热带滨海旅游资源品位相齐的旅游度假之地。因此，乐东“海滨新城”旅游度假区及其周边地区乡村度假项目的开发，体现了我国旅游度假产业发展的必然趋势，必将成为海南旅游度假产业发展的一个亮点，产生出巨大的旅游经济效益和社会边际效益。

4、通过规划实施乐东“海滨新城”旅游度假区及周边乡村度假项目开

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国家的发展经验，在某个中心城市的一小时车程范围内，其庄园式物业、乡村度假村（瑞海姆式度假村）、TOWN HOUSE等物业形式代表了富裕阶层和中产者“第三次置业”的市场主流（而“一次置业”和“二次置业”一般均集中在城市范围）。目前中国正处于小康时代“二次置业”的高峰期，“第三次置业”和“侯鸟式”置业也正逐渐兴起，海南作为中国最理想的“侯鸟式”置业和“三次置业”之地，其乡村居住与度假时代必将领先于全国到来。乐东县滨海地区与三亚毗邻、距三亚凤凰国际机场仅半小时车程，具有发展中国富足时代“第三次置业”的极好的开发条件，因此，本计划书建议在乐东县“海滨新城”项目中，其旅游业和乡村度假产品开发定位，应重点突出“三亚后花园”与自助式旅游度假特色。

四、项目区修建性规划范围与基本建设内容

乐东县“海滨新城”旅游度假区的规划开发范围，东起九所镇中灶湾与三亚市交界处，西至佛罗镇岭头湾，东、北抵海南西线高速公路及基本农田片区，西、南濒临南海北部湾海滨（莺歌海盐场范围除外）。项目区海岸线长度约48公里（莺歌海除外），其陆地控制性规划范围包括乐东县九所、利国、黄流、佛罗4镇约150～200平方公里的滨海开发区域（包括海岸保护地带、滩涂、生态林（山）地和自然村镇规划区）。其中，一期项目修建性规划拟采取沿海组团式布局方式（避开基本农田、人口稠密区和生态修复与保护区），拟先期启动九所新区基础配套设施及TOWN HOUSE度假项目群、现代农贸物流区、中灶湾五星级度假会馆区、三曲沟现代农业度假公园、岭头湾“蓝硅谷”海洋科技城等项目，一期项目修建性规划开发面积约45平方

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憩区和公共停车场地。

7、滨海湿地、生态恢复与保护系统工程：计划对海岸线200米以内的全部虾池、鱼池、人工建筑物进行清理、拆迁，恢复滨海湿地和海滨生态林区，并适度进行人工景观带建设。

8、沙滩清理及环卫设施工程体系：需购置现代化的沙滩清洁设施设备，对海滨沙滩、沙漠项目区进行日常性的清洁维护；旅游度假区需设置充足的垃圾箱和公共垃圾堆放点。

9、农庄项目区农业基础设施及农贸物流设施建设工程：对采取“公司＋农户”方式进行度假项目合作开发的农业花、果种植园区、生态养殖区、农村生态示范区域和乡村景区，成片开展农区道路（含道路两侧景观绿化带）、水利（含喷管、滴灌）、电网、电视等现代化农村基础设施建设，同时在区域内合理分布农贸物流及科技服务网点，在九所镇建设农贸物流中心和农业科技服务中心。

（二）功能区项目建设内容（初步设想）：

1、“创意海岸”海滨园林景观带与滨海湿地主题公园

（1）海岸生态防护林和园林景观带：计划对乐东县滨海区域的虾池、鱼池、人工建筑物进行清理、拆迁，恢复滨海湿地和海滨生态林区，并适度进行人工景观带建设。

（2）滨海湿地主题公园：计划对乐东县滨海区的传统养殖业滩涂、河流入海口开展大规模的滨海湿地恢复工程，并在远期进行滨海湿地主题公园开发，使之成为乐东滨海区生态旅游业发展的核心地带。

（3）万国风车博览园及海岸风车小屋：建议在开发利用乐东县海滨丰富

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业、生物技术等诸多领域的研究、开发），在此基础上，采取“硅谷”式的园区运作模式，出台、制定鼓励科技风险投资的相关政策，将海南的旅游度假向心力转变为地方经济发展所需的投资、市场向心力，为国内外投资商开创更为广阔的投资天地，使乐东县滨海区成为我国科技产业发展的“南繁基地”和风险投资乐园。

“蓝硅谷”热带海洋与农业科技会馆区主要建设内容为：中心会馆区（含四星级酒店）、科技企业会馆区、科研实验配套服务中心、科技成果及信息交流服务中心、科技产品展示中心、技术培训中心、院士及专家流动工作站、风险投资企业会馆区等，另外为园区科技企业或风险投资企业提供科技创新、成果转化所需的各类中试实验、示范推广基地（部分在园区内设立）。

4、旅游码头及国际游艇会馆区

望楼港、岭头港及项目区未来人工内海水域可开辟游艇码头，码头基础配套设施由开发公司统一营建，游艇会馆采取产权式营销经营模式。旅游度假区内拟建设2～3个千吨级泊位、5～8个百吨级泊位和100余个小型私家游艇泊位。为吸引国内国际游艇专业经营机构的参与，码头区拟统一规划产权式的国际游艇会馆区，除游艇码头等公共配套设施外，各专业游艇经营机构的会馆设施可以自行投资建设（其经营管理模式与产权酒店相似）。

5、海滨高尔夫球场及国际高尔夫会馆区

旅游度假区内拟建设一座56洞国际顶级高尔夫球场和一个18洞高尔夫练习场，作为项目区重要的旅游度假功能设施。球场区还拟建五星级中心会馆和与之相配套的高尔夫别墅群、高尔夫教习中心、高尔夫文化公园。

6、“乌托邦”现代农业度假公园示范项目区

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8、高档海滨度假酒店项目建设区

该区拟吸引国际著名酒店投资管理集团在乐东县参与高档酒店项目开发，以此确立乐东县在海南西部地区旅游服务业中的地位，充分利用乐东县良好的滨海度假资源，适当规划3～5家4星级以上高档酒店，设计床位数量约2000～2500张。

