HS花园房地产创业计划书1

第一篇：HS花园房地产创业计划书1

HS花园房地产创业计划书

目录一、二、三、四、五、七、八、九、十、前言 公司经营与投资计划摘要 公司简介 行业目标 项目市场分析

六、经营模式与策划 行销计划 项目策划与执行 财务计划 物业管理与服务

十一、风险评估

十二、总结

前言

鄂州楼市分析

个性化、形象化竞争日益激烈，将成为鄂州市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。

公司经营与投资计划摘要

1．公司名称：HS花园房地产责任有限公司开发团队：H6团队

公司创建人：冯逍（董事长）总经理：万佳望市场监测员 ：杜雅琴 财务会计：罗迪人力资源管理：徐秋悦

2．经营计划书人员职能：

(1)项目创建人（董事长）：冯逍性别:男 年龄: 19 学历:大专

营销经理：王佩瑶项目经理：万佳望广告代理：陈月华

物业管理：方文杰

职务: 项目创建人,主责重大决策、营销和资本运作 等 职业资格：有创业经验，具有一定的领导能力和解决重 大应急问题的能力要负

总经理：万佳望性别:男年龄: 19 学历:大专职务:辅佐并协助董事长工作，负责公司各项常务工作

营销总监：王佩瑶性别：女年龄: 19 学历:大专职务: 负责项目的各项营销事务，负责和投资者、购 买者的进行生意对话 职业资格：选修市场营销专业，有多年的从业经验

市场监测员 ：杜雅琴性别：女年龄: 19 学历:大专工作职务：负责调查房地产项

目的市场行情、价格变 化等，以及房地产的风险预测 职业资格：具备较好的观察能力和表

达能力执行力 强

项目总监：万佳望性别:男年龄: 19学历:大专职务：负责对未开发地皮的策划、设计工作及项目定 位 职业资格：工程管理学士学位，有较强的创新能力和 设计能力

财务总监：罗迪性别：女年龄: 19 学历:大专职务：负责公司固定资本和流动

资本的运算，成本和 赢利的预算、结算工作 职业资格：选修会计学专业，工作严谨，细致

广告总代理：陈月华性别：女年龄: 19 学历:大专职务：负责公司的对外宣传广

告工作。

人力资源总监：徐秋悦性别：女年龄: 19 学历:大专

物业主管：方文杰性别:男年龄: 19 学历:大专职务：负责产品销售后的服务和

保障工作 对物业管理具有相应技能，对员工和业主交流 职业资格： 与调解有一定能力

3、项目概况

（1）地块位置：位于黄石鄂州交界处，开发中心区域，是居住 和办公的优化地带。

（2）建设规模与目标： 土地面积： 14 亩 土地价格： 80 万元/亩

（3）周围环境与设施：濒临武黄高速；东临黄石，与长江相望；西邻花湖经济开发区；

（4）商业发展：临武商量贩超市，香岛酒店，卡伊奴 ,美岛服装

（5）交通条件：公共交通比较便捷，有通达黄石，武汉，黄冈的车

（6）娱乐休闲设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场；桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室等俱全。

（7）愿景分析、优势及机会：(1)该项目地处鄂州市最具发展潜力的地段，周边

环境在不久的 将来是最佳的居住区域。(2)鄂州市近几年的经济发展和市政建设步伐，使

得该区域的房 地产具有较大的升值空间(3)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步

形成，为该项目 的商铺价格奠定了一定的基础。(4)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例

较大，对该项目的资金 流压力有一定的缓解作用。

公司简介

1． 公司成立时间、形式、创立

公司成立于2012/3/22形式：经营房地产开发及其产权 创立者：冯逍

2． 公司宗旨：开发你需要的，建造你期待的3． 公司发展简史与业务范围 公司发展简史：公司初步筹备工作自今年三月开始，初步组

建创 业团队，根据对房地产行业进行市场调查、分析 和研究。寻找开发地皮，并根据

地皮的位置，周 边环境确立公司的项目趋向。对公司所需资本进 行初步预算，现在公司各项筹备工作已就绪，等 资本到账，即可经营业务范围：主要从事房屋建筑的开发经营，销售居民住房，办公 楼等房产业务

行业目标

满足居民生活需求，服务，实现公司经济目标，创造美好环

境

项目市场分析

有利条件

1、该地区正在进行经济开发，当地政府积极引进外商投资，空间利润较大。

2、该地区临近长江，武黄高速，水陆交通发达。

3、该地区基础设施建设步伐加快，人口规模迅速 扩张，地区建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有 序发展时期。

4、.投资增幅大，市场供销两旺，房价平稳上升。

5、该地区商业较发达，银行多，资金流动量大。

6、该地区人口住房需求量大，提供较多的顾客源

7、根据调查绝大部分家庭计划通过购房来解决住房问题，改善居住条件；

8、该地区购房率：80~150平方米的户型最受欢迎66%其中准备购 买 100 到 150平方米的购房者的占 37%准备购买 80 到 100平方米 的购房者占 29%

不利条件

1、该地区正进行开发，环境条件较差。

2、该地区发展开发商众多，竞争条件恶劣，资源浪费严重。

经营策略与模式

1、推出3s竞争主题理念：服务性办公楼（Service Office）服务性公寓（Service

Appartment）小型生活公寓（SOHO）。

2、.产 业 的 SWOT 分析(1)楼盘优势（S）（： a.物业齐全，管理水准较高，全

装修现房所用材料高档； b.开发商实力雄厚； c.地段较好； d.交通方便； e.公共服务

设施齐全； f.房型设计较好，可以满足中高收入人群的生活需求。(2)楼盘劣势(W)(W)：

(W)a.房价较高，价格抗性； b.有周边楼盘的激烈竞争c.央行加息对房地产有一定的打

击。(3)机遇(O)(O)：(O)a.开发企业申请《商品房预售许可证》时，小高层、高层

结 构的房屋必须完成主题结构二分之一以上，在一定程度上 刺激市场需求；b.项目与

鄂州其他同类产品比较有较强的优越性，如能较好 引导可将其他项目的客户进行高质

量的分流；c.片区良好大环境成型带来的利好条件。(4)威胁(T)(T)：(T)a.宏观调

控政策带来的影响； b.鄂州投资回落迹象给投资型产品带来一定压力； c.竞争压力过

大给销售带来一定影响。

3、消费者心理分析：(1)收入增长 催生换房；(2)“买涨不买跌”： 人们“买涨不买跌”，主要是居民有福利房又 有存款，再加上购房者普遍有增值期待。

4、购房需求：(1)景观好：视野开阔，绿化优美(2)通达性：停车与出车都较容易(3)

配套性：商业、教育和医疗服务机构齐全。

行销计划

1.目标客户群——（1）目标客源主要特征：◆ 月收入 2500 元以上 ◆ 收入稳定或事业稳步发展的青年人（年龄 40 岁一下）为客户主体 ◆ 自住客年龄多数在 20——30 岁

之间，多以首次置业为主 ◆ 投资客年龄多数在 30——45 岁之间 ◆ 自住客家庭人口

为 1—2 人，以单身白领和新婚夫妇为主（2）主要客源社会类型： ◆ 私营业主 ◆ 行

政、事业、金融单位人员 ◆ 私企白领 ◆ 个体经营者、SOHO 人。

2.认购期：自获得预售许可证起至 9 月初。

3.公开开盘期：9 月初。

4.整体营销阶段过程：第一阶段： 客户：过渡性自住型为主 主推卖点：生活方式/概念

第二阶段： 客户：自住、投资并重 主推卖点：品牌、配套、产品 升值潜力

第三阶段： 客户：投资客为主 主推卖点：升值潜力 投资回报率。

5.营销执行策略：（1）形象建立期：采用户外、工地围墙、报纸短信、网络等集中轰炸的方

式、，爆炒项目“情定蓝海，浪漫生活”概 念，快速建立项目时尚活力形象，引发购买冲动。

在户外、报纸、杂志、网络上进行宣传。（2）市场预热期：由虚转实，创新产品等项

目卖点进行市场宣传，加强目标客户群对项目的认知与购买信心。在户外、报纸、网络、电台、短信上进行宣传。（3）强售期：深入的进行项目与产品的卖点挖掘，对卖

点进行局部描写和细部放大展示，进一步刺激客户购买欲望和信心。在户外、报纸、网络、电台、短信上进行宣传。(4)持售期：以高能 3年为契机，进行企业品牌和项目品

牌推广，结合物业管理以及项目所倡导的生活方式展 示，促进客户之间的口碑传播，多重

刺激引发客户的强烈购买冲动。在电台、报纸、网络上进行宣传。(5)尾盘期：宣传

上强调项目处于区域中心，该地段产品 的稀缺性以及项目的投资增值潜力，结合一定的促

销手段加以清盘。在短信、网络上进行宣传。

2、价格策略采取 “低开高走，小幅多频提升” 为价格制定总体原则。

a、在开盘时价格最低，有利于提升项目前期一定的成交率，促进 资金回笼；

b、在每次价格即将提升时，运用此杠杆，可促使犹豫不决客户进 行购买；

c、项目价格在销售过程中不断提升，使投资客户看到项目物业在 不断增

值，促进犹豫不决投资客的购买。d、楼盘的价格不断小幅提升，为价格的“高走”创造有利条件

项目策划与执行

1、项目规划

初步规划用6亩做居民房，4亩做办公楼，2亩绿化，2亩建休闲娱乐设施；居民房建设两栋，每栋建15层和1地下停车场（建电梯）；办公楼距居民楼较远，办公楼建1栋，20层，空调、办公设施俱全；

绿化建设：居民楼8m处2个建花园（20平方米）办公楼与居民楼之间种植树木、草和花。

第一栋楼房面积是100—150平方米；第二栋楼房面积是75—100平方米，建筑材料

以钢筋混泥土为主

办公楼面积是200—250平方米（1—10层）；150—200平方米（11—20层），建筑才

料以玻璃为主，显得比较豪华。

楼盘设备：楼盘都装上宽带连接口，宽带服务器放在物业房，楼盘装消防、监控、报警

系统，地下车场安排专门的停车管理。

娱乐休闲设备：内建有篮球场（两个）、乒乓球场、健身房、卡拉OK、KTV、棋房等

财务计划

由于利用钢筋建筑，工期较短，初步预计成本1亿5千万，最高不超过2亿楼盘卖

掉，预计利润高达3亿，所以利润很大。公司可以投资1亿，银行贷

款3千万，融资5千万，还可以留下部分流动资金。

财务具体评估

1、土地费用：本项目占地 14 亩，每亩 80 万元，土地总价值1120万元，2、前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询 费等项费用，按建安

