第一篇：可行性研究报告—章骏飞
六安市金安区2010年标准农田建设示范工程可行性研究报告
1、基本情况
1.1自然状况
金安区位于安徽省西部，大别山北麓，东邻肥西，西接裕安区，南与舒城、霍山接壤，北和寿县毗邻，是六安市的东大门。共辖17乡镇5街道。总土地面积1657平方公里，耕地面积49130公顷；人口84.68万人，其中农业人口66.24万人。
项目区属北亚热带北部边缘的东亚季风气候区，四季分明，气候温和，雨量适中。项目区多年平均降雨量1000～1100mm，多年平均径流深为330mm。项目区内平均气温14.9～15.7℃；7月份气温最高，月平均27.2～27.4℃。多年平均日照时数在2100～2300h之间，以6～8月份蒸发量最高，极端最大日蒸发量19.6mm。多年平均无霜期215～230天，初霜期一般出现在11月上旬，终霜期在3月底前后。
项目区地表表层第四全新统，黄、灰黄色轻粉质壤土、砂壤土，土质松散，为近期冲积形成，厚度为1～3m。局部夹薄层粉细砂或中粉质壤土。项目区断裂构造较发育，主要东西构造有六安—合肥断裂。地震基本烈度为7度。地表层以黄棕壤、水稻土、潮土、砂礓黑土为主，其中水稻土最多，是主要的农业土壤。
1.2社会经济和农业生产情况
1.2.1社会经济
我区辖11个镇、6个乡、5街道，299个行政村，32个居委会。土地总面积1657平方公里。2008年底，人口84.68万人，其中非农人口18.44万人，乡村人口66.24万人。全区国内生产总值61.28亿元，比上年增长14.82%，农林牧渔业总产值25.68亿元。全区固定资产投资总额15.5亿元，财政收入3.5287亿元，农民人均收入3538元。我区常用耕地71.34万亩，其中水田61.606万亩，有效灌溉面积49.5万亩，旱涝保收面积30万亩，节水灌溉面积 1.015万亩。全区农作物播种面积152.76万亩，其中粮食播种面积95.97万亩，复种指数1.52，粮食总产量42210万kg，经济作物播种面积19.1万亩，复种指数2.3，经济作物主要有油料、棉花、大豆、花生、大麻、甘蔗、蔬菜等，2008年油料总产量38200吨，棉花总产量2426吨，经济作物总产值 1.566亿元。全区当年造林面积260公顷，森林覆盖率面积32.32千公顷。
项目区位于六安市金安区城北乡境内，涉及红星等1个行政村。总人口4300人，农业劳动力2867人。国土面积10.93km2，耕地面积1.64万亩，耕地率为70%。项目区内水稻平均每亩单产400kg，油料单产60kg。2009年农民人均纯收入3892元。项目区紧靠合武高速路、交通便捷，项目区内现有砼路若干公路，电力充足，通讯条件较好。
1.2.2农业生产现状
（1）农机装备
2008年，区农用机械总动力71.7198万kW，亩均动力0.923kW。各种型号拖拉机拥有量19244台，其中大、中型拖拉机398台，小型拖拉机18846台，大中型拖拉机配套农具420部，小型拖拉机配套农具43500部，大中型主副机具配套比为1∶0.95，小型主副机具配套比为1∶0.433。农用排灌动力机械18817台，农用水泵3500台，节水灌溉机械7套，各种型号水稻收割机 313台，植保机械2350台，农用运输汽车452辆，运输机械0.54万千瓦。
农业机械化作业水平： 机耕64万亩（其中深耕 54万亩），机械播种面积21万亩，机械收割面积58万亩。
（2）农业生产资料投入水平
全区农资投入水平较高，2008年全区化肥使用量2.8万吨（折纯），其中氮肥使用量8786吨。
另外，年农药使用量743吨，农膜使用量290吨，农用柴油2694吨。金安区属华东电网，电力充足，近年来金安区电力建设得到加强，农村电网二期改造工程已按时完成，村村通电，农村电网全覆盖，能够保证优质水稻基地建设用电需要。2008年去年农村用电量11269万千瓦时。
（3）农技推广体系
金安区2006年被列为国家优良工程优质杂交水稻良种繁育基地。良种繁育建设将更加完善。病虫害防治体系，金安区植保站在全区设立了6个测报联系点，对水稻二化螟、稻飞虱、稻瘟病等水稻主要病虫害做为系统观测对象，并建立了县、乡（镇）、村、组四级植保人员联系制度，测报网络体系健全。土肥检测体系，全区现有土肥检测专业人员12人，区土肥站建有200平方米的土肥化验检测室，近年来，累计化验土壤样品1200余个，化验肥料样品935个。农技推广体系，金安区被列为省水稻丰产科技工程示范县，水稻产业提升行动项目区。近三年在水稻生产上，累计推广“旱育保姆”简化育秧，无盘抛栽、病虫草害综合防治等新技术11项，实用面积达146万亩次。
工程位置详见：六安市金安区2010年高标准农田建设示范工程项目区位置图
1.3水资源开发利用、项目区工程与管理现状
1.3.1水资源开发利用现状
金安区水资源主要是以大气降水为主的地表水资源，地下水资源受自然地理条件限制比较贫乏，开采利用率低。淠史杭入境水资源作为补充水源。根据1993年《六安市水资源开发利用现状分析报告》，金安区地表水资源多年平均7.1亿m3，分属淮河、长江两大流域，人均占有水资源量为853.6m3。
金安区以农业为主，农业灌溉需水量最大，不仅受大气变化的影响，而且不同的水平年变化差距也较大。目前，我区人均拥有水资源量853.6m3，在国际标准人均2000m3警戒线以下，属于水资源比较贫乏的地区，加之快速发展的工业和农业污染，导致我区的水资源更加紧张。但是境内水资源的可开发利用程度较高，并且有入境的淠史杭灌区水源作补充，只要能够正确分析可开发水资源、允许开发水资源、水资源的开发能力和环境变化的辩证关系，进行科学合理的开发规划，现有水资源在数量和质量上完全能得到保证
1.3.2项目区工程现状
项目区位于淠史杭灌区腹地，淠史杭灌区经过50多年的建设与运行，项目区形成了蓄、引、提并举，库、渠、塘、站联合运用和大、中、小型工程相结合的“长藤结瓜”式的灌溉系统。项目区主要水源是木南、淠伍支渠。项目区支、斗、农、毛各级灌溉渠系已经形成，渠系主要控制、交叉建筑物基本建成。目前，项目区的渠系水利用系数和灌溉水利用率分别为0.53和0.48。
1.3.3项目区管理现状
淠史杭工程实行“统一管理，条块结合，分级负责”的管理体制，渠首和跨地市的总干渠、干渠工程，设立省管机构—淠史杭灌区管理总局管理，统一行使全项目区水资源的管理权和五大项目区的灌溉调度权。项目区其它干渠以下骨干工程由所在县级专管机构管理，支渠以下田间工程由乡村群众组织管理。
水价执行的是安徽省政府《安徽省人民政府办公厅转发省物价局等部门关于规范农村水利工程水费和农机监理收费管理意见的通知》中《关于规范农村水利工程水费征收管理的意见》，水价为0.056元/m3。水费收缴由各县（区）人民政府依据省人民政府[95]68号令统一核定基数，乡人民政府统一收缴后，上交县水行政主管部门或县财政专户；个别县或地方由水管
单位直接与乡、村签订用水合同，按合同计量收费。
为突破乡镇代收环节大量拖欠挪用水费的困挠，积极进行用水户参与灌溉管理的实践。目前项目区已成立群管组织228个，群管人数1221人，在一定程度上减少了水费收交环节，实现了农民自主参与、民主管理。
1.3.4项目区水资源平衡分析
1．项目区水资源概况
高标准农田示范片位于淠伍、木南支渠灌区，当家塘坝多处反季节调节常年供水。属北亚热带北部边缘的东亚季风气候区，季风明显、四季分明，气候温和，雨量适中，多年平均年降水量1130毫米。项目区地下水涌水量：8T/小时，初估地下水含量45万t/km2。2.用水量预测
(1)农业需水量：项目区总耕地1.64万亩，作物组成主要是一油一稻或一麦一稻，按单季水稻灌溉计算灌溉用水量，以六安市九里沟蒸发试验站提供的项目区水稻耕作试验资料，项目区综合灌溉定额达667.5m3，则灌溉需水总量为1028万m3。
(2)工业用水：项目区内工业欠发达，人工家庭作坊用水较少，但考虑发展要求，按金安区水资源开发利用平均水平计算，项目区工业用水为4.7万m3。
(3)农村生活用水：根据国家标准，农村人口用水定额为60L/天/人，其中60%用地下水，40%用地表水，牲畜用水定额为20L/天/头，则一年人畜用水总量为47.9万m3，其中地下水28.7万m3，地表水19.2万m3。
