房产估价师：中国房地产开发策划流程设计

第一篇：房产估价师：中国房地产开发策划流程设计

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房产估价师：中国房地产开发策划流程设计

中国房地产开发策划流程设计

古语有云：授人鱼，不如授之以渔。这句话我们并不陌生，授人以鱼只救一时之急，授人以渔则解一生之需。欲得鱼，不如得渔。

但现今世人却狂热地沉迷于对鱼的追逐之中，忽略了根本。房地产策划亦如是。本书跳出只授人以鱼的迷惑，以全新的手法，从房地产项目的开发流程入手，分别从可行性研究、市场调研、前期策划、营销策划、销售组织、营销执行等六个阶段结合大量详实经

典的案例分解房地产项目的开发设计流程，为读者提供房地产开发策划流程设计的每个阶段的操作范本。

第一阶段 可行性研究／

2可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。／

一、房地产开发可行性研究的内容／

4二、房地产开发可行性研究的工作阶段／

4三、房地产开发可行性研究步骤／

5四、可行性研究报告基本框架图／

5范例01 哈市某项目可行性研究报告／71、项目的基本情况／82、哈尔滨市的概况和宏观经济／103、哈尔滨市近年同类开发物业的市场概况／134、项目附近同类开发物业的市场状况／195、城市规划建设对本项目的影响／276、同类物业开发营销典型个案分析／287、项目地块开发条件／

328、对规划设计和建筑设计的建议／379、关于项目的市场定位问题／3910、实施进度计划／3911、投资构成、成本分析／

4212、可行性研究财务数据的预测和选定／

5413、项目财务收益分析／56

范例02、武汉某项目可行性研究报告／761、总论／772、市场预测／803、建设规模与产品方案／864、选址方案／895、节能节水措施／936、环境影响评价／967、劳动安全卫生与消防／998、组织机构与人力资源配置／1019、项目实施进度／10610、投资估算／10611、融资方案／108

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12、财务评价／11113、社会评价／11314、风险分析／11415、研究结论与建议／11716、附图、附表／119

第二阶段 市场调研／128

市场调研是一种找出你的潜在顾客和发现他们的需要的过程和技巧。

一、房地产市场调研的主要阶段／130

二、房地产市场调研的主要流程／13

4范例01、徐州住宅宏观市场调研报告、／1351、徐州宏观环境分析／1362、徐州房地产市场分析／1

43范例02、重庆商业地产市场需求调研报告／1471、项目调研概况／1482、调研分析／1493、综合分析／1

53范例03、北京朝阳区高档公寓调研报告／1551、调研概况／1562、区域状况分析／1563、调研分析／1584、调研结论／17

2范例04、福州某项目市场调研报告／1751、项目概况／1762、福州市投资环境分析／1773、福州市房地产市场环境分析／1814、项目SWOT分析／1865、市场调研分析结论及建议／187

附录、福州市重点楼盘调研表／188

第三阶段 前期策划／19

4策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。

一、SWOT分析法与DSTP模式／196

二、房地产项目前期策划的一般工作流程／197

范例01、上海某别墅项目前期策划案／2011、上海宏观市场整体情况／2022、上海别墅市场整体情况／2043、重点竞争市场研究／2134、产品基地研究／2145、竞争分析／2156、客源分析／2217、SWOT分析／2228、产品定位建议／2239、营销概念构想／22510、整体开发推广建议／23111、关于产品的具体建议／23

3范例02、T市老城厢项目策划案／237

一、老城厢与Ｔ市城市发展的关系／2391、T市国民经济和社会发展现状／2392、T市城市发展规划／2413、老城厢历史与现状研究／2484、老城厢与T市总体发展的关系／250

二、区域房地产开发研究／2541、T市房地产业现状／2542、T市房地产业发展趋势／2563、老城厢人口密度研究／2574、房地产开发容量分析／258

三、项目发展定位／2631、项目及周边情况分析／2632、发展定位／2723、发展策略／2734、区域战略地位定位／2745、区域形象定位／2796、城市功能与产业设置原则／2807、区域城市功能与产业结构定位／28

2四、项目开发模式及策略／2851、发展条件及对比分析／2852、旧城改造开发模式／2883、老城厢规划建议／2904、老城厢人口容量分析／2945、老城厢开发策略／29

