关于加强小区物业管理的几点建议

第一篇：关于加强小区物业管理的几点建议

关于加强小区物业管理的几点建议

随着城市化建设进程的不断加快，物业管理在城市管理中的地位和作用日益突显，好的物业管理在改善人居环境，提升生活质量，提高城市品位等方面发挥着越来越重要的作用。然而在具体发展过程中，小区的物业管理也暴露出很多不足，业主与物业公司纠纷不断，有的小区更形成两者对立的局面，甚至造成弃管的结果。其原因多种多样，但最后都是造成业主对物业管理不满，拒绝交费，从而进入欠费与服务不到位的恶性循环。业主与物业公司的矛盾主要来自以下几点：

（一）开发建设遗留问题，造成物业纠纷。目前在众多物业管理纠纷中，约有80%是由开发建设遗留问题引起的。对房屋及附属设备质量等问题，大多数开发企业采取能拖就拖，能省就省，能不解决就不解决的策略。致使工程完工，开发企业撤走后，问题都甩给了物业管理企业，而物业又将责任推给开发商，如：房屋漏水、小区道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题，再加上好多小区都是回迁安臵小区，物业维修金又无法落实，这样增加了物业管理难度，同时这种扯皮、推诿也给业主带来了无休止的纠结。

（二）物业管理的整体服务水平有待提高。目前我旗物业管理队伍的总体素质偏低，物业管理普遍带有传统管理的

痕迹，“管”的特征比较明显，服务意识比较淡薄，重收费、轻经营、轻服务，如安保措施不到位，任由社会闲杂人员出入小区；对小区内乱停车、环境卫生脏乱差、赌博等臵之不理或相互推诿；对小区公共设施损坏维修不及时，甚至无人问津。而且时有物业从业人员处理问题简单、粗暴，经常与业主产生摩擦。这一系列因素严重制约了我旗物业管理行业整体的服务水平。

（三）小区物业费收缴困难，拖欠、不缴现象突出，物业公司举步维艰。我旗大多数小区业主尚未真正树立“花钱买服务”的意识。业主群体庞大且分散，素质、想法和做法参差不齐，一些业主我行我素，不愿自觉接受物业公司的管理。另一些业主在发生纠纷后完全以个人感受对物业服务进行评价，一旦对服务不满意就拒交物业费。更多的业主将自己当成旁观者，不习惯于表达自己的意愿，而是怀着从众心理，观望事态发展，不主动交费，由此造成欠费之风。他们普遍存在一种错误心态，即我没有接受物业公司的服务，就不应交纳物业管理费，更多的物业费纠纷由此产生。

为了改进物业管理现状，提高服务质量，建议如下：

（一）积极解决开发建设遗留问题。居住小区开发建设遗留问题是产生物业纠纷的主要原因之一，旗委、政府应加大对物业方面的支持力度，要有计划、有步骤地推进新旧小区整治工作。建议对存在物业纠纷的小区开发建设遗留问题

进行普查，重点针对存在物业纠纷小区的房屋质量、配套设施、权属界定及规划变更、合同规范等问题，有针对性地提出解决措施，为物业管理打好坚实的基础。同时，房屋公共维修基金审批手续较繁琐，旗委、政府应给予政策支持，加大协调力度，及时发挥其维护、修缮的作用。

（二）着力解决收费难问题。一要规范物业管理自身的收费行为，加强自律，树立“诚信企业”的良好形象；二要增加资金使用的透明度，向居民公布服务标准，收费范围、价格，便于居民监督，让业主明明白白消费；三要加强物管企业内部管理，提高服务质量，加强从业人员的岗位技能、职业道德、服务意识等方面的培训，做到礼貌服务、微笑服务，让业主享受到“质价相符”的服务；四要做好宣传工作，让业主懂得交纳物管费是应尽的义务，权利义务是一致的。

(三)规范物业管理，严格市场监管。

一是规范小区接撤管理制度。明确物业项目交接时的查验制度，规范企业进入、退出物业项目时的程序，特别是业主选择物业管理企业时，交接各方要严格按照法律相关规定进行交接。