成本的 2%取费。

3、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配 套费、公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建” 人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的 10%取费。

4、建筑安装工程费用：根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按

1000 元/㎡（方案 1），1200 元/㎡（方案 2）办公楼按 1500 元 /㎡，地下室装修按 600 元/㎡，本项目总价9千万（方1）1亿（方2）

5、室外工程费 室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根 据本项

目实际情况，按 50 元/㎡计算，本项目的室外工程费为 421.5 万元

楼盘销售标准

根据成本评估，现规定住宅区楼盘价格内部出售3000—3500 元 / ㎡ 公开销售4000—4500元/ ㎡(1栋)内部出售 2500—3000元 / ㎡公开销售3500—4000元 / ㎡（2栋）办公楼公开销售10000—12000元 / ㎡停车场600万元/个 资金流量

现金流入量合计2—2.5亿自有资金投入合计1—1.5亿借入资金0.5—1亿现金流出量 合计1.5亿土地费用1120万元

其他资金费用

宣传材料费：2000 元报纸广告费：6000 元培训费用 预计培训费用约为 42000 元社会保障金 保障金总额约为 190000 元

物业管理与服务

1、常规服务 客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：a、清洁卫生； b、安全保卫；

c、房屋维修； d、房屋管理； e、电梯升降； f、报刊发放，文件传递； 2.特约性服务 为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务如a.餐饮服务； b.商务办公； c.家政； d.装修； e.医疗服务

物业管理费金额（元）287568总户数 402 户，按 1.2 元/㎡·月收取总车位 75 个，60%出租，200 元/月· 按 按 车 标准收费，周边费用2元/㎡月收取

风险评估

1、宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是 不可幸免的。譬如说,当经

济衰退,处于低速消沉时,社会对消费的需求也会大幅度减缩,这其中当然包括房地产。更有甚者,每当经济陷 于低谷,消费减缩时,受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品,这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划,推迟 或干脆取消对耐用消

费品的购买。社会风尚如此,造成房地产市场一 时供大于求,房屋价格亦连连下跌。

2、财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的影响,因为 很多人买房并不是全额付

款,一般都会利用杠杆原则向金融机构申 请抵押贷敖以解决一部分资金。假如贷款利率上升,投资人所需要负 担的贷款利息就可能是楼价本身的价值,此种情形对于一些财力有 限的投资人来说,无疑是雪上加霜,加息有可能迫使他们放弃房地 产。当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话,则投资人无 须再负担任何责任。然而,假如房地产市场正处于低潮,银行在拍卖 房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押贷款时,则投资人仍需负一 定责任。所以,投资者在策划置业计划和议价房地产时,必须把利率波动因素考虑进去。

3、市场风险。由于供求形势变化,引起市场竞争范围、竞争程 度、竞争方式以及房地产市

场性质、市场结构、市场发育等变化而 导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性,主要来 源于房地产供应的时间误差。譬如当房价因供应短缺而上升时,开发 公司便会纷纷兴建楼宇,但由于建筑需要一定时间,故此虽然待建楼 的总体规模已经超出供应需要,但短期内楼价仍然会持续上扬。近年 来,建筑业技术日渐先进,所以造成房地产能迅速供应市场,直接缩 短了地产循环的时间,也使得楼价波动变得更为频繁。

4、自然风险由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪 水、风暴、火灾等)以及土

地的自然地理和技术经济特性带来的风险

5、投资风险。投资出去大批的钱可能在短时间内无法回收，造 成资金流动上的困难；对

于房地产这一行业来说，投入资金一次性 回笼是不可能的，一般要等上一段很长的时间。就目前的现状而言，中国的经济仍在高速发展，社会对消费的 需求在近几年是不会有所减少，房屋价格下降的可能性非常小；财 政利率受国家宏观调控的影响，国家会综合考虑到这对各行各业的 影响，一般情况下会将影响降到最低，一般情况下国家不会轻易的 调整利率；至于市场风险，目前的房价仍在持续上升，市场风险相 对较小；相对于鄂州所处的位置来说自然风险是较小的，大型自然 灾害(如地震、洪水、风暴、火灾等)出现概率极低；对于投资风险，对于一个高利润的行业来说，这点风险不算什么，我们的团队通过讨论，认为这风险值得冒。

总结

在社会经济飞速发展的今天,房地产行业发展迅猛,各种与房地产 有关的企业,公司如雨后春笋.本公司抓住机遇,迎接挑战,根据实际 情况,因地制宜,突破常规,设计一套独具特色的创业方案.公司根据 专业人士对市场进行调查,分析和研究.聘请有创业和工作经验的设 计师对项目进行策划,并对营销和物业服务工作进行设计规划,财务 设计师对项目的赢利进行前期预算.此外,公司在项目所在地的竞争 中具有绝对优势,公司具有非常大的利益前景和发展前景.投资者可 以得到很大的投资报酬.

第二篇：房地产创业计划书（通用）

房地产创业计划书（通用5篇）

在社会一步步向前发展的今天，越来越多地方需要用到创业计划书，创业计划书是创业者叩响投资者大门的“敲门砖”。那么什么样的创业计划书才是有效的呢？下面是小编帮大家整理的房地产创业计划书（通用5篇），仅供参考，欢迎大家阅读。

一、公司介绍

1、公司注册 资本金：浙江奉化市琳峰房地产开发有限公司成立于2001年，注册资本金2000万元。

2、公司专业经营：房地产楼盘开发、房屋买卖、房屋租赁、代理、房产开发策划评估，本着诚信快捷为原则，办理装修贷款、住房抵押贷款、公积金（组合）贷款、个人住房按揭贷款、增贷还贷、等。

3、公司宗旨与战略：房地产综合开发服务商。公司以“帮助别人、成就自我”为价值观，以“为您，我不懈努力” 为服务理念，秉承“同心协力、务实求精”的企业精神，为客户提供公开、公平、公正、热情、周到、便捷的服务，公司始终以重视人才的培育及发展为主，并提供专业、规范的为客户服务。

4、公司定位及优势： 琳峰公司现定位为房地产投资开发与房产销售、义乌式商业广场运营、租赁、物业管理并重的市场定位。

公司是一家区域性房地产开发公司，拥有区域性优势，本地政策扶植，融资渠道广泛，流动资金充足等优点。

5.琳峰房产公司拥有品牌价值： 在本地城市扩大基础建设、拆迁安臵、、房地产销售积累的大量客户群，建立了琳峰公司良好口碑，这必将为琳峰房产带来丰富的经济效益和社会效益。

6.公司拥有强大的市场化运作能力以及独特的服务特点： 公司现拥有专业团队运作项目，对于各种项目有很强的操作经验同时又累积了过往以来的房产经验，形成系统化的服务内容。

7.项目前期阶段：与山东省曹县政府洽商，开发曹县城区温龙区房地产项目，现有实力股东合作开发，其中一股东为当地工商业界背景良好的投资者投入该项目的8%地产和相当数量现金投入作股份。

8.董事会决议： 公司在董事长王忠芳主持下,召开曹县房地产开发项目需要融资的专题会，经过公司决策层调研的同意本项目开发融资。准备以项目的土地产权作为股权向社会公开招股筹资开发该房地产商住项目。

二、项目分析

一、项目的基本情况

A、开发范围：

1、东片区东至，南至 路。出让面积约为111 亩（以实际测绘面积为准），出让土地性质为商住用地。

2路，北至 积约为130亩，鼓楼家园除外（以实际测绘面积为准）。出让土地性质为商住用地。

B、规划要求及有关约定

1、该项目区内应合理设臵公共服务设施，按规范要求配臵足额的物业管理所、卫生室、幼儿园、文化活动室和公共停车场、垃圾中转站、公厕等市政公用配套设施，建设应符合曹县城市总体规划，道路退线、遮光洗漱、公共服务设施配建等指标要达到现行国家规划设计规范要求和规划部门的要求。

2、西片区住宅高层、小高层占项目用地土地面积的60%左右。容积率≥2.5≤3.0，以确保安臵回迁，建筑面积≥18万平方。

3、东片区商业主体占项目用地土地面积的40%左右。容积率≥1.5≤2.0，建筑面积≥13万平方。

4、该项目经当地工商界名人与山东省和当地市、县政府所属的资产中心洽谈，在合法、平等、互惠互利的基础上正在洽商优惠政策事宜之中。项目的土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证在摘牌后办理。

5、资金投入概况 ：

总造价1.98亿。房产公司自有资金27000万，融资一部分，考虑建筑公司垫资30%（0.6亿），±0.000开盘，可回收部分资金。

二、然后再开发东片区的111亩的商住用地，酒店公寓及商业广场，建筑面积13万平方，造价大概700元/平方，总造价0.9亿。房产公司融资一部分，考虑建筑公司垫资30%（0.27亿），±0.000开盘，可回收部分资金。自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

130亩项目评估投资与产出构成比例表

二．主要规划指标

土地面积：241亩,建筑面积:39,895.5万平方米。用地性质：商住宅用地。

容 积 率：西区2.5—3.00。东区1.5—2.5

三．地块周边规划

项目所处位臵为中心城区与新区近接，有县府办公区外，还有多所中小学校、中专院校。体育运动中心、县人民医院，生活菜蓝子综合城、汽车总站，火车站及国道，省道，环球公园，人民广场，四季河公园等公共设施，项目旁诚鹏公司投资开发的110万方住宅和现代国际星级酒店的和国际商业中心。

四．周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高

⑴． 目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；

⑵． 项目距城市中心0公里，#路和#路及#路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显，紧靠105、220国道，向东可达济南，向西可通徐州，向北直达郑州。项目紧邻火车站，而且汽车总站客运将大大带动本项目周边的人气；