合计年用水总量1081万m3。
3.可供水量计算
(1)区间径流量：项目区缺乏水文资料，依据原六安市水电局1993年主编的《安徽省六安市水资源开发利用现状分析报告》及《六安市按流域分区水资源频率计算成果》，确定1988年为设计典型年，算得该处径流量为339.8mm，年径流系数为0.348，项目区汇水面积为11km2，据此推算出项目区年径流总量为373.8万m3，可利用径流量为130万m3。
(2)引水、蓄水量：项目区现有塘容16万m3，作为项目区反调节塘堰，复蓄次数达到2.0，则可利用蓄水量为32万m3。项目区引淠伍、木南支渠水，引水总流量为2.5m3/s，区内消耗量1.9m3/s，按“浅湿间歇”灌溉试验木厂试验点分析成果，按80%灌溉保证率，实际灌溉天数取52天，则总引水量为853.6万m3。
(3)地下水储量：项目区地下含砂层比较厚，地下水埋深只有5～9m，且含量较丰富，初估地下水含量为45万t/km2，则地下水储藏量为344万吨。
区内可供水总量1359.6万m3。
从以上分析计算可以看出，可供水量主要依赖于淠史杭灌区供水，可供水总量完全可以满足生产、生活的要求，但就全区水资源总量来说，水资源是有限的，淠史杭灌区正在抓紧进行节水工程改造，加强节水管理措施的落实，以有限的水资源支援国家经济其它行业的发展，因此采用节水灌溉方式避免水资源浪费，非常必要。
此项目在论证过程中，得到水利、农业、林业等相关部门的大力支持，确保本项目决策的科学性和相关规划的协调一致性，在实地调查研究过程中，感受到广大农民渴望改善土地利用环境和农业生产条件的迫切心情，体会到当地干部群众迫切需要国家扶持本项目的强烈愿望。我们将积极动员、引导公众积极参与，充分发挥群众的主动性和创造力，使得高标准农田建设示范工程得以顺利实施。
3、工程规划
3.1规划思路
本项目区渠系工程涉及到土地平整，田间道路，田园绿化，众多的支、斗、农渠（沟）及渠
系建筑物等，本次规划投资估算拟采用估算指标法，即通过工程规划设计，分析得出单位投资指标，再进行同倍比放大。工程项目区面积不小于1万亩。
3.2 工程等级及设计标准
3.2.1 技术依据
本次支渠以下渠系节水改造规划采用的主要技术依据有：
《节水灌溉工程技术规范》GB/T 50363-2006
《灌溉与排水工程设计规范》GB 50288-99
《渠道防渗工程技术规范》SL18-99
《水利工程水力计算规范》SL104-95
《水闸施工规范》SL27--91
《节水灌溉技术规范》SL207--98
《水工混凝土结构设计规范》SL/T191—96
《水利水电工程等级划分及洪水标准》SL252—2000
《公路工程技术标准》JTG B01-2003
《公路路基设计规范》JTG D30-2004
《公路桥涵设计规范》JTG D60-2004
《土地开发整理规划规程》
《土地开发整理项目规划设计规范》
《土地开发整理验收规程》
3.2.2 工程等级及设计标准
（1）工程等级
高标准农田建设示范工程项目区的各斗渠渠道灌溉流量小于5m3/s，根据《灌溉与排水工程设计规范》（GB50288—99），本工程等级应为V等级。
（2）设计标准
1）灌溉标准
项目区水资源较丰，以种植水稻为主，灌溉设计保证率采用90%。
2）排涝标准
经论证，排涝标准采用5年一遇，一日暴雨三日排至作物耐淹水深。
3）防洪标准
项目区所有灌排渠沟及建筑物级别均为5级，设计防洪标准采用10年一遇。
4）道路标准
项目区主干道为公路4级砂石路，支路为等外级砂石生产路。桥涵按道路相应标准执行。
4、灌溉制度复核
4.1灌溉制度设计参数
项目区以种植水稻为主。项目区水稻采用的是浅水间歇灌溉，这种灌溉制度可更多地利用降水、节约灌溉用水量；浅水还有利于水稻的根系呼吸，促进根系发育，增进有效分蘖，提高水稻单产；在水源有保证的情况下，提倡晒田，晒田能阻止水稻无效分蘖，促使根系向深层伸展，防止倒伏。
姓名： 章骏飞
2011年10月25日
第二篇：广东-广州-骏景花园-项目可行性研究报告
骏景南苑项目可行性研究报告
（东区）
广州合生骏景房地产有限公司
目 录
一、项目名称 3
二、项目地点 3
三、项目背景 3
四、项目开发企业概况 3
（一）发展商简介 3
（二）投资商简介 4
五、项目规划设计 5
（一）总体规划 5
（二）主要经济技术指标 5
骏景南苑项目可行性研究报告（东区）
广州合生骏景房地产有限公司
目 录
一、项目名称 3
二、项目地点 3
三、项目背景 3
四、项目开发企业概况 3
（一）发展商简介 3
（二）投资商简介 4
五、项目规划设计 5
（一）总体规划 5
（二）主要经济技术指标 5
（三）形态结构规划 6
（四）住宅基本户型 7
六、市场分析及发展前景 7
（一）2001年广州市房地产市场前景分析 7
（二）项目市场分析 10
1、优越的地理位置 11
2、配套完善，生活便利 11
3、周边楼盘分析 12
4、项目的发展前景 12
七、项目资金筹集 12
八、基础数据说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„..13
九、项目开发与销售计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„..13
十、财务分析 14
（一）销售收益估算表 14
（二）利润估算表 14
（三）现金流量表 15
十一、项目评估结果 16
骏景南苑（东区）可行性研究报告
一•项目名称 骏景南苑
二•项目地点
广州市天河区中山大道南面、车陂路西面地段。建设用地规划许可证号：穗规地证字（1997）第136号。项目东侧为车陂路；南面为规划住宅区，距黄浦大道约500米；西侧为规划住宅区；北面是成熟住宅小区“骏景花园”，紧临中山大道。
三•项目背景
第一、广州市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障。广州市具有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证。
第二、广州市区东移，使天河区成为新的市中心区，“骏景南苑”所在地成为近市中心区，具有优越的地理位置。“九运”主会场建于东浦，使东浦板块成为房地产的热炒之地。第三、“骏景花园”的成功开发，为“骏景南苑”开发奠定了良好的基础。可以说“骏景南苑”的开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。
第四、“骏景南苑”的开发商为“广州合生骏景房地产有限公司”，与“骏景花园”开发商“广州合生科技园房地产有限公司”是一套人马，有较高的房地产开发技术力量，在小区规划、建筑安装、销售策划、物业管理等方面有着丰厚的基础和丰富的经验。四•项目开发企业概况
（一）发展商简况 广州合生骏景房地产有限公司是由广州天河科技园实业发展有限公司和（英属处女岛）南博置业有限公司合作成立的中外合作公司，经广州市工商行政管理局批准于二00一年六月四日注册登记，注册资金为22167万元，合作经营期限为30年。合作公司宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。生产经营范围是：在经广州市规划局编号为：穗规地证字（1997）第136号建设用地规划许可证同意使用的位于天河区中山大道南面、车陂路西面地段土地的开发、建设、销售、出租以及管理自建的商业住宅楼宇。合作项目规划总用地面积为253965平方米，项目计划分期分批进行开发，建筑总面积约为45万平方米。
合作公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长肖燕霞系由南博置业公司委派，董事会成员共五人，由董事会决定合作公司的一切重大事宜。公司下设办公室、财务部、工程部、销售部等部门。公司员工共30人，其中大专以上学历20人，中级职称10人，高级职称2人，聚集了一批房地产开发建设、销售各方面的人才。
（二）投资商简况