二是切实加强对物业管理的指导和监管。相关部门应根据物业管理公司服务能力和既往服务水平，严格物业管理准入机制，加大巡查力度，建立企业信用档案。主管部门要出台对物业公司的具体考核监督办法，促进物业公司运作的规

范化、公开化、社会化。

三是畅通投诉渠道，建立纠纷调解机制。形成政府部门、物业管理企业、业主委员会、社区等多元化协调解决物业管理纠纷的机制。针对不同类型的纠纷，设立不同的调解路径，为居民提供便捷周到的法律服务，对居民、业主之间的物业管理纠纷进行调解，及时化解矛盾，维护社会稳定。

第二篇：关于加强小区物业管理的建议

关于加强小区物业管理的建议

物业管理关系到人民群众的切实利益和社会的和谐稳定。近年来，随着城市的发展和生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，物业管理问题成了人民群众身边的热点民生问题。根据调查，我区物业管理问题主要体现在三个方面。

一是从业人员鱼龙混杂，没有经过岗前培训，不具备维护、修缮、养护、整治等能力，不能满足业主的实际生活需求。

二是服务质量逐渐下降，和商品房销售期相比，入住后的小区普遍存在公共休闲或娱乐设施破损严重、得不到及时维修或更换，小区绿化效果明显下降，垃圾不能及时清理，甚至出现车辆被盗、入户施盗等现象。

三是收费标准没有合理化和公开化，影响居民缴纳物业费的积极性，与物业管理服务质量下降形成不良循环。

发展现代文明城市，打造优美、和谐、宜居环境，本人提出如下建议：

一是加大宣传力度。加强《物业管理条例》、《物权法》、《合同法》、《装饰装修管理办法》以及《区人民政府关于加强居民小区物业管理的实施意见》等相关法律法规及政策宣传，让广大居民熟悉、理解、接受并支持物业管理。

二是实施行业监管。适时成立物业管理行业协会，制定行约行规，建立物业服务行业标准，加强行业自律，丰富管理手段，发挥职能作用，加强企业之间以及企业与业主之间的沟通和交流，共同关注和发展物业管理市场，推动物业管理行业健康发展。

三是加强队伍建设。物业管理公司要对在岗人员进行政策理论和业务技能培训，坚持持证上岗，强化服务意识，明确操作规程，加强爱岗敬业教育，培养吃苦耐劳及奉献精神，使物业管理工作逐步走向专业化、制度化和规范化。

四是健全收费机制。遵循公开、公平、诚实守信原则，对售后房的收费标准要以不断改善、完善配套设施、服务为抓手，使服务内容、服务质量与收费标准对应挂钩，同时，物业管理企业要定期向业主公开收支情况，做到收费合理化，使用公开化。

第三篇：关于小区物业管理存在的问题及建议

关于小区物业管理存在的问题及建议

随着城镇化、城市化水平的逐步提高，居民小区物业管理已逐渐成为城市化的重要内容，成为城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小区物业管理的好坏直接影响城市居民日常生活和社会秩序维护。近几年由于配套政策的不完善、监管机制制度不健全等原因，居民小区物业管理的矛盾纠纷问题越来越突出，诱发的影响社会稳定事件也越来越多，规范居民小区物业管理迫在眉睫。

一、当前小区物业管理存在的突出问题

（一）新旧物业更换矛盾。小区业主认为现有物业管理公司服务水平差、服务不到位，业主拒绝现有物业管理公司继续服务，并另引进其他物业管理公司。因物业管理的巨大利于驱使等原因，现有物业公司不愿退出管理，而新引进的物业管理公司又无法正常开展工作，引发一系列矛盾纠纷问题。

（二）物业管理用房问题。小区物业管理用房产权未明确，小区业主认为物业管理用房产权属小区业主共有，而物业管理公司则认为物业管理用房产权属开发商所有，双方就产权归属问题产生分歧，进而引发业主不愿意缴纳物管费用等诸多问题。

（三）车库管理收费问题。一些小区，因物业管理公司收取车库停车及管理费用，业主认为费用过高或小区车库产权属于业主等不愿意缴纳相关费用，导致业主与物业管理公司多次出现纠纷，引发业主围堵车库等群体性聚集事件，严重影响社会稳定。