⑶． 教育、医疗等社会配套有所不足。

⑷． 其他配套设施现状；

①． 政府机构：项目南面临近县政府行政服务中心和市委市政府新办公大楼。

②． 教 育：项目北面澳洲洒店，环球花园，中央财富广场。

③． 医 院：项目向西有县立中学，县人民医院。

④． 娱 乐：项目东面是火车站及国道，省道，国际商业中心，现代国际广场。

⑤． 景 观：项目向北是新城市规划区。

五．环境分析：

（1）区域环境：地块位于政务区，汽车站，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。

（2）居住环境：地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条件十分便利通达，但生活配套完善，临近花园广场对居住条件十分好。

（3）景观环境：项目北边有二个公园，享有景观优势。

（4）商业环境：火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。

（5）竞争环境：作为居住高级区，规划建造一批品级高体量较大的住宅项目，后期市场较激烈竞争中有优势。

（6）类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅，有8个在建住宅区项目，约300万平方米。已建成的有5个小区，约100万平方米，销售价为2300-12000元/平方米不等。

三、市场分析

1．优势

⑴．地段优势

项目地块位于城中老区，近接火车站，该区域为未来建设重点，尤其是县政府迁在本区域，各种新建项目和配套设施将逐步提高、完善、成熟。

⑵．交通优势

项目地块紧邻火车站和105、220国道，火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷。

⑶．后发优势

本项目所在区域为提升县城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。

⑷．规模优势

本项目用地面积241亩，建筑面积超过39.4万平方米，社区规模在曹县本地属前列。大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。

2．劣势（WEAKNESS）

⑴．项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。

⑵．毗邻商业街道，对居住区产生噪声影响较大。

3．机会点（opportunity）

⑴．社会经济发展迅速，外出务工者多，而且收入也在逐年提高，使城区市民购买力得到了有效的提高。

⑵．目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。

一、项目简介：

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37准现房，销售额85万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的9.4%。

二期小户型总销售金额预计28万元，临街商铺17万元，合计45万元。预售许可证预计XX年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与17国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与17国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)

b、小户型市场概况。

自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以19余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是6-8平米的两室户型和1平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

一、项目摘要

衡量一个城市的房地产市场成熟的标志是二手房的成交量是否超过新房的成交量，而武汉市这几年的二手房的成交量与新房的成交量之比为3：4，正处于上升时期。这两年国家的宏观调控政策纷纷出台，正是市场从业者重新洗牌的好时机。

房产中介店连锁项目的商业运营模式是在总结分析二手房中介市场上所有的经营模式的特点以后，结合武汉城市市民化的特质，在执行门点社区化，员工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服务规范、信息共享”四统一的总部、中心店、社区店三级直营连锁模式。达到利用建立房产中介店连锁网络渗透进入武汉市每一个社区，成为社区生活种不可缺少的一份子，形成直接面对各类型消费者的终端广告和房产延伸服务的渠道。

房产中介店连锁项目的盈利模式是通过房产中介网络牢牢扎根在社区的基础上，不但可以开展传统的中介业务，取得佣金收入建立良好的银企关系，还可以利用通畅的深入社区的渠道，不断开展更多的增值社区服务，拥有社区终端广告渠道就是如同拥有“门户网站”，前途无量。

房产中介店连锁项目需求资金三百万元的支持，两年内可以建设80个以上的深入社区的网点，服务半径覆盖武汉三镇85%以上的主要住宅小区，进入武汉市房地产二手房中介的前三名，综合盈利水平第一，月税前利润200万元左右，垄断社区广告资源，成为另一个主业。

二、市场分析

1、二手房市场分析

武汉市自20xx年房地产业蓬勃发展的同时也带动了相关产品的发展，建材、家居用品、装饰装潢业以前所未有的发展速度分享着这期待已久的机遇。作为房地产产业链关键流通环节的存量房交易市场更是如鱼得水、水涨船高，数以千家的二手房中介店(所)如雨后春笋般涌现出来活跃在存量房交易市场上，整个房地产市场呈现出一片欣欣向荣、生机勃勃的景象。

20xx年武汉市商品房销售面积为813.89万平方米，同比增长7.6 %;其中：商品房住宅销售面积为756.91 万平方米，同比增长5.0 %，占商品房销售面积的93 %。而20xx年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面积为625.7万平方米，同比增长1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面积为330.13万平方米，同比增长17.2 %，说明二手房的成交量与新房的成交量之比为3：4，二手房市场正处于上升时期，市场上的需求主力无论新房还是二手房都是住宅。

20xx年和20xx年的武汉二手房市场的成交较为平淡，其增长率较小，这是由两方面造成的。一方面是20xx年的宏观政策在很大程度上打压了房地产市场上的投机行为，并有效控制了投资需求，特别是对二手房市场的成交量影响显著。另一方面是通过20xx年商品房市场的供需分析，得出20xx年商品房市场需求比较旺盛的结论。由此说明宏观政策的干预与商品房市场需求的持续旺盛，导致二手房市场较为平淡。

20xx年二手房综合物业平均价格为2512.35元/平方米，同比增长 41.4%。其中，住宅平均价格为 2209.78元/平方米，同比增长39.6 %;写字楼平均价格为 2726.12元/平方米，同比增长26%;武汉市房地产商品房住宅市场与二手房住宅市场的价格差额05年增大，而写字楼方面的价格差额逐年减小，这说明武汉房地产住宅市场05年的发展迅猛，写字楼市场的发展继续保持低靡。

值得指出的是，成熟的房地产市场在这两方面的价格差一般保持在500-800元/平方米之间，而武汉房地产市场在这两方面的价格差在1000元/平方米以上，这充分说明二手房市场的发展潜力巨大。国内外知名中介运营商的介入将进一步加快武汉市房地产二级市场中介行业的变革，推动市场的快速、健康发展。

2、中介行业概述

作为房地产市场重要组成部分的二手房交易市场，由于市场的兴旺带来武汉市二手房中介市场竞争日趋激烈。市房产局数据统计，截止到20xx年2月止，武汉市注册的房地产中介机构已经达到400多家，在所有注册的房地产中介公司中，有近70%左右的公司是在从事二手房中介业务，二级市场的蓬勃和巨大的市场潜力不仅造就了一批本土化的品牌中介，同时也吸引了国内外知名房地产综合服务运营商抢滩武汉。

虽然二手房市场有了长足的发展，但相对于国内一些城市市场，武汉市房地产中介市场还是不够成熟发达。主要表现在以下方面：

(1)、中介机构规模偏小

在武汉市400多家中介公司中，大多数中介服务机构规模较小，真正意义上的连锁能上规模的只有寥寥几家，通常是采取小店面的松散连锁，夫妻店，三、两朋友或独自操作的方式经营，已适应不了自身的客观发展要求，也适应不了已逐渐走向规范的市场需求，事实证明20xx年下半年，宏观调控房产新政不断出台，很多小中介纷纷关门，很多外来中介收缩战线退出武汉，说明未来的市场资源会进一步集中，只有规模化的中介才能抵抗市场风险，生存下来。

(2)、中介人员整体素质偏低是制约中介事业发展的最大障碍

目前，武汉市中介机构的从业人员素质参差不齐，还有待进一步提高，以便走向中介行业成熟的专业化道路。传统中介人员学历低，不注意提高专业素质,常为客户看不起，爱忽悠信誉差，凡事利字当头，不讲究交易规则甚多;而年轻的中介人员先天不足没经验见识少，不懂社会心理学，不善于与客户交流，市场敏感性不强不勤奋，自视其高不安心工作，状态极度不稳定。

(3)、中介信息渠道不畅通

武汉市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差，虽然大多数配备了电脑，但利用率不高，信息关联化和开发力度不够，与北京、上海与各沿海发达城市相比，武汉市的中介市场，还远未形成规模经济，颇为零散，这就使得各中介之间的信息沟通非常受局限，加上行业整体诚信的因素，导致整个市场普遍存在业务量不大，成功率低的现象，造成了很大的信息资源流失。

3、竞争分析

根据武汉的二手房市场的摸底调查，在武汉市房产局登记注册的房产中介机构有400多家，可分为本土中介商和外来中介商，根据公司实力发展规模、从业人员素质数量、公司发展战略可分为三个集团，第一集团在60家经营网点左右，在未来的一年内，不超过3家公司;第二集团在20家经营网点以上，数量在8-10家公司，第三集团在5个网点左右，有30家公司左右;其余基本上是单店经营。

通过对以上中介企业的深入调查研究，可以看出目前武汉中介企业成功的经营模式是：快速网点扩张、直营+加盟的连锁方式、连锁门店+网络信息平台;以直营收入、营业性吞吐获取高额利润、免收或收取少许加盟费扩充网络渠道都是他们得以迅速壮大的主要原因。我们值得借鉴他们的发展模式，同时提出自己的创新模式：进入市场初期只做直营店，执行快速扩张市场策略，沿重点社区均衡进行的门点布局，注重人力资源的培养和团队的建设，开展一、二级市场联动经营，在成熟的社区网络资源的情况下搭载更多的增值服务业务。

三、市场和服务

1、战略目标

做市场的“跟随者”，计划在两年内做到武汉市中介前三名，包括规模、交易量和利润各项指标。树立“渠道为王”的思想，努力打造一个扎根社区的中介网络，搭建社区渠道，配合关联开发企业的发展战略，做到房地产市场的一、二级市场的联动。核心竞争力是通过网点的合理布局对区域房地产市场的了解，合理配置的房产经纪人对房产资源的掌握和对房产价值的深度挖掘。中介服务搭建渠道保证费用，自营投资业务作为主要的利润来源，合理利用渠道搭载附加增殖业务，关注现金流、周转率和利润率，规模扩张不能牺牲利润为前提，规模和利润必须要同步发展。

2、市场规划布局

在两年内建立一个完善的三级经营管理体系(公司总部--中心店--社区店)，其中总部1个中心店、3个中心店及不少于56家的社区店，员工总数达到350人左右。

3、组织和职能

(1)、社区店：

在大型成熟社区周边开设社区店，根据营业面积、营业收入、辐射范围，示范效益分为A级店和B级店。具体分布为沌口4家、东西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、桥口6家、江汉8家、江岸9家、汉阳6家(总计60家)。每个门点投入人员4-5人，面积20-40平方米，平均每个店投入资金3万元。主要职能是开展租售等日常中介业务，同时负责收集周边房源信息上报中心店和总部。