9、中灶湾海滨全景公园及定制式半山别墅区

（1）中灶湾全景公园：项目区东部的中灶湾与三亚市东锣湾接壤，其海滨山岭是项目区主要制高点之一，登临山顶，可了望南海万顷碧波之上的东锣、西鼓二岛和三亚、乐东滨海新区。初步设想在此开辟登山步行道、热带植物园、石景园、山顶公园，热带蝴蝶谷、百鸟乐园、攀崖运动及蹦极运动娱乐区、野外生存极限娱乐区等山地旅游观光、娱乐项目。远期可考虑增设佛、道文化旅游观光、服务设施和大型人文景点，建设可吸引游客的登山观光电梯（扶梯或垂直梯）等项目，使之成为从三亚到乐东滨海新区的一个重要的景观节点。

（2）定制式半山别墅区：结合中灶湾山岭全景公园规划，在公园山坡地带分散规划建设豪华度假会馆及全景名人别墅群，利用中灶湾全景公园绝佳的半山环境与观景效果，采用定制式营销服务，为业主度身打造纯粹的个性化度假豪宅。

半山别墅区由公园管理处统一物业配套和管理，使之成为真正的五星级公园化住宅。

10、“乡村田园”国际康复疗养中心

对于城市而言，乡村田园是一种绿色、恬和、轻松、淳朴的休闲意境，5

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区4500公顷的土地可初步分类与整理如下：

（1）最高潮位线100米～200米以内的滨海带状防护林、滨海湿地恢复工程与园林景观开发用地约480公顷（海岸生态环境恢复与保护区，其用地计入控规范围内，并应由政府出台相关的投资奖励政策）；

（2）滨海主题公园及文化设施建设用地200公顷；

（3）市政绿化、公共休憩区用地650公顷（含高尔夫用地400公顷）；

（4）项目区道路及市政配套设施用地250公顷；

（5）规划各类旅游服务设施项目开发用地150公顷；

（6）规划各类滨海度假项目建设用地750公顷；

（7）规划预留文教、卫生和其他公益性项目用地100公顷；（8）规划海洋科研、农业科技项目用地100公顷；（9）规划农产品加工、农贸、物流项目用地100公顷；

（10）规划整合三曲沟现代农业综合开发与乡村度假核心项目（现代农业公园）用地2200公顷（其中用于乡村度假核心项目的建设用地面积约200公顷，控规范围内的自然村镇、农业园区则为项目的外延部分）。

五、政企合作开发模式及开发步骤

（一）政企合作开发模式（建议性方案）

1、由政府主导、企业出资，分期进行项目区土地整理和基础设施建设，对已经具备条件的项目建设用地，由政府采用招拍挂方式，对项目区商业性项目用地进行土地市场化出让，土地出让收益除按有关法律、法规规定需上缴国家的部分外，优先偿还投资商的土地整理、基础建设成本，其余利润由

海南·乐东“海滨新城“旅游度假区项目建议书 的各类项目基本上已全面开始进行建设，项目区旅游度假服务设施已初具规模，城市化项目开始陆续启动，旅游产品开发开始与国际化市场接轨，旅游景区和旅游服务设施的经营效益得到提高，并逐步向集约化经营时期过渡。

六、项目总投资及筹资计划

（一）项目总投资的初步估算

根据本项目的基本建设构思，本项目的总投资量初步估算为150亿元。其中：

1．项目区基础配套设施滚动开发、土地分步整理需投入35亿元左右； 2．旅游度假区的核心启动项目，如滨海生态恢复工程、旅游景区、旅游农庄、主题公园、高尔夫球场、游艇码头、农贸物流中心等基本功能项目，需投入建设资金约40亿元；

3、旅游度假区的各类度假服务设施、高档酒店、商业设施、旅游地产等项目，需投入建设资金70亿元；

4．旅游度假区基础配套设施和核心功能项目营运阶段所需的初期流动资金投入约5亿元。

（二）筹资计划和资金来源保证

根据本计划书确定的开发步骤，现将各开发阶段的资金筹措计划和资金来源保证概述如下：

第一阶段（第1～2年）：拟投入项目区规划设计费用、基础设施建设和前期土地整理资金5亿元。该项开发资金由××××公司自有资金提供资金来源保证。

920-

第四篇：关于新城物业公司管理建议书

关于新城物业公司管理建议书

一、收入方面

（一）收入明细划分

收入按性质分：物业管理费收入、停车费收入和绿化等零星工程收入应为公司主营业务收入，其余为手续费收入等其他业务收入。

收入还应该按区域划分：鹤平、金鹤等地理区域。

收入最好的情况是按产品类型服务分：住宅、商铺或写字楼等。物业公司的收入科目明细应该按上述要求尽量划分，但新城物业公司的收入科目明细划分有些混乱，让人有点摸不着头脑。而且发票收入统计明细账和收入汇总表上统计开票收入存在不一致现象，会令人觉得缺乏专业操守。同时，人为划分开票收入、不开票收入或当月不开下月才开票收入等做法会让外界觉得公司在操纵收入。

无论是业务部提供的收入台帐或是财务部核算方式，都应该是“外部形象良好”和“易于表达的”。

（二）收入完整性方面

从原始凭证细节方面，财务仅依靠业务部门提供的发票明细表和收入汇总表入账不合适。上述所有的收入并无足够详细的数据提供给财务部，即便能在目前系统里获得此详实数据，那每个小区物业收费单价和物业数量是怎么核定的也无法获得足够的支撑。例如，物业服务收费价格是否合适，有无经过集团审批或物价局报备？物业服务小区的面积是否经过核准，有无相关文件资料佐证？这些都值得考虑。从会计师事务所审计角度，报表没有风险，因有银行存款现金等支持，收入的真实性不用质疑，但收入完整性方面，例如：是否存在因业主原因，没有收上的物业费？是否存在业务员的原因，私设“小金库”，临时停车费不入账或少入账情形？这些漏洞很值得我们在管理方面重视。再者，站在税务稽查角度，同样蕴藏着高风险。例如，若收入完整性存在内部控制的缺失，那所谓的“代收代缴或上缴集团”的水电费、管理费或租金等，很有可能作为价外费用或收入来补税。

二、成本方面

新城公司月度成本明细科目“水电费”出现负数的情形，报表的列报出现问题。

主要原因是物业公司代收某些水电费收入，是直接冲减当期“营业成本”，而不是作为“其他应付款”列示，并以公司名义缴纳的水电费，增计当期“营业成本”。但因该水电费发票滞后问题，仅作为“预付款项”没有进入成本，因而，出现了“营业成本”负数情形。况且，代收水电费因包含手续费的金额要高于公司自己缴纳的水电费。故当期成本明细中“水电费”出现负数是很有可能的。