5五、经济模型研究／2991、项目地块地价估算／2992、项目价差(市场价与成本价)／3023、项目风险／3034、小结／30

3六、整体包装及推广策略／3041、招商引资策略／3042、整体包装策略／3063、招商引资模式设计／31

1第四阶段 营销策划／316

营销策划是房地产开发商的智力资源，为房地产市场健康发展指点迷津。

一、项目营销策划总流程／318

二、项目营销策划主要内容／319

三、项目营销计划制定步骤／320

范例01、、广州“望景花园”营销策划案／

3211、市场分析／3222、项目市场定位／3283、销售策略建议／3324、宣传策略／33

4范例02、、成都“天府名城”营销策划报告／3371、项目基本概况／3382、成都房地产市场分析／3393、“天府名城”项目分析／3564、目标市场分析／3585、营销策略／3596、二次装修方案建议／3657、营销推广及推介／3688、首期销售量进度预测／3749、结论／37

4范例03、“贵阳1号花园”营销策划方案／37

5一、项目市场竞争环境分析 ／3761、区域市场现状与趋势 ／3762、竞争性楼盘点评／3883、市场消费需求分析／3924、营销推广环境分析／39

4二、项目竞争力分析／4031、项目场地及其周边优劣势分析 ／4032、项目SWOT分析 ／40

5三、项目营销推广及执行／4101、项目总体营销目标／4102、目标市场细分及客户特征／4103、项目宣传推广策略／4134、整体宣传、销售具体安排／42

3第五阶段 销售组织／426

一个好的销售计划如果没有好的销售组织安排和指导，没有严格的销售计划追踪和过程监控就不可能得到有效落实。

一、销售团队组织架构图／428

二、销售人员招聘选拔流程图／429

三、销售人员培训体系／430

范例01、、青岛某项目销售组织全案设计／43

5一、销售队伍组建及培训／4361、销售团队的架构及组建方法、人才选拔机制／4362、市场调研培训 ／4453、销售技巧培训／450

二、销售流程设计／4651、售楼员工作程序／4662、售楼员工作方法／4673、具体销售方法／4714、售楼文件办理程序／47

4三、管理制度设计／4771、售楼员基本守则／4772、销售现场管理／48

1附件：城市商品房预售管理办法／49

3范例02、、广州市某开发公司销售人员基础知识培训／4951、房地产市场与一般商品市场特征比较／4962、建筑与房地产／4963、房地产专用术语及建筑基础知识培训／497

第六阶段 营销执行/520

营销执行是建立和保持项目竞争性优势的根本。

一、营销执行流程设计／52

2二、销售现场基本流程设计／52

3三、营销执行各时期业务推广策略设计／52

4四、营销执行的基本要求／526

五、销控管理／527

预热期／529

一、项目预热期内部认购流程图／530

二、项目预热期进行内部认购的必备条件／530

三、内部认购的三种方式及其优缺点／

532范本01、南昌市“时代经典”项目预热期市场推广方案／5331、背景提示／5332、工作条件／5333、时代经典的市场认知／5344、市场预热推广策略／5345、时代经典的品牌导语／5346、市场预热活动方案／53

5范本02、北京“琳琅湖畔”预热期活动方案／5381、活动策略／5382、活动时间／5383、活动地点／5384、人员邀请／5385、活动内容／539

范本03、广州“西茵广场”内部认购销售方案／

5421、内部认购销售培训工作安排／

5422、内部认购／

5423、宣传策略／

5434、销售策略／5445、工程进度／54

5范本04 南宁某项目售楼部开放期销售活动方案／5461、方案一：“诚意金”选号／5462、方案二：开放期内推出购房优惠卡／547

范本05、长沙某项目预热期宣传推广计划／5481、第一式：攻心术／5482、第二式：定心术／5483、第三式：提心术／549

范本06、天津奥园预热期活动方案／5501、活动目的／5502、活动部署／550

范本07、天津奥园对外开放日活动策划案／5521、活动目的／5522、活动部署／5

52范本08、常州奥林匹克花园实操表格推荐／5561、项目意向书／5562、项目客户来访登记表／557

开盘期／559

一、开盘现场工作流程图／560

二、卖场分区平面参考图／56

1三、售楼部交易区布局参考图／56

1范本01、芜湖“滨江·繁花园”开盘宣传计划／5621、媒体／5622、印刷／5633、其它／56

3附件：开盘造势建议书／56

4范本02、常州“世纪豪庭”开盘典礼活动方案／5651、活动基本方案／5652、会场布置／5653、外场布置／5664、具体流程／5675、配合道具／5686、其他准备工作／5687、活动执行要点说明／5688、活动亮点／569

范本03、上海“时代国际城”开盘活动策划方案／5711、销售篇／5712、活动篇／5733、广告篇／576

附件1：时代国际城开盘庆典工作执行方案／577

附件2：开盘期销售活动组织方案／579

附件3：摇奖活动工作执行方案／580

范本04、昆明“香槟小镇”开盘活动方案／5811、开盘活动预期目标／5812、活动安排／5813、活动流程安排／5824、活动项目具体安排／5845、活动配合／5846、媒体配合／585