中方 广州天河科技园实业发展有限公司。该公司提供项目已三通一平的用地开发权及5%注册资本。
外方 南博置业有限公司（英属处女岛）是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。
合生创展集团拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在广州市房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。
近年来，合生创展集团凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，帝景苑在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范，这些楼盘总建筑面积超出125万平方米，推出销售住宅的销售率达90%以上，市场反应热烈。公司在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系，取得了良好的社会信誉和广泛的社会支持。
目前正在全面展开开发的楼盘有：华南新城（占地3000亩，设计总建筑面积260万平方米）；珠江帝景（占地1000亩，设计总建筑面积156万平方米）；逸景翠园（占地580亩，设计总建筑面积90万平方米）；骏景南苑（占地375亩，设计总建筑面积45万平方米）；愉景南苑（占地4.8万平方米，设计总建筑面积15.7万平方米），这些新盘的顺利开发，将更显“合生”气势，稳固龙头地位。
五•项目规划设计
骏景南苑将建设成为大型高尚住宅区，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理，为居民提供舒适、方便、高质生活环境。
（一）、总体规划 骏景南苑项目占地面积约25万平方米，总建筑面积约49万平方米。充分利用其优越的地理位置，全部用于建造13-19层低密度、高尚的大规模住宅小区。骏景南苑东区，占地面积81000多平方米，规划建筑面积约275774平方米，由37栋13-19层住宅楼组成。
1、规划结构力图淡化组团模式，采用小区邻里住宅群的结构模式，削弱组团形态，规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动内容，精心组织住宅组群。
2、以大面积的绿地为纽带的机组合，形成风格各异的围合或半围合空间。
3、住宅首层大部分规划为架空层，以拓展花园绿地的空间，采用点、线、面结合的方式形成小区的绿化系统，中心绿化广场东西向贯穿整个小区。
4、小区以东部40米规划路为界，分为东西两部分，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。
（二）、骏景南苑主要经济技术指标
1、规划用地平衡表：
2、主要经济技术指标表： 项 目 数 量 单 位 总征用地 253965平方米 总规划用地 162000平方米 总建筑面积 4940905平方米
其中：
1、住宅建筑面积 466008平方米
2、其中公建面积 28082平方米 绿地面积 15680平方米 道路面积 54040平方米 绿地率 33.9 % 容积率 3.05 建筑密度 25 % 居住总户数 3628 户 居住总人口 12698 人 人口毛密度 783.8 人/公顷(三)、形态结构规划
小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。
住宅设计—健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。
（四）、住宅基本户型
小区设计有三种住宅类型，共63栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95—140平方米（套内面积）。六•市场分析及发展前景
（一）2001年市场分析
广州市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障
1、近几年，广州市的GDP保持了持续平稳增长，从1998年以来，增长速度分别为13%、13.3%、13.6%，2000年创近5年来最大增幅。从而带来广州居民收入的持续增长：城市居民人均可支配收入11683.39元，人均消费性支出9546.23元，同比分别增长16.9%和17.4%，2001年，市政府预计增长速度仍会达到12%，如果按国际上通行的年收入价格比来考核居民的购房负担，1998年广州的这一比例超过了9，高于国际上较为合理水平3-6的范围，目前，这一比例则下降到7.5-8，居民的有效购房能力大大提高。
2、房地产投资资金充裕。2000年全市房地产开发企业资金来源合计546亿元，比前年同期增长13.74%，房地产资金来源与实际完成开发投资的比例为1.5 ：1，房地产投资资金来源充裕，投资增长潜力较大。
3、买房者平均月收入提高，房价承受能力提高。根据统计，2000年44%潜在消费者家庭月收入达3000-6000元，总体平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高，显示经济环境进一步改善。当中20-40岁的年轻家庭受教育程度越高，月收入明显高于年长家庭500元甚至上千元。近城买家认为3000-5000元/平方米的住房最易接受，平均单价为4039元/M2，与上半年3807元/ M2相比，他们对商品房价承受能力有所提高。政府政策与市政配套建设，有利于房产业的发展
1、政府出台新政策，使房产市场完备化、秩序化，一方面继续刺激消费，另一方面保护消费者。例如：①、金融界推出“零首期”业务，二手楼按揭业务，建立二手楼交易中心等，在信贷资金上更有力地支持购房者，在市场信息上更充分地提供给求购者，从而使集团购买力退出市场后，个人购房时期平稳过渡。根据市国土房管局对市属八区的房地产交易统计，2000年，二手房屋交易面积增长99%，达到125.47万平方米。②、“交通年票制”，带动海珠、芳村、白云楼市；③、“提高预售政策门槛”，“实行套内面积制”，“回收闲置土地”等政策的出台，用有形之手大清场，使有实力的发展商占领市场，从而保护消费者利益，保证市场运作更规范更有效。
2、市政配套建设上新台阶，带旺新板块地产开发。
①、新世纪广州城市总体规划拟定“西调、南拓、东移、北抑”八字方针，番禺、花都撒市改区，广州将向国际化大都市发展。花都发展“空港产业”，番禺建成广州的休闲居住旅游区，各卫星城与旧城区相连，各功能区生态环境更趋于合理。此举使广州成为真正的山水海滨城市，并使广州房地产开发格局产生重大变化。
②、地铁二号线动工兴建、新港东路的竣工、会展中心的建设等将使琶洲板块炙手可热；三号线规划出台、带旺了番禺、河南楼市，番禺区新一年数个巨无霸楼盘几乎同时有所动作；举办九运会，东圃板块有突出表现；花都区新机场建设亦带动楼市兴旺。市政建设的配套和完善，使新一轮的房地产快速发展势头已开始出现。
3、发展商积极储备土地，对房地产业持乐观态度。2000年，全市开发企业购置土地面积742.52万平方米，比1999年同期增长72.6%。土地购置费达到52.82亿元，增长46.33%。说明开发企业正在积极增加土地储备及前期开发准备工作，反映出房地产开发企业对广州房地产发展前景的乐观态度。广州市具有庞大的房产消费群体
1、据广州日报调查，普通员工买房人数大增。两年内打算购房的潜在消费者，73%是20-40岁的青壮年，其中26-35岁的青壮年由于正值结婚成家的年纪，对住房需求表现更加迫切。在单位任职管理人员的潜在消费者占了48%，比上半年59%有明显减少。而一般职工的购房比例则由上半年12%上升到24%，显示消费群向中等偏低收入层扩充。
2、非本地人买楼占4成。广州作为一个开放城市，有着宽容的成长氛围。最新的统计数字表明，若以是否“从小在广州长大”划分广州本地人和非本地人，购房比例为本地人占57%，外地人占43%，而2000年上半年是62%、38%，反映出广州正吸引越来越多非本地人在此落户。这些外地人72%具有大专以上学历，远远高于本地人，而且其家庭收入也高于本地人家庭。安居才能乐业，买房置业是欲望在广州发展的非本地人的首选，具有很大的房产市场。