“代收费”冲减营业成本，实质上的“以收抵支”，在税务上是存在风险。若采取“其他应付款”科目来过度，但需要业务部提供详细的代收款的数据，并针对该笔代收款做账务处理，实际操作起来会很繁琐。如果代收款仍然冲减“营业成本”，期末差额部分，转入“其他业务收入”，并按服务业缴纳营业税，则一切变得简单易行。

三、总结和建议

从账务审核的过程中可以发现很多问题，我们应进一步加强和完善公司的内部管理流程。

（一）财务角度

业务部门应提供的收入台帐应该包含单价和数量的明细账和总账，以及按类别划分收入台帐和代收款项的明细账。同样，上述单价和数量均要有严格的审批支撑或现场核准，月度变化均可以跟踪。

业务部门应积极提供并建立所有的业务成本台帐，并时刻跟踪成本支出的合理性。

当务之急，建议集团重新设立的物业服务公司成本和收入的科目明细模板。以便利于核算、预算和结算。现在财务核算使用“生产成本”科目很不合适。

（二）业务角度

为了有效有序的支撑财务数据，减轻公司账务风险，加强流程管理。在管理方面建议做到如下方面：

（1）建立一个按区域划分的统一物业收款系统，尽量避免现金或支票入账。

（2）建立一个类似于临时停车位的刷卡系统，按月出具临时停车时间间隔和收费标准，并自动报出收入总额并与岗亭人员现金收款金额互相核对，防止手工撕发票那种人为入账漏洞。

（3）建立一个完整的物业合同归口管理责任部门，涵盖对法人及个人的合同管理。并认真梳理上述合同风险。

（4）加强收入方面的发票管理。若常存在票据跨期开具，在增值税模式下，后果会很严重。建议都及时开票。

（5）根据上述物业收入和成本详细数据，建立监测系统，分析各区域各类型服务月度收入变化，形成绩效考核机制。

第五篇：项目建议书建议书

1总论 1 1.1项目背景 1 1.2项目概况 2 2项目建设的背景和必要性 3 2.1项目建设的背景 3 2.2项目的建设必要性 5 3场址及建设条件 8 3.1地点与地理位置 8 3.2自然条件 8 3.3公用设施条件 10 3.4社会经济条件 12 3.5交通条件 13 4建设方案 14 4.1项目总体规划 14 4.2工程方案 15 5环境影响评价 20 5.1环境现状 20 5.2采用的环境保护标准 20 5.3施工期环境影响分析 21 5.4营运期环境影响分析 24 6项目组织机构 26 7项目实施进度 27 7.1项目设施工期 27 7.2实施进度安排 27 8工程招投标 29 8.1概述 29 8.2招标组织形式 29 8.3招标方式 29 9投资估算及资金筹措 30 9.1投资估算 30 9.2资金筹措 32 11社会评价 33 11.1项目对社会影响分析 33

项目对所在地的互适性分析 3281.1项目背景 1.1.1项目名称

象山县半边山旅游开发移民安置小区基础设施建设项目。1.1.2承办单位概况

本项目承办单位为象山县旅游开发有限公司。公司注册资本1500万元，由象山县人民政府、象山县旅游局共同组建，公司宗旨为“以优质的服务、良好的信誉开拓象山旅游资源，发展象山旅游业，促进象山经济发展”。主要经营范围涉及旅游资源市场开发、旅行社、建筑装潢、饮食、住宿，兼营旅游产品营销、旅游咨询服务、旅游人才培训、旅游汽车出租、旅游票务待售等。1.1.3报告编写依据

1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

2、《象山县域总体规划（2004-2020）》；

3、《石浦镇总体规划（调整）（2003-2020）》；

4、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》；

5、《村镇规划标准》；

6、象山县人民政府相关文件；

7、其他相关设计标准和规范；

8、委托方提供的相关基础资料。1.2项目概况 1.2.1拟建地点

项目所在地为石浦镇昌国南门桔场。地块东临沿海南线一级公路，其它方向为山地。1.2.2建设规模及内容

建设规模：项目规划总用地面积176198.1m2。

建设内容：半边山旅游项目二期、三期移民安置小区（石浦镇昌国南门桔场移民安置地块）“三通一平”基础设施建设。1.2.3主要建设条件

本项目建设地点位于石浦镇昌国南门桔场，昌国片区村庄供水、供电、通讯、交通等基础设施配套完善，能满足建设要求。1.2.4项目建设进度

本项目于2008年5月开始动工，至2008年12月竣工，建设工期为8个月。1.2.5项目建设投资和筹资方案

该项目总投资为2180万元，资金来源为自筹。1.2.6主要经济指标

表1-1

项目主要技术经济指标

名称 单位 规模 备注 1 总用地面积 m2 176198.1 2 建设工期 月 8 项目总投资 万元 2180

2项目建设的背景和必要性 2.1项目建设的背景 2.1.1象山县旅游发展概况

象山县地处中国黄金海岸线的中心地带,紧靠国际大都市上海.境内群山连绵,海域壮阔,千港百湾,岛礁众多,碧海金沙,旅游资源得天独厚,是华东惟一拥有山,海,岛,崖,滩,景,物七大特点的滨海资源地区。

象山县委县政府在1998年作出了全面发展海洋旅游的战略决策.对全县170多个自然,人文景观进行了为期三个月的实地勘察,在此基础上,按照“高起点,全方位”规划的总体要求,先后编制了严密的规划, 并启动松兰山旅游开发。2000年,召开第一次全县旅游工作会议,提出了“大旅游,大产业,大发展”的思路,把旅游业作为全县第三产业的先导和全县经济新增长点着力加以培育。2003年县委,县政府提出了“旅游富民”发展战略,明确了把旅游业培育成为全县经济支柱之一的发展方向。2004年,召开全县加快服务业发展大会,明确了把旅游业培育成为第三产业的主导产业和国民经济的支柱产业。