（四）大修基金动用问题。物业管理公司进行小区基础设施维修维护时，需动用大修基金，但业主不同意使用大修基金，导致基础设施迟迟不能维修维护的到位，引发业主不满。部分物业管理公司动用大修基金仅仅通过业主委员会统一，未召开业主大会征得业主同意，也引发业主强烈反对等。

二、主要原因分析

（一）政策不完善导致准入门槛过低。由于对物业管理公司资质、准入条件、物业公司引进程序、规范服务标准等政策不完善，导致物业管理公司乱象频出，特别是前期物业存在许多为，多数小区的前期物业由开发商指定或直接安排人员临时成立，既无相关资质，又无管理服务经验，入驻之后以谋取利益为主要目的，引发诸多矛盾隐患。

（二）主管部门监管不到位。小区物业管理缺乏上位领导，没有形成自上而下的监督管理体制机制，加之国土、属地街道及居委会没有认真履行监督职能，没有主动深入小区走访调研收集问题，对物业管理公司前期存在的苗头问题未能及时督促整改落实。

（三）业主及业主委员会内部问题。一些小区业主委员会成员以谋取私利为目的，勾结物业管理公司侵害业主权益；一些小区业主委员会没有按规定程序选举，未能得到大多数业主认可；少数业主因参与业主委员会未能成功等原因，对业主委员会及物业管理公司开展的工作百般刁难阻碍等。

三、工作建议

（一）完善准入及资质管理机制。进一步完善物业管理资质分级管理机制，并严格以资质作为准入门槛，建立物业管理公司综合服务管理平台，在平台上公示物业管理公司资质，开展物业管理公司招标引入等工作，促进物业管理公司入驻规范化、透明化。

（二）建立物业管理责任清单。以《物业管理条例》和《物业服务管理办法》为依托，建立物业管理责任清单，进一步明确国土房管、规划、建设、物价、市政、工商、质监等行政主管部门职能职责，促进各单位履职尽责。

（三）引入调解机制。成立行业调解协会。由国土房管局牵头，推选辖区内有资质的物业管理公司高层人员组建行业调解协会，负责对物业管理行业不规范服务等现象予以纠正，对发生的纠纷问题进行调解处理。建立“四级三方”调解机制，四级：即区级领导小组，区国土房房管局等区级部门和水电气等单位，属地镇街，属地社区。三方“即开发商、物业管理公司、业主委员会或业主代表，小区物业管理纠纷首先由属地社区组织开发商、物业管理公司、业主委员会或业主代表进行调解，调解不成再由属地镇街、区国土房管局等部门和区级领导小组逐级协调。

（四）建立惩戒机制。成立专门的物业管理服务监管部门，受理处理关于物业管理的投诉事项。建立物业管理服务“保证金”制度，所有按程序入驻小区的物业管理公司，每一都必须向物业管理服务监督部门缴纳一定数额的保证金，若当物业管理公司没有发生不规范服务等情况，则年底全额返还保证金，若当物业管理公司存在不规范服务问题，监管部门有权对当保证金进行罚没并降低物管公司资质等级，从而促进物业管理公司规范服务。

第四篇：小区物业管理

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一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置。

补充：

物业管理的水平与小区居民的生活息息相关,小区居民都希望有一个好的物业管理机构,但是,总是事与愿违.物业管理工作不遂人意,也不能去怪物业管理工作人员,他们的工作也很辛苦.主要是有的居民小区缺少物业管理的“把关人”,以致缺少小区民主管理的“实施人”,各方面的工作缺少监督,也就缺少规范,显得乱哄哄了.我们必须重视以下几个问题:

一,选举产生业主委员会:由小区居民中挑选作风正派,肯为大家工作,责任性强的居民代表,经过民主选举产生业主委员会.业主委员会代表所有的业主,对物业管理工作进行监督,维护业主的合法权益.业主委员会成员一定要在业主中有威信,办事不徇私情.选举一定要符合选举办法.决不能随随便便地一投票就算数.业主委员会产生以后,要树立它的威信.虽然它是民间产生的机构,由于它和居民的生活关系密切,必须对它给予充分的重视.没有业主委员会,就谈不上如何加强物业管理工作.二,小区内的车辆停放工作要充分听取业委会和居民群众的意见:小区内的车辆停放问题常常成为居民之间纠纷的来源,有的物业干部也觉得十分棘手,纠纷两边,难免要得罪一边.有了业主委员会这个问题就比较容易办.如一个居民小区停有几辆大型货运汽车和大巴士,这些车辆由于车况较差,启动时噪音很响,影响居民的休息和睡眠.居民把意见反映给业主委员会,要求禁止大型车辆停入小区.在业主委员会和大型车驾驶员沟通的时候,他们表示很难接受,通过