3、广州市人均住房面积又多3平方米。据统计，打算买房的消费者现有的住房面积为71.3平方米/户，按每户3.3人计算，人均使用面积为21.6平方米，比上半年的18.8平方米增加近3平方米，反映出广州人的居住水平正在不断提高，这又是房地产业发展的内在动力。
4、集团购房退出市场，个人购房时期已平稳过度。取消福利分房后，原本占市场消化率三成的集团购买力全面退出市场，年初曾有业内专家担心住宅市场会因此出现“断层”。然而，由于强劲的个人消费及时补位，楼市已顺利实现由以集团消费为主向个人消费为主的平稳过渡，2000年的房地产市场出现了投入增加、销售活跃、购销两旺的良好发展势态。统计显示，2000年头10个月，全省商品房地产开发投资同比增长22.82%，其中住宅投资增长29.82%；竣工面积同比增长13.68%；销售面积同比增长27.5%。广州市商品房总售出量达到701万平方米，比99年同期下降约8%。这种下降是与99年由于房改末班车而引发的购房热潮的高峰期相比的，在集团购买大幅下降情况下，商品房能保持10%以内的降幅，都足以说明市场已经实现由集团消费与个人消费相结合的时代向个人消费市场的平稳过渡。
中国房协副会长顾云昌分析，我国的住宅与房地产业发展经历了3个时期，第一时期是十一届三中全会前，以“国家包”为特征，当时不让也不用个人建房、购房；之后的20年是第二个时期，表现为“单位包”，主要是发挥企事业单位的积极性；目前正处于第三个时期，属于百姓大众买房时代的到来，意味着住宅已变成了个人直接消费的零售商品，房地产业也随之步入了全新的发展阶段。
（二）项目市场分析
该项目地段位于中山大道与车陂路交会点，毗邻黄浦大道，其市场优势主要表现在如下：
1、优越的地理位置 本项目位居天河要冲，西倚天河公园，民族学院等著名学府近在咫尺，北接中山大道，东行车陂路，与广深高速公路相通，交通极为便利。广州市中心东移，使之正处于市中心黄金地段。其周围环境以骏景花园为首，汇集了一大群新建住宅小区，交映生辉。骏景花园以其宽阔的广场、优雅的居室设计、美丽的园林绿化，置身其中，首屈一指、更胜一筹，尽显住宅群中的优越之尊。犹如众星捧月、靓丽非常，成为好地段上的热点。
2、高尚层次的需要 珠江三角洲地区在全国率先富了起来，为广东首府的广州市更是聚集着众多的富豪阶层，这一阶层人士凭自有的经济实力，对生活环境、消费水平有着更高、更新、更好的要求。为满足这些富裕群体的需要，建设一个气派、豪华、智能、聚高尚娱乐、安全舒适、环境优雅于一身的住宅小区，能满足高收入阶层追求完美、与众不同、尽显贵尊的消费愿望。骏景花园正是基于此种社会现实投资兴建的小区，是适时而建、顺势而生，定会有乐观前景。
3、配套完善，生活便利
1）生活设施配套：小区内设有大型的农贸市场、超级市场、士多店、酒店餐厅、理发店等、极大方便居民日常生活需要。
2）健身娱乐、医疗保健设施：小区本身附设有医疗、娱乐设施、市政各种设施，可满足居民各种娱乐休闲、医疗健身需要。
3）教育设施：小区本身附设有中学、小学、幼儿园。
4、周边楼盘分析及售价定位
项目名称 项目地点 目前销售均价 开发楼盘 发展商
骏景花园 中山大道车陂花园旁 5500元/平方米 66栋12-14层 广州合生科技园房地产有限公司
天朗明居 中山大道车陂花园旁 5110元/平方米 19栋18-26层 广州天力房地产有限公司 叠翠台 中山大道与天府路交界处理品 6143元/平方米 6栋13-32层 广州东顺房地产有限公司
华江花园 黄埔大道 5756元/平方米 6栋9-30层 广州华嘉房地产有限公司 伟诚广场 天河公园南门东侧 4200元/平方米 1栋23层 广州伟腾房地产有限公司
与上述楼盘相比，骏景南苑在地理位置上占有绝对优势，并且，其开发商合生创展集团在广州市具有强大实力，在广州市开发过多个大型享有极高声誉的居民居住小区，尤其是倚骏景花园的成功气势，积成功之经验，使骏景南苑一出胎便有一种优越之感，优胜之能。我司初步将售价定位于5500元/平方米，仍留有余地，随着该项目的逐步开发，其售价也将步步走高，有望突破6000元/平方米。
5、项目的发展前景
广州市重心东移及南移的趋势已是不容置疑，天河区作为今后广州市房地产发展的重心地带已成现实。即将全线通车的广州环城高速公路将使广州市的重心东移、南移范围进一步扩大。近期内天河区政府迁到员村二马路，“九运”主会场建于东浦，是其明显的迹象。这种发展趋势将为该项目带来巨大的发展机会。
七•项目开发资金筹集计划
项目开发总成本约115670万元，我司计划采用滚动式开发，预计前期投入为92533万元，计划资金来源于：
1、注册资本金10600万元；
2、集团公司内部自筹及销售滚动投入66933万元；
3、预备向银行借款15000万元。
八、财务分析广州合生骏景南苑项目可行性研究报告-项目
1、骏景南苑施工、销售计划
科目 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 合计 施工计划 30% 35% 30% 5% 100% 销售计划 7.5% 15% 25% 20% 20% 12.5% 100%
2、单位成本表（附表一）
3、总体成本表（附表二）
4、利润估算表（附表三）
5、项目现金流量表（附表四）
6、财务现金流量表（附表五）
九、结论
本项目总成本115670万元，总收入145845万元，税前利润30175万元，税后利润为20217万元，净利润率为17.48%，内部收益率为13.26%，投资回收期为5.11年，这些指标都优于社会同类平均经济指标，从经济指标上来看，表明本项目具有较好的投资效益,本项目可行。
第三篇：可行性研究报告
可行性研究报告 引言
1.1编写目的
提示：说明编写本可行性研究报告的目的,指出预期的读者.1.2背景
该软件系统的名称
该软件项目的任务提出者： 该软件项目的开发者：
该软件系统的用户（或首批用户）： 1.3定义
提示：列出本文件中用到的专门术语的定义和外文首字母组词的原词组。1.4参考资料
提示：列出用得着的参考资料，如：
本项目的经核准的计划任务书或合同、上级机关的批文； 属于本项目的其他已发表的文件；
本文件中各处引用的文件、资料，包括所需用到的软件开发标准。
列出这些文件资料的标题、文件编号、发表日期和出版单位，说明能够得到这些文件资料的来源。2 可行性研究的前提
提示：说明对所建议的开发项目进行可行性研究析前提，如要求、目标、假定、限制等。2.1要求
提示：说明对所建议开发的软件的基本要求，如： a.功能； b.性能；
c.输出
如报告、文件或数据，对每项输出要说明其特征，如用途、产生频度，接口以及分发对象；
d.输入
说明系统的输入，包括数据的来源、类型、数量、数据的组织以及提供的频度； e.处理流程和数据流程
用图表的方式表示出最基本的数据流程和处理流程，并辅之以叙述；
f.在安全与保密方面的要求； i.同本系统相连接的其他系统； g.完成期限。2.2目标
提示：说明所建议系统的主要开发目标，如： a.人力与设备费用的减少； b.处理速度的提高；
c.控制精度或生产能力的提高； d.管理信息服务的改进； e.自动决策系统的改进； f.人员利用率的改进。2.3条件、假定和限制
提示：说明对这项开发中给出的条件、假定和所受到的限制，如： 所建议系统的运行寿命的最小值； 进行系统方案选择比较的时间； 经费、投资方面的来源和时间； 法律和政策方面的限制；
硬件、软件、运行环境和开发环境方面的条件和限制； 可利用的信息和资源；
系统投入使用的最晚时间。2.4进行可行性研究的方法
提示：说明这项可行性研究将是如何进行的，所建议的系统将是如何评价的。摘要说明所使用的基本方法和策略，如调查、加权、确定模型、建立基准点或仿真等。2.5决定可行性的主要因素 3 对现有系统的分析
提示：这里的现有系统是指当前实际使用的系统，这个系统可能是计算机系统，也可能是一个机械系统甚至是一个人工系统。