近年来,象山县始终坚持精品开发理念,注重挖掘地方特色,凸显海洋,生态,文化主题,目前已形成松兰山度假区,象山影视城,中国渔村,石浦渔港古城四大骨干旅游品牌。形成了比较完善的旅游综合产业服务体系。2006年，全县接待游客数达到232万人次，旅游经济总收入12.5亿元，同比分别增长16%和17.5%。旅游业已成为县域国民经济中新的经济增长点。随着长三角经济一体化进程的加快和杭州湾大桥,象山港大桥,浙江沿海高速通道的相继建设,将使象山直接接轨上海,为象山的旅游发展带来了前所未有的黄金机遇。2.1.2象山县半边山旅游项目概况

“象山半边山旅游度假区”位于象山旅游生产力“一带四区”布局中的石浦重点旅游开发区。该项目由新鹤、蛟龙、半边山三个区域组成，规划面积约10平方公里，南邻中国渔村皇城沙滩，北与国家4A旅游景区松兰山相呼应。区内滨海岸线曲折绵长，植被良好，海蚀地貌景观独特，是尚待开发的处女地。该项目拟建成以生态、文化、探险、运动、休闲为主题，具有商务会展、游乐健身、海洋娱乐、休闲度假功能的舒适旅游休闲度假区。度假区力求以国际一流的规划设计、建设管理和服务，塑造独具魅力的“东方夏威夷”，接纳来自海内外的宾客。项目建成后将大大提高象山海洋旅游档次。象山县委县政府在关于象山旅游的发展战略中提到要重点推进半边山旅游区的开发,该项目已列入象山县重点工程。

旅游开发应与移民安置有机结合起来。半边山旅游度假区的开发征收蛟龙村、金山村、新鹤

做好半边山旅游度假区的移民安置工作是项目开发的基础和前提，是旅游开发项目健康发展的保证。为此象山县征收集体所有土地房屋拆迁办公室出台了《象山县半边山旅游项目征收集体所有土地房屋拆迁实施方案》（以下简称《方案》）并通过了象山县人民政府的审批。《方案》中提到安置方案以迁建安置为主，迁建安置由拆迁人提供迁建和费用，被拆迁人自行建造安置用房；拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整，被拆迁人按照统一规划、统一设计、统一管理的要求由所在村统一或自行建造单体或联体住宅。2.1.2项目的规划相关性

根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》，集体所有土地房屋拆迁，应当遵循依法管理、合理补偿、妥善安置的原则，并符合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划，有利于土地集约和节约利用。住宅用房的拆迁补偿安置，可以实行调产安置，也可以实行货币安置，对符合市和县（市）、区人民政府规定条件的被拆迁人，还可以实行迁建安置。被拆迁人有权选择具体的补偿安置方式。调产安置和迁建安置地点的确定必须符合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划的要求。

《石浦镇总体规划（调整）》（2003-2020）提出，昌国区以居住和公共服务设施用地为主，建设文化中心和旅游服务中心，为半边山－皇城沙滩旅游开发提供配套服务，并兼顾昌国组团的发展。

半边山旅游度假区项目一期征收新鹤村集体土地，二期、三期征收蛟龙村、金山村集体土地。本项目为项目二期、三期移民安置小区基础设施建设，安置地块位于石浦镇昌国南门桔场。安置方案符合《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》和《石浦镇总体规划（调整）》（2003-2020）。2.2项目的建设必要性

2.2.1该项目的建设是促进半边山旅游项目开发的需要

象山县委县政府在关于象山旅游的发展战略中提到要重点推进半边山旅游区的开发,该项目已列入象山县重点工程。作为象山县旅游重点开发项目，半边山旅游区项目对象山县的经济社会发展起到重大的影响作用。

移民工程是半边山旅游区项目的重要组成部分，移民工作的顺利实施关系到该项目的健康有序发展，也关系到象山经济的发展和社会的稳定。做好移民安置工作，将为开发商提供好的投资环境和旅游资源，为当地居民解决旅游开发带来的不良影响，切实把“旅游惠民”的政策落到实处，为半边山旅游项目的开发赢得更大的支持。2.2.2该项目的建设是保障居民利益、维护社会稳定的需要

旅游开发要注重对开发区域资源及人文的影响，要实现“以人为本”。半边山旅游区的开发对于当地人文产生的影响就是将占用当地居民的生存空间，客观要求改变当地居民人文环境。解决该问题的措施需要保障并且改善当地居民的生活环境，摒除旅游项目对当地的居民造成的不利影响。

以保障居民利益为原则，合理确定安置方案，力求改变居民生活条件，发挥移民安置的积极效用，对于维护社会稳定，促进社会主义和谐社会的建设具有重大意义。2.2.3该项目的建设是引导村庄集聚，优化村庄布局的需要

该项目将蛟龙村、金山村两个村庄集中安置，统一配置基础设施，合理规划建筑布局，有利于引导村庄布局的优化和人口集聚，促进城市化健康发展；有利于农村基础设施和社会公共服务设施的统筹配置，改善人居环境；有利于农村住宅的集中建设和有序改造，节约土地资源。对于改善农民生产生活条件和农村建设面貌，促进社会主义新农村建设具有重大的意义。３ 场址及建设条件 3.1地点与地理位置

石浦镇地处东海之滨、象山半岛南端，位于东经121°48-121°57，北纬29°08-29°13，处于以上海为龙头，浙江、江苏为两翼的长江三角洲经济区，是宁波港口群的重要组成，目前为全国六大中心渔港之一。北接新桥、定塘等乡镇；西扼三门湾；南与鹤浦、高塘隔港相望；东临大目洋、猫头洋，是象山县南部的区域中心。行政区域由镇本土和檀头山岛、东门岛、对面山岛、半招列岛、渔山列岛等众多岛屿组成，镇本土呈东北-西南走向，带状形态，陆上海岸线长108km，全镇陆地面积121.6k㎡（含海岛面积19k㎡）。项目所在地为石浦镇昌国南门桔场地块，土地利用现状为林地。3.2自然条件 3.2.1地型地貌

石浦镇背山面海，大陆部分，东北属沿海丘陵地貌，城区处滨海阶地，西高东低，一般海拔20～28米，沿港3～4米，平均海拔15米；西南多为海积平原，面积约为30平方公里。地势由东北向西南倾斜，大明山主峰海拔425.2米，为最高峰。岛屿部分，多属海岛丘陵，檀头山地势高峻，主峰海拔225米。打鼓峙及对面山、东门岛有小块平原，均围垦而成，总面积约1.5平方公里。项目所在地块地势存在高差。3.2.2气象条件