(2)、中心店：

武昌、汉口、汉阳三镇分别设立三个中心店，位置选择于交通便利的商业区;每门点投入人员15人，面积不少于100平方米，投入资金10万元，是公司的形象店。

主要职能是：区域办证中心、员工培训中心;指导区域内社区店的日常工作;同时也是特殊房产的集中交易中心(如商业、工业及拍卖房产等)。

(3)、公司总部：

设立于汉口某知名写字楼中，人员20人，面积300平方米，是公司的管理决策中心和投资中心。投入资金20万元，主要职能是对中心店执行管理职能外，还负责新业务拓展、对外发展加盟、建店选址、对金融机构担保、对外投资、批量房源收购。

4、人员配置：

为了保证房产中介店连锁体系的稳定健康的发展，采用年轻人和中年下岗人员的结合方式，达到兼顾各方利益皆大欢喜的结果。房产经纪人多录用30-45岁的中年下岗人员，一方面提供再就业机会为社会减负，另一方面中年下岗人员更有社会经验，更容易与客户沟通，第三方面中年下岗人员因为有养家的压力会更加珍惜来之不易的培训和工作的机会，所以会更加努力工作，对公司发展更有责任心。对公司来说可以得到基层政府和相关组织的认同和扶持，在未来不断扩张的战略布局和增值服务业务上进行配合，更可以按政策直接享受减免税的优惠。而在如评估投资、电脑网络、金融服务等关键的技术岗位上将多采用年轻人，充分利用其年轻的活力，激情的创意，较高的综合素质，可以将先进的管理理念和技术手段带入传统行业。

5、主营业务收入

(1)、各组织收入

社区店-买卖和租赁中介收入

中心店-买卖和租赁中介收入，代办权证收入

公司总部-拍卖房产投资收益，个人贷款担保收入，新房代理分销收入

(2)、收入说明

买卖中介收入按交易金额的2%计算，租赁中介收入按每单8000元计算，代理新盘分销收入按每单4000元计算，代办权证收入按三证代办600元计算，个人贷款担保收入按贷款金额的1%，批量房产吞吐收益每次不少销售额于20%，期限不多于6个月，平均在4月内销售完毕实现资金回笼。

6、增值业务收入

(1)、社区分类广告业务

通过建设完善的社区店网络，让社区店与当地社区居委会和住宅小区的物业管理公司建立起良好的友邻关系，在社区和住宅小区的醒目地段独家租赁广告位，制作大型广告栏划分成等份的小广告位，针对快速消费品业、银行金融业、社区综合服务业的各类商家出租，广告牌由公司统一设计、统一制作，成本包在发布费中。

对于这些商家来说，此种宣传方式能将广告述求直接到达客户的家门口，而且能任意选择想接触的客户群体，任意选择版面大小，做到广告费用的最大经济效应;对于当地居委会和物业管理公司是一种创收的来源，也是为辖区的居民提供便民服务;对于我公司来说，社区店只有牢牢扎根社区，赢得周边社区居民的认同，才能真正垄断这个潜力巨大的市场，产生稳定长期的现金流。

(2)、装修保洁中介业务

根据调查统计，买二手房的客户90%以上都会进行二次装修，即使是长期租赁客户也有50%以上要进行简单装修，通过房屋中介的优质服务取得客户的信任，开展后续跟踪服务，推介关联装修公司进行二次装修。社区店牢牢扎根社区，取得社区居民的信任，可以进一步推介关联保洁公司进行家庭日常保洁。装修推介服务费市场行情是装修金额的2%到5%，扣除个人提成按平均600元/单计算，专业保洁公司提供的家庭保洁平均收费为10元/小时，社区店通过合作协议可以从中取得2元/小时的佣金，该项业务几乎没有成本。装修和保洁中介服务是公司给购房客户和所在社区居民的增值便利服务，此项收入不作为公司的主要利润来源，但需要作为各社区店联络社区成效的考核指标。

7、市场发展时间计划(以投资到位确定起始时间)

第一季度

选择经营总部搭建经营管理架构、流程和网络平台，第一批按照规范标准设立八个社区店，同时启动人才培养计划，注重人员培养团队建设;在全市范围内全面选址布局;向社会公开要约征集房源;

第二季度

第二批在汉口开一个中心店八家社区店，在开始与银行、媒体建立紧密合作关系，加快社区宣传渗透计划，开通房产交易网;

第三季度

第三批进入各房产局开设形象店，建立汉阳、武昌两个中心店和八家社区店，正式宣告进入武汉市中介的第二军团，开展自营投资业务;

第四季度

第四批开设八家社区店，打通尾盘收购、房产拍卖和单位资产处置等多个渠道，开始以自有收购房源实现主要利润来源，公司收支达到盈亏平衡点;

第五季度

第五批开设八家社区店，并开始接受加盟店，利用已有的网络资源接受新房分销委托和装修、保洁、家政等关联增殖服务业务;

第六季度

第六批开设十家社区店，利用已有的渠道资源开始向社区渗透，进入社区广告领域，形成新的业务亮点和利润来源;

第七季度

第七批开设十家社区店，达到六十个社区店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告进入武汉市二手房中介的第一军团，在武汉的网点布局告一段落，继续推进增值服务的进入社区的深度;

第八季度

对业务管理架构、流程再造，开始下阶段在省内其他城市的布局，以输出管理模式和服务品牌为主;确定以中介交易为核心业务保证费用，以新房尾房分销、房产收购自营为两个基本利润来源，周边增值服务业务为新利润增长点的发展总体战略思想;

四、财务模型

根据市场调查和顺驰门店的经营统计数据，按照各种经营条件都具备的成熟数据作出以下房产中介店连锁项目的财务模型：

五、资金需求

为迅速将迁喜家和房产中介店连锁项目开展起来，在市场上树立专业品牌，完善各项管理机制，提升整体管理水平和市场竞争力，最终实现经济效益的快速增长，我们目前需要以投资或贷款形式加入引进人民币300万元，主要用于以下方面：

房产中介店连锁项目本身的特点，为了达到最佳经济效应和市场效果，前一年是基础建设期即使有收入，但还是不断用于开发市场投入，所以在五个季度之内收入和利润不能用于偿还投资或者支付贷款本息。

六、投资方式和回报方式：

一、投资方式

我公司希望投资方以借款的方式投入项目，从项目正式开始运营，在第二年底用利润按约定利息先支付投资方投资的50%本金和前两年的利息;在第三年底用经营利润支付投资方的其余50%本金和第三年的利息，投资方另外拥有项目15%的投资收益权。

二、退出机制

公司经营一年半以后，投资方可自愿选择退出，所持股份由创业方全部购买，在创业方同意的前提下，也可转让第三方。如两年内该公司被并购，投资方可根据并购合同约定的相关规定退出。

一、公司介绍

1、公司简介 主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。

2、公司现状 在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。

3、股东实力 股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。

4、历史业绩 对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。

5、资信程度 把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

6、董事会决议 对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

二、项目分析

1、项目的基本情况 位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。

2、项目来历 项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

3、证件状况文件 项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。

4、资金投入 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

5、市场定位 指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等。

6、建造的过程和保证 项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。

三、市场分析

1、地方宏观经济分析 房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的.指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。

2、房地产市场的分析 房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂 些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来 代替。

3、竞争对手和可比较案例 分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

4、未来市场预测及影响因素 未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测

四、管理团队

1、人员构成 公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。

2、组织结构 企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。

3、管理规范性 管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。

4、重大事项 对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

五、财务计划

一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

六、融资方案的设计

1、融资方式

(1)股权融资方式(注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。)

方式：融资方式将以融资方(包括项目在内)的股权进行抵押借款 这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。操作步骤：签订风险投资协议书 A、对融资方的债务债权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

(2)债权融资方式 方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

(3)债转股的融资方式 投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。

(4)房地产信托融资

(5)多种融资方式的组合 在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力;在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

2、融资期限和价格 融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3、风险分析(任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。)对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

4、退出机制(绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。)

A、股权方式融资的退出 项目进行中投资方退出;项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红;

B、债权方式融资退出 项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制;项目完成投资方退出，按时还本付息;

5、抵押和保证 在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

七、摘要

长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。

在度过了紧张的20xx年之后，房地产行业总算是保住了市场上的地位。我在房地产公司上班也是有很长时间了，对房地产市场的情况不说是十分的了解，但总是还有点造诣的。相信随着市场的逐渐回暖，房地产市场是会回到一个正确的轨道中来的。我对房地产公司的前景还是比较看好的，所以我会一直坚持在房地产公司上班！

20xx年是我们xx地产公司业务开展至关重大的开局之年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力并重的开始的一年。因此，为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下20xx年房产公司个人工作计划：

一、加强自己思想建设

增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我的能力减轻领导的压力。

二、制订学习计划。

做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆（在这方面还希望公司给与我们业务人员支持）。

三、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。

作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

1、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到化！

2、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作；通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况；通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

3、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

4、第三季度的十一中秋双节，市场会给后半年带来一个良好的开端。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

以上，是我对20xx年的一些设想，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望20xx年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求的客户，争取的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接新的挑战。

第三篇：创业计划书1

一、第一部分 公司基本情况

1、企业名称：传承—DIY陶艺

2、行业类型：新星行业

陶艺DIY手工坊在中国还是新星，一个刚刚起步的行业，竞争对手稀少产品独特，没有同比竞争，情感休闲消费,利润空间大，有很强的可持续性和发展前景，属全新阳光产业。随着陶艺热的逐步升温，陶艺制品获得越来越多人的青睐，亲手做陶艺成为人们工作学习之余放松精神释放自我的又一休闲方式。中国陶艺正处于发展中，从几年前各地陶吧的兴起，逐渐让人们了解了陶艺，陶艺正在走进家庭。在近几年的发展过程中，有关的教育部门从素质教育出发，把陶艺列入了教学课程，这样从小就可以受到艺术的熏陶，从中锻炼了动手能力，非常好的体现了素质教育的成果。

3、组织形式：传承—DIY陶艺轩是一个合伙型企业，有五个合伙人共同出资组成。

4、主要产品：

立体彩绘

立体彩绘的市场前景广阔，永不饱和。适合制作立体彩绘的人员包括5岁以上儿童、各级在校学生、休闲人士。可以作为学生的手工课，同时也是一种时尚的休闲方式。立体彩绘成品可用于装点家庭培古架、宾馆橱窗、酒吧、还可用于学校、幼儿园等作教具使用，也可作为礼品或旅游纪念品。