分析现有系统的目的是为了进一步阐明建议中的开发新系统或修改现有系统的必 要性。3.1处理流程和数据流程
提示：说明现有系统的基本的处理流程和数据流程。此流程可用图表即流程图的形式表示，并加以叙述。3.2工作负荷
提示：列出现有系统所承担的工作及工作量。3.3费用开支
提示：列出由于运行现有系统所引起的费用开支，如人力、设备、空间、支持性服务、材料等项开支以及开支总额。3.4人员
提示：列出为了现有系统的运行和维护所需要的人员的专业技术类别和数量。3.5设备
提示：列出现有系统所使用的各种设备。3.6局限性
提示：列出本系统的主要的局限性，例如处理时间赶不上需要，响应不及时，数据存储能力不足，处理功能不够等。并且要说明，为什么对现有系统的改进性维护已经不能解决问题。4 所建议的系统
提示：本章将用来说明所建议系统的目标和要求将如何被满足。4.1对所建议系统的描述
提示：概括地说明所建议系统，并说明在第2章中列出的那些要求将如何得到满足，说明所使用的基本方法及理论根据。4.2处理流程和数据流程
提示：给出所建议系统的处理流程和数据流程。4.3与现在系统比较的优越性
提示：按2.2条中列出的目标，逐项说明所建议系统相对于现存系统肯有的改进。4.4采用建议系统可能带来的影响
提示：说明在建立所建议系统时，预期将带来的影响，包括： 4.4.1 对设备的影响
提示：说明新提出的设备要求及对现存系统中尚可使用的设备须作出的修改。4.4.2 对现有软件的影响
提示：说明为了使现存的应用软件和支持软件能够同所建议系统相适应，而需要对这些软件所进行的修改和补充。4.4.3 对用户影响
提示：说明为了建立和运行所建议系统，对用户单位机构、人员的数量和技术水平等方面的全部要求。4.4.4 对系统运行过程的影响
提示：说明所建议系统对运行过程的影响，如： a.用户的操作规程； b.运行中心的操作规程；
c.运行中心与用户之间的关系； d.源数据的处理；
e.数据进入系统的过程；
f.对数据保存的要求，对数据存储、恢复的处理； g.输出报告的处理过程、存储媒体和调度方法； h.系统失效的后果及恢复的处理办法。4.4.5 对开发环境的影响
提示：说明对开发的影响，如： a.为了支持所建议系统的开发，用户需进行的工作； b.为了建立一个数据库所要求的数据资源；
c.为了开发和测验所建议系统而需要的计算机资源； d.所涉及的保密与安全问题。4.4.6 对运行环境的影响
提示：说明对建筑物改造的要求及对环境设施的要求。4.4.7 对经费支出的影响
提示：扼要说明为了所建议系统的开发，设计和维持运行而需要的各项经费开支。4.5技术可行性评价
提示：本节应说明技术条件方面的可行性，如：
a.在当前的限制条件下，该系统的功能目标能否达到； b.利用现有的技术，该系统的功能能否实现；
c.对开发人员的数量和质量的要求并说明这些要求能否满足； d.在规定的期限内，本系统的开发能否完成。5 可选择的其他系统方案
提示：扼要说明曾考虑过的每一种可选择的系统方案，包括需开发的和可从国内国外直接购买的，如果没有供选择的系统方案可考虑，则说明这一点。5.1可选择的系统方案1 提示：参照第4章的提纲，说明可选择的系统方案1，并说明它未被选中的理由。5.2可选择的系统方案2 提示：按类似5.1条的方式说明第2个乃至第n个可选择的系统方案。6 所建议系统经济可行性分析
6.1支出
提示：对于所选择的方案，说明所需的费用。如果已有一个现存系统，则包括该系统继续运行期间所需的费用。6.1.1 基本建设投资
提示：包括采购、开发和安装下列各项所需的费用。如： a.房屋和设施；系统经济可行性分析
旅游零售商：
全国的旅行社已经遍布各个市区，想在这几万家旅行社中有站脚之地，就
必须有你的特点。旅行社的经营形式是多种多样的，有的是运作常 规线路，就是我们在报纸上看到的大多数行程，云南、海南、北京、青岛、大连、四川，江西等，报纸上我们看到的雷同项目，这都是常规线路，通过宣传手段招徕零散游客的，我们的专业术语上称这样的旅行社为 零售商，这种经营比较简单，就是拿来旅游目的地旅行社的现成的线路行程，用你自己的方式做广告招来游客，线路行程内容都基本来自于当地的组团社，但与您竞争的对象非常多。
旅游批发商：
旅行社借助自己对当地比较熟悉有比较丰富的知识、关系的强势，可以拿到比较便宜的价格，将吃、住、行、景点、交通打包组成线 路，然后报价，例如：云南9天的行程价格某当地旅行社可以做到 1800/每人，这时他们便向全中国各地同行发布消息，他们的接待 价格是1900，此时，云南之外的旅行社在此基础上加价
（100元-200元/每人）这是运作常规线路的基本方式。其他城市 也有这样操作的旅行社，我们的专业术语称他们为旅游批发商：
b.ADP设备；
我的旅游产品。
说白了，旅行社的旅游产品经常是作出某个旅游线路、旅游项目和题材供 游客选择的，如果有游客买你的帐，你的旅游产品就成立了，比如，我设计的“海岛钓鱼团”每周 发团一次，对于这个行程游客游客是认可的，我们为游客提供了去钓鱼期间的吃住行，打包加上利润，游客同意了、付钱的就等于我的产品卖出了，按照上面我举出了例子，某旅行社给出的线路（旅游产品）是必须有细节 的，产品必须说明（成本的支出内容）涵括的内容，酒店费、餐费、用车费、当地交通费、导游费、景点费用、保险费等，那么，旅行社在原价上加价（200或300或更多）销售给客人的价格就是利润了。旅行 社也可以自己设计线路（旅游产品），设计的产品同样也要包括 吃、住、行、交通、导游、保险等费用，然后打包计算成本，如果成本是2800，那你的对外卖价就要加上 你想要达到的利润。
c.数据通讯设备；
特殊的经营项目：
旅行社可不完全是经营常规线路的的，有主营机票的，由于旅行社的经理了解机票市场，这是他们的营业资源，他们通过自己的关系和特殊的经营手段可以在这个市场独霸一方，我的机票价格就是比别人搞的便宜，这样就形成了他自己的经营模式。有的旅行社看准了体育旅游这个市场，便专门的在这方面下功夫，逐渐形成了一个主要“阵地” 相关体育的项目：登山、骑车、钓鱼等都是他们的强项，随之产生了“XXX体育旅行社” 还有的旅行社专门接收散客为主、老年为主等等主题性的旅行社
d.环境保护设备； e.安全与保密设备；
f.AdP操作系统的和应用的软件； g.数据库管理软件； 6.1.2 其他一次性支出
提示：包括下列各项所需的费用，如： a.研究（需求的研究和设计的研究）； b.开发计划与测量基准的研究； c.数据库的建立； d.ADP软件的转换；
e.检查费用和技术管理性费用；
f.培训费、旅差费以及开发安装人员所需要的一次性支出； g.人员的退休及调动费用等。
不管你以前是不是这个行业的人，你的工作中是离不开专业人员的，技 术 是企业的神经系统。所以一定要有懂行的人协助你经营，哪怕是一段 时间，利用行家原有的经营技术发展和利用自己的实力。开设旅行社要 看你的旅游公司是多大，你的规模将构成你的结构 我用一个中型的旅 行社给你做举例： 办公室工作人员：经理、副经理、财务 接待部：接 待部经理1名
导游若干（可以是兼职）销售部：根据你的业务拟定销 售人员的数量。15名计调部：计调部经理 1名 计调工作人员2名特种 项目部，经理1名 工作人员2名 办公室OP 1名，负责日常的工作调节 传到经理旨意，对外联络，后勤人员，根据你的情况可有可无。
6.1.3 经常性支出
提示：列出在该系统生命期内按月或按季或按年支出的用于运行和维护的费用，包括： a.设备的租金和维护费用； b.软件的租金和维护费用；
c.数据通讯方面的租金和维护费用； d.人员的工资、奖金；
e.房屋、空间的使用开支； f.公用设施方面的开支； g.保密安全方面的开支； h.其他经常性的支出等。6.2收益
提示：对于所选择的方案，说明能够带来的收益，这里所说的收益，表现为开支费用的减少或避免、差错的减少、灵活性的增加、动作速度的提高和管理计划方面的改进等，包括： 6.2.1 一次性收益
提示：说明能够用人民币数目表示的一次性收益，可按数据处理、用户、管理和支持等项分类叙述，如：