石浦镇属亚热带海洋性季风气候，温暖湿润，四季分明，日照充足，雨量充沛，冬夏长春秋短。年平均气温16.2℃；多年平均降雨量为1393毫米，一年四季降雨主要集中在两个雨期，即4-7月份的梅雨期和7-10月份的台风期；沿海平均风速为5.6m/s（4级），冬季盛行偏北风，夏季多为偏南风，春秋两季风向多变。灾害性天气较多，其中台风、暴雨成灾较为频繁。台风是主要的灾害性天气之一，5-11月为台风影响季节，其中7-10月还可直接登陆象山。平均每年约出现2次。暴雨大多出现在6、8、9三个月，主要由台风及梅雨造成，暴雨雨量集中，雨势猛，时间短，强度大，易造成山洪爆发，农田积水内涝。3.2.3工程地质和水文

1、地质

象山县地质构造属闽浙隆起东南沿海褶皱带，以新华系构造和纬向构造为主体构造，均以断

地层主要为侏罗系上统陆相火山岩，次为白堊系火山沉积岩，第四系地层多见于滨海平原，泥盆系—下石炭统、第三系地层亦有出露。

2、水文 A 陆域水文

石浦镇背山面海，自成独立水系。山丘溪涧密布，大多源短流急。境内的地表水主要有大塘港河水系，为大塘港末端，大塘港河总蓄水量为8000万立方米，1983年开通金石引河，引大塘港水入石浦港。镇域内主要河流有4条：金石引河主流长11公里；鸡鸣河主流长4.75公里；长塘河主流长6公里；坦塘河主流长1.75公里。主要特征为河流短促，水源不丰。石浦镇地下水分两种类型，即裂隙水和孔隙潜水，裂隙水分布在周围山区，补给水源为大气降水；孔隙水主要分布在平原区，含氟量较高，补给水源主要为大气降水，其次是裂隙水。一年内地下水径流高峰分别为4-7月（黄梅期）。7-10月（台风期），深层地下水埋深一般在60m以下。B海洋水文

全年平均水温为18.7度，冬季最低为6.4度，秋季最高为28度；海洋水盐度为22.7～30.9度，石浦港属半封闭式海港，潮汐属非正规半日潮，潮差太大，平均潮差超过4米，是一个强潮差，港中大小潮流差异显著，平均潮流流速在1m/s左右，小潮流速约0.4m/s，历史实测最高潮位4.83米。石浦镇沿海水域广阔，滩涂遍布，水质肥沃，营养盐丰富，水产资源品种繁多，是多种海洋生物繁殖、索饵、生长栖息的优良场所。3.3公用设施条件 3.3.1给水

石浦镇现有四个水厂，石浦镇用水水源主要来自四个水库，分别为供水量180万立方米的三家村水库、88万立方米的利民水库、8万立方米的文昌阁水库及超过1000万立方米的大塘港水库。其中昌国片主要由小南门水库及镇北简易水厂联合供水，由金架山水库引水供给。3.3.2排水

石浦镇区带状布局，背山面海，镇内沟河纵横，现状排水体制为雨污合流制。排水管道普及率在70%左右，现有排水管道总长54.38公里。3.3.3供电

石浦镇现有主变两台，容量为2×3.15万kVA。石浦110kV变电站由宁海跃龙变电站经一回路110kV供电，且有35KV出线。另外，丹城至石浦的110kV连线为备用线路。镇区现状电压等级为110kV/10kV。石浦变电站有35kV出线二回路：一路送东溪变电所，并与110kV西周变相连；一路至定山变和高塘变，基本为郊区农村使用。3.3.4通讯

1、电信

镇区内有电信母局一处。电信模块局四处（昌国、延昌、东门岛、金星），其中，石浦天门

2.4万门。2000年后，因业务发展需要，用户剧增，现电信母局设备已扩容至30480门，实装24742门。

2、邮政

石浦镇内设有邮政支局一个，邮政所3个，分别分布在昌国、新城区的渔港北路和金山路北侧。

3、广播电视

石浦镇内现有石浦广播电视一座，共拥有有线电视用户1.6万余户，调频广播用户7000余户。已形成电视、广播共缆传输，并具有卫星接受、多功能开发条件。3.4社会经济条件

石浦镇为象山县辖镇，系省历史文化名镇。镇域面积121．6平方公里。下辖76个行政村，22个居委会，有常住人口9．3万人，流动人口3万余人，是象山县域南部经济、文化中心，以海洋经济为主导的旅游和港口城镇。石浦镇由昌国、延昌、石浦老城、番头新区、东门岛五个组团组成。其中四个旧城区是在原乡镇政府所在地的基础上，发展为各自为政的格局，并相对独立地集中在海湾的山岙和海岛上，经过历代建设基本上形成了一定的居住规模和完善的服务体系。而番头岙平坦的地形和广阔的腹地，使新区于西南集中成片，形成了现代化的城镇格局。

石浦镇农渔业经济发达，具山海、港口之利，物产丰富，城郊型效益农业发展较好，种植以水稻、蔬菜、柑桔为主，全镇经济作物种植面积达2.2万亩。产业化水平不断提高，培育了名特优农产品基地4个。渔业经济发达，几年来水产品年捕捞量一直保持在28万吨左右，渔业产值维持13亿元左右，约占宁波市的40%。

临港型工业特色明显。全镇现有工业企业640余家，规模以上企业达60多家，已形成水产品加工、机电制造、船舶修造、食品生产、石油化工等为主、其它为辅，门类比较齐全的工业产业结构。2006年完成工业产值61亿元，规模以上企业实现产值25.5亿元。3.5交通条件

石浦镇城区现状道路体系为南北交通依赖性较强，以渔港路为骨架贯穿延昌组团、老城组团和新城组团。东西交通以金山路为主干，在新城组团基本上按照2000年的总规形成比较完整的方格形路网。3.5.1对外交通

A对外交通主干线：由沿海南线石浦段和沿海高速公路石浦连接线构成，其中沿海南线为穿越式交通，由北向西南在石浦城区沿山一侧穿越，是石浦城区各组团对外交通主要通道。B对外交通次干线：陆岛交通东线，石浦港区域陆岛交通的一部分，担负着石浦港区域北部和岛屿的对外交通的职能。3.5.2城区交通