立体彩绘，操作方便，从五岁到二十几岁的人群都可以根据自己的喜好，在十几分钟内做出自己喜欢的彩绘作品，极强的美感和成就感让您无论馈赠朋友还是留为已用，都不失为雅致之举。立体彩绘不仅色彩可以随意搭配，而各种图案也可以能过灿烂传播的专用技术制作出来，您有多大的想象就可以做出多少个作品来，这个灵活性是您自己能把握得来的，如果您嫌麻烦也没关系而灿烂传播提供给您的几十种立体本图让您有足够用的立店之本。

立体彩绘最绝妙的是它的原材料不象我们推出的其它项目复杂而且不易掌握，这一项目就地取材，而且成本极低。

软陶制品

是根据客人照片订做的与真人长相一样的卡通塑像。此作品高度18厘米左右，人物的服装、姿势、场景均可按客人想法随意定做，材料选用进口彩陶(软陶)，色彩鲜艳、质感细腻、不褪色、不变形、可水洗、可永久保存，是结婚、生日、情人节、圣诞节等喜庆节日馈赠亲友、纪念收藏之佳品。作品纯手工雕塑完成，造型别致可爱，保证作品全球独一无二，极具收藏价值。作品夸张而不失真实，活泼而不失内涵，是兼具时尚与品味的经典艺术品。无论是馈赠亲友，新婚纪念，商务礼品，还是个人收藏，都是难得的上上之选。

5、创业者个人情况：

创业者创业情况

合伙人 年龄

2121

21性别 女 女 女 女 女 文化程度 大专 大专 大专 大专 大专 技能特长 演讲 爱好 看书听歌 张晴 金焰 叶艳君 勒佳东 徐冬冬

制作能力强 动手做东西 管理 管理 发现新东西 看书 组织能力强 看书

6、创业的基本条件：

项目：手工陶艺

资金：有各个合伙人共同出资

场地：杭州下沙高校园区

7、目前存在的问题

（1）没有专业的技术和相关的经验

（2）没有知名度，没有影响力

解决方法：聘请专业的指导教师，进行员工培训。进行广告宣传，产品展览，提高自身的服务与产品质量。

二、项目的市场分析

1、选择项目的理由

目前是社会是一个日益竞争激烈的社会，而处于面对就业以及生活压力的高校大学生，给心灵一个舒缓的机会更是迫不及待的事情。所以，陶艺吧成为了高校生的明智选择，也引领一个时代的潮流。这个项目的选择不仅仅是对高校生们的一次心灵的解放，更为我们这些日益奔波的人，提供了一个放松自我的平台。

2、选择场地的理由

因为我们经营的是手工陶艺，我们的目标人群为年轻人，而高校园区主流人群是学生，学生是新新人类。是时尚与智慧的结合体，大多数流行元素都是来自时尚的新一代，而陶艺行业作为21世纪当下最流行行业之一，选择在高校园区必会带来意想不到的惊喜；

学生大多数喜欢追求新事物，陶冶情操，而陶艺正好可以使面对就业压力而精神紧张的学生找到一片放松心灵的天堂；

高校园区人群分布广，大多数学生来自全国各地，形形色色的文化汇聚在一起比较容易快速的传播，为我们的陶艺轩做了一个声势浩大的广告宣传，即省钱又传播面广泛。

经过我们的调查我们觉得杭州的下沙高校园区最适合我们经营要求，因下沙高教园区容纳15所以理工类、综合类为主的高等院校及16万在校学生。且杭州做为浙江省的省会，很多年轻人喜欢留在杭州打拼，也就增加了我们的客户群。

3、市场调查的基本情况

经过调查，陶艺吧有着很好的发展前景，比较适合如今的社会群体。因此选择陶艺吧作为我们进军时尚距离的舞台是一个很好的选择。

4、目标客户和竞争对手的分析

我们传承-陶艺吧的最主要客户是大学城的师生，大学生是时尚的主流人群，他们喜欢创新，喜欢自己动手做东西。在学生中有很多的同学生日需要送礼，而自己动手做陶艺又新颖又可以代表自己的心意。

次要客户是工作者，在节假日时，他们可以来我们的店里做这样可以放松忙碌一个星期的心情。体现动手的乐趣。

竞争分析

我们的陶瓷的竞争对手是各个饰品店、陶瓷店。因为我们陶艺吧最要有饰品，各种陶艺杯盆所以他们就是我们的竞争对手。

5、产品（服务）的市场定位

众所皆知，中国是个陶瓷名国与大国，但时至今日，中国的陶瓷日用器发展水平却与陶瓷名国、陶瓷大国的美誉相去甚远。民众普遍对陶瓷艺术缺乏重视，不注重陶瓷日用器的品位。只要是碗，就可拿来吃饭；随便一个杯子都可以用来喝茶„„等等，诸如此类不注重品位与个性化追求的景况数见不鲜。人们一方面以炎黄子孙为荣，一方面却对国粹如此不关注，这无疑是让人无法不感到悲伤的事。

基于对中国社会经济生态转型的“提前料”和对未来中国经济的信心，浙窑人将他们要研创的艺术品定位在“瓷陶日用器”范围内。

在小康生活水准之上，人们在必需的物质开支之外，很大一部分支出是用于文化消费，也可以叫作精神消费。优秀的具有文化气息、艺术质地和个性化特征的瓷陶日用器，在文化消费层面至少包含三种文化消费，即视觉文化消费、触觉文化消费和历史人文文化消费；而中国几千年的传统下来，陶瓷器皿早已走入寻

常百姓家，是人们日常生活的必需品之一。文化消费带动意义的生产和交流，日常生活必需品的消费带动物质的生产和交流。我们将致力于打造性价比高，附加值过硬且深具升值空间的陶瓷日用器艺术品。我们所追求的境界是一种能够与幸福感和品质生活息息相关的产业生态，并通过这种产业生态为全社会提供一种消费的文化模型和物质载体。”

人不仅是一种经济动物，更是一种文化动物，是文化的实践者。依托中国美院陶艺系强大的创意资源，浙窑国际陶艺创意园立足当代，追求有特色的，个性化的当代陶瓷日用器皿的创意风格。浙窑人以“宏扬国粹，提升国人生活品质”为信念，进一步将产业内涵分解为“陶瓷作品研创”、“陶瓷文化传播”、“陶瓷产业优化”。陶瓷作品研创，包括创作具有先锋性和当代特色的学院派陶瓷作品，杭州地域文化特色陶瓷纪念品，企业特色文化陶瓷礼品等。陶瓷文化传播，包括组建陶艺国际交创中心、开办陶瓷艺术品展示展览活动，陶艺培训班、美术综合高研班，建立浙江古陶陈列馆，发展瓷陶动手游及运河创意文化产业园旅游项目等。陶瓷产业优化，包括研发、制造、销售高品质的人们生活用器、赏器，提升用器品质、提升生活品质，拉动内需、扩大外需等策略。概括起来为研创当代高品质陶瓷作品，开设艺术培训，发展特色旅游，举办陶艺会展活动四个产业结构体系。并通过这种拓展产业纵深的措施，扩大产业集群效应，达到产业结构优化升级的目的。

第四篇：创业计划书 1

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饰品创业计划书范文

2009-12-11 17:39 来源：商机钥匙 创业网 商业规划书模板 Ⅰ.题目页

把你产品的一幅色彩图像放在首页。但需留出足够的版面排列以下内容： A.公司名称 B.注册年月 C.公司性质 D.公司地址 E.融资负责人姓名 F.职务 G.电话 H.传真 I.E-mail J.公司主页 K.报告秘密性密级 L.创业筹划书编号 公司名称：签字：日期： Ⅱ.目录

初步商业规划书后，注意确认目录页码同内容的一致性 Ⅲ.执行摘要 A.计划书的目标 a.为有意的 VC 提供信息

b.为本规划未来的经营运动提供基础数据和原则 B.公司概述 a.成立日期

b.从事行业，例如婴儿产品制造商，铅笔的分销商，医药服务的供应商 c.公司的合法成立的形式，例如：有限责任公司、股份有限公司、合伙制 d.出资所有权构成 e.主要办公地点 [x] C.业务

a.描述产品或提供的服务，公司处于 [ 种子，启动，成长 ] 期、刚 [ 开发了第一个产品，雇用了第一位售货员，签了第一张订单 ] b.近期 [ 时代 ] 公司完成了 [ x ] 销售额，并且显示出 [ 益利，亏损，盈亏平衡 ] 斟酌到资金问题，期望完成 [ x ] 销售额，[ 年 ] 完成 [ x ] 税前利润。[ 下一年 ] 完成 [ x ] 税前利润。

c.如果资金充分我将 [ 描述你利用资金做的事情 例如： 1.新产品的营销 2.制作或弥补设备满足增加的市场需求，3.增添零售点或采取其他方式完美分销渠道，4.加强新产品的研发或改良现有产品 ] D.产品与服务

a.陈说你产品或服务以便让别人能够看懂。[ 公司 ] 生产下列产品 [ 这里简短列出产品，主要强调生产线的意义和它能带来的最高销售量 ] b.当前我 [ 产品或服务 ] 处于 [ 导入，成长，成熟 ] 期。计划扩展我生产线用于完美我 [ 产品或服务 ] 包括 [ x y z ] c.产品的生产或配送等方面的症结特性有 [ x y ] d.[ 产品或服务 ] 奇特性是因为 [ x y 或 z ] e.市场定位优势是因为我 [ 专利，销售速度，商标名字等 ] E.管理团队 团队由下列成员组成 [ x ] 男性和 [ x ] 女性，有 [ x ] 年的合作经验;有销售 [ y ] 年的经验