a.开支的缩减 包括改进了的系统的运行所引起的开支缩减，如资源要求的减少，运行效率的改进，数据进入、存贮和恢复技术的改进，系统性能的可监控，软件的转换和优化，数据压缩技术的采用，处理的集中化/分布化等；
b.价值的增升 包括由于一个应用系统的使用价值的增升所引起的收益，如资源利用的改进，管理和运行效率的改进以及出错率的减少等；
c.其他 如从多余设备出售回收的收入等。
公司注册资金150万元人民币，由江西南昌旅游集团有限公司绝对控股，出资142.5万元人民币，占总出资额的95%。江西南昌旅游集团有限公司的注册资金为15810万元人民币，下辖滕王阁管理处、南昌宾馆、江西南昌旅游资源开发有限公司、江西南昌五彩旅游咨询服务有限公司，以及正在筹建中的上规模的旅游车队等，国际旅行社的成立一定能给集团公司带来较好的经济收益和社会效益。
6.2.2 经常性收益
提示：说明在整个系统生命期内由于运行所建议系统而导致的按月的、按年的能用人民币数目表示的收益，包括开支的减少和避免。6.2.3 不可定量的收益
提示：逐项列出无法直接用人民币表示的收益，如服务的改进，由操作失误引起的风险的减少，信息掌握情况的改进，组织机构给外界形象的改善等，有些不可捉摸的收益只能大概估计或进行极值估计（按最好的和最差情况估计）。
2002年江西接待国内游客3269.52万人次,旅游收入185.14亿元人民币,接待海外游客24.09万人次,创汇7161.77万美元。南昌市近两年旅游接待人次、旅游收入分别为2001年接待国内游客447万人次，旅游收入27.16亿元人民币，接待海外游客4.2万人次，创汇2912.55万美元；2002年接待国内游客507.68万人次,旅游收入32.76亿元人民币,接待海外游客44840人次,创汇1642.96美元。随着南昌花园英雄城市的架构初步形成，南昌的旅游业正在不段升温，南昌旅游业的龙头地位将得到进一步巩固，未来20年境外旅游人次和旅游创汇必将取得快速的增长。因此，更名组建江西南昌旅游集团五环国际旅行社有限公司势在必行。
6.3收益/投资比
提示：求出整个系统生命期的收益/投资比值。6.4投资回收周期
提示：求出收益的累计数开始超过支出的累计数的时间。6.5敏感性分析
提示：所谓敏感性分析是指一些关键性因素如系统生命期长度、系统的工作负荷
量、工作负荷的类型与这些不同类型之间的合理搭配、处理速度要求、设备和软件的配置等变化时，对开支和收益的影响最最灵敏的范围的估计。在敏感性分析的基础上做出的选择当然会比单一选择的结果要好一些
旅游市场分析；
根据你所在的地理环境和人气特点及自身条件组织相对应的旅游经营，写一份《可行性经营分析》。其内容要有你的近期和远期的计划、分 析当地销售的方式、其他旅行社的经营方法和效果、具体利润产生的 细节、（拿自己成品作为实例）每项的成本支出情况、如何保证利润 的产生，说白了，就像个标书，这样可以提高你自己开办企业的信 心也可以说服你的股东参与你的公司的决心。启动任何一个企业都要 进行在你范围之内的市场分析，任何一个人或一个企业都不是万能的 是有局限性的，那么你的局限是什么？ 你的人力（你有多少人？有 没有真正的强兵和智慧将领？）、物力（开办旅行社必须有办公地点 房间面积、办公的设备包括机、打印机、电脑、复印机、办公桌等等)财力（你有多少流动资金？你可以支付多大的团量的份额？）都是你 经营的起步资本，一定要考虑充分，充分考虑自己的天时、地利、人 和；分析自己的强势和弱势加以补充和利 用，千万不要蛮干。7 社会因素方面的可行性
提示：本章用来说明对社会因素方面的可行性分析的结果，包括： 7.1法律方面的可行性
提示：法律方面的可行性问题很多，如合同责任、侵犯专利权、侵犯版权等方面 的陷井，软件人员通常是不熟悉的，有可能陷入，务必要注意研究。7.2使用方面的可行性
提示：例如从用户单位的行政管理、工作制度等方面来看，是否能够使用该软件 系统；从用户单位的工作人员的素质来看，是否能满足使用该软件系统的要求等等，都是要考虑的。8 结论
提示：在进行可行性研究报告的编制时，必须有一个研究的结论。结论可以是： a.可以立即开始进行；
b.需要推迟某些条件（例如资金、人力、设备等）落实之后才能开始进行； c.需要对开发目标进行某些修改之后才能开始进行；
d.不能进行或不必进行（例如因技术不成熟、经济上不合算等）。
第四篇：可行性研究报告[定稿]
工业项目可行性研究报告纲要
第一章 项目总论 第二章 项目背景和发展概况 第三章 市场分析与建设规模 第四章 建设条件与厂址选择 第五章 工厂技术方案 第六章 环境保护与劳动安全 第七章 企业组织和劳动定员 第八章 项目实施进度安排 第九章 投资估算与资金筹措 第十章 财务效益、经济与社会效益评价 第十一章 可行性研究结论与建议
第一章 项目总论
总论作为可行性研究报告的首章，要综合叙述研究报告中各章节的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。总论章可根据项目的具体条件，参照下列内容编写。
§1.1 项目背景
§1.1.1 项目名称
企业或工程的全称，应和项目建议书所列的名称一致。
承办单位系指负责项目筹建工作的单位（或称建设单位），应注明单位的全称和总负责人。
§1.1.3 项目主管部门
注明项目所属的主管部门。或所属集团、公司的名称。中外合资项目应注明投资各方所属部门。集团或公司的名称、地址及法人代表的姓名、国籍。
§1.1.4 项目拟建地区、地点
§1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表
如由若干单位协作承担项目可行性研究工作，应注明各单位的名称及其负责的工程名称、总负责单位和负责人。如与国外咨询机构合作进行可行性研究的项目，则应将承担研究工作的中外各方的单位名称、法人代表以及所承担的工程、分工和协作关系等，分别说明。
§1.1.6 研究工作依据
在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：
（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。
（2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。
（3）国家和拟建地区的工业建设政策、法令和法规。
（4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
§1.1.7研究工作概况
（1）项目建设的必要性。简要说明项目在行业中的地位，该项目是否符合国家的产业政策、技术政策、生产力布局要求；项目拟建的理由与重要性。
（2）项目发展及可行性研究工作概念。叙述项目的提出及可行性研究工作的进展概况，其中包括技术方案的优选原则、厂址选择原则及成果、环境影响报告的撰写情况、涉外工作的准备及进展情况等等，要求逐一简要说明。
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益与国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，本节需将对有关章节的研究结论作简要叙述，并提出最终结论。
（1）市场需求量简要分析。（2）计划销售量、销售方向。（3）产品定价及销售收入预测。（4）项目拟建规模（包括分期建设规模）。（5）主要产品及副产品品种和产量。
（1）项目投产后需用的主要原料、燃料、主要辅助材料以及动力数量、规格、质量和来源。
（2）需用的主要工业产品和半成品的名称、规格、需用量及来源等。（3）进口原料、工业品的名称、规格、年用量、来源及必要性。
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地理位置、占地面积及必要性 水源及取水条件。废水、废渣排放堆置条件。
（1）项目范围，即主要的生产设施、辅助设施、公用工程、生活设施内容。
（2）采用的生产方法、工艺技术。
（3）主要设备的来源，如需向国外引进，则简要说明引进的国别、技术特点、型号等。
第五篇：可行性研究报告