A城区交通主干线：渔港路-兴港路，贯穿石浦城区大部分组团交通并兼有疏港通道的职能。

城区交通次干线：五新公路、大明河西路，辅助联系石浦城区大部分组团交通的职能。3.5.3区间交通

A区间交通主干线：金山路、葛峙西路、望鹤路、渔港东路、皇城大道、渔村大道等，主要为组团区间交通联系。

B区间交通次干线：主要解决各组团内部交通联系。

4建设方案 4.1安置方案 4.1.1安置方式及规模

1、安置方式

安置方式主要有迁建安置、调产安置和货币安置，本项目为安置方式以迁建安置为主。

2、安置规模

本项目为半边山旅游开发二期、三期项目蛟龙村、金山村移民安置项目。共计安置人口1440人，户数580户。其中安置蛟龙村人口780人，户数310户；安置金山村人口660人，户数270户。按照《村镇规划标准》（以下简称《标准》）中村镇规模等级分类，该安置小区属于大型中心村等级。4.1.2安置规划要求

1、基础设施工程

按照《方案》要求，拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整等基础设施工程。通水、通电管线敷设至规划住宅基地户外墙体位置为止；安置区内主要道路要求达到硬化标准；主要安置区进行场地平整，达到建房要求。

2、建筑工程

根据《方案》，被拆迁人按照统一规划、统一设计、统一管理的要求由所在村统一或自行建造单体或联体住宅。

户型设计：迁建安置用地面积分为三种户型：大户型用地面积125m2，中户型用地面积100m2，小户型用地面积62m2。

房屋结构：要求统一高度、统一立面、原则上按样本房设计要求建造。4.2项目规划 4.2.1项目总平面布置

该移民安置小区主要分为住宅、会所、商业服务、公共绿地四个功能分区，总用地面积176198.1m2。

会所及商业服务区沿小区入口处主干道两侧布置，规划设计建筑层数为三层。公共绿地布置在会所及商业服务用地以西。

其它区域为住宅区，规划大、中、小户型相对集中成排沿区内道路布置。

口。

主要技术经济指标如下：

地块总用地面积

176198.1m2 净用地面积

166464m2 总建筑面积

151758m2 建筑基底面积

50082m2 容积率

0.86 建筑密度

28.1% 绿地率

30％安置总人口

1440人

安置总户数

580户 其中：大户型

240户 中户型

220户 小户型

120户

人均建设用地

115.6m2 室外停车位

20辆 详见“项目规划总平面图”。4.2.2场地平整工程

场地平整的目的是为了通过平整使土地更适合用途的需要。土地平整工程一般由土石方开挖、土石方回填、土石方运输和平整土地等组成。根据《标准》要求，村镇建设用地的竖向规划要充分利用自然地形，保留原有水面和绿地，有利于地面水的排出，符合道路坡度设计，减少工程量。

本项目区域为林地，地势存在高差，根据要求随形就势进行场地平整，所需土石方均就近采购。

工程规模：土地平整总涉及面积176198.1m2，平整对象为现有林地、坡地。4.2.3道路交通工程

1、对外交通

项目所在地为石浦镇昌国南门桔场。地块东临沿海南线一级公路，其它方向为山地。本区块将在沿海南线一级公路上设置主干道出口，小区内支路与沿海南线一级公路相通。

2、区内交通

区内交通要求处理好沿海南线一级公路与内部道路网之间的关系，建立等级明确、布局合理、网络贯通的道路网。

1、道路等级

4级，本项目区内道路应设3级、4级道路，可设2级道路。

区内主要道路分主干道、次干道、支路三级。主干道按照村镇道路级别的3级标准设计，红线宽度12米，次干道按照4级标准设计，车行道宽度为6米，支路道路宽度为4米。

2、路网结构：区内结合地形采用方格网状路网，主干路系统为一横，次干路为五纵，支路为宅前道路。

3、路面：村庄主要道路路面实行硬化标准，根据需要设置路灯。

4、村口：村内主干道与沿海南线一级公路交叉口作为村口，村口设置绿化景观

5、停车位：小区商业服务区设室外停车位20辆。道路交通系统用地面积为63533m2。4.2.4供电工程

1、用电量预测

根据用电性质和单位面积用电量指标，预测本区块电力负荷。住宅按10KW/户计，路灯照明按村庄道路面积1W/m2考虑，其它公建用电负荷按100KW计取，估算负荷总量为5964KW。同时率以0.6计，区块内用电计算负荷为3578KW。

2、电力设施

根据基地用电负荷，小区内设配电房两座，分别布置在公共绿地区域及住宅区域，与电力管线相接。每座变电所配置2台1000KVA的变压器。

3、电源及线路布置

小区供电来源为石浦110kV变电站，10KV电力线沿道路架杆敷设。

住宅及其它建筑物380/220V线路由配电房采用电缆埋地方式敷设。电力管线成网状布置，主要沿小区主干道、次干道敷设，根据供电需要敷设至支路。4.3.5供水工程

1、用水量预测

根据《象山县城市总体规划》制定的用水量指标结合实际情况进行用水量预测；人均生活用水量按最高日220升/人•日，用水普及率100%，共计生活日用水量为316.8吨；公建、消防、绿化及未预见用水量按生活用水量的10%计，则用水量为31.68吨。综上，本区块内最高日用水量为348.48吨/日。

2、水源

本项目由小南门水库供水。

3、供水管网

本规划区采用集中供水系统，给水管网主要沿小区主干道、次干道敷设，根据供水需要敷设至支路。

小区供水主管道管径为DN200，次管道管经为DN150、DN100。

排水工程

1、排水体制

本区块排水体制为雨污合流制。

2、排水管网

雨水：雨水排放充分利用地形,通过沟渠就近排入水体。

污水：污水量按给水量的80%计，本区块的污水量为278.78吨/日。生活污水经化粪沉淀后由排水沟排入附近水域。５ 环境影响评价 5.1环境现状 5.1.1水环境现状

象山县大、小水库水质基本保持良好，7个水源保护区基本保持在Ⅰ～Ⅱ类水质范围内，部分水区水源受到污染。石浦镇域内金石引河水质及石浦港域近岸海水水体污染比较严重，主要超标因子为COD、总磷、总氧、非离子氨。5.1.2大气环境现状