有 [ x ] 年的产品开发经验，并且有在 [ 其他方面 ][ x ] 经验。F.营销概述 G.竞争环境

a.剖析与我直接竞争的 [ 公司名称 ] 或我没有直接的竞争对手，但在市场上有我 [ 产品或服务 ] 替代品或相干产品。

b.产品奇特性是因为如果我能 [ x ] 或我有竞争优势因为我 [ 销售的速度，已树立商标品牌，低成本制作 ] H.资金需求

a.追求 [x ￥ ] 作为追加投资，用于 [ ] 将使我能 [ 描述你为什么需要资金，这时机为什么鼓舞人心 ] b.[ x ] 年内我将利用剩余的利润分红或者再次融资，或者公司的出售，或者上市融资退出。I.风险与时机

a.经营的最大的风险是 [ 市场风险，定价风险，产品风险，管理风险 ] b.觉得能战胜这些风险因为如果我能 [ x ] c.面前的商业时机对我非常有意义;如果我能做到 [ x ] 就有机遇将 [ 市场上的局部优势，变为整个行业的很大优势 ] Ⅳ.公司概述 A.前景目的

a.目标是成为 [ 描述你最终目标，例如：要成为低脂肪奶酪的第一品牌 ] b.盼望在市场中维持良好信用，并且为市场提供 [ 节俭的光阴，更好的生产方式，合理的价格 ] 能实现这些是因为采纳了 [ 优异产品的开发、控制市场发展趋势和需求，赋予创新精力并且采纳有效的分销和包装 ] c.为了实现我目的，应当感激那些关注我发展的人士，客户，和公众 [ 描写你所寻求的声誉 ] 以下这些人为我胜利提供了辅助 [ 描述每一个群体对你公司的相干帮助 ] B.前景

C.公司成立于 [ 日期 ] 并且 [ 描写你产品或服务。例如，铅笔的分销商，医药服务的供给商 ] D.符合法律规定公司全称 [ x ] 公司的合法情势例如：有限义务公司、股份有限公司、合伙制、个人独资、重要负责人的办公地点 [x] 给出办公地点距离厂房和仓库的距离。

E.按月统计我近来的生产量，如果我盼望月产量到达 [x] 就需要更大的〔厂房、研发队伍、〕。得到资金辅助后，估量现有的设备能够满足今后 [ 某年 某月 某日 ] 需求。

F.如果公司从事 [ 污染水源、军备兵器、遗传工程、爆破工程以及在生产和服务中使用国度制止的资源 ] 营业执照就会被马上吊销，同时从事政府授权以外的运动也是不容许的

G.公司符合一切运营规定，拥有最新的检讨纪录。这些记载包含 [ 主要几项 ] 这些机构负责管理我业务的那些方面，必需确保我员工的义务心。

H.公司的战略合作伙伴：如何坚持与战略伙伴的关系很吸引投资者的注意，说明你如何和他一起工作并进步你工作成就。即将建立的更大范围的合作历程中，公司可认为合作伙伴提供重要并且是有利可图的自身发展。描述关于你每一个合作伙伴在市场中地位的细节，并且阐明你之间的合作最大的隐患是什么 ? 举例来说，与 [x] 树立了市场协定，与橡皮擦范畴的市场引导者建立了联盟，有利于我销售学生用铅笔。供需方共同分割零售业同样可以占据市场，这可以帮助我快速的切入市场。合作关系的风险在于合作者可能选择自己销售 [ 铅笔 ] 将我排处在外。

I.另一种对公司有利的战略关系是同 [x] 共同树立合资企业。从不投资于研讨的初始阶段，可以把研发时光一分为二，充足利用那些没有被充沛应用的人力和装备，这可以有效避免支出 [ 员工工资、设备购置 ] 愿意为此支付一笔提成费，以感激我发展伙伴为我最终胜利所做出的贡献。

J.与供应商有着紧密的接洽，批量采购时价钱降至市场价的 80% 并且他批准 6 个月内不把产品大量量投放市场，或者是给我一个特惠的价格

K.还有一些 OEM 战略合作伙伴，假如我生产滑冰轮的那么生产长靴的几乎是靠我才买出他滑冰鞋附件。这些关系保证了有一个很大且稳固的市场，这些环节使我盘踞市场，尽管他对我来说市场份额很小，并且没有商标。Ⅴ.行业分析 A.将进入何种行业 B.行业 a.历史 b.现状 B.客户剖析 C.竞争分析 a.海外 b.本地

D.原资料的供应 E.新入者的要挟 a.海外 b.本地 F.替代产品 G.结论 a.进入时机 b.成功因素 Ⅵ.产品与风险 A.产品介绍 a.研发历史 b.技术规格 c.实践证明 B.产量目的 a.范围经济

b.公司的使命和销售预测 C.运作流程和功效设置 D 运作方法 a.理由 b.可行性 E.选址 a.原则 b.比拟 F.劳动力需求 G.研发 H.物流管理

c.原材料及设备的供应和采购 d.运输 e.其它 H.质量节制 I.产量计划 Ⅶ.竞争分析

A.描述你产品、管理、价钱、厂址、财务筹划上的核心竞争力是什么。过错和不明白的信息都会被以为是对投资者的不老实和疏忽。不要让你或 VC 竞争优势上觉得困惑。通过电话黄页书、当地图书馆里的行业目录，线的数据库，解其它公司的竞争力。看一下行业的有关杂志，寻找刊登行业广告者。

B.没有直接的竞争对手，但我有生产我产品替代品的竞争对手。或者我产品的竞争对手有 [a b c] 给出你每一个竞争对手的详细分析，要很详细。[ 比如：董氏公司是东北地域的铅笔制造商，销售额有 300 万元，acam 团体的下属公司，全公司的销售额有 800 万元，包括生产铅笔、钢笔及其他书写绘画用的文具。子公司目前发展停止，因为总公司没有提供改良机器设备的运营资金，该子公司由一位副总裁负责，上任已经 6 个月了前一任管理者负责了 11 个月。C.和你竞争对手是否采取了雷同的分销渠道，借助雷同的商业杂志宣扬匆匆销。D.产品是独一无二的原因 [x] 为什么具有领先的竞争优势 [ 低成本、快速进入市场、以有的品牌 ] Ⅷ.市场和销售战略分析 A.市场分析

对于大多数的创业方案书来说，这部分至关主要同时也最难筹备 a.定义目标市场

盼望可以在行业中明白的市场环节中展开竞争，参考相干的地理条件，[y] 以前这个市场在 [ 批发 / 零售 ] 已经接近[x ￥ ] 未来市场的发展趋势会是关注产品的环保性，价值性，高质量，小型化等因素。市场研讨的数据报告(提供数据起源)显示市场将会于 [ 年 ] 呈现 [ 上涨，萎缩 ] 至 [x%] 希望在这一段时代业务 [ 上涨 / 萎缩 / 坚持 / 停止 ] 对业务变化发生影响的主要因素是 [ 电脑产品的降价，基于家庭消耗的发展等 ] 行业成长的最大范围将是 [x].辨别一下你信息起源，以及它否是及时更新的 b.市场环节

定义我市场环节 [ 为家庭 / 学校 / 公司提供文具的生产商、食品领域内的低脂肪奶酪生产者 ] 这个市场环节在过去的几年里是 [ 稳固 / 不稳固 ] 行业专家 [ 姓名 ] 预言在未来的几年中 [x] 扼要的列举市场的主要环节 [a b c] 想要争夺到客户的类型 [ 电子产品的订货商，目录手册的购买者，零售商 ] [x] 市场环节中 [x] 产品根据 [ 产品型号 ] 零售价格一般在 [x-y] 这个范畴。这一市场环节中的产品销售的配送是通过 [ 零售商，制造商，原材料提供者 ] 典范客户目前正在使用我产品的替代品，什么原因促使他想要购买我产品 [ 价格 / 性能 / 质量 ] 如何知道这些主要的 [ 客户反馈 / 广告咨询 / 商业展览 ] 感觉顾客关注我产品 [ 价值 / 性能 / 品味 ] 尽管我产品存在 [ 价格高 / 品牌维护不足 ] 等问题，正尽力明白我产品在市场上的 [x] 定位，以战胜我弱点.B.市场营销

a.营销方案是依据以下条件制订的 [x] 盼望胜利渗透到 [x] 市场的 [x] 部分，因为我将 [ 零售 / 分销 / 邮寄 / 互联网 ] 作为我产品的主要销售渠道。预计会取得 [x%] 市场份额。

b.[ 市场定位 ] 将把我产品定位为 [ 低价 / 高质 / 物美价廉 ] 这些将是竞争对手当前所不能企及得。依据不同类型的顾客比如 [ 国籍 / 生涯的年代 / 老年人等 ] 对产品的不同需求恰当的调整产品。

c.[ 价格 ] 价格 [ 战略策略 ] 根据成本、毛利润、还是市场。到达这个价格是依据 [ 毛利润，市场上的价钱，成本，或可被感知的产品价值 ] 每月，每季，每年都察看我价格，以保证不损失市场上的潜在价值。客户愿意为我产品支付多少钱 ? 为什么 ? d.[ 分销渠道 ] 产品的分销渠道有 [ 批发、商场零售或其他方法 ] [ 季节的变化 / 地理的地位 / 客户的特性等 ] 这些都将决议我否将产品送达最终用户的手中。市场上的竞争采取这些道路 [ 批发、商场零售或其他方式 ] 但我优势在于 [x] e.列举你主要顾客 [ 前 5 位 ] 用一两句话描述他详情可见附录，展现我如何将产品延长到消耗者手中。

f.[ 广告、促销、商业展览 ] 目标是市场上介绍、增进、支撑你产品，尽管适合的广告设计、商业的匆匆销运动需要破费资金。公司已有了全面的广告谋划和促销战略。当资金到达位后，就会实行。希望在全国范畴内的商务杂志上登广告。谋划我自己的广告，并把它作为我原料提供商和合作伙伴的整体战略广告之一。公关计划是维持与商务期刊记者和编纂之间的良好关系，并且提供报到素材以提高我市场上的信用，和让客户了解我

g.通过多种渠道匆匆销我产品 [ 现场制造样品 / 展现产品的不同的侧面 ] 或其他方法，目标是扩展我客户群，晋升我产品的品牌知名度，增强我与公众之间的接洽。公司参与了那些商业展览，列举主要的几个：主办者，加入的厂商，参展的地位以及展位的尺度，这些有利于我推介新产品。或者我加入了几个展览，只对那些对我产品感兴致的购买者展现产品。展览对于我散发公司的介绍给目标顾客是否有利，展会的地点是否合理，光阴是否合理，否是一个我必需去的展会 Ⅸ.风险与机会 A.创业风险