万 m3/a 预拌混凝土搅拌站建设项目可行性研究报告
万 m3/a 商品混凝土搅拌站建设项目
项 目 概 况：
项目名称： 项目名称：40 万 m3/a 商品混凝土搅拌站建设项目
企业名称： 企业名称： 建设地点： 建设地点： 建设总投资： 建设总投资：
万 m3/a 预拌混凝土搅拌站建设项目
可行性研究报告
第一章 总 论 1.1 企业概况
1.2 编制依据和原则 1.2.1 编制依据 《中华人民共和国循环经济促进法》 ； 《中华人民共和国环境保护法》 ； 《中华人民共和国清洁生产促进法》 ； 《关于“七五”城市发展商品混凝土的几点意见》国家建设部； 《散装水泥发展“十一五”规划》国家发改委、建设部； 《关于限期禁止在城市城区现场搅拌混凝土的通知》 商改发（[2003]341 号）； 《关于发展预拌混凝土的若干意见》（1995 全国建筑工业会议）； 《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》2005 《散装水泥管理办法》国家商务部、财政部、建设部、环保总局等 7 部局（2004 第 5 号）； 《萧县国民经济和社会发展“十二五”规划和 2015 年远景目标纲 要》 ； 《建设项目经济评价方法与参数》第二、三版； 建设单位提供的相关资料和数据及当地水文、地质、气向资料。
可行性研究报告委托编制协议。1.2.2 编制原则 设计应符合国家有关消防、环境保护、节能减排、劳动保护等方面 的规定和规范； 工业设备选型达到国内先进水平； 合理布局、节约用地、先进性与经济性相结合，尽量减少工程投资。
1.2.3 研究范围 根据国家编制建设项目可行性研究报告的有关规定及要求，阐述项 目建设的理由及必要性，提出商品混凝土搅拌站建设项目的类别、性质，确定项目的建设规模、建设内容和工程技术方案；阐述项目建设的外部 条件；提出环境保护和消防安全措施方案；提出项目建设进度计划；进 行建设项目投资估算，提出资金筹措方案及使用计划；对项目进行财务 效益评价、偿债能力和抗风险分析，对建设项目社会效益进行分析。1.2.4 项目提出的理由与过程 随着改革开放的深化，城市建设规模不断扩大，混凝土用量不断增 加，质量要求越来越高，现场分散搅拌混凝土的小生产方式已不能满足 城市大规模建设的需要，因此，大力推广和运用予拌混凝土（又称商品 混凝土）已成历史的必然。混凝土予拌化是工业发达国家共同的成功经 验，代表了混凝土生产的最新最先进水平，具有旺盛的生命力，也是我 国混凝土业今后的发展方向。
1、建设工程集约化、专业化的需求 预拌商品混凝土是工程建设发展的高级阶段，它是社会进步、文明施工的体现。混凝土的研制、生产、使用经历了 170 年的发展历史，予 拌混凝土采用集中搅拌，是混凝土生产由粗放型生产向集约化大生产的 转变。它体现了混凝土生产的专业化、商品化和社会化。是建筑业依靠 技术进步，改造小生产方式，实现建筑工业化的一项重要改革。
2、建设工程质量的基
本保证 在施工现场搅拌混凝土，水泥、骨料、水等无法准确计量，只能依 靠操作人员的经验施工，容易出现质量事故。而予拌混凝土生产是由专 业技术人员在独立的试验室严格按照配合比，采用微机控制方式，通过 电子计量，准确地生产出符合建筑设计要求的各种强度等级的混凝土。尤其是使用了外加剂和活性掺和料生产的高强度混凝土，不但大大加快 了施工进度，而且从根本上解决了现场搅拌混凝土容易形成的质量隐患。
3、城市文明建设的标志 广泛使用予拌混凝土，能大大减少噪音、粉尘、道路污染问题，解 决了施工扰民和施工现场脏、乱、差等问题，也减轻了城市道路的交通 压力。
4、社会效益和经济效益的体现 予拌混凝土全部使用散装水泥，年产 40 万 m3 的混凝土约用水泥 19.45 万吨，按照国家散装水泥办公室测算，每万吨散装水泥可节约包装 费 35 万元，节电 7.29 万度，减少水泥损失 500 吨，带来综合经济效益 1053 万元。正因为如此，“九五”时期建设部已将商品混凝土列为建筑工程中推 广的 10 项新技术之一。目前在上海、北京、广州等城市，使用商品混凝土的比例高达 80%以上，已接近发达国家水平。在东南沿海地区其发展 势头强劲，按照国家建设部要求对高层建筑大部分县市已开始使用商品 混凝土。2003 年 10 月，商务部、公安部、建设部、交通部联合下发了《关 于限期禁止在城市城区现场搅拌混凝土的通知》（商改发[2003]341 号），文件规定，北京等城区从 2003 年 12 月 31 日起禁止现场搅拌混凝土，其 他省（自治区）辖市从 2005 年 12 月 31 日起禁止现场搅拌混凝土，并逐 步延伸到县级，为实现全国水泥散装化的目标打下了坚实的政策基础。为鼓励预拌混凝土的发展，国务院、相关部委、行业协会先后出台 了《关于“七五”城市发展商品混凝土的几点意见》（建设部 1988 年）、《关于发展预拌混凝土的若干意见》（全国建筑工业会议 1995 年）《国、务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》 2005 年）关于（、《 “十 一五”
期间加快散装水泥发展的指导意见》（商务部 2006 年）等相关政 策法规。特别是在 2008 年 8 月 29 日正式颁布的中华人民共和国《循环 经济促进法》中明确规定了“鼓励使用散装水泥，推广使用预拌混凝土 和预拌砂浆”。为预拌混凝土的发展提供了有力的法律依据和行政执法保 证，对进一步提高预拌混凝土的推广力度起到极为重要的作用。1.3 项目概况
（一）具体建设地点：
（二）建设规模与目标 一期工程：年生产能力 40 万 m3 预拌混凝土，建设预拌混凝土生产装 置两套及相应的辅助配套设施、装备。
期工程：建设道桥沥青混凝土搅拌站；及水泥预制品。
（三）主要建设条件
1、土地资源及规划条件：本项目规划用地用地 目用地符合孙圩子乡土地利用总体规划的要求。
2、基础设施及配套设施条件：项目选址地理环境优越，交通便利、供排水、供电、通讯等基础设施完备，能保证项目顺利实施。
3、市场供应条件：除主要生产设备需外购外，原辅材料供应近邻石 料厂、水泥厂且交通便利、市场顺畅，货源充足。
4、政策保障条件： 国务院、相关部委相继出台了鼓励发展散装水泥、预拌混凝土的多个文件，为预拌混凝土的发展提供了有力的法律依据。
（四）项目投入总资金及效益情况 项目总投资 9161 万元，其中一期工程投资 6219 万元；二期工程投 资 2942 万元。一期工程。项目总投资 6219 万元，其中：土建工程费用 822 万元，设备费用 3094 万元；其它费用 662 万元流动资金 1641 万元。二期工程投资 2942 万元。项目建成后，年销售收
入 13050 万元；税后年利润 1803 万元（正常 年份）。有较好的经济效益。项目建设资金来源：项目总资金 9161 万元全部由企业自筹解决。
（五）主要技术经济指标见下表 表 1-1 序号 1 指标名称 建
商品混凝土 总建筑面积 总定员 建设总投资 其中：固定资产投资 流动资金 筹措方案 企业自有资金 业主自筹 年经营收入 年总成本费用 年经营成本 年销售税金及附加 年利润总额 年所得税 年所得税后利润 投资利润率 财务净现值 内部收益率 全部投资回收期 建设工期
一期工程 26558 一期工程 100 一期工程 含二期投资 2942 9161 万元 为 一期含其 他投 4578 资 1641 为一期工程 6219 6219 13050 10017 9723 630 2403 600 1803 38.6 6763 41.6 3.48 1 不含建设期 以 下均为正 常
建议 发展散装水泥和预拌混凝土，推动节能减排是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重大举措，是我国节约资源、保护环境的一项 重要产业政策，本项目符合国家产业政策的要求。项目建于基础配套条件良好的，环境优越。