象山大气环境的主要污染物是总悬浮颗粒物，其次是氮氧化物、降尘、二氧化硫；二氧化硫河氮氧化物的年均值和日均值符合大气二级标准。石浦渔港有鱼腥臭味空气污染。5.1.3声环境现状

目前象山声环境污染主要来源于交通、工业、建筑施工、社会生活和其他声源。中心城区的噪声功能达标区域是居民文教区、混合区、工业集中区，二超标较严重的是交通干线两侧。石浦镇随着建设、发展等功能日趋合理，声环境质量有了一定程度的改善。项目所在地声环境质量较好。

5.2采用的环境保护标准 5.2.1环境质量标准

大气环境：执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准； 水环境：执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的Ⅲ类标准； 声环境：执行《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中Ⅰ类标准。5.2.2污染物排放标准（1）废气

废气执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）二级标准。（2）废水

项目废水排放可执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中的二级标准。（3）噪声

施工期噪声执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）。5.3施工期环境影响分析

施工期噪声污染分析

1、施工期噪声污染源

施工期间噪声污染分为机械噪声、施工作业噪声及施工车辆噪声。本项目主要施工噪声源是：施工过程使用推土机、挖土机、混凝土震动机、混凝土搅拌机等以及道路施工时铲用机、压路机、沥青砼推铺机等机械设备及运输车辆。

2、施工期噪声污染防治措施

合理放置施工机械，尽可能布置在对场界外造成影响最小的地点，并在高噪声设备周围设置掩蔽物。加强施工管理，合理安排施工作业时间，禁止夜间进行高噪声作业。以液压工具代替气压工具，打桩应采用液压钻孔、浇注桩头的低噪声施工方法。5.3.2施工期水污染分析

1、施工期水污染源

施工期间将产生施工人员生活污水、打桩泥浆水和施工设备的冲洗废水，给施工区环境造成一定影响。

项目施工人员人数按20人/天计，平均每人每天120L的生活污水排放量计算,施工期生活污水排放量为2.4t/d；在现场施工过程中，将会涉及钻孔、浇筑等工程，工程施工过程产生少量的泥浆、砂浆等，如处理不当会在一定程度上影响水环境；施工时如遇降雨，雨水冲刷施工现场，雨水径流含有大量悬浮固体物，也会短暂性的影响水体。

2、施工期水污染防治措施

在施工前期应同步设计好排水沟和沉淀池，将建筑泥浆水和冲洗水经沉淀分离后的上清夜排入污水管网，沉淀泥浆应定期外运。建筑废物应按指定地点堆放并及时清理，避免因暴雨冲刷而流入附近水体。建议在施工场地设置简易厕所和化粪池，对施工队伍居住地的食堂、浴室和厕所污水进行处理。5.3.3施工期空气污染分析

1、施工期空气污染源

按起尘原因可分为风力扬尘和动力扬尘。风力扬尘主要是露天堆放的建材（如黄沙、水泥等）及裸露的施工区表层浮土由于天气干燥及大风，产生风力扬尘。动力扬尘主要在车辆行使时产生。

施工过程中由于挖土、填土、推土及搬运泥土和水泥、石灰等装卸、运输、搅拌过程中有大量尘埃散逸到空气中；道路施工时运送物料对汽车引起道路扬尘污染；物料堆放期间由于风吹引起的扬尘；在路面施工时由于推铺沥青混凝土可能产生沥青烟污染；根据建筑施工工地的有关数据，当风速较大时，周围一定范围内TSP浓度将超过环境空气质量二级标准水平。此外，人员、工具、建筑材料、土方的运输汽车以及一些动力设备会排放少量NOX、CO和THC，对大气环境也有一定影响。

2、施工期空气污染防治措施

使其保持一定湿度，以减少扬尘量；开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，避免长期堆放；确需较长时间堆放在户外的散粒建筑材料，如黄沙、碎石等，应采用雨布覆盖或经常洒水保持湿润，减少扬尘。对施工现场实行合理化管理，使砂石料统一堆放，并尽量减少搬运环节。防止运输车辆装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在路面上的泥土和建筑材料，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。施工现场要进行围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围。当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施。5.3.4施工期固废污染分析

1、施工期固废污染源

建设项目施工期间固体废气物：一类为建筑垃圾，另一类为生活垃圾。本项目从事场地平整，所需土石方均就近采购。施工过程中基本无废土石方产生，施工过程中主要固废为生活垃圾。施工期生活垃圾若处理不当随意扔置，对周围环境将产生污染。预计生活垃圾产生量为40kg/d。

2、施工期固废污染防治

生活垃圾收集到指定的垃圾箱内，由环卫部门及时进行统一处理，避免出现垃圾长时间堆置腐烂产生异味和招引蚊蝇。施工期间产生的建筑垃圾应堆放或填埋到指定位置。在运输过程中应避免垃圾散落在路面上，以免产生二次污染。

此外施工期须设置施工人员的临时卫生场所，以免污染环境。

施工期产生的污染对其环境的影响是短暂的，一旦施工结束，其影响随之消失。5.4营运期环境影响分析 5.4.1营运期水污染分析

1、营运期水污染源

本项目正常运转后，产生的废水主要生活污水。预测本区块的污水量为278.78吨/日。

2、营运期水污染防治措施

厕所废水经化粪池处理，餐饮废水经隔油池处理后通过沟渠排放。5.4.2营运期固体废弃物环境影响分析

居民厨房产生的少量油烟废气，可将其经油烟净化装置处理后排放。5.4.3营运期固体废弃物环境影响分析

1、营运期固体废弃物污染源

营运期主要废弃物为居民生产和生活过程中产生的废材及生活垃圾。生活垃圾按每人每天2kg计，生活垃圾日排放量2.9t。

2、营运期固体废弃物污染防治措施

针对生活性废物，区域内合理分布垃圾收集处和垃圾桶等设施，以利垃圾的收集和清运。

合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织结构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。

本项目的承办单位为象山县旅游开发有限公司，公司组织机构图如下： 图6-1

公司组织机构图

7项目实施进度 7.1项目设施工期

本项目建设包括工程前期、工程建设期等过程。工程前期工作包括项目审批、土地审批、规划设计、工程设计及现场准备，工期为5个月，工程建设从工程施工到工程竣工总工期为8个月。