附件1：分时段抽取幸运嘉宾活动细则／585

附件2：现场下订客户抽取幸运大奖活动细则／586

附件3：各类费用表格／587

第二篇：如何设计中国房地产开发策划流程

如何设计中国房地产开发策划流程我国房地产业界现在对房地产开发策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。

自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。

在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议――― 项目前期的房地产开发策划合同。

一、项目前期的房地产开发策划与项目前期的房地产开发策划合同的概念

日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产开发策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。

项目前期的房地产开发策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实

施之前。其次，项目前期的房地产开发策划thldl.org.cn属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。

二、项目前期的房地产开发策划合同是双方当事人的主要义务

（一）项目前期的房地产开发策划合同---委托人的义务

房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：

1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。

2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。

4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。

（二）项目前期的房地产开发策划合同---受托人的义务

1、依约完成策划方案。受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：

（1）市场调研

A区域房地产市场调研

B类比竞争楼盘调研

C各类物业市场调研

D项目功能与主题定位分析

E目标客户定性调查

F目标客户定量调查

G市场定位分析和项目价格定位分析

F项目可行性总评估分析报告

(2)项目投资策划

A宏观经济和本区域城市市场调研

B项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议

D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析

E项目投入产出分析及资金运作建议

(3)项目规划策划

A项目背景分析

B项目名称和标志

C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示

D单体主力户型组合概念方案

E整体建筑风格定位、色彩计划

F室内布局、装修概念提示

G环境规划及艺术风格提示

H公共家具设计概念提示

I公共装饰材料选择指导

J灯光设计及背景音乐指导

K项目建成后未来生活方式指引

依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。

2、保证策划方案达到合同约定的要求。咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。

3、配合和接受委托人的验收。受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。

对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。

第三篇：房地产开发策划营销流程图例

房地产开发策划营销流程图例

①

前期市调阶段 ②

发展策划阶段

③

营销策划及实施阶段

客户数量不够 客户数量足够

备注：该图例主要针对开发普通商品房的开发商而言的常规流程图，仅供参考。

补充： 由于前期发展策划，以及后期营销策划的销售策略、媒体策略和价格策略对项目的发展、定位及盈利比较关键和重要，需要比较专业的策划及营销人员操盘完成，而后续的销售执行周期较长，又需要人数较多、执行力较强的销售团队协作才能完成，所以一般的地产公司常常会着重于打造自己的品质、品牌及后续物业服务的附加值（如万科），而把策划销营销的工作交给专业的代理公司（如中原）来运作。另，商业的营销运作模式较为复杂，一般不采用或不完全采用传统销售模式，考虑到后期商业价值的提升对项目品质和价值升值的影响，很多投资商、开发商会选择和商业运营公司一起合作，先用各种优惠政策引进知名商家入驻，对于商业部分也不一定急于全部销售，会暂时持有或部分持有，保留一定的产权（如南亚风情）。

第四篇：房地产开发流程

房地产开发流程

一、房地产开发

1、房地产开发概念

指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。

指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。

房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点。

2、房地产开发的种类

房地产开发包括土地开发和房屋开发。

土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。房屋开发一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。

3、房地产开发原则

房产开发必须严格依照下列基本原则和要求：

一、房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

二、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

三、房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

四、依法取得的土地使用权的，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。

4、房地产开发流程

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批中，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

第三部分，房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

4、房地产开发资质

房地产开发资质分为一级、二级、三级、四级和暂定资质

一级：注册资金5000万人民币，从事房地产开发经营5年以上，近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续5年建筑工程质量合格率达100%。

权限：一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制。

二级：注册资金2000万人民币，从事房地产开发经营3年以上，近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续3年建筑工程质量合格率达100%。权限：二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。三级：注册资金800万人民币，从事房地产开发经营2年以上，房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续2年建筑工程质量合格率达100%。

权限：三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下(含20万平方米)的开发建设项目。

四级：注册资金100万人民币，从事房地产开发经营1年以上，已竣工的建筑工程质量合格率达100%。

权限：四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下(含10万平方米)的开发建设项目。

第五篇：房地产开发流程

房地产开发流程（详细）

第一步房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人检验费

4、补、换、领证照费

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

第四步房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税

第七步房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、北京市外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、北京市内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

15、销售项目备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记

20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、北京市房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租

30、房屋租赁关系的终止

四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、北京市房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管

40、抵押房地产的处分

房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费

20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费

第八步房地产开发项目的物业管理阶段

房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

6、供暖费

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