业主委员会的反复做工作,并为他们落实了停车地点,终于实现了大型车不再进小区.又有一次,部分驾驶员要求减少绿地,增加停车位,业主委员会就把这个建议交全体居民讨论投票.结果大多数居民不同意减少绿地,增加停车位的建议.从而把这个建议否决了,确保了大多数业主的权益.业主委员会就是这样一个小区里的当家人.关系到居民们生活的大事,都要经过他们去做,去落实.有了业主委员会,小区的管理工作顺畅多了.三,小区的资金使用监督工作:业主委员会代表业主监督物业管理的

第五篇：加强小区物业管理（模版）

加强小区物业管理·促进和谐社区建设

物业管理与老百姓的生活息息相关，近年来，随着城市建设的快速推进，居民对加强小区物业管理的要求越来越迫切。我社区虹桥一、二村自去年经老小区改造后引进物业进驻小区管理已一年时间了，针对一年来物业管理情存在的一些问题进行了调查与思考，现将调查情况分述如下： 一、一年来物业管理取得的成效

1、物业管理观念日益得到重视。由于物业管理联系着千家万户，与居民群众的日常生活息息相关，已成为政府、社会、居民关注的热点。随着我市人民生活水平的不断提高，人们对生活质量的要求也会不断提高。所以，居民、社会、及政府对住宅小区的管理要求也随之提高。现在是否有一家拥有品质高、服务好、信誉佳的物业管理企业来为住宅小区服务已普遍成为居民百姓购房时重点考虑的内容了，开发建设单位同样也经常把小区今后拥有优良的物管企业服务作为其售房时的一个重要卖点。在小区交付入住后，广大居民百姓也非常关心其居住小区的物业管理状况，开始积极参与到小区内的各项物业活动中来。同时，政府也不断加大力度，进一步引导和规范物业管理市场，并积极筹措资金改善老小区环境，将其纳入物业管理范畴。整个社会对物业管理的意识和观念相对前几年来说有了很大的改进，物业管理日益得到大家的关注和重视。

2、老小区物业管理有了改善。为改善旧住宅小区的居住环境，实现旧住宅小区基础设施和环境改造的目标，我市近几年投入大量的资金，加大了

服务水平。

3、业主委员会过分强调维权，忽视对业主责任与义务的教育。业主委员会是业主大会的执行机构，是全体业主的“代言人”。目前，一些小区的业主委员会在维权中却采取了不正当的形式，忽视了法律法规允许的维权范围和形式。业主委员会也忽略了自身对业主的教育和引导责任。

4、物业管理收费较难。一是对服务不满抵制交费。业主对服务的不满，常常以不交物业费的方式表达。如虹桥一村二村物业费收取率为78％。二是低收入群体经济承受能力有限，不愿交费。三是老小改造遗留问题影响交费。业主对房屋质量缺陷等开发遗留问题不能得到及时解决不满，直接影响着物业费的收取，有些居民因对改造质量不满、没有停车位等遗留问题得不到解决而拒交物业费。

三、对策措施和建议

1、加快物业管理法制建设，完善物业管理政策。

同时，根据我市的实际情况尽快制订一些符合老小区的规章制度，建立完善的物业管理政策制度体系。使物业管理尽可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循环的道路。

2、大力搞好物业管理宣传，优化物业管理环境。随着我市人民生活水平的不断提高，人们对生活质量的要求也会不断提高，城市的品位和城市的档次也在提升，所以，居民、社会、及政府对住宅小区的管理要求也随之提高。因此，我们社区要从管理的角度来讲必须对物业管理有一个更高的标准，将物业管理的各项要求、有关法规政策，通过各种宣传途径向居民、社会、政府解释、公布。让广大群众了解什么是物业管理，它的要求是什