7.2实施进度安排

项目建设前期为2007年12月至2008年4月；建设期为2008年5月至2008年12月，建设工期为8个月。

为加快项目的建设进度，本项目在项目审批结束后，立即组织进行初步设计、施工图设计等工作。项目具体实施进度安排见表7-1。

表7-1

项目实施进度 序号 名称 2007年 2008年

Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 1 立项审批土地审批规划设计及审批工程设计及招标工程施工场地平整道路及管线 其它设施工程

工程竣工验收

8工程招投标 8.1概述

依据《中华人民共和国招标投标法》和《工程建设项目招标范围和规模标准值规定》（国家发展计划委员会第3号令），本项目属于“必须进行招标的工程建设项目”中的“使用国有资金投资项目”的范围，工程建设实施阶段的勘察设计和施工等均采取招标方式。根据《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项

暂行规定》（国家发展计划委员会第9号令）和《宁波市工程建设项目招标方案核准暂行办法》（甬发改投资[2006]450号），本项目编制工程招标内容。8.2招标组织形式

招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。本项目业主委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。8.3招标方式

招标方式分为公开招标、邀请招标二种类型。本项目各项工程拟采取的招标方式均为公开招标方式。具体招标情况见表8-1。

表8-1 象山县半边山旅游开发移民安置小区工程招标说明表 序号 招标内容 招标范围 招标组织形式 招标方式 1 勘察、设计 部分 委托招标 公开招标 2 施工工程 部分 委托招标 公开招标 3 监理 部分 委托招标 公开招标

9投资估算及资金筹措 9.1投资估算 9.1.1投资估算依据

1．《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 2．《投资项目可行性研究指南》（试用版）； 3．《浙江省工程建设其他费用定额（2003）》； 4．建筑工程费用参考当地类似的工程建筑造价指标估算； 5．设备购置及安装费按项目建设单位的提供价格估算；

6．其他费用参照《浙江省工程建设其他费用定额》及当地有关取费标准估算； 7．预备费按工程费用与其他费用之和的5%估算； 8．业主方提供的有关资料。9.1.2建设投资估算

《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，将建设投资的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分，分别估算。

1、工程费用

建筑工程费依据相关专业所提供的建（构）筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照浙江建筑工程费用估算表 序号 名称 数量(m2)单位造价 金额（万元）场地平整 176198.1 15 264 2 道路交通工程 63533 80 508 3 绿化工程 52859 60 317 4 供水工程 176198.1 20 352 5 供电工程 176198.1 18 317 6 排水工程 176198.1 10 176 7 合计 1935

2、工程建设其他费用

根据《浙江省工程建设其他费用定额（2003）》，本项目工程建设其他费用中主要包括地价、建设管理费、可行性研究费、勘察设计费、环境评估费、临时设施费等，总估算金额141万元，具体估算如下表：

表9-2

工程建设其它费用估算表 单位：万元 序号 名称 计费依据 费率 金额 1 建设单位管理费 工程总费用 1.2% 23 勘察设计费 工程总费用 3% 58 2 可行性研究费 项目总投资 1 3 环境影响评价费 项目总投资 0.1‰ 0.19 4 工程监理费 工程总费用 2% 39 5 建设单位临时设施费 工程总费用 1% 19 7 合计 141

4、预备费

预备费包括基本预备费和涨价预备费。根据国家有关规定，目前一般不计涨价预备费；基本预备费按照工程建设费用和其他费用之和的5%计算，其估算值为104万元。

5、建设投资

以上各项合计为建设投资，其估算值为2180万元。9.1.3建设期利息估算

本项目资金来源为自筹，故不存在建设期利息。

总投资

本项目总投资＝建设投资+建设期利息。本项目总投资为2180万元。9.2资金筹措

资金是每一个建设项目中的重要问题。工程项目中的主要资金包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施工机械设备等固定资产，流动资金主要用于购买工程所需要的材料、支付劳务工资和其他费用等。随着项目的不断推进，资金不断增值，用货币形式反映出已耗费的生产资料价值和劳动者所创造的收益价值。因此，如何筹措和管理资金，是一个重要问题。本项目总投资为2180万元,资金来源为自筹。

11社会评价

该项目是为社会生产和公共生活服务的，是以创造社会效益为主的非生产性建设项目，本报告对项目的综合分析侧重于社会评价。11.1项目对社会影响分析 11.1.1对居民生活质量的影响

项目建成后将安置半边山旅游区移民1440人。安置小区实行同意哦规划，将改善移民的生活环境和生存条件，有利于提高半边山移民的生活质量。11.1.2对当地基础设施、社会服务容量的影响

项目完成后，区域基础设施条件得到极大改善，相配套的生活服务设施也将完善。项目建成后产生的辐射作用也将使周边区域的服务功能得到提升。对当地的基础设施、社会服务容量产生正面影响。

11.1.3对当地经济社会发展的影响

半边山旅游区作为象山县旅游重点开发项目，对象山县的经济社会发展起到重大的影响作用。移民工程是半边山旅游区项目的重要组成部分，移民工作的顺利实施关系到该项目的健康有序发展，也关系到象山经济的发展和社会的稳定。11.2项目对所在地的互适性分析 11.2.1不同利益群体对项目的适应性分析

随着象山旅游业的发展，象山人民对旅游业的支持度和积极性也越来越高。半边山旅游区的建设也得到了当地居民的认同。移民工作关系到移民对象的切身利益，在实施过程中做好移民的沟通工作，充分尊重移民意愿，保障移民利益，将会取得移民的认可和支持。建议项目建设期内，加强内外部监测，建立高效通畅的反馈机制和渠道，接受群众监督，以保障工程实施过程出现的各种问题得到及时解决。11.2.2当地组织机构对项目的适应性分析

该项目对象山经济社会的发展意义重大，移民工程得到了县委、县政府和各有关部门的大力支持和关心。

为更好地保证本项目的功能实现，按照国家有关规定及时办理各种手续，与各相关政府部门保持沟通十分必要。

11.2.3当地技术文化条件对项目的适应性分析

本项目建设牵涉到设计和施工等系列技术问题，象山县建筑业发达，是建设部命名的“建筑之乡”，拥有建筑企业54家，其中国家一级资质企业5家。独特的象山建筑业能满足本项目对设计施工、建材等方面的高质量要求，有利于保证建筑工程设计和施工的质量，保障工程安全，降低建设成本。省同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整。本项目建筑工程费用估算为1935万元。详见表9-1。