a.这一点对于整个计划书来说也是至关首要的 VC 对于你企业所面临的挑衅和应对的办法都很感兴致。把你企业发展进程中遇到问题和应对的策略记载下来。b.成长进程中所遇到重要问题有 [ 有限的运营历史，资源的短缺，管理经验的不足，市场和产品的不肯定性，对于症结管理的依附.c.企业弱点的评估 d.应急计划 e.新技术 B.机会

a.这一点对于整个筹划书来说也是至关主要的将给整个商业方案带来闪光点，使人为之冲动。

虽然我经营随同有风险，想我能够克服这些困难因为 [x] 将展开普遍的学习，或者和一个了解市场的更大的公司合作。将会集中努力与 [x] 用于解决在市场、产品、管理等方面的问题。b.如果我能够克服风险，就将在某一市场范畴盘踞优势，成为行业的主要力气。品牌将被客户和 VC 所认识，能够实现这个目标在 [x] 年特殊是领先产品将有机遇在某些领域影响人们生涯状态、转变生产，进步性能。因此也可以进军我以前未涉足的范畴 [ 国际市场 / 不同年龄段的市场 ] Ⅹ.管理团队与所有权 A.管理 a.公司类型 b.构造

c.管理者职责和简历 d.员工

不仅要阐明你管理者，更要说明他怎样作为一个团队共同工作的团队有以下一些人员构成 [x] [x] 男性、[x] 女性，已经有了 [x] 年的共同工作经验，[x] 市场有了 [x] 年的经验，[x] 场品研发有了 [x] 年的经验，其他一些人在 [x] 领域有了 [x] 年的历史。坦白的讲，如果你有更多的人从事管理，将会很好。总裁 / 财务副总 / 市场副总 / 运营副总 / 销售副总 / 研发副总 / 法律参谋解释他谁，多大，公司股票所有权是多少。B.所有权构造 姓名 股票 所占比重 [A B 创立者 ] 52 [52%] [C.D 投资者 ] 22 [22%] [ 管理团队 ] 10 [10%] [ 种子期投资者 ] 10 [10%] C.专业机构

财务公司 / 法律参谋 / 其他咨询机构 D.其它指点

还有一些其它辅助，用于协助我进行决策，把握商机。列举这些人或机构的帮助，有什么样的阅历，可认为公司的订单作出什么贡献。什么处所，以及为什么会为我战略带来益处。Ⅺ.资金需求 A.需求量 a.金额 b.时光 c.资金类型 d.资金来源 B.其他资金需求 C.资本金的使用

追求 [$] 作为追加投资 [ 净资产，重组债权，或其他情势的更高等投资 ] 将是能 [ 描述你为什么须要资金，并且你为什为这机遇而冲动不已 ] 最初的投资将会被用于 [ 员工的工资 / 项目标开发 / 市场的推介 / 获得竞争者的信息 / 购买设备 ] 列表如下 完美发展 [$x] 购买设备 [$x] 市场及新生产线 [$x] 运营资金 [$x] [ x ] 年我将应用剩余的利润分红或者再次融资，或者公司的出售，或上市融资退出 这些为什么会实现。Ⅻ.财务计划 A.损益预估表 B.现金流预测 B.资产负债预估表 C.盈亏平衡分析 D.资金的起源和利用 [ 收入预估表 ] 建议前两年以月为单位统计，如果有年的单位尽量将它变为多少天。新产品或改良的产品推出后，销售预计会增长。以下的计划中我扼要的介绍一下我产品 [ 详细的情形 ] 希望在推介的每个月销售额的增长率在 [x] 个月之内，会达到 [x] 将会在市场上购置更高效的原料或者应用新的装备减少生产环节，下降损耗。这样就可以减低我耗费比例 [x%]

毛利润将坚持不变 [ 新的产品推介将等到具有更多的盈利空间的时候 ] 出售和管理的费用将进步，但所占成本的比例会减小 [ 列举最大的一些订单，以及他意义 ] 因为我会拥有更高的市场回报。

早期的销售中所占的比例较大的研发将随着百分比的变化而减少。投资于 [ 代理商 / 研发 / 其他销售渠道后 ] 将会得到更大的价值。

组织这些数据的根据，以及你面临这些数据时的沉着态度，对于投资者来说非常首要。讨论一下市场大小，市场的容量，把握市场的时机，以及你竞争压力对于这些数据的影响。

谈一下，其中一些数据从某段时光到某段光阴变化的首要意义，包含你事迹之所以会上升的原理，和企业扩张的原因。

[ 收支平衡表 ] 对一些项目作出标注，比如现金 / 支付能力 / 增长的债务 [ 现金流和盈亏平衡剖析 ] 这比收支平衡表还主要，最终的日子里你将会有多少钱的盈余是投资者很关怀的问题。

估量我每个月所耗费的资金达到 [x] 时，供应就将满足我需求区间 [x] 这时，估计我需求量将会增添。估量我可以在 [x] 时间内凑集资金，因为我拥有 [ 大客户的特别付款方式，货到付款的方式，信誉卡的收费方式 ] 等

预估我第一笔投资将用于 [x] 年月，收支平衡于 [x] 年月。将于 [x] 年月盈利，赢利点时的价格是多少。附录

A.信件 E.供给商的报价单 B.市场研讨数据 C.协定或合同

附 1 行业分析中的关键问题

1.过去的 5 年中该行业的销售总额 ? 2.该行业预计的增加率 ? 3.过去的 3 年中，该行业有多少新参加的公司 ? 4.最接近的竞争者是谁 ? 5.该行业最近有什么新产品 ? 6.企业如何经营才能超过该竞争者 ? 7.每个重要竞争者的销售额是增加，减少还是持平? 8.主要竞争者的优势和劣势是什么 ? 9.客户的特色 ? 10.客户与你竞争者的客户有什么区别 ? 附 2 风险企业分析中的关键问题 1.产品或服务是什么 ? 2.产品或服务的具体描写包含专利、版权、商标的情形 ? 3.公司将建于何处 ? 4.建筑是新的还是旧的 ? 需要整修吗 ? 列出成本 5.该建筑物是租赁的还是自己拥有的 ? 6.为什么该建筑物或地点合适你企业 ? 7.企业的运营须要什么额外的技巧和人员 ? 8.需要什么办公设备 ? 9.这些装备将购置还是租赁 ? 10.商务背景是什么 ? 11.具有什么管理经验 ? 12.叙述个人材料如：教育水平、年龄、专长及喜好 13.参与这个企业的原因 ? 14.为什么你会在这个风险企业中获得成功 ? 15.目前为止有什么开发工作已经作完 ? 附 3 生产计划症结问题

1.将负责全体还是部分制造产品 ? 2.如果某些制造工序被分包，谁将成为分包者 ? 给出分包者姓名和地址)3.为什么选择这些分包者 ? 4.分包制造的成本怎样 ? 包括几份书面合同)5.生产进程的布局怎样 ? 如果可能应列出步骤)6.产品的制造须要什么设备 ? 7.产品的制造需要什么原资料 ? 8.原资料的供给商是谁 ? 相应的成本怎样 ? 9.产品制作的成本是多少 ? 10.该风险企业将来的资本设备需求怎样 ? 如果是零售或服务型企业： 1.货物将从哪里购买 ? 2.储存节制体系如何运营 ? 3.存货需求怎样 ? 存货如何被促销 ? 附表 4 组织计划关键问题 1.组织的所有制情势是什么 ? 2.如果是合伙制企业，谁是合伙者以及合伙协定的条款是什么 ? 3.如果是股份公司，谁是重要的股票持有者以及他拥有多少股票 ? 4.发行什么类型的股票 ? 以及发行了多少有表决权股票和非表决权股票 ? 5.谁是董事会成员 ? 给出姓名、地址和简历)6.谁有支票签字权和节制权 ? 7.谁是管理小组的成员 ? 或她背景怎样 ? 8.管理小组的每个成员的角色和义务是什么 ? 9.管理小组的每个成员的

第五篇：创业计划书1

[哈咿丫精品店]

创业计划书

[ 2013 年 9 姓名] [金融证券2班] 学号] [金融证券] 福建对外经济职业技术学院] 金融贸易系]

摘要

月 24 日]

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随着人们生活水平的提高，人们开始越来越享受物质生活和精神享受，他们把这些消费已经作为了日常支出的一部分。饰品行业逐渐兴起，其发展速度超乎人之想象，其收益效果更令人深思。人们越来越注重细节的时尚，使小饰品自然而然地火了起来。小饰品就是有这种让人“非理智消费”的魔力。以个性化追求为特色，以物新价廉为市场优势，推出了充满情趣的时尚用品和前沿个性饰品，面对校园附近青春女性“疯狂”地消费大市场，魅力无穷大。

本篇论文，通过对饰品，时尚服装市场进行深入细致的分析，分析其销售状况以及前景等。并对其目标消费者等进行分析。从而得出如何在众多的精品店中脱颖而出，销售更多的产品，创出名声，最终被目标消费者所熟知，提高其销售量等等。

关键词：时尚、饰品、销售

一、项目描述

1、项目背景

我们的哈伊丫精品店是一个以专门出售各种时尚精品（包括发饰、首饰、动漫周边产品等）。我们以为高校学生提供便利为宗旨，以锻炼自己能力为基准。尽全力为大家提供各种优质、新奇、个性、实惠的精致、高质的产品，以满足广大学生的需求。由于目前潮流界标准在不断的更新，我们作为在校大学生，可以及时掌握大家的审美动态，所以，我们有足够理由相信我们会紧跟时代步伐，创造时尚，引领大学生时尚潮流，树立正确的时尚观念。

2、项目介绍

从我们的实地考察的现状来看，福州鼓楼区以福建农林大学为中心的周边校区，缺乏时尚精品店，周边校区大学生对时尚精品是需求量较大，再则距离精品市场较远，成立初期，我们可以对各大高校积极做好宣传促销活动，以打开消费市场，满足广大学生的时尚精品需求；成立中期，我们则会着手进行会员制政策，做好客户关系管理，并适时举行一些礼品反馈活动，以及新产品的试用活动，留住老顾客，发现新客户，发展潜在客户。让我们的客户感受哈伊丫的幸福 我们会不断完善公司的管理制度、经营制度，不断提升自己的管理水平使自己的信誉度在各大高校建立起来。同时，我们会利用网络这一平台提高我们的市场占有率。我们将会以最少资金装扮最具时尚潮流气息。希望我们的哈伊丫饰品屋给大学生们带来满满的幸福。