市场调查数据表明当地及周边市场对预拌混凝土需求量较大，有利 于企业经营、发展，项目的建设是可行的，项目采用的工艺设备较为先进，生产工艺为国内目前通用生产工艺，技术成熟、可靠。项目年销售收入可达 13050 万元，利税总额 2403 万元，有显著的经 济效益。根据市场预测和企业竞争力水平分析，项目建成后，企业在该区域 具有明显的竞争优势，只要采取合适的营销策略，完全能够取得一定的 市场份额，市场前景看好。项目建设的社会效益明显。
（二）建议
1、项目承办单位应加强与相关部门的沟通与联系，做好项目实施前 的各项准备工作，以便为项目实施提供必要的条件。
2、按基本建设程序精心组织项目管理，推行限额设计，加强项目质 量控制、进度控制，严格控制项目投资。
3、由有资质的单位做好地质勘察，为工程提供基础技术支持。
第二章 项目建设的必要性
2.1 项目建设背景 2.1.1预拌混凝土发展历程 2.1.1预拌混凝土发展历程
拌混凝土作为散装水泥发展的高级阶段，它是社会进步、文明施 工的体现。混凝土的研制、生产、使用经历了将近200 年的发展历史。预拌混凝土采用集中搅拌，是混凝土生产由粗放型生产向集约化大生产 的转变，它实现了混凝土生产的专业化、商品化和社会化，是建筑依靠 技术进步改变小生产方式，实现建筑工业化的一项重要改革，而且有显 著的社会、经济效益。预拌混凝土属性： 中国预拌混凝土行业起始于 20 世纪 70 年代末期，20 世纪 90 年代 开始获得蓬勃发展。为了区分 20 世纪 50 年代冶金系统如鞍钢及包钢企 业内部曾使用过的集中搅拌混凝土，并强调其进入社会后的商品属性，曾命名它为“商品混凝土”。但在商品混凝土的技术标准中，为了与国 际接轨，仍称其为预拌混凝土，统观整个商品混凝土行业，具有建材行 业的一般特性。周期性：由于整个建筑行业受季节影响较大，这也相应影响到建材 行业，使其具有了季节性，一般在年底和年初整个商品混凝土行业处于 萎缩状态。地域性：由于建材行业受到有
效运距的限制，区域市场价格差异较 大。投资拉动性：预拌混凝土产量的增长直接受房地产施工及大型基础建 设项目增长的影响，属于投资拉动型行业，和水泥等其它建材产品一样 直接受宏观经济政策的影响。这从整个商品混凝土行业的发展历史都可 以看到这个因素对行业影响的清晰脉络。
规模效应： 企业规模优势明显，提高设备利用率和保供能力。同时由于混凝土在发展过程中又具有一些独有的特性：生产属于简 单加工性质，进入行业的技术门槛相对较低； 生产的非连续性，经常需要集中时段供应； 区域市场设备产能容易过剩，宜引发价格竞争； 单一企业规模不宜过大，类似商业网点，适宜合理布局，方能保持 合理运距、及时供应、及时服务等。由于混凝土行业具有这些特点，所以进入行业的企业也由其区域、发展状况等而有所不同。商品混凝土行业进入者情况主要由以下几类构 成： 国有大型施工企业，如各地建工及市政施工企业；国外专业混凝土 公司，如 Hanson、Rinker 等；商品混凝土上游材料供应商及设备供应商 发展而来；房地产开发商（业主）的关系人（表现在发展成熟地区仍不 断有新进入企业）；有一定资金和行业相关背景的私营业主；有一定资 金但没有任何相关行业背景的冒然进入者。仅以 2005 年上海企业构成为例，国营企业占总数 47.18%； 合资企业 占总数 26.06%；民营企业占总数 19.01%；集体企业占总数 7.74%。整个 行业发展的趋势将是商品混凝土企业逐步由国有转向民营企业。预拌混凝土的发展现状 2.1.2 预拌混凝土的发展现状
1、产业政策有力推动
由于预拌商品混凝土发展初期缺乏规模效益，价格高于现场搅拌混 凝土，如没有限制或禁止现场搅拌的政策法规出台，预拌商品混凝土市 场开拓十分艰难。建国初期，我国在一些大型水利工程中采用了预拌混 凝土，但是由于种种原因，我国预拌混凝土的生产发展比较迟缓，与发 达国家相比，形成了很大的差距。近几年来，国家对发展预拌混凝土高 度重视，出台了一系列强有力的政策法规，为预拌混凝土的快速健康发 展提供了保障。2003 年，商务部、公安部、建设部、交通部发布了《关于限期禁止 在城市城区现扬搅拌混凝土的通知》，确定了 124 个禁止现场搅拌的城 市，并且明确规定了城区禁止现场搅拌的时间表。2004 年国家七部局又 统一出台了《散装水泥管理办法》(5 号令)，《办法》的第十四条规定： 县级以上地方人民政府有关部门应当鼓励发展预拌混凝土和预拌砂浆，根据实际情况限
期禁止城市市区现场搅拌混凝土，具体规定由国务院商 务行政主管部门会同国务院建设行政主管部门制定。《办法》同时还指 出，违反本办法第十四条规定，擅自现场搅拌混凝土的，由有关部门依 据有关规定处罚。各地政府根据国家政策法规，根据本地实际情况，也 纷纷出台了相关文件，大力鼓励和支持预拌混凝土，大力促进建设单位 和施工队伍使用预拌混凝土。各地制定了散装水泥管理规定，规定指出，在建设工程项目中，应 使用预拌混凝土和散装水泥。并且配备相对应的设施、设备。广东省、上海市、天津市、哈尔滨市、广州市等地区都出台了新的有关使用散装 水泥和预拌砂浆及禁止现场搅拌混凝土方面的地方政策法规；
了更好的规范预拌混凝土市场，上海、北京等地的混凝土协会都 出台了《混凝土行业协会行业自律公约 》，以达到合法经营，公平竞争 的效果。124 个“禁现”城市覆盖了中国大部分地域。同时各地也陆续出台相 关政策，扶持行业发展。
因此，充分利用闲置生产力，减少资源浪费，保持城市环境，出台地方政策法规，推广预拌商品混凝土，禁止使用袋 装水泥和现场搅拌，已成为大家的共识，但是各地执法力度差别较大。
2、宏观经济及重大项目提供契机 据权威部门的预测，未来 10 年甚至更长一段时间内，中国建材工业 发展速度将高于国民经济发展速度 3～4 个百分点。到 2010 年，建材工 业产值预计达到 1 万多亿元，成为国民经济的重要增长点。作为预拌混凝土行业，它的供需必然受国家基础建设牵制。随着国 家房地产产业的蓬勃发展，中国预拌混凝土的产量业逐年提高；国家的 重点工程项目也是拉动预拌混凝土产量的另一个重要原因。三峡工程：三峡堤段全长约 200km，整个大坝由 1610 万立方米混凝 土浇筑而成，总方量居世界大坝第一位。于 2007 年初全线浇筑到设计高 程。奥运工程：奥运场馆及配套设施项目 5 项，含子项共 46 项，总投资 307 亿元。南水北调工程：据了解，南水北调工程自 2002 年底开工建设以来，至今已有 9 个单项工程相继开工，涉及工程投资规模近300 亿元。截至 2005 年底，累计完成土石方 6116 万立方米，占在建工程设计总量的 57％。
高速铁路项目：由于高速铁路造价数倍于常规铁路，所以“十一五” 期间的投资规模，比“十五”期间翻了两番。2004 年是 500 多亿元；2005 年原计划投资 1000 亿元，从 2006 年到 2010 年的 5 年间，总投资规模更 是猛涨到 12500 亿 元人民币，平均每年 2050 亿元，等于又翻了一番。这 样的增速，尚属空前。2005 年上半年试验段投标开工的武广、郑西、京 津等 3 条线路全线将铺设 1500 公里的无碴轨道。
3、产品结构调整 混凝土发展至今取得了很大的进步，但是预拌混凝土占整个混凝土 产量还是较低。和世界各国相比，还存在着很大的差距。美国预拌混凝 土占所使用混凝土产量的 84%，瑞典的比例也与此接近，为 83%。紧随 其后的为日本、澳大利亚，而中国目前预拌混凝土所占比例只有 20%。随着国家对环境和能源的关注，中国预拌混凝土占混凝土总量的比例将 有迅猛的提高。2010 年预计将达到 40%，实际产量将增长一倍以上。2000～2004 商品混凝土年复合增长率为 38.38%，2004～2008 复合增 长率为 19.28%，8 年复合增长率为 28.48%。近几年行业仍处于高速增长 期。行业产品结构调整势在必行，现场搅拌混凝土将逐步被预拌混凝土 所取代。
4、行业整体发展形势 历年来设备利用率在 50%左右徘徊，平均单个搅拌站每年的实际产 量小于 20 万立方米。规模效益难以显现。过去几年高增长除了宏观经济 利好等因素外，行业进入门槛低，只要具有一定的资金或市场，任何企
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