3、项目宗旨

以顾客为中心，以顾客满意为目的，通过使顾客满意，最终达到公司经营理念的推广。

二、产品与服务

1、产品品种规划

化妆品、头饰、美妆工具、DIY饰品配件、水晶饰品、珍珠饰品、项链、耳环、耳钉、戒指、手链手镯、胸针胸花、情侣系列、保色饰品、精品毛衣链、钥匙扣、手机包、手机挂件、手机贴、手机屏保、包包系列、情侣系列

2、研究与开发

不只是哈伊丫自己的产品，与卡利雅饰品、点金饰品、新光饰品进行合作，并联系知名DIY饰品厂商，甚至可以加入中国元素的产品（十字绣、中国结）

3、未来产品和服务规划

不再仅限于女生系列的饰品、家居生活用品、电脑外设、电子产品以及男士系列精品也即将成为潮流。

4、实施阶段

进入各大高校进行市场调研宣传，慢慢走近消费市场，并且可以借助网路平台，实施以网络与实体店的合作，扩大其市场知名度。

5、服务与支持

与各大精品市场合作，网络加盟哈伊丫饰品连锁店

三、行业与市场分析(一)市场介绍

目前，针对我们开发区的情况，有70多家企业，8000多人的华软学院，居住人口有七层以上，平时过年过节，生日派对等都离不开要送礼，特别是一些女孩子喜欢的精美礼物，人们越来越追求时尚，而我们开发区还没有一家提供这方面的店铺，只有在步行街有两家摆地摊在经营一些小精品，品种不到十几种，兼买其他商品，如果开一家具有特色的精品店，经营各地特色的产品,肯定有市场。

（二）目标市场的选择

我校属于文科类院校，男生少，女生多，所以，我们的目标市场主要是女性。一方面，女性有对饰品感兴趣的天性，她们比男性更注重外在装饰，甚至，每套衣服搭配何种饰品都有讲究，这使得每个人都有各种各样的饰品。但从这一点便是的这一市场极具潜力。另一方面，许多女性认为手上的饰品越多，幸福感就越强，所以这也使得她们愿意花费更多的金钱来购买这种幸福感。(三)竞争对手的分析

暂时在开发区还没有一家经营精品店。给我们经营精品店提供了绝好的市场机会。只要我们能抓住这些市场机会，改善经营上的诸多缺陷，并发展我们的自己的特色那么我们是极有可能成功的。

四、市场与销售 销售策略

（一）宣传推广：

初期我们采用印发传单的方式，主要在学校周围进行宣传。同时我们通过QQ、电子邮件让更多的人认识我们的店铺和产品，建立稳定的客户群之后我们还将推行会员制服务。

（二）日常经营：

运用各种手段吸引顾客注意力，主要是以下几种销售策略。

1.会员卡制，消费满一定金额，可得到会员卡一张，日后购物可享受折扣优惠； 2.特价区，设立“学生特价区”或“十元特价、五元特价”，主要是对一些积压的饰品进行促销；

3.特色区，诸如设立“韩国饰品”、“藏族饰品”、“蓝印花布饰品”区等等，突出特色经营；

4.主题销售，进一步细分消费者购买饰品的行为特征。可根据不同的组合，推出“情人饰品”、“生日饰品”、“妩媚头饰”、“一饰定情”等主题，每个组合包括多件小饰品

5.节日销售利用“情人节”、“妇女节”、“愚人节”、“母亲节”、“鬼节”等 节日进行节日销售。1.定价策略

精品行业是个竞争力比较激烈的行业，在日益竞争的环境下要处于不

败的地位，只有在市场上提高品牌的市场占有份额提高品牌认知度，因此针对精品业我们主要采用标价模式并结合竞争导向定价法、成本加成定价法、需求导向定价法、渗透定价法和巧设价格尾数法等，综合得出最终售价。

a: 竞争导向定价法：根据市场环境，参考同类东西的卖家定价确定自身的定价。是开设精品店价格定位的一种较好的定价方式。

b: 成本导向定价法：以进货成本为依据，加上你期望得到的利润，然后再确定所卖东西的价格。产品售价=单位完全成本×（1+成本加成率）/（1-税率）；目标收益率定价法、目标贡献定价法二者都不太适合这种精品店定价故此跳过。c: 需求导向定价法：按照买家们的心里要求和承受能力来确定价格。适合于比较独特、同质性不强、刚刚进入市场的新产品。但是作为精品行业一个竞争激烈的行业不太适合商品的定价。我们所走的路线的高中档路线。

d: 市场渗透定价法：针对我们精品店来说，有市场才有经济效益，首先以一个较低的产品价格打入市场，短期内加速市场成长，牺牲高毛利以期获得较高的销售量及市场占有率，渗透价格并不意味着绝对的便宜，而是相对于价值来讲比较低。

e:价格尾数定价策略：价格数目对消费者产生的心理效应不可忽视 的，因而我们在开设精品网店的时候，以零头数结尾，使消费者在心理上有一种便宜的感觉，价格尾数取吉利数字。2.促销折扣制定： 1）：折扣的制定：

（1）包装外赠品：赠品要力求突出，赠品不能相当平凡，最好在赠品上印上公司品牌，商标或标志图案，以突出赠品的独特性。

（2）免费样品派发：创造高试用率及惊人的品牌转变率，促使试用者成为现实购买者的可能性高。

（3）折价券：散发方式：a.直接送予消费者。b.媒体发放。c.随商品发放。d.促销宣传单发放。

折价券的面值 在10%至30%的金额是理想的折价券面值，也能获得最好的兑换率。

（4）减价优惠：减价优惠至少要有15%至20%的折扣，并要有充分的理由，才能吸引消费者的购买。

（5）自助获赠：在精品店顾客将购买商品的证明附上少量的金钱换取赠品的形式。这种方式不但花费低，易处理，而且 还可提高品牌形象。

（6）退款优惠 ：消费者提供了购买商品的证明之后并且达到一定的数额的时候，参与摸彩，根据摸彩的奖额退还其购买商品的全部或部分金额。这样有利于提高顾客的兴趣，以及顾客的忠诚度。2）促销活动实施：

a.提高购买的的人数 常用方法：pop推广，竞赛，减价优惠，免费

试用等.b.提高人均购买次数常用方法：赠品，折价券，减价优惠，酬谢包装等。c.增加人均购买量 常用方法：折价券，减价优待，赠品，酬谢包装等。

五、营销策略

1、怎样吸引顾客，并让顾客选择你的商品？

2、如何让顾客在来买你的商品？

3、怎样保证你的进货渠道？

(1)选地址：门面开在开发区闹市区。该社区人潮量比较大，旁边有几栋住宅区，有几百户人家。开发区内没有一家具有民族特色的精品店，有待于开发。(2)目标市场的定位：大众能接受的特色精品店。顾客群：上班族+学生+情侣+其他。

(3)店铺布局定位：定位于古典与现代之间，既要保证商品的货架式摆放，一目了然，又要保证给人一种美感，很实惠的地方。(4)店内货物定位分三类摆放： ①特产区(具有民族特色之类)②情侣区(具有时尚实用之类等)③销售类（优惠特别推荐之类）(5)销售模式：采取积分卡。

(6)定货服务式的模型：根据顾客的要求，货架上没有的商品，打印几本产品目录，由顾客选购定货，在一定的时间内送货到顾客的手中。

六、成本预算

启动资金大约在2万3千元左右，具体安排：(1)租2个摊位：120元/月

(2)买帐篷、货架及装修费：5000元(3)雇一名兼职店员工资(1个月)：500元(4)购买三轮车费用：3000元(5)购买音响及扩音器：500元(6)首批货款：10000元(7)流动资金：2000元(8)其他开支：1000元 总计：22120元左右

七、财务分析

财务管理方面，要把生产资金和生活资金分开，有了雇员之后，可以专门让雇员负责卖货、上货方面，老板自己负责帐目管理，保店店里的财政运行良好。

1、开业投入

1）申请办理企业营业执照：大约1000元。

2）设备费：由于本店通过转让取得，因而在设备方面购买比较少，根据具体情况以及自己的摆设布置只需稍加装饰即可。预计费用10000元。

3）转让费：想到我们对精品店不是很了解，所以准备直接去转一个店，转让费大致需要20000元，转过来时就己有收银机、固定电话、摄像头等设备。这样我们转过来只需要进行简单的装修再根据自己的分析适当增加减少一些货物以及重新摆放设置即可运行。

2、每月成本分析

1）工资：请一名店员，月工资800元

2）租金：本店位于学校门口，处于繁华地段，人流密集，消费者比较多，市场前景大，但是同时租金也会比较贵，预计租金：50平方米，由于不同地段价格差异大，估计月租金为2500元/月

3）水、电费：每月水电费以及电话费估计200元。4）进货成本（包括运费等）估计为：2.5万元。

八、风险控制

饰品店是很容易就能够成功的，但是一不小心也能够很容易走向另一端，所以在开饰品店的同时，也应该做一个合适的评估，让我们的事业风险降到最低。常见的开业风险有：

1、饰品店选址失误风险

2、饰品店首批配货风险

3、饰品店面形象风险

选址失误风险：对饰品专卖店来说，选址是一大风险，好些创业者没做过店面生意，基本的选址都不会，难免出现重大失误，选址失误是无法弥补的，也是不可改变的；扎西德勒提供专业的指导老师对你的选址进行跟踪，同时给出系统全面的店址选择指导建议。可以全面避免因为饰品店选址带来的严重风险。首批配货风险：面对招商加盟市场，批发市场等上几十万种商品，怎么样选择合

理的品种，怎么样能保证你选择商品可以让消费者认可？自已选的货卖不掉怎么办？卖不掉就是风险，一半卖不掉，那就几万元！由于以前没从事过饰品生意，只是对饰品有兴趣，开业选货完全凭自已的感觉，首批选货可能有一半以上存在滞销风险，这也是一笔不小